Luận văn thạc sĩ UEH phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ a1, a2 nguyễn công trứ, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS DAVID O DAPICE TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trƣờng Đại Học Kinh Tế TPHCM hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Ký tên Nguyễn Văn Chiến LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết xin chân thành cảm ơn Trƣờng Đại Học Kinh tế TPHCM, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đơn vị tài trợ cho chƣơng trình, để tơi có điều kiện đƣợc tham gia học tập trƣờng Tôi xin cảm ơn gửi lời chúc sức khỏe tới thầy giáo, cô giáo, ngƣời dìu dắt hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt năm học tập Trong trình thực đề tài luận văn “Phân tích sách tái định cư – dự án cải tạo khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội”, xin chân thành cảm ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo Huỳnh Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi đặc biệt hƣớng dẫn nhiệt tình từ giáo Trần Thị Quế Giang, thầy David O Dapice từ trƣờng Quản lý nhà nƣớc Kennedy thuộc Đại học Harvard Chính hƣớng dẫn tận tình thầy, giáo giúp tơi hồn thành luận văn cách tốt Tôi xin cảm ơn bạn đồng nghiệp đến từ Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng phát triển nhà số (HADINCO 7), bạn đồng nghiệp Công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng Tổng hợp NAGECCO – Bộ Xây Dựng giúp đỡ, động viên tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình làm luận văn Cuối tơi xin bày tỏ lịng biết ơn gia đình tơi, ngƣời ln nhắc nhở, động viên học tập phấn đấu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trải qua 65 năm sử dụng khu chung cƣ Nguyễn Công Trứ xuống cấp chất lƣợng kết cấu cơng trình, gây sụp đổ lúc nào; tải công suất phục vụ, ô nhiễm môi trƣờng Hà Nội giao cho Chủ đầu tƣ Công ty cổ phần đầu tƣ Xây dựng phát triển nhà số (HADINCO 7) đứng cải tạo tồn khu chung cƣ cũ Nguyễn Cơng Trứ; thực thí điểm trƣớc dự án N3, tảng gồm: dãy nhà A1 A2 phần đất khu vực lƣu không (KVLK) khu chung cƣ Chủ đầu tƣ đứng giải công tác đền bù, thu hồi đất tái định cƣ, có giám sát từ ban ngành Cụ thể chủ đầu tƣ làm (i) đền bù phần tài sản phát sinh thêm so với thiết kế ban đầu khu chung cƣ theo khung giá đền bù ban hành Thành phối; (ii) thu hồi đất lấn chiếm đƣợc hỗ trợ theo đơn giá 30% giá đất ban hành Thành phố năm đền bù Sau xây dựng xong, dự án dành phần diện tích tái định cƣ chỗ vào cuối năm 2009; nhƣng tháng 5/2012 dự án vƣớng mắc công tác đền bù, thu hồi đất, tái định cƣ Phân tích nhận thấy sách đền bù tài sản theo khung nhà nƣớc ban hành thấp, chƣa theo kịp thị trƣờng, đề xuất đền bù tài sản theo chi phí thay đầy đủ, tình trạng pháp lý đất (theo kinh nghiệm dự án Ngân hàng giới, Ngân hàng phát triển châu Á) Đối với hộ “nhảy dù” lấn chiếm đất KVLK không đƣợc đền bù đất hợp lý, sách hỗ trợ thu hồi đất theo đơn giá 30% giá nhà nƣớc ban hành sách tốt, giúp dự án nhanh đạt đƣợc mục tiêu sách (theo Ngân hàng giới) Phân tích kiến nghị: Các hộ tầng cũ cần đƣợc tái định cƣ đủ 100% diện tích tầng Các hộ KVLK không đƣợc tái định cƣ, nhƣng với chế hỗ trợ thu hồi đất đền bù tài sản theo phƣơng pháp thay đầy đủ, họ hồn tồn tiếp cận mua đƣợc hộ dự án với giá mua ƣu đãi giá bán bình quân sàn sử dụng Tất hộ tiếp cận đƣợc hộ dự án, tái định cƣ chỗ giúp giảm thiểu xáo động sống, giúp hộ dân nhanh chóng phục hồi sống Đối với dự án N3 vƣớng mắc với 20% (40/203 hộ) hộ dân chƣa đồng tình phƣơng án đền bù, thu hồi đất tái định cƣ Thời gian gần Việt Nam xảy nhiều vấn đề cộm liên quan đến đất đai, tác giả kiến nghị Thành phố chưa vội áp dụng phương án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iv cưỡng chế (đã đƣợc Thành phố xem xét tháng 4/2012), kiến nghị xem xét theo phân tích luận văn Đồng thời tác giả kiến nghị Thành phố xem xét tham gia đánh giá tổ chức định giá độc lập (ban đầu chấp nhận tham gia tổ chức định giá nƣớc ngoài) vào định giá tài sản, giá đất tái định cƣ Tƣơng lai Việt Nam nên xem xét thành lập hiệp hội định giá độc lập, tách biệt với quan hành chính, có tham gia đại diện nhà nƣớc, nhà nghiên cứu định giá hội nghề nghiệp, doanh nghiệp xã hội Dựa theo sách đền bù, tái định cư, thu hồi đất đề xuất; kết thẩm định: Dự án hiệu mặt kinh tế, thể tính đắn chủ trƣơng cải tạo chung cƣ cũ A1, A2 (cũng nhƣ toàn khu Nguyễn Công Trứ) Dự án không vững mạnh mặt tài chính, khơng đảm bảo khả trả nợ (từ năm 2017 – 2034), kiến nghị dự án cần dành 191,986 tỷ VND (năm 2016) để phục vụ cho việc trả nợ sau – giá trị cao 52,806 tỷ VND (năm 2016) dự án theo đuổi sách tái định cƣ hữu Kết phân tích cổ đơng (HADINCO 7) khơng đạt đƣợc mức sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc, sách trợ cấp Thành phố cho chủ đầu tƣ dự án đắn, mức trợ cấp hợp lý dự án A1, A2 21,092 tỷ VND (giá năm 2012) Mức trợ cấp không sai khác nhiều so với mức trợ cấp 21,565 tỷ VND (năm 2012) theo sách mà dự án theo đuổi Do Thành phố xem xét thực sách tái định cƣ vốn đƣợc áp dụng rộng rãi nƣớc phát triển Dự án tạo ngoại tác tích cực lớn, hộ sống chung cƣ cũ KVLK nhận đƣợc lợi ích lớn, đặc biệt hộ tầng Tuy nhiên phát luận văn hộ bên mua hộ dự án bị thiệt 47,781 tỷ VND, ứng với 7,85triệu/m2 sở hữu Có thể giải thích cách ngƣời sở hữu hộ dự án lợi ích mà họ cảm nhận đƣợc lớn nhiều so với thực tế, họ sẵn sàng bỏ nhiều 7,85triệu/m2 so với kinh tế để đƣợc sở hữu hộ, giải thích cho sở thích sở hữu nhà ngƣời Việt Nam hình thức khác (nhƣ thuê nhà); ngun nhân tình trạng bong bóng giá nhà Hà Nội năm gần đây, giải thích cho thiệt hại đối tƣợng sở hữu hộ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN - i LỜI CẢM ƠN - ii TÓM TẮT LUẬN VĂN - iii MỤC LỤC - v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU - ix DANH MỤC CÁC HÌNH - x CHƢƠNG GIỚI THIỆU - 1.1 Đặt vấn đề - 1.2 Mục tiêu đề tài - 1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu - 1.3.1 Cơ sở liệu - 1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu - 1.4 Phạm vi đề tài - 1.5 Bố cục luận văn - CHƢƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ - 2.1 Phƣơng pháp phân tích kinh tế - 2.2 Phƣơng pháp phân tích tài - 2.3 Các tiêu chí dùng phân tích - 2.3.1 Giá trị ròng NPV - 2.3.2 Suất sinh lợi nội IRR - 2.3.3 Khả trả nợ DSCR - 2.4 Chi phí sử dụng vốn - 10 2.4.1 Chi phí sử dụng vốn nợ vay rD - 10 2.4.2 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu rE - 11 2.4.3 Chi phí sử dụng vốn bình qn trọng số WACC - 13 2.4.4 Chi phí vốn kinh tế - 14 - LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vi CHƢƠNG MÔ TẢ DỰ ÁN - 15 3.1 Phạm vi dự án - 15 3.1.1 Cơ sở pháp lý dự án - 15 3.1.2 Phạm vi dự án - 15 3.2 Đặc điểm dự án - 16 3.2.1 Đặc điểm khối nhà A1, A2 khu vực lƣu không - 16 3.2.2 Đặc điểm dự án nhà N3 - 16 3.3 Các thông số dùng cho việc thẩm định dự án - 17 3.3.1 Các thơng số tài giai đoạn xây dựng - 17 3.3.2 Các thơng số tài giai đoạn vận hành - 18 3.3.3 Lạm phát - 18 3.3.4 Giá cho thuê khu thƣơng mại, thuê nhà ở, giá bán nhà - 19 a Giá cho thuê khu thƣơng mại - 19 b Giá bán hộ chung cƣ - 20 c Giá cho thuê hộ ở, chung cƣ cũ - 20 d Giá cho thuê hộ ở, chung cƣ - 21 CHƢƠNG CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƢ - 22 4.1 Khung phân tích sách pháp lý - 22 4.1.1 Pháp luật Việt Nam việc đền bù, thu hồi đất tái định cƣ - 22 4.1.2 Các nghiên cứu sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ - 22 4.1.3 Tiêu chí để đánh giá sách TĐC tốt - 24 4.2 Phƣơng án tái định cƣ dự án N3 - 24 4.3 Đánh giá sách tái định cƣ dự án N3 - 26 4.3.1 Đánh giá công tác thu hồi đất - 26 4.3.2 Đánh giá công tác đền bù tài sản - 26 4.3.3 Đánh giá công tác tái định cƣ - 27 4.3.4 Đánh giá công tác tạm cƣ - 29 4.3.5 Nhìn nhận qua hệ thống pháp lý - 29 4.4 Kết luận kiến nghị sách tái định cƣ - 31- LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vii CHƢƠNG PHÂN TÍCH KINH TẾ DỰ ÁN - 33 5.1 Phân tích ngoại tác tích cực, tiêu cực kinh tế - 33 5.2 Lịch đầu tƣ - 33 5.3 Dòng tiền kinh tế dự án - 34 5.4 Kết luận - 36 CHƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PHỐI DỰ ÁN - 37 6.1 Kế hoạch vay vốn - 37 6.2 Dịng tiền tài dự án - 37 6.2.1 Ngân lƣu tài vào - 37 6.2.2 Ngân lƣu tài - 37 6.3 Phân tích kết thẩm định - 39 6.3.1 Phân tích quan điểm tổng mức đầu tƣ - 39 6.3.2 Phân tích quan điểm chủ đầu tƣ - 39 6.4 Phân tích phân phối - 40 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO - 46 PHỤ LỤC - 50 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT - 74 - LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com viii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ADB Ngân hàng phát triển châu Á (Asia Development Bank) BAH Ngƣời bị ảnh hƣởng CBRE CB Richard Ellis Group, Inc CĐT Chủ đầu tƣ DSCR Hệ số an toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) EIU Tổ chức nghiên cứu triển vọng quốc tế (Economist Intelligence Unit) EOCK Chi phí vốn kinh tế (Economic Opportunity Cost of Capital) HADINCO Công ty CP đầu tƣ xây dựng phát triển nhà số IRR Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) KVLK Khu vực lƣu không MARR Suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá trị ròng (Net Present Value) PC I Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TĐC Tái định cƣ TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp ( Corporate Income Tax) UBND Ủy ban nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) WACC Chi phí vốn bình qn trọng số (Weighted Average Cost of Capital) WB Ngân hàng giới (World Bank) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 69 - Phụ lục 18 Ngân lưu tổng mức đầu tư, giá danh nghĩa, tỷ VND A1 Ngân lưu tài vào, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 1) Năm Doanh thu từ bán ưu đãi Doanh thu từ bán ưu đãi 2,3,4 Doanh thu từ bán ưu đãi KVLK Doanh thu từ bán hộ bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu vận hành tầng hầm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 … 3,244 0 3,749 … 9,724 0 11,237 … 10,559 0 12,202 … 178,128 0 205,847 … 94,632 0 5,696 … 31,422 0 3,512 … 327,709 0 242,243 … (Nguồn: Tính tốn tác giả) B1 Ngân lưu tài ra, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 1) Năm Chi phí xây lắp Gxl Chi phí thiết bị Gtb Chi phí giải phóng mặt Gqpmb Chi phí hỗ trợ thu hồi đất hộ tầng Chi phí hỗ trợ thu hồi đất 31 hộ KVLK Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm KVLK (31 hộ) Chi phí tái định cư Gtdc Hỗ trợ tái định cư Chi phí thuê nhà nhà nước NPV 249,139 52,175 2012 2013 2014 73,917 111,556 137,436 6,291 20,346 43,866 2015 … 0 39,857 44,944 0 0 6,022 6,790 0 0 14,669 16,541 0 0 3,629 4,092 0 0 3,629 4,092 0 0 3,629 4,092 0 0 4,355 4,911 0 0 3,924 4,425 0 0 2,451 481 1,034 203 1,034 203 1,034 203 0 0 1,970 831 831 831 0 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 70 - Chi phí quản lý dự án Gql Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv Chi phí khác Gk (có kể lãi vay thời gian xây dựng) Lãi vay thời gian xây dựng Chi phí khác(khơng kể lãi vay thời gian xây dựng) Chi phí dự phịng Gdp Chi phí dự phịng phát sinh khối lượng Chi phí dự phịng trượt giá CHI PHÍ ĐẦU TƯ 4,154 1,233 1,860 2,292 0 13,116 13,426 1,734 0 14,150 3,785 4,520 10,379 0 7,669 2,887 7,740 0 6,481 3,785 1,632 2,639 0 18,850 7,406 7,983 8,609 0 18,850 7,406 7,983 8,609 0 0 0 0 152,035 147,298 205,349 … 393,893 Chi phí lương nhân viên Chi phí bảo trì (5 năm bảo trì lần) (bảo trì cho hầm) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ VẬN HÀNH THUẾ TNDN NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RA 7,932 8,647 410,472 0 0 0 0 0 0 0 0,351 0,867 152,035 147,298 205,349 0,867 … 0,516 … … … … … (Nguồn: Tính tốn tác giả) C1 Ngân lưu tài rịng, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 1) Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH VÀO NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RA NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NPV 2012 2013 2014 2015 … 327,709 0 242,243 … 410,472 152,035 147,298 205,349 0,867 … -82,762 -152,035 -147,298 -205,349 241,376 … (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 71 - A2 Ngân lưu tài vào, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 2) Năm Doanh thu từ bán ưu đãi Doanh thu từ bán ưu đãi 2,3,4 Doanh thu từ bán ưu đãi KVLK Doanh thu từ bán hộ bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu vận hành tầng hầm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 5,026 0 5,841 15,077 0 17,522 10,643 0 12,369 211,838 0 246,183 18,928 0 1,164 30,769 0 3,512 292,280 0 286,590 … … … … … … … … (Nguồn: Tính tốn tác giả) B2 Ngân lưu tài ra, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 2) Năm Chi phí xây lắp Gxl Chi phí thiết bị Gtb Chi phí giải phóng mặt Gqpmb Chi phí hỗ trợ thu hồi đất hộ tầng Chi phí hỗ trợ thu hồi đất 31 hộ KVLK Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm KVLK (31 hộ) Chi phí tái định cư Gtdc Hỗ trợ tái định cư Chi phí thuê nhà nhà nước Chi phí quản lý dự án Gql Chi phí tư vấn đầu tư xây NPV 248,447 52,005 2012 2013 2014 2015 73,917 111,556 137,436 248,447 6,291 20,346 43,866 52,005 … 0 45,591 51,477 0 0 6,888 7,777 0 0 16,779 18,946 0 0 4,151 4,687 0 0 4,151 4,687 0 0 4,151 4,687 0 0 4,981 5,624 0 0 4,489 5,069 0 0 2,445 0,480 1,034 0,203 1,034 203 1,034 0,203 0 0 1,965 0,831 0,831 0,831 0 4,143 13,095 1,233 13,426 1,860 2,292 1,734 0 0 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 72 - dựng Gtv Chi phí khác Gk (có kể lãi vay thời gian xây dựng) Lãi vay thời gian xây dựng Chi phí khác(khơng kể lãi vay thời gian xây dựng) Chi phí dự phịng Gdp Chi phí dự phịng phát sinh khối lượng Chi phí dự phịng trượt giá CHI PHÍ ĐẦU TƯ 14,108 3,785 4,520 10,379 0 7,642 2,887 7,740 0 6,466 3,785 1,632 2,639 0 19,078 7,515 8,101 8,735 0 19,078 7,515 8,101 8,735 0 0 0 0 158,677 147,416 205,476 398,911 Chi phí lương nhân viên Chi phí bảo trì (5 năm bảo trì lần) (bảo trì cho hầm) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ VẬN HÀNH THUẾ TNDN NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RA 7,766 3,899 410,576 0 0 0 0 0 0 0 0,351 0,867 158,677 147,416 205,476 0,867 0,516 … … … … … … … (Nguồn: Tính tốn tác giả) C2 Ngân lưu tài rịng, giá danh nghĩa, tỷ VND (kịch 2) Năm NPV 2012 2013 NGÂN LƯU TÀI 292,280 0 CHÍNH VÀO NGÂN LƯU TÀI 410,576 158,677 147,416 CHÍNH RA NGÂN LƯU TÀI -118,296 -158,677 -147,416 CHÍNH RỊNG 2014 2015 … 286,590 … 205,476 0,867 … -205,476 285,723 … (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 73 - Phụ lục 19 Ngân lưu chủ sở hữu, giá danh nghĩa, tỷ VND A Kịch (chính sách tái định cư dự án mong muốn) Năm 2012 2013 2014 NGÂN LƯU TÀI -152,035 -147,298 -205,349 CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ 80,208 131,901 63,279 VAY NGÂN LƯU -71,827 -15,397 -142,071 CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR 2015 2016 2017 241,376 117,300 15,568 -24,597 -24,083 -23,568 216,778 93,218 -8,000 9,813 4,871 0,661 2018 2019 2020 2021 2022 2023 16,346 17,164 17,761 18,923 19,869 20,863 -23,053 -22,538 -22,023 -21,508 -20,994 -20,479 -6,706 -5,374 -4,262 -2,585 -1,124 384 0,709 0,762 0,806 0,880 0,946 1,019 2024 2025 2026 2027 2028 2029 21,906 22,668 21,190 22,539 23,646 24,811 -19,964 -19,449 -18,934 -18,419 -17,905 -17,390 1,942 3,219 2,256 4,119 5,742 7,422 1,097 1,166 1,119 1,224 1,321 1,427 2030 2031 2032 2033 2034 24,944 26,573 27,890 29,275 30,732 -16,875 -16,360 -15,845 -15,330 -14,816 8,069 10,213 12,045 13,944 15,916 1,478 1,624 1,760 1,910 2,074 (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 74 - B Kịch (chính sách tái định cư thảo luận Chương 4) Năm 2012 2013 2014 NGÂN LƯU TÀI -158,677 -147,416 -205,476 CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ 80,208 131,901 63,279 VAY NGÂN LƯU -78,469 -15,514 -142,197 CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RÒNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR Năm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RỊNG NGÂN LƯU NỢ VAY NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU DSCR 2018 2019 2020 2015 2016 285,723 131,683 5,576 -24,597 -24,083 -23,568 261,126 107,600 -17,992 11,616 5,468 0,237 2021 2022 2017 2023 5,855 6,147 6,194 6,777 7,116 7,472 -23,053 -22,538 -22,023 -21,508 -20,994 -20,479 -17,198 0,254 -16,391 0,273 -15,829 0,281 -14,731 0,315 -13,877 0,339 -13,007 0,365 2024 2025 2026 2027 2028 2029 7,846 7,905 7,225 7,715 8,082 8,469 -19,964 -19,449 -18,934 -18,419 -17,905 -17,390 -12,118 0,393 -11,544 0,406 -11,709 0,382 -10,705 0,419 -9,823 0,451 -8,920 0,487 2030 2031 2032 2033 2034 8,148 8,938 9,374 9,834 10,319 -16,875 -16,360 -15,845 -15,330 -14,816 -8,727 0,483 -7,422 0,546 -6,472 0,592 -5,497 0,641 -4,496 0,697 (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 75 - Phụ lục 20 Khấu hao, tỷ VND Năm TSCĐ đầu kỳ, không kể đất Đầu tư TSCĐ Khấu hao 2012 2013 2014 2015 2016 158,677 158,677 147,416 306,093 205,476 511,569 10,231 501,337 10,231 … … … … (Nguồn: Tính tốn tác giả) Tài sản cố định đầu kỳ, không kể đất gồm hạng mục (theo giá danh nghĩa): • Chi phí xây lắp Gxl • Chi phí thiết bị Gtb • Chi phí giải phóng mặt Ggpmb • Chi phí tái định cư • Chi phí quản lý dự án Gql • Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv • Chi phí khác Gk, chi phí dự phịng Gdp Phụ lục 21 Thuế thu nhập doanh nghiệp, tỷ VND Năm Lợi nhuận trước thuế Thuế Lợi nhuận sau thuế 2012 2013 2014 2063 2064 -158,677 -147,416 -205,476 … 62,835 65,465 0 … 15,709 16,366 -158,677 -147,416 -205,476 … 47,126 49,099 (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 76 - Phụ lục 22 Ngân lưu tổng mức đầu tư @EOCK, giá thực, tỷ VND (kịch 2) a Ngân lưu tài vào @EOCK, giá thực, tỷ VND Năm Doanh thu từ bán ưu đãi Doanh thu từ bán ưu đãi 2,3,4 Doanh thu từ bán ưu đãi KVLK Doanh thu từ bán hộ bên Doanh thu cho thuê TTTM Doanh thu vận hành tầng hầm NGÂN LƯU TÀI CHÍNH VÀO NPV 2012 2013 2014 2015 … 4,392 0 4,277 … 13,175 0 12,832 … 9,300 0 9,058 … 185,107 0 180,292 … 15,703 0 0,853 … 25,592 0 2,572 … 253,268 0 209,884 … (Nguồn: Tính tốn tác giả) b Ngân lưu tài @EOCK, giá thực, tỷ VND Năm Chi phí xây lắp Gxl Chi phí thiết bị Gtb Chi phí giải phóng mặt Gqpmb Chi phí hỗ trợ thu hồi đất hộ tầng Chi phí hỗ trợ thu hồi đất 31 hộ KVLK Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng Đền bù tài sản phát sinh thêm KVLK (31 hộ) Chi phí tái định cư Gtdc Hỗ trợ tái định cư NPV 230,318 47,680 2012 67,814 5,772 2013 2014 94,939 108,502 17,315 34,631 43,728 47,226 6,606 7,135 16,094 2015 0 … 0 0 0 0 17,381 0 0 3,981 4,300 0 0 3,981 4,300 0 0 3,981 4,300 0 0 4,778 5,160 0 0 4,306 4,650 0 0 2,665 0,523 1,034 0,203 1,034 0,203 1,034 0,203 0 0 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 77 - Chi phí thuê nhà nhà nước Chi phí quản lý dự án Gql Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv Chi phí khác Gk (có kể lãi vay thời gian xây dựng) Lãi vay thời gian xây dựng Chi phí khác(khơng kể lãi vay thời gian xây dựng) Chi phí dự phịng Gdp Chi phí dự phịng phát sinh khối lượng Chi phí dự phịng trượt giá CHI PHÍ ĐẦU TƯ Chi phí lương nhân viên Chi phí bảo trì (5 năm bảo trì lần) (bảo trì cho hầm) Chi phí khác (10% doanh thu) CHI PHÍ VẬN HÀNH THUẾ TNDN NGÂN LƯU TÀI CHÍNH RA 2,142 0,831 0,831 0,831 0 3,840 1,131 1,583 1,809 0 12,491 12,317 1,369 0 13,560 3,473 4,038 8,671 0 7,500 2,649 6,587 0 6,060 3,473 1,389 2,084 0 17,769 6,894 6,894 6,896 0 17,769 6,894 6,894 6,896 0 0 0 0 145,661 125,804 162,912 0 0 378 … 372,052 3,671 227 0 0 2,559 6,457 14,497 0 0 0 0 257 635 145,661 125,804 162,912 635 393,006 … … … … … (Nguồn: Tính tốn tác giả) c Ngân lưu tài rịng @EOCK, giá thực, tỷ VND Năm NPV 2012 2013 NGÂN LƯU TÀI 253,268 0 CHÍNH VÀO NGÂN LƯU TÀI 393,006 145,661 125,804 CHÍNH RA NGÂN LƯU TÀI -139,738 -145,661 -125,804 CHÍNH RỊNG 2014 2015 … 209,884 … 162,912 0,635 … -162,912 209,249 … (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 78 - Phụ lục 23 Phân tích phân phối, giá thực, tỷ VND (kịch 2) STT 10 11 12 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 NPV NPV NPV TÀI NGOẠI TÀI KINH CHÍNH TÁC CHÍNH TẾ @ @EOCK @EOCK WACC LỢI ÍCH LỢI ÍCH TỪ CĂN HỘ VÀ TTTM 261,512 227,676 Lợi ích hộ tầng tái định cư 0 Lợi ích hộ tầng (bán ưu đãi) 5,026 4,392 Lợi ích hộ tầng 2,3 (tái định 0 cư) Lợi ích hộ tầng 2,3 (bán ưu 15,077 13,175 đãi) Lợi ích hộ tầng KVLK 10,643 9,300 Lợi ích hộ bên ngồi 211,838 185,107 Lợi ích chủ đầu tư (TTTM) 18,928 15,703 LỢI ÍCH VẬN HÀNH HẦM 30,769 25,592 CHI PHÍ Chi phí xây lắp Gxl 248,447 230,318 Chi phí thiết bị Gtb 52,005 47,680 Chi phí giải phóng mặt Gqpmb 45,591 43,728 Chi phí hỗ trợ thu hồi đất hộ tầng 6,888 6,606 Chi phí hỗ trợ thu hồi đất KVLK 16,779 16,094 Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng 4,151 3,981 Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng 4,151 3,981 Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng 4,151 3,981 Đền bù tài sản phát sinh thêm tầng 4,981 4,778 Đền bù tài sản phát sinh thêm KVLK 4,489 4,306 (31 hộ) Chi phí tái định cư Gtdc 2,445 2,665 Hỗ trợ tái định cư 0,480 0,523 Chi phí thuê nhà tạm cư 1,965 2,142 Chi phí quản lý dự án Gql 4,143 3,840 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 13,095 12,491 Chi phí khác Gk (có kể lãi vay 14,108 13,560 thời gian xây dựng) Chi phí dự phịng Gdp 19,078 17,769 Chi phí vận hành tầng hầm 7,766 6,457 Thuế TNDN 3,899 14,497 Chi phí hội đất 0 -139,738 NPV 118,296 NPV/m2 467,739 90,079 10,761 240,063 90,079 6,369 158,802 158,802 32,282 19,107 22,787 137,326 15,703 38,387 13,487 -47,781 12,796 218,054 45,142 0 0 0 -12,264 -2,539 -43,728 -6,606 -16,094 -3,981 -3,981 -3,981 -4,778 -4,306 80,838 80,838 3,840 12,491 78,173 -0,523 78,697 0 41,976 28,415 17,769 4,438 227 40,443 -2,019 -14,270 40,443 41,135 180,874 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 79 - STT DỰ ÁN CHÍNH PHỦ 10 12,796 11 133,285 LAO ĐỘNG GIẢN ĐƠN CÁC CĂN CĂN CĂN HỘ HỘ HỘ HỘ KVLK BÊN TẦNG TẦNG TẦNG NGOÀI 2,3 96,448 118,606 59,303 13,487 -47,781 90,079 6,369 105,868 52,934 12,738 6,369 13,487 -47,781 12,796 12 12 13 14 -16,822 -10,700 -8,187 -4,890 -12,264 -2,539 -6,606 16,094 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 20,475 -3,981 -3,981 -3,981 -4,778 -4,306 -0,112 -0,224 -0,112 -0,075 78,697 28,415 -2,019 118,296 -14,270 40,443 120,489 32 16,822 107,148 126,792 64,192 33,962 -47,781 86 51 52 30 -7,85 (Nguồn: Tính tốn tác giả) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 80 - PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT BẢNG KHẢO SÁT Đánh giá mức độ chênh lệch giá chào bán hộ giá mua hộ Ông/bà nhân viên/cộng tác viên công ty nào? ………………………………………… Ông/bà phân phối dự án nào? ………………………………………… Địa điểm dự án Giá chào bán hộ Giá chào mua hộ ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… ………………………………………… Tiến hành gọi điện cho nhân viên môi giới công ty môi giới bất động sản, khu vực Hà Nội Địa điểm dự án khảo sát chủ yếu khu vực Hà Đông Cầu Giấy Theo số liệu khảo sát giá mua hộ giá chào bán có sai khác nhau, thường nhân viên môi giới thường đưa giá chào bán thấp giá mua hộ Tuy nhiên dự án, mức chủ đầu tư thường nhận thường thấp từ 5% - 20% theo giá chào bán nhà môi giới Phân tích sử dụng giá chủ đầu tư nhận cho thuê khu thương mại/ bán hộ thấp 20% theo giá chào thuê thương mại/ bán hộ nhà mơi giới (xem 3.4.4.a 3.4.4.b) Ngồi phân tích sử dụng giá thuê chung cư (xem 3.4.4.d), chung cư cũ (xem 3.4.4.c) 0,9 lần giá chào thuê tương ứng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 81 - BẢNG KHẢO SÁT Đánh giá sách cải tạo khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ Địa nhà ông/bà a Phòng……… …… ……………… b Khác………………………………… ……………………………………… Gia đình ơng/bà có người a Tổng số có: …… ….…… ….người Thu nhập từ gia đình ông/bà a Kinh doanh buôn bán b Trong có: ……….lao động b Cơng chức c Khác Diện tích nhà ơng/bà có a Tổng diện tích sử dụng…….……… m2 b Tổng diện tích có sổ đỏ….…… … m2 Ơng/bà phải đóng tiền sử dụng đất hàng năm khoản khác diện tích đất lấn chiếm khơng/? a Có b Khơng Tiến hành khảo sát hộ khu vực sống khu chung cư cũ Nguyễn Cơng Trứ, khảo sát có hộ khu vực tầng hộ khu vực tầng khác Diện tích hộ dao động từ 17m2 đến 34m2, phần lớn hộ dân cơng chức văn phịng có hộ tham gia kinh doanh (tầng 1) Hiện theo khảo sát hộ khơng phải đóng tiền sử dụng đất khoản khác diện tích đất lấn chiếm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 82 - BẢNG KHẢO SÁT Đánh giá sách cải tạo khu chung cư cũ Kim Liên (B7 B10) Địa nhà ông/bà nay: Phịng……… …… ……………… a Có Trước ơng bà có sinh sống khu chung cư cũ? Phịng……… …… ……………… b Khơng Nhà ơng/bà trước có a Tổng diện tích sử dụng…… ……… m2 diện tích nào? b Tổng diện tích có sổ đỏ….…… … m2 Ơng/bà tái định cư m2 (không phải trả tiền)? a Tổng diện tích tái định cư………… m2 a Kinh doanh bn bán Nguồn thu nhập từ gia đình ơng/bà từ đâu? b Cơng chức, văn phịng c Diện tích cơi nới trước ơng/bà có phải đóng tiền sử dụng đất khơng? Khác a Có b Khơng a Có Ngồi ra, ông/bà có mua thêm hộ với giá ưu đãi không? Cụ thể mua thêm……… ……m2 Vị trí mua thêm: tầng………………… b Khơng Tiến hành khảo sát hộ sống khu vực chung cư Kim Liên B7 B10, hộ trước sống khu chung cư cũ Kim Liên tham gia tái định cư Trong khảo sát khu chung cư có hộ tầng hộ tầng lại Theo khảo sát tất diện tích phần cơi nới hộ dân khơng phải đóng khoản tiền sử dụng đất Diện tích tái định cư nằm khoảng từ 17m2 đến 41.5m2, tái định cư xác định theo nguyên tắc hộ sống tầng (khu cũ) tái định cư tương ứng với tầng (khu mới) Các hộ tầng cũ tái định cư theo diện tích tương ứng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 83 - (theo sổ đỏ) vào tầng chung cư Các hộ tầng lại nhận diện tích tái định cư gần lần diện tích thu hồi theo sổ đỏ khu chung cư cũ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... trình thực đề tài luận văn ? ?Phân tích sách tái định cư – dự án cải tạo khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội? ??, xin chân thành cảm ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo... ban hành quy chế xây dựng lại khu chung cư bị hư hỏng, xuống cấp địa bàn Thành phố Hà Nội? ?? sở tạo tiền đề cho việc thực dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội 3.1.2 Phạm vi dự án Khu chung cư cũ Nguyễn. .. vấn đề Hà Nội cho xây dựng khu chung cư giúp đỡ chuyên gia nước từ 1956 Toàn Thành phố Hà Nội tồn 456 khu chung cư cũ 800 khu chung cư cũ cần cải tạo nước Khu chung cư Nguyễn Công Trứ xây dựng