LỜI mở đầu

LỜI MỞ ĐẦU LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào[.]

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn Hồ Thị Phần i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU .1 Vấn đề nghiên cứu .1 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu chung .3 2.2 Mục tiêu cụ thể .3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu .4 Kết cấu đề tài Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Đất đai giá trị đất đai 1.1.1 Khái niệm vai trò đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai 1.1.2 Giá trị đất đai .8 1.1.3 Sự thay đổi giá đất đai 1.1.4 Phân vùng sử dụng, khung giá bảng giá đất đai 11 1.1.5 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai: .14 1.1.6 Hệ thống phân loại vùng giá trị .15 1.2 Công tác định giá đất đai 17 1.2.1 Quy trình định giá đất đai theo quy định hành 17 1.2.2 Các phương pháp định giá theo quy định hành .20 1.2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất .22 1.2.4 Hạn chế phương pháp định giá đất đai hàng loạt .23 ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3 Một số nghiên cứu tiêu biểu định giá đất đai thời gian gần 23 1.3.1.Tình hình nghiên cứu định giá đất nước ngồi 23 1.3.2 Tình hình nghiên cứu định giá đất nước 25 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .28 2.1 Nội dung nghiên cứu 28 2.2 Phương pháp nghiên cứu 29 2.2.1 Phương pháp điều tra .29 2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu 30 2.3 Công cụ nghiên cứu 31 2.4 Giới thiệu phần mềm DTREG 31 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.1.1 Vị trí địa lý 35 3.1.1.2 Khí hậu – Thủy văn 36 3.1.1.3 Địa hình – địa mạo 38 3.1.1.4 Tài nguyên đất 38 3.1.2 Thực trạng kinh tế - xã hội 39 3.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 3.1.2.2 Thực trạng phát triển đô thị .42 3.1.3 Đánh giá thuận lợi khó khăn điều kiện kinh tế- xã hội thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang 45 3.1.3.1.Thuận lợi: 45 3.1.3.2 Khó khăn: 46 3.2 Số liệu điều tra thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang 48 3.3 Phân tích thực trạng cơng tác xây dựng bảng giá đất 2015 tỉnh Tiền Giang .48 3.3.1 Nguyên tắc xác định giá đất đai .49 3.3.3 Quy định cụ thể phân cấp khu vực vị trí đất 49 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3.3.1 Nhóm đất nơng nghiệp 49 3.3.3.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp 51 3.3.4 Kết định giá thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang .55 3.3.4.1 Đất nông nghiệp 55 3.3.4.2 Đất phi nông nghiệp 55 3.4 Xác định định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56 3.4.1 Xác định phân cấp yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất 57 3.4.2 Định lượng mức độ đóng góp yếu tố đặc điểm vị đất đai vào giá trị đất đai mơ hình định 59 3.4.2.1 Mức độ ảnh hưởng biến dự báo 60 3.4.2.2 Nguyên tắc phân nhánh định 62 3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp mơ hình định 65 3.4.3 Đánh giá chung 65 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 Phụ lục Bảng tổ hợp yếu tố vị mức giá đất đai Phụ lục Kết chạy mơ hình định Phụ lục Bảng tổng hợp nút chưa phù hợp Phụ lục Bảng liệu khảo sát iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 3.1 Chênh lệch giá điều tra bảng giá đất đai thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang 56 Bảng 3.2 Kết hồi quy DTREG 60 Bảng 3.3 Tầm quan trọng biến dự báo 61 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 1.1 Tính phi tuyến giá đất đai 10 Hình 1.2 Tính ngưỡng giá đất đai 11 Hình 1.3 Sơ đồ mơ tả lợi ích tính tập trung .12 Hình 1.4 Mơ hình phân khu chức đất đai khơng gian 13 Hình 1.5 Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất đai hàng năm 17 Hình 2.1 Khung phân tích 29 Hình 2.2 Nguyên tắc phân nhánh định 32 Hình 3.4 Kết mơ hình phân nhánh định 63 vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên Mơi trường BTC : Bộ Tài NĐ : Nghị định TTLT : Thông tư liên tịch TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố ĐBSCL : Đồng sông Cửu Long QL : Quốc lộ ĐT : Đường tuyến vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Vấn đề nghiên cứu Hòa nhịp với tinh thần hội nhập, với tiến khoa học công nghệ, kỹ thuật định giá đất nói riêng hay định giá bất động sản nói chung khơng thể khơng có bước tiến việc tiếp cận với phương tiện công cụ tiên tiến Trong công tác quản lý sử dụng đất đai, giá đất vấn đề nhiều người quan tâm ảnh hưởng đến nguồn thu nhà nước, nghĩa vụ tài người sử dụng đất quyền lợi họ bị nhà nước thu hồi đất Giá đất nhà nước quy định sử dụng làm để tính tiền sử dụng đất nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp nhà nước cho thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất Nhưng bảng giá đất hàng năm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành bị đánh giá chưa xác sức thuyết phục chúng không cao LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Điều vừa làm cho nhà nước thất thu ngân sách vừa gây khó khăn cho cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất động sản lành mạnh Lý làm cho bảng giá đất hàng năm bị đánh giá chưa phản ánh giá trị thực tế đất đai thuyết phục tiêu chí phân cấp khu vực vị trí đất đai khơng rõ ràng khách quan Ngồi ra, bảng giá cịn bị khống chế khung giá Chính phủ quy định Để định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh, mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh Đồng thời yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau, cần xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất làm sở xác định giá đất cách xác Nhưng khơng giống tài sản thơng thường khác, xác định xác giá đất xem cơng tác khó khăn Do việc định giá bất động sản vấn đề cần quan tâm, việc định giá giúp cho thông tin giao dịch minh bạch, xác Qua giúp làm giảm biến động thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn tài có hội phát triển thêm Tạo điều kiện thuận lợi cho việc định quy hoạch đô thị cho quan quản lý nhà nước nhà hoạch định sách nhà xác định thuộc tính quan trọng Ngồi xác định giá đất đóng vai trị quan trọng chủ sở hữu, nhà đầu tư, nhà thẩm định giá, nhà làm sách thuế thành phần khác thị trường bất động sản Để công tác định giá đất khách quan khoa học, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lượng hóa mối quan hệ yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai cần thiết Điều thực thơng qua phân tích thống kê yếu tố ảnh hưởng đến đất đai Tiền Giang tỉnh vừa thuộc Vùng đồng sông Cửu Long, vừa nằm Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách thành phố Hồ Chí Minh 70 km LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hướng Nam cách thành phố Cần Thơ 90 km hướng Bắc Nằm trải dọc bờ Bắc sông Tiền với chiều dài 120km, có diện tích tự nhiên 2.481,77 km2, chiếm khoảng 6% diện tích Đồng sơng Cửu Long, 8,1% diện tích Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Với vị trí thuận lợi, giá trị kinh tế đất đai Tiền Giang chịu tác động nhiều yếu tố khác Tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang” hướng dẫn TS.Trần Thanh Hùng thực nhằm đánh giá phương pháp định giá đất đai hàng loạt xác định định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở xây dựng bảng giá đất khách quan khoa học Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu chung - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang 2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định tiêu chí phân cấp mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cách khách quan khoa học - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt xây dựng mơ hình hồi quy theo phần mềm DTREG để đánh giá xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố ngoại tác tác động lên giá đất để giúp việc đề xuất giải pháp góp phần xây dựng bảng giá đất cho thành phố Mỹ Tho – tỉnh Tiền Giang đạt kết cao xác Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: - Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ...MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU ... Long QL : Quốc lộ ĐT : Đường tuyến vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Vấn đề nghiên cứu Hòa nhịp với tinh thần hội nhập, với tiến khoa học công nghệ, kỹ thuật định... hợp Phương pháp phân tích hồi quy ứng dụng phần mềm DTREG Kết cấu đề tài Đề tài gồm có: Phần mở đầu : Tác giả nêu lý chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, kết cấu đề