Hcmute bất ổn thị trường bất động sản tp hcm và chiến lược giải cứu thị trường

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ÐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG TRỌNG ÐIỂM BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ÐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS Lê Thị Hồng Thu S K C0 Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2013 Luan van BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS Lê Thị Hồng Thư TP HCM, 12/2013 Luan van TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ BÁO CÁO TĨM TẮT ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: T2013-152 Chủ nhiệm đề tài: ThS Lê Thị Hồng Thư TP HCM, 12/2013 Luan van DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA TS.Nguyễn Quốc Khánh ThS Phan Minh Tuấn ĐƠN VỊ PHỐI HỢP Tập đoàn bất động sản Hồng Qn Cơng ty Bất động sản Đất Xanh Luan van MỤC LỤC Chương Lời mở đầu 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Tính cấp thiết 1.3 Mục đích nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Cách tiếp cận 1.6 Phạm vi nghiên cứu 1.7 Nội dung nghiên cứu Chương Giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam TP.HCM 2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Hệ thống văn pháp luật điều tiết 2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản 2.1.2.1 Thực trạng phát triển đô thị 2.1.2.2 Thực trạng phát triển thị trường 2.1.2.3 Thực trạng sàn giao dịch bất động sản 2.1.3 Thực trạng tồn kho bất động sản 2.1.4 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 2.2 Thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 2.2.1.1 Những dấu hiệu phát triển 2.2.1.2 Những thành đạt 2.2.1.3 Những mặt tồn 2.2.2 Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM 2.3 Phân tích thị trường bất động sản 2.3.1 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 2.3.2 Những bất cập thị trường bất động sản 2.3.2.1 Yếu quan quản lý nhà nước 2.3.2.2 Sai sót tài cơng 2.3.2.3 Khủng hoảng ngân hàng 2.3.2.4 Thu nhập người dân ngày giảm 2.3.2.5 Nợ xấu gia tăng 2.3.2.6 Nghị định phạt cho tồn 2.3.2.7 Cách tính diện tích chung cư trái với Bộ Luật Dân 2.3.3 Phân tích môi trường kinh doanh thị trường bất động sản 2.3.3.1 Khó khăn Luan van 2.3.3.2 Thuận lợi 2.3.3.3 Cơ hội 2.3.3.4 Thách thức Kết luận chương Chương Kinh nghiệm số nước giới 3.1 Bài học từ khủng hoảng tài Mỹ 3.1.1 Bài học từ đặc điểm tác động khủng hoảng tài Mỹ… 3.1.2 Giải pháp nước Mỹ 3.1.2.1 Quy mô mức độ nghiêm trọng 3.1.2.2 Nguyên nhân 3.1.2.3 Giải pháp 3.1.3 Đến học đối sách cần có cho Việt Nam 3.2 Bài học tình vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997 3.2.1 Kinh nghiệm xử lý nợ xấu Thái Lan 3.2.2 Việt Nam theo hướng nào? 3.3 Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Nhật Bản 3.3.1 Quy mơ tính nghiêm trọng 3.3.2 Ngun nhân 3.3.3 Giải pháp phủ Nhật 3.3.4 Bài học cho Việt Nam Kết luận chương Chương Giải pháp kiến nghị 4.1 Cơ sở định hướng 4.1.1 Chủ trương chung Chính phủ 4.1.1.1 Đối với nước 4.1.1.2 Đối với TP.HCM 4.1.2 Mục tiêu ngành xây dựng 4.1.3 Định hướng chiến lược phát triển đô thị TP.HCM 4.1.4 Quan điểm định hướng cho giải pháp 4.2 Giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản 4.2.1 Giải pháp chung 4.2.1.1 Giải pháp chung toàn kinh tế 4.2.1.2 Giải pháp chung TP.HCM 4.2.2 Giải pháp kỹ thuật: Nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản 4.2.2.1 Tổ chức tốt công tác thu thập thông tin 4.2.2.2 Xác định rõ đối tượng bên tham gia thương vụ 4.2.2.3 Hoàn thiện hồ sơ, thời hạn quy trình thực thương vụ mơi giới 4.2.2.4 Đẩy mạnh marketing bất động sản nhiều chiến lược đa dạng Luan van 4.2.2.5 Nâng cao kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch 4.2.2.6 Kiện toàn tổ chức quản lý văn phịng mơi giới 4.3 Kiến nghị 4.3.1 Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 4.3.2 Sớm trình Quốc hội Luật Mơi trường 4.3.3 Sửa đổi Luật Nhà 4.3.4 Một số kiến nghị khác Kết luận chương Phần Kết luận chung Tài liệu tham khảo Luan van DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho lớn Bảng 3.1 Kinh phí chương trình giải cứu tài sản xấu Mỹ DANH MỤC BIỂU Hình 2.1 So sánh phát triển sau 30 năm Hàn Quốc với Việt Nam Hình 3.1 Chu kỳ khủng hoảng suy thoái thị trường BĐS Hình 3.2 Quá trình dẫn đến khủng hoảng suy thối thị trường BĐS Hình 3.3 Q trình vực dậy thị trường BĐS Hình 3.4 Chu trình mua, bán nợ xấu VAMC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DN: doanh nghiệp BĐS: Bất động sản NOXH: Nhà xã hội NOTM: Nhà thương mại TP: Thành phố NQ: Nghị NĐ: Nghị định TT: Thông tư DA: Dự án BXD: Bộ xây dựng GDP: (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm quốc nội TĐC: tái định cư SDĐ: Sử dụng đất GCN: Giấy chứng nhận FDI: (Foreign direct investment) Đầu tư trực tiếp nước TPP: (Transfer pacific ) Hiệp định đối tác thương mại xuyên thái bình dương TCTD: Tổ chức tín dụng VAMC: Cơng ty mua bán nợ Việt Nam GPMB: Giải phóng mặt DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước Luan van THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Khủng hoảng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng khơng phải tượng đặc biệt Mặc dầu phủ doanh nghiệp có nhiều nổ lực việc tháo gỡ thẳng thắng để thấy nhiều vấn đề Bằng việc nghiên cứu cách có hệ thống với phương pháp khoa học, sở nguồn thông tin đa dạng, đặc biệt tổng hợp ý kiến nhiều chuyên gia, quan điểm, thông tin từ nhà quản lý Đề tài đạt số kết sau: - Nhận dạng, đánh giá toàn diện thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam TP.HCM, qua điểm bất cập, khó khăn, thuận lợi, hội thách thức đặt móng cho mục tiêu cần giải - Nghiên cứu kinh nghiệm nước sở chọn lọc, đề tài rút nhiều học kinh nghiệm có giá trị cao vận dụng nhằm đáp ứng yêu cầu cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam cách thích hợp - Đặt móng sở định hướng, dựa chủ trương phủ, quyền TP.HCM, nhiệm vụ trọng tâm ngành xây dựng số quan điểm định hướng chủ đạo hướng thị trường phát triển theo quy luật, đề tài đưa nhóm giải pháp giải mang tầm vĩ mô vi mô nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản TP.HCM, đồng thời đề xuất hàng loạt kiến nghị với quốc hội việc sửa đổi luật có liên quan luật đất đai,luật môi trường, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, kiến nghị với phủ quyền UBND TP.HCM loạt sách thích hợp Luan van Chương LỜI MỞ ĐẦU Cùng với thị trường tài chính, phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản thường tạo hệ số nhân cho phát triển thị trường lao động, vật tư, hàng hóa, cơng nghệ, , tạo công ăn việc làm làm gia tăng thu nhập kinh tế, cải thiện đời sống người lao động Tuy nhiên thị trường bất động sản tất yếu phải tuân theo quy luật cung cầu quy luật giá trị quy luật khác kinh tế thị trường Trong thời gian qua, phát triển nóng, với yếu công tác quản lý, hệ thống luật lệ với khủng hoảng nợ xấu ngành ngân hàng xảy lúc với khủng hoảng tài tiền tệ giới đẩy thị trường bất động sản Việt Nam vào bế tắc Trong lúc thị trường bất động sản giới hồi phục, Việt Nam thị trường bất động sản nằm dài giấc ngủ đông, kéo theo số lượng lớn vốn đắt đỏ kinh tế bị chôn vùi, khiến kinh tế phát triển trì trệ, nguy lạm phát rình rập, hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối mặt với nguy vỡ nợ Tìm giải pháp cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, đặc biệt thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng có ý nghĩa vơ lớn khơng mặt lý luận mà mặt thực tiễn cho kinh tế nói chung 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu thị trường bất động sản 1.1.1 Ngoài nước Đã có nhiều nghiên cứu khủng hoảng tài Thái Lan, Mỹ, Nhật Bản, bắt nguồn từ dấu hiệu bất ổn hay tình trạng “bong bóng” thị trường bất động sản Đây xem học kinh nghiệm cần nghiên cứu cho Việt Nam để tránh sai lầm tương tự - Bài học từ khủng hoảng tài Mỹ; TS Nguyễn Minh Phong & TS Lê Tự Minh; - Vực dậy bất động sản: Bài học tình – Thái Lan 1997 - BCFF - Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Mỹ Nhật Bản; 1.1.2 Trong nước - Các thách thức thị trường bất động sản Việt Nam – TS.Alan Phan; - Giá yếu tố cốt lõi – TS.Alan Phan; 1.2 Tính cấp thiết Ở Việt Nam chủ đề nhiều giới quan tâm viết nó, kể đến như: - Bình ổn thị trường bất động sản – học từ giới; - Thị trường bất động sản – Nhìn học từ Thái Lan (TS Sử Ngọc Khương – Công ty đầu tư Savills Việt Nam) 1.3 Mục tiêu đề tài Luan van Chương KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam “đóng băng” nay, việc nghiên cứu kinh nghiệm xử lý khủng hoảng bất động sản quốc gia giới, qua rút học cho Việt Nam cần thiết, để học hỏi củng cố niềm tin chủ đầu tư, quan nhà nước người tiêu dùng 3.1 Bài học từ khủng hoảng tài Mỹ 3.1.1 Bài học từ đặc điểm tác động khủng hoảng tài Mỹ… - Các ngân hàng thương mại cho vay đầu tư bất động sản cao, - Đầu tư vào bất động sản Việt Nam rủi ro Mỹ độ an toàn cung-cầu triển vọng trung dài hạn lớn; - Kinh doanh bất động sản Việt Nam chủ yếu “mua đứt – bán đoạn”, - Các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường doanh nghiệp tổ chức độc quyền quan hệ, cịn tồn sách “2 giá” Tác động tiêu cực khủng hoảng tài Mỹ đến Việt Nam: - Thứ nhất, khủng hoảng làm giảm sút nguồn thu ngoại tệ khả suy giảm xuất - Thứ hai, khủng hoảng làm giảm sút nguồn kiều hối từ Mỹ từ nước khác có chịu ảnh hưởng trực tiếp khủng hoảng - Thứ ba, có khả dịng FDI đăng ký thực Việt Nam thời gian tới dự liệu so với xu năm 2008 - Thứ tư, khủng hoảng tài Mỹ gây tác động đến thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam tâm lý, nguồn vốn tham gia thị trường… 3.1.2 Giải pháp nước Mỹ 3.1.2.1 Quy mô mức độ nghiêm trọng Thị trường có dấu hiệu chững lại Năm 2006, giá nhà, đất nhiều nước tăng cao thị trường BĐS Mỹ lại trầm lắng Số nhà xây giảm, giá nhà số lượng giao dịch thị trường tiếp tục giảm, nhiều nhà Mỹ bị ngân hàng siết nợ gia đình không đủ khả trả nợ tiền vay mua nhà 3.1.2.2 Nguyên nhân - “bong bóng” BĐS Mỹ bị “vỡ” giá BĐS giảm đột ngột, làm cho người nắm giữ, đầu BĐS bị giảm lợi nhuận phải đối mặt với khoản nợ ngân hàng - Cho vay chấp nhà đất chuẩn, trở thành loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận khơng với ngân hàng cho vay mà với dân đầu địa ốc Mỹ - Các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng đầu tư ạt vào nhà đất với hy vọng bán kiếm lời 3.1.2.3 Giải pháp Luan van Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ có sách hỗ trợ tung gói kích thích kinh tế sách tiền tệ - Thứ nhất, gói kích thích kinh tế - Thứ hai, sách nới lỏng tiền tệ 3.1.3 Đến học đối sách cần có cho Việt Nam Mặc dù khủng hoảng chưa kết thúc cần thời gian để kiểm định, rút học lớn từ khủng hoảng tài Mỹ nay: - Thứ nhất, khơng có ngoại lệ miễn dịch phá sản cho đại gia - Thứ hai, vai trị cơng tác thơng tin, dự báo giám sát, cảnh báo an toàn, - Thứ ba, nhà nước có vai trị khơng thể thiếu ngày to lớn 3.2 Bài học tình vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997 3.2.1 Kinh nghiệm xử lý nợ xấu Thái Lan Năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai đoạn khó khăn bối cảnh khủng hoảng tài Châu Á Các TCTD Thái Lan gặp phải vấn đề kiểm sốt tín dụng, tỷ giá thả nổi,… dẫn đến BĐS tăng nóng suy thối Từ đó, nợ xấu hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng, vốn thực ngân hàng bị suy giảm Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng, dự án triển khai thiếu vốn,… Lòng tin người mua thị trường bất động sản Thái Lan mà suy giảm nghiêm trọng Thị trường Thái Lan suy thoái Vào năm 2001, nợ xấu Thái Lan lên tới 47,7% tổng nợ 3.2.2 Việt Nam theo hướng nào? Tháng 5/2013, Chính phủ ban hành Nghị định thành lập Cơng ty quản lý tài sản Quốc gia (VAMC), có hiệu lực vào tháng 7/2013 Những bước giải pháp Việt Nam gần giống với Thái Lan công xử lý nợ xấu vào năm 1997, nhiên, cách thức thực có nhiều điểm khác - AMC Thái Lan mua lại khoản nợ xấu từ TCTD, hoạt động dựa nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ AMC TCTD bán nợ - Việt Nam bơm gói tín dụng thị trường ngân hàng khơng hào hứng bán nợ xấu cho VAMC khoản trích lập 20% - Nợ xấu chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách giá thực tế xuống 30-40% Thị trường không hồi phục nợ xấu chưa xử lý mức giá đủ thấp 3.3 Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Nhật Bản 3.3.1 Quy mô tính nghiêm trọng Tại Nhật Bản, “bong bóng” BĐS “vỡ” vào năm 1991 Sau đó, sang năm 1997 - 1998, ảnh hưởng khủng hoảng tài châu Á, thị trường BĐS lại xuống Xu hướng giảm giá nhà đất thị trường ngày lan rộng Giá nhà đất lượng giao dịch giảm với khoản nợ ngân hàng khiến hoạt động kinh doanh Luan van công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều cơng ty phải tiến hành tái cấu trúc chí phải tuyên bố phá sản 3.3.2 Nguyên nhân - Một là, sụt giảm giá chứng khốn Kéo theo giá BĐS giảm - Hai là, sách cho vay lỏng lẻo ngân hàng 3.3.3 Giải pháp phủ Nhật Chính phủ nước đưa sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo khoản cho thị trường, đưa mức lãi suất ngân hàng mức 1%, Bộ Tài ban hành sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% giảm 20% thuế thu nhập cá nhân, yêu cầu công ty quản lý nợ mua lại khoản nợ xấu liên quan đến BĐS Chính phủ đánh giá chặt chẽ tài sản ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu Do đó, cạnh tranh cho vay tăng lên, đặc biệt khu vực đô thị Kết chi phí cho vay nhà giảm, tạo tính khoản cho thị trường nhà đất Tuy nhiên, Chính phủ chưa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp làm ăn thua lỗ kinh tếla5i rơi vào tình trạng giảm phát, với vấn đề nợ cơng khiến cơng phục hồi kinh tế trở nên khó khăn 3.3.4 Bài học cho Việt Nam - Củng cố niềm tin chủ đầu tư, quan nhà nước người tiêu dùng - Phải từ nguyên nhân vấn đề BĐS để tìm giải pháp hiệu - Cơng khai minh bạch gói cứu trợ Chính phủ Kết luận chương Nhìn chung, giống với giải pháp tháo gỡ phủ nước Mỹ, Thái Lan, Nhật Bản, phủ Việt Nam doanh nghiệp có nhiều nỗ lực việc tháo gỡ khó khăn để vực dậy thị trường BĐS Tuy nhiên đặc thù nước khác nhau, hồi phục thị trường Việt Nam chậm chạp, gây thiệt hại lớn ảnh hưởng đến phát triển chung kinh tế Nghiên cứu kinh nghiệm nước rút số học kinh nghiệm sở để kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua khủng hoảng để lên bền vừng hơn, chuyên nghiệp năm tới Chương GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Cơ sở định hướng 4.1.1 Chủ trương chung Chính phủ 4.1.1.1 Đối với nước Để tháo gỡ khó khăn, phủ ý nhiều đến việc hồn thiện hệ thống pháp luật, sách cấu trúc thị trường gắn với chiến lược phát triển hệ thống đô thị Luan van trung dài hạn, vừa đáp ứng yêu cầu trước mắt yêu cầu lâu dài Cụ thể thời gian đến phủ đưa số chủ trương để định hướng sau: - “Điều chỉnh định hướng phát triển thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050” “Chương trình phát triển thị quốc gia giai đoạn 2012-2020” - Tiếp tục tập trung gỡ khó cho thị trường BĐS gắn với thực chiến lược phát triển nhà quốc gia mà trọng tâm phát triển nhà xã hội; - Rà soát rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng - Đặt mục tiêu kỳ vọng khởi sắc từ phân khúc nhà xã hội, - Dự kiến, mắt Ngân hàng tiết kiệm nhà vào năm 2014, - Thực sách xây dựng hướng tới người dân - Tiếp tục rà soát, phân loại, điều chỉnh cấu dự án phát triển nhà ở, - Chú ý việc phân chia quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận dự án xây dựng nhà chung cư - Thành lập quản lý quỹ đầu tư, - Hướng dẫn chấp, giải chấp tài sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải tranh chấp xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS - Sửa đổi luật công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai; - Đẩy nhanh cơng tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án nhà xã hội, - Chấp thuận cho dự án nhà thương mại diện tích 70m2, 4.1.1.2 Đối với TP.HCM Chủ trương chung là: - Trước mắt cần nhanh chóng đổi tồn diện cơng tác quản lý quy hoạch, - Huy động nguồn lực đầu tư cho quy hoạch, khuyến khích ý tưởng phát triển đô thị bền vững vào hệ thống nghiên cứu chiến lược - Hạn chế quản lý tốt đà tăng dân số nhanh, tăng dân số học - Chú trọng nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh trình giải nợ xấu đơn giản hóa khâu GPMB - Tăng cường cơng tác kiểm tra việc chấp hành quy định đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch địa bàn - Thực nghiêm túc quy định công bố, công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất, - Tăng cường quản lý hoạt động đầu tư trực tiếp nước lĩnh vực bất động sản - Cho phép tổ chức tín dụng cấu lại nợ, đánh giá tình hình tài doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản để tạo điều kiện tiếp tục vay triển khai dự án, - Chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, định giá sử dụng đất, tâm tạo chuyển biến rõ rệt quản lý sử dụng đất 4.1.2 Mục tiêu ngành xây dựng Ngành xây dựng tập trung vào 12 nhiệm vụ trọng tâm sau Luan van Tiếp tục tục tập trung hoàn thiện chế, sách Tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, rà soát điều chỉnh Tiếp tục triển khai thực Nghị định 15/2013/NĐ-CP, Tích cực triển khai thực Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, Tiếp tục đẩy mạnh thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia; Tập trung thực giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Tăng cường quản lý vật liệu xây dựng theo quy hoạch, Xây dựng đề án tái cấu doanh nghiệp ngành xây dựng; Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành chính, 10 Tổ chức thực có hiệu Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực 11 2020, tầm nhìn 2030, gắn kết chặt chẽ hoạt động khoa học công nghệ 12 Tăng cường tra, kiểm tra chuyên ngành 4.1.3 Định hướng chiến lược phát triển thị TP.HCM Theo Chương trình Phát triển thị quốc gia giai đoạn 2012-2020, năm 2020, tỷ lệ thị hóa tồn quốc đạt 45%, chất lượng thị dần bước theo tiêu chuẩn, đáp ứng yêu cầu phát triển hội nhập quốc tế Trên sở đó, Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP.HCM đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 Theo đó, nội dung khơng gian phát triển thị TP.HCM chia thành phân vùng phát triển như: - Vùng phát triển đô thị; - Vùng phát triển công nghiệp; - Vùng sinh thái, du lịch; - Vùng nông nghiệp kết hợp vành đai sinh thái - Vùng bảo tồn thiên nhiên Và phân khu chức năng: - Khu nội thành hữu; - Khu nội thành phát triển; - Các thị trấn, khu dân cư nông thôn khu đô thị địa bàn ngoại thành; - Các khu - cụm công nghiệp tập trung Cùng hệ thống trung tâm: - Trung tâm tổng hợp - Trung tâm cấp thành phố phía Đơng; - Trung tâm cấp thành phố phía Nam; - Trung tâm cấp thành phố phía Bắc; -Trung tâm cấp thành phố phía Tây 4.1.4 Quan điểm định hướng cho giải pháp - Thiết lập thị trường bất động sản bền vững khơng có can thiệp sách, tuân thủ theo pháp luật, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng doanh nghiệp tất thành phần Luan van - Điều chỉnh việc quản lý phát triển đô thị luật riêng, - Việc sửa đổi sách nên theo hướng cắt giảm, khơng làm tăng thêm thủ tục - Đối với khâu giải phóng mặt bằng, trọng đến minh bạch, đẩy nhanh việc giải nợ xấu đơn giản hóa - Đối với đối tượng người nước ngồi mua nhà khơng hạn chế, khơng có rào cản nào, mà thay vào có nên hạn chế số lượng - Chấp nhận loại bỏ nhà đầu tư yếu kém, xem thách thức hội để thị trường sàng lọc giữ lại nhà đầu tư có đủ lực - Về vai trị Nhà nước, nên tập trung vào điều tiết sách vĩ mơ, chế để hỗ trợ thị trường, không nên cứu tất nhà đầu tư - Tăng cường chấn chỉnh chất lượng kinh doanh, mạnh dạn loại bỏ sàn giao dịch bất động sản yếu kém, siết chặt quản lý sàn giao dịch BĐS Tăng sản phẩm sàn đạt “chuẩn” có uy tín thị trường 4.2 Giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản 4.2.1 Giải pháp chung 4.2.1.1 Giải pháp chung toàn kinh tế Yêu cầu cách thức đối phó với khủng hoảng tài nước có khác nhau, tùy thuộc vào mức độ liên quan trực tiếp gián tiếp tới khủng hoảng từ doanh nghiệp… Tuy nhiên, có số vấn đề chung sau 1- Về nguyên tắc quản lý chung: - Một là, cần rà roát lại dự án hoạt động đầu tư – kinh doanh đơn vị, - Hai là, thực đa dạng hóa hoạt động kinh doanh thị trường, - Ba là, thường xuyên theo dõi thị trường, cập nhật thông tin, học hỏi kinh nghiệm, - Bốn là, tiếp tục cải thiện lực lành mạnh tài chính, chất lượng máy 2- Một số điểm cần lưu ý Về triển vọng trung hạn, để góp phần giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn nâng cao chất lượng phát triển kinh tế Việt Nam, cần ý số điểm sau đây: * Về mặt tài chính: - Giảm phí, chi phí trung gian chi phí khơng thức - Thắt chặt đầu tư công, - Phát triển thị trường vốn đa dạng có tính thị trường thực chất hơn, * Về mặt tiền tệ - Cơ chế quản lý tỷ giá VND phải mềm hơn, trả đồng tiền giá trị thực - Điều hành sách tiền tệ linh hoạt, đặc biệt cần giảm chi phí trung gian khu vực ngân hàng để tăng tính chia sẻ trách nhiệm xã hội doanh nghiệp * Về cạnh tranh, quản lý thị trường vấn đề khác: - Thông tin cần đa dạng hơn, nhiều chiều, - Khu vực doanh nghiệp cần tăng cường tái cấu trúc theo hướng đa sở hữu, Luan van - Tự hóa phát triển cạnh tranh thị trường, - Tăng phạt hành vi phạm giá cả, chống đầu lũng đoạn, - Thực nghiêm việc đấu thầu thực chất dự án, - Trong vấn đề kiểm soát thị trường, ý đến liều lượng, thời lượng, sách - Chống tham nhũng, sử dụng người tài, xây dựng thống hệ giá trị chuẩn quốc gia, trị, kinh tế, xã hội, 4.2.1.2 Giải pháp chung TP.HCM Thành phố cần tiếp tục tập trung triển khai giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Trong đó, đặc biệt tìm biện pháp để giải phóng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp - Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án đáp ứng nhu cầu, khả tài người mua - Rà sốt lại lực tài chính, chất lượng kinh doanh công ty kinh doanh môi giới bất động sản - Xếp loại thương hiệu doanh nghiệp, sở đánh giá lòng tin khách hàng - Khuyến khích việc thực hóa dịng sản phẩm hộ 8X với tiêu chí diện tích nhỏ, giá phù hợp - Chấm dứt tượng nhà đầu tư nước ngồi đăng ký vốn lớn mang vào - Quy định lại tỷ lệ phân bố chi phí dự án BĐS, chi phí thủ tục, đền bù giải phóng san lấp hạ tầng cho hợp lý Điều kiện thực thi - Còn tùy vào nhiều yếu tố lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, sách cởi mở, khoản thị trường tốt hơn, - Nhà đầu tư chuyên nghiệp mạnh tài hạn chế nguồn vốn vay, chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu, mức giá phù hợp chế toán linh hoạt - Việc tun truyền pháp luật phải có chương trình kế hoạch 4.2.2 Giải pháp kỹ thuật: Nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản 4.2.2.1 Tổ chức tốt công tác thu thập thông tin 1- Thu thập thông tin nguồn cung bất động sản Phân loại nguồn cung bất động sản nhiều dạng như: bán; cho thuê, cho thuê lại; Đầu tư liên doanh liên kết; Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng Mở rộng thông tin nguồn cung bất động sản thu thập như: - Kinh tế kỹ thuật: Vị trí: mơi trường xung quanh; Loại, kích thước, hình thể, - Pháp lý: Giấy tờ xác nhận quyền bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng - Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng - Nguồn thơng tin phương pháp thu thập: Tìm hiểu từ chủ sở hữu: … 2- Thu thập thông tin nguồn cầu bất động sản Luan van + Xác định Đối tượng cầu bất động sản Phân loại cầu bất động sản, biết mục tiêu khách hàng nhằm đáp ứng nhu cầu tốt Tùy theo đối tượng cầu bất động sản ý: - Đối với người mua: nhằm để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, … - Đối với người thuê: nhằm Mở văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch … - Đối với tín dụng, chấp bảo hiểm: cầu gián tiếp + Đa dạng hóa phương pháp thu thập thơng tin cầu bất động sản - Chủ động: tìm kiếm qua phương tiện thông tin đại chúng; … - Thụ động: Đón văn phịng Phụ thuộc quảng cáo - Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động 4.2.2.2 Xác định rõ đối tượng bên tham gia thương vụ 1- Xác định đối tượng thương vụ a Đối với người cung: cần xác định lý nguyện vọng họ; … - Người cho thuê: ý mục tiêu đầu tư; Sinh lợi… - Người bán: Tự nguyện; Bị ép buộc b Đối với người cầu - Người mua: Quan tâm đến đặc tính bất động sản… - Người thuê: Cụ thể xác ban đầu; Rất nhanh gọn… 2- Xác định bên tham gia thương vụ - Cần phân loại khách hàng, để phục vụ tốt hơn, … - Xác định bên tham gia: Thông tin cá nhân, tổ chức … 4.2.2.3 Hoàn thiện hồ sơ, thời hạn quy trình thực thương vụ 1- Lập hồ sơ thương vụ môi giới: ý thông tin cá nhân… 2- Thời hạn bước thực thương vụ mơi giới bất động sản Bước 1: Tìm thơng tin chung gồm: Thông tin mua, bán, cho thuê … Bước 2: Xử lý thông tin gồm: Xác định giá chủ sở hữu muốn bán: … Bước 3: Giao dịch với khách hàng gồm: Thoả thuận với chủ sở hữu … Bước 4: Kết thúc thương vụ gồm: Giao nhận bất động sản… 4.2.2.4 Đẩy mạnh marketing chiến lược đa dạng 1- Chiến lược sản phẩm dịch vụ: Đa dạng hoá hàng hoá; Khác biệt hoá… 2- Chiến lược giá bất động sản: Lựa chọn sách giá định giá … 3- Chiến lược phân phối: Thiết kế lựa chọn kênh phân phối… 4- Yểm trợ bán hàng: quảng cáo, chào hàng, triển lãm, tuyên truyền, … 4.2.2.5 Nâng cao kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch 1- Nâng cao kỹ giao tiếp kinh doanh Khai thác phương tịên giao tiếp: - Sử dụng phương tiện phi ngôn ngữ, ý: giọng nói Nụ cười, khn mặt, - Sử dụng phương tiện ngơn ngữ: ý lời nói Ngơn ngữ Trong giao tiếp cần ý kết hợp chức ngôn ngữ phi ngôn ngữ Luan van 2- Nâng cao kỹ đàm phán kinh doanh Có nhiều kiểu đàm phán + Dựa Kết đàm phán: Thắng – thua, Thua – thua, Thắng - thắng + Theo phong cách mơ hình Kiểu “ mặc lập trường”: - Đàm phán kiểu mềm: Tránh xung đột, dễ dàng nhượng bộ, coi trọng quan hệ, … - Đàm phán kiểu nguyên tắc: … - Q trình đàm phán: cần chuẩn bị ngơn ngữ, thơng tin hàng hố dịch vụ giao dịch… Về lực đàm phán: Tổ chức đoàn đàm phán: thành phần, cấu… Về thời gian địa điểm đàm phán Cần ý đến “điểm chết” … Thiết lập mục tiêu đàm phán… Đánh giá lại đối tác điểm mạnh điểm yếu Lập phương án kinh doanh xác định chiến lược đàm phán đàm phán thử 4.2.2.6 Kiện tồn tổ chức quản lý văn phịng mơi giới 1- Kiện tồn tổ chức văn phịng mơi giới Chọn vị trí văn phịng mơi giới: Trang bị cho văn phịng… Chọn nhân viên có lực … 2- Quản trị văn phịng mơi giới - Lập kế hoạch hoạt động: cần ý xem xét: Số lượng thương vụ cần để đạt … 3- Chú ý đánh giá hiệu quản trị kinh doanh Sử dụng tiêu hiệu kinh doanh như: - Lợi nhuận/tổng doanh thu: Mức độ lợi nhuận so với khách hàng giai đoạn để có biện pháp phù hợp - Lợi nhuận/ lao động: cho phép ngừơi quản lý đánh giá suất lao động nhân viên thời kỳ năm so sánh với kỳ trước - Lợi nhuận/ giao dịch: Tìm quy mơ giao dịch, Tìm kiếm giao dịch lớn bố trí giao nhiệm vụ cho nhân viên phù hợp với lực nhân viên 4.3 Kiến nghị 4.3.1 Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Xoay quanh vấn đề trách nhiệm, quyền lợi chủ đầu tư dự án khách hàng thay đổi cách hoạt động sàn giao dịch bất động sản 1- Đối với chủ đầu tư cần lưu ý - Điều cần ràng buộc việc chủ đầu tư huy động tiền ứng trước khách hàng bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, thống với pháp luật … - Điều 19 cần ràng buộc nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án - Điều 27 Yêu cầu chủ đầu tư phải mua bảo hiểm/ ký quỹ tiền mua, tiền thuê, tiền th mua nhà, cơng trình xây dựng ứng trước khách hàng … Luan van 2- Đối với khách hàng mua sản phẩm bất động sản cần lưu ý - Điều 25 bên mua, bên thuê, bên thuê mua hưởng giá mua, giá thuê, giá thuê mua bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Điều 26 Việc ứng tiền trước thực nhiều lần, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành bất động sản tiến độ bàn giao bất động sản không vượt 90% - Trường hợp bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền 3- Về hoạt động sàn giao dịch bất động sản - Điều 23, khơng nên bắt buộc mà khuyến khích tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản 4- Đối với nhân viên môi giới - Điều 61, quy định điều kiện để cấp chứng thẻ hành nghề cần phải có trình độ từ đại học trở lên phải qua sát hạch làm giảm chất lượng, - Chú ý nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tăng cường công tác quản lý liệu, số liệu đo đạc để đưa vào quản lý toàn quốc 4.3.2 Sớm trình Quốc Hội Luật Mơi trường Đây luật có liên quan đến người dân, nhằm tập trung tra kiểm tra vấn đề môi trường nước, đô thị lớn Hà Nội, TPHCM… 4.3.3 Sửa đổi Luật Nhà - Tại điều 30, cho phép Chủ đầu tư định lựa chọn việc xây dựng nhà thương mại có loại diện tích khác bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết - Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn nên có hai dạng lựa chọn: không quy định thời hạn sở hữu có quy định thời hạn sở hữu, - Cho phép ghi tên dự án phát triển nhà ở, khu nhà tiếng phù hợp không thiết tiếng Việt Nam; … 4.3.4 Một số kiến nghị khác Theo nhiều chuyên gia kinh tế, năm 2014 năm thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi Tuy nhiên, việc phục hồi đến đâu tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì vậy, giải pháp cần thiết đề xuất năm 2014 thị trường BĐS - Tập trung vào khoản nợ xấu, dự án khơng có khả triển khai minh bạch tình trạng tài doanh nghiệp khơng cịn khả tham gia thị trường - Cho phép chấp nhà hình thành tương lai; - Sớm sửa đổi NĐ 69 theo hướng nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, - Vận dụng Nghị 19/2008/QH12 thí điểm cho người nước mua nhà Việt Nam, giảm bớt điều kiện ràng buộc không cần thiết - Giảm thuế TNCN từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản giảm xuống khoảng 1% giá trị giao dịch Luan van - Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS Sở Xây dựng cần sửa đổi số nội dung Luật để phù hợp với Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Bộ Luật Dân - Về tạo lập BĐS để kinh doanh, cần quy định đất, vốn cho đầu tư BĐS, quy định đầu tư xây dựng BĐS phải theo kế hoạch phát triển BĐS… - Bổ sung quy định chế tài chủ đầu tư việc bàn giao nhà hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho người mua nhà… - Rà soát lại dự án bất động sản: sẵn sàng cho dừng triển khai dự án khu thị (KĐT) mới, có quy mơ diện tích từ 20 trở lên, khơng khả thi - Rà soát lại quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân cách tính thuế suất tránh gây thiệt cho người có bất động sản (BĐS) chuyển nhượng, - Đẩy mạnh việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà, đề nghị ngân hàng cần có gói tín dụng lãi suất thấp để hỗ trợ cho người dân - Cho phép đổi hộ cũ lấy hộ có diện tích tương đương, đặc biệt cư dân sống chung cư bị nghiêng, lún có nguy sụp đổ mà không trả thêm tiền - Thực “xuất bất động sản chỗ”, quản lý người mua thơng qua sách thuế cách Singapore làm - Chú ý tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhà đầu tư nước muốn nhảy vào kinh doanh địa ốc lượng khách hàng tiềm to lớn - Đối với DN thỏa thuận bồi thường chưa đóng tiền sử dụng đất, cịn nợ tiền sử dụng đất, nên có hướng dẫn cụ thể việc khấu trừ chi phí hợp lý - Mở cửa sách tín dụng, đảm bảo nguồn vốn tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS, sách nên theo hướng thuận lợi cho DN … - Quy trình thủ tục rõ ràng, điều kiện xác định thơng thống hơn, giúp tăng mạnh nguồn cung, góp phần điều hịa giá bất động sản thị trường - Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành quy định đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS … - Tăng cường biện pháp chế tài, xử lí chủ đầu tư thực dự án không quy hoạch không thực xây dựng công trình cơng cộng, … - Thực nghiêm túc quy định công bố, công khai quy hoạch phê duyệt đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất… - Xây dựng sách hỗ trợ thêm với nhiều ưu đãi nhà xã hội - Quy định phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Ban hành khung giá đất định kỳ năm lần công khai - Thực định giá độc lập, tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến thị trường - Bảng giá đất áp dụng tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức - Đề nghị quy định giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến, tránh trường hợp người dân không khai thật giá chuyển nhượng… Luan van - Cho phép số dự án BĐS thực việc chia lơ bán nền, thay quy định bán nhà bắt buộc phải xây thô khiến giá cao không bán được, … - Khi thu hồi đất để giải pháp mặt cần ý bồi thường theo thời hạn sử dụng đất lại - Kiến nghị Chính phủ điều chỉnh sách thu tiền sử dụng đất theo đề xuất, giảm lãi cho DN tham gia dự án nhà vừa nhỏ… Kết luận chương Nhìn chung, sách cần gắn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực chiến lược nhà để sản phẩm bất động sản đến với người tiêu dùng Giải pháp chung hướng tập trung cấu lại dự án bất động sản sản phẩm bất động sản, khắc phục lệch pha cung cầu bên nguồn cung thừa sản phẩm cao cấp bên nguồn cung thiếu cầu lớn sản phẩm nhà trung bình, quy mơ nhỏ, phù hợp với đại đa số người dân… để từ tạo nhiều sản phẩm bất động sản, phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân Giải pháp kỹ thuật trọng nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản theo hướng lành mạnh, chuyên nghiệp Bên cạnh cần sớm sửa đổi hồn thiện luật lệ kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật môi trường theo hướng giảm bớt phiền hà Mặt khác cần linh hoạt trình điều hành để sách cho phù hợp với điều kiện thực tế, đến gần với nhu cầu thực người dân Luan van KẾT LUẬN Khủng hoảng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng khơng phải tượng đặc biệt Thời điểm xảy khủng hoảng trùng vào khủng hoảng kinh tế giới nước đến tìm hướng để Việt Nam cịn luẫn quẫn vịng xốy Mặc dầu phủ doanh nghiệp có nhiều nổ lực việc tháo gỡ bước đầu có nhiều tín hiệu sáng sủa thẳng thắng để thấy thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều vấn đề: cộm lên vai trị điều hành ngành xây dựng, phủ, hệ thống luật pháp yếu kém, thể chế trị thiếu minh bạch, công bằng, môi trường thuận lợi cho việc hình thành doanh nghiệp chất lượng kém, kéo theo tình trạng kinh doanh chụp giựt, đầu tư tràn lan, phát triển theo phong trào, khiến cung thị trường vượt cầu, giá thoát ly khỏi giá trị gốc thu nhập người dân Bằng việc nghiên cứu cách có hệ thống với phương pháp khoa học, sở nguồn thông tin đa dạng, đặc biệt tổng hợp ý kiến nhiều chuyên gia, quan điểm, thông tin từ nhà quản lý Đề tài đạt số kết sau: - Nhận dạng, đánh giá toàn diện thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam TP.HCM, qua điểm bất cập, khó khăn, thuận lợi, hội thách thức đặt móng cho mục tiêu cần giải - Nghiên cứu kinh nghiệm nước sở chọn lọc, đề tài rút nhiều học kinh nghiệm có giá trị cao vận dụng nhằm đáp ứng yêu cầu cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam cách thích hợp - Đặt móng sở định hướng, dựa chủ trương phủ, quyền TP.HCM, nhiệm vụ trọng tâm ngành xây dựng số quan điểm định hướng chủ đạo hướng thị trường phát triển theo quy luật, đề tài đưa nhóm giải pháp giải mang tầm vĩ mô vi mô nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản TP.HCM, đồng thời đề xuất hàng loạt kiến nghị với quốc hội việc sửa đổi luật có liên quan luật đất đai,luật môi trường, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, kiến nghị với phủ quyền UBND TP.HCM loạt sách thích hợp Với mục tiêu đóng góp số ý kiến giúp cho việc tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản Đề tài khơng có tham vọng giải cách trọn vẹn tất nội dung Trong điều kiện có hạn, ý kiến đóng góp khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong góp ý chân thành Luan van TÀI LIỆU THAM KHẢO - TS Nguyễn Minh Phong & TS Lê Tự Minh, Bài học từ khủng hoảng tài Mỹ; 12/12/2008 ; Nguồn: Tạp chí ngân hàng số 22 (tháng 12/2008) - BCFF - Vực dậy bất động sản: Bài học tình – Thái Lan 1997 ngày 25/06/2013 - Tạp chí Tài - Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Mỹ Nhật Bản; 21/12/2013 - TS.Alan Phan - Các thách thức thị trường bất động sản Việt Nam ; - TS.Alan Phan - Giá yếu tố cốt lõi; - Bình ổn thị trường bất động sản – học từ giới; - TS Sử Ngọc Khương - Thị trường bất động sản – Nhìn học từ Thái Lan (Công ty đầu tư Savills Việt Nam) - Các viết trang web bất động sản Luan van Luan van ... 2.2.2 Triển vọng thị trường bất động sản TP. HCM 2.3 Phân tích thị trường bất động sản 2.3.1 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 2.3.2 Những bất cập thị trường bất động sản 2.3.2.1 Yếu... trạng tồn kho bất động sản 2.1.4 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 2.2 Thị trường bất động sản TP. HCM 2.2.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP. HCM 2.2.1.1 Những dấu hiệu phát triển 2.2.1.2...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TÓM TẮT ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HCM VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG Mã số: