Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm thủ đô hà nội

BỘGIÁODỤC VÀĐÀOTẠO BỘXÂYDỰNG TRƯỜNGĐẠI HỌCKIẾNTRÚCHÀNỘI NCS.NGUYỄNDƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤTTRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰN G KHUĐƠTHỊTẠIĐƠTHỊTRUNGTÂMTHỦĐƠHÀNỘI LUẬNÁNTIẾNSỸ CHUNNGÀNH:QUẢNLÝĐƠTHỊ VÀCƠNGTRÌNH HàNội -2021 TRƯỜNGĐẠI HỌCKIẾNTRÚCHÀNỘI NCS.NGUYỄNDƯ MINH ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤTTRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰN G KHUĐÔTHỊTẠIĐÔTHỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI LUẬNÁNTIẾNSỸ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CƠNG TRÌNHMÃSỐ:62.58.01.06 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌCTS.KTS.LÊ TRỌNG BÌNH TS.KTS.TRẦNTHỊLANANH HàNội -2021 LỜICẢMƠN Trong q trình thực Luận án, nhận nhiều giúp đỡnhiệttìnhvàđónggópqbáucủacáctậpthểcánhânđểhồnthànhLuậnánnày Lời cho tơi bày tỏ lịng kính trọng cảm ơn chân thành đối vớiTS KTS Lê Trọng Bình, TS KTS Trần Thị Lan Anh, người Thầy, người Cơđãtrựctiếphướngdẫnvàchỉbảotậntình,giúpđỡtơitrongsuốtqtrìnhthựchiệnLuậnán Tơi xin chân thành cảm ơn bảo, đóng góp nhiệt tình thầy,cơ giáo, cán thuộc khoa Sau Đại học mơn Quản lý thị cơngtrìnhtrường Đại họckiếntrúcHàNội Tơixinchânthành cảmơn HàNội, ngày tháng năm2021 Tácgiảluậnán NguyễnDư Minh LỜICAMĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tơi, cácsốliệutrongluậnánlàtrungthực,cónguồngốcvàđượctríchdẫnrõràn g.Đềtàikhơngtrùng lặpvớibấtkỳcơng trìnhkhoa họcnàođãđược cơngbố Tácgiảluậnán NguyễnDư Minh MỤCLỤC LỜICẢMƠN i LỜICAMĐOAN ii MỤCLỤC .iii DANHMỤCCÁC KÝHIỆU,CÁC TỪ VIẾTTẮT vii DANHMỤCCÁCBẢNG viii DANHMỤCCÁCHÌNHVẼ, SƠĐỒ .ix MỞĐẦU 1 Sựcầnthiếtcủađềtài Mụcđíchnghiêncứu 3 Đốitượng vàphạmvinghiêncứu 4 Phươngphápnghiêncứu Nộidungnghiên cứu .5 Cáckết quảnghiên cứuvànhữngđóng góp luậnán Ýnghĩakhoahọcvàthựctiễncủađề tài .7 Các khái niệm,thuậtngữ Cấu trúcluậnán 10 NỘIDUNG 11 CHƯƠNGI:TỔNGQUANVỀPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNHĐẤTTRONGTRIỂ NKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNG KHUĐÔTHỊ 11 1.1 Phươngphápđiềuchỉnhđất .11 1.1.1 Quátrìnhhìnhthànhp h t t r i ể n c ủ a p h n g p h p đ i ề u chỉnhđất 11 1.1.2 Kháiniệmvềphươngphápđiềuchỉnh đất 13 1.1.3 t Phươngthứcthựchiệnvànộidungcủaphươngphápđiềuchỉnhđấ 16 1.1.4 Đặcđiểmcủaphương pháp điều chỉnhđất .18 1.2 Triểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịápdụngphươngphápđiều chỉnhđấttrênthếgiới 20 1.2.1 Mụctiêuvà phạmviáp dụng 20 1.2.2 Loạihìnhdựán ápdụng phươngpháp điềuchỉnhđất 22 1.2.3 Quytrìnhtriểnkhaid ự n p d ụ n g p h n g p h p đ i ề u chỉnhđất .24 1.2.4 Điềukiệnthựchiện 25 1.2.5 Nhữnglợiíchkhithựchiệndựántheophươngphápđiềuchỉnhđ ất 27 1.2.6 Nhữngkhókhănkhit h ự c h i ệ n d ự n p d ụ n g p h n g phápđiềuchỉnh đất .30 1.3 Đánhgiáviệctriểnkhaidựánđầutưxâydựngkhuđôthịtạiđôthịtrung tâmThủ đôHà Nộitheophươngphápđiều chỉnhđất .34 1.3.1 Vaitrị,vịtrívàtìnhhìnhđầutưxâydựngkhuđơthịtại đơthị trungtâmThủđôHà Nội .34 1.3.2 Sựthamgiacủangườisửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu đôthị 38 1.3.3 Huyđộngvàkhaithács d ụ n g n g u n l ự c đ ấ t đ a i t r o n g đầutư xâydựngkhuđôthị 39 1.3.4 Chiasẻlợi ích giữacác bên liênquan .41 1.4 Cácđềtàinghiêncứukhoahọc,luậnán,hộithảokhoahọctạiViệtNamc óliên quan 44 1.4.1 Nhómcác đềtài nghiêncứu,luậnán 44 1.4.2 Hộithảokhoa học 47 1.5 Nhữngvấnđềcầnnghiêncứu .49 CHƯƠNGII.CƠSỞKHOAHỌCÁPDỤNGPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNH ĐẤT TRONGTRIỂNKHAIDỰÁNĐẦUTƯXÂYDỰNGKHUĐÔTHỊ 50 2.1 Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khaidựánđầutư xâydựngkhuđôthị 50 2.1.1 Quyhoạchvàquảnlýkhônggian,kiếntrúc,cảnhquanđô thị 50 2.1.2 Quảnlývàkhai thác hiệuquảđất đô thị 54 2.1.3 Vaitrị củacủacộngđồngtrongđầu tưpháttriển thị 57 2.1.4 Vaitrị quản lý củaNhànước 63 2.2 Cơsởpháplýápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaidựán đầutư xâydựngkhuđôthị .65 2.2.1 Khungpháplývềđầu tưpháttriển đôthị 65 2.2.2 Quảnlýsửdụngđấttrongđầutưxâydựngkhu đô thị 68 2.2.3 Sựthamgia người sửdụngđất trongđầutư xâydựng 72 2.2.4 Trình tựđầutưxâydựngkhu đơthị 76 2.3 Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khaidựán .82 2.3.1 MộtsốdựántạiViệtN a m c ó c c h ế t r i ể n k h a i t n g đ ồngphươngphápđiềuchỉnhđất 82 2.3.2 Mộtsố dự ántạiThủđơ Hà Nộicócơchếtriểnkhai tươngđồngphươngphápđiềuchỉnhđất 87 2.3.3 Kinhnghiệmquốctếvềmơhìnhliêndanhcủacácchủsởhữuđất 90 2.3.4 Kinhnghiệmquốc tếvềchuyểnđổiquyền sởhữu đất 92 2.3.5 Kinhnghiệmquốc tếvềhệthốngtiêu chí quản lý dựán .93 2.4 NhữngyếutốtácđộngkhiápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttạiViệt Nam 96 2.4.1 Bốicảnh thếchế .96 2.4.2 Điềukiệnvềkinhtế,xã hội .98 2.4.3 Bộ máyquảnlý 100 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONGTRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊTRUNGTÂMTHỦĐÔHÀNỘI 102 3.1 Quanđiểm,mụctiêuvànguyên tắcáp dụng .102 3.1.1 Quanđiểm 102 3.1.2 Mụctiêu .102 3.1.3 Nguyên tắc 103 3.2 Áp dụng quyđịnhgópquyềnsửdụng đất điềuchỉnhlại quyềnsửdụngđất 103 3.2.1 Thànhlậpdoanhnghiệpđểtriểnkhaid ự n t v ố n g ó p bằngq uyềnsửdụng đất 103 3.2.2 Phươngángópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnhlạiquyền sửdụng đất .106 3.2.3 Thựchiệnbồithường,giảip h ó n g m ặ t b ằ n g , g i a o đ ấ t v cho thuêđất 109 3.2.4 Điềuchỉnhlạigiấyc h ứ n g n h ậ n q u y ề n s d ụ n g đ ấ t k h i hoànthànhxâydựng 111 3.2.5 Lấyý kiến cácchủthểcó liênquan 112 3.3 Lựachọn dựán ápdụng 114 3.3.1 Loạihình dựánápdụng 114 3.3.2 Tiêuchíđánh giásựphù hợpcủadựán 118 3.4 Quytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiều chỉnhlạiquyềnsửdụngđất 123 3.5 Áp dụng thí điểmđốivớidựán“KhunhàởIEC” 126 3.5.1 Nguyên tắcthực hiệnthí điểm 126 3.5.2 Mơtảchungvềdựánđược chọnthíđiểm 128 3.5.3 Triểnkhaithựchiệnthíđiểm 128 3.5.4 Sosánh hiệuquảvềkinhtếsau khiápdụng thíđiểm 135 3.6 Bàn luận vềcáckếtquảnghiên cứu luận án 139 3.6.1 Vềápdụngquyđịnhgópquyềnsửdụngđấtvàđiềuchỉnh lạiquyềnsửdụng đất 139 3.6.2 Vềviệclựa chọnkhuvực vàdựán ápdụng 143 3.6.3 Vềquytrìnhtriểnkhaidựánápdụngquyđịnhgópquyền sửdụngđấtvàđiềuchỉnhlại quyền sửdụngdất .144 3.6.4 Vềkếtquả ápdụng thíđiểm 145 KẾTLUẬNVÀKIẾNNGHỊ 147 DANHMỤCCÁCCƠNGTRÌNHKHOAHỌCCỦATÁCGIẢLIÊNQUANĐẾN LUẬNÁN x TÀILIỆUTHAMKHẢO xi DANHMỤCCÁCKÝHIỆU,CÁCTỪVIẾTTẮT DNDA: Doanhnghiệpdựán DAĐCĐ: Dựán điều chỉnhđất ĐTXD: Đầu tư xâydựng BCNCKT: Báocáo nghiên cứu khảthi GPMB: Giảiphóng mặt HTKT: Hạtầng kỹthuật HTXH: Hạtầng xã hội KĐT: Khuđôthị KĐTM: Khuđôthịmới PPĐCĐ: PhươngphápĐiều chỉnhđất PTĐT: Pháttriển đô thị QHCĐT: Quyhoạchchung đôthị QHĐT: Quyhoạchđôthị QHPK: Quyhoạch phânkhu QHCT: Quyhoạchchi tiết QSDĐ: Quyềnsửdụngđất UBND: Ủybannhândân VBQPPL: Văn bảnquyphạmphápluật DANHMỤCCÁCBẢNG Bảng1.1:CácloạihìnhdựánĐTXDtạiHànQuốcđượcthựchiệntheoPPĐCĐ 23Bảng1.2:Các loạidựán ápdụngPPĐCĐtạiNhật Bản đếnnăm2002 24 Bảng1.3:Thốngkêsốlượngcáckhuvựcdựánápdụngcáccơchếđấtđai 28đến2011tạiHànQuốc Bảng1 : T ổ n g h ợ p c c l o i h ì n h p h p n h â n t h ự c h i ệ n d ự n p d ụ ng 29PPĐCĐtại số quốc giatrênthếgiới Bảng1.5:SosánhhiệuquảsửdụngđấtcủadựánđiềuchỉnhđấtMisatoChuo 30 Bảng1.6: S o s n h t ỷ l ệ y ê u c ầ u đồ ng t huận kh i t hự chi ện d ự áná p dụng 31PPĐCĐtại số quốc gia Bảng1.7: Sosánh vềtỷlệgóp đất sốquốc gia 31 Bảng1.8 SosánhThu– Chi củaDựánđiềuchỉnhđất MisatoChuo 34 Bảng1.9:Danhmụcsốlượngcácdựánnhàở,khuđôthịtạicácquyhoạch 36phânkhu trongkhuvực đôthị trungtâmThủđôHà Nội Bảng2.1: Mẫuquyđịnhvềmột sốthơng tintrên Giấychứng nhậnQSDĐ 71Bảng2.2:SosánhhiệuquảDựáncảitạo,xâydựnglạitồI1,I2,I3TháiHà 88 Bảng 3.1: Đềxuất loại hình dựán ĐTXDápdụngthí điểm 117 Bảng3.2:Tổnghợpchungvềcáchộgiađình,cánhâncóQSDĐhợppháptrong dựán Bảng3.3: Sosánh giátrịkinh tếtrướcvà sauthực hiệndựán 131 132 Bảng3.4: Xácđịnhtỷlệgópvốntheotừngphươngángiátrị QSDĐ 135 Bảng3.5:Sosánhhiệuquảsửdụngvốnđầutưviệcápdụngphươngánthíđiểm 136 Bảng3.6: Sosánh lợinhuận đầutưgiữahai phươngán 137 ... CHƯƠNGII.CƠSỞKHOAHỌCÁPDỤNGPHƯƠNGPHÁPĐIỀUCHỈNH ĐẤT TRONGTRIỂNKHAID? ?ÁN? ?ẦUTƯXÂYDỰNGKHUĐÔTHỊ 50 2.1 Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất triển khaid? ?án? ?ầutư xâydựngkhuđ? ?thị 50... Cơsởpháplýápdụngphươngphápđiềuchỉnhđấttrongtriểnkhaid? ?án đầutư xâydựngkhuđ? ?thị .65 2.2.1 Khungpháplýv? ?đầu tưpháttriển đ? ?thị 65 2.2.2 Quảnlýs? ?dụng? ?ấttrongđầutưxâydựngkhu đô thị 68 2.2.3... cứu áp dụng chế phương pháp điều chỉnh đất trongtriểnkhaid? ?án? ?ầutưxâydựngkhuđôth? ?tại? ?ôthịtrungtâmThủđôH? ?Nội 3 Đốitượngvàphạmvi nghiêncứu a) Đối tư? ??ng nghiên cứu: phương thức khiển khai dự án đầu