BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÌNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THANH XUÂN Đề tài NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 QUẬN 8 TP HỒ CHÍ MINH TỪ 010.
BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản
Cho đến nay, hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất Theo khoản 1 điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: (1) Đất đai, (2) Nhà ở, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, CTXD đó, (3) Các tàu sản gắn liền với đất đai, (4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.(Bộ Luật Dân Sự 2015, 2015) Theo thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS thì đất đai và tài sản gắn liền với đất đai bao gồm: (1) Đất trồng, ruộng, vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng;
(2) Hầm mỏ; (3)Nhà ở: căn hộ riêng lẻ ( nhà ở liên kế, biệt thự, nhà ở riêng lẻ), căn hộ chung cư; (4) Các CTXD phục vụ sản xuất nông nghiệp: đê điều, công trình thủy lợi, trại ươm giống, lâm trường, trang trại,…(5) Các CTXD phục vụ sản xuất công nghiệp: nhà xưởng sản xuất, kho, các công trình phụ trợ; (6) Các CTXD phục vụ thương mại dịch vụ: cửa hàng, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, resort, ngân hàng,…(7) Các công trình giao thông: cầu, đường, hầm, cảng, bến, bãi, sân bay, ga, (8)CTXD khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền, bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao, công viên, (ThS Nguyễn Thế Phượng, 2011)
Tính chất của bất động sản
Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này đến nơi khác, mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương.
Tính đa dạng (không đồng nhất)
Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống hệt nhau hoàn toàn Ngoài ra, quy mô diện tích và hình dáng của chúng cũng có thể khác nhau dù nằm cạnh nhau.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đai hữu dụng nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường BĐS, dẫn đến giá đất và giá BĐS có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài ra sự khan hiếm của một loại hình BĐS nào đó trong từng thời kỳ nhất định cũng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời.
Tính bền vững Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai và các công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với CTXD trên đất sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
1.1.3 Đặc điểm bất động sản
Khả năng co giãn cung cầu của BĐS kém
Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co dãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến dộng của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau đây:
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Có thể nói tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định trong ngắn hạn và dài hạn Tuy nhiên điều này không phải đúng hoàn toàn, chẳng hạn như ở Hà Lan có thể khai hoang một vài vùng quanh biển, Nhật Bản lấn biển để xây phi trường, Kiên Giang (Việt Nam) lấn biển để xây khu dân cư mới, nhưng đây là các trường hợp đặc biệt không thể thực hiện đại trà.
Cung ứng đất đai phù hợp phục vụ mục đích riêng biệt là có giới hạn: Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hàng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất các loại nông sản cụ thể là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có các hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tại từng địa phương cũng như cả nước Người sở hữu hay người sử dụng đất không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.
Các quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dựng tại các địa điểm cụ thể nhằm bảo đảm môi trường sống, sự an toàn và cảnh quan đô thị cũng góp phần làm cung BĐS co giãn kém so với sự biến đổi của giá cả Đặc điểm và yêu cầu đảm bảo chất lượng của quá trình thi công xây dựng công trình cũng tác động làm cho cung BĐS kém co giãn so với sự biến đổi giá cả.
Ngoài ra ở nước ta theo quy định của pháp luật: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, người sử dụng đất không được phép định đoạt mục đích sử dụng đất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép chính quyền.
Cộng thêm sự phức tạp về thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư xây dựng làm co quá trình hình thành và đưa BĐS, đặc biệt là BĐS cư trú ra thị trường rất lâu (thông thường trên 3 năm) làm cho cung BĐS kém co giãn so với sự thay đổi giá cả.
Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặc khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt
Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa tiền mặt kém linh hoạt BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS (ThS Nguyễn Thế Phượng, 2011)
1.1.4 Phân loại bất động sản
Phân loại bất động sản
Căn cứ vào mục đích sử dụng
Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm, đất rừng sản xuất, đất làm muối, đất rừng phòng hộ,
Nhóm đất phi nông nghiệp: (1) Đất ở: tại nông thôn và đô thị,(2) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, (4) Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, (5) Đất sử dụng vào mục đích công cộng: giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục,…(6) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, (7) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, (8) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, mà mặt nước chuyên dùng, (9) Đất phi nông nghiệp khác.
Nhóm đất chưa sử dụng: đất hoang hóa, đất chưa xác định được mục đích sử dụng.
Căn cứ theo CTXD trên đất
Căn cứ vào CTXD trên đất bao gồm: (1) Công trình dân dụng: biệt thự, nhà ở, cung cư, (2)Công trình công cộng: bệnh viện, trường học, nhà ga, khách sạn, bến xe, (3) Công trình công nghiệp: nhà xưởng, nhà máy, (4) Công trình giao thông: đường bộ, đường sắt, đường thủy, (5) Công trình thủy lợi: hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, đường ống dẫn nước, (6) Công trình hạ tầng kỹ thuật: cấp thoát nước, nhà máy xử lý nước thải, chiếu sáng đô thị, (Thẩm định giá bất động sản 1, 2019)
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đặc điểm thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm Đối với thị trường BĐS thì không có địa điểm cho thị trường chính thức Việc mua bán BĐS thường thông quá các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu, hoặc người mua tìm đến trực tiếp để thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người mô giới.
Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở. Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi ở địa phương khác Hơn nữa BĐS nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc, tập quán của người dân nên thị trường
BĐS mang đạm tính chất địa phương
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co dãn của BĐS kém nên thị trường BĐS cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sự dụng đất.
Thị trường đa phân khúc
Do mục đích sử dụng BĐS rất đa dạng ( cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh), bên cạnh đó cung cầu BĐS ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường BĐS là thị trường đa phân khúc Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
Nhạy cảm với biến động kinh tế chính trị
BĐS là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội, là nơi cư trú và tổ chức các mặt hoạt động của xã hội loài người BĐS trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến BĐS, đến kinh tế xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cư.
Thị trường có mối quan hệ với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển BĐS là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn
Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh BĐS bởi vì các phương tiện tài chính ngắn hạn rất cần thiết cho việc cung ứng tiền cho xây dựng và phát triển BĐS Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ quy định quy mô và tốc độ hoạt động của ngành kinh doanh BĐS.
Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động của ngành kinh doanh BĐS, đặc biệt là các chứng khoán BĐS và các hợp đồng cho vay thế chấp mua sắm BĐS
1.2.3 Chu kỳ của thị trường bất động sản
Cũng giống như thị trường các loại hàng hóa khác, thị trường BĐS cũng có chu kỳ đời sống gồm 4 giai đoạn:
Giai đoạn bùng nổ: Nhu cầu phát triển mạnh, xây dựng gia tăng
Giai đoạn giảm sút: Nhu cầu giảm chỗ trống gia tăng
Giai đoạn suy thoái: Nhu cầu tiếp tục giảm, chỗ trống giảm
Giai đoạn hồi phục: Nhu cầu gia tăng, chỗ trống giảm
1.2.4 Các lực lượng tham gia
Nhà nước: Ban hành các quy định; cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, chỉnh trang đô thị, trụ sở làm việc, cơ quan
Nhà đầu tư: Nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác: đóng vai trò là người mua, tạo nên cầu thị trường BĐS Nhà đầu tư vào ngành BĐS: đóng vai trò quan trọng trên thị trường BĐS, làm thị trường BĐS trở nên sôi nổi và phát triển.
Người mua và người bán thông thường: Là đối tượng quan trọng mà BĐS nhắm tới
Người mô giới: Là người tư vấn cung cấp thông tin cho người mua và người bán
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng: Cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất và tiêu thụ BĐS
(Thẩm định giá bất động sản 1, 2019)
1.2.5 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Tình hình kinh tế xã hội
Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), tình hình việc làm và thu nhập của người dân trong vùng, tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thu thập bình quân đầu người, trình độ dân trí, mật độ dân số, hiện trạng cơ sở hạ tầng…
Chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên quan đến tín dụng BĐS
Các lực lượng tham gia
Nhà nước: Ban hành các quy định; cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, chỉnh trang đô thị, trụ sở làm việc, cơ quan
Nhà đầu tư: Nhà đầu tư vào ngành kinh tế khác: đóng vai trò là người mua, tạo nên cầu thị trường BĐS Nhà đầu tư vào ngành BĐS: đóng vai trò quan trọng trên thị trường BĐS, làm thị trường BĐS trở nên sôi nổi và phát triển.
Người mua và người bán thông thường: Là đối tượng quan trọng mà BĐS nhắm tới
Người mô giới: Là người tư vấn cung cấp thông tin cho người mua và người bán
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng: Cung ứng nguồn tài chính cho sản xuất và tiêu thụ BĐS
(Thẩm định giá bất động sản 1, 2019)
Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Tình hình kinh tế xã hội
Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), tình hình việc làm và thu nhập của người dân trong vùng, tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thu thập bình quân đầu người, trình độ dân trí, mật độ dân số, hiện trạng cơ sở hạ tầng…
Chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên quan đến tín dụng BĐS
Chính sách thắt chặt hay nới lỏng, các quy định mở rộng hay hạn chế cho vay đầu tư BĐS thường tác động trực tiếp đến thị trường và ảnh hưởng đến giá cả BĐS.
Các chính sách điều tiết hoạt động thị trường BĐS
Nghĩa vụ tài chính đối với người được giao đất, cho thuê đất; các chính sách tín dụng, thuế đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS; chính sách thuế đối với các giao dịch BĐS…
Các yếu tố kinh tế vi mô
Tỷ giá hối đoái, biến động lãi suất, lạm phát, cán cân thương mại, cán cân thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng Các yếu tố này chỉ ra rằng thẩm định viên cần phải am hiểu về những thay đổi và hướng phát triển của thị trường BĐS, cần thu thập các dữ liệu phán ánh đúng tình hình phân khúc thị trường của tài sản thẩm định.
Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản
Các yếu tố bên ngoài
(1) Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá BĐS tỷ lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư,(2) Cung cầu BĐS: Giá BĐS tỷ lệ thuận với cung cầu BĐS, (2) Chủ trương chính sách của Nhà nước: Cần nắm rõ chủ trương Nhà nước đối với từng loại BĐS cụ thời vào một thời điểm nhất định, (3) Quy hoach sử dụng đất tại BĐS tọa lạc: BĐS phù hợp với quy hoạch có giá trị cao hơn không phù hợp, (4) Đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước tại BĐS tọa lạc: việc đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng sẽ làm cho khả năng tiếp cận của một vùng đất với trung tâm đô thị trở nên gần hơn, do đó làm tăng giá trị đất và BĐS tại khu vực đó.
Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản
(1) Mặt bằng: quy mô, hình dáng, kích thước, (2) Địa điểm, vị trí: giao thông, môi trường,(3) Tình trạng pháp lý của BĐS,(4) Các công trình xây dựng.(ThS Nguyễn Thế Phượng, 2011)
THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm thẩm định giá
Khái nhiệm thẩm định giá
Theo khoản 15, điều 4, Luật giá số 11/2012/QH13 do quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 06 năm
2012, thẩm định giá được định nghĩa như sau:
" Thẩm định giá là việc cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá"
Khái niệm thẩm định giá BĐS
Theo định nghĩa Luật giá 2012 thì " Thẩm định giá BĐS là việc cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại BĐS hoặc quyền tài sản BĐS theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị thị trường tài một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá"
Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
Cơ sở giá trị thị trường
Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 02 ta có khái niệm về giá trị thị trường như sau: " Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập có đủ thông tin, các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc."
Cơ sở giá trị phi thị trường
Căn cứ theo thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 03 ta có khái niệm về giá trị phi thị trường như sau: " Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, công dụng, chức năng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác."
Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
Cách tiếp cận thị trường
Căn cứ theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 ta hiểu cách tiếp cận thị trường như sau: "Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường"
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm: xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thâm rđịnh giá tại thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá; xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá; xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin: các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vung miền có liên quan đến tài sản.
Thông tin được ưu tiên thu thập từ két quả các giao dịch thành công trên thị trường.Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dực trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản dã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin: là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Yêu cầu khi phân tích thông 17 tin: phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và những điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh
Cách tiếp cận chi phí
Căn cứ theo thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ tài chính, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09 ta hiểu cách tiếp cận chi phí như sau: "Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá."
- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
Công thức áp dụng để tính đơn giá QSDĐ
Theo Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017, giá trị còn lại của nhà, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác gắn liền với đất ( CTXD gắn liền với đất) được xác định theo công thức: (1)
Giá trị còn lại của CTXD gắn Tỷ lệ % CLCL của CTXD gắn liền với x
Giá xây dựng mới của CTXD gắn liền với đất liền với đất đất
Trong đó tỷ lệ % CLCL của CTXD gắn liền với đất được xác định theo công thức:(2)
CTXD gắn liền với đất
Thời gian mà CTXD gắn liền với đất đã qua sử dụng ÷ Niên hạn sử dụng của CTXD gắn liền với đất
Giá xây dựng mới của CTXD gắn liền với đất được xác định theo công thức:(3)
Giá xây dựng mới của CTXD gắn liền với đất Đơn giá 1m 2 xấy dựng mới của CTXD gắn liền với đất x
Tổng diện tích xây dựng của CTXD gắn liền với đất
Giá trị đất được xác định theo công thức: (4)
Giá trị đất = Giá giao dịch
- Giá trị còn lại của CTXD gắn liền với đất Đơn giá QSDĐ được xác định theo công thức: (5) Đơn giá
= Giá trị đất ÷ Tổng diện tích khu đất
QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ ÁN
Xác định vấn đề nghiên cứu
Tính đơn giá QSDĐ ở khu vực phường 10 - quận 8 - Hồ Chí Minh, đưa ra nhận định về mức giá đó Thấy được quy mô, tình hình thị trường BĐS tại khu vực nghiên cứu.
Lập kế hoạch nghiên cứu
Xác định phạm vi nghiên cứu: Các tuyến đường Hưng Phú, Dã Tượng, Ba Đình, Ụ Cây, Nguyễn Duy, Lưu Quý Kỳ, Phạm Hùng.
Đối tượng nghiên cứu: Đơn giá QSDĐ
Từ đó tôi xác định những thông tin cần tìm kiếm: BĐS đã và đang giao dịch mua bán trên thị trường khu vực; thông tin khu vực: vị trí, quy mô dân số, tình hình kinh tế,…; chứng cứ thị trường cần thiết ( sổ hồng, ảnh tài sản giao dịch, ).
1.4.3 Thu thập tài liệu thông tin
Liên hệ Ủy ban nhân dân phường 10 để hiểu rõ tình hình dân cư, tình hình quy hoạch, tình hình BĐS trong khu vực.
Tìm kiếm thông tin trên báo chí, mạng internet, khảo sát thực tế, đến các sàn giao dịch BĐS để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS trong khu vực phường 10 - quận 8
1.4.4 Phân tích tài liệu thông tin
Từ những thông tin tìm được tiến hành sàng lọc, lựa chọn những thông tin cần thiết để đưa vào đề án.
Phân tích tài liệu thông tin
Từ những thông tin tìm được tiến hành sàng lọc, lựa chọn những thông tin cần thiết để đưa vào đề án.
Viết đề án
Viết đề án dựa trên thông tin thu thập được, dựa trên sự hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn và kiến thức học được trong thời gian ngồi trên ghế nhà trường.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 – QUẬN 8 –
GIỚI THIỆU KHU VỰC
Dưới đây tôi sẽ trình bày khái quát về vị trí, dân cư, quy mô diện tích, quy hoạch, của khu vực quận 8 nói chung và phường 10 – quận 8 nói riêng
2.1.1 Giới thiệu khu vực quận 8
Nguồn:https://quan8tphcm.weebly.com/gioi-thieu.html
Vị trí địa lý, quy mô diện tích
Nằm ở phía Tây Nam của TPHCM, Quận 8 là một quận nội thành, có hình dạng thon dài theo hướng Đông Bắc - Tây Nam do bị chia cắt bởi hệ thống kênh rạch chằng chịt.
Quận 8 nằm giáp: Phía Bắc giáp Quận 5 và Quận 6 với ranh giới tự nhiên là kênh Tàu Hũ và kênh Ruột Ngựa Phía Đông giáp Quận 4 và Quận 7 ranh giới tự nhiên là rạch Ông Lớn Phía Tây giáp Quận Bình Tân Phía Nam giáp Huyện Bình Chánh, ranh giới Quận 8 là khu vực nổi tiếng với nhiều địa điểm vui chơi giải trí như: khu vui chơi giải trí Đồng Diều, các con đường ăn uống như: Phạm Thể Hiển, Dạ Nam, Phạm Hùng, Tạ Quang Bửu và nhất là Bến Bình Đông nơi giao thương nổi tiếng của khu vực Sài Gòn Chợ Lớn Quy mô diện tích của quận 8 là 19.18 km 2 với dân số là 431.969 người ( số liệu năm 2015)
Trong quy hoạch quận 8 từ nay tới năm 2020, thành thị sẽ tiến hành chương trình chỉnh trang lại thành thị, đồng thời di dời và tái an cư dao động 10.600 căn nhà ven, trên kênh rạch Cùng với đó là hơn 16.000 căn nhà lụp xụp trên địa bàn quận 8. Đồng thời tái ổn định chỗ ở lại những khu nhà chung cư mới được xây mới tại rạch Ụ Cây, nhà chung cư Bến Ba Đình; nhà chung cư Trương Đình Hội II; khu Dương
Bố trí một số dự án tái ổn định gia đình trong các khu công viên như: Dọc Cống hộp (rạch Ụ Cây lấp đi) phường 10, 11 quy hoạch đất cây xanh chuyển đổi thành đất xây dựng nhà tái định cư Trong quy hoạch công viên cây xanh sẽ làm giảm qui mô các công viên tập trung, bố trí đất cho những công trình phúc lợi công cộng, nhà ở tái an cư như: công viên khu Đồng Diều phường 4; công viên rạch Hiệp Ân phường 5;công viên Rạch Lào phường 15… Cùng với đấy là bổ sung thêm các công viên trong một số khu đầu tư mới để chắc chắn được chỉ tiêu theo nhiệm vui quy hoạch tại: công viên rạch Ông Lớn phường 1, 2; công viên rạch Ruột Ngựa phường 16;công viên phường 4 sở hữu chỉ tiêu cần đạt bình quân đạt 5,2 m2/người Cũng trong ngày nay, trong lĩnh vực công nghiệp và tiểu thủ côn nghiệp sẽ di dời và chuyển đổi một vài xí nghiệp gây ô nhiễm, duy trì các lĩnh vực vượt bậc như: dệt may; cơ khí;điện – điện tử; kim khí điện máy; chế biến lương bổng thực; thực phẩm…Và còn có một phần khu công nghiệp đa dạng (thuộc thành phố Nam) tại phường 7 với tính năng là khu công nghiệp sạch Trong dao động thời gian từ nay tới 2020 sẽ chuyển đổi cụm công nghiệp Bình Đăng thành đất dân dụng mang quy mô 28 ha trong đó phân bổ lại 8- 10 ha đất cho quần thể công cùng, công viên cây xanh, phần còn lại sẽ là khu phức hợp, nhà ở, công nghiệp sạch…Bên cạnh sự phát triển, quy hoạch lại một số ngành công nghiệp thì hệ thống hạ tầng giao thông tuyến đường bộ đối ngoại của quận 8 cũng được quy hoạch lại bao gồm một vài trục đường như: Nguyễn Văn Linh; Đại lộ Đông Tây; Trịnh Quang Nghị; Hồ Học Lãm; Quốc lộ 50 và tuyến phố tránh Quốc lộ 50 sở hữu ổng chiều dài dao động 5,266km.
Tình hình kinh tế - xã hội
Tuy là quận nội thành nhưng Quận 8 lại bán nông bán thị, kinh tế có cả nông nghiệp, cả công nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại, … Kết cấu kinh tế độc đáo ấy thích hợp với vị trí vùng đệm của Quận 8 và trước hết nó là sản phầm của sự kết hợp lại những tầng lớp dân cư hội tụ về đây.
Các ngành nghề chủ yếu trên địa bàn: chế biến thực phẩm thủy sản, hải sản, ngành nhựa, dệt, phân bón, các ngành tập trung nhiều ở phường 6, 7, 14, 16
Tình hình giao dịch BĐS tại quận 8
Quận 8 đang trở thành điểm thu hút của những người có nhu cầu về nhà ở, giới đầu tư, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản ở các khu dân cư tại các tuyến đường chính như Hưng Phú, Phạm Hùng, Nguyễn Duy… Giá tại khu vực này hiện vẫn còn thấp nhưng đang là khu vực các doanh nghiệp hướng tới mở rộng đầu tư bất động sản và đang có xu hướng tăng.
Có thể liệt kê hàng loạt các công trình trọng điểm đã được đầu tư và đưa vào sử dụng như đại lộ Đông Tây, đại lộ Nguyễn Văn Linh, tuyến đường Phạm Thế Hiển,cầu Nguyễn văn Cừ, cầu Chữ Y, cầu Chà Và,… Đã làm bàn đạp phát triển cho khu vực này Đồng thời, với vị trí giao thoa của 2 đô thị Tây và Nam cùng với cửa ngõ khu Tây Nam và kề cận khu vực kinh doanh sầm uất như quận 5, quận 8 vẫn được đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển và sẽ là đô thị lớn trong tương lai.
2.1.2 Giới thiệu khu vực phường 10 – quận 8
Hình 2.2: Sơ đồ phường 10 - quận 8
Nguồn: https://giakhanhland.vn/quy-hoach-chi-tiet-khu-dan-cu-phuong-10- quan-8/
Vị trí địa lý, quy mô
Phường 10 là một trong 16 phường của quận 8, tp Hồ Chí Minh Phường 10 có địa lý bằng phẳng, có độ cao trung bình là 2-4m, trên địa bàn còn có hệ thống kênh rạch Phường 10 có quy mô diện tích 0.25 km 2 , là một trong những phường có diện tích nhỏ nhất của quận 8 Vị trí này thuận lợi để di chuyển sang quận 1, quận 4, quận 5.
Phường 10 là phường có diện tích nhỏ nhất trong các phường ở quận 8 Trong phường 10 chỉ có 5 tuyến đường chính lưu thông: Phạm Hùng, Hưng Phú, Ba Đình,
Nguyễn Duy, Dã Tượng Trong các tuyến đường chỉ có đường Phạm Hùng là bị ách tắt giao thông vì tuyến đường này nối qua phường trung tâm của quận Các tuyến còn lại chỉ lưu thông trong phường nên không bị ách tắt giap thông
Tình hình phát triển kinh tế - xã hội
Dân số phường 10 được liệt kê 1999 là 21.937 người, mật độ dân số là 87.748 nười/km 2
Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã tác động mạnh mẽ đến môi trường, gây ô nhiễm môi trường không khí, nước, đất với các mức độ khác nhau Ngoài nguyên nhân khách quan (như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên), nguyên nhân chủ quan là do sự gia tăng của các hoạt động kinh tế - xã hội, thiếu quy hoạch không gian lãnh thổ và công nghệ thiết bị lạc hậu, chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ của các hệ thống xử lý chất thải Những hạn chế đó đã tác động rất lớn đến môi trường. Người dân ở đây chủ yếu kinh doanh buôn bán các mặt hàng thủy, hải sản, phân bón, kinh doanh quán ăn.
Trong chọn lọc số: 4834/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành thị Hồ Chí Minh về việc duyệt quy hoạch chi tiết thi công thành phố tỷ lệ một/2000 quy hoạch phân khu phường 10 phần hạ tầng kỹ thuật mang những nội dung chính như sau: quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt thành thị, quy hoạch cấp năng lượng và chiếu sáng thành thị, quy hoạch cấp nước đô thị, quy hoạch thoát nước thải và rác thải.
Trong quy hoạch quận 8 từ nay tới năm 2020, thành thị sẽ tiến hành chương trình chỉnh trang lại thành thị, đồng thời di dời và tái an cư dao động 10.600 căn nhà ven, trên kênh rạch Cùng với đó là hơn 16.000 căn nhà lụp xụp trên địa bàn quận 8. Đồng thời tái ổn định chỗ ở lại những khu nhà chung cư mới được xây mới tại rạch Ụ Cây, nhà chung cư Bến Ba Đình; nhà chung cư Trương Đình Hội II; khu Dương
Bá Trạc, Bố trí một số dự án tái ổn định gia đình trong các khu công viên như:Dọc Cống hộp (rạch Ụ Cây lấp đi) phường 10, 11 quy hoạch đất cây xanh chuyển đổi thành đất xây dựng nhà tái định cư.
Tình hình giao dịch BĐS tại phường 10 – quận 8
Tuy là phường 10 có diện tích nhỏ nhất trong các phương nhưng nhìn chung thì tình hình giao dịch BĐS ở đây đang rất sôi nổi Theo như những thông tin tôi thu thập được thì phường 10 đang có nhu cầu phát triển kinh doanh nên BĐS mặt tiền đang được rao bán nhiều Nhu cầu nhà ở của người dân cũng tăng cao Các giao dịch BĐS chủ yếu phân bố chủ yếu cho mục đích sử dụng: để ở thường là các bất động sản nằm trong hẻm (do nhu cầu của người dân và khả năng tài chính có giới hạn nên các bất động sản được giao dịch mua bán với mục đích để ở đa phần nằm trong hẻm), các BĐS nằm ở mặt tiền đường thường được giao dịch mua bán với mục đích kinh doanh.
2.2 Thu thập thông tin giá thị trường
2.2.1 Giới thiệu mẫu khảo sát
Tôi được phân công thu thập thông tin giao dịch BĐS tại khu vực phường 10 – quận
KẾT LUẬN
Trong chương 2, tôi đã giới thiệu sơ nét về quận 8 và phường 10 của quận 8, trong đó tôi có nói về vị trí , quy mô diện tích, dân số, tình hình giao dịch BĐS tại quận 8 nói chung và phường 10 nói riêng Tôi cũng đã mô tả chi tiết các BĐS mà tôi thu thập được trong quá trình trình khảo sát thực tế, để từ những số liệu đó tôi đưa vào tính toán đơn giá QSDĐ cho từng BĐS.
PHÂN TÍCH ĐƠN GIÁ QSDĐ TẠI PHƯỜNG 10 – QUẬN 8 – TP HỒ CHÍ MINH
TỔNG HỢP THÔNG TIN BĐS THU THẬP
Trong quá trình khảo sát thực tế tôi đã thu thập được 15 tài sản và tổng hợp đầy đủ thông tin lên bảng tổng hợp dưới đây:
Bảng 3.1: Tổng hợp thông tin BĐS thu thập
Chiều dài (m) Đơn giá QSDĐ (1.000.000đ/m 2 )
(Nguồn tác giả thực hiện)
3.2 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá QSDĐ
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐƠN GIÁ
3.2.1 Vị trí ảnh hưởng đến đơn giá
Dựa vào các thông tin tôi thu thập được, tôi sẽ sử dụng BĐS 1, BĐS 3, BĐS 4 trên đường Ba Đình để xây dựng hệ số tương quan về vị trí.
Bảng 3.2: Bảng phân tích BĐS 1 và BĐS 3
Vị trí Hẻm cấp 1 Mặt tiền
Chiều dài (m) 4.5 18.41 Đơn giá QSDĐ
(Nguồn tác giả thực hiện)
Qua bảng phân tích trên, tôi xây dựng hệ số tương quan cho vị trí mặt tiền và hẻm cấp 1 Tôi chọn vị trí mặt tiền làm tiêu chuẩn (100%) và xây dựng hệ số tương quan vị trí hẻm cấp 1 theo mặt tiền:
Bảng 3.3: Bảng phân tích BĐS 1 và BĐS 4
Vị trí Hẻm cấp 1 Mặt tiền
Chiều dài (m) 4.5 11 Đơn giá QSDĐ
(Nguồn tác giả thực hiện)
Qua bảng phân tích trên, tôi xây dựng hệ số tương quan cho vị trí mặt tiền và hẻm cấp 1 Tôi chọn vị trí mặt tiền làm tiêu chuẩn (100%) và xây dựng hệ số tương quan vị trí hẻm cấp 1 theo mặt tiền:
Vậy hệ số tương quan trung bình cho vị trí hẻm cấp 1 là:
Từ các số liệu trên tôi có được hệ số tương quan về vị trí của đường Ba Đình như sau:
3.2.2 Quy mô diện tích ảnh hưởng đến giá
Dựa vào các thông tin tôi thu thập được, tôi sẽ sử dụng BĐS 3, BĐS 4 trên đường
Ba Đình để xây dựng hệ số tương quan về quy mô.
Bảng 3.4: Bảng phân tích BĐS 3 và 4
Vị trí Mặt tiền Mặt tiền
Chiều dài (m) 18.41 11 Đơn giá QSDĐ
(Nguồn tác giả thực hiện)
Qua bảng phân tích trên, tôi xây dựng hệ số trương quan cho quy mô diện tích: