BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ——————— PHẠM MINH THIÊN PHƯỚC SỰ TIẾN THOÁI LƯỠNG NAN ĐỐI VỚI NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÌNH HUỐNG XÃ THỚI TAM[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ——————— PHẠM MINH THIÊN PHƯỚC SỰ TIẾN THOÁI LƯỠNG NAN ĐỐI VỚI NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: TÌNH HUỐNG XÃ THỚI TAM THƠN - HUYỆN HĨC MƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ————————— CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM MINH THIÊN PHƯỚC SỰ TIẾN THOÁI LƯỠNG NAN ĐỐI VỚI NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: TÌNH HUỐNG XÃ THỚI TAM THƠN - HUYỆN HĨC MƠN Chun ngành : Mã số : Chính sách cơng 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HUỲNH THẾ DU Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Phạm Minh Thiên Phước Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2013 ii LỜI CẢM TẠ Lời đầu tiên, xin trân trọng cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, tạo điều kiện cho tơi có hội rèn luyện môi trường học tập lý tưởng Tôi xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô Chương trình tận tình truyền đạt tri thức dạy cho tơi suốt q trình học tập đây, kiến thức kinh nghiệm tiếp thu từ Chương trình mang đến cho giá trị vô quý báu Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Huỳnh Thế Du, người nhiệt tình hướng dẫn hỗ trợ tơi q trình hình thành ý tưởng thực luận văn Thầy giành nhiều thời gian trao đổi để giúp nhận diện, tiếp cận vấn đề hoàn thiện luận văn Ngồi ra, xin cám ơn tất anh, chị bạn đồng mơn Chương trình đồng hành hỗ trợ tơi suốt q trình học Fulbright Xin cảm ơn UBND Huyện Hóc Mơn cung cấp thông tin số liệu quan trọng, giúp thực đề tài Cuối cùng, xin cảm ơn người thân yêu quý gia đình động viên hỗ trợ mặt để tơi có điều kiện hồn tất luận văn Thạc sĩ iii TĨM TẮT Đơ thị hóa mạnh mẽ kèm gia tăng nhà phi thức tượng diễn hầu hết siêu đô thị quốc gia phát triển Điều kiện sống khu nhà nằm pháp luật nước thường tồi tệ phải đối mặt với hàng loạt vấn đề thiếu thốn điện, nước sạch, sở y tế, vấn đề vệ sinh an ninh v.v Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) với tốc độ thị hóa nhanh, tương tự phải đối mặt với vấn nạn nhà khơng thống phát triển tràn lan Tuy nhiên, TP.HCM có ưu điểm lớn so với thành phố khác nước phát triển là: (1) mơi trường sống thuộc khu vực phi thức tốt (2) hầu hết hộ gia đình có khả sở hữu nhà Điều xuất phát từ nới lỏng sách việc cho phép tồn hợp thức hóa phần nhà xây dựng tự phát không đầy đủ giấy tờ hợp lệ (thậm chí trái phép); nhà nước thường xuyên nâng cấp hệ thống sở hạ tầng đến khu vực hình thành khu dân cư; giá đất xây dựng khu vực phi thức phải so với kênh thức giúp đại đa số người dân có nhà Tuy nhiên, tượng coi thường cố tình vi phạm pháp luật với kỳ vọng khơng sớm muộn hợp thức hóa nhà đặt quyền thành phố vào tình vơ tiến thối lưỡng nan Do đó, trường hợp Thới Tam Thôn - xã tập trung đông nhà xây dựng trái phép TP.HCM - chọn làm phạm vi nghiên cứu đề tài để chứng minh cho điểm khác biệt phân tích khó khăn mặt sách thành phố nhà phi thức Kết điều tra số liệu thu thập cho thấy, chi phí nhà khu vực phi thức phù hợp với khả chi trả người dân, điều kiện sinh sống người dân khu vực phi thức chấp nhận điện, nước sinh hoạt cung cấp đầy đủ, sở y tế giáo dục tiếp cận Kết phản ánh nhận thức rủi ro phần lớn người dân giao dịch nhà xây dựng trái phép, giá phù hợp với mức thu nhập với hy vọng vào sách nhà nước thường theo sau khiến cho nhiều người lựa chọn khu vực Do đó, cho dù nằm pháp luật bị ngăn cản số lượng nhà phi thức khơng ngừng tăng lên qua năm Vì vậy, nhằm tránh việc sách lẫn quy hoạch phải thay đổi theo thực trạng phát triển nay, nhà nước cần thay đổi cách thức quy hoạch đảm bảo tính thượng tơn pháp luật iv MỤC LỤC Lời Cam Đoan i Lời Cảm Tạ ii Tóm Tắt iii Mục Lục iv Danh Mục Các Ký Hiệu, Chữ Viết Tắt vi Danh Mục Các Bảng vii Danh Mục Các Hình Vẽ viii Các Phụ Lục ix Chương Giới Thiệu 1.1 Đặt Vấn Đề 1.2 Mục Tiêu Và Phương Pháp Nghiên Cứu 1.2.1 Mục Tiêu Nghiên Cứu Và Câu Hỏi Nghiên Cứu 1.2.2 Phương Pháp Nghiên Cứu 1.3 Cấu Trúc Luận Văn Chương Cơ Sở Lý Thuyết Và Kinh Nghiệm Quốc Tế 2.1 Nhà Ở Phi Chính Thức 2.2 Sự Cần Thiết Của Can Thiệp Nhà Nước 2.3 Thế Tiến Thoái Lưỡng Nan Của Nhà Nước 2.4 Kinh Nghiệm Quốc Tế Về Nhà Ở Phi Chính Thức 11 Chương Tình Huống Xã Thới Tam Thôn 14 3.1 Sơ Lược Về Xã Thới Tam Thôn 14 3.2 Tình Hình Xây Dựng Trái Phép Ở Thới Tam Thôn 16 3.2.1.Thực Trạng Phát Triển Đơ Thị Ở Huyện Hóc Mơn 16 3.2.2 Tình Hình Xây Dựng Trái Phép Ở Thới Tam Thôn 17 3.3 Khảo Sát Về Nhà Ở Phi Chính Thức Ở Thới Tam Thôn 20 Chương Những Thay Đổi Về Chính Sách Đất Đai Và Nhà Ở Và Cách Phản Ứng Của Người Dân Ở Tphcm 28 v 4.1 Những Thay Đổi Về Chính Sách Đất Đai Và Nhà Ở 28 4.2 Quy Định Về Hợp Thức Hóa Nhà Xây Dựng Trái Phép Hiện Nay 30 4.3 Cách Phản Ứng Của Người Dân 31 Chương Kết Luận Và Khuyến Nghị Chính Sách Và Giới Hạn Của Nghiên Cứu 33 5.1 Kết Luận Và Khuyến Nghị Chính Sách 33 5.2 Giới Hạn Của Nghiên Cứu 34 Tài Liệu Tham Khảo 35 Phụ Lục 38 vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank CBRE CB Richard Ellis GCN Giấy chứng nhận KCN Khu công nghiệp QSDĐ & QSHNƠ Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà TCTK Tổng cục Thống kê TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân UNDP United Nations Development Programme UN-HABITAT The United Nation Human Settlements Programme WB Worldbank vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Ma trận mô tả cách ứng xử người dân với sách nhà nước Bảng 3.1 Các ấp xã Thới Tam Thôn Bảng 3.2 Kết khảo sát Bảng 3.3 Giá đất chi phí nhà qua năm Bảng 3.4 So sánh Chi phí nhà thức phi thức năm 2011 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1 Khu vực nhà thức phi thức TPHCM Hình 2.2 Khu ổ chuột thành phố Lagos, Nigeria Hình 2.3 Khu ổ chuột Dharavi – Munbai, Ấn Độ Hình 2.4 Khu ổ chuột thành phố Manila, Philippines Hình 3.1 Bản đồ vị trí xã Thới Tam Thơn Hình 3.2 Bản đồ thể 34 khu phân lô bán địa bàn xã Thới Tam Thơn Hình 3.3 Số nhân nhà Hình 3.4 Trình độ học vấn Hình 3.5 Nghề nghiệp Hình 3.6 Khoảng cách đến nơi làm Hình 3.7 Thu nhập Hình 3.8 Giá đất tăng qua năm ix CÁC PHỤ LỤC Phụ lục Thơng tin tóm tắt 34 khu vực sai phạm phân lô bán Phụ lục Trường hợp hợp thức hóa từ giao dịch giấy tay, xây dựng không xin phép Phụ lục Phiếu điều tra khảo sát Phụ lục Tổng quan huyện Hóc Mơn CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Đô thị hóa mạnh mẽ kèm với gia tăng nhà ổ chuột phi thức tượng diễn hầu hết thành phố lớn nước phát triển giới (UnHabitat, 2010) Đi với tăng nhanh dân số đô thị nhu cầu lớn chỗ ở, dịch vụ công cộng sở hạ tầng Sức chứa hữu thành phố đáp ứng nhu cầu ngày tăng, khiến người nghèo đô thị nhiều hội để chọn lựa Nhà phi thức trở thành định tất yếu nhiều người dân gắn liền với chất lượng kém, chật chội, thiếu dịch vụ tiện ích tiềm ẩn rủi ro sức khỏe (ADB, 2004) Nhu cầu chỗ trở nên thiết với nhiều người dân Việt Nam, đặc biệt khu vực thành thị gia tăng nhanh dân số tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ Trong giá đất thị lớn lại cao so với thu nhập bình quân hộ gia đình Theo đánh giá CBRE, giá bất động sản Việt Nam tăng 100 lần 20 năm qua gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người, nước châu Âu lần, Thái Lan 6,3 lần Singapore 5,2 lần Cũng theo Lê Nguyệt Trân (2011), vào mức thu nhập khoảng 80% dân số mua nhà mức giá từ 128 – 271 triệu đồng, khoảng cách xa so với mức giá bình quân 600 – 800 triệu đồng hộ bình dân thị trường Còn theo đánh giá Ngân hàng Thế giới (2011) có 5% dân số Hà Nội TP.HCM có đủ tiền mua bất động sản thị trường phát triển thức1 với mức giá cao ngất ngưỡng Trong đó, vấn đề phát triển nhà ở, đặc biệt giành cho đối tượng có thu nhập thấp Nhà nước quan tâm, cụ thể “Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn tới năm 2030” Thủ tướng Chính phủ ban hành (ngày 30/11/2011), Thị trường phát triển thức hiểu dự án doanh nghiệp xây dựng lên (hoặc đất xây dựng sở hạ tầng hồn chỉnh) bán cho người có nhu cầu 2 phấn đấu đến năm 2020 xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà xã hội khu vực thị, đến năm 2030 đạt diện tích nhà bình quân 30m2 đầu người Tuy nhiên, thực tế có khoảng cách lớn sách thực thi, số lượng nhà giá rẻ thuộc dự án cung ứng thị trường q cịn xa vời so với thỏa mãn nhu cầu người dân Theo thống kê Bộ Xây Dựng đến 2015 Việt Nam cần khoảng 250.000 hộ cho đối tượng người thu nhập thấp, đáp ứng 40.000 (16% so với kế hoạch) Sự thiếu vắng thị trường nhà giá rẻ thức lý khiến người dân thị lớn Việt Nam, đặc biệt nhóm có mức thu nhập trung bình thấp buộc lựa chọn loại hình nhà phi thức vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng tiềm ẩn nhiều rủi ro Mặc dù giá đất tăng cao cộng với thiếu vắng nguồn cung nhà giá rẻ thức đẩy nhiều người khu vực thị vào tình khó tiếp cận nhà đặc biệt nhóm có thu nhập thấp, điều đáng ngạc nhiên có đến 80,92% người dân TP.HCM sống ngơi nhà mình, cao mức đỉnh điểm lịch sử Mỹ 70% (Huỳnh Thế Du, 2013) Nguyên nhân chi phí nhà khu vực phi thức thấp nhiều so với khu vực thức khác biệt chi phí xây dựng sở hạ tầng tăng giá đất với hạ tầng đầy đủ, nhờ hầu hết hộ gia đình TP.HCM có khả tiếp cận nhà từ khu vực phi thức (Huỳnh Thế Du, 2012) Ngồi ra, khu vực sinh sống khu nhà ổ chuột phi thức nước giới phải đối mặt với hàng loạt vấn đề thiếu thốn điện, nước sạch, hệ thống thu gom rác thải, sở y tế giáo dục, vấn đề an ninh… (ADB, 2004; Unhabitat, 2010), điểm khác biệt đặc trưng Việt Nam so với nước có vấn nạn nhà phi thức cấu trúc xã hội hài hịa môi trường sống tốt Theo Ngân hàng Thế giới (WB), lý khiến nhà ổ chuột không tràn lan Việt Nam nhiều nước phát triển khác, sách cho phép, chấp nhận hoạt động xây dựng nhà tự phát, chi phí thấp cộng với động hoạt động xây dựng, cho thuê nhà quy mô nhỏ Người dân phép phân lơ diện tích nhỏ, nhờ có điều kiện cân nhắc vị trí diện tích sử dụng (WB, 2011) Việc hợp thức hóa nhà phi thức cộng với đầu tư xây dựng sở hạ tầng giúp nhiều hộ gia đình TP.HCM có nơi tốt Tuy nhiên, điều tạo hệ lụy mặt sách, xu hướng coi thường pháp luật, tiếp tục vi phạm với kỳ vọng khơng sớm muộn hợp thức hóa nhà người dân Trưởng hợp Thới Tam Thôn – xã tập trung đông nhà phi thức TP.HCM - chọn làm phạm vi nghiên cứu đề tài để minh chứng cho luận điểm trên: (1) hầu hết người dân tiếp cận nhà từ khu vực phi thức giá phải khu vực thức; (2) mơi trường sống khu vực phi thức TP.HCM tốt so với nước; (3) song song việc đánh giá tình tiến thối lưỡng nan Chính quyền TP.HCM vấn đề 1.2 MỤC TIÊU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm tìm hiểu thị trường nhà phi thức, cụ thể địa bàn xã Thới Tam Thơn, huyện Hóc Mơn, TP.HCM, qua đánh giá khả chi trả người dân, đặc biệt nhóm có thu nhập trung bình thấp; tìm hiểu thay đổi sách đất đai, nhà xây dựng qua năm đem lại lợi ích rủi ro cho người dân quyền thành phố Để đạt mục tiêu này, đề tài tập trung trả lời câu hai hỏi sau: (1) Vì nhiều người dân lựa chọn nhà phi thức? (2) Vì quyền TP.HCM lại khó khăn việc xử lý nhà phi thức? 1.2.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích định tính, có kết hợp với nghiên cứu tình gồm: Phân tích từ khảo sát hộ gia đình xã Thới Tam Thôn, thông qua bảng câu hỏi để xác định lý người dân định mua nhà phi thức chứa đựng nhiều rủi ro; xác định mức tương thích chi phí nhà phi thức khả chi trả người dân; cịn tìm hiểu mức độ hài lịng mơi trường sống, sở thích tiêu dùng nơi người dân… Cụ thể, mẫu điều tra hộ gia đình 30 nhà phi thức thuộc diện xây dựng trái phép xã Thới Tam Thôn thu thập Tác giả cố gắng chọn mẫu cách ngẫu nhiên Tuy nhiên, giới hạn nguồn lực nên số trường hợp yếu tố thuận tiện khai thác Phân tích từ vấn chun gia, thơng qua trao đổi với cán quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai tra xây dựng để tìm hiểu tình trạng xây dựng trái phép TP.HCM đặc biệt xã Thới Tam Thôn, Hóc Mơn Sau tác giả tổng hợp đánh giá sách nhà phi thức TP.HCM thập niên qua với tình cụ thể 1.3 CẤU TRÚC LUẬN VĂN Cấu trúc luận văn gồm chương sau: Chương Giới thiệu đề tài: mô tả bối cảnh nghiên cứu giới thiệu chủ đề nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu phương pháp luận Chương Cơ sở lý thuyết kinh nghiệm quốc tế: trình bày sở lý thuyết cần thiết can thiệp nhà nước; đồng thời mô tả kinh nghiệm quốc tế nhà phi thức, nhà ổ chuột mà nước phát triển gặp phải thách thức để làm sở so sánh với môi trường sống khu vực nhà phi thức TP.HCM Chương Tình xã Thới Tam Thơn: nghiên cứu tình nhà phi thức xã Thới Tam Thơn, huyện Hóc Mơn, TP.HCM - đại diện tiêu biểu cho khu vực ngoại thành diễn hoạt động xây dựng trái phép tự phát tăng nhanh qua năm, trình bày kết khảo sát tác giả thực 30 nhà thuộc diện xây dựng trái phép xã Thới Tam Thơn Chi phí nhà với mơi trường sống thuộc khu vực minh chứng cho luận điểm (1) (2) trình bày Chương Những thay đổi sách đất đai nhà ở: trình bày thay đổi sách vịng 20 năm qua; tóm tắt quy định hành vấn đề hợp thức hóa nhà nay; minh họa tình cụ thể nhằm cho thấy lợi ích thách thức mặt sách quyền thành phố Chương Kết luận gợi ý sách: nhấn mạnh kết yếu phát đưa đề xuất sách số gợi ý cho nghiên cứu 5 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ Hầu hết lý thuyết nhà tập trung thị trường nhà thức phi thức, đặc biệt Việt Nam có nghiên cứu lĩnh vực Chương trình bày khái quát loại hình nhà phi thức, định nghĩa cách thức phân loại sử dụng luận văn Đồng thời đề cập đến sở lý thuyết bao gồm cần thiết can thiệp nhà nước tình tiến thối lưỡng nan Ngồi kinh nghiệm quốc tế nhà phi thức, nhà ổ chuột mà nước gặp phải thách thức mô tả để làm sở so sánh với điều kiện sống khu vực nhà phi thức TP.HCM 2.1 NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC Theo báo cáo năm 2008 Unhabitat, khoảng 1/3 dân số đô thị giới sống khu nhà ổ chuột điều kiện tồi tệ Bởi nhà vấn đề khó khăn mà người dân nhập cư hay người dân nghèo thành thị phải đối mặt, nhà nước lại làm gia tăng nguồn cung nhà giá rẻ nên đành chấp nhận thị trường tự điều chỉnh vấn đề chỗ Những người nhập cư hay thu nhập thấp đành tìm đến khu vực phi thức hệ tất yếu Có nhiều cách khác để phân loại nhà thức phi thức Tuy nhiên, khó có định nghĩa chuẩn xác để sử dụng cho tất tùy thuộc vào đặc điểm lịch sử, văn hóa quy định pháp luật quốc gia Theo định nghĩa OECD nhà phi thức là: (1) nhà xây dựng khu vực khơng có sở pháp lý rõ ràng chiếm giữ bất hợp pháp; (2) nhà tự phát nhà xây dựng mà không theo quy hoạch hành quy định xây dựng Cịn theo Ahsan (2010), nhà phi thức định nghĩa nhà người dân, mà nhiều lý không thỏa mãn thủ tục pháp lý, nhà phi thức cho dạng thị trường nhà thu nhập thấp phát triển điều kiện thiếu vắng quy hoạch quy định pháp luật (Roy, 2002 trích Baross, 1990; Dowall,1991) Ngược lại, nhà thức tuân thủ theo tiêu chuẩn quy tắc xây dựng quy định quyền nhà nước (Ahsan, 2010) Ngoài ra, nhà coi thức phù hợp quy định pháp luật, quyền bất động sản công nhận bảo vệ phạm vi luật (A.Tinsley, 1997) Trong phạm vi luận văn này, thuật ngữ nhà thức sử dụng để loại hình nhà cung cấp nhà nước, công ty xây dựng nhà thầu chuyên nghiệp, nhà xây dựng phần đất có sở hạ tầng hoàn chỉnh, tất tuân thủ theo quy định nhà nước Còn nhà phi thức bao gồm nhà trái phép (dưới hai hình thức xây sai phép xây không phép) loại nhà tự phát chủ sở hữu tự xây cất nhà thầu nhỏ xây nhà theo kiểu truyền thống địa phương Sự khác biệt loại hình thức phi thức bị chi phối yếu yếu tố quy hoạch Trong đó, cấu trúc nhà thị thức quy hoạch đầy đủ gắn kết với sở hạ tầng Nhà thức nhà nước trực tiếp xây dựng hay cấp phép cho doanh nghiệp tư nhân tham gia vào dự án phát triển nhà ở, hay khu vực quy hoạch xây dựng sở hạ tầng hoàn chỉnh, sau bán cho người có nhu cầu xây cất nhà cửa cũng coi thức Theo đó, hình thái nhà thị theo ơ, theo có sở hạ tầng quy hoạch Tuy nhiên, với khả hạn chế giai đoạn đổi mới, nhà nước sử dụng quy hoạch công cụ cần thiết để thiết kế nên đô thị phát triển đẹp mắt mà để mặc cho thị trường hoạt động, người dân tự xây cất tùy theo nhu cầu với hình thái tự phát có khơng có chấp thuận nhà nước (xây dựng trái phép) – loại hình nhà phi thức Nhà nước theo thời gian bước cung cấp sở hạ tầng, mở rộng đường xá, hệ thống thoát nước… đến nơi hình thành khu dân cư, từ điều kiện sống khu vực nâng lên kèm theo tăng giá đất Bên cạnh đó, vị trí cấp hẻm cải thiện thơng qua chương trình “nhà nước - nhân dân làm”, với người dân cung cấp đất nhà nước xây dựng để cơi nới nâng cấp đường Những thay đổi sách vấn đề hợp thức hóa nhà đất đồng thời tạo điều kiện cho nhiều người dân khu vực phi thức sở hữu nhà 7 Hình 2.1 Khu vực nhà thức phi thức TPHCM Khu vực nhà thức – Phú Mỹ Hưng Khu vực nhà phi thức Với q trình phát triển tự phát khơng tuân thủ theo tiêu chuẩn xây dựng luật lệ, nhà phi thức cung cấp chỗ cho nửa dân số hầu hết đô thị nước phát triển (Un-habitat, 2006) Việc phát triển khu vực định cư phi thức đường mở cho người nghèo việc tìm kiếm chốn nương thân, người nghèo thường khơng với tới giá nhà thức khơng thể tiếp cận khoản vay địi hỏi có khả trả nợ chắn Tuy nhiên nhà phi thức khơng thiết dành cho người nghèo mà cịn có nhóm thu nhập trung bình (A.Tinsley, 1997) Nhà phi thức coi lựa chọn tương thích người thu nhập thấp hầu phát triển tiệm cận nguồn cung nhà giá rẻ thống Ban đầu, loại hình bị trích nặng nề biểu cho lộn xộn hiệu Nhưng theo thời gian, nhiều nhà nghiên cứu chúng phù hợp đặc điểm văn hóa kinh tế người sử dụng cung cấp môi trường tốt dự án phát triển nhà thu nhập thấp thức nhiều trường hợp Bởi chất liệu, thiết kế, cơng sử dụng nhà tự phát phù hợp với nhu cầu, thu nhập, điều kiện sống, tính chất công việc người dân nhiều so với loại hình nhà thức với chuẩn mực theo yêu cầu phủ (Portela, 1992; Ahsan, 2010) 8 Cũng theo Portela (1992), chất lượng nhà tự phát thường thấp giai đoạn đầu, nhiên, lâu dài củng cố, chí thay nâng cấp với chất liệu lâu bền Ở số khu vực, nhà tự phát so sánh ngang chất lượng nhà thức Trong người có khả chi trả thường xây dựng nhà thời gian ngắn, người nghèo lại có khuynh hướng xây dựng phần tùy theo thu nhập họ, chất lượng nhà dần cải thiện thu nhập họ tăng lên (Smets, 1999) Đặc điểm tương thích với q trình phát triển nhà phi thức TP.HCM thời gian qua trình bày cụ thể chương sau 2.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CAN THIỆP NHÀ NƯỚC Thị trường nhà vận hành trạng thái tối ưu mà có tồn thất bại thị trường Thất bại thị trường sở cho can thiệp nhà nước thị trường phân bổ nguồn lực không hiệu Có nhiều nguyên nhân gây thất bại thị trường độc quyền, hàng hóa cơng, ngoại tác thơng tin bất cân xứng… Đối với thị trường nhà ở, ngoại tác có liên quan lớn Nhà minh chứng quan trọng phát triển kinh tế giảm nghèo, ngồi cịn có ảnh hưởng tích cực sức khỏe, giáo dục, việc làm tỉ lệ tội phạm v.v (Un-Habitat 2011, ADB 2004, Cohen 2007, ect) Đây ngoại tác tích cực mà cần có can thiệp nhà nước, sách nhà liên quan có tầm ảnh hưởng lớn đến phát triển tương lai quốc gia Tuy nhiên, việc cung cấp nhà thách thức với hầu hết nước, đặc biệt quốc gia phát triển Trong năm gần tăng trưởng kinh tế đẩy giá đất lên cao, đặc biệt nhữg khu vực có vị trí tốt nằm trung tâm thị, nhóm hộ gia đình có thu nhập trung bình tới thấp khơng thể mua Chính điều đẩy người nghèo đô thị buộc phải chọn lựa khu vực nhà phi thức ổ chuột (Unhabitat, 2011) Nhà phi thức phát triển tượng thất bại thị trường khu vực nhà thức khơng thể đáp ứng nhu cầu người dân Đi kèm với hình thành khu vực nhà ổ chuột phi thức phân cách xã hội, điều kiện sống tồi tệ, gia tăng giá nhà đất nghèo đói, gây suy giảm nhiễm mạch nước ngầm, v.v (Nguyễn Mai Anh, 2006) 9 2.3 THẾ TIẾN THOÁI LƯỠNG NAN CỦA NHÀ NƯỚC Để tìm hiểu cách ứng xử nhà nước người dân loại hình nhà phi thức, Luận văn sử dụng lý thuyết trị chơi trình bày Pindyck Rubinfeld (2001) để phân tích cho tương tác chiến lược khác tình Lý thuyết trị chơi nghiên cứu tình định có liên quan đến nhiều bên định bên ảnh hưởng tới lợi ích định bên khác Trong tình sách luận văn, dạng thức trị chơi người chơi (bao gồm nhà nước người dân) đồng thời định/hành động để đạt độ thoả dụng cao Mỗi bên biết bên đối phương cố gắng để tối đa hóa kết thu Kết cuối cho bên phụ thuộc vào phối hợp hành động hai Bảng 2.1 Ma trận mô tả cách ứng xử người dân với sách nhà nước Người dân Tuân thủ Xây trái phép - Khơng có nhà cho người nghèo người nhập cư - Kịch 3: - Cung – cầu nhà cân - Pháp luật nghiêm minh người dân tn thủ, khơng có tượng vi phạm xây dựng nhà Nhà ổ chuột với điều kiện sống thấp gia tăng phương án cuối họ Kịch 2: Không cưỡng chế Nhà nước Cưỡng chế Kịch 1: Rất nhiều người dân có nơi phù hợp với điều kiện thu nhập họ - Nhà phi thức phát triển tràn lan - Người dân coi thường pháp luật Kịch 4: - Cung – cầu nhà cân - Người dân nghiêm chình tuân thủ pháp luật khơng có động “xé rào” dù nhà nước không cưỡng chế ... TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ————————— CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM MINH THIÊN PHƯỚC SỰ TIẾN THỐI LƯỠNG NAN ĐỐI VỚI NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH: TÌNH HUỐNG XÃ THỚI... Phép Ở Thới Tam Thôn 16 3.2.1.Thực Trạng Phát Triển Đô Thị Ở Huyện Hóc Mơn 16 3.2.2 Tình Hình Xây Dựng Trái Phép Ở Thới Tam Thơn 17 3.3 Khảo Sát Về Nhà Ở Phi Chính Thức Ở Thới Tam. .. triển gặp phải thách thức để làm sở so sánh với môi trường sống khu vực nhà phi thức TP.HCM Chương Tình xã Thới Tam Thơn: nghiên cứu tình nhà phi thức xã Thới Tam Thơn, huyện Hóc Mơn, TP.HCM - đại