BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI NGUYỄN ĐÌNH DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH Chuyên ngành Tài chính[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI NGUYỄN ĐÌNH DŨNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH Chuyên ngành : Tài ngân hàng Mã số : 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lưu Thị Hương HÀ NỘI - 2015 Luan van i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn NGUYỄN ĐÌNH DŨNG Luan van ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tác giả xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lưu Thị Hương giáo viên hướng khoa học hướng dẫn nhiệt tình định hướng khoa học cho tác giả suốt trình nghiên cứu, thu thập số liệu, khảo sát thực tế thực luận văn đồng thời có ý kiến đóng góp q báu để luận văn hồn thành tốt Tác giả luận văn xin trân trọng cảm ơn hỗ trợ nhiệt tình trình thu thập tài liệu cán Phòng thẩm định giá tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo khoa sau đại học trường Đại học Thương Mại gia đình động viên giúp đỡ tác giả suốt q trình hồn thành luận văn Tác giả luận văn NGUYỄN ĐÌNH DŨNG Luan van iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM .5 1.1.1 Khái quát NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 15 1.2.1 Khái quát bất động sản 15 1.2.2 Công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay NHTM 16 1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM .26 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 27 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 27 1.3.2 Các nhân tố khách quan .29 1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam học Ngân hàng TMCP An Bình .32 1.4.1 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam 32 1.4.2 Bài học kinh nghiệm 38 Luan van iv CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 40 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP An Bình 40 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển .40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình 42 2.1.3 Các hoạt động chủ yếu: 44 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 47 2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 47 2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình .54 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 66 2.3.1 Những kết đạt 66 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân .68 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH .75 3.1 Định hướng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 75 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB Ngân hàng TMCP An Bình 75 3.1.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình .76 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 79 3.2.1 Đổi nhận thức lãnh đạo ngân hàng định giá BĐS 79 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá 80 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS 82 Luan van v 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ngân hàng 91 3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS 92 3.2.6 Tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu công việc 93 3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường .93 3.3 Kiến Nghị 94 3.3.1 Cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thông tin liên quan đến BĐS 94 3.3.2 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà 95 3.3.3 Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường bất động sản 95 3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 97 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu định giá BĐS 97 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PHỤ LỤC Luan van vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG: Bảng 1.1: Tổng hợp kết trường hợp định giá ACB Bảng 2.1: Kết hoạt động cho vay theo nhóm khách hàng ABBANK qua năm Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay chấp bất động sản ABBANK Bảng 2.3: Kết hoạt động Phòng thẩm định giá tài sản- ABBANK từ 2011 2014 Bảng 2.4: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK Bảng 3.1: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2011 đến 2014 Biều đồ 2.2: Kết huy động vốn ABBANK qua năm Biểu đồ 2.3 : Kết hoạt động cho vay qua năm ABBANK Biểu đồ 2.4: Cơ cấu dư nợ qua năm Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ qua năm trừ cho vay TCTD Biểu đồ 2.6: Cơ cấu tài sản theo khu vực SƠ ĐỒ: Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản chấp Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá tài sản đảm bảo ABBank HÌNH VẼ: Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Phịng TĐGTS ABBANK Hình 2.2 Quy trình cấp tín dụng ABBANK Luan van vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa ABBANK Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS Bất động sản CVĐG Chuyên viên định giá NHTM Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng ĐGTS Định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần TS Tài sản TSĐB Tài sản đảm bảo 10 TSSS Tài sản so sánh 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 KH Khách hàng 13 KHDN Khách hàng doanh nghiệp 14 KHCN Khách hàng cá nhân 15 QHKH Quan hệ khách hàng Luan van LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Định giá bất động sản hoạt động cho vay công tác quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày gia tăng Chất lượng, giá trị tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến định cho vay ngân hàng, cơng tác định giá tài sản đảm bảo ngân hàng có vai trị vơ quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, nâng cao chất lượng cho vay ngân hàng thương mại Tuy nhiên trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK) Với việc thành lập Phòng thẩm định giá tài sản, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản ABBANK tầm vi mô vĩ mơ độc lập hồn tồn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản hoạt động cho vay thường diễn tình trạng bất cập công tác định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên Luan van cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá đơi chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Bởi vậy, hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay đòi hỏi cấp thiết ABBANK Với nhận thức đó, cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK trọng đạt kết đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng chưa đáp ứng mục tiêu, giá trị BĐS xác định không sát với giá trị thực nên gây khơng khó khăn cho ngân hàng việc thu hồi nợ Là cán công tác Phòng thẩm định giá tài sản ngân hàng, với mong muốn góp phần giải vấn đề thực tiễn, chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” Tổng quan vấn đề nghiên cứu Ở Việt nam, có số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai bất động sản Dự án hợp tác Việt nam Thụy Điển Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đề cập đến việc định giá đất có tác động yếu tố vị trí mơi trường [03] Các yếu tố kinh tế đưa chưa có kết luận cụ thể điều kiện áp dụng Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả áp dụng số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt nam” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch Đầu tư phân tích phương pháp định giá khả áp dụng Việt Nam [08] Luan van ... đề lý luận công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Chương... hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Luan van CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO. .. hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 47 2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình .54 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động