ĐỒ án môn học ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản

ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ & QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN - - ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GIÁO VIÊN HƯỚNG : TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG DẪN SINH VIÊN THỰC : ĐỒNG NGỌC HẢI HIỆN MÃ SỐ SINH VIÊN : 64662 LỚP : 62BĐS NHÓM : Hà Nội 2021 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Mục lục SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU I Cơ sở lý luận định giá Bất Động Sản 1.1 Các khái niệm 1.2 Các phương pháp định giá Bất Động Sản 1.2.1 Phương pháp so sánh 1.2.2 Phương pháp thu nhập ( đầu tư, vốn hóa ) 11 1.2.3 Phương pháp giá trị lại ( thặng dư ) 13 1.2.4 Phương pháp thị trường 14 1.3 Các nguyên tắc định giá Bất Động Sản 14 II Yêu cầu mục đích đồ án 17 2.1 Yêu cầu 17 2.2 Mục đích 17 PHẦN II: NỘI DUNG ĐỒ ÁN 18 I Tìm kiếm thơng tin mảnh đất so sánh 18 II Nghiên cứu thực trạng mảnh đất mục tiêu cần định giá 19 2.1 Đặc điểm tài sản định giá 19 2.2 Phân tích đánh giá 20 III Phân tích điều chỉnh 21 IV Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá 27 V Kết luận 27 PHẦN III: CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 28 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU I Cơ sở lý luận định giá Bất Động Sản I.1 Các khái niệm - Bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định - Hoạt động định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Có thể hiểu cách đơn giản: định giá việc xác định giá tài sản thị trường - Định giá ước tính giá trị tiền vật,của tài sản phù hợp với thị trường, thời điểm theo tiêu chuẩn định, cho mục đích định ( từ điển Oxford ) - Định giá Bất động sản việc xác định giá trị Bất động sản thời điểm có tính đến chất Bất động sản muc đích định giá Vì vậy, việc định giá Bất động sản áp dụng kiện thị trường so sánh mà thân thu thập phân tích Sau so sánh với tài sản định giá để xác định giá trị chúng (Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing AVO - hiệp hội định giá Austraylia) - Định giá Bất động sản nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm lĩnh vực đầu tư thay (Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên tường Xây dựng Bất động sản - Đại học quốc gia Singapore) - Định giá Bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá Bất động sản thời điểm xác định (Theo luật Kinh doanh Bất động sản) - Những đặc trưng hoạt động định giá Bất động sản: Là cơng việc ước tính định giá Là hoạt động địi hỏi tính chun mơn Giá trị bất động sản tính tiền Giá trị tài sản xác định thời điểm cụ thể Định giá phục vụ mục đích định Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường I.2 Các phương pháp định giá Bất Động Sản I.2.1 Phương pháp so sánh  Khái niệm ý nghĩa: SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Phương pháp định giá Bất động sản cách so sánh trực tiếp Bất động sản mục tiêu với Bất động sản tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước phương pháp so sánh dựa lí luận cho giá trị thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với Bất động sản tương tự so sánh được mua, bán cho thuê thị trường - Đây phương pháp sử dụng rộng rãi cho mục đích mua bán, định giá chấp, định giá cho việc mua chuyển quyền sở hữu đất đai ,… Vì phương pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật, giá phụ thuộc vào thị trường nên dễ làm người mua thuyết phục Mục tiêu: - Phương pháp so sánh trực tiếp thường sử dụng trường hợp sau: Các Bất động sản có tính chất đồng nhất: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt, bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, văn phòng, cửa hiệu… Các mảnh đất trống Phạm vi áp dụng phương pháp so sánh: - Khi có mua, bán đất so sánh có sẵn thị trường Kỹ thuật áp dụng: - Thu thập, phân tích, so sánh, điều chỉnh yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu để tìm giá trị Bất động sản mục tiêu Các yếu tố so sánh: - Các quyền đất - Hình thức toán - Điều kiện bán - Thời điểm bán - Phương thức bán - Quan hệ người mua người bán - Vị trí mảnh đất - Các đặc điểm vật lý - Cách sử dụng áp dụng mảnh đất Một số lưu ý: - Đây phương pháp phổ biến để định giá đất có mua bán -      mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu thực thị trường SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Pháp dụng phương pháp để xác định giá đất việc mua bán mảnh đất tương tự thực hiện, phân tích, so sánh điều chỉnh để cung cấp thông tin địa điểm cần định giá - Khi so sánh, tương tự khác biệt mảnh đất xem xét - Người định giá kết hợp số liệu mua, bán đất thực tế lời mời chào, trả giá lựa chọn mảnh đất tương tự để so sánh Cần phân tích tương tự khác biệt số liệu liên quan đến đặc điếm khác biệt mảnh đất cần định giá hình thành kết luận giá trị thị trường mảnh đất - Giá bán đất ln thay đổi theo thời gian phải lựa chọn mua bán tương tự gần với ngày định giá mức Khi số liệu thị trường địa phương khơng sẵn có, người định giá mở rộng tìm kiếm số liệu vùng lân cận điều cần thiết để điều chỉnh điều kiện thị trường Quyết định sử dụng thông tin khu vực lân cận phải dựa sở có chấp nhận thị trường điều chỉnh Phân vùng tiêu chí lựa chọn so sánh - Nhìn chung cần có điều chỉnh khác yếu tố so sánh Mỗi điều chỉnh số liệu cụ thể giá trị phần trăm (%) - Các mảnh đất có kích thước khác có đơn giá khác kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng Đơn giá thay đổi theo thời điểm bán vị trí đất  Trình tự thực phương pháp: - Bước 1: Tìm kiếm thông tin mảnh đất giao dịch thời gian gần so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá, bao gồm: Đặc điểm pháp lý đất (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, điều kiện giao dịch,…) Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật mảnh đất (kích thước, quy mơ, hình dáng, vị trí, mơi trường xung quanh…) Thời điểm giao dịch (ngày/ tháng/ năm cụ thể - có) Điều kiện tính chất giao dịch thị trường, khả tài bên, phương thức tốn, điều kiện tự nguyện người mua người bán Tình hình quy hoạch khu vực có vị trí khu đất - Bước 2: Khảo sát trạng mảnh đất - Bước 3: Phân tích điều chỉnh - Phân tích gồm liệu liên quan đến mảnh đất so sánh mảnh đất mục - tiêu phân tích thị trường thời điểm định giá SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 10 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI GVHD: TS NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Page 23 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Bảng 1.1 Bảng so sánh bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh STT Tiêu chí so sánh Tính pháp lý Diện tích Chiều rộng Chiều dài Hình dạng Mặt ngõ/ đường Vị trí Lợi kinh doanh SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Page 24 An ninh mơi trường Có đường giao thơng Cơ sở hạ tầng Có kết nối hệ thống cấp điện, nước Đơn giá đất ( triệu đồng ) SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 25 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Qua so sánh cho thấy bất động sản khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu, theo tương quan giá đất thị trường có: a Quy mơ, kích thước Chiều rộng Từ 3m đến 4,0m Từ 4,0 m đến m Từ 5m trở lên Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS1, BĐS SS3, BĐS SS5 chiều rộng là: =5% - Chiều dài Từ 25m trở xuống Từ 25m trở lên Chiều dài BDS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh - Quy mơ, diện tích Từ 60m2 đến 120m2 Từ 120m2 trở lên Quy mơ, diện tích BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so - sánh b Hình dạng Vng vắn Nở hậu Không vuông vắn BĐS mục tiêu lợi BĐS SS1, BĐS SS3 hình dạng là: 100−90 90 - = 11,11% BĐS mục tiêu lợi BĐS SS2, BĐS SS5 hình dạng là: 100−105 = - 4,76% 105 - c Vị trí Mặt ngõ/ đường có chiều rộng nhỏ 3m: 95%; từ 3m trở lên: 100% Có lợi kinh doanh: 100% Đảm bảo an ninh môi trường: 100% Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS2 BĐS SS4 mặt ngõ/ đường là: 100−95 = 5,26% 95 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 26 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG Bất động sản mục tiêu lợi BĐS SS3 BĐS SS5 lợi kinh doanh là: 95−100 = - 5% 100 - - An ninh mơi trường BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh d Cơ sở hạ tầng Đã có đường giao thơng vào khu đất: 100% Đã có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 100%, chưa có kết nối hệ thống cấp điện, nước: 95% Đường giao thơng BĐS mục tiêu khơng có chênh lệch với BĐS so sánh Bất động sản mục tiêu lợi BĐS so sánh hệ thống điện cấp thoát nước là: 95−100 = - 5% 100 Từ kết so sánh thực điều chỉnh đơn giá đất bất động sản so sánh Bảng 1.2 Bảng điều chỉnh đơn giá đất bất động sản so sánh Yếu tố so sánh Tính pháp lý Diện tích đất (m2) Chiều rộng (m) Chiều dài Hình dạng Mặt ngõ/ đường Lợi kinh doanh Vị trí An trường Cơ sở hạ tầng Có thơng Hệ thống cấp điện cấp nước Tỷ lệ % điều chỉnh Hệ số điều chỉnh SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 27 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Đơn giá đất (trđ/m2) Đơn giá đất sau điều chỉnh (trđ/m2) - Đơn giá đất điều chỉnh bình quân bất động sản (quý III năm 2019) là: 31,67+23,88+26,53+26,57+18,05+ 24,7 = 25,23 triệu/m2 IV Ước tính giá trị mảnh đất cần định giá - Định giá viên nhận thấy giá trị thị trường đất vị trí xã Tiên Dương, Nguyên Khê Kim Chung sau điều chỉnh tài sản thẩm định giá với yếu tố quy mơ, diên tích, hình dạng, vị trí, sở hạ tầng, có mức giá dao động từ 18,05 triệu/m2 ÷ 31,67 triệu/ m2 - Mức giá thị trường đất bình qn lơ đất số 20 khu đất dãn dân xã Vân Nội, huyện Đông Anh Hà Nội 25,23 triệu/m2 V Kết luận - Từ kết định giá phương pháp so sánh trực tiếp ta thấy lơ đất có giá 3027,6 triệu đồng hay 3.027.600.000 đồng thời điểm quý III năm 2019 Sử dụng tỷ lệ trượt giá đưa giá mảnh đất mục tiêu từ thời điểm năm 2019 thời điểm ( năm 2021), mảnh đất mục tiêu có giá là: 25.230.000 x ( 1+ 0,1 )2 = 30.528.300 đ/m2 - Từ kết định giá phương pháp so sánh trực tiếp ta thấy lơ đất có giá 3.663.396.000 đồng thời điểm năm 2021 - Điều kiện thực phương pháp so sánh: Chất lượng thông tin phải cao Thơng tin cần phải phù hợp, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ đáng tin cậy Thơng tin thu thập so sánh Trong trường hợp mua bán so sánh lại khơng giống tính chất đặc biệt tài sản xem xét, điều gây ảnh hưởng đến tính xác phương pháp Thị trường cần phải ổn định Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt mức độ xác, đối tượng so sánh có tính chất giống mặt + Ổn định giá + Cung – cầu ổn định SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI Page 28 ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS - GVHD: NGUYỄN LIÊN HƯƠNG + Lãi suất ổn định Lưu ý sử dụng phương pháp so sánh: Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, nhà riêng biệt, … Các mảnh đất trống Cho mục đích mua bán, chấp, tính thuế BĐS PHẦN III: CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT STT Văn luật Luật thuế sử dụng đất nghiệp Ngày 17/06/2010 Ngày lực : Luật đấu thầu Ngày 26/11/2013 Ngày lực : Luật đất đai Ngày 29/11/2013 Ngày lực : 01/07/2014 Luật đầu tư công Ngày 13/06/2019 Ngày lực : 01/01/2020 Luật nhà Ngày 25/11/2014 Ngày lực : 01/07/2015 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Page 29 Luật BĐS Ngày 25/11/2014 Ngày lực : 01/07/2015 Luật xây dựng Ngày ban hành : 18/06/2014 Ngày lực : 1/1/2015 Nghị 149/2016 Ngày 11/11/2016 Ngày lực : 01/01/2017 10 Nghị 25/2020 Ngày 28/02/2020 Ngày lực : Nghị 136/2020 Ngày 24/11/2020 Ngày lực : 10/01/2021 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS 11 12 13 14 Page 30 Nghị 10/2021 Ngày 09/02/2021 Ngày lực : 09/02/2021 Nghị 37/2015 Ngày 22/04/2015 Ngày lực : Nghị 06/2021 Ngày 26/01/2021 Ngày lực : 26/01/2021 Nghị 15/2021 Ngày 03/03/2021 Ngày lực : 03/03/2021 15 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Nghị 76/2015 Ngày Page 31 10/09/2015 Ngày lực : 01/11/2015 16 Nghị 01/2020 Ngày 01/01/2020 Ngày lực : 01/01/2020 Nghị 30/2021 17 Ngày 26/3/2021 Ngày lực : 18 Nghị 148/2020 Ngày ban hành : 18/12/2020 Ngày lực : 08/02/2021 Nghị 41/2020 Ngày ban hành : 19 08/04/2020 Ngày lực : 08/04/2020 Nghị 20/2019 Ngày ban hành : 20 21/02/2019 Ngày lực : 10/04/2019 Nghị 96/2019 21 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Ngày ban hành : 19/12/2019 Page 32 Ngày lực : 19/12/2019 Thông tư 06/2019 -BXD 22 Ngày 31/10/2019 Ngày lực : 01/01/2020 23 Thông tư 15/2019 -BXD Ngày 26/12/2019 Ngày lực : 15/02/2020 Thông tư 02/2015 -BLĐTBXH 24 Ngày 12/01/2015 Ngày lực : 01/03/2015 Thông tư 03/2015 -BKHĐT Ngày 25 06/05/2015 Ngày lực : Thông tư 14/2017 –BXD Ngày 26 28/12/2017 Ngày lực : Thông tư –BXD Ngày 27 06/02/2018 Ngày lực : 01/04/2018 Thông tư 92/2015 –BXD 28 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI ĐỒ ÁN ĐỊNH GIÁ BĐS Page 33 Ngày ban hành : 15/06/2015 Ngày lực : 30/07/2015 Thông tư 07/2019 –BXD 29 Ngày ban hành : 07/11/2019 Ngày lực : 01/01/2020 Thông tư 01/2017 –BXD Ngày ban hành : 30 06/02/2017 Ngày lực : 01/04/2017 Thông tư 16/2019 –BXD Ngày ban hành : 31 SVTH: ĐỒNG NGỌC HẢI 26/12/2019 Ngày lực : 01/04/2017 Page 34 ... để học tập thực hành Biết vận dụng kiến thức học mơn học có liên quan vào cơng tác định giá bất động sản như: môn học định giá bất động sản, thẩm định giám sát đánh giá dự án đầu tư bất động sản? ??... giá trị Bất Động Sản tác động đến cung cầu loại Bất Động Sản thị trường - Căn chủ yếu phố biến việc định giá Bất Động Sản dựa vào giá trị thị trường Bất Động Sản Giá trị thị trường Bất Động Sản. .. luật quản lý bất động sản định giá bất động sản để ứng dụng cách tốt vào công việc định giá bất động sản - Cập nhật kiến thức kĩ thuật, phương pháp định giá xây dựng, định giá bất động sản để áp