Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM Đoàn Nhật Minh Thƣ MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành Tài chính – Doanh nghiệp Mã[.]
1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM -Đoàn Nhật Minh Thƣ MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Doanh nghiệp Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học tơi thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực, xác Tác giả: Đoàn Nhật Minh Thư MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Thuyết đồng tích hợp thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng bất động sản (The theory of real estate and stock market co-integration): 1.2 Lý thuyết hiệu tài sản (The wealth effect theory): 1.3 Lý thuyết hiệu tín dụng (The “pure” credit-effect theory) .7 CHƢƠNG 2: MỘT SỐ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN LÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Trung Quốc: .9 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc nguồn vốn đầu tư: 10 2.1.2 Sự cân đối thị trường bất động sản thị trường chứng khoán: 11 2.1.3 Phân tích thực nghiệm: 12 2.1.4 Nhận định từ mối tương quan hai thị trường: 18 2.2 Bungary: 19 2.2.1 Dữ liệu mơ hình thực nghiệm: 21 2.2.2 Kết quả: 23 2.2.3 Nhận định 27 CHƢƠNG 3:THỊ TRƢỜNG VIỆT NAM VÀ HIỆU ỨNG GIÁ – TÍN DỤNG THUẦN (THE “PURE” CREDIT-PRICE EFFECT) TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 28 3.1 Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ hai thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng bất động sản Việt Nam: 28 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: 28 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: 34 3.1.3 Mối liên hệ thị trường tài chứng khốn thị trường bất động sản: 45 3.2 Hiệu ứng “vịng trịn tín dụng” số cơng ty bất động sản:… .53 CHƢƠNG NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN NGHỊ .61 4.1 NHỮNG ĐỀ XUẤT VỀ MẶT CHÍNH SÁCH 61 4.1.1 Chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản: 61 4.1.2 Phát triển thị trường vốn – chứng khoán: 62 4.1.3 Chính sách tài - tín dụng để phát triển thị trường bất động sản: 65 4.1.4 Xây dựng quỹ đầu tư tín thác (REIT) 67 4.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 69 LỜI KẾT 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 DANH MỤC WEBSITE THAM KHẢO 73 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT APEC Công ty chứng khốn châu Á Thái Bình Dương BSE Sở Giao dịch chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Exchange) BG REIT Chỉ số tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust Index) CPI Chỉ số giá tiêu dùng (Cunsumer Price Index) EPS Lợi nhuận cổ phiếu (Earning per share) EPS_SH Lợi nhuận cổ phiếu công ty niêm yết sàn chứng khoán Thượng Hải EPS_SZ Lợi nhuận cổ phiếu công ty niêm yết sàn chứng khoán Thẩm Quyến EUROSTAT Cục Thống kê cộng đồng Châu Âu FDI Đầu tư trực tiếp nước (Foreign Direct Investment) FII Đầu tư gián tiếp nước (Foreign Indirect Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) HASTC Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội HML Tiền nóng (Hot Money) HOSE Sở Giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh (Hochiminh Stock Exchange) HP Giá nhà quốc gia (National House Prices) INF Chỉ số lạm phát (Inflation Rate) NHTM Ngân hàng thương mại ODA Hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistance) REIT Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản (Real Estate Investment Trust Index) RRS Suất sinh lợi giá bất động sản SHHP Giá nhà Thượng Hải (Shanghai House Prices) SHI Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải (Shanghai Compositeindexes) SOFIX Chỉ số chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Index) SZI Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến (Shenzhen Composite indexes) UBND Uỷ Ban Nhân Dân WTO Tổ chức Thương mại giới (Word Trade Organization) ∆LnHP Thay đổi giá nhà quốc gia ∆LnSHHP Thay đổi giá nhà Thượng Hải ∆LnSHI Thay đổi số giá chứng khoán tổng hợp Thượng Hải ∆LnSZI Thay đổi số giá chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Mối quan hệ Giá nhà Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến (1997-2005) Bảng 2.2: Mối quan hệ Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến Giá nhà (1997-2005) Bảng 2.3: Kiểm định Wald Granger – Causality Thị trường chứng khoán Thị trường bất động sản Trung Quốc Bảng 2.4 Kiểm định Granger- cause Bảng 2.5 Hồi quy OLS Bảng 2.6 Hồi quy OLS mơ hình hiệu chỉnh Bảng 3.1 Mơ hình hồi quy tuyến tính số giá bất động sản theo số giá chứng khốn, GDP, xu Bảng 3.2 Mơ hình hồi quy tuyến tính số giá chứng khốn theo số giá bất động sản, GDP, xu Bảng 3.3 Phân nhóm cơng ty bất động sản DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Phát triển thị trường chứng khốn từ năm 2000-2011 Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trường hộ khu vực TP.HCM từ năm 2004-2009 Biểu đồ 3.3 Tình hình biến động giá thị trường hộ khu vực TP HCM từ năm 2007 - 2011 Biểu đồ 3.4 Nguồn cung hộ khu vực TP.HCM Biểu đồ 3.5 Thay đổi tài sản công ty bất động sản từ năm 2006-2010 Biểu đồ 3.6 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.7 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.8 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.9 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần cơng ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.10 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần công ty bất động sản nhóm Biểu đồ 3.11 Lợi nhuận trước thuế DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Vịng trịn tín dụng Hình 3.1 Đồng hồ kinh tế (The Economic Clock) LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, bất động sản ngồi vai trị để đáp ứng nhu cầu ăn, người dân mà cịn hàng hóa thương mại Thị trường bất động sản ngày quan tâm nhiều từ nhà hoạch định sách, nhà đầu tư, hộ dân…Do vậy, công tác nghiên cứu, dự báo, phân tích đánh giá yếu tố thay đổi tác động đến tình hình thị trường bất động sản thường xuyên cập nhật nhằm đưa nhận định kịp thời hữu ích Thị trường bất động sản giai đoạn 2006-2010 ln thay đổi “nóng – lạnh” bên cạnh yếu tố khách quan chủ quan Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, mặt định tính thị trường chứng khốn có liên quan đến thị trường bất động sản Thơng qua số liệu tình hình thực tế diễn năm gần đây, kết hợp với báo cáo nước học gia, nghiên cứu tìm hiểu mối quan hệ hai thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Giải thích theo lý thuyết hiệu tài sản lý thuyết hiệu giá – tín dụng “thuần”, hai thị trường có tích hợp tác động với Trên sở kết nghiên cứu, báo cáo tiếp tục đánh giá tác động mối quan hệ ngành doanh nghiệp bất động sản, hay nói cách khác nghiên cứu phản ứng tài cơng ty Mục tiêu phần nghiên cứu nhằm kiểm nghiệm lại mối quan hệ hai thị trường quan trọng hết đưa kết luận quy mô vốn cổ phần doanh nghiệp rủi ro mà hiệu Tìm hiểu mối quan hệ hai thị trường từ nghiên cứu nhận định quy mô vốn doanh nghiệp bất động sản có ý nghĩa mặt khoa học, dựa số liệu thực tế Tuy nhiên, trình nghiên cứu, có số hạn chế định, nội dung cần nghiên cứu tiếp tương lai 21 Nghiên cứu rủi ro lợi nhuận bất động sản cho thấy việc đưa bất động sản vào danh mục cổ phiếu trái phiếu làm đa dạng hóa giảm thiểu rủi ro Mull and Soenen (1976) sử dụng phân tích thực nghiệm Chỉ số đầu tư bất động sản ủy thác Mỹ so sánh với nước G-7 (Mỹ, Pháp, Đức, Ý, Nhật, Anh, Canada) Nghiên cứu họ đưa đầu tư vào bất động sản thông qua REIT thị trường Quốc tế hướng tới đa dạng hóa hoạt động đầu tư vào cổ phiếu trái phiếu quốc tế Mặc khác, dùng REIT quốc tế phương pháp hiệu để giảm thiểu rủi ro lợi nhuận đảm bảo Ngày nay, thời điểm linh hoạt thị trường, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc tìm cách để giữ lợi nhuận giảm biến động Vì vậy, nghiên cứu kỹ REIT quốc tế quan trọng học giả nhà đầu tư 2.2.1 Dữ liệu mơ hình thực nghiệm: Dữ liệu tỷ lệ lợi nhuận SOFIX lấy từ sàn chứng khoán Bungary Dữ liệu bất động sản lấy từ liệu bất động sản Bungary Viện thống kê bất động sản Bungary Không may thay, số REIT Bungary tồn từ tháng năm 2007 vậy, liệu giới hạn giá trị theo tuần từ tháng 9/2007 đến tháng 12/2008 Dữ liệu tăng trưởng GDP lấy từ viện thống kê Bungary thời gian Để đưa kết liệu xác, liệu GDP hàng quý ước đoán phương pháp cân phương trình bậc để đưa đợt theo dõi có giá trị tốt Đáng tiếc, mơ hình thực nghiệm khơng bao gồm thất nghiệp biến quản lý khác cho hoạt động kinh tế Cục Thống kê Cộng đồng Châu Âu (EUTOSTAT) yêu cầu thay đổi việc xác định thất nghiệp Bungary vào năm 2000 Kết quả, liệu tỷ lệ thất nghiệp Bungary khơng tồn diện khơng tính so sánh 22 thời gian nghiên cứu Hơn nữa, giới hạn liệu làm hạn chế vận dụng kỳ vọng nhà đầu tư mơ hình Để kiểm tra lý thuyết vòng tròn “ giá – tín dụng” cách đầy đủ, mơ hình thực nghiệm kiểm định hiệu bất động sản thị trường vốn sau: (1) RSOFIX=α1 + α2RBGREITs + α3∆GDP + α4Time + u (2) RBGREITs= α1 + α2RSOFIX + α3∆GDP + α4Time + u Khi: RSOFIX : tỷ lệ lợi nhuận Chỉ số chứng khoán Bungary (SOFIX), điều chỉnh yếu tố lạm phát hàng tuần thời gian từ tháng 9/2007 đến 12/2008 RBGREITs (+): tỷ lệ lợi nhuận Quỹ đầu tư bất động sản Bungary, điều chỉnh yếu tố lạm phát thời gian Như ghi nhận phần trước, nghiên cứu trước đưa việc gia tăng giá nhà, tương ứng với lý thuyết hiệu giá – tín dụng, làm cho tăng giá chứng khốn Rsofix ∆GDP (+): thay đổi GDP thực, điều chỉnh yếu tố lạm phát thời gian nghiên cứu Lý thuyết đưa ra, hoạt động kinh tế làm tăng giá trị thị trường chứng khoán Time: Thời gian biến xu hướng giúp giải thích xu hướng tỷ lệ tăng trưởng kỳ lãi suất Giả định sở mơ hình này: biến xu hướng chức xuyên suốt 67 kỳ quan sát Thiếu sót quan trọng mơ hình thực nghiệm tính linh hoạt cao thị trường chứng khốn giới hạn thông tin liên quan đến giá trị liệu 23 đo lường hoạt động kinh tế kỳ vọng nhà đầu tư, làm cho mô hình thực nghiệm mặt lý thuyết khơng hồn thiện 2.2.2 Kết quả: Để ước lượng hiệu ứng giá – tín dụng hiệu tài sản bật trường hợp Bungary hay không, dùng kiểm định Granger Causality Đây cách xác định liệu chuỗi thời gian phục vụ cho dự báo chuỗi thời gian khác Trong trường hợp dùng kiểm định Granger Causality xác định thay đổi giá nhà giúp dự đoán thay đổi giá chứng khoán ngược lại Cơng thức tốn học: Khi p bậc chạy theo Y q bậc chạy theo X Giả thuyết khơng có hiệu lực X khơng Granger-cause Y βj = Cho j = 1,2,3…q Bảng 2.4 thể F-statistics chắn giả thuyết không hiệu lực (null hypothesis) sau kiểm định phủ định Ho: X không Granger Cause Y Kiểm định hai hướng cho thấy phủ định giả thuyết bị loại Kết đưa giả thuyết bác bỏ việc RBGREITs không “Granger Cause” RSOFIX bị bác bỏ với mức ý nghĩa 5% Mặc khác, kiểm định cho thấy tỷ lệ lợi nhuận Chỉ số REIT Bungary “Granger cause” thay đổi tỷ lệ lợi nhuận Chỉ số chứng khoán Bungary Kiểm định hướng khác với mức ý nghĩa 10% thay đổi tỷ lệ lợi nhuận SOFIX có ảnh hưởng đến thay đổi tỷ lệ lợi nhuận REITs Bungary 24 Kiểm định Granger Causality hai hướng hỗ trợ cho giả thuyết vòng tròn “ giá – tín dụng” Hay nói cách khác, kết cho thấy việc gia tăng giá REITs dẫn đến hiệu ứng giá – tín dụng “ thuần” dẫn đến gia tăng giá cổ phiếu, thời điểm đó, giá cổ phiếu dẫn đến hiệu tài sản gây gia tăng tỷ lệ lợi nhuận REITs Điều quan trọng hàm ý kết kiểm định Granger Causality đưa tồn vịng trịn “giá – tín dụng” dạng đầy đủ Bungary Kiểm định hiệp phương sai không đồng kiểm định, giả thuyết phủ định bị bác bỏ, cho thấy thiếu hiệp phương sai không đồng hai mô hình (1) (2) Kết kiểm định Durbin-Watson cho thấy khơng có dấu hiệu tự tương quan mơ hình (1) tự tương quan diện mơ hình (2) Bảng 2.5 2.6 thể thống kê Durbin-Watson hiệu chỉnh tự tương quan mơ hình Bảng 2.5 thể kết hồi quy OLS mơ hình ban đầu Ở mơ hình (1) tỷ lệ lợi nhuận Chỉ số SOFIX biến phụ thuộc Với mức ý nghĩa 0.01, thay đổi tỷ lệ lợi nhuận REITs Bungary có ảnh hưởng lên thay đổi SOFIX Mặc khác, 1% thay đổi REITs Bungary làm số SOFIX thay đổi 1.43% Thêm vào đó, hiệu kinh tế có ý nghĩa mức 5%, hệ số cho thấy GDP thay đổi 1% SOFIX thay đổi 0.85% Những kết trùng khớp với dự báo trước Tuy nhiên, biến xu thời gian không đáng kể dấu hiệu để dự báo Ở mơ hình (2), lợi nhuận số REITs Bungary biến phụ thuộc Kết cho thấy, có ý nghĩa lợi nhuận SOFIX GDP 1% thay đổi SOFIX làm số BGREIT tăng 0.355% Hơn nữa, tăng GDP dẫn đến giảm số BGREIT Mơ hình cho thấy hai mâu thuẫn lớn với dự kiến ban đầu: GDP 25 biến xu hướng thời gian khơng ảnh hưởng đáng kể ý nghĩa Vì vậy, lý xem lại mơ hình, biến thời gian Theo giải thích lý thuyết, ảnh hưởng thời gian khơng theo mơ hình tuyến tính với thay đổi suất sinh lợi hai số thị trường Bảng 2.6: Thể mơ hình sửa đổi đưa kết hồi quy OLS Lợi nhuận số bất động sản REIT Bungary có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường cổ phiếu thay đổi tăng trưởng GDP Mơ hình cho thấy, hệ số biến GDP không mong đợi Điều chứng tỏ, khơng có ý nghĩa để dự báo tăng trưởng kinh tế tác động đến thị trường bất động sản Mơ hình 1: thay đổi thị trường bất động sản tác động lớn đến suất sinh lợi thị trường chứng khoán Thêm vào đó, hoạt động kinh tế tương quan tích cực thay đổi tỷ suất sinh lợi hai số Kết đưa lý thuyết hiệu giá – tín dụng mạnh hơn: giá nhà thay đổi phản ánh hiệu suất đầu tư bất động sản, giá trị số REIT tăng; hiệu suất bất động sản tăng cuối hiệu suất thị trường vốn chứng khoán tăng cao Dữ liệu phân tích chứng tỏ, thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến thị trường vốn Đồng thời, hệ số không ý nghĩa GDP mơ hình cho thấy yếu tố thêm vào cần xem xét phân tích lý thuyết hiệu tài sản Điều kiện thêm vào bao gồm: hiệu suất thị trường tổng thể, trưởng thành thị trường, kỳ vọng nhà đầu tư tính hợp lý Điều quan trọng từ vấn đề nghiên cứu chứng minh: thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến thị trường chứng khốn dựa lý thuyết hiệu giá – tín dụng khái niệm khơng chiều ngược lại Bởi theo mơ hình 2, SOFIX có ảnh hưởng đến số REIT REIT ảnh hưởng đến số SOFIX Vấn đề khác mơ hình 2, khơng có biến kiểm sốt có ý nghĩa 26 Bảng 2.4 Kiểm định Granger- cause Bảng 2.5 Hồi quy OLS Kích thước mẫu: 67 Giá trị mở hệ số giá trị đóng t-statistics * mức ý nghĩa 5%, ** mức ý nghĩa 1% Bảng 2.6 Hồi quy OLS mơ hình hiệu chỉnh Kích thước mẫu: 67 Giá trị mở hệ số giá trị đóng t-statistics * mức ý nghĩa 5%, ** mức ý nghĩa 1% 27 2.2.3 Nhận định Giá nhà GDP thay đổi có ảnh hưởng đáng kể thường xuyên đến giá chứng khoán Bungary Hạn chế nghiên cứu tham khảo không đưa nhiều biến kiểm soát vào biến thu thập hoạt động kinh tế mơ hình khơng mong đợi Hai thị trường bất động sản thị trường vốn chứng khốn có liên hệ nhân với nhau, cụ thể, mối liên hệ thị trường tài non trẻ Bungary thị trường bất động sản tăng trưởng liên tục Kết quan trọng nghiên cứu Teodora Petrova: lý thuyết vòng trịn giá – tín dụng chứng minh đầu tư bất động sản tác động đến thị trường vốn Và mối tương quan hai thị trường có ý nghĩa quan trọng việc đa dạng hóa danh mục đầu tư nhà đầu tư Mối liên hệ vòng tròn, giá nhà thể thông qua số REIT thay đổi, tác động đến thay đổi thị trường cổ phiếu, cho hướng hiểu biết thêm hoạt động hai thị trường Khi nhà đầu tư nắm giữ REIT giải pháp phân bổ tài sản danh mục, cần có am hiểu tương quan thị trường vận động, đó, nhà đầu tư riêng biệt kỳ vọng giá nhà thay đổi thông qua quan sát số REIT dẫn đến kết thay đổi giá cổ phiếu Tuy nhiên, kết nghiên cứu tìm hiểu yếu tố kinh tế khác có tác động đến hai số 28 CHƢƠNG 3: THỊ TRƢỜNG VIỆT NAM VÀ HIỆU ỨNG GIÁ – TÍN DỤNG THUẦN (THE “PURE” CREDIT-PRICE EFFECT) TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ hai thị trƣờng chứng khoán thị trƣờng bất động sản Việt Nam: Tại Việt Nam, xu hướng thay đổi hai thị trường chứng khốn thị trường bất động sản có tính tương đồng Theo số chuyên gia kinh tế, mặt định tính hai thị trường có mối liên quan Bằng số liệu thực tiễn, nghiên cứu hướng tới việc kiểm nghiệm phải hai thị trường có liên hệ, có khả giải thích dự báo tương lai, đặc biệt phát triển thị trường bất động sản 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: Nắm bắt xu hướng phát triển tất yếu kinh tế thị trường hội nhập kinh tế giới, ngày 10/07/1998 Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị định 48/1998/NĐ-CP Chứng khoán Thị trường chứng khoán với Quyết định thành lập hai (02) Trung tâm Giao dịch Chứng khốn (TTGDCK) Hà Nội TP Hồ Chí Minh Ngày 20/07/2000, TTGDCK Tp.HCM thức khai trương vào vận hành, thực phiên giao dịch vào ngày 28/07/2000 với 02 loại cổ phiếu niêm yết Như vậy, đến thị trường chứng khoán Việt Nam hoạt động 10 năm So với nước giới, thời gian hình thành phát triển cách kỷ thị trường chứng khốn Việt Nam cịn non trẻ Cụ thể, thị trường chứng 29 khốn Anh hình thành từ năm 1773 thức đời Sở giao dịch Hoàng Gia năm 1802, Mỹ năm 1792, Nhật năm 1878, Pháp năm 1801 năm kỷ 20 nước vốn thuộc địa nước nêu Hong kong năm 1946, Indonesia năm 1952, Hàn Quốc năm 1956, Thái Lan năm 1962 hình thành dần hồn thiện tinh vi với quy mơ lớn Trong xu hướng quốc tế hoá, thị trường chứng khoán có vai trị người dẫn vốn đầu tư nước vào nước, đồng thời dẫn vốn đầu tư nước nước có mơi trường đầu tư phù hợp Tuy nhiên thị trường chứng khốn Việt Nam giai đoạn hồn thiện nên hoạt động góc độ người dẫn vốn đầu tư nước vào nước dẫn vốn đầu tư bên ngồi Có thể nói thị trường chứng khoán Việt Nam bước phát triển có ảnh hưởng sâu – rộng đến hoạt động kinh tế khác tính chất làm trung gian lưu chuyển vốn thị trường Trong điều kiện thị trường tốt, bên cạnh hoạt động ngân hàng, thị trường chứng khoán hỗ trợ điều phối vốn đến lĩnh vực khác bất động sản, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ….Do mức độ ảnh hưởng vốn thị trường chứng khoán nên thay đổi giá chứng khốn đưa dự báo tương đối xác chu kỳ kinh doanh tương lai Hay nói cách khác, việc thay đổi giá chứng khốn có xu hướng trước chu kỳ kinh doanh, cho phép Chính phủ doanh nghiệp đánh giá kế hoạch đầu tư phân bổ nguồn lực cho hiệu Bài nghiên cứu đề cập đến tác động thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Việt Nam, phải có liên quan hai thị trường Các giai đoạn phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam sơ lược sau: 30 Thời điểm trước năm 2005: kinh tế vĩ mô Việt Nam diễn biến tốt (CPI < 8%, tăng trưởng GDP từ 7-8%) chưa có tham gia nhà đầu tư tổ chức thị trường khơng đóng vai trị kênh huy động vốn Thị trường không thực thu hút quan tâm đông đảo công chúng diễn biến tăng giảm thị trường chưa tạo tác động xã hội mở rộng để ảnh hưởng tới vận hành kinh tế tới sống người dân Giai đoạn từ 2005 đến 20007: kinh tế vĩ mô tốt giai đoạn trước xuất hàng loạt hoạt động quảng bá cho thị trường chứng khoán Các báo cáo tổ chức đầu tư quốc tế thu hút lượng lớn nhà đầu tư tổ chức Vốn đầu tư nước nói chung ạt đổ vào Đây thời kỳ thăng hoa thị trường chứng khoán Việt Nam Trong năm 2005, huy động 44,600 tỷ đồng, giá trị cổ phiếu so với GDP nước đạt gần 1% Năm 2006, thị trường chứng khốn Việt Nam có phát triển vượt bậc, số Vn-Index sàn giao dịch TP Hồ Chí Minh (Hose) tăng 144% năm 2006, sàn giao dịch Hà Nội (Hastc) tăng 152,4% Tổng giá trị vốn hóa đạt 13,8 tỉ USD cuối năm 2006 (chiếm 22,7% GDP) giá trị cổ phiếu nhà đầu tư nước nắm giữ đạt khoảng tỉ USD, chiếm 16,4% mức vốn hóa tồn thị trường Số cơng ty niêm yết tăng gần lần, từ 41 công ty năm 2005 lên tới 193 công ty, số tài khoản giao dịch đạt 10 vạn gấp lần năm 2005 30 lần so với năm trước Trong vòng năm, số VnIndex tăng 500 điểm, từ 300 điểm cuối 2005 lên 800 điểm cuối 2006.Trong khoảng từ đến cuối năm 2006, tình trạng đầu tư vào cổ phiếu nước ta mang tâm lý “đám đơng”, người có kiến thức hiểu biết, 31 người mua, bán theo phong trào, qua đẩy thị trường chứng khốn vào tình trạng “nóng”, tượng “bong bóng” có thật Mức vốn hóa thị trường chứng khốn Việt Nam tăng đột biến, tháng 12-2006 đạt 13,8 tỉ USD (chiếm 22,7% GDP) Luật Chứng khốn có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 góp phần thúc đẩy thị trường phát triển tăng cường khả hội nhập vào thị trường tài quốc tế Tính cơng khai, minh bạch tổ chức niêm yết tăng cường Giai đoạn thị trường chứng khoán bùng nổ thật vào năm 2007 Nhìn nhận khách quan từ góc độ thị trường, bên cạnh thành cơng, thị trường chứng khốn qua năm hoạt động ghi lại dấu ấn cho giai đoạn thăng trầm định thị trường trải qua biến động trồi sụt thất thường: giai đoạn thị trường bùng nổ tháng đầu năm, thị trường bắt đầu hạ nhiệt điều chỉnh mạnh vào tháng năm, tiếp đến đợt phục hồi trước vào thoái trào tháng cuối năm Cụ thể: Giai đoạn thị trường bùng nổ tháng đầu năm 2007: số VNIndex đạt mức đỉnh 1.170,67 điểm sau năm hoạt động Hastc – Index thiết lập mức đỉnh 459,36 điểm sau năm hoạt động Có thể nói, giai đoạn thị trường đạt mức tăng trưởng với tốc độ lớn đạt mức tăng 126% vòng tháng giao dịch Nhờ tăng trưởng giá cổ phiếu, tổng giá trị vốn hóa thị trường giai đoạn lên đến số 398.000 tỷ đồng So với tổng giá trị vốn hóa 492.900 tỷ đồng năm 2007, số tháng đầu năm chiếm tỷ trọng 4/5 Nhƣng điều quan trọng góp phần gia tăng giá trị vốn hóa thị trƣờng khơng phải số lƣợng chứng khoán niêm yết gia tăng mà yếu tố giá cổ phiếu tăng mạnh 32 Giai đoạn thị trường điều chỉnh từ Tháng 4/2007 đến đầu Tháng 9/2007: Với nỗi lo sợ “thị trường bong bóng”, quan quản lý nhà nước Chính phủ vào để giảm nhiệt thị trường biện pháp kiểm soát thị trường chặt chẽ, ban hành thiết chế để kiềm chế tăng trưởng nóng thị trường Phản ứng trước điều này, thị trường chứng khoán có đợt điều chỉnh rõ rệt Một đợt điều chỉnh giảm thị trường diễn khoảng thời gian dài (từ cuối Tháng đến đầu Tháng 9) Giai đoạn phục hồi thị trường vào tháng cuối năm: giai đoạn này, thị trường có đợt phục hồi giả với tăng lên mạnh mẽ tất yếu tố Tuy nhiên phục hồi không trì lâu, chí có dấu hiệu suy giảm sau phiên tăng điểm Chính điều dẫn tới việc nhà đầu tư bị đọng vốn Trong nguồn cầu có xu hướng cạn kiệt, nguồn cung tiếp tục gia tăng Tương quan cung cầu cân khiến thị trường ngày tuột dốc giá lẫn khối lượng giao dịch giá trị giao dịch VNIndex giảm xuống dưỡi ngưỡng điểm 1.000 xoay quanh mốc 900 điểm, với lượng chứng khoán chuyển nhượng hạn chế Tải FULL (83 trang): https://bit.ly/3fQM1u2 Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ Giai đoạn từ sau 2008 đến nay, kinh tế vĩ mô xuống, lạm phát tăng nhanh, tiền tệ thắt chặt, đặc biệt tín hiệu sách khơng rõ ràng Các yếu tố vĩ mô kết hợp khiến rủi ro tổ chức đánh giá cao, tín hiệu sách lại “nhiễu loạn” Thanh khoản liên tục sụt giảm từ năm 2010, đặc biệt từ đầu 2011 đến đƣợc cho lặp lại thời điểm trƣớc năm 2005 nhà đầu tƣ tổ chức gần nhƣ rút khỏi thị trƣờng Trong năm 2008, lượng cung 33 tiếp tục bổ sung đáng kể thơng qua việc Chính phủ đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, đặc biệt doanh nghiệp quy mô lớn, kinh doanh hiệu việc bán bớt cổ phần Nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa, chưa kể hàng loạt ngân hàng, Cơng ty chứng khốn, doanh nghiệp phát hành trái phiếu, cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, dẫn đến tình trạng thị trường chứng khốn có nguy thừa "hàng" Trong hoạt động quỹ đầu tư nước ngồi gặp khơng khó khăn tình trạng chiết khấu cao chứng quỹ đầu tư Việt Nam: quỹ huy động vốn mới, nguy đóng quỹ xảy Mức độ thoái vốn dự kiến gia tăng Theo Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài Quốc gia – ơng Lê Xn Nghĩa nhìn nhận, năm 2012 dự báo giá trị thoái vốn 3.400 tỷ đồng, năm 2013 số tăng lên tới 31.615 tỷ đồng năm 2014 giảm xuống chút ít, 20.608 tỷ đồng: “Nếu luồng tiền nhà đầu tư tổ chức cũ phần lớn bị rút khỏi thị trường cho dù mặt giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn thị trường khó tăng trưởng bền vững trở lại trông mong vào luồng tiền nhà đầu tư cá nhân quỹ mới”, ông Nghĩa nhận xét Biểu đồ 3.1 Phát triển thị trƣờng chứng khoán từ năm 2000-2011 Nguồn: www.vndirect.com.vn 34 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Tải FULL (83 trang): https://bit.ly/3fQM1u2 Dự phòng: fb.com/KhoTaiLieuAZ Ở Việt Nam, bất động sản thị trường hấp hẫn thu hút vốn đầu tư, gồm đầu tư nước ngồi Thị trường bất động sản trước đóng vai trò ngành độc lập với lĩnh vực kinh tế, Chính phủ xác định phát triển thị trường bất động sản để phát huy sử dụng hiệu tài sản quý giá tiềm năng; để huy động vốn phát triển kinh tế - xã hội quốc gia; kích thích sản xuất phát triển tăng nguồn thu cho ngân sách; đặc biệt đáp ứng nhu cầu nhà cho nhân dân ngày cao, giải lượng lớn nơi cho xã hội 35 Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trƣờng hộ khu vực TP Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2009 Nguồn: CBRE Có thể phân chia thành giai đoạn thị trường sau: Giai đoạn từ năm 2001-2003: Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản Việt Nam giai đoạn mức đắt giới, cao số thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Đánh giá số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” thị trường bất động sản như: Do kinh tế tăng trưởng mức cao dẫn tới nhu cầu đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhu cầu nhà dân chúng liên tục gia tăng; Do đầu kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do sách Nhà nước đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả sinh lợi vô tận đất; cuối thiếu thông tin giá nhà đất 6786237 ... khoán thị trƣờng bất động sản Việt Nam: 28 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: 28 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: 34 3.1.3 Mối liên hệ thị trường tài chứng khốn thị trường. .. nghiên cứu đề cập đến tác động thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Việt Nam, phải có liên quan hai thị trường Các giai đoạn phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam sơ lược sau: 30 ... trƣờng bất động sản Việt Nam: Tại Việt Nam, xu hướng thay đổi hai thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có tính tương đồng Theo số chun gia kinh tế, mặt định tính hai thị trường có mối