Đang tải... (xem toàn văn)
BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÌNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THANH XUÂN Đề tài NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 QUẬN 8 TP HỒ CHÍ MINH TỪ 010.
BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÌNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THANH XUÂN Đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 - QUẬN - TP HỒ CHÍ MINH TỪ 01/04/2020 ĐẾN 30/06/2020 THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP TP Hồ Chí Minh, năm 2020 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÌNH MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THANH XUÂN Đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 - QUẬN - TP HỒ CHÍ MINH TỪ 01/04/2020 ĐẾN 30/06/2020 Chuyên ngành: Thẩm định giá Mã số SV: 1721003190 Khóa học: 17D THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: LÊ MINH PHƯƠNG MAI TP Hồ Chí Minh, năm 2020 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ĐIỂM SỐ: KÝ TÊN ĐIỂM CHỮ: LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài thực hành nghề nghiệp " Nghiên cứu giá thị trường bất động sản phường 10 - quận - TP Hồ Chí Minh từ 01/04/2020 đến 30/06/2020" đề tài nghiên cứu thân tôi, đúc kết từ trình học tập ghế nhà trường trình tự nghiên cứu thân qua tài liệu, giáo trình kiến thức có hướng dẫn giáo viên hướng dẫn cô Lê Minh Phương Mai Các thông tin, số liệu thu thập được, nội dung kết nghiên cứu đề tài trung thực khơng có chép cơng trình nghiên cứu khác TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2020 TÁC GIẢ NGUYỄN THANH XUÂN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản BTCT Bê tơng cốt thép CLCL Chất lượng cịn lại CTXD Cơng trình xây dựng TĐG Thẩm định giá QSDĐ Quyền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tổng hợp tài sản thu thập 22 Bảng 2.2: Đơn giá QSDĐ BĐS .25 Bảng 2.3: Đơn giá QSDĐ BĐS .27 Bảng 2.4: Đơn giá QSDĐ BĐS .30 Bảng 2.5: Đơn giá QSDĐ BĐS .32 Bảng 2.6: Đơn giá QSDĐ BĐS .35 Bảng 2.7: Đơn giá QSDĐ BĐS .38 Bảng 2.8: Đơn giá QSDĐ BĐS .40 Bảng 2.9: Đơn giá QSDĐ BĐS .43 Bảng 2.10: Đơn giá QSDĐ BĐS .45 Bảng 2.11: Đơn giá QSDĐ BĐS 10 48 Bảng 2.12: Đơn giá QSDĐ BĐS 11 50 Bảng 2.13: Đơn giá QSDĐ BĐS 12 53 Bảng 2.14: Đơn giá QSDĐ BĐS 13 55 Bảng 2.15: Đơn giá QSDĐ BĐS 14 58 Bảng 2.16: Đơn giá QSDĐ BĐS 15 60 Bảng 3.1: Tổng hợp thông tin BĐS thu thập .62 Bảng 3.2: Phân tích BĐS BĐS .63 Bảng 3.3: Phân tích BĐS BĐS .63 Bảng 3.4: Phân tích BĐS BĐS .64 Bảng 3.5: Phân tích BĐS BĐS .65 Bảng 3.6: Tỷ lệ tương quan yếu tố tác động đến đơn giá QSDĐ 66 Bảng 3.7: Đơn giá QSDĐ trung bình tài sản giao dịch 67 Bảng 3.8: Giá đất Nhà nước 67 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ quận .17 Hình 2.2: Sơ đồ phường 10 – quận 20 Hình 2.3: Bất động sản 23 Hình 2.4: Sơ đồ đường BĐS 24 Hình 2.5: Bất động sản 25 Hình 2.6: Sơ đồ đường BĐS 27 Hình 2.7: Bất động sản 28 Hình 2.8: Sơ đồ đường BĐS 29 Hình 2.9: Bất động sản 30 Hình 2.10: Sơ đồ đường BĐS 32 Hình 2.11: Bất động sản 33 Hình 2.12: Sơ đồ đường BĐS 34 Hình 2.13: Bất động sản 35 Hình 2.14: Sơ đồ đường BĐS 37 Hình 2.15: Bất động sản 38 Hình 2.16: Sơ đồ đường BĐS 40 Hình 2.17: Bất động sản 41 Hình 2.18: Sơ đồ đường BĐS 42 Hình 2.19: Bất động sản 43 Hình 2.20: Sơ đồ đường BĐS 45 Hình 2.21: Bất động sản 10 .46 Hình 2.22: Sơ đồ đường BĐS 10 47 Hình 2.23: Bất động sản 11 .48 Hình 2.24: Sơ đồ đường BĐS 11 50 Hình 2.25: Bất động sản 12 .51 Hình 2.26: Sơ đồ đường BĐS 12 52 Hình 2.27: Bất động sản 13 .53 Hình 2.28: Sơ đồ đường BĐS 13 55 Hình 2.29: Bất động sản 14 .56 Hình 2.30: Sơ đồ đường BĐS 14 57 Hình 2.31: Bất động sản 15 .58 Hình 2.32: Sơ đồ đường BĐS 15 60 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Tính chất bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản .7 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3 Chu kỳ thị trường BĐS 1.2.4 Các lực lượng tham gia 1.2.5 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.2.6 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản 10 THẨM ĐỊNH GIÁ 10 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá .10 1.3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 11 1.3.3 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 11 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ ÁN .15 1.4.1 Xác định vấn đề nghiên cứu 15 1.4.2 Lập kế hoạch nghiên cứu 15 1.4.3 Thu thập thông tin .15 1.4.4 Phân tích tài liệu thơng tin 15 1.4.5 Viết đề án 16 KẾT LUẬN .16 CHƯƠNG II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 10 – QUẬN – TP HỒ CHÍ MINH .17 2.1 GIỚI THIỆU KHU VỰC 17 2.1.1 Giới thiệu khu vực quận 17 79 Nhà nước ban hành, tuyến đường Ụ Cây đơn giá đất thực tế thị trường cao gấp 10.22 lần so với đơn giá đất Nhà nước ban hành Nguyên nhân gây chênh lệch đơn giá đa phần Nhà nước chủ quan việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin thị trường để đưa bảng giá đất, ngồi kỳ vọng lớn nhà đầu tư người dân tác động đến đơn giá 80 KẾT LUẬN Tổng kết nội dung nghiên cứu đề án Khái quát lý thuyết BĐS, thị trường BĐS, thẩm định giá BĐS quy trình nghiên cứu đề án Từ sở lý thuyết tơi trình bày, tơi áp dụng số lý thuyết như: lý thuyết thị trường BĐS để tiến hành phân tích thị trường BĐS phường 10 - quận 8, phương pháp tiếp cận chi phí để tính đơn giá QSDĐ, lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để xác định nhân tố nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá QSDĐ tài sản thu thập địa bàn phường 10 - quận Giới thiệu sơ nét quận phường 10 quận 8, tơi có nói vị trí , quy mơ diện tích, dân số, tình hình giao dịch BĐS quận nói chung phường 10 nói riêng Tơi mơ tả chi tiết BĐS mà thu thập trình trình khảo sát thực tế, để từ số liệu tơi đưa vào tính tốn đơn giá QSDĐ cho BĐS Xác định nhân tố ảnh hưởng đến đơn giá QSDĐ, tính đơn giá QSDĐ trung bình, so sánh đơn giá QSDĐ trung bình với đơn giá đất Nhà nước ban hành Kết luận chung Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thành phố Hồ Chí Minh thành phố đầu nước trình độ phát triển kinh tế Trong quận số quận phát triển với tốc độ nhanh; phường 10 phường nhỏ quận 8, phường có diện tích nhỏ tốc độ phát triển không phường trung tâm, thị trường BĐS diễn sôi với hàng loạt dự án, BĐS giao dịch thường xuyên Thông qua hoạt động khảo sát nghiên cứu để xác định đơn giá QSDĐ, ta thấy chênh lệch giá tuyến đường, ứng với vị trí khu vực khác mà tuyến đường lại có đơn giá khác Đơn giá QSDĐ cịn chịu tác động nhiều yếu tố vị trí, quy mơ diện tích, chiều rộng mặt tiền, Các BĐS có vị trí mặt tiền thường có đơn giá cao BĐS vị trí cịn lại, BĐS có quy mơ diện tích chiều rộng lớn đơn giá cao ngược lại Thông qua trình khảo sát tính đơn giá QSDĐ ta so sánh chênh lệch đơn giá 81 QSDĐ thực tế thị trường đơn giá đất Nhà nước ban hành dựa vào thực tế đề xuất quan Nhà nước điều chỉnh đơn giá đất để phù hợp với thị trường Những hạn chế gặp trình nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu hồn thành đề án, tơi gặp phải nhiều vấn đề hạn chế sau: Có vài BĐS chủ nhà q khó nên tơi khơng thể xin chụp hình pháp lý BĐS Nhiều BĐS có đơn giá đất chênh lệch lớn BĐS có vị trí mặt tiền BĐS có vị trí hẻm, vị trí có quy mơ diện tích chiều rộng nhỏ lại có đơn giá cao hơn, Thơng tin tìm BĐS tuyến đường hạn chế, số lý gây khó khăn cho tơi việc xây dựng hệ số tương quan đưa nhận xét yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá QSDĐ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật Dân Sự 2015 (2015) thuvienphapluat.vn Luật giá (2012) thuvienphapluat.vn Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (2020) Bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 44/QĐ-BXD (2020) thuvienphapluat.vn Thẩm định giá bất động sản (2019) Hồ Chí Minh Thông tư 126/2015/TT-BTC (2015) thuvienphapluat.vn Thông tư 158/2014/TT-BTC (2014) thuvienphapluat.vn Thông tư 80/2017/TT-BTC (2017) thuvienphapluat.vn Thông tư số 03/2016/TT-BXD (2016) ThS Nguyễn Thế Phượng (2011) Giáo trình thẩm định giá BĐS Hồ Chí Minh 82 PHỤ LỤC Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 Bộ xây dựng quy định phân cấp CTXD Hạng nhà Chiều cao (m) Số tầng Đặc biệt >200 >50 Cấp >75÷200 >20÷50 Cấp >28÷75 8÷20 Cấp >6÷28 2÷7 Cấp ≤6 (Thông tư số 03/2016/TT-BXD, 2016) Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 Bộ xây dựng quy định niên hạn sử dụng theo cấp nhà Hạng nhà Niên hạn (năm) Đặc biệt >100 Cấp >80÷100 Cấp >50÷80 Cấp >20 Cấp ≤20 (Thơng tư số 03/2016/TT-BXD, 2016) Để thuận tiện cho việc tính toán kiểm tra kết nên chọn niên hạn sử dụng cho nhà cấp 100 năm, cấp 80 năm, cấp 50 năm, cấp 20 năm 83 Theo định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 Bộ xây dựng việc công bố xuất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình Kiểu nhà Suất vốn đầu tư (1000đ/m2 sàn) 11120.01 Nhà tầng, tường gạch, 1.868 mái tôn Nhà tầng, hộ khép 11120.02 kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ 4.909 chỗ Nhà đến tầng, hộ 11120.03 khép kín, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường 7.546 gạch, sàn, mái BTCT đổ chỗ 11120.04 Nhà kiểu biệt thự từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường gạch, mái BTCT (Quyết định số 44/QĐ-BXD, 2020) 9.477 84 HÌNH ẢNH PHÁP LÝ CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản Bất động sản 85 Bất động sản 86 Bất động sản 87 88 Bất động sản 89 Bất động sản 90 91 Bất động sản 11 92 Bất động sản 12 Bất động sản 13 93 ... sản thâm rđịnh giá thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết thẩm định giá; xác định mục đích thẩm định giá thời điểm thẩm định giá; xác định sở giá trị thẩm định giá; xác định giả... định, phục vụ cho mục đích định theo 22 tiêu chuẩn thẩm định giá" Khái niệm thẩm định giá BĐS Theo định nghĩa Luật giá 2012 " Thẩm định giá BĐS việc quan tổ chức có chức thẩm định giá xác định. .. sản thẩm định giá xác định giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm sở thẩm định giá, bao gồm: xác định đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá