(Luận văn thạc sĩ) thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Long An, năm 2019 Luan van BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN - VÕ THÀNH NHÂN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Tài Ngân hàng Mã ngành: 8.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG DỜN Long An, năm 2019 Luan van i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố tạp chí khoa học cơng trình khác Các thông tin số liệu luận văn có nguồn gốc ghi rõ ràng Tác giả (ký ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân Luan van ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ hỗ trợ thầy, cô giáo Trường Đại học Kinh tế - Công nghiệp Long An suốt q trình học tập Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn, người trực tiếp hướng dẫn khoa học giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu để có luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Lãnh đạo; tập thể cán công chức Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam giúp đỡ thời gian thực luận văn công tác Mặc dù cố gắng thiếu kinh nghiệm nghiên cứu khoa học, luận văn chắn cịn nhiều khiếm khuyết Tơi mong nhận ý kiến đánh giá góp ý thầy cô, anh chị học viên, đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn Tác giả (ký ghi rõ họ tên) Võ Thành Nhân Luan van iii NỘI DUNG TĨM TẮT Ngày nay, phát triển tài quốc tế tồn cầu hóa kinh tế thị trường đến giai đoạn thống hóa tiêu chuẩn thẩm định giá Đồng thời thay đổi kinh tế kinh doanh nảy sinh nhanh chóng quốc gia làm tăng thêm mở rộng nhận thức tầm quan trọng việc thẩm định giá Thẩm định giá yêu cầu cần thiết tất tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế để tính tốn giá trị tài sản chấp, hạch tốn kế tốn, tính thuế, thừa kế, phát mãi, giải thể xử lý tài sản vụ án dân sự, hình yêu cầu khác theo quy định pháp luật Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) tiền thân Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam – Bộ Tài Được thành lập phát triển Việt Nam từ năm 1999, SIVC xây dựng hệ thống đánh giá cao quy mô lẫn chất lượng lĩnh vực thẩm định giá tư vấn Trong q trình cơng tác Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam, nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản công ty Do vậy, lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Luận văn vào phân tích thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam 02 khía cạnh thành cơng hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế Từ đó, luận văn đề xuất số giải pháp như: nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản; nhóm giải pháp hồn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản số nhóm giải pháp hỗ trợ khác để hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty Luan van iv ABSTRACT Today, the international financial development and globalization of the market economy has come to the stage of unification of valuation standards At the same time, rapid economic and business changes between countries have increased the awareness of the importance of price appraisal Valuation is also an essential requirement for all organizations and individuals of all economic sectors to calculate the value of assets in mortgages, accounting, tax calculation, inheritance, sale promotion, dissolution or handling of property in civil, criminal and other cases as prescribed by law During the course of my career at Southern Valuation and Information Joint Stock Company, I was aware of the importance of improving the quality of real estate valuation at the Company Therefore, I have chosen the topic: "Real estate valuation at the Southern Information and Valuation Corporation" as my graduation thesis The thesis has gone into analyzing the status of processes and methods of real estate valuation applied at the Southern Information and Valuation Joint Stock Company on both the success and the limitations and the cause of that limitation Since then the thesis has proposed a number of solutions such as: a group of solutions to perfect the real estate price appraisal process; the group of solutions to complete the real estate price appraisal method and a number of other support solution groups to complete the process and methods of real estate price appraisal at the company Luan van v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Những đóng góp luận văn Phương pháp nghiên cứu Tổng quan công trình nghiên cứu trước Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá trị bất động sản 1.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản 1.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản 10 2.3 Những ưu điểm hạn chế quy trình thẩm định giá bất động sản 13 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 3.1 Phương pháp so sánh 14 3.2 Phương pháp thu nhập 17 3.3 Phương pháp chi phí 23 3.4 Phương pháp thặng dư 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản 28 4.1 Yếu tố chủ quan 28 4.2 Yếu tố khách quan 29 Kết luận chương 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 32 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 32 2.1.1 Sự đời Công ty 32 Luan van vi 2.1.2 Chức nhiệm vụ, lĩnh vực kinh doanh Công ty 32 2.1.3 Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 33 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 36 2.2.1 Những giấy tờ cần thiết tài sản yêu cầu cần thẩm định giá bất động sản 36 2.2.2 Thực trạng việc thẩm định giá bất động sản SIVC 37 2.2.3 Nghiên cứu tình vận dụng thẩm định giá bất động sản qua hợp đồng thẩm định giá cụ thể SIVC 39 2.2.3.1 Nghiên cứu tình 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đất số 9141, tờ đồ số 03, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định Bộ Tài – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 39 2.2.3.2 Nghiên cứu tình 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để thực nghĩa vụ tài (áp dụng theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 36/2014/TTBTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC 43 2.2.4 Đánh giá thẩm định giá bất động sản SIVC 50 2.2.4.1 Những kết đạt việc thẩm định giá bất động sản SIVC 50 2.2.4.2 Hạn chế việc thẩm định giá bất động sản SIVC 51 2.2.4.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 56 Kết luận chương 2: 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 59 3.1 Định hướng phát triển Công ty thời gian tới 59 3.1.1 Về công tác chuyên môn 59 3.1.2 Các công tác khác 60 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 61 3.2.1 Hoàn thiện việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản 61 Luan van vii 3.2.1.1 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng SIVC 61 3.2.1.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản SIVC 61 3.2.2 Hồn thiện việc vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản 69 3.2.2.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch thẩm định giá 69 3.2.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý, đánh giá thông tin 70 3.2.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác đánh giá tài sản 72 3.2.2.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 72 3.2.3 Các giải pháp khác 73 3.2.3.1 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài, bền vững với Công ty thẩm định giá khác tổ chức có liên quan 73 3.2.3.2 Bồi dưỡng kiến thức, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên thẩm định giá chuyên nghiệp, đội ngũ thẩm định viên giá chất lượng cao 73 3.3 Một số kiến nghị 74 3.3.1 Kiến nghị Bộ Tài 74 3.3.3 Kiến nghị Công ty 75 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 Tài liệu Tiếng Việt: 79 Luan van viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT STT TỪ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSSS Tài sản so sánh TSTĐG Tài sản thẩm định giá TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban Nhân dân SIVC Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Ký hiệu Nội dung diễn giải SIVC Southern Information and Valuation Corporation DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU BẢNG BIỂU TÊN BẢNG BIỂU TRANG Bảng 2.1: Số liệu chi tiết công tác thẩm Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 định giá SIVC Bảng 2.2: Bảng số liệu kết hoạt động kinh doanh SIVC Bảng 2.3: Kết kinh doanh tổng hợp SIVC Luan van 35 36 37 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt: Trần Thị Thanh Hà (2018) Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sĩ Kinh tế Học viện Tài Võ Ngọc Ln (2017) Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản Việt Luận văn thạc sĩ tài ngân hàng Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006) Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005 Nhà Xuất Bản Tài Nguyễn Thế Phượng (2011) Giáo trình “Thẩm định giá bất động sản” Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Phương Đông Nguyễn Anh Tuấn (2017) Tài liệu “Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, tập I, tập II” Hà Nội: Nhà Xuất Bản Tài Quốc hội (2012) Luật giá số 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012; Quốc hội (2013) Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Bộ Tài (2014) Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27/10/2014 Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; Bộ Tài (2015) Thơng tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06/03/2015 Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; 10 Bộ Tài (2015) Thơng tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015 Bộ Tài Chính việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; 11 Bộ Tài nguyên Môi trường (2016) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Luan van I PHỤ LỤC Nghiên cứu tình 1: Thẩm định giá quyền sử dụng đất đất số 9141, tờ đồ số 03, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để vay vốn ngân hàng (áp dụng theo quy định Bộ Tài – Thơng tư 126/2015/TT-BTC, ngày 20/08/2015) Tình tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC Kết thu thập thông tin thị trường Tài sản Stt Đặc điểm BĐS thẩm định giá I Thông tin thu thập Thời điểm thu thập Thời điểm chuyển nhượng Diện tích khn viên (m2) Loại đất Tài sản đất II Đơn giá QSDĐ (đồng/m2) Giá thu (đồng) 185,75 Tài sản so sánh TSSS TSSS TSSS Tháng 08/2019 Tháng 01/2019 Tháng 01/2019 Tháng 01/2019 117,7 124,2 109,3 ODT thập Đơn giá đất theo Quyết định số 60/2014/QĐngày 15.000.000 III UBND 19/12/2014 QĐ số 20/2019/QĐUBND, ngày Đất trống 61.342.396 53.325.282 59.469.350 7.220.000.000 6.623.000.000 6.500.000.000 17.840.000 17.840.000 17.840.000 Luan van II Stt Đặc điểm BĐS Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh TSSS TSSS TSSS 24/04/2019 (đồng/m2) Ước tính đơn giá quyền sử dụng đất cách tiếp cận từ thị trường – phương pháp so sánh Căn đặc điểm kinh tế - kỹ thuật quyền sử dụng đất cần thẩm định giá, kết thu thập thông tin thị trường Tổ thẩm định giá thống sử dụng thông tin tài sản so sánh: TSSS1; TSSS2; TSSS3 (kèm theo sơ đồ tài sản so sánh) để ước tính đơn giá quyền sử dụng đất đô thị (ODT), có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 6, thành phố Tân An, tỉnh Long An Căn hướng dẫn Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài chính, tác giả thực điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất tài sản so sánh theo nguyên tắc lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, điều chỉnh đơn giá quyền sử dụng đất tài sản so sánh theo đặc điểm đất cần thẩm định giá  Thực điều chỉnh:  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định giá đất đô thị (ODT), có diện tích 185,75 m2, hình dáng vng vức, pháp lý đầy đủ, khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An  Theo tính tốn khảo sát, tác giả quy ước:  Về quy mô:Chênh lệch 30 m2 tương ứng chênh lệch tỷ lệ 1% (Theo nguồn giữ liệu chứng minh SIVC)  Diện tích TSSS 1:117,7 m2 ; Diện tích TSSS 2:124,2 m2 ; Diện tích TSSS 3:109,3 m2 ; Diện tích TSTĐG:185,75 m2  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (117,7 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,268 % ~ - %  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (124,2 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,052 % ~ - % Luan van III  Tỷ lệ điều chỉnh quy mô TSSS là: (109,3 m2 – 185,75 m2) / 30 m2 = 2,548 % ~ -3 %  Điều chỉnh vị trí:  Căn Quyết định số 20/2019/QĐ-UBND, ngày 24/04/2019 UBND tỉnh Long An việc sửa đổi, bổ sung Bảng giá loại đất định kỳ năm (2015 – 2019) địa bàn tỉnh Long An thì:  Đơn giá quyền sử dụng đất thị, có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 17.840.000 đồng/m2  Đơn giá quyền sử dụng đất thị, có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 15.000.000 đồng/m2  Lấy làm ta điều chỉnh vị trí BĐS so sánh BĐS cần thẩm định sau: BĐS cần thẩm định giá: có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 15.000.000 đồng/m2 BĐS so sánh 1; 2; 3: có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An là: 17.840.000 đồng/m2 BĐS dánh giá tốt BĐS cần thẩm định là: (15.000.000 đông/m2 / 17.840.000 đồng/m2) – = -0,1592 ~ - 16%  Mức giá bị trừ bất động sản so sánh lợi bất động sản thẩm định ngược lại Yếu tố so Đơn vị TSTĐG TSSS TSSS TSSS sánh tính Giá trường A trước chỉnh) thị (Giá điều đồng 7.220.000.000 6.623.000.000 6.500.000.000 Giá quy đổi B đơn vị so đồng/m2 sánh chuẩn 61.342.396 53.325.282 59.469.350 Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Điều chỉnh C yếu tố so sánh Tình trạng pháp lý Giấy tờ hợp lệ Luan van IV Đơn vị tính TSTĐG TSSS TSSS TSSS đồng/m2 0 0 61.342.396 53.325.282 59.469.350 117,7 124,2 109,3 % -2% -2% -3% đồng/m2 -1.226.848 -1.066.506 -1.784.081 Giá sau điều đồng/m2 chỉnh 60.115.548 52.258.776 57.685.270 Vuông vức Vuông vức Vuông vức % 0% 0% 0% đồng/m2 0 61.342.396 53.325.282 59.469.350 Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) Tốt (tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài – khu dân cư Đồng Tâm) -16% -16% -16% Yếu tố so sánh điều Mức chỉnh Giá sau điều đồng/m2 chỉnh m2 Quy mô Tỷ lệ chỉnh điều Mức chỉnh điều Vng vức Hình dáng Tỷ lệ chỉnh điều Mức chỉnh điều 185,75 Giá sau điều đồng/m2 chỉnh Vị trí (giao thơng, sở hạ tầng, an ninh môi trường, ) Tỷ lệ điều Thuận lợi % Luan van V Yếu tố so sánh Đơn vị tính TSTĐG TSSS TSSS TSSS đồng/m2 -9.814.783 -8.532.045 -9.515.096 Giá sau điều đồng/m2 chỉnh 51.527.613 44.793.237 49.954.254 Mức giá dẫn 50.300.765 43.726.731 48.170.174 chỉnh Mức chỉnh D điều Giá trị trung bình mức đồng/m2 giá dẫn Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn 47.399.223 % 6,12% -7,75% 1,63% Tổng hợp số liệu điều E chỉnh mục C Tổng giá trị điều chỉnh gộp đồng 11.041.631 9.598.551 11.299.177 Tổng số lần điều chỉnh lần 2 Biên độ điều chỉnh % 0% - 16% 0% - 16% 0% - 16% đồng -11.041.631 -9.598.551 -11.299.177 Tổng giá trị chỉnh điều Luan van VI  Nhận định: Chênh lệch giá trị mức giá dẫn so với mức giá dẫn tài sản so sánh nằm khoảng từ -7,75% đến 6,12%, đảm bảo khơng q 15%  Đơn giá thị trường quyền sử dụng cuả tài sản thẩm định giá đất thị (ODT), có diện tích 185,75 m2, hình dáng vng vức, pháp lý đầy đủ, khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An có mức giá dao động khoảng: 43.726.731 đồng/m2 đến 50.300.765 đồng/m2 Đơn giá bình qn là: 47.399.223 đồng/m2 Làm trịn: 47.399.000 đồng/m2  Kết luận mức giá: Đơn giá quyền sử dụng đất đô thị (ODT), khu đất có vị trí tiếp giáp đường Hùng Vương nối dài (đoạn tuyến tránh Quốc lộ 1A - Cuối đường), đường nhựa rộng khoảng 40m, tọa lạc phường 06, thành phố Tân An, tỉnh Long An vào thời điểm tháng 08/2019 là: 47.399.000 đồng/m2  Kết định giá đất: Giá trị tài sản Tên tài sản Diện tích (m2) Loại đất Đơn giá (đồng/m2) Thửa đất số 9141, tờ đồ số 03 185,75 ODT 47.399.000 Làm tròn Thành tiền (đồng) 8.804.364.250 8.804.364.000  Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định giá: Luan van VII PHỤ LỤC Nghiên cứu tình 2: Thẩm định giá quyền sử dụng đất, tọa lạc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An - sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để thực nghĩa vụ tài (áp dụng theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 Bộ Tài ngun Mơi trường) Tình này, tác giả thực xác định giá trị tài sản SIVC Kết thu thập thông tin thị trường a Phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824):  Thơng tin thị trường: Stt Đặc điểm Tài sản định BĐS giá I Thông tin thu thập Thời điểm thu thập TSSS 04 TSSS 05 TSSS 06 Tháng 08/2019 Tháng 12/2017 Tháng 04/2018 Tháng 04/2018 1.000 958 1.000 1.452 SKC ONT ONT ONT + LUC Thời điểm chuyển nhượng Diện Tài sản so sánh tích khn viên (m2) Loại đất Tài sản đất Đơn II Đất trống giá QSDĐ 31.000.000 38.461.538 33.665.658 31.000.000 25.000.000 20.000.000 (đồng/m2) Giá thu thập (đồng/m2) Luan van VIII Stt Đặc điểm Tài sản định BĐS giá Tài sản so sánh TSSS 04 TSSS 05 TSSS 06 Giá trị khu đất sau chuyển mục đích sử dụng đất (sang đất ở) chuyển phân đoạn khu đất 38.461.538.462 48.882.535.385 (đồng) Thực điều chỉnh:  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 1.000 m2, có vị trí phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824) Stt I Yếu tố so sánh Mức giá ước tính TSĐG giả định TSSS 04 TSSS 05 TSSS 06 31.000.000 38.461.538 33.665.658 1.000 958 1.000 1.452 100% 100% 100% 98% 0,00% 0,00% 2,04% 0 686.779 Tốt Tốt (khu dân cư (khu dân cư sầm uất, kinh sầm uất, kinh doanh thuận doanh thuận lợi) lợi) 100% 110% 110% 0,00% -9,09% -9,09% (đ/m2) Quy mô (m2) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Vị trí (giao thông, lợi kinh doanh,…) Tỷ lệ Tỷ lệ điều Thuận lợi (khu dân cư Tương đồng hữu) 100% Luan van IX chỉnh Mức điều chỉnh II Mức giá dẫn (đ/m2) Mức chênh -3.496.154 -3.060.208 31.000.000 34.965.385 31.292.229 4,578% -7,282% 3,601% 3.496.154 2.373.429 3.496.154 3.746.988 độ lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn (%) Số lần điều chỉnh (lần) Số điều chỉnh (đồng/m2) Số điều chỉnh tuyệt đối (đồng/m2)  Nhận xét: SIVC nhận định, mức giá thị trường quyền sử dụng đất tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 1.000 m2, có vị trí phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824), dao động khoảng 31.000.000 đồng/m2đến34.965.385 đồng/m2 Đơn giá bình quân: 32.419.205 đồng/m2 Làm tròn: 32.419.000 đồng/m2 Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: Luan van X  Căn Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Long An định kỳ năm (2015 – 2019), ban hành theo Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Long An, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ (SKC), thời hạn 70 năm: Giá đất xác định 70% giá đất 32.419.000 đồng/m2 x 70% = 22.693.300 đồng/m2 Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại:  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm  Căn theo Điểm c, Khoản 2, Điều 3, Mục I, Chương II Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất Đơn giá sau điều chỉnh sau: Đơn giá thuê đất trả tiền lần (30 năm) = 22.693.300 đồng/m² x (30 năm / 70 năm) = 9.725.700 đồng/m2  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử dụng đất 30 năm, có vị trí phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824), vào thời điểm tháng 08/2019 là:9.725.700 đồng/m2 Làm tròn: 9.726.000 đồng/m2 b Đoạn từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đơi kênh Ranh (xã Lê Minh Xn - Bình Chánh) - ĐT 824):  Căn theo bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Long An định kỳ năm(2015 – 2019) ban hành kèm theo Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Long An đường tỉnh, đơn giá quyền sử dụng đất nơng thơn (ONT), có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 30% đơn giá quyền sử dụng đất nơng thơn (ONT), có vị trí nằm phạm vi 50 mét đầu tiếp giáp đường không tiếp giáp đường chủ sử dụng với tiếp giáp đường Luan van XI Đơn giá quyền sử dụng đất nơng thơn (ONT), có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đơi kênh Ranh (xã Lê Minh Xn - Bình Chánh) - ĐT 824) là: 32.419.000đồng/m2 x 30% = 9.725.700 đồng/m2.Làm trịn: 9.726.000 đồng/m2 Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: 9.726.000 đồng/m2 x 70% = 6.808.200 đồng/m2 Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại:  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm Đơn giá thuê đất trả tiền lần (30 năm) 6.808.200 = đồng/m² x (30 năm / 70 năm) = 2.917.800 đồng/m2  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử dụng đất 30 năm, có vị trí nằm phạm vi từ sau mét thứ 50 đến mét thứ 100 đường tỉnh 825 (đoạn Cầu Đôi kênh Ranh (xã Lê Minh Xuân - Bình Chánh) - ĐT 824), thời điểm tháng 08/2019 là:2.917.800 đồng/m2 Làm tròn: 2.918.000 đồng/m2 c Đất bên trong:  Thông tin thị trường: Stt I Đặc điểm Tài sản định BĐS giá Tài sản so sánh TSSS 07 Nguyễn Huỳnh Nhung CN Nguyễn Thị Thanh Xuân 3 TSSS 09 Trần Văn Thành Nguyễn Văn CN Lê Văn Trường CN Lê Chương Thị Hồng Thủy Thông tin thu thập Nguồn tin TSSS 08 Thời điểm thu thập Tháng 08/2019 Thời điểm chuyển nhượng Địa điểm Diện tích Tháng 04/2018 Tháng 04/2018 Tháng 04/2018 Xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An 30.514 160 Luan van 202 140 XII khuôn viên (m2) Loại đất Tài sản đất SKC Đơn II ONT ONT ONT Đất trống giá QSDĐ 2.800.000 2.800.000 3.000.000 (đồng/m2) Thực điều chỉnh:  Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 167,3 m2 (diện tích bình qn tài sản so sánh), có vị trí đất bên Stt I Yếu tố so sánh TSĐG giả định Mức giá ước tính (đ/m2) TSSS 08 TSSS 09 2.800.000 2.800.000 3.000.000 Quy mô (m2) 167,3 160 202 140 Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tương đồng Tương đồng Tương đồng 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Vị trí (Giao TSSS 07 thơng, lợi kinh Tỷ lệ 100% lệ điều chỉnh Mức lợi (Đất bên trong) doanh,…) Tỷ Không thuận điều Luan van XIII chỉnh II Mức giá dẫn (đ/m2) 2.800.000 2.800.000 3.000.000 2,381% 2,381% -4,444% 0 0 0 0 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn (%) Số lần điều chỉnh (lần) Số điều chỉnh (đồng/m2) Số điều chỉnh tuyệt đối (đồng/m2)  Nhận xét: SIVC nhận định, mức giá thị trường quyền sử dụng đất tài sản định giá giả định đất ở, giả định có diện tích 167,3 m2 (diện tích bình qn tài sản so sánh), có vị trí đất bên trong, dao động khoảng 2.800.000 đồng/m2 đến 3.000.000 đồng/m2 Đơn giá bình quân: 2.866.667 đồng/m2 Làm tròn: 2.867.000 đồng/m2 Điều chỉnh quy mô tài sản định giá:  Do tài sản giả định có diện tích 167,3 m2 nhỏ nhiều so với diện tích tài sản định giá (30.514 m2) nên mức giá tài sản định giá cao đồng thời với tình hình kinh tế - bất động sản cịn nhiều khó khăn tại, chủ đầu tư phải khoản chi phí lớn để đầu tư vào đất, điều làm hạn chế khách hàng tiềm năng, tính khoản khu đất thấp Luan van XIV  Qua khảo sát giá địa bàn tài sản định giá địa bàn lân cận mức chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất giảm quy mô khu đất lớn khu đất nhỏ có mức giảm từ 15% đến 20% Tuy nhiên, mức chênh lệch diện tích tài sản định giá (30.514 m2) với tài sản định giá giả định (167,3 m2), diện tích chênh lệch: 30.346,7 m2, để phù hợp với tình hình thực tế địa phương, SIVC đề xuất tỷ lệ chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất khu đất lớn với khu đất nhỏ ứng với tỷ lệ giảm 20%  Đơn giá quyền sử dụng đất sau điều chỉnh quy mô: 2.867.000đồng/m² x 80% = 2.293.600 đồng/m² Làm trịn: 2.294.000 đồng/m² Điều chỉnh mục đích sử dụng đất: 2.294.000 đồng/m2 x 70% = 1.605.800 đồng/m2 Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất lại:  Căn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tính đến ngày 15/08/2019 tức thời hạn sử dụng đất lại là: 30 năm Đơn giá thuê đất trả tiền lần (30 năm) = 1.605.800 đồng/m² x (30 năm / 70 năm) = 688.200 đồng/m2  Kết luận: Đơn giá quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh (SKC), thời hạn sử dụng đất 30 năm, có vị trí đất bên trong, vào thời điểm tháng 08/2019 là:688.200 đồng/m2 Làm tròn: 688.000 đồng/m2 Sơ đồ tài sản định giá đất: Luan van ... TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 2.1.1 Sự đời Công ty Công Ty Cổ Phần. .. cứu thẩm định giá bất động sản SIVC năm gần Kết cấu luận văn Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá. .. doanh Công ty 32 2.1.3 Kết hoạt động thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 33 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin