Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÀNH VINH Tên đề tài “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, T[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÀNH VINH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên Thông Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 - 2018 Thái Nguyên, năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THÀNH VINH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2016- 2018 TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giáo viên huớng dẫn : Liên thông : Quản lý đất đai : K48 LTQLD : Quản lý Tài nguyên : 2016 – 2018 : ThS Nguyễn Thùy Linh Thái Nguyên, năm 2019 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức mà học nhà trường Được trí ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiêm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” Sau thời gian nghiên cứu thực tập tốt nghiệp báo cáo tốt nghiệp em hoàn thành Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giảng dạy hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trình học tập rèn luyện trường Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo – ThS Nguyễn Thùy Linh người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo phường Hoàng Văn Thụ, cán bộ, chuyên viên, ban ngành khác giúp đỡ em q trình thực tập hồn thành khóa luận Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè động viên, khuyến khích em suốt q trình học tập hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Vũ Thành Vinh ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt STT Tên đầy đủ UBND Ủy ban nhân dân NĐ Nghị định CP Chính phủ QĐ Quyết định TT Thông tư HĐND Hội đồng nhân dân BTC Bộ tài BTNMT Bộ tài nguyên môi trường STNMT Sở tài nguyên môi trường 10 CBQL Cán quản lý 11 SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp 12 SXNN Sản xuất nông nghiệp 13 TTCN Tiểu thủ công nghiệp iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 4.1 Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2017 36 Bảng 4.2: Diện tích, cấu loại đất phường năm 2017 40 Bảng 4.3 Kết đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ 43 Bảng 4.4: Kết cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 45 Bảng 4.5 : Kết tặng cho QSD đất phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 46 Bảng 4.6: Kết để thừa kế QSD đất phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 – 2018 48 Bảng 4.7 Tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 50 Bảng 4.8: Kết chuyển quyền sử dụng đất năm 2016 51 Bảng 4.9: Kết chuyển quyền sử dụng đất năm 2017 52 Bảng 4.10: Kết chuyển quyền sử dụng đất năm 2018 53 Bảng 4.11: Tổng hợp kết chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian từ năm 2016-2018 55 Bảng 4.12: hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ chuyển quyền sử dụng đất 56 Bảng 4.13 : Sự hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 Bảng 4.14 : hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ cho thuê, cho thuê lại QSD đất 59 Bảng 4.15: Sự hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ tặng cho QSD đất 61 Bảng 4.16: Sự hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ thừa kế QSD đất 62 iv MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ii DANH MỤC BẢNG BIỂU iii MỤC LỤC iv Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.1 Một số khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 2.1.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 2.1.3 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo chế cửa huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 13 2.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 23 2.2.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở số địa phương 23 2.2.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 25 Phần ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 27 3.2 Nội dung nghiên cứu 27 3.2.1 Nội dung nghiên cứu 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 28 v 3.3.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 28 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội tình hình sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Hoàng Văn Thụ 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phường Hoàng Văn Thụ 33 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ 39 4.2 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ 42 4.2.1 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức 42 4.2.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian 51 4.3 Đánh giá ý kiến người dân cán quản lý công tác chuyển quyền sử dụng đất phường 55 4.3.1 Ý kiến người dân phường Hồng Văn Thụ cơng tác chuyển quyền sử dụng đất 56 4.3.2 Đánh giá hiểu biết người dân phường Hoàng Văn Thụ hình thức chuyển quyền sử dụng đất 57 4.4 Khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 63 4.4.1 Khó khăn, tồn công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 63 4.4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất phường 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 Kết luận 65 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai không chỉ chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà nguồn cung cấp thức ăn cho trồng, tác động người vào trồng dựa vào đất thông qua đất đai Hầu giới phải xây dựng kinh tế sở phát triển nông nghiệp dựa vào khai thác tiềm đất, lấy làm bàn đạp cho việc phát triển ngành khác Vì việc tổ chức sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu nhiệm vụ quan trọng đảm bảo cho nông nghiệp phát triển bền vững Chuyển quyền sử dụng đất quyền lợi người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn từ xưa đến tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất quy định cách có hệ thống hình thức chuyển quyền, cũng trình tự thủ tục thực quyền Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực sau lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu thành tựu đáng kể góp vốn phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Bên cạnh đó, kinh tế ngày phát triển lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi động đa dạng mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm khơng phù hợp Chính vậy, Luật đất đai 2013 đời nhằm khắc phục tồn luật đất đai 2003 Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Mặc dù Nhà nước ta xây dựng khuôn khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch thực tế thi hành cho thấy quy định chuyển quyền sử dụng đất tồn số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục đất đai người dân Phường Hoàng Văn Thụ số phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Thái Nguyên Trong năm qua, đặc biệt nhiều năm trở lại việc thực quyền nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ sở hữu chủ sử dụng đất quản lý sử dụng đất đai đạt nhiều thành tích đáng kể song cịn gặp nhiều khó khăn q trình thực Luật Đất đai Do vậy, để thấy mặt tồn yếu kém công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi cũng nghĩa vụ Nhà nước chủ sử dụng đất trình quản lý sử dụng đất đai, ta cần đánh giá cách khách quan kết đạt từ rút học kinh nghiệm nhằm quản lý sử dụng đất đai cách hiệu Xuất phát từ vấn đề em tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá kết công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội; tình hình quản lý sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017 3 - Tìm hiểu mức độ quan tâm mức độ hiểu biết người dân kết chuyển QSD đất phường Hoàng Văn Thụ - Xác định thuận lợi khó khăn công tác chuyển quyền sử dụng đất - Đề xuất số biện pháp giải tồn nhằm đổi khắc phục hạn chế công tác chuyển QSD đất Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng kiến thức học vào thực tế Trưởng thành chuyên môn cũng tư duy, tổng hợp, phân tích làm việc độc lập làm việc theo nhóm 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước đất đai địa phương, từ đưa giải pháp khả thi để giải khó khăn hồn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai thời gian 4 Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận đề tài Việc chuyển QSD đất sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong trình sử dụng đất đai từ trước tới luôn có biến động chuyển QSD đất Bản chất chuyển QSD đất chuyển đổi hay nói cách khác thay đổi chủ sử dụng đất Trước Luật Đất đai 1987 đời, ở Việt Nam tồn hình thức sở hữu đất đai( sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể sở hữu nhà nước) chuyển quyền hành vi tự phát, quan quản lý đất đai cấp không quan tâm Khi Hiến pháp 1992 đời, đất đai thừa nhận loại hàng hố đặc biệt, có nghĩa QSD đất có giá trị tham gia vào thị trường hàng hố thơng qua vật ngang giá đồng tiền Cụ thể hoá Luật đất đai 2003, khắc phục hạn chế Luật Đất đai 1993 Theo luật người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp QSD đất (Trường đại học Luật Hà Nội, 2009) Tuy Luật Đất đai 1993 soạn với tinh thần đổi Hiến pháp 1992 trình thực bổ sung lần ( Vào năm 1998 năm 2001 ) cho phù hợp; 10 năm thực thu nhiều kết đáng kể, góp phần to lớn vào cơng tác quản lý đất đai Nhà nước thời kì đổi mới, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Xong, trình thực Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với đổi phát triển đất nước thời kì cơng nghiệp hố – đại hố Để khắc phục tồn Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ đất đai, kì họp thứ 4, Quốc hội khố XI thơng qua Luật Đất đai lần thứ ngày 26/11/2003 – Luật Đất đai 2003 Những vấn đề chuyển QSD đất quy định chặt chẽ cụ thể so với luật đất đai 1993 hình thức chuyển quyền( Thêm hình thức chuyển QSD đất tặng cho QSD, góp vốn bảo lãnh giá trị QSD đất) thủ tục chuyển quyền cũng nhiều vấn đề liên quan khác Tuy Luật Đất đai 2003 chặt chẽ nội dung hình thức cịn số thiếu sót quy định hình thức chuyển QSD đất lẽ Nhà nước cho đời Luật đất đai 2013 bổ sung để hoàn chỉnh cho luật đất đai 2003 (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4] Như vậy, việc thực quyền cụ thể không chỉ đất nơng nghiệp mà cịn loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trường hợp sau: - Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp - Đất giáo cho tổ chức mà pháp luật quy định không chuyển QSD - Đất tranh chấp 2.1.1 Một số khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Đất phép chuyển đổi quyền sử dụng đất đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng đất ở Đối tượng phép chuyển đổi hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất để sử dụng Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải người xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Nghị định 43, Luật Đất đai 2013) [3],[4] 6 Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp theo chủ trương chung “Dồn điền đổi thửa” khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc 2.1.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến việc chuyển quyền sử dụng đất Nó việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá, trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền khoản tiền hoặc vật tương ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi đất có đủ điều kiện nêu ở Điều 106 đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình,cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt + Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phịng hộ khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ 7 - Người Việt Nam định cư ở nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế 2.1.1.3 Quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại là: đất mà người sử dụng cho người khác th đất khơng có nguồn gốc từ th, cịn đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 việc cho thuê lại chỉ diễn với đất mà người sử dụng đất thuê Nhà nước số trường hợp định, Luật Đất đai 2013 khơng cấm việc 2.1.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội Từ Luật Đất đai 1993 trở Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định pháp luật Từ QSDĐ coi tài sản dân đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền chủ yếu tuân theo quy định Luật Dân để thừa kế Nguyên tắc chung: - Nếu người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất người chết mà thỏa thuận quan nhà nước có thẩm quyền phải vào di chúc mà chia 8 - Nếu toàn di chúc hợp pháp hoặc phần di chúc hợp pháp chia theo di chúc - Nếu khơng có di chúc hoặc tồn di chúc khơng hợp pháp hoặc phần khơng hợp pháp chia phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật chia theo ba hàng thừa kế, người hàng hưởng nhau, chỉ khơng có người ở hàng trước người đứng hàng sau hưởng: - Hàng gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, đẻ, nuôi người chết - Hàng gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết - Hàng gồm: Cụ nội, cụ ngoại người chết, bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột người chết, cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, dì ruột, ruột 2.1.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền quyền sử dụng ðất cho ngýời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay vật Nó thường diễn theo quan hệ huyết thống, nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ Tặng cho quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền trước khơng có luật nên thực tiễn phát sinh người ta áp dụng quy định hình thức thừa kế sang để thực Đây cũng hình thức đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trường hợp phép tặng cho chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân trường hợp phải chịu loại thuế 9 2.1.1.6 Quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đến chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt + Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phịng hộ khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ - Người Việt Nam định cư ở nước ngồi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế 2.1.1.7 Quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt để góp vốn với người khác để hợp tác sản xuất kinh doanh Việc xảy hai hay nhiều đối tác linh động, đối tác góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận Quy định tạo hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, đối tác phát huy sức mạnh riêng mình, từ thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng sản xuất, kinh doanh nói chung 2.1.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Điều kiện để thực quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc đối tượng chuyển quyền muốn thực quyền chuyển QSDĐ phải đảm bảo điều kiện quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013[2] sau: 10 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 2.1.2.2 Thời điểm thực quyền người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất thực quyền cũng quy định Điều 168 Luật đất đai 2013 [2] sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất thực quyền sau có định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất 11 Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền Thời điểm người thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn dự án dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau có Giấy chứng nhận có đủ điều kiện theo quy định Điều 194 Luật 2.1.2.3 Một số quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 169 Luật đất đai 2013 [2] quy định người nhận chuyển quyền sử dụng đất: 1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định sau: - Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định điểm b khoản Điều 179 Luật này; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật này; người Việt Nam định cư ở nước nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Chính phủ; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 điểm e khoản Điều 179 Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 191 Luật này; 12 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước thuộc diện sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định pháp luật nhà ở nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, th mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất thơng qua việc Nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận hợp đồng chấp để xử lý nợ; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định hoặc án Tòa án nhân dân, định 13 thi hành án quan thi hành án thi hành; văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; - Cộng đồng dân cư, sở tôn giáo, nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng nhận; định quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo đất đai, định hoặc án Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án thi hành; - Tổ chức pháp nhân hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo định quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật nhận quyền sử dụng đất từ tổ chức pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 191 Điều 192 Luật 2.1.3 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo chế cửa huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 2.1.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân * Trình tự thực - Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa”, thực theo quy định sau: + Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp tự thoả thuận với văn việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc loại giấy tờ QSDĐ quy định khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai 2013 (nếu có); ... quản lý sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái. .. em tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá kết công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Tìm... pháp hồn thiện cơng tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn phường Hoàng Văn Thụ 63 4.4.1 Khó khăn, tồn công tác chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2016 - 2018 63 4.4.2