Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI CAM ĐOAN Tên đề tài “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 2020” GV[.]
LỜI CAM ĐOAN Tên đề tài: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” GVHD: TS.GVC Phan Thế Công Bộ môn: Kinh tế vi mô Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình – MSV: 13D160212 Lớp HC: K49F4 – Khoa Kinh tế - Luật Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình tơi nghiên cứu soạn thảo Tơi khơng chép từ viết cơng bố mà khơng trích dẫn nguồn gốc Nếu có vi phạm nào, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm” Hà Nội, ngày 24 tháng năm 2017 Người làm cam đoan Nguyễn Thị Bình i Luan van TÓM LƯỢC Thị trường bất động sản bắt đầu hình thành từ năm 1990 bắt đầu có thay đổi lớn công khai kể từ Luật đất đai đời năm 1993 Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều thăng trầm, biến động ngày phát triển Một đóng góp phát triển lớn, góp phần giúp thị trường bất động sản hoạt động linh hoạt trơi chảy phải kể đến hệ thống công ty phân phối bất động sản Nó đời chất dầu bơi trơn hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp đẩy nhanh kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển hoàn thiện Cùng với phát triển đó, sức cạnh tranh lĩnh vực phân phối bất động sản ngày tăng, nhu cầu khách hàng ngày khắt khe địi hỏi cao Các cơng ty phân phối khơng ngừng nỗ lực, cố gắng để nâng cao doanh thu, từ q trình phân tích, ước lượng cầu để làm sở đưa giải pháp đẩy mạnh hoạt động phân phối sản phẩm Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư công ty vào hoạt động lĩnh vực phân phối bất động sản so với công ty hoạt động lâu đời thị trường Công ty đạt thành công đáng ghi nhận, đặc biệt giai đoạn khủng hoảng thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng đó, công ty không khỏi đối mặt với nhiều khó khăn thử thách từ phía thị trường vơ khốc liệt Sau thời gian thực tập, nghiên cứu, tìm hiểu thực tế hoạt động kinh doanh cơng ty, tác giả nhận thấy sản phẩm chung cư hoạt động chủ lực phân phối bất động sản công ty, nhiên lại diễn thị trường Hà Nội đầy cạnh tranh nhiều vướng mắc Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” Trong đề tài nghiên cứu mình, tác giả sâu để làm rõ nội dung sau: Chương 1: Đề tài hệ thống hóa số lý luận phân tích ước lượng cầu khái niệm cầu, đường cầu, luật cầu, phương pháp xây dựng ước lượng cầu Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2013 – 2016, phân tích thực trạng cầu sản phẩm bất động sản chung cư địa bàn Hà Nội nay, đánh giá ảnh hưởng nhân tố giá cả, dân số Hà Nội, sở thích, vị trí địa lý, chủ đầu tư đến cầu sản phẩm Trên sở phân tích mức độ ảnh hưởng nhân tố, đề tài xây dựng mơ hình, ước lượng hàm cầu sản phẩm chung cư mà công ty An Cư phân phối, làm sở đưa giải pháp chương ii Luan van Chương 3: Đề tài đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu công tác ước lượng cầu công ty, đồng thời đưa số giải pháp thúc đẩy hoạt động phân phối mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty địa bàn Hà Nội đến năm 2020 Đề tài đề xuất số kiến nghị với Nhà nước Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhằm tạo dựng môi trường vĩ mô ổn định, nâng cao lực cạnh tranh công ty iii Luan van LỜI CẢM ƠN Đề tài khóa luận: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” hoàn thành giúp đỡ, hướng dẫn, bảo tận tình quý thầy cô giáo Trường Đại học Thương mại, đặc biệt thầy TS.GVC Phan Thế Cơng tồn thể lãnh đạo, nhân viên công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Ban Giám hiệu Trường Đại học Thương mại thầy cô giáo trường, đặc biệt thầy cô khoa Kinh tế - Luật tạo điều kiện cho tác giả học tập rèn luyện, dành hết tâm huyết giảng dạy cho tác giả kiến thức vô quý báu kinh nghiệm bổ ích suốt q trình học tập trường để làm tảng giúp tác giả nghiên cứu thực đề tài Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS.GVC Phan Thế Cơng, thầy tận tình bảo, nhắc nhở, động viên giải đáp thắc mắc, giúp đỡ tác giả suốt trình thực khóa luận tốt nghiệp Tác giả xin chân thành cảm ơn anh chị lãnh đạo, nhân viên công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, đặc biệt Trưởng phòng kinh doanh – Nguyễn Văn Tuấn, tạo điều kiện cho tác giả tiếp xúc với công việc, cung cấp thông tin giải đáp băn khoăn, thắc mắc tác giả, giúp tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, thời gian thực tập công ty làm luận văn, thời gian khơng nhiều thân cịn nhiều hạn chế mặt trình độ nhận thức nên luận văn cịn nhiều thiếu sót Do vậy, tác giả mong nhận đóng góp quý báu thầy giáo để khóa luận hồn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 24 tháng năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Bình iv Luan van MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i TÓM LƯỢC ii LỜI CẢM ƠN iv MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tổng quan cơng trình nghiên cứu Xác lập tuyên bố đề tài .5 Mục tiêu nghiên cứu 4.1 Mục tiêu chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu 6 Phương pháp nghiên cứu 6.1 Phương pháp thu thập liệu 6.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu Kết cấu đề tài khóa luận CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH CẦU 10 1.1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẦU 10 1.1.1 Một số khái niệm cầu luật cầu 10 1.1.2 Phương trình đồ thị đường cầu 11 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu 13 1.1.4 Độ co dãn cầu 17 1.2 LÝ LUẬN VỀ ƯỚC LƯỢNG CẦU 18 1.2.1 Ước lượng cầu 18 1.2.2 Các phương pháp ước lượng cầu 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ PHÂN PHỐI GIAI ĐOẠN 2013 – 2016 22 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 22 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty 22 v Luan van 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ đơn vị thực tập .23 2.1.3 Mô hình tổ chức .24 2.1.4 Cơ chế, sách quản lý công ty .25 2.1.5 Thực trạng hoạt động kinh doanh, phân phối công ty giai đoạn 2013 – 2016 27 2.2 THỰC TRẠNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN MÀ CÔNG TY CỔ PHÂN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ PHÂN PHỐI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 – 2016 30 2.2.1 Đặc điểm dòng sản phẩm bất động sản chung cư 30 2.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản chung cư công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội 32 2.2.3 Phân tích liệu sơ cấp cầu sản phẩm bất động sản chung cư dân cư địa bàn Hà Nội 35 2.3 ƯỚC LƯỢNG CẦU VỀ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ PHÂN PHỐI 49 2.3.1 Xây dựng mơ hình ước lượng 49 2.3.2 Kết ước lượng 49 2.4 CÁC KẾT LUẬN VÀ PHÁT HIỆN QUA NGHIÊN CỨU 52 2.4.1 Thành công đạt .52 2.4.2 Hạn chế tồn 53 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 -2020 55 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2020 55 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty đến năm 2020 55 3.1.2 Mục tiêu phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư 56 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2020 .56 3.2.1 Chính sách nhân 56 vi Luan van 3.2.2 Chính sách giá 56 3.2.3 Sử dụng cơng nghệ để giảm chi phí 57 3.2.4 Thành lập phận kinh doanh riêng 57 3.2.5 Khảo sát nhu cầu nghiên cứu, lựa chọn dự án phân phối 58 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC VÀ HIỆP HỘI .58 3.3.1 Kiến nghị với nhà nước 58 3.3.2 Kiến nghị Hiệp hội bất động sản Việt Nam .59 3.4 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU .60 KẾT LUẬN 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vii Luan van DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu .12 Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường sản phẩm chung cư công ty cổ phần bất động sản An Cư phân phối Hà Nội 13 Đồ thị 1.3 Sơ đồ đường Engel 14 Bảng 1.1: Tổng quan yếu tố tác động đến cầu .17 Sơ đồ 1.1: Mơ hình tổ chức Cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư 24 Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2013 – 2016 28 Biểu đồ 2.1:So sánh doanh thu, chi phí lợi nhuận sau thuế An Cư giai đoạn 2013 – 2016 .28 Biểu đồ 2.2: Doanh thu phân phối dịng bất động sản cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư giai đoạn 2013 – 2016 .30 Bảng 2.2: Kết chọn loại hình chung cư cư dân địa bàn Hà Nội .35 Biểu đồ 2.3: Sự quan tâm khách hàng tới giá 36 Biểu đồ 2.4: Đánh giá việc khách hàng nhận nhiều mức giá khác dự án từ bên phân phối .37 Biểu đồ 2.5: Đánh giá quan tâm khách hàng tới sách chủ đầu tư bên phân phối đưa 38 Biểu đồ 2.6: Đánh giá quan tâm khách hàng tới chênh lệch giá dự án 39 Biểu đồ 2.7: Đánh giá việc dự án có quy mơ tiện ích dịch vụ lớn 40 Biểu đồ 2.8: Đánh giá dự án có mơi trường sống xanh hồ điều hòa 41 Biểu đồ 2.9: Đánh giá lựa chọn vị trí trước nghiên cứu dự án 42 Biểu đồ 2.10: Đánh giá nhu cầu mua dự án gần nơi làm việc .43 Biểu đồ 2.11 : Đánh giá mong muốn mua dự án gần trung tâm thành phố 44 Biểu đồ 2.12: Đánh giá quan tâm khách hàng tới chủ đầu tư .45 Biểu đồ 2.13: Đánh giá ưa thích khách hàng tới chủ đầu tư có tiềm lực tài mạnh 46 Biểu đồ 2.14: Đánh giá ưa thích kháchhàng với chủ đầu tư vào hoạt động triển khai nhiều dự án bất động sản khác 47 Biểu đồ 2.15: Đánh giá lựa chọn khách hàng dịng sản phẩm hàng hóa thay 48 Bảng 2.3: Kết ước lượng hàm cầu sản phẩm chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối 50 viii Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Cuộc khủng hoảng tài giới năm 2008 ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng Đặc biệt, bất động sản Việt Nam ngành thấy rõ tác động tiêu cực khủng hoảng tài giới Lĩnh vực bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, hoạt động cung cầu bị đình trệ, nhà đầu tư thứ cấp sơ cấp lâm vào bị động nguy dẫn tới thua lỗ, phá sản chịu tác động trực tiếp từ “ bong bóng bất động sản “ Hoạt động giao dịch bất động sản trầm xuống Bắt đầu đến năm 2013 trở đi, thị trường bất động sản bắt đầu có khởi sắc nhờ vào sách, quy định nhà nước sách kinh tế Mỹ Nhờ vào sách này, với chung tay, nỗ lực doanh nghiệp, nhà đầu tư, công ty dịch vụ bất động sản, thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực, bắt đầu động trở lại Giai đoạn 2014 – 2016, bất động sản Viêt Nam khởi động trở lại với phân khúc nhà mức trung cấp - cao cấp phân khúc codotel – nghỉ dưỡng năm 2016 vừa qua thu kết khả quan Chính mà cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, thông qua việc lựa chọn hướng cho giai đoạn thị trường bất động sản hồi phục, doanh thu lợi nhuận cơng ty tăng đáng kể Tuy nhiên, nhìn vào tình hình chung thị trường bất động sản nay, cuối năm 2016 – đầu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, đặc biệt phân khúc nhà cao cấp nguyên nhân Nguyên nhân thứ nhất: Nguồn vốn ngân hàng bị giới hạn, đặc biệt dành cho vay mua nhà quy định ngân hàng Nhà nước Nguyên nhân thứ hai: Đối với phân khúc nhà cao cấp, nguồn cung thứ cấp bung tràn lan, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng Năm 2016, có đến 50%, chí 70 – 80% tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp dẫn đến tình trạng dư thừa cung Nguyên nhân thứ 3: Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà cao cấp nghỉ dưỡng dẫn đến tượng dư thừa cung Trước tình hình đó, Hà Nội, nhiều người lao động có mức thu nhập trung bình thấp khơng có nhà đồng thời mức cung nhà cho người lao động thấp thiếu hụt Theo dự báo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2017 năm giành cho phân khúc nhà trung bình Những nhà đầu tư bất động sản lớn Việt Nam lên kế hoạch xây dựng nhà giành cho người lao động có mức thu nhập thấp trung bình Do vậy, để nâng cao hiệu kinh doanh công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, công ty cần trọng đến diễn biến thị trường bất động sản thị trường tài Việt Nam nói riêng tình hình tài giới nói chung Luan van Cơng ty cần tập trung đến công tác ước lượng cầu để từ định hướng, lên kế hoạch lựa chọn đấu thầu, phân phối dự án để đem lại hiệu kinh doanh cao mở rộng thị phần, tăng sức cạnh tranh địa bàn Hà Nội Tổng quan cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu phân tích cầu khâu quan trọng có ý nghĩa lớn chiến lược kinh doanh cơng ty Chính tính cấp thiết nên có nhiều cá nhân tổ chức nghiên cứu nước tiến hành nghiên cứu vấn đề nhiều mức độ nhiều khía cạnh khác nhau, cụ thể sau: Trong “ Báo cáo ngành bất động sản 2015 “ cơng ty cổ phần chứng khốn MB, báo cáo có đánh giá tổng quát chung ngành bất động sản nêu yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến phát triển ngành bất động sản Bài báo cáo nêu lên tính kinh tế nhà Việt Nam có so sánh khách quan so với nước giới Báo cáo nhận định tình hình thị trường bất động sản Tuy nhiên báo cáo tập trung vào nhóm cơng ty phát triển bất động sản mà chưa trọng vào phân tích nhóm công ty môi giới bất động sản Trong đó, nhóm cơng ty mơi giới bất động sản tác động lớn tới phát triển ngành bất động sản Bài báo cáo không phân tích sâu nhu cầu nhà người dân Việt Nam, ngồi phân tích thu nhập ảnh hưởng đến cầu nhà Tác giả Bui Thi Hien Thao (2013) với đề tài “Analysis of the Vietnamese commercial real estate market” nghiên cứu thị trường bất động sản thương mại Việt Nam Tác giả thị trường bất động sản thương mại Việt Nam có tiềm to lớn lại thị trường có rủi ro với vài vấn đề thị trường việc thiếu minh bạch khung pháp lý hiệu Tác giả đặt câu hỏi tìm câu trả lời, để từ có nhìn cụ thể thị trường bất động sản thương mại Việt Nam, cụ thể: - Đặc trưng thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Chính phủ Việt Nam tạo luật để tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư nước chưa? Đặc biệt nhà đâu tư Mỹ - Tiềm thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Phương thức gia nhập tốt vào thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Ai người chơi chính? Ai người nắm quyền lợi định quan trọng thị trường Khung lý luận viết chủ yếu sử dụng liệu thứ cấp sách, báo, tạp chí vài báo cáo bất động sản công bố Những lý thuyết Luan van ... tiêu phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư 56 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT... lực cạnh tranh công ty iii Luan van LỜI CẢM ƠN Đề tài khóa luận: ? ?Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn... hoạt động phân phối sản phẩm Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư công ty vào hoạt động lĩnh vực phân phối bất động sản so với công ty hoạt động lâu đời thị trường Công ty đạt thành công đáng