bc3a0i bc3a1o c491e1bb8bnh gic3a1 ve1bb8b the1babf che1baa5t lc6b0e1bba3ng

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Nguyễn Mạnh Hùng1, Trần Văn Trọng2, Lý Hưng Thành3, Trần Thanh Hùng4, Hoàng Hữu Phê5 Email: tranthanhhung.qldd@gmail.com Tóm tắt Xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá bất động sản Việt Nam đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá bất động sản sở phát triển thành tựu đạt lý thuyết vị - chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng luận điểm đề thông qua nghiên cứu thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Kết xây dựng hàm hồi quy giá nhà đất phụ thuộc vào biến bản, diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng, khoảng cách tới trung tâm thành phố vị trí nhà đất với hệ số xác định mơ hình R = 0,798 Kết ban đầu nhiều kiểm chứng vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng đưa định hướng nghiên cứu ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện việc định giá bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường đất đai nhà cửa giá quy định thức thường sai lệch nhiều dẫn đến bất cập công tác đền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất động sản lành mạnh Trên giới, phương pháp để định giá bất động sản thường dựa vào hàm hồi quy thuộc tính bất động sản vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… sử dụng biến số độc lập giá nhà biến số phụ thuộc Với số giả thiết định, hàm hồi quy tảng phương pháp hedonic price index Việc sử dụng có kết hàm hồi quy này, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền với thông số đặc trưng cấu trúc đô thị cụ thể, đưa dự báo quan trọng biến thiên giá bất động sản quy mơ tồn thành phố Phương pháp so sánh thị trường, sử dụng rộng rãi định giá bất động sản nay, xây dựng quan điểm không thống bất động sản, quan hệ cung cầu giá trị bất động sản Có thể khẳng định, đến chưa có phương pháp luận khúc triết định giá bất động sản Lý thuyết vị - chất lượng phát triển gần (Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000) đưa số gợi ý định hướng xây dựng sở khoa học phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Kỹ sư Cơ điện tử, theo học lớp QLTTBĐS niên khố 2004-2008, Trường Đại học Nơng Lâm Tp.HCM Kỹ sư QLĐĐ, làm việc Khoa QLĐĐ&BĐS, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Kỹ sư QLTTBĐS, làm việc công ty CBRE Tp.HCM Tiến sĩ, Giảng viên Khoa QLĐĐ&BĐS, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Tiến sĩ, Giám đốc Công ty cổ phần Vinaconex R&D 2 CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trên sở lý thuyết vị - chất lượng quan điểm khoa học định giá bất động sản đề xuất sau: a) Quan điểm bất động sản dịch vụ bất động sản Bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên biểu thơng qua chất lượng bất động sản, thuộc tính xã hội vị Chất lượng bất động sản bao gồm đặc tính vật lý đo đếm diện tích đất, diện tích xây dựng, số lượng phòng tắm, số tầng cao… Vị bất động sản hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà đất địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hóa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, coi chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000) Hai thuộc tính chất lượng vị cấu thành chất bất động sản Chất lượng vị nhân tố đầu vào kết hợp đơn vị bất động sản cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người, khả gọi dịch vụ bất động sản b) Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản Tính dị biệt bất động sản khác thuộc tính chất lượng vị bất động sản tạo ra, dị biệt tương đối Tức thuộc tính chất lượng vị bất động sản khác khác mặt lượng thuộc tính này, khơng khác mặt chất, yếu tố cấu thành thuộc tính chất lượng vị Nếu khẳng định bất động sản khác mặt chất, tức tuyệt đối hố tính dị biệt Từ dẫn đến hệ khơng thể so sánh bất động sản khác Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản khẳng định khác mặt lượng giá trị yếu tố cấu thành chất lượng vị Quan điểm không loại trừ khác thành phần yếu tố chất lượng vị Một yếu tố khơng diện bất động sản có nghĩa yếu tố thuộc tính có giá trị Giá trị yếu tố thuộc tính hiểu yếu tố chưa xuất bất động sản cụ thể, khơng thể khẳng định khơng tồn Như quan điểm tương đối hố tính dị biệt khơng mâu thuẫn với quy luật lượng biến thành chất triết học vật biện chứng c) Quan điểm quan hệ cung cầu bất động sản Bất động sản có thuộc tính bản: chất lượng vị Chính thuộc tính tạo nên tính dị biệt cho bất động sản Vì vậy, việc nghiên cứu cung cầu bất động sản, chưa có thống nhất, nhà nghiên cứu gặp khơng trở ngại tính dị biệt, chí số tác giả bỏ qua tính dị biệt bất động sản, đất đai, nhà ở, mà nói khái quát cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002) Một số tác giả khác cho cung cầu bất động sản thị trường cung cầu bất động sản quy ước hay cung cầu dịch vụ bất động sản (Patricia M Hillebrandt, 2000) Tuy nhiên, khái niệm bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ bất động sản vật bất động sản quy ước, bất động sản vật dịch vụ bất động sản chưa làm rõ Điều dẫn đến việc lý thuyết thị trường bất động sản khoảng cách định với thực tế thị trường, biết đường cung lên, đường cầu xuống cách chung chung, cung cầu gặp hình thành giá thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, từ giá để xác định giá đơn vị bất động sản vật khơng làm rõ Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung thế, khơng thể xác định tính phân khúc thị trường theo đối tượng tiêu dùng, xác định đặc điểm thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm… Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định bất động sản khác mặt lượng giá trị yếu tố thuộc tính chất lượng vị Các bất động sản khác mặt lượng giá trị yếu tố thuộc tính tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người khác Khả đáp ứng gọi dịch vụ bất động sản biến số phụ thuộc vào chất lượng vị thế: Y = f( CL, VT) Cung cầu bất động sản thị trường cung cầu dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), tổ hợp chất lượng vị Trên thực tế, khơng có người có cầu khối bê tơng cốt thép nhà, mà khơng có cầu vị thế, quan hệ xã hội với “cơ hàng xóm xinh đẹp” Ngược lại, bán mối quan hệ với “cơ hàng xóm xinh đẹp”, mà khơng bán khối bê tông cốt thép nhà d) Quan điểm giá trị bất động sản Trong thị trường giá hàng hố nói chung bất động sản nói riêng hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi có cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường hàng hoá Giá cân thay đổi có cân đối cung cầu: giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu Từ quan điểm nêu quan hệ cung cầu bất động sản, nói tương tác cung cầu dịch vụ bất động sản xác định giá đơn vị dịch vụ bất động sản P Giá thị trường bất động sản cụ thể xác định công thức P = P0 x Y, với Y = f(CL,VT) Quan điểm hiển nhiên nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên biểu tiền giá thị trường lại gặp nhiều quan điểm khác giá trị, quan điểm kinh tế học trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường quan điểm marketing đại Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động khơng phân biệt nói chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hóa Nó hai thuộc tính hàng hóa: giá trị giá trị sử dụng Trong giá trị thuộc tính xã hội hàng hóa, lao động xã hội thể hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị Từ khẳng định đất đai, thành phần bất động sản, khơng có giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng có lao động kết tinh đất đai Giá đất đai P thực chất địa tơ tư hố, xác định theo cơng thức: P = R/I, với R địa tô I tỷ lệ chiết khấu Sau số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho đất đai có giá trị, đất đai khơng cịn trạng thái tự nhiên ban đầu, mà có lao động xã hội (lao động sống lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai; xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như giá trị đất đai giá trị đầu tư phát triển đất đai Sự lúng túng lý giải giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh hàng hóa” tảng lý luận giá trị Mác – giá trị sức lao động – phạm trù mà nhà kinh tế học nhanh chóng nhận “một cuộn dây chằng chịt không cách tháo gỡ được” Thận trọng đưa khái niệm giá trị, nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm có khả đáp ứng mong muốn người coi có giá trị sử dụng Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác gọi giá trị Giá giá trị tiền tệ sản phẩm giao dịch thị trường Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng trao đổi thị trường, nên có giá trị trao đổi Quan điểm đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, khơng có sức mạnh mơ tả tính đơn giản Hơn dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Cũng quan điểm giá trị lĩnh vực marketing đại, xem xét mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm phạm trù giá trị đất đai, bất động sản giải thích cách thuyết phục Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất giá trị vơ hình ứng với vị đất đai Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian (diện tích bề mặt) có thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư đất đai tạo sản phẩm hàng hoá dịch vụ Và kinh tế thị trường giá trị sử dụng biểu đơn vị tiền tệ giá hay giá thành giá trị sử dụng Giá trị đất đai giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị đất đai Giá trị đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường Bản chất “giá trị vơ hình” đất đai đến từ vị thế, mà “ngự trị” tâm tưởng - nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - khách hàng nói riêng xã hội nói chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm giá trị vơ hình đất đai chắn nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể giá trị vật chất tạo tư (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006) Trong trường hợp vị đất đai không khác người xã hội tất giá trị trao đổi hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành sản phẩm Như quan điểm phù hợp với quan điểm kinh tế trị Mác xít kinh tế thị trường giá trị Những quan điểm trường hợp đặc biệt lý thuyết vị - chất lượng môi trường đồng vị Như vậy, khẳng định: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị tạo ra)} Vấn đề đặt ra: đơn vị hàng hoá bất động sản cụ thể tỷ lệ kết hợp giá trị sử dụng giá trị cấu giá trị trao đổi có bị chi phối quy luật khơng? Hay nói cách khác, giá trị chất lượng giá trị vị có mối quan hệ với nào? Điều làm rõ quan điểm sau e) Quan điểm mối quan hệ giá trị sử dụng giá trị giá trị trao đổi bất động sản Như biết, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên chất lượng bất động sản, định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình chất lượng bất động sản; thuộc tính xã hội vị bất động sản, định giá trị, giá trị vơ hình vị bất động sản Cung cầu thị trường bất động sản cung cầu dịch vụ bất động sản, tức tổ hợp chất lượng vị thế, kết hợp với theo tỷ lệ định, cân cung cầu thị trường hình thành giá trị trao đổi bất động sản Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị chất lượng; giá trị vị thế} Tỷ lệ kết hợp chất lượng vị đơn vị bất động sản cụ thể bị chi phối quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự tỷ lệ kết hợp hai nhân tố sản xuất đầu vào tư (K) lao động (L) quy trình sản xuất xác định Quỹ tích điểm kết hợp tối ưu chất lượng vị tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với vị đất đai xác định (Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000), đường ngưỡng đường giá trị trao đổi PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phương pháp định giá bất động sản trình bày tiến hành thơng qua bước sau: a) Thu thập kết khảo sát trường hay phân tích số liệu lưu trữ để xác định biến số: Các biến số hàm hedonic thực cách:  Tổ chức khảo sát trạng mua bán bất động sản khu vực định  Sử dụng số liệu lưu trữ mua bán bất động sản Theo cách thứ nhất, mẫu (sample) không 150 bất động sản khảo sát thời gian 1, tuần để xác lập biến số Các thủ tục nghiêm ngặt kỹ thuật chọn mẫu khảo sát cần thực đầy đủ Một khảo sát thử cần tiến hành cho khoảng 5-10 bất động sản để kiểm chứng tính khả thi bảng hỏi b) Phân tích biến số để thành lập phương trình hồi quy: Khi thành lập biến số cần chọn biến cho:  Hệ số liên hệ (correlation coefficient) phải nhỏ 0,5;  Số lượng biến không vượt -7;  Các biến có ý nghĩa (logic) mặt định giá;  Các biến số thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị nguyên (dichotomous) c) Định nghĩa cực hay nhiều cực vị thế: Việc định nghĩa dựa vào hiểu biết tình hình kinh tế - xã hội thành phố chuyên gia d) Vạch vùng vị hiệu chỉnh khoảng cách vị thế; e) Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với biến số tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị nơi (VN) chất lượng nhà (CL) cho vùng; f) Xác định đường ngưỡng dựa sở VN CL dự báo; g) Xác định vùng lồi vùng lõm mặt ngưỡng Về mặt ngun tắc, kết tính tốn xác định giá bất động sản nhà đất mang tính chất thống kê có nghĩa là:  Các kết coi xác với độ tin cậy đó, ví dụ 90-95%;  Các phương pháp biến đổi (ví dụ, logarit hố) hay hai vế hàm hồi quy để nhận kết dễ diễn giải hơn, sử dụng KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH Khu vực nghiên cứu: Q Thủ Đức - Q Bình Thạnh - Quận Mẫu điều tra: 350 đơn vị nhà đất giao dịch thị trường quận nghiên cứu Biến phụ thuộc: giá thị trường nhà đất Biến độc lập tổ chức thành nhóm:  Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất: diện tích khn viên, số tầng xây dựng;  Nhóm biến phản ánh vị nơi ở: khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay hẻm Mơ hình giá bất động sản có dạng: P = f(X1, X2, X3, X4); Trong đó: P = Giá bất động sản X1 = Diện tích khn viên X2 = Số tầng xây dựng X3 = Khoảng cách đến trung tâm thành phố X4 = Vị trí nhà đất mặt tiền hay hẻm Mơ hình thơng thường hàm phi tuyến tương tự hàm sản xuất cobb-douglas Các kết hàm hồi quy cho toàn mẫu Hệ số liên hệ R R2 R2 hiệu chỉnh 0,895 0,801 0,798 Biến số B SE B Hằng số X1 X2 X3 X4 5,271 1,031 0,420 0,624 -0,208 0,195 0,043 0,041 0,030 0,049 Beta T Sig T 0,650 0,275 0,547 -0,115 27,045 24,256 10,369 20,787 -4,276 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 Đánh giá độ phù hợp mơ hình Để đánh giá mức độ phù hợp mơ hình sử dụng hệ số xác định R hiệu chỉnh Hệ số cho biết mức độ phù hợp mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng với tập liệu nghiên cứu Hệ số gần mơ hình xây dựng thích hợp, ngược lại gần mơ hình phù hợp với tập liệu mẫu Kết tính tốn cho thấy R2 hiệu chỉnh = 0,798 nghĩa mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với tập liệu đến mức 79,8% Hay 79,8% giá thị trường dự báo mơ hình Như vậy, khẳng định chất lượng mơ hình đạt u cầu Tuy nhiên cần kiểm định xem tượng làm giảm chất lượng mơ hình kiểm định giả thiết ý nghĩa hệ số hồi quy Kiểm định giả thiết ý nghĩa hệ số hồi quy Các giả thiết ý nghĩa hệ số hồi quy kiểm định thông qua tham số thống kê Sig T Trong thống kê, giá trị Sig T cho biết mức độ tin cậy bác bỏ giả thuyết H 0: i = Giá trị Sig T nhỏ chứng tỏ giả thuyết H0 bị bác bỏ với độ tin cậy cao Kết tính tốn cho giá trị Sig T tương ứng với hệ số hồi quy biến X i = 0,000 (i = 1÷4) chứng tỏ giả thuyết H bị bác bỏ với độ tin cậy cao (99%) Do kết luận hệ số hồi quy với mức ý nghĩa 5% chọn cho kiểm định Kết xây dựng hàm hồi quy P = 5,271 + 1,031X1 + 0,420X2 + 0,624X3 – 0,208X4 KẾT LUẬN a) Vài nhận xét kết nghiên cứu Để thử nghiệm lý thuyết, để giải thích biến thiên giá nhà đất quy mơ tồn thành phố Hồ Chí Minh liệu nghiên cứu chưa hồn tồn phù hợp Tuy nhiên chừng mực đó, hàm hồi quy thực thể ý tưởng đặc trưng lý thuyết vị - chất lượng Điều yếu vấn đề cốt lõi mang tính lý thuyết quanh phương pháp định giá theo lý thuyết vị - chất lượng nhiều kiểm chứng; hy vọng chúng cung cấp gợi ý định cho bước tiếp sau phân tích hồi quy giá bất động sản Để hồn thiện mơ hình giá bất động sản cần điều tra thêm biến phản ánh vị chất lượng nhà đất sở đồ thị phần dư giá nhà đất giao dịch thực tế dự báo hàm hồi quy kết hợp với công cụ GIS b) Các định hướng ứng dụng Kết nghiên cứu cung cấp công cụ theo dõi thị trường bất động sản để đưa sách hỗ trợ can thiệp biện pháp thị trường trường hợp cần bảo vệ nhóm xã hội chịu thiệt thịi Trên sở quan điểm kiểm chứng tiếp tục nghiên cứu phát triển sở khoa học hệ thống tiêu đánh giá hiệu kinh tế quy hoạch sử dụng đất thị nói riêng quỹ đất đai nói chung TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị Tạp chí Đơ thị học xuất Vương quốc Anh (Vol 37, No 1, January 2000) Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS NXB Thống kê, Hà Nội Lê Đình Thắng, 2002 Nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị Quốc gia Lê Bảo Lâm tác giả khác, 1999 Kinh tế vi mô NXB Thống kê Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên cộng biên dịch), 1995 Lý luận phương pháp định giá đất đai NXB Cải cách, Bắc Kinh Ngơ Đức Cát, 2000 Giáo trình kinh tế tài nguyên đất NXB Nông nghiệp Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), 2004 Kinh tế học đô thị NXB Chính trị Quốc gia Nguyễn Khắc Minh, 2002 Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Patricia M Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền cộng biên dịch), 2000 Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng NXB Xây dựng Phạm Ngọc Côn, 1999 Kinh tế học đô thị NXB Khoa học Kỹ thuật Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006 Quản lý Đất đai Thị trường bất động sản NXB Bản đồ, Hà Nội Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu, Tập I, II, III NXB Trẻ Trần Ngọc Hiên, Trần Xuân Trường, Đỗ Thế Tùng ctv, 1999 Giáo trình Kinh tế học trị Mác - Lê Nin NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Việt Phương, 1998 Các học thuyết kinh tế thị trường NXB Khoa học Kỹ thuật Xagaidak A E., 1992 Thuế đất nông nghiệp, (tài liệu tiếng Nga) NXB Kolox, Matxcova