Định vị trí và giá cho từng thửa đất sử dụng ArcGIS engine

Journal of Mining and Earth Sciences Vol 62, Issue (2021) 27 - 34 27 Assigning of land location and land price to land parcel using ArcGIS engine Duc Trong Tran* Division of Geomatics Engineering, University of Technology, VNU-HCM, Vietnam ARTICLE INFO ABSTRACT Article history: Received 15th Nov 2020 Accepted 23rd Jan 2021 Available online 28th Feb 2021 Assigning a state price to each land parcel is a frequent and yet important task in the state management of land parcels Land price is issued for each street For each street, land price is divided according to level of location 1, 2, and Parcel is assigned to which location level depending on its walking distance to nearest street, and passed minimum alley’s width, etc The task of valuing land parcels is cumbersome because the number of land parcels to be priced is huge To alleviate this burden for government staff, a step by step processing model is developed to automatically determine the location level of a particular parcel Using ArcGIS Engine library and VB.NET programming language, the steps in the proposed model are built into functions in a specialized module for land valuation Experiment in assigning location level and land prices of Tam Hiep ward, Bien Hoa city, Dong Nai province shows that 91,73% of parcels are assigned the same location level as the location on the issued land location map The experiment demonstrates the effectiveness and correctness of the proposed model in automatically determining location levels and corresponding prices of land parcels Keywords: ArcGIS Engine, GIS, Land location, Land price Copyright © 2021 Hanoi University of Mining and Geology All rights reserved _ *Corresponding author E - mail: ttduc@hcmut.edu.vn DOI: 10.46326/JMES.2021.62(1).04 28 Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất Tập 62, Kỳ (2021) 27 - 34 Định vị trí giá cho đất sử dụng ArcGIS Engine Trần Trọng Đức* Bộ môn Địa tin học, Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG-TPHCM, Việt Nam THƠNG TIN BÀI BÁO TĨM TẮT Q trình: Nhận 15/11/2020 Chấp nhận 23/01/2021 Đăng online 28/02/2021 Định giá đất đến đất nhiệm vụ thường xuyên quan trọng hoạt động quản lý Nhà nước đất đai Giá đất quy định cho tuyến đường Ở tuyến đường giá đất xác định theo vị trí 1, 2, Thửa đất xác định thuộc vị trí tùy thuộc khoảng cách di chuyển từ đất đến tuyến đường gần độ rộng nhỏ hẻm di chuyển qua,… Nhiệm vụ định giá đất trở nên nặng nề số lượng đất cần xác định giá lớn Để giảm nhẹ gánh nặng cho người làm công tác định giá đất, mơ hình xử lý bước phát triển để tự động xác định cấp vị trí đất Sử dụng thư viện ArcGIS Engine ngôn ngữ lập trình VB.NET, bước thực mơ hình đề xuất xây dựng thành chức mô-đun chuyên biệt phục vụ định giá đất Kết thực nghiệm áp giá đất lên phường Tam Hiệp, Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho thấy 91,73% đất tự động phân vị trí giống với vị trí đồ vị trí đất ban hành Kết thực nghiệm chứng tỏ tính hữu hiệu đắn mơ hình xác định tự động vị trí giá đất Từ khóa: ArcGIS Engine, Giá đất, GIS, Vị trí đất © 2021 Trường Đại học Mỏ - Địa chất Tất quyền bảo đảm Mở đầu Thông thường sau năm năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố ban hành bảng quy định giá đất cho đường giao thơng loại vị trí khác thuộc tuyến đường Tùy thuộc vào quy định ban hành, đất phân vào bốn vị trí thuộc đường giao thơng xác định Cơng tác định vị trí tương ứng giá cho đất gặp nhiều khó khăn số lượng đất cần định giá đơn vị hành lớn Trong phần mềm GIS - ví dụ _ *Tác giả liên hệ E - mail: ttduc@hcmut.edu.vn DOI: 10.46326/JMES.2021.62(1).04 ArcGIS - có sẵn số cơng cụ xử lý liệu khơng gian số phần việc q trình định giá đất thực dễ dàng nhanh chóng cách sử dụng cơng cụ có sẵn này, ví dụ tìm đất nằm mặt tiền đường giao thơng tính khoảng cách từ đất đến đường giao thông xác định Một số phần việc q trình định giá đất gây khó khăn cho người làm cơng việc định giá đất, ví dụ từ đất đến nhiều đường giao thơng, phải xác định xem tuyến tuyến ngắn tuyến ngắn qua hẻm có độ rộng hẹp Q trình định giá đất khơng tốn nhiều thời gian mà dẫn đến sai sót khơng thực cách hợp lý Trần Trọng Đức/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 62(1), 27 - 34 Để giải vấn đề, Lê Văn Trung (2012) mô tả khái quát chức phần mềm GIS cung cấp công cụ lưu trữ, cập nhật phân tích lập đồ giá đất, không đề cập chi tiết cách tính giá đất Các bước mơ hình xử lý tự động xác định vị trí giá đất cho đất mô tả Trần Trọng Đức Nguyễn Thế Bách (2011) Vào thời điểm đó, bước mơ hình xử lý phát triển dựa quy định giá đất ban hành theo QĐ 79/2010/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai Theo định đó, đất xác định vị trí dựa chủ yếu vào khoảng cách đến đường dựa vào điều kiện đất có nằm hẻm nối trực tiếp hay gián tiếp thông qua hẻm khác đến tuyến đường QĐ 49/2019/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2019 có thay đổi đáng kể cách thức xác định vị trí đất Bài báo đề xuất mơ hình xử lý để tự động xác định vị trí đất theo hướng dẫn định số 49/2019/QĐ-UBND Mơ hình xử lý thực dựa ArcGIS Engine ngôn ngữ lập trình VB.NET tiến hành thực nghiệm định giá đất đô thị đất thuộc phường Tam Hiệp, Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Phương pháp nghiên cứu 2.1 Quy tắc xác định vị trí giá đất Đối với khu vực nghiên cứu, vị trí đất thuộc loại đất đô thị, xác định dựa QĐ 49/2019/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai tổng kết Bảng Thửa đất không thuộc trường hợp tham chiếu Bảng (trừ đất thuộc vị trí 1) xác định vị trí 4, tính theo đường gần có mức giá cao đến đất cần định giá Bảng 1: Các vị trí đất 2, 3, thị thuộc tỉnh Đồng Nai Khoảng cách từ đất đến đường giao thơng ≤200 m >200÷≤400 m >400÷≤600 m >600 m Bề rộng hẻm ≥5 m ≥3÷50 m từ đường giao thông duyệt tiến hành xây dựng đa vùng đệm với bán kính 50 m, 100 m, 200 m Tiến hành tìm diện tích phần giao hình thể vùng đệm với hình thể đất xác định giá phần hình thể theo quy định mô tả mục 2.1 - Bước 2: xác định vị trí 2, 3, giá đất cho đất tiếp xúc dọc theo đường hẻm: Bắt đầu trình cách duyệt qua đường hẻm Khi duyệt đường hẻm, tìm kiếm đất (trừ đất định vị trí 1) giao với đường hẻm Đối với đất tìm thấy, tìm hai góc đất - vị trí cho có góc gần vng (900  50) - gần với đường hẻm Sử dụng mạng lưới giao thơng, tìm tuyến đường ngắn từ hai gốc đất đến đường giao thông Hai tuyến đường đất so sánh với để chọn tuyến ngắn Đối với tuyến đường ngắn tìm thấy, tìm độ rộng hẻm nhỏ kết cấu hẻm mà tuyến đường qua Từ thông tin khoảng cách, độ rộng hẻm nhỏ quy định từ Bảng xác định vị trí đất Kết cấu hẻm qua giúp xác định hệ số nhân 0,8 30 Trần Trọng Đức/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 62(1), 27 - 34 Tên đường mà tuyến đường từ đất đến giúp xác định giá đất đơn vị đất - Bước 3: xác định vị trí giá đất cho đất chưa xử lý cịn lại: Bắt đầu q trình cách duyệt qua đất chưa định vị trí Đối với đất, tìm kiếm đường giao thơng hẻm gần Nếu tìm thấy đường giao thơng gần nhất, đất định vị trí 4, tên đường phố giá đất tương ứng Nếu tìm thấy hẻm gần tìm điểm gần hẻm tìm đường ngắn từ điểm đến đường giao thơng Q trình xác định hệ số, tên đường từ tuyến đường ngắn giá đất thực giống mô tả bước Sơ đồ thuật tốn mơ hình tính tốn vị trí giá đất tổng kết Hình Kết thảo luận PNN4, giá đất đơn vị, GiaPVT1 (giá đất phi nông nghiệp 1), GiaPVT2, GiaPVT3, GiaPVT4, hệ số, độ dài đường đi, Giá đất tổng hợp - Lớp mặt đường giao thơng Thuộc tính bao gồm loại mặt (‘đường’ ‘hẻm’) - Lớp tim đường giao thông sử dụng để xây dựng mạng đường giao thơng Các thuộc tính bao gồm: tên đường, tên đoạn đường, kết cấu, độ rộng - Bảng thuộc tính chứa đơn giá đường giao thơng Các thuộc tính bao gồm: tên đường, tên đoạn, giá vị trí 1, 2, - Bảng thuộc tính chứa quy tắc định mô tả Bảng Các thuộc tính bao gồm: khoảng cách tối thiểu, tối đa, chiều rộng hẻm, cấp vị trí Dữ liệu hệ thống xây dựng dựa mơ hình sở liệu Geodatabase (Michael Zeiler, 1999) 3.1 Cơ sở liệu 3.2 Thiết kế chức ứng dụng Để làm sở tính tốn vị trí giá đất, liệu sau sử dụng: - Lớp đất Các thuộc tính bao gồm: ID đất, tên đường, tên đoạn, DT_PNN1 (diện tích phi nông nghiệp 1), DT_PNN2, DT_PNN3, DT_ Một mô-đun chuyên biệt phục vụ công tác định giá đất thiết kế xây dựng để chuyển bước tính tốn mơ hình thành cơng cụ phần mềm Các chức mô-đun Bắt đầu Sắp xếp đường giao thơng từ thấp đến cao Duyệt qua đường giao thơng tìm đất giao với Duyệt qua đường hẻm; tìm đất (chưa gán vị trí 1) giao với Tìm tuyến đường ngắn từ đất đến đường giao thơng Gán tên đường, vị trí cấp cho đất tìm thấy Tạo đa vùng đệm từ đường giao thơng với bán kính 50m, 100m, 200m Xác định diện tích, giá phần giao cắt hình thể đất hình thể vùng đệm tạo bước Dựa vào khoảng cách, độ rộng hẻm nhỏ nhất, kết cấu hẻm qua xác định hệ số nhân cấp vị trí 2, Duyệt qua đất (chưa gán vị trí) Tìm đường/hẻm gần đất Tìm điểm gần đường/hẻm tìm tuyến đường ngắn từ đất đến đường giao thông Gán vị trí 4; Dựa vào kết cấu hẻm qua xác định hệ số nhân, tên đường giá đất Xác định giá đất tìm thấy Thửa đất cuối ? Bước Sai Bước Đường giao thông cuối ? Đúng Sai Đường hẻm cuối ? Đúng Bước Hình Sơ đồ thuật tốn mơ hình tính tốn vị trí giá đất Đúng Kết thúc Sai Trần Trọng Đức/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 62(1), 27 - 34 thể Hình Vai trị chức mô-đun sau: - Cập nhật thông tin sở: cho phép nhân viên chỉnh sửa bảng giá đường điều kiện định Bảng - Tính vị trí giá đất: cho phép tính vị trí giá đất dựa liệu liệu đất Nó bao gồm ba chức tương ứng với ba bước mơ hình xử lý - Truy vấn thông tin đất: cho phép truy vấn thông tin tính tốn liên quan đến đất hiển thị tuyến đường từ đất đến đường giao thông gần 3.3 Thực nghiệm Mơ-đun ứng dụng phát triển dựa ngơn ngữ lập trình VB.Net ArcGIS Engine 10.2.2 (Michael Zeiler, 2001; ESRI, 2004) Mô-đun sử dụng để gán vị trí đơn giá cho đất phường Tam Hiệp, TP Biên Hòa Hình minh họa giao diện ứng dụng GIS với mô-đun định giá đất liệu khu vực nghiên cứu Các đất thể màu theo vị trí 1, 2, 3, Dữ liệu cung cấp phường Tam Hiệp 31 3.3.1 Kết xử lý Sử dụng cơng cụ có mô-đun định giá đất, 6421 đất đô thị thuộc khu vực nghiên cứu xác định vị trí 1, 2, 3, Hình minh họa kết xác định vị trí đất Các đất thể màu theo vị trí 1, 2, 3, giống thể Hình để thuận tiện so sánh với đồ vị trí đất thực quan địa phương 3.3.2 Thời gian xử lý Khơng tính đến thời gian biên tập, chuẩn bị liệu đầu vào cho chương trình định vị trí giá đất, thời gian sử dụng để chạy bước mơ sau: - Bước 1: 26 giây - Bước 2: 15 phút 02 giây - Bước 3: 17 giây Tổng thời gian thực thi mơ hình khoảng 16 phút 3.3.3 Độ xác Để đánh giá chất lượng mơ hình xử lý, đất định vị trí mơ hình so sánh với đất tương ứng định vị trí đồ vị trí đất ban hành Hình Giao diện ứng dụng GIS với mô-đun định giá đất liệu đất 32 Trần Trọng Đức/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 62(1), 27 - 34 Hình Kết xác định vị trí đất theo mơ hình xử lý đề xuất Kết so sánh tóm tắt ma trận sai số Bảng Bảng Ma trận sai số kết định vị trí Vị trí đất xác định theo mơ hình xử lý Vị trí đất đồ vị trí đất ban hành Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 1825 Vị trí 2199 145 44 Vị trí 132 1452 64 Vị trí 83 59 411 Tỉ lệ phần trăm phù hợp phương pháp (1825+2199+1452+411)*100/6421=91,73% Vấn đề cần phải xác định xem 8,23% vị trí khơng tương đồng, phương pháp xác định vị trí xác Do khơng có điều kiện để thảo luận với quan địa phương vị trí có khác biệt, tác giả đưa số minh họa tự kiểm chứng dựa văn quy định định vị trí thấy tính xác phương pháp tự động xác định vị trí theo mơ hình so với đồ vị trí đất ban hành - Minh họa 1: Thửa đất Hình 4a có đường ranh đánh dấu đường màu xanh định vị trí chương trình xử lý, lại xác định vị trí đồ vị trí đất ban hành Hình 4b Quan sát đồ, thấy rõ đất nằm mặt tiền đường nên theo quy tắc định, đất phải thuộc vị trí mơ hình xử lý cho kết định vị trí xác Lý quan địa phương xác định đất vị trí đất lùi vào khoảng m không tiếp xúc với tuyến đường - Minh họa 2: Quan sát đất nằm bên hình ellipse đứt đoạn thuộc Hình 4a, thấy đất xếp vị trí 3, đất nằm mặt hẻm có độ rộng 1,6 m cách tuyến đường khoảng 30 m Theo quy tắc định Bảng 1, mơ hình xử lý cho kết định vị trí xác so với vị trí đồ vị trí đất ban hành - Minh họa 3: Các đất nằm dọc theo hẻm có độ rộng m, khoảng cách xa từ đất đến đường Đồng Khởi 75 m xác định vị trí theo mơ hình xử lý (Hình 5a) Trần Trọng Đức/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 62(1), 27 - 34 33 Hình Minh họa khác biệt kết định vị trí mơ hình xử lý (a) đồ vị trí đất ban hành (b) Hình Minh họa khác biệt kết định vị trí mơ hình xử lý (a) đồ vị trí đất ban hành (b) Theo quy tắc định Bảng 1, mơ hình xử lý cho kết định vị trí xác Như vậy, đất đánh số 1, 2, 3, 4, có vị trí Hình 5b đồ vị trí đất ban hành sai 3.3.4 Truy vấn thông tin Để cho phép người dùng hệ thống kiểm tra kết xác định vị trí đất, cơng cụ tương tác phát triển Khi sử dụng công cụ này, cần nhấp chọn vào đất đồ, hộp thoại xuất hiển thị thông tin thuộc tính chi tiết kết định vị trí đất, đồng thời tuyến đường từ đất đến đường giao thơng gần hiển thị Hình Kết luận Việc xác định vị trí giá đất cho số lượng lớn đất đơn vị hành nhiệm vụ tốn thời gian với khả sai sót cao Nghiên cứu đề xuất mơ hình xử lý cụ thể hóa mơ hình thành mơ-đun định giá đất Sử dụng cơng cụ có mô-đun định giá đất, 6421 đất đô thị thuộc khu vực nghiên cứu tự động xác định vị trí 91,73% đất xác định có vị trí giá đất cung cấp quan địa phương cho thấy ứng dụng tiềm cao mơ hình Tại số vị trí có khác biệt, tiến hành tự kiểm chứng - dựa văn nhà nước quy định định vị trí - cho thấy tính xác phương pháp tự động xác định vị trí theo mơ hình so với đồ vị trí đất ban hành Khơng tính đến thời gian biên tập, chuẩn bị liệu đầu vào cho chương trình định vị trí giá đất, thời gian định vị trí giá đất cho 6421 đất vào khoảng 16 phút Xem xét lượng thời gian mà nhân viên phải bỏ thực khối lượng công việc cách sử dụng kết hợp chức có sẵn phần mềm GIS thông dụng thực thủ cơng, thấy lợi ích rõ ràng mà nhân viên hưởng lợi sử dụng mơ hình xử lý đề xuất Bên cạnh mơ-đun tự động xác định vị trí, cơng cụ truy vấn thông tin đất phát triển, cho phép chọn đất đồ để xem lại giá trị đánh giá đạt xem lại tuyến từ đất đến đường giao thơng xác định Việc xem lại giá trị đánh giá giúp người sử ... mơ-đun định giá đất Sử dụng cơng cụ có mơ-đun định giá đất, 6421 đất đô thị thuộc khu vực nghiên cứu tự động xác định vị trí 91,73% đất xác định có vị trí giá đất cung cấp quan địa phương cho thấy... mơ hình so với đồ vị trí đất ban hành Khơng tính đến thời gian biên tập, chuẩn bị liệu đầu vào cho chương trình định vị trí giá đất, thời gian định vị trí giá đất cho 6421 đất vào khoảng 16 phút... đường từ đất đến giúp xác định giá đất đơn vị đất - Bước 3: xác định vị trí giá đất cho đất chưa xử lý lại: Bắt đầu trình cách duyệt qua đất chưa định vị trí Đối với đất, tìm kiếm đường giao thơng