Nguyen tc dnh gia bt dng sn

Nguyên tắc định giá bất động sản Sunday, June 2008, 10:24:21 BẤT ĐỘNG SẢN nguyên tắc giá trị người khơng có vốn để kinh doanh BĐS Trước hết quan trọng ngun tắc theo tơi 'ngun tắc sử dụng vốn' tình hình kinh tế 'nguyên tắc sử dụng vốn' trình bày sau thân tơi có đủ tự tin để trình bày tức tơi có nhiều T 1/ Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); - Về mặt pháp luật, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ - Về mặt sử dụng, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt thời gian, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài 2/ Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại 3/ Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc cho rằng, để ước tính giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Việc đánh giá yếu tố nói thực thơng qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Để đảm bảo tính đồng mặt giá trị, thường trình đánh giá người ta đưa giá trị yếu tố mặt thời gian Các yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý 4/ Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể không giữ nguyên lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường bất động sản, thay đổi xu thị trường loại bất động sản xu quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá, bao hàm phản ánh xu tương lai bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo” 5/ Nguyên tắc cân đối Cân đối thị trường bất động sản hiểu, đầu tư hợp lý yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường bất động sản bất động sản khu vực, vùng xác định, để giá trị thu từ chúng đạt tới mức cao Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép - Khi áp dụng bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc cho giá thị trường tối đa đạt tới yếu tố tạo bất động sản đạt tới trạng thái cân đối - Khi áp dụng vào vùng hay khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối giá thị trường tối đa bất động sản đạt tới quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân đối áp dụng cho vùng hay khu vực cụ thể thường có kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh 6/ Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc cho rằng, việc định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng toàn bất động sản Trong thực tế bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, bất động sản lúc có nhiều loại giá trị khác giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất mang tính pháp lý giữ vai trò định chi phối mục đích sử dụng tồn bất động sản Vì vậy, định giá bất động sản phải vào mục đích sử dụng bất động sản để định giá, không lẫn lộn với sử dụng khác không lẫn lộn với sử dụng tiềm 7/ Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt loại hàng hố thơng thường Song ảnh hưởng cạnh tranh có tầm quan trọng việc xác định giá bất động sản Các đất khơng giống chúng thay cho Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư thích vị trí loại nhà biệt thự, người thay vị trí laọi nhà khác giá hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản chuyển từ thị trường bất động sản địa phương để đến thị trường bất động sản địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao 8/ Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài sản bất động sản đo định lượng giá trị mà đóng góp vào tổng thu nhập thực, thu nhập thực vốn hố thành giá trị 9/ Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi Nguyên tắc cho gia tăng liên tục nhân tố sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác cố định, thu nhập thực (thu nhập ròng) tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) tương lai 10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác Tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác định giá bất động sản hiểu, phản ánh tính phụ thuộc mặt giá trị bất động sản chủ thể đầu tư so với bất động sản so sánh vùng giá trị Giá trị thị trường bất động sản có giá trị thực thấp tăng thêm nhờ hội nhập với bất động sản khác vùng có kiểu loại sử dụng chúng có giá trị cao nhiều lần Những bất động sản có giá trị thực cao nằm khu vực mà bất động sản chủ yếu có giá trị thấp nhiều lần, giá trị thị trường bất động sản có giá trị cao có chiều hướng giảm so với giá trị thực 11/ Nguyên tắc thay Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá toán Nguyên tắc thay đóng vai trị sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường theo thu nhập 12/ Nguyên tắc khả sinh lời cuả đất Các nhà kinh tế chia yếu tố sản xuất làm nhóm: đất đai, lao động, vốn quản lý Nguyên tắc khả sinh lời từ đất cho phần thu nhập lại sau trừ khoản chi phí lao động, vốn quản lý thuộc đất đai Nguyên tắc khả sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc vơ nhị” vị trí đất sản xuất kinh doanh, nguyên tắc giúp cho việc giải thích giá trị đất lại thay đổi cách mạnh mẽ theo vị trí  ... vào đóng góp vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà tham gia hợp thành, thiếu làm giảm giá trị thu nhập bất động sản mà tham gia hợp thành Với bất động sản tạo lợi nhuận giá trị phần tài... phần sinh lợi Nguyên tắc cho gia tăng liên tục nhân tố sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác cố định, thu nhập thực (thu nhập rịng) tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố làm