Công ty cổ phần thương mại SOFIA

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại Công ty cổ phần thương mại SOFIA

Lêi nãi ®Çu kh¸I qu¸t dù ¸n

Sau những năm chiến tranh, đất nước ta đang dần bước trên con đường xây dựng lại và đã có những chính sách phù hợp với từng giai đoạn phát triển Bước đột phá của nó là sự bắt đầu của công cuộc đổi mới đất nước, xoá bỏ bao cấp, tiến hành thực thi phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Sự thay đổi mạnh mẽ đó đã lan theo diện rộng đến mọi miền của Đất nước, thực sự toàn diện và sâu sắc trong tất cả mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.

Bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc Cùng với những điều đó, sự cải thiện cũng nhìn thấy rõ rệt trong kết cấu xã hội của các tầng lớp dân cư cũng như môi trường làm việc, thu nhập, mức sống… Các Doanh nghiệp càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình Sự ra đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc

Với mục tiêu đầu tư xây dựng để đạt hiệu quả cao về kinh tế, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị, đưa Hà Nội ngày một hiện đại hơn Công ty cổ phần thương mại SOFIA đã mạnh dạn tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng làm việc t¹i sè 6 Hµng Bµi - Hoàn Kiếm - Hà Nội nhằm mục đích phát huy nội lực và hoàn thành tốt vai trò, nhiệm vụ của một doanh nghiệp kinh doanh thực hành cơ chế thị trường, đồng thời góp phần đảm bảo công tác phát triển xây dựng trên địa bàn thủ đô.

- Căn cứ hợp đồng thuê đất số 127-2004/STNMTNĐ-HĐTĐTN giữa Công ty cổ phần thơng mại SOFIA và Sở tài nguyên môi trờng và nhà đất Hà Nội ngày 08/11/2004

- Căn cứ vào quyết định số 2915/QĐ-UB ngày 16/07/1999 của UBND Thành phố Hà Nội về việc chuyển doanh nghiệp nhà nớc công ty ăn uống dịch vụ SÔPHIA thành công ty cổ phần thơng mại SOFIA.

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần thơng mại SOFIA số 055189 ngày 25/01/2005 của Sở kế hoạch và đầu t thành phố Hà Nội

- Căn cứ vào quyết định số 6436/QĐ-UB ngày 01/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi khuôn viên đất 353,3 m2 tại nhà số 06 phố Hàng Bài, phờng Tràng Tiền quận Hoàn Kiếm thành phố Hà Nội cho công ty cổ phần thơng mại SOFIA thuê sử dụng cùng với công trình đã xây dựng làm cơ sở kinh doanh, thơng mại, dịch vụ.

- Căn cứ Cụng văn số 4372/UB-XDĐT ngày 05/10/2005 của UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chủ trơng của công ty về việc đầu t xây dựng cải tạo lại khu đất số 06 Hàng Bài

- Biên bản họp HĐQT công ty cổ phần thơng mại SOFIA ngày 10/05/2005 đi đến thống nhất phơng án xây dựng toà nhà văn phòng SOFIA tại số 06 Hàng Bài – Hoàn Kiếm – Hà Nội.

- Căn cứ công văn số 547/QHKT – P2 của Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội về việc thoả thuận QHKT XD toà nhà văn phòng ( SOFIA BUILDING ) tại số 06 Hàng Bài – Hoàn Kiếm – Hà Nội.

- Căn cứ công văn số 1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 về việc chấp thuận QHTMB & PAKT xây dựng Toà nhà văn phòng ( SOFIA BUILDING ) tại số 06 Hàng Bài – quận Hoàn Kiếm – Hà Nội.

I.2 Sự cần thiết phải đầu tư :

Sau hơn 20 năm bước vào cụng cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đó và đang ngày một đổi thay toàn diện và sõu sắc, sự thay đổi tỏc động tớch cực đến cỏc mặt của đời sống xó hội Diện mạo đụ thị đang thay đổi song cựng với sự tăng trưởng kinh tế Cỏc trụ sở, cao ốc, văn phũng làm việc lần lượt bước ra từ cỏc bản vẽ, cỏc dự ỏn, biểu hiện và gúp phần khụng nhỏ trong cụng cuộc hiện đại hoỏ diện mạo Thủ đụ, đỏp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bỏn thương mại của cỏc tầng lớp cư dõn và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước Là một Doanh nghiệp cổ phần hoá có trụ sở tại trung tâm Thủ đụ, với vai trũ và nhiệm vụ là kinh doanh các sản phẩm dịch vụ với một thương hiệu cú uy tớn trờn toàn quốc Với chiến lược phỏt triển kinh doanh của mỡnh nhằm từng bước thõm nhập thị trường quốc tế, chuẩn bị cho gia nhập WTO của kinh tế đất nước, Cụng ty cổ phần thương mại SOFIA với mục tiờu đưa thương hiệu SOFIA thành một thương hiệu lớn và đang triển khai chiến lược phỏt triển theo định hướng tầm nhỡn

mới và sâu rộng, nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tài chính và phát triển nguồn nhân lực vững vàng.

Trong chương trình xây dựng và phát triển chiến lược của mình, trên đà sẵn có của hệ thống cơ sở vật chất, và cũng là để hoà nhập với tốc độ phát triển chung của Thủ đô, một trong những mục tiêu để nâng cao và phát huy nội lực, tạo nguồn tài chính vững vàng, là nâng cao giá trị sử dụng đến mức tối đa của tài nguyên đất đai mà Công ty đang sử dụng tại số 6 Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội, chuyển đổi cơ cấu sử dụng là cöa hµng ¨n uèng sang văn phòng làm việc Hướng đi đúng này của Công ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cho phép Công ty được chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà xưởng sản xuất sang văn phòng làm việc Dự án này ra đời sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng Đồng thời, Dự án Văn phòng làm tại số 6 Hàng Bài cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn.

CHƯƠNG II

hình thức đầu t và giới thiệu chủ đầu t

II.1 Phõn tớch hiện trạng và địa điểm xõy dựng :

Toàn bộ cụng trỡnh trong nội dung dự ỏn đầu tư xõy dựng nằm trờn trục phố Hàng Bài đó được Quy Hoạch từ lõu Khu đất dự kiến đầu tư xõy dựng cụng trỡnh trong QH của khu vực đường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm - HN, bản vẽ QH tổng MB đó được Giỏm đốc Sở QH - KT TpHN chấp thuận tại cụng văn số 1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 với cỏc thụng số chớnh thức sau :

+ Diện tích đất nghiên cứu : 345,94m2+ Diện tích đất xây dựng công trình : 246m2+ Mật độ xây dựng : 71 %+ Hệ số sử dụng đất : 3,58 lần+ Diện tích sân hè : 99,94 m2

II.2 Vị trớ hành chớnh khu đất:

+ Hướng Bắc : Giỏp với dân c số nhà 4

+ Hướng Đụng : Tiếp giỏp với đường Hàng Bài + Hướng Nam : Giỏp với dân c số nhà12

+ Hướng Tây : Tiếp giỏp với các khu dân c

II.3 Hiện trạng khu đất:

Khu đất nghiờn cứu cú địa hỡnh tương đối bằng phẳng rất thuận tiện cho giao thụng đi lại Hệ thống tuyến điện sẽ cung cấp cho dự ỏn nằm trong phạm vi mà Sở Điện Lực HN đó nõng cấp lưới điện, đảm bảo cung cấp điện ổn định và lõu dài cho toàn khu vực Hệ thống thoỏt nước của khu vực dự ỏn sẽ thoỏt ra hệ thống thoỏt nước chung của thành phố phớa đường Hàng Bài ( thoỏt nước ra sụng Kim Ngưu ). Hệ thống cấp nước phớa đường Hàng Bài đó cú đường ống phõn phối, cấp nước sạch thuận tiện cho việc cấp nước sạch cho cụng tỏc thi

cụng xõy lắp cũng như dựng trong sinh hoạt sau này, khi dự ỏn đó được hoàn tất đầu tư và đưa vào khai thỏc sử dụng

Vị trớ phần đất với mặt tiếp giỏp chớnh là đường Hàng Bài, tuyến phố được xỏc định là trục giao thụng chớnh trong hệ thống giao thụng của thành phố, đó được đầu tư xõy dựng hoàn chỉnh, kết hợp với mạng giao thụng khu vực như đường Hai Bà Trng, đờng Tràng Thi, đường Đinh Tiên Hoàng tạo thành cỏc lối mở cho giao thụng đi lại thuận tiện tăng tớnh khả thi của dự ỏn.

Tất cả cỏc cụng trỡnh kiến trỳc hiện hữu tại khu đất sẽ được phỏ bỏ để đầu tư xõy dựng lại, nõng cao giỏ trị sử dụng đất Tuy vậy, phương ỏn kiến trỳc cần nghiờn cứu để đưa ra một giải phỏp tận dụng tối đa cỏc khụng gian chức năng và cụng trỡnh mặt đứng phự hợp kiến trỳc tuyến phố và với chức năng Văn phũng làm việc.

II.4 Điều kiện tự nhiờn - mụi trường:

II.4.1 Khỏi quỏt chung khu vực:

Thủ đụ Hà Nội là trung tõm đầu nóo chớnh trị, kinh tế, văn hoỏ xó hội, khoa học kỹ thuật của cả nước Với diện tớch tự nhiờn là 902,970km2, dõn số tớnh theo khảo sỏt điều tra Xó Hội (XH) học đến năm 2000 là 2.750.000 người, mật độ dõn số bỡnh quõn là 2.933người /km2 Trong đú nội thành chiếm 17.489 người /km2, ngoại thành chiếm 1.533 người /km2 Thành phố đó cú những chớnh sỏch và cơ chế cởi mở hơn, cho phộp cỏc doanh nghiệp (quốc doanh, tập thể, tư nhõn) được xõy dựng nhà văn phũng làm việc và cho thuờ Cụng trỡnh xõy dựng được đề cập trong dự ỏn này là một đối tượng nằm trong chớnh sỏch hiện hành Cụng trỡnh cú đủ cỏc điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thụng, giao thụng cởi mở để trở thành một cụng trỡnh cú tớnh hữu dụng cao, đỏp ứng nhu cầu xó hội.

II.4.2 Địa hỡnh:

Đặc điểm địa hình bằng phẳng, giao thông thuận tiện, hướng cấp điện cấp nước và thoát nước đã được đầu tư sẵn sàng, rất dễ dàng và thuận lợi cho các giai đoạn của công tác đầu tư xây dựng cũng như sau khi đưa công trình vào vận hành khai thác và sử dụng

Độ cao hiện tại và đặc thù bố trí hiện trạng thuận tiện cho công tác đầu tư giải quyết kỹ thuật hạ tầng trong giao thông vận chuyển và tập kết vật liệu xây dựng (VLXD), trong việc tạo mặt bằng xây dựng và thi công xây lắp công trình.

II.4.3 Địa chất:

Căn cứ vào các số liệu và tài liệu địa chất khu vực cho thấy: Không có sự xuất hiện của dải nước ngầm, không có công trình ngầm, tính chất đất hiện tại là ổn định

Tuy nhiên khi thiết kế kỹ thuật thi công công trình cần khoan thăm dò địa chất vị trí đặt công trình để có tài liệu cho việc lựa chọn giải pháp thiết kế nền móng phù hợp, đạt hiệu quả về mặt kinh tế và đảm bảo độ bền vững của công trình.

Độ ẩm không khí:

- Độ ẩm tương đối trung bình trong năm là 82-84%.

Chế độ nhiệt (bức xạ và nắng)

- Lượng bức xạ tổng cộng tại Hà Nội là 123,7kcal/cm2 năm.

- Tổng số thời gian chiếu sáng trung bình năm ở Hà Nội -khoảng 4350 giờ.

II.5 Hỡnh thức đầu tư:

* Tờn cụng trỡnh: Cụng trỡnh Văn phũng làm việc

* Địa điểm xõy dựng cụng trỡnh: số 6 Hàng Bài- Hoàn Kiếm - Hà Nội* Hỡnh thức đầu tư: Xõy mới toàn bộ.

* Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự cú, vốn huy động và vốn vay ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng ưu đói đầu tư theo nghị định 51 và Luật Khuyến khớch đầu tư trong nước.

II.6 Giới thiệu chủ đầu tư: Đồng chủ đầu tư

* Tờn cụng ty: Cụng ty cổ phần thơng mại SOFIA

* Trụ sở làm việc: số 6 Hàng Bài – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội.* Điện thoại: 04 8255069 Fax: 04 8225420

• Đại diện cụng ty : ễng Nguyễn Văn Hiện - Chức vụ Giỏm đốc

• Lĩnh vực kinh doanh gồm :

Kinh doanh khách sạn nhà hàng ăn uống, du lịch lữ hành, kinh doanh vận tải, quảng cáo thơng mại, đại lý bán vé máy bay, đại lý mua bán ký gửi hàng hoá, dịch vụ xúc tiến thơng mại, t vấn đầu t và chuyển giao công nghệ, cho thuê văn phòng, phòng trng bày, kinh doanh bất động sản, mua bán, kinh doanh rợu thuốc lá.

CHƯƠNG III

quy mô dự án

III.1 Căn cứ xác định quy mô

Cụng trỡnh nghiờn cứu lập dự ỏn là một toà nhà làm việc bậc 2, thuộc loại công trình có yêu cầu cao về sử dụng Mật độ xõy dựng chiếm 71% với hệ số sử dụng đất khoảng 3,85 lần Toàn bộ cụng trỡnh dự kiến cú 1 tầng trệt dành để xe và 4 tầng nổi mặt ngoài và 6 tầng nổi mặt trong Trong đú tầng 1 dành làm sảnh văn phũng, khu vực lễ tân, tiểu cảnh và văn phòng Tầng 4ữ6 là tầng làm việc, văn phũng Tầng kỹ thuật là tầng trên cùng.

Trong quỏ trỡnh lập dự ỏn đầu tư xõy dựng, phải tuõn thủ cỏc yờu cầu tớnh toỏn hệ kết cấu của nhà, tuõn thủ đỳng quy chuẩn, quy phạm và tiờu chuẩn thiết kế, đảm bảo độ bền vững, chịu tải của cụng trỡnh, đồng thời đỏp ứng đầy đủ cỏc yờu cầu của khụng gian làm việc.

III.2 Cấp cụng trỡnh:

Thuộc loại cụng trỡnh cú chất lượng cao cả về tớnh chất và thể loại Yờu cầu tớnh bền lõu cho chất lượng sử dụng và cụng năng, hỡnh thức kiến trỳc được đặt lờn hàng đầu Cấp công trình là cấp I về sử dụng và thuộc dự án nhóm C

III.2.1 Cấp cụng trỡnh theo chất lượng sử dụng:

Chất lượng sử dụng của cụng trỡnh thuộc loại : Bậc 2

III.2.2 Cấp theo độ bền của cụng trỡnh:

Độ bền lõu của cụng trỡnh thuộc loại bậc 2, là loại cụng trỡnh đảm bảo niờn hạn sử dụng từ 25ữ50 năm.

III.2.3 Phõn cấp theo độ chịu lửa của cụng trỡnh:

Cấp chịu lửa của cụng trỡnh thuộc loại bậc 2, với cỏc cấu kiện chớnh cũng như vật liệu để làm cỏc cấu kiện đú đều nằm trong giới hạn chịu lửa tối thiểu theo quy định tại TCVN 6160:1996 Kết cấu thộp cho trệt, mỏi và sản phải được

bảo vệ bằng vật liệu không cháy, kết cấu phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn 60 phút.

III.3 Quy mô xây dựng công trình:

Thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt có các số liệu chỉ tiêu

quy hoạch cơ bản chung cho toàn bộ khu đất như: mật độ xây dựng là 71%, diện

tích xây dựng là 246m2 Hệ số sử dụng đất khoảng 3,85 lần Công trình Toà nhà

làm việc của Công ty cổ phần thương mại SOFIA có hÖ thèng v¨n phßng khu kỹ thuật, buång thang máy và bể nước được bè trÝ đi kèm là khu vùc s©n trong cây xanh, chiếu sáng ngoài nhà và sân trong, với mục đích cải tạo vi khí hậu cho công trình.

III.4 Quy mô đầu tư công trình:

III.4.1 Xây lắp các cấu kiện và hạ tầng kỹ thuật.

- Phá dỡ các công trình kiến trúc hiện có.- San lấp, tôn nền, tạo mặt bằng xây dựng.

- Xây dựng các hạng mục thoát nước, đấu nối nguồn cấp nước, điện.

III.4.3 Chi phí kiến thiết cơ bản khác:

- Chi phí lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công, tổng dự toán Chi phí các thỏa thuận liên ngành và chi phí thiết kế hạ tầng và khảo sát địa chất

- Chi phí quản lý dự án, bảo hiểm thiết kế và bảo hiểm công trình.- Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp.- Chi phí thẩm định và xét duyệt dự án.

- Kinh phí dự phòng cho công tác thi công xây lắp.

CHƯƠNG IV

GiảI pháp quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc của dự án

IV.1 Giải phỏp quy hoạch tổng mặt bằng.

Vị trớ khu đất thuộc khu vực đó được Quy hoạch chi tiết thuộc phường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm Tại trục đường Hàng Bài đó hỡnh thành cỏc cụng trỡnh cụng cộng và cao tầng cấp I, cấp II Việc triển khai dự ỏn đầu tư xõy dựng Cụng trỡnh nhà làm việc số 6 Hàng Bài vừa phự hợp về định hướng quy hoạch vừa triệt để tận dụng quỹ đất, nõng cao giỏ trị sử dụng đất.

Khu đất của Cụng ty cổ phần thương mại SOFIA đó quy hoạch nằm trong chỉ giới đường đỏ A-B được giới hạn bởi cỏc điểm 1…12 cú diện tớch là 345,94 m2.

Phương ỏn thiết kế chọn hướng chớnh tiếp giáp với đường Hàng Bài Cụng trỡnh được đặt với độ lựi hợp lý giữa hai mặt của công trình Cụ thể mặt trong công trình cách mặt ngoài công trình gần 6 m Độ lựi này làm cảnh quan kiến trỳc sinh động đồng thời đảm bảo yêu cầu về độ cao công trình tuyến phố Hàng Bài

Quy hoạch tổng mặt bằng cũng tớnh đến cỏc giải phỏp giao thụng nội bộ cũng như hệ thống sân trong để làm tăng yếu tố mụi sinh Sõn trong của cụng trỡnh với diện tớch gần 54 m2 Nhỡn chung, cỏch bố cục tổng mặt bằng nhằm giải quyết một cỏch tốt nhất về cơ cấu khụng gian và cảnh quan kiến trỳc, đỏp ứng đầy đủ cỏc yờu cầu về tiện ớch cụng cộng cũng nh vi khí hậu của toà nhà.

IV.2 Giải phỏp bố cục mặt bằng và kiến trỳc – kết cấu sơ bộ.a Giải phỏp bố cục mặt bằng:

Phương ỏn bố cục mặt bằng phải đảm bảo được tớnh kế thừa thuận tiện của vị trớ và địa thế, để phỏt huy hiệu quả sử dụng đất và đỏp ứng nhu cầu sử dụng tối đa của chủ đầu tư Giải phỏp bố cục mặt bằng đưa ra hệ kết cấu chớnh cú kớch thước là 6m ì 8m cho phộp cỏc khụng gian thớch ứng với cỏc điều kiện yờu cầu

cao về tiờu chuẩn làm việc Phương ỏn bố cục mặt bằng lựa chọn giải phỏp mặt

bằng cú sử dụng sõn trong để tăng diện tiếp xỳc của cụng trỡnh với thiờn nhiờn

gúp phần nõng cao yếu tố vi khớ hậu cho toà nhà Yờu cầu thiết kế đặt ra là phải liờn hoàn trong kiến trỳc, đảm bảo tính độc lập về giao thụng và sử dụng với các yêu cầu đa dạng của các đơn vị thuê văn phòng, thuận tiện cho cụng tỏc quản lý

Phương ỏn kiến trỳc:

Cụng trỡnh cú 1 tầng trệt làm garage ụ tụ, xe mỏy với chiều cao 2,7m/tầng Lối ụ tụ lờn xuống cú chiều rộng là 6m, cỏc điểm quay xe hợp lý Tầng 4ữ6 của tũa nhà dành cho khụng gian với chức năng văn phũng làm việc và giao dịch Tại cỏc tầng này chia làm hai không gian làm việc liên hệ với nhau qua không gian sảnh thang Các không gian này khụng định hỡnh trước cỏc tường ngăn chia, mà dựa vào hệ lưới kết cấu để tạo sự linh hoạt trong phõn chia khụng gian sử dụng cụ thể, tựy vào từng yờu cầu mà phõn chia khụng gian bằng vật liệu nhẹ cỏch õm Tầng trên cùng của toà nhà là tầng kỹ thuật mái.

Phương ỏn kiến trỳc đưa ra là phải kết hợp hài hũa giữa hỡnh thức kiến trỳc với chức năng sử dụng làm văn phòng cho thuê Yờu cầu đặt ra là kiến trỳc phải dung hoà được với cảnh quan xung quanh và hỡnh tượng kiến trỳc phải khẳng định được sự cú mặt từ lõu của Cụng ty Hỡnh thức kiến trỳc của cụng trỡnh đi theo hướng hậu hiện đại Việc tớnh toỏn sử dụng vật liệu hoàn thiện bề mặt tũa nhà cũng là một yếu tố quan trọng Cỏc vật liệu này vừa phải đảm bảo núi lờn tớnh hiện đại của 1 tũa nhà văn phũng làm việc, nhưng vẫn phải gần gũi và thõn thiết theo tư duy dõn tộc Việt, đồng thời phải dễ dàng trong việc tu tạo và bảo dưỡng, đảm bảo tớnh hữu ớch kinh tế trên khía cạnh đầu tư.

Giải phỏp mặt cắt chiều cao cho từng bộ phận tớnh năng sử dụng của Cụng

trỡnh cũng tuõn thủ theo cỏc quy định của tiờu chuẩn thiết kế Việt Nam Khối văn phũng cho thuờ là 3,4m/tầng Chiều cao này kết hợp với hệ sàn dầm cho phộp tạo ra khụng gian sử dụng phong phỳ và đa dạng, đỏp ứng tối đa cỏc yờu

cầu về khối tớch sử dụng và phự hợp với khớ hậu nhiệt đới núng ẩm của thời tiết Miền Bắc núi chung và Hà Nội núi riờng giao thụng của toà nhà theo chiều đứng với 1 thang mỏy kết hợp với 1 thang bộ đợc thông gió chiếu sáng bằng hệ thống giếng trời

CHƯƠNG V

Giải pháp hệ thống kỹ thuật

I Hệ thống giao thụng, cơ sở hạ tầng và cảnh quan mụi trường :

Dựa vào địa hỡnh khu đất chọn hướng chớnh là hướng nhỡn ra mặt đường Hàng Bài (đường 1 chiều) Đây là con đòng rất sầm uất với mật độ giao thông dày đặc Chớnh vỡ những lợi thế trờn mà cụng trỡnh cú được ưu thế về kinh doanh dịch vụ rất to lớn.

Cỏc hệ thống hạ tầng cũng được xõy dựng và lắp đặt như ống cấp, thoỏt nước, cỏp điện và cỏp thụng tin liờn lạc cũng được đặt dưới nền đường, vỉa hố Hớng thoát nớc bẩn đợc xử lý đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trờng rồi cho thoát vào hệ thống thoát nớc chung của khu vực Hớng cấp điện đợc cấp từ trạm biến áp Hàng Bài Hớng cấp nớc đợc lấy từ mạng lới cấp nớc phân phối của Thành phố Lối đi bộ, chủ yếu là giao thụng xe xuống tầng trệt và lối lên sảnh văn phòng được tổ chức rộng rói và phõn luồng xe hợp lý

Giải phỏp tạo mặt bằng nền cho cụng trỡnh :

Thiết kế tạo mặt bằng nền cho cụng trỡnh dựa trờn cơ sở phần nền hiện trạng và số liệu kỹ thuật mà Viện Quy Hoạch Xõy dựng HN đó cung cấp và căn cứ vào cao độ mặt đường hiện trạng phố phố Hàng Bài hiện có ở phớa Đông ụ đất Từ đú đưa ra phương ỏn phự hợp với cao độ thiết kế chung của toàn thành phố Khi tạo mặt bằng nền cụng trỡnh phải tớnh đến việc thoỏt nước bẩn của khu vực để trỏnh ứ đọng Vấn đề này sẽ được xử lý khi đề cập tới ở mục giải phỏp thoỏt nước chung

Phần kết cấu :

1 Quy mụ cụng trỡnh và cơ sở thiết kế :a Quy mô công trình:

Công trình Toa nh SOFIA của Công ty cổ phần thà ơng mại SOFIA tại số 06 Hàng Bài - Ho n Kià ếm - Hà Nội là một toà nhà với quy mô 6 tầng nổi và 01 tầng trệt âm xuống 1,2 m so với cos 0,00 Bớc cột chính của nhà là <9m Chiều cao tới đỉnh công trình là 24 m.

b Cơ sở thiết kế:

* Hồ sơ thiết kế kiến trúc công trình.* Báo cáo khảo sát địa chất công trình.* Các tiêu chuẩn thiết kế:

- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam tập I, II, III.- Tải trọng và tác động TCVN 2737 - 1995.- Tiêu chuẩn thiết kế móng cọc TCXD 205-1998.

- Quy phạm thi công và nghiệm thu kết cấu BTCT TCVN 5578-1991.- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu gạch đá TCVN 5573 - 1991.

- Các tài liệu chỉ dẫn thiết kế khác do NXB Xây dựng phát hành.- Chơng trình phân tích hệ kết cấu SAP2000, ETABS.

* Tải trọng ngang gồm tải trọng gió và tải trọng động đất.

Công trình cao <40m, theo TCVN 2737-1995 khụng kể đến thành phần tĩnh và thành phần động của tải trọng gió

*Tải trọng động đất tính toán cho công trình là cấp 7 (căn cứ bản đồ kháng chấn trong Quy chuẩn xây dựng Việt nam) Tải trọng động đất đợc đa vào tính toán theo phơng pháp lực ngang thay thế Việc tính toán tuân thủ TCXD 198:1997 và TCVN 2737:1995.

b Giải pháp kết cấu:

+ Hệ móng cọc BTCT tiết diện 300x300 kết hợp với giằng móng.

+ Dùng hệ kết cấu chịu lực chính của công trình là hệ khung bê tông cốt thép kết hợp với sàn, dầm phụ tạo thành một hệ kết cấu không gian

Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩnHệ sốTải t.toánmmkG/m3kG/m2vượt tảikG/m2

Tĩnh tải cầu thang :

Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ sốTải t.toánmmkG/m3kG/m2vượt tảikG/m2

Tĩnh tải cấu kiện :

Chiều cao tờng H = 3.4 - 0.55 = 2.85m

Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ sốTải t.toánmmkG/m3kG/mvượt tảikG/m

Khu vựcTải t.chuẩn Hệ sốTải t.toánkG/m2vượt tảikG/m2

1 - Mục đích và yêu cầu thiết kế :

- Đảm bảo cung cấp điện cho toàn bộ diện tích sử dụng của nhà liên tục với yêu cầu cấp điện cho hộ phụ tải loại III.

- Vận hành an toàn, thuận tiện Sửa chữa dễ dàng và khi sửa chữa tại một điểm nào đó thì hệ thống điện toàn nhà vẫn phải hoạt động bình thờng.

- Trong đề án này thiết kế cấp điện,chống sét và chọn thiết bị điện cho các đối tợng thuộc nhà bao gồm : các phòng từ tầng một cho đến tầng mái,bơm nớc sinh hoạt,điều hoà Không đề cập tới các phần khác.

- Cơ sở hạ tầng : Điện nớc , đờng nội bộ

- Hệ thống chiếu sáng toàn khu theo tiêu chuẩn 20 TCN - 29 - 91.

- Thiết kế chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng TCXD 16-1986.- Tiêu chuẩn thiết kế- chiếu sáng nhân tạo ngoài bên ngoài công trình xây dựng dân dụng TCXD - 95 - 83.

- Tính suất phụ tải tính toán theo TCXD 27-1991.

- Thiết kế chống sét cho các khối nhà tiêu chuẩn 20 TCVN - 16 - 84.

3 Công thức tính toán:

a - Tính toán công suất tiêu thụ cho công trình.

φ : Quang thông của bóng đèn (lumen).

Với độ rọi trung bình trên mặt phẳng làm việc từ 75-250 (lux).

Tổng trở biến áp quy về hạ áp xác định theo công thức sau :

trong đó: ∆P,U%N do nhà chế tạo cung cấp.Tổng trở cáp :

= + = + jxlmΩ

* Công thức tính chọn tiết diện dây theo dòng phát nóng phát nóng cho phép.

* Phơng pháp này dùng chọn tiết diện dây dẫn lới hạ áp công nghiệp và sinh hoạt đô thị.

* Trình tự xác định tiết diện dây nh sau:

+ Xác định dòng điện tính toán của đối tợng mà đờng dây cần cấp điện I

4 - Kết quả tính toán và ph ơng án cấp điện:

4.1 Kết quả tính toán công suất tiêu thụ và dòng tính toán:

- Các thiết bị điện đợc lựa chọn nh trên bản vẽ thiết kế hệ số cosΦ với lới điện sinh hoạt lấy 0.8 , hệ số đồng thời đối với công trình dân dụng nhà ở lấy ( Kđt=0,8)

(riêng ổ cắm do không xác định đợc phụ tải căm vào ổ cắm lên lấy công suất cho mỗi ổ là 300w.

- Căn cứ vào dự án đã đợc phê duyệt về việc đầu t thiết bị điện đợc trang bị cho từng phòng tính toán đợc công suất và dòng điện mỗi tầng theo bảng sau:

Vậy chọn MCCB tổng có dòng định mức 200A.

- Tơng tự tính chọn thiết bị đóng cắt bảo vệ cho các tầng, phòng và đến tận các thiết bị bằng phơng pháp trên ,kết quả tính chọn xem chi tiết trên bản vẽ sơ đồ nguyên lý,các MCCB và MCB bảo vệ và đóng cắt tại từng nút của toàn hệ thống điện đảm bảo khi có sự cố tại một điểm nào đó thì phần sự cố sẽ đợc loại bỏ ra khỏi mạch điện đảm bảo hệ thống vẫn hoạt động bình thờng.

4.2-Phơng án cấp điện :

- Công trình là nhà cao tầng, phụ tải tiêu thụ điện rất đa dạng để đảm bảo cung cấp điện đến các phụ tải tiêu thụ có chất lợng tốt chúng tôi thống nhất dùng phơng án cấp điện theo sơ đồ hình tia.

- Nguồn điện cấp vào tủ điện tổng của công trình đợc lấy từ lới điện hạ áp quy hoạch trong khu vực

- Cáp từ tủ điện phân phối tổng đặt trong công trình cấp tới các tủ điện tổng tầng là loại cáp cu/pvc/xlpe/pvc(4x10)mm2 mm2 luồn trong ống nhựa.

- Cáp cấp tới các tủ điện phòng sử dụng loại cáp CU/PVC/PVC (2X10)mm2, CU/PVC/PVC (2X6)mm2 luồn trong ống SP-32 chôn ngầm trong tờng.

- Dây điện cấp tới ổ cắm ,máy điều hoà,đèn sử dụng loại dây CU/PVC/PVC(2x2,5)mm2, CU/PVC/PVC(2x1,5)mm2.Luồn trong ống SP chôn ngầm trong tờng những đoạn có trần giả thì dây đợc luồn trong ống PVC và gim bằng đai thép trên trần hoặc tờng.

* Lưu ý:

- Khi thi công dây điện và các đờng dây khác nh điện thoại ,vô tuyến tuyệt đối không đợc đi chung trong một ống,khoảng cách giữa các đờng dây trên là 100mm, các mối nối phải đợc nối tại hộp nối kỹ thuật tuyệt đối không đợc nối ngầm trong tờng,chú ý kết hợp với các bản vẽ khác nh kiến trúc ,nớc để hoàn thiện công trình

- Các thiết bị trớc khi đa vào vận hành phải đợc thử nghiệm đạt tiêu chuẩn mới đợc đa vào vận hành.

- Ngoài ra còn bố trí 1 máy phát điện dự phòng để cung cấp điện cho những phụ tải đặc biệt nh thang máy, bơm chữa cháy đề phòng trong trờng hợp mất điện lới.

V Thiết kế chống sét

1 Nguyên nhân:

Sét là sự phóng điện trong khí quyển giữa các đám mây tích điện và đất hay giữa các đám mây mang điện tích trái dấu.Chúng có thể tấn công vào bất cứ công

trình công trình xây dựng nào,làm thiệt hại về kinh tế và con ngời.Vì vậy phải có biện pháp bảo vệ chống sét để hạn chế những thiệt hại do sét gây nên

2 Cơ sỏ áp dụng thiết kế:

♦ Căn cứ vào các tiêu chuẩn chống sét hiện hành nh sau:

+ TCN 68-174/1998 tiêu chuẩn chống sét của Tổng Cục Bu Điện.

+ 20 TCN 46-84 tiêu chuẩn nối đất chống sét hiện hành của Bộ Xây Dựng TCVN 4756-86 tiêu chuẩn nối đất an toàn điện hiện hành của Việt Nam +Theo tài liệu TCXDVN I,II, III Toàn lãnh thổ việt nam trên đất liền đợc chia làm 5 vùng:

Dự kiến mật độ sét tại các khu vực

Đồng bằng, ven biển

bắc bộ 2.43-4.86 4.86-7.20 7.29-9.72 9.72-12.5 12.5-14.53 Miền núi và trung

Ven biển trung bộ 44 89.32 3.55 5.8

Cường độ hoạt động tại cỏc vựng:

Ta thấy khu vực xây dựng công trình là khu vực có mật độ dông sét cao Vùng ven biển đồng bằng băc bộ theo kết quả bảng thống kê số liệu thì mật độ dông sét dự kiến trung bình là khoảng 6.47 nh vậy là cao căn cứ vào đó việc chống sét cho công trình là rất quan trọng,để đảm bảo cho việc bảo vệ an toàn cho công trình chúng tôi thống nhất dùng giải pháp chống sét cổ điển là phù hợp với công trình.

Cơ sỏ áp dụng thiết kế:

*Trình tự tính toán nối đất nhân tạo nh sau:

a-Xác định điện trở nối đất Rđ theo quy trình quy phạm về nối đất.b-Xác định điện trở nối đất của một cọc :

t-độ sâu của cọc ,tính từ mặt đất tới điểm giữa của cọc (cm).

- Thông thờng ngời ta dùng thép góc L63x63x6 dài 2.5m để làm cọc thẳng đứng của thiết bị nối đất.Với tham số cọc nh trên,công thức (1) có thể tính gần đúng nh sau:

R1c=0.00298xρ (Ω) (2)Trong đó:ρ-điện trở suất của đất(Ω/cm)

Nếu ρ là số liệu đo trong mùa ma thì phải nhân thêm hệ số Kmaxđể tìm đợc giá trị lớn nhất tra bảng điện trở suất ρ của đất và bảng hệ số hiệu chỉnh điện trở suất của đất Kmax.

ρmax= Kmaxx ρ(Ω/cm.) Kmax=1.5 đến 2.

t-chiều sâu chôn thanh nối (cm) thờng lấy t=0.8m.

Điện trở của thanh nối thực tế còn phải xét đến hệ số sử dụng thanh ηt,tra bảng hệ số sử dụng cọc ηc và thanh ngang ηt.

' = (Ω)

η (5)