Untitled LUAT DAT DAI luan van tiểu luận (Trường Đại học Ngoại ngữ Đại học Quốc gia Hà Nội) StuDocu is not sponsored or endorsed by any college or university ( lOMoARcPSD|18635327 ) ( Downloaded by Hà.
lOMoARcPSD|18635327 LUAT DAT DAI - luan van tiểu luận (Trường Đại học Ngoại ngữ- Đại học Quốc gia Hà Nội) Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún lOMoARcPSD|18635327 StuDocu is not sponsored or endorsed by any college or university Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TIỂU LUẬN LUẬT ĐẤT ĐAI HỌC VIÊN: MSSV: EMAIL: ĐỀ TÀI: PHƯƠNG THỨC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún LỜI MỞ ĐẦU Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu tồn dân, nhà nước giữ vai trị người đại diện tồn dân sở hũu đất đai thống việc quản lý đất đai Với vai trị trách nhiệm nhà nước khơng ngừng quan tâm đến việc gìn giữ , bảo vệ phát huy tính bền vững nguồn tài nguyên quí giá Nhà nước giao quyền sử dụng đất đai cho tổ chức cá nhân cụ thể phạm vi phù hợp với định hướng phát triển đất nước Trên tảng đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước giữ vai trị người đại diện chủ sở hữu thể tách bạch quyền sở hữu quyền sử dụng đất Nhà nước vừa đại diện chủ sở hữu vừa người quản lý hành đất đâi, điều tiết giám sát trình hợp tác giữ người có quyền sử dụng đất với Trong tất quan hệ đất đai việc góp vốn quyền sử dụng đất nhiều người quan tâm phù hợp với nhiều doanh nghiệp đặc biệt Doanh nghiệp có nhu cầu đất đai số lương lớn Trong khuôn khổ tiểu luận hết môn nghiên cứu Luật Đất Đai em xin trình bày số quan điểm việc góp vốn quyền sử dụng đất nhằm giúp doanh nghiệp nhà đầu tư hiểu rõ loại hình góp vốn thủ tục vướng mắc xảy Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún PHẦN NHỮNG ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Chủ thể quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất a) Người có quyền sử dụng đất mang góp vốn Trước tiên người có quyền sử dụng đất mang góp vốn phải người góp vốn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước cấp đất mang góp vốn trừ số trường hợp thuộc khoản điều 186 luật đất đai 2013 trường hợp tất người nhận thừa kế quyền sử dụng đất người nước ngồi khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Thửa đất mang góp vốn khơng nằm tình trạng bị tranh chấp; Quyền sử dụng đất mang góp vốn khơng bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án; Quyền sử dụng đất mang góp vốn phải cịn thời hạn sử dụng Chủ thể tham gia giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân đầy đủ tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện theo quy định Khoản Điều 177 Bộ luật Dân năm 2015 Căn Pháp lý Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 b) Người nhận góp vốn quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng điều kiện như: Người nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải qua nhà nước có thẩm quyền chấp nhận văn việc nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực dự án Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún Góp vốn quyền sử dụng đất phần diện tích mang góp vốn phải có mục đích sử dụng phù hợp với tình hình qui hoạch chung kế hoạch sử dụng đất chung cấp quan có thẩm quyền phê duyệt Khi nhận góp vốn quyền sử dụng đất mà đất thuộc diện đất chuyên trồng lúa nước nhà nước giao cho thuê mục đích sử dụng phi nơng nghiệp phải nộp khoản tiền để chuyển mục đích nhằm để nhà nước bổ sung diện tích đất trồng lúa bị theo qui định pháp luật 1.2 Quyền sử dụng đất mang góp vốn Việc góp vốn quyền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc: Quyền sử dụng đất mang góp vốn phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu vực ủy ban huyện công bố phê duyệt năm Chủ đầu tư nhận góp vốn quyền sử dụng đất với phương thức phải chuyển mục đích sử dụng đất việc nhận vốn góp thực sau cấp có thẩm quyền cho phép văn việc chuyển mục đích sử dụng đất mang góp vốn thời hạn sử dụng đất phải điều chỉnh bổ sung cho phù hợp với nhu cầu sử dụng nhằm mục đích sử dụng doanh nghiệp Nếu việc góp vốn quyền sử dụng đất mà có phần diện tích có tài sản gắn liền đất mà phần diện tích khơng có góp vốn quyền sử dụng đất lúc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để mua lại phần tài sản gắn liền đất, sau nhà nước thực việc thu hồi lai đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với cơng sử dụng sau cho chủ đầu tư thuê lại đất để thực dự án, người bán tài sản phải thể rõ thiện chí tự nguyên chấp nhận cho nhà nước thu hồi đất có tài sản gắn liền đất với giá thỏa thuận Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún PHẦN THỦ TỤC, CÁCH THỨC GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Trình tự thủ tục a) Chuẩn bị nộp hồ sơ thực thủ tục góp vốn quyền sử dụng (QSD) đất Người thực việc góp vốn quyền sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ nộp quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể Ủy ban nhân dân cấp huyện – văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh VP đăng ký đất đai trực thuộc sở TNMT quy định Khoản Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính, hồ sơ bao gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu qui định + Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất + Văn thông báo quan nhà nước có thẩm quyền thể đồng ý việc góp vốn quyền sử dụng đất đất cụ thể + Bản trích lục đồ địa đất mang góp vốn + Các giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền có giấy tờ liên quan có cơng chứng b) Thẩm định hồ sơ góp vốn quyền sử dụng đất Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ tiếp nhận gửi thông báo đến quan quản lý thuế để xác định nghĩa vụ khoản thuế, lệ phí cần phải thực theo qui định, cập nhật biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định Bộ Tài nguyên môi trường c) Thông báo trả kết Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún Sau văn phòng đăng ký đất đai cập nhận biến động lwn Giấy chứng nhận se thơng báo trả kết vòng 10 ngày kể từ nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ 2.2 Hình thức góp vốn quyền sử dụng đất _ Góp vốn quyền sử dụng đất hình thức hợp tác kinh doanh, theo người góp vốn quyền sử dụng đất đem quyền sử dụng đất góp vốn hình thức hợp tác kinh doanh, Bằng hình thức bên nhận góp vốn khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói cách khác không thay đổi chủ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi thời hạn góp vốn hết việc góp vốn chấm dứt theo thỏa thuận giữ bên góp vốn QSD đất tiếp tục sử dụng đất khoảng thời gian cịn lại _ Góp vốn quyền sử dụng đất để thành lập pháp nhân sản xuất kinh doanh với pháp nhân thành lập trước Với trường hợp quyền sử dụng đất chuyển từ người góp vốn sang người nhận góp vốn lúc pháp nhân nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất sau hoàn tất thủ tục chuyển QSD đất, thành viên thực góp vốn phải đén quan có thẩm quyền làm thủ tục để chuyển QSD cho cơng ty Việc chuyển QSD trường hợp miễn thuế trước bạ 2.3 Góp vốn QSD đất nhằm vào mục đích sử dụng đất vào việc sản xuất kinh doanh Góp vốn QSD đất nhằm vào mục đích sử dụng đất vào việc sản xuất kinh doanh phải đẩm bảo nguyên sau đây: _ Quyền sử dụng đất mang góp vốn phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan nhà nước cs thẩm quyền phê duyệt cơng bố _ Trong khu vực khơng cịn quỹ đất để sử dụng cho việc sản xuất kinh doanh theo chủ trương chung vào lĩnh vực khuyến khích đầu tư _ Trường hợp QSD đất thực dự án việc góp vốn quyền sử dụng đất mà có phần diện tích có tài sản gắn liền đất mà phần diện Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún tích khơng có góp vốn QSD đất chủ đầu tư thỏa thuận để mua lại phần tài sarngawsn liền đất sau nhà nước thực thu hồi phần đất chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp cho bên chủ đầu tư thuê lại đẻ chủ đầu tư thực dự án duyệt 2.4 Cách thức góp vốn quyền sử dụng đất Đối với việc góp vốn quyền sử dụng đất theo luật Doanh nghiệp tài sản quyền sử dụng đất phải định giá qui đổi tiền đồng, việc định giá thực chuyên gia định giad phải thông qua hội đồng thành viên, hội đồng cổ đông cổ đong sáng lập Cụ thể: _ Tài sản quyền sử dụng đất góp vốn thành lập doanh nghiệp phải tổ chức chuyên nghiệp thẩm định giá trị thống thành viên hay cổ Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá giá trị tài sản góp vốn phải đa số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận Nếu tài sản góp vốn định giá thẩm định chênh lệch cao so với giá thời điểm góp vốn cổ đơng sáng lập phải góp thêm số tiền số chênh lệch thiệt hại cố ý đinh giá sai phải liên đới trách nhiệm _ Tài sản quyền sử dụng đất góp vốn trình hoạt động doanh nghiệp chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị người góp vốn thỏa thuận định giá mời tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thông qua trí cao thành viên Nếu tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá giá trị tài sản quyền sử dụng đất góp vốn phải người góp vốn doanh nghiệp thống địng ý Nếu có chênh lệch cao cổ đơng sáng lập phải thống góp thêm phần chênh lêch thiệt hại cố ý đinh giá sai phải liên đới chịu trách nhiệm Việc góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún PHẦN XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHẤM DỨT VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi tài sản quyền sử dụng đất đem góp vốn sau , lý mà việc góp vốn chấm dứt truosc thời hạn hạc thời hạn hay lý đặc biệt phải có hướng xử lý tài sản sau chấm dứt việc góp vốn, tùy theo trường hợp mà có hướng xử lý khác cho phù hợp với qui định pháp luật Trong trường hợp hết thời hạn góp vốn theo thỏa thuận giữ bên kết thúc trước hạn mà có thống bên nhận góp vốn bên góp vốn bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng thời gian cịn lại Nếu bên góp vốn quyền sử dụng đất hồn thành thủ tục góp vốn mà sau bên nhận góp vốn làm thủ tục đăng ký chuển mục địch sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu sử dụng hết thời hạn góp vốn hai bên bàn bạc thỏa thuận quyền lợi bên theo qui định pháp luật Nếu trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà bên góp vốn bên nhận góp vốn quyền sử dụng đất khơng có nhu cầu sử dụng đất tiếp tục nhà nước thu hồi đất Nếu trường hợp thời hạn sử dụng đất hết mà bên góp vốn khơng có nhu cầu sử dụng mà bên nhân góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhà nước thu hồi lại tiếp tục cho bên nhận góp vốn thuê quyền sử dụng đất Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún Nếu bên vi phạm luật đất đai quyền sử dụng đất góp vốn hai bên chấm dứt việc góp vốn nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất QSD đất xử lý theo định tuyên bố phá sản Tòa án nhân dân bên tham gia trình góp vốn tuyên bố phá sản Người nhận QSD đất tài sản gắn liền với đất theo phán Tịa án tiếp tục sử dụng thời hạn cịn lại với mục địch cơng nhận, Nhà nước thu hồi QSD đất khơng có người đứng nhận QSD đất đem góp vốn thuwd kế hợp pháp theo luật định cá nhân đứng góp vốn chết Trường hợp cá nhân tham gia góp vốn bị tuyên bố tích hay lực hành vi dân thid giải theo qui định luật dân Việc xử lý theo thỏa thuận bên cho phù hợp với quy định Luật Đất Đai quy định pháp luật dân sự, doanh nghiệp có liên quan doanh nghiệp liên doanh giải thể tổ chức góp vốn giải thể PHẦN TÌNH HUỐNG VỀ VIỆC GĨP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT VÀI KIẾN NGHỊ Theo khoản Điều 730 BLDS, bên góp vốn để lại thừa kế phần vốn góp trị giá quyền sử dụng đất Việc áp dụng quy định góp vốn khơng chuyển quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc Trong trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà khơng chuyển quyền sử dụng đất di sản thừa kế bao gồm phần vốn góp quyền sử dụng đất sau hết thời hạn góp vốn Một trường hợp cụ thể năm 2015, ơng A góp vốn quyền sử dụng đất thời hạn 20 năm quyền sử dụng định giá năm tỷ đồng đẻ thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn X với ông B hai năm sau ông a qua đời, Onng A có di chúc đẻ lại cho Bà c kế thừa phần vốn góp ơng công Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún ty Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún X, Trong trường hợp ơng A góp vốn với hình thức khơng chuyền quyền sử dụng đất hết thời hạn góp vốn quyền sử dụng đất phân chia theo pháp luật người thừa kế hợp pháp cò Bà C thừa kế theo di chúc phần vốn góp cơng ty Qua trường hợp dẫn đến tình trạng thừa kế muốn rút tài sản ông A khỏi công ty để chia di sản cịn bà C muốn giữ lại để hưởng lợi tức từ phần góp vốn Vấn đề đặt Bà C có tiếp tục với tư cách đại diện góp vốn theo di chúc hay không thừa kế khác có quyền yêu cầu rút tài sản góp vốn để chia di sản quyền sử dụng đất hay khơng Như thấy số vướn mắc vài trường hợp xảy thực góp vốn QSD đất mà khơng chuyển QSD đất cho bên nhận góp vốn bên nhận góp vốn bên góp vốn khơng rõ ràng việc định đoạt, quản lý sử dụng giá trị quyền sử dụng đất đem góp vốn Đối với bên nhận góp vốn QSD đất sau hồn thành việc nhận góp vốn khơng thể dùng tài sản cầm cố chấp hay mua bán trao đổi đẻ có tài sản tốt mà có quyền quản lý sử dụng Trân trọng cảm ơn./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất Đai 2013 Luật Doanh Nghiệp 2014 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún Về phiếu chuyển số 21 phịng KTCL phần Quy trình thực cơng tác Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình có ý kiến sau: 1/ Đề xuất kết hợp thêm Lập Quy trình đầu tư xây dựng cơng trình khẩn cấp vốn đầu tư cơng 2/ Tại Mục lưu trữ hồ sơ dự án cần quy định cụ thể thành phần, hình thức, số lượng,nơi lưu trữ,… Downloaded by Hà N?i Hoa gi?y nhún ... nhận góp vốn bên nhận góp vốn bên góp vốn không rõ ràng việc định đoạt, quản lý sử dụng giá trị quyền sử dụng đất đem góp vốn Đối với bên nhận góp vốn QSD đất sau hồn thành việc nhận góp vốn khơng... thống bên nhận góp vốn bên góp vốn bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng thời gian cịn lại Nếu bên góp vốn quyền sử dụng đất hồn thành thủ tục góp vốn mà sau bên nhận góp vốn làm thủ tục... hợp lệ 2.2 Hình thức góp vốn quyền sử dụng đất _ Góp vốn quyền sử dụng đất hình thức hợp tác kinh doanh, theo người góp vốn quyền sử dụng đất đem quyền sử dụng đất góp vốn hình thức hợp tác kinh