Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng Phan Thị Thanh Thủy* Khoa Luật, Đại học Quốc gia hà Nội, 144 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam Ngày nhận 20 tháng 11 năm 2018 Chỉnh sửa ngày 17 tháng 12 năm 2018; Chấp nhận đăng ngày 24 tháng 12 năm 2018 Tóm tắt: Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư (HĐMBCC) Việt Nam ngày gia tăng Về chất, tranh chấp tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lại chưa bên có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền nhìn nhận thấu đáo Do việc giải tranh chấp chưa hiệu Bài viết tập trung vào làm rõ chất đặc điểm tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đưa gợi mở giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột giải tranh chấp hiệu từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng Từ khóa: Hợp đồng mua bán nhà chung cư, nhà hình thành tương lại, tranh chấp chung cư, tranh chấp tiêu dùng Đề dẫn dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, gây nhiều hệ lụy tiêu cực đời sống sinh hoạt cư dân, ảnh hưởng đến ổn định trật tự - xã hội địa bàn có dự án Bài viết tập trung vào làm rõ chất đặc điểm tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đưa gợi mở giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột giải tranh chấp hiệu từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD) Về phạm vi, viết giới hạn tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC CĐT người mua thuộc dự án xây dựng kinh doanh chung cư thương mại, khơng đề cập đến loại hình chung cư cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ Bài viết không mở rộng đến Từ đầu năm 2000 đến nay, tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ thị lớn, hàng loạt nhà chung cư xây dựng ạt để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân thành phố quỹ đất ngày hẹp lại Các tranh chấp người bán - chủ đầu tư (CĐT) người mua trình thực hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) bùng phát mạnh mẽ số lượng lẫn tính phức tạp [1] Sự xung đột lợi ích hai bên khơng nhìn nhận giải thấu đáo bên có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền _ ĐT.: 84-983807028 Email: thuyptt@vnu.edu.vn https://doi.org/10.25073/2588-1167/vnuls.4184 103 Thongtinphapluatdansu.edu.vn 104 P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 tranh chấp phát sinh trình quản lý sử dụng chung cư giai đoạn hậu Khái quát hợp đồng mua bán chung cư HĐMBCC ký kết người bán CĐT- với người mua (khách hàng) Theo CĐT thu khoản tiền định chuyển giao quyền sở hữu hộ cho người mua Ngược lại, người mua trả tiền trở thành chủ sở hữu hộ (chủ hộ) Bên bán - CĐT: phải doanh nghiệp hợp tác xã đáp ứng điều kiện đặc biệt để kinh doanh lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản theo yêu cầu Luật Xây dựng 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS) Người mua/chủ hộ người sử dụng hợp pháp hộ: “người tiêu dùng” (NTD) theo quan niệm Khoản Điều Luật Bảo vệ quyền lợi NTD (Luật BVNTD) 20101 theo thông lệ quốc tế [2] Đối tượng hợp đồng: hộ chung cư (CHCC) cụ thể tòa nhà chung cư thương mại thuộc dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư nhà nước cấp phép Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa hộ chung cư từ định nghĩa nhà chung cư Luật Nhà 2014: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” (Khoản Điều 3), hiểu CHCC diện tích để độc lập nằm nhà chung cư, thuộc sở hữu riêng người mua _ Theo Khoản Điều Luật BVNT 2010: “Người tiêu dùng người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt cá nhân, gia đình, tổ chức” Từ quy định pháp luật thấy đối tượng HĐMBCC có đặc điểm khác với hợp đồng mua bán hàng hóa khác Thứ nhất, CHCC, nhà sản xuất hàng loạt cơng nghiệp, ln gắn với tịa nhà chung cư dự án xây dựng, kinh doanh nhà chung cư cụ thể CĐT, quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép thực điều chỉnh nhiều luật chuyên ngành Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 Thứ hai, CHCC pháp luật cho phép đưa vào giao dịch kinh doanh từ trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng, với tính cách “nhà hình thành tương lai” (off-theplan house),theo quy định Khoản 19 Điều Luật nhà 2014 Khoản 4, Điều Luật KDBĐS 2014 Bản chất đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư Về chất hợp HĐMBCC hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (Presale house contract) với đặc trưng bật sau: (i) HĐMBCC thiết kế dạng hợp đồng mẫu (Stardard form contract Contract of adherence) bên bán (CĐT), tự soạn thảo, bên mua đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn điều kiện mà bên bán đưa Cách thức giao dịch có tính thúc đẩy thị trường, thuận lợi cho bên bán giao dịch đối tượng hàng hóa có tính chất CHCC dự án điều kiện mua bán tương tự, khơng có lợi cho NTD lẽ hợp đồng theo mẫu, bên bán với lợi tự nhiên bên soạn thảo, tìm cách hạ thấp trách nhiệm với người mua điều khoản hợp đồng [3] (ii) Người mua ký kết HĐMBCC chủ yếu dựa vào thông tin mà CĐT cung cấp khó có điều kiện để kiểm chứng Về lý luận, tính bất cân xứng thơng tin (Asymestric information) P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 đặc tính loại hợp đồng Đây thách thức lớn ảnh hưởng đến kết thực hợp đồng [4] (iii) Quyền lợi người mua phụ thuộc nhiều vào lực thực dự án mức độ tôn trọng cam kết CĐT Vì vậy, loại hợp đồng có khả phát sinh nhiều rủi ro, chẳng hạn dự án có sai phạm, CĐT hồn thành chậm tiến độ, chất lượng cơng trình khơng cam kết…[5, 6] (iv) HĐMBCC có hình thức nội dung phức tạp, nhiều đạo luật, luật tham gia điều chỉnh Luật KDBĐS 2014 quy định việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng (Khoản 4, Điều 19), HĐMBCC thực chất hợp đồng hình thức văn bao gồm 02 loại tài liệu: (1) Hồ sơ pháp lý dự án nhà chung cư (2) Bản hợp đồng mua bán CHCC Hồ sơ pháp lý dự án nhà chung cư: tập hợp giấy tờ pháp lý phản ánh, quy trình thủ tục dự án lập, thẩm định, phê duyệt đầu tư, thi công kinh doanh Các thông tin phải công khai tới người mua bao gồm: loại bất động sản, vị trí bất động sản, quy hoạch có liên quan, quy mơ bất động sản, đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng bất động sản; thơng tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản (Khoản 1, Điều 6, Luật KDBĐS) Bản hợp đồng mua bán hộ chung cư: quy định nội dung bên bán, bên mua, mô tả hộ, giá phương thức toán, quyền nghĩa vụ bên, phương án giải tranh chấp, hiệu lực hợp đồng (Điều 121 Luật Nhà 2014) Điều đặc biệt hợp đồng phải giải thích bối cảnh hồ sơ dự án chung cư (vi) Để hạn chế rủi ro xảy cho người mua, pháp luật đưa nhiều ràng buộc với CTĐ đạo luật trực tiếp liên quan Chẳng hạn, Luật xây dựng 2014 yêu cầu 105 CĐT phải thương nhân cấp phép xây dựng, kinh doanh BĐS (Điều 4), Luật KDBĐS đưa nhiều điều kiện bên bán cơng khai giá tốn nhiều lần theo tiến độ cơng trình (Điều 55, 57), bắt buộc CĐT có bảo lãnh ngân hàng với hợp đồng MBCC (Điều 56) Các tranh chấp điển hình phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư, đặc điểm ngun nhân *Các nhóm tranh chấp điển hình Xuất phát từ chất đặc điểm HĐMBCC, chia tranh chấp thành ba nhóm sau: Nhóm tranh chấp phát sinh CĐT vi phạm pháp luật, bao gồm tranh chấp phổ biến CĐT cung cấp thông tin gian dối, xây dựng không phép [7], vi phạm an tồn phịng cháy [8], người mua không làm thủ tục sở hữu nhà CĐT chưa giải chấp dự án mở bán [9] Nhóm tranh chấp phát sinh CĐT vi phạm cam kết dự án phê duyệt mở bán, bao gồm tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục cơng trình…để tăng thu lợi nhuận Phổ biến CĐT tự ý bỏ cơng trình phúc lợi cơng cộng để xây thêm cao ốc nhà văn phịng, trung tâm thương mại [10] Ngồi ra, cịn tự ý thay đổi cấu trúc cơng tịa nhà, thu hẹp diện tích sở hữu chung hành lang, cầu thang gây bất lợi cho người mua [11], xây thêm tầng để tăng số lượng hộ tăng diện tích sở hữu riêng CĐT tịa nhà [12] Nhóm tranh chấp CĐT vi phạm thỏa thuận ghi nhận hợp đồng mua bán CHCC Điển hình tranh chấp CĐT bàn giao hộ không thời hạn [13] tranh chấp hộ không đạt yêu cầu thiết kế chất lượng cam kết, thiếu thừa diện tích, nội thất khơng vật liệu, chủng loại so với mô tả hợp đồng [12] Điều đáng lưu ý sai phạm phát thời điểm bàn 106 P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 giao Có vấn đề chất lượng cơng trình, người mua phát trình sử dụng sau Điều làm cho việc khiếu nại người mua CĐT thêm khó khăn *Đặc điểm chung tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Thứ nhất, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng MBCC chất pháp lý thương mại tranh chấp tiêu dùng, phát sinh sau hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Khi tranh chấp xảy khả tiếp cận kiểm chứng thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại NTD hạn chế Thứ hai, phần lớn tranh chấp MBCC mang tính tập thể Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp CHCC tòa nhà, cụm nhà chung cư dự án thường có khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự tính chất nội dung pháp lý CĐT đề cập đến ba nhóm tranh chấp điển hình phân tích *Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Thứ nhất, CĐT cố tình vi phạm nguyên tắc, nghĩa vụ thương nhân KDBĐS vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp NTD Cụ thể vi phạm nghĩa vụ, trách nhiệm CĐT quy định Luật Xây dựng 2014 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm điều cấm “gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản” quy định Điều 13 Khoản Điều Luật KDBĐS, vi phạm nghĩa vụ giao hàng đối tượng, chất lượng, thời hạn giá thỏa thuận quy định Khoản Điều Luật BVNTD 2010, vi phạm điều cấm Khoản Điều Luật Nhà 2014, vi phạm quyền thơng tin đầy đủ xác hàng hóa NTD quy định khoản Điều Luật BVNTD 2010 hành vi che dấu công bố cách mập mờ thơng tin khơng có lợi cho dự án để thu hút NTD mua hộ, lừa dối NTD để bán nhà không phép, tự ý thay đổi dự án… Thứ hai, thân NTD mua CHCC khơng tìm hiểu kỹ lưỡng thơng tin pháp lý dự án không hiểu hết điều khoản hợp đồng đối tượng hợp đồng, giá cả, điều kiện giao dịch… Có thực tế đáng ý người mua thường không tự tìm hiểu kỹ thơng tin dự án hồ sơ pháp lý, mà chủ yếu hình dung qua tài liệu giới thiệu, quảng cáo CĐT phát hành Lợi dụng tin khách hàng, CĐT đưa thơng tin khơng xác theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch Trường hợp xung đột chủ hộ CĐT Home City sau mua nhà họ vỡ nhẽ dự án khơng có lối phố Trung Kính quảng cáo CĐT mà có lối nhỏ đường Nguyễn Chánh, ví dụ điển hình [14] Thứ ba, có tranh chấp xảy quy định pháp luật mua bán CHCC không đồng bộ, không phù hợp thực tiễn, tiêu chuẩn kỹ thuật quan chức đưa trái ngược khiến CĐT dễ dàng lựa chọn điểm yếu để đưa điều khoản giao dịch có lợi cho gây thiệt hại cho NTD Điển hình vụ người mua kiện CĐT Keangnam tòa việc đo sai, tính hộp kỹ thuật vào diện tích hộ, trái với Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 Trong CĐT nại cơng ty vận dụng cách tính diện tích hộ thơng thủy, bao gồm diện tích chung theo Thơng tư 16/2010/ TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010 [15] Mặc dù Thông tư 16 bị Bộ Tư pháp kết luận chứa nhiều quy định không phù hợp, xâm phạm quyền lợi NTD phải sửa đổi Thông tư 03/2014/TT-BXD văn gây nhiều hậu pháp lý tiêu cực Cuối cùng, tranh chấp chung cư cịn phát sinh định khơng phù hợp, thiếu minh bạch quan quản lý nhà nước Nhiều trường hợp quan chức chấp thuận yêu cầu CĐT điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, cơng tịa nhà dự án phê duyệt triển khai bán thị trường, lại không kiểm tra đồng thuận người mua thay đổi Điều tạo điều kiện cho CĐT vi P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận, trung thực người bán người mua, ảnh hưởng đến lợi ích NTD Trường hợp CĐT khu thị Ngoại giao đồn thay đổi thiết kế dự án bán rộng rãi, gây xúc cho người mua, dẫn đến tranh chấp gay gắt minh chứng tình trạng thiếu trách nhiệm số quan nhà nước có thẩm quyền [16] Các định thiếu minh bạch xâm phạm quyền NTD quy định Điều Luật BVNTD, vi phạm nghĩa vụ quan quản lý nhà nước quy định điều 77, 78 Luật KDBĐS Các phương thức giải tranh chấp nhà chung cư hành 4.1 Phương thức giải tranh chấp thay *Phương thức thương lượng Theo cách thường người mua/chủ hộ tự tập hợp lại để bày tỏ khiếu nại, yêu cầu giải mâu thuẫn với CĐT Trường hợp nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng, chủ hộ thông qua tổ dân phố trường hợp Ban quản trị tòa nhà/ cụm nhà, chưa thành lập ủy quyền cho Ban quản trị đứng khiếu nại CĐT đại diện giải tranh chấp Trong đàm phán để giải khiếu nại, tranh chấp, CĐT thường lợi dụng yếu NTD việc thiếu thông tin để chứng minh thiệt để cố tình trì hỗn đối thoại khơng đưa phương án giải Bởi lý này, việc đàm phán với CĐT thường nhanh chóng diễn biến thành đối đầu gay gắt hai bên ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân trật tự trị an, văn minh thị ⃰ Phương thức hịa giải Hịa giải coi phương pháp ưu tiên hàng đầu giải tranh chấp tư liên quan đến đất đai nhà ở, tranh chấp tiêu dùng, bao gồm tranh chấp MBCC Tuy nhiên, Điều 177 Luật Nhà 2014 Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 quản lý sử dụng nhà chung cư khơng có giải thích rõ ràng loại hòa 107 giải thương mại độc lập hay hịa giải sở có tham gia quyền địa phương Do khơng có chế rõ ràng nên phương thức hòa giải hiệu quả, thực thi thực tế ⃰ Phương thức trọng tài thương mại Mặc dù tranh chấp chung cư hồn tồn giải trọng tài, nhiên thực tế, hầu hết điều khoản giải tranh chấp HĐMBCC lựa chọn phương thức tịa án trường hợp thương lượng khơng thành Có lẽ CĐT soạn thảo điều khoản giải tranh chấp hợp đồng mua bán CHCC tư vấn quyền từ bỏ điều khoản trọng tài NTD quy định Điều 17 Luật Trọng tài Thương mại 2010 Điều 38 Luật BVNTD Việc lựa chọn tòa án phương án giúp cho CĐT khỏi băn khoăn việc phải xử lý tranh chấp lựa chọn quan tài phán xảy 4.2 Giải tranh chấp chung cư biện pháp hành *Giải tranh chấp thơng qua Ủy ban nhân dân cấp Hiện Luật Nhà không quy định trách nhiệm Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tham gia giải tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC thương mại, mà quy định thẩm quyền UBND cấp tỉnh giải tranh chấp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước, tranh chấp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, sở hữu chung, riêng (Khoản Điều 177) Khoảng trống pháp luật vơ hình trung hạ thấp vai trò chức quản lý Nhà nước UBND cấp Các dự án nhà chung cư nơi nơi cư trú tập trung cộng đồng dân cư lớn, mật độ cao phần đơn vị hành cấp sở Do vậy, CĐT cư dân phải có mối liên hệ chặt chẽ với quyền sở quan hệ quản lý nhà nước quan hệ xã hội Có thực tế nhiều tranh chấp chung cư cần đến tham gia tích cực quyền địa phương, đặc biệt tranh chấp liên quan đến sai phạm CĐT 108 P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 thực dự án phê duyệt Trường hợp tranh chấp đường cư dân hai khu đô thị Goldmark City với Vinaconex 7, UBND thành phố Hà Nội đạo UBND quận Bắc Từ Liêm công bố công khai quy hoạch khu đô thị khẳng định đường mà CĐT Goldmark City tuyên bố đường nội đường quy hoạch chung cho hai dự án, căng thẳng hai bên giảm xuống Cư dân Goldmark City vỡ nhẽ CĐT cung cấp thông tin sai lệch dự án trình rao bán hộ [17] Tương tự, UBND quận Cầu Giấy phải tham gia vào tìm kiếm phương án tạo dựng lối cho cư dân Home City để đảm bảo sinh hoạt thuận tiện, giảm xúc cho cộng đồng cư dân địa bàn quản lý [14] *Giải tranh chấp chung cư thông qua quan bảo vệ người tiêu dùng Ở nước ta, Phòng BVNTD trực thuộc Cục Cạnh tranh BVNTD, Bộ Cơng thương quan BVNTD cấp quốc gia vừa thực chức giám sát hợp đồng mẫu mua bán CHCC vừa trực tiếp tiếp nhận khiếu nại vi phạm hợp đồng tiến hành hòa giải mâu thuẫn hai bên Trong trường hợp hịa giải khơng có kết quả, quan báo cáo sai phạm CĐT cho quan chức kiến nghị xử phát hành theo quy định pháp luật [18] Mặc dù vai trò Phòng BVNTD đáng khuyến khích, nhiên quan khơng có thực quyền để giải triệt để tranh chấp không quyền áp dụng chế tài hành sai phạm CĐT Trong trường hợp CĐT không nhận sai phạm, không chịu đưa biện pháp khắc phục thiệt hại cho người mua hộ, giải pháp hành có tính chất nửa vời Bản án phúc thẩm tun ngày 3/12/2015 Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội buộc CĐT Keang Nam Vina phải hoàn trả toàn số tiền mà người mua nộp để chấm dứt trình tranh chấp kéo dài từ năm 2012 bị CĐT từ chối xử lý quan chức không giải minh chứng rõ ràng hiệu giải tranh chấp HĐMBCC tòa án [19] Tuy nhiên, thực tế, vụ tranh chấp chung cư đưa tịa án giải khơng nhiều số ngun nhân sau: Thứ nhất, việc khởi kiện tòa đòi hỏi người khởi kiện, thường người mua/ chủ hộ, phải dẫn tài liệu, chứng có liên quan đến hồ sơ pháp lý dự án để chứng minh thiệt hại vi phạm CĐT gây Đa số tài liệu phía CĐT trực tiếp nắm giữ, giới thiệu số thông tin cho người mua lúc chào hàng giao dịch Việc người khởi kiện tiếp xúc với quan nhà nước có thẩm quyền UBND cấp tỉnh, sở xây dựng, sở kế hoạch đầu tư, UBND cấp huyện quan chức khác đề nghị hỗ trợ tài liệu khó có khả thực tinh thần hỗ trợ người dân cịn Thứ hai, việc giải tranh chấp chung cư tòa áp dụng thủ tục tố tụng dân thông thường nên thường cứng nhắc, thời gian xét xử kéo dài khiến việc đeo đuổi kiện tụng thêm khó khăn cho nguyên đơn Thêm vào đó, thiếu chế khởi kiện tập thể, người mua/chủ hộ tịa nhà, cụm nhà có mâu thuẫn lợi ích với CĐT phải kiện thành vụ việc riêng lẻ mà không liên kết với để khởi kiện CĐT vụ việc Điều dẫn đến tốn công sức chi phí cho quy trình tố tụng tịa án lẫn người khởi kiện, chưa kể nỗi e ngại họ phải đối mặt với CĐT có tiềm lực tài có khả chi phối mối quan hệ xã hội 4.3 Giải tranh chấp chung cư tịa án Mặc dù khơng nhiều vụ tranh chấp hợp đồng MBCC khởi kiện đưa tịa xét xử có lẽ cách giải triệt để tạo tiền lệ tốt để răn đe CĐT cố tình vi phạm thỏa thuận hợp đồng Bình luận số gợi ý Rõ ràng tranh chấp MBCC đô thị lớn Việt Nam năm gần đến mức độ báo động, lan rộng gây nhiều hệ P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 lụy xấu cho bên cho xã hội Thực trạng chế giải tranh chấp tản mạn, thiếu liên kết với nhau, nhiều cách thức, biện pháp sử dụng không hiệu Tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC mang tính chất pháp lý phức tạp, lẽ vừa tranh chấp tiêu dùng, vừa tranh chấp nhà hình thành tương lai, dường nhà làm luật quan chức Nhà nước chưa có sách chung qn, thấu đáo đường lối giải loại tranh chấp Các quy định pháp luật hành nặng khía cạnh giải tranh chấp bất động sản, chưa thực quan tâm đến khía cạnh bảo vệ NTD để có phản ứng thích hợp giải nhanh chóng hiệu Để giảm thiểu số lượng tranh chấp chung cư hậu tiêu cực kinh tế -xã hội phải kết hợp nhiều giải pháp tồn diện, phải kể đến giải pháp mang tính chất phịng ngừa giải pháp pháp lý đồng bộ, lâu dài: 5.1 Giải pháp phòng ngừa, hạn chế tranh chấp *Về phía quan quản lý nhà nước dự án nhà chung cư Cần tăng cường kiểm tra giám sát, xử phạt hành nghiêm minh, thích đáng CĐT khơng minh bạch thông tin hồ sơ pháp lý dự án nhà chung cư với khách hàng Đối với trường hợp CĐT gian dối công bố mập mờ thông tin trình giao dịch nhằm trục lợi từ khách hàng, cần có chế tài xử phạt tiền thích đáng, yêu cầu bồi thường thiệt hại cho khách hàng, thu hồi giấy phép xây dựng Trường hợp gây hậu nghiêm trọng cần xử lý hình gian lận kinh doanh Thực trạng xử phạt hành cho thấy chế tài xử phạt nhẹ, CĐT sẵn sàng nộp phạt để trì dự án, cơng trình vi phạm kiếm lời [20] Việc áp dụng chế tài hành chính, hình nghiêm khắc có sức răn đe làm giảm vi phạm, bảo vệ NTD Ngược lại, cần có chế tài hành chính, hình nghiêm khắc cá nhân đứng đầu quan chức định thiếu trách nhiệm, trái luật gây thiệt hại nghiêm trọng cho NTD 109 Pháp luật cần có quy định rõ ràng vai trò tham gia bắt buộc UBND huyện, tỉnh hỗ trợ người dân tranh chấp liên quan đến vi phạm thỏa thuận dự án phê duyệt CĐT chung cư Hơn hết, quan quản lý thông tin dự án, họ công bố quan điểm khách quan đắn mâu thuẫn CĐT người mua/ chủ hộ, góp phần rõ sai, giảm tải xung đột bên cách nhanh chóng đặc biệt ổn định trật tư trị an khu vực Trường hợp bên thương lượng, hòa giải không thành, thời hạn định, UBND cấp huyện có trách nhiệm u cầu CĐT cung cấp thơng tin có liên quan đến hợp đồng mua bán CHCC để người dân khởi kiện tòa dân *Về phía người mua: Cần nâng cao ý thức tự bảo vệ quyền lợi đáng mình, chủ động tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý dự án, điều khoản hợp đồng, yêu cầu CĐT, người bán công khai loại tài liệu Trường hợp CĐT từ chối, phải báo đến quan chức sở xây dựng, Phòng BVNT đề nghị làm rõ Nếu có khả chi phí, nên th luật sư tư vấn giao dịch mua CHCC Trong trường hợp có mâu thuẫn, tranh chấp xảy mà khơng CĐT giải thỏa đáng, cư dân cần phản ánh với quan chức mạnh dạn khởi kiện tòa yêu cầu giải 5.2 Gợi ý giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi *Ban hành Luật chung cư Việc ban hành đạo luật chung cư để điều chỉnh quan hệ phát sinh quản lý, xây dựng kinh doanh dự án nhà chung cư điều cần thiết Luật chứa đụng quy định có tính đồng bộ, chặt chẽ cụ thể quy chuẩn đầu tư xây dựng dự án, giao dịch mua bán CHCC tiêu chuẩn kỹ thuật cách tính tốn diện tích xây dựng, quy định phân định cụ thể rạch ròi sở hữu chung, riêng, quản lý vận hành nhà chung cư… để CĐT, nhà môi giới giao dịch, công ty dịch vụ khách hàng hiểu rõ quản lý thông tin Thongtinphapluatdansu.edu.vn 110 P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 *Bổ sung sửa đổi Bộ luật Tố tụng Dân 2015 để công nhận khởi kiện tập thể Kiện tập thể - vụ kiện nhiều người đứng chung đơn kiện để kiện người - trình tự tố tụng tư pháp đặc biệt tòa án nhiều nước giới áp dụng để giải tranh chấp tư có tranh chấp tiêu dùng Ngay khối ASEAN, có năm nước, thuộc nhóm có trình độ kinh tế xã hội vượt trội so với nước lại bao gồm Singapore, Malaysia, Thailan, Indonesia Phillipines áp dụng kiện tập thể để giải tranh chấp lao động, tranh chấp tiêu dùng tranh chấp đất đai - môi trường Theo pháp nước công nhận kiện tập thể, bản, thống bốn tiêu chí để cơng nhận vụ kiện tập thể bao gồm (1) Nhóm người tham gia khởi kiện lớn đến mức việc giải vụ kiện riêng rẽ qua phức tạp thực được, (2) Phải có vấn đề pháp lý thực tiễn chung cho nhóm, (3) Các yêu cầu lời biện hộ người đại diện đứng khởi kiện phải phù hợp với lợi ích nhóm người tham gia (4) Người đại diện khởi kiện phải bảo vệ cách thích hợp lợi ích nhóm [21] Như vậy, xét tính chất pháp lý sở thực tế, tranh chấp chung cư phát sinh từ hành vi vi phạm cam kết hợp đồng CĐT Việt Nam đáp ứng đầy đủ điều kiện vụ kiện tập thể theo thông lệ quốc tế cần thụ lý giải theo thủ tục tố tụng riêng để bảo đảm giải triệt để bảo vệ lợi ích đáng NTD Trong số nghiên cứu trước đó, tác giả phân tích nhận định kiện tập thể tranh chấp tiêu dùng xu hướng tất yếu tư pháp đại; loại tranh chấp ngày gia tăng đời sống dân - thương mại Việc Bộ luật TTDS 2015 khơng có quy định trình tự TTDS đặc biệt cho kiện tập thể, mà quy định thủ tục nhập vụ án dân có trường hợp nhiều người kiện cá nhân hay tổ chức thành vụ án để giải (Khoản 1, Điều 42), làm cho quy trình TTDS hệ thống tịa án lạc hậu so với giới khu vực ASEAN, chưa kể bối cảnh hội nhập kinh tế giới khu vực, thiếu hụt tạo rào cản tư pháp việc bảo vệ thương mại lành mạnh cơng bảo vệ quyền lợi đáng NTD [21, 22] Để khắc phục hạn chế này, nhà làm luật nên nhanh chóng tiếp cận thông lệ quốc tế kiện tập thể để nghiên cứu, học tập kinh nghiệm nhằm bổ sung khái niệm kiện tập thể, điều kiện khởi kiện quy trình, thủ tục giải vụ kiện tập thể vào BLTTDS hành để bảo đảm tố tụng tòa án thực bảo vệ NTD theo kịp tư pháp đại *Áp dụng tố tụng rút gọn vào giải tranh chấp chung cư Mặc dù từ 2010, Luật BVNTD có quy định việc áp dụng tố tụng rút gọn tranh chấp tiêu dùng có tính chất đơn giản với vi phạm rõ ràng giá trị tranh chấp 100 triệu đồng, song suốt thời gian dài sau chưa thực thi Bộ luật Tố tụng Dân (TTDS) 2005 chưa có quy định Hiện tại, Điều 317 Bộ luật TTDS 2015 cụ thể hóa điều kiện để xét xử rút gọn bao gồm: (1) vụ án có tình tiết đơn giản, quan hệ pháp luật rõ ràng, đương thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng đầy đủ, bảo đảm đủ để giải vụ án Tịa án khơng phải thu thập tài liệu, chứng (2) Các đương có địa nơi cư trú, trụ sở rõ ràng (3) Khơng có đương cư trú nước ngoài, tài sản tranh chấp nước ngoài, trừ trường hợp đương nước ngồi đương Việt Nam có thỏa thuận đề nghị Tòa án giải theo thủ tục rút gọn đương xuất trình chứng quyền sở hữu hợp pháp tài sản có thỏa thuận thống việc xử lý tài sản Điều đặc biệt Bộ luật TTDS không quy định giới hạn giá trị tài sản tranh chấp Luật BVNTD Ưu điểm tố tụng rút gọn tiết kiệm nhân lực tiến hành tố tụng, tiết kiệm thời gian, chi phí cho đương tất cấp xét xử Dưới góc độ bảo vệ NTD, quy trình tố tụng tiến bộ, nhiều quốc gia giới áp dụng phổ biến để để bảo vệ NTD yếu P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 tranh chấp với thương nhân [23] Trong bối cảnh số lượng độ phức tạp tranh chấp chung cư dâng cao, cần mạnh dạn áp dụng thủ tục rút gọn để giải tranh chấp phát sinh trường hợp vi phạm CĐT rõ ràng, chẳng hạn giao nhà chậm tiến độ, vi phạm cam kết kết cấu tòa nhà, thiết kế, chất lượng nội thất hộ Tăng cường vai trò bắt buộc quyền địa phương giải tranh chấp Pháp luật cần có quy định rõ ràng vai trị tham gia bắt buộc UBND huyện, tỉnh hỗ trợ người dân tranh chấp liên quan đến vi phạm thỏa thuận dự án phê duyệt CĐT chung cư Hơn hết, quan quản lý thông tin dự án, họ công bố quan điểm khách quan đắn mâu thuẫn CĐT người mua/ chủ hộ, góp phần rõ sai, giảm tải xung đột bên cách nhanh chóng đặc biệt ổn định trật tư trị an khu vực Trường hợp bên thương lượng, hịa giải khơng thành, thời hạn định, UBND cấp huyện có trách nhiệm u cầu CĐT cung cấp thơng tin có liên quan đến hợp đồng mua bán CHCC để người dân khởi kiện tòa dân Tài liệu tham khảo [1] Theo số liệu Bộ xây dựng, tính đến đầu tháng 6/2018 có khoảng 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp có 108 dự án có tranh chấp CĐT người mua hộ; xem Hồng Khanh, ‘điểm huyệt’ hàng trăm chung cư xảy tranh chấp, vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/bo-xaydung-bao-cao-chinh-phu-ve-tranh-chap-chung-cu455596.html#inner-article (truy cập 27/10/2018) [2] Phan Thị Thanh Thủy, Một số vấn đề pháp lý giải tranh chấp người tiêu dùng bên cung cấp hàng hóa dịch vụ phương thức thương thượng, Tạp chí Nhà nước Pháp Luật 343(11/2016); tr.54-55 [3] Korobkin, R., Bounded Rationality, Standard Form Contracts, and Unconscionability, " University of Chicago Law Review (2003) Vol 70 : Iss 4, 1203-1295, xem tr 1285-1288 [4] Shmuel I Bechern, Asymmetric Information inConsumer Contracts: The ChallengeThat Is Yet [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] 111 to Be Met , American Business Law Journal, Volume 45, Issue 4, 723–774, Winter 2008; tr 727-728 British Columbia, C.-F.I.C.C., Alert: Risks Associated with the Assignment of “Pre-Sale” Contracts of Purchase and Sale, May 2008 tr.1-2 file:///E:/DESKTOP_Doc/Tranh%20ch%C3%A2p %20chung%20c%C6%B0/risks-associatedassignment-of-presale-contracts.pdf (truy cập 20/11/2018 ) Nguyễn Đình Phong Trần Thu Hương, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai (truy cập 20/10/2018) Nguyễn Hà, Chung cư thủ đô nhiều năm không cấp sổ đỏ https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dongsan/chung-cu-giua-thu-do-o-nhieu-nam-vankhong-duoc-cap-so-do-3748992.html.(15/7/2018) Kiều Linh, Hà Nội cơng khai 91 chung cư, tồ nhà vi phạm phòng cháy chữa cháy, http://vneconomy.vn/ha-noi-cong-khai-91-chungcu-toa-nha-vi-pham-phong-chay-chua-chay20180529121350006.htm (truy cập 11/10/2018) Nguyễn Hà, Khách mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dongsan/khach-mua-nha-nen-yeu-cau-chu-dau-tucung-cap-ho-so-giai-chap-3816224.html (truy cập 11/10/2018) Việt Dương, Cần xử nghiêm chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế dự án, https://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/canxu-nghiem-cac-chu-dau-tu-tu-y-thay-doi-thiet-kedu-an-191394.html (truy cập 10/11/2018) Minh Đỗ, Dự án D’ Capitale: Khách hàng Chủ đầu tư chưa tìm tiếng nói chung, https://www.nguoitieudung.com.vn/du-an-dcapitale-khach-hang-va-chu-dau-tu-chua-timduoc-tieng-noi-chung-d71052.html (truy cập 18/11/2018) Phương Dung, Mua nhà chung cư: Ngỡ ngàng chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, http://dantri.com.vn/kinh-doanh/mua-nha-chungcu-ngo-ngang-chu-dau-tu-tu-y-thay-doi-thiet-ke20170317151113834.htm (truy cập 16/10/2018) Ngọc Mai, Chủ đầu tư chậm tiến độ: Xử phạt hay buộc bồi thường? https://www.tienphong.vn/diaoc/chu-dau-tu-cham-tien-do-xu-phat-hay-buocboi-thuong-1150836.tpo (truy cập 10/10/2018) 112 P.T.T Thủy / Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số (2018) 103-112 [14] Hồng Khanh, Bài học đắt giá cho người mua nhà từ tranh chấp Home City , http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/tranhchap-tai-du-an-home-city-bai-hoc-dat-gia-chonguoi-mua-nha-360977.html (truy cập 13/03/2017) [15] Việt Dũng, Cư dân Keangnam địi chủ đầu tư tính diện tích hộ, https://vnexpress.net/tin-tuc/phap-luat/cu-dankeangnam-doi-chu-dau-tu-tinh-dung-dien-tichcan-ho-3246513.html (16/8/2017) [16] Ngọc Mai, Căng thẳng chung cư cao cấp: Bức xúc chủ đầu tư bội tín, http://vietnamnet.vn/vn/bao-ve-nguoi-tieudung/buc-xuc-vi-chu-dau-tu-boi-tin-422307.html (truy cập 16/8/2018) [17] Nhân Hà, Phía sau lùm xùm tranh chấp dự án Goldmark City, https://nhadautu.vn/phia-sau-nhung-lum-xumtranh-chap-tai-du-an-goldmark-city-d9215.html (truy cập 8/7/2018 ) [18] VCA, Hướng dẫn NTD khiếu nại http://www.vca.gov.vn/expage_bvntd.aspx?id=36 &Cate_ID=444 [19] Hoa Đỗ, Phúc thẩm vụ án Keangnam Vina bị khách hàng khởi kiện, http://phapluatxahoi.vn/phuc-tham-vu-ankeangnam-vina-bi-khach-hang-khoi-kien57675.html (truy cập 18/6/2018) [20] P Thảo, Rà lại quy định “phạt cho tồn tại” cơng trình xây sai phép, https://dantri.com.vn/diendan/ra-lai-quy-dinh-phat-cho-ton-tai-cong-trinhxay-sai-phep-1395180378.htm (truy cập 28/10/2018) [21] Phan Thị Thanh Thủy, Kiện tập thể giải tranh chấp tiêu dùng số nước ASEAN gợi ý cho Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp Luật, 1(357)/2018: p 40-50 [22] Phan Thị Thanh Thủy, Từ vụ kiện Apple làm chậm iPhone việt Nam, Bàn xu hướng khởi kiện tập thể giải tranh chấp tiêu dùng, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà nội: Luật học Vol.34, No 2, 2018, tr 80-82 [23] Hồ Nguyễn Quân, Một số vấn đề thủ tục rút gọn Bộ luật TTDS năm 2015, http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2139 ngày 04/05/2017 (Truy cập 24/9/2018) The Settlement of Disputes Arising from Condominium Sale Contracts in Vietnam - from the Perspective of Consumer Protection Phan Thi Thanh Thuy VNU School of Law, 144 Xuan Thuy, Cau Giay, Hanoi, Vietnam Abstract: Disputes arising from the sale of condominiums are on the rise in Vietnam In nature, these are consumer disputes occured from off-the plan house purchase contracts that have not been fully recognized by the parties concerned and by the competent state authorities Therefore, the resolutions of disputes are not operative enough This article will focus on clarifying the legal nature and characteristics of the disputes arising from condominium sale contracts, the causes of the disputes, and suggest resolutions to reduce conflicts and resolve disputes effectively from the perspective of consumer protection Keywords: Condominium sale contracts, off-the-plan houses, condominium dispute, consumer dispute Thongtinphapluatdansu.edu.vn