Sể tay pháp luật bất động sản và các thủ tục pháp lý có liên quan đến nhà, đất

N G U Y Ễ N PHƯƠNG (Hệ thống) SỔ TAY PHÁP LUẬT bất Động sả n V _ VÀ CÁC THU TỤC PHÁP IÝ NGUYỄN PHƯƠNG (Hệ thống) sể Tay Pháp Luật Bất Động sản Và Các Thủ Tục Pháp Lý Có Liên Quan Đến Nhà, Đất TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUY NHƠN THƯ VtỆN WP NHÀ XUẤT BẢN LAO ĐỘNG LỜI NĨI ĐẦU Nhằm góp phần phổ biến kiến thức pháp luật bất động sản, nhà ở, đất đai, qua nâng cao kiến thức, hiểu biết cho nhân, doanh nghiệp để thực thi sách, pháp luật giao dịch, mơi giới, đầu tư kinh doanh bất động sản, Trung tâm Pháp luật Sài Gòn Hà Nội phối hợp với Nhà xuất Lao Động xuất phát hành sách: SỔ TAY PHÁP LUẬT BÁT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ CÓ LIÊN QUAN ĐÉN NHÀ, ĐÁT Nội dung sách gồm phần chỉnh sau: Phần thứ NHỮNG VẤN ĐÊ c BẢN VÊ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẮT ĐỘNG SẢN Phần thứ hai THỦ TỤC TRONG GIAO DỊCH BẮT ĐỘNG SẢN Phần thứ ba LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phần thứ tư LUẬT NHÀ Ở VÀ VẨN BẨN HƯỞNG DẪN THI HÀNH Phần thứ năm LUẬT ĐẤT ĐAI Trong Phân thứ sách - Những vẩn đề vê hoạt động kinh doanh băt động sản, cỏ sử dụng tư lỉệu từ số nguồn (internet, tạp chí ), tác giả khác chưa liên hệ trực tiếp để xin phép, thắc mắc nội dung hay chê độ quyền xin liên hệ địa chi: 141/20 Tổ 19, KP 3B, p Thạnh Lộc, Q 12, TP HCM hòm thư điện tử: vuthuphuong09@gmaiỉ com Rất mong nhận lượng thứ chia sẻ tác giả Xin cám ơn! Quyển sách trình hệ thống khó tránh khỏi thiếu sót, kỉnh mong độc giả góp ý, để lần tái sau hoàn thiện Trân trọng giới thiệu bdh 'đọc 'fTRƯNG TÂM PHÁP LUẬT SÀI GÒN HÀ NỘI Phần thứ NHỮNG VẤN ĐÈ c BẢN VỆ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN _ • _ • _• _ I TỎNG QUAN VẺ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐIÈU KIỆN CÀN ĐẺ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động kinh doanh bất động sản điều kiện cần để kinh doanh bất động sản Hoạt động kỉnh doanh bất động sản Tại Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động đầu tư vốn để thực hoạt động sau: - Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; - Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; - Thực dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bất động sản kinh doanh Kinh doanh bất động sân việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Vậy theo quy định có liên quan đến lĩnh vực túi dụng bât động sản kinh doanh gì? Theo quy định Khoản 13 Điều Thông tư 41/2016/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) quy định tỷ lệ an toàn vốn ngân hàng, chi nhảnh ngân hàng nước Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành bất động sản kinh doanh bất động sản đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua để bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Điều kiện kinh doanh bất động sản Bât động sản loại tài sản có giá trị lớn nên việc kinh doanh, mua bán dê đem lại rủi ro lớn cho bên bán bên mua nên hoạt động kinh doanh bất động sản pháp luật quy định yêu cầu chặt chẽ Hoạt động kinh doanh bat động sản quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: "Kinh doanh bất động sản việc đầu tư von đê thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thui., cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi" Tùy theo loại bất động sản mà hoạt động kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện cụ thể mà pháp luật quy định Trước hết điều kiện chung cá nhân, tổ chức muốn hoạt động kinh doanh bất động sản phải ứiành lập doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện vốn pháp đinh theo quy đinh Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP: Điều Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bẩt động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bẩt động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp sau: ạ) Tổ chức, hộ gia đình, nhân bản, chụyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qtỉy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều Nghị định này; b) Tổ chức, nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định Khoản Điều phải chịu trách nhiệm tỉnh trung thực, ciỉính xác cua so vơn pháp định Như muốn hoạt động kinh doanh bất động sản trước hết phải thành lập doanh nghiệp với số vốn pháp định 20 tỷ Loại hình doanh nghiệp thành lập: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, hợp tác xã, Bên cạnh đó, doanh nghiệp thành lập cần phải đáp ứng điều kiện cần số vốn 20 tỷ đồng Quy định để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp có hiệu quả, khả chịu rủi ro kinh doanh Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản không cần phải thành lập doanh nghiệp hoạt động theo quy mô nhỏ, không thường xuyên hay kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản Mặc dù vậy, hoạt động kinh doanh phải thực thủ tục kê khai thuế theo quy định pháp luật Ngoài ra, tùy theo loại hình bất động sán đưa vào kinh doanh mà doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện cụ thể + Kỉnh doanh bất động sản có sẵn Bất động sản có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng phải đáp ứng điều kiện quy định Điều Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: ỉ Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Cỏ đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giẩy chứng nhận quyền sử dụng đẩt Đổi VỚI nhà, cơng trình xây dựng có sẵn ừ'ong dự án đầu tư kỉnh doanh bẩt động sàn chi cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải cỏ đủ điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Không cỏ tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đẩt không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất + Kinh doanh bất động sản hình thành tng lai Bất động sản hình thành tưcmg lai nhà, cơng ừình xây dựng hình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Doanh nghiệp có thê thực bán, cho thuê cho thuê mua Để đưa vào kinh doanh, bất động sản phải đáp ứng điêu kiện quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kể vẽ thỉ công câp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đổi với trường hợp phải cỏ Giây phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiên độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích đê hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đỏ Trước khỉ bản, cho' thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đâu tư phải có văn thông bảo cho quan quản lý nhà cấp tinh việc nhà đủ điêu kiện bản, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà câp tinh cỏ trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điêu kiện bản, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý + Kỉnh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bât động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bât động sản - Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bât động sản phải có nhât 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất đông sản (Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014) - Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản không cần phải đáp ứng thêm điều kiện khác - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Hoạt động kinh doanh phải đảp ứng điều kiện quy định Điều 69 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản người quản lý, điều hành bắt buộc phải có loại chứng - Dịch vụ quản lý bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 75 Luật Kinh doanh Bât động sản 2014 Theo đó, doanh nghiệp hoạt động không cân điêu kiện riêng đôi với trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có đủ điêu kiện theo quy định pháp luật nhà Đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc điểm tương tự đặc điểm đầu tư phát triển, đậc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn nằm khê đọng suốt trình thực đầu tư, thời gian để tiến hành công đầu tư thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biển động rủi ro xảy ra, Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cịn có đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch quy hoạch phát triển Nhà nước địa phương địa lý hạ tầng sở, đồng kiến trúc đảm bảo chất lượng cơng trình + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo khơng phụ thuộc vào sách quản lý đầu tư Nhà nước mà phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán người dân + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mans yếu tố bất thuận lợi như: phải cần khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính khoản thấp), chi phí quản lý chi phí mua bán giao dịch cao YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Để nhận định chỉnh xác “giá trị bất động sản” cần xem xét đánh giá nhiều yếu tố khác Ngoài quan hệ cung - cầu thị trường xem chủ chốt cịn yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, trị pháp lý, trực tiếp định giá sản phẩm bất động sản Các yếu tố cốt lõi ảnh hirỏưg đến bất động sản 1.1 Yếu tổ tự nhiên Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, mơi trường thiên nhiên Thứ - vị trí bất động sản: Là yếu tố đứng tốp đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Khả sinh lời yểu tố vị trí bất động sản mang lại giá trị bất động sản tương ứng nhiêu (vị trì sinh lời cao giá ữị bất động sản lớn) Nhìn chung vị trí định nghĩa chia làm loại: vị trì tương đối vị trí tuyệt đối Cà loại vị trí có vai trị vô quan trọng việc định giá bất động sản - VỊ trí tương đối: Những bất động sản nằm trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay vùng có giá trị lớn bât động sản loại nằm vùng ven hưng tâm - Vị trí tuyệt đối: Những bất động sản nằm ngã hay ngã đường giao thông, hực lộ giao thơng lớn có giá tộ cao bất động sản nằm vị trí khác Bạn sở hữu mảnh đất có vị trí tương - tuyệt đối, nằm trung tâm ngã 3, ngã ti ên trục lộ giao thơng lớn giá tộ bất động sản định giá cao Thứ hai - kích thước, diện tích mảnh đất: Kích thước diện tích mảnh đất tối ưu mục đích sử dụng, thoả mãn nhu câu cụ thê đại đa số người mua Thơng thường mảnh đất diện tích vng văn, có mặt tiên lớn định giá cao Thử ba - địa hình bất động sản: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thâp so với bât đọng sản khac vung lân cận có ¿C động đến giá ủi bât động sản khu vực thấp - vùng nũng, thuòng hay bj ngập nuöc vàọ mùa mưa ha^ bị Mạng thủy triều bất động sân ven biền thi giá cùa bât động sản thấp, ngược lại giá bất động sản cao Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng địa hình bật mang giá trị cao: nơi thật cao hai nơi cực thấp (ở ven bien) Thứ tư - hình thức bất động sản (đối với bất động sản nhà cơng trình Nếu bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa khu vực giá trị cao moi nơi, Ịa p ương ac hình thức bất động sản khác Thứ năm - đặc điểm tren mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tinh chât thơ Với mục đích sử dụng yếu tố đặc diêm mặt đât, long đat se anh hương tơi mưc giá khác Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dich vụ t se ong can cluafI tâm đến chất đất (độ màu mỡ đất), điều ngược lại nêu mục đích sư ụng vao san xuat nông nghiệp Thứ sáu - tình trạng mơi trường: Mơi trường khu vực bất động sản tọa lạc ưong lanh hay bị ô nhiem, ỵen tinh hay on ao se góp phần ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Điều có thê nhận thâỵ de nhat o a a* sản nghỉ dưỡng, khách sạn nơi thành bụi bạm va mọt nơỊ len đảo lành tình ừạng mơi trường định nhiều vào việc định giá bat động sản Thứ bảy - tiện lợi rủi ro từ thiên nhiên: Các sản phẩm bất động sản nằm vùng có nguy gặp cố thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu ) giá trị thấp nhiêu so với bât động san vung an toàn thiên nhiên 1.2 Yếu tố kinh tế Thứ - khả mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hương quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập tự bât đọng san cang cao giá chuyển nhượng cao ngược lại- Điêu giông mọt manh đất bạn mua bán với giá tốt, sau người kế tiêp lại bán với giá tôt vạy gia san phâm bât động sản dó tăng lên Thứ hai - kiện kỉnh tế: Các kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước (FDI, FPI) làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản giá trị tăng theo Ke đến kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTC), ASEAN, tể để phần dự đoán nhịp độ thị trường 1.3 - Yếu tố thị trường Thứ - tỉnh hữu dụng bất động sản: Giá ừị sử dụng khai thác thực tế giá trị sử dụng tiêm ân sản phâm bât động sản Điều nói lên mức độ thỏa mãn người sử dụng sản phâm bât động sân mức giá bất đọng sản đỏ cao hay thấp tăng hay giảm theo nhịp độ cua tm trương, so gura cac 1ỌỊỊ1 b t đỌng saọ VỚI nhũ câu sú dụng b ấ t động sán cSn h ộ tăng cao thi cầu b â t dộng sản đất giảm xuống ngược lại 1.4 - Yểu tổ pháp ¡ỷ Thứ - tình trạng pháp ỉý bất động sản: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, mảnh đất giúp bất động sản dễ khoản minh bạch cho hoạt đọng mua an Thứ hai -quy định xây dựng gắn với bât động sản: Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khac gan VƠI bat động sản: tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chap quy en sư ụns a đất, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà khu vực la quy hoạc nghiệp không tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không phep xay a VƠI mục đích ở, ) Các yếu tố cận kề bên ảnh hưởng đến bat động san 2.1 Yếu tố chỉnh trị pháp ỉỷ Những sách tổ chức, xây dựng phát triển quyen tưng khu vực se co ạn hường đến thị trường bất động sản Các sách đâu tư, quy hoạch, phan vung p at tnen khu vực khiến giá trị bất động sản vùng có định giá khac biẹt VƠI Thứ - sách có tác động giản tiêp: Sự khuyến khích đầu tư bên vào địa phương thúc kinh tê, keo theo phat tnen nhu cầu bất động sản tăng cao làm giá ưị bất động sản tăng nhanh Thứ hai - sách tác động trực tiêp: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ phơ mua nha phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đât, cho thuê đât Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bât động sản Các sách thuế Nhà nước bất động sản 10 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường họp quy định khoản Điều 186 trường họp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có hanh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189,190,191,192,193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bàng quyền sử dụng đất phải đãng ký quan đăng lý đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đãng ký vào sổ địa Điều 189 Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền vối đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất năm Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bán tài sản gắn liền với đất thuê Nhà nước có đủ điêu kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền vói đất thuê phải bảo đảm điều kiện sau đây: a) Có lực tài để thực dự án đầu tư; b) Có ngành nghề kinh doanh phù họp với dự án đàu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai ữường họp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án trước Người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất thời hạn sử dụng đất lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất mục đích xác định dự án Đổi với trường hợp thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thực theo quy định Điều 194 Luật Điều 190 Điều kiện chuyển đỗi quyền sử dụng đất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị ữấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyên đôi quyên sử dụng đât lệ phí trước bạ Điều 191 Trường họp không đưọc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 386 , _ , „v„6 WX15 uaii tu, CUSU ion giao, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ừồng lúa, đát rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chun mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kể hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt ' ỗia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân khơng nhân chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đât ở, đât nông nghiệp ừong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hôi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khơng sinh sỗiìii ICCIIV khe vực cìvvc vkịvvhộ rừng đặc dụng Điều 192 Trng họp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Hộ gia đình, cá nhân sinh sóng xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điêu kiện chuyển khỏi phân khu thỉ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết họp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sơng trongphân khu Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đát ở, đất sản xuất nông nghiệp khu vực rừng phịng hộ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sinh sóng khu vực rừng phịng hộ Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có định giao đất theo quy định Chính phủ Điều 193 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận góp vón, thuê quyền sư dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có đủ điều kiện sau đây: c ' ăn chấp íhuận quan nhà nước có thâm qun đơi với tơ chức kinh tế nhân chuvên nhưcmg, «M» ¿ p vốn, quyền sử dụng đá nơng nghiệp dể tì,ực dự t e r 'h dung diện tích đất nhận chuyên nhượng, nhận góp vơn, th Mục đícn uụ & « ‘ hoach, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước quyền sử dụng đất phải phù họp VƠI q y có thẩm quyền phê duyẹt; ^ Đối với đất chuyên troi g134 nước phái thực theo quy định khoản Điều 134 Luật , hưoue quyền sủ dụng đắt thục dụ án đầu Điều 194 Điều kiện chuyên nnuv» ^ d|mg kểt cấu hạ tầng để chuyển nhuọng (u xây dựng ldnh doanh nhà ô; dụ án cho thuê 387 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà thực theo quy định sau đây: a) ủ y ban nhân dân cấp tỉnh vào quy định cùa Chính phủ điều kiện loại đô thị phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ sau hồn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa vụ tài đất đai; b) Đổi với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực dự án đầu tư theo tiên độ phê duyệt Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải đảp ứng điều kiện sau đây: a) Có đủ điều kiện quy định khoản Điều 188 Luật này; b) Dự án phải xây dựng xong cơng ữình hạ tằng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt Chính phủ quy định chi tiết Điều Chương XII THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VÈ ĐẤT ĐAI Điều 195 Các thủ tục hành đất đai Các thủ tục hành đất đai bao gồm: a) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đẩt, chuyển mục đích sử dụng đất; b) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; c) Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chửng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng; d) Thủ tục thực quyền người sử dụng đất; đ) Thủ tục cưỡng chế thực định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành định thu hồi đất; e) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải tranh chấp đất đai quan hành chính; g) Thủ tục xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Chỉnh phủ quy định chi tiết Điều Điều 196 Công khai thủ tục hành đất đai Nội dung cơng khai thủ tục hành đất đai bao gồm: a) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ trả kết quả; b) Thời gian giải thủ tục hành chính; c) ' hành phần hồ sơ thủ tục hành chính; d) Quy trình trách nhiệm giải loại thủ tục hành chính; 388 đ) Nghĩa vụ tài chính, phí lệ phí phải nộp thủ tục hành Việc cơng khai nội dung quy định khoản Điều thực hỉnh thức niêm yêt thường xuyên trụ sở quan tiếp nhận hồ sơ ừả kết quả; đăng ữên trang thông tin điện tử sở liệu quốc gia thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử ủ y ban nhân dân cấp tỉnh, ủ y ban nhân dân cấp huyện Điều 197 Thục thủ tục hành đất đai Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp ữong đạo, hướng dẫn, kiêm tra việc thực thủ tục hành đất đai, bảo đảm thống thủ tục hành đất đai với thủ tục hành khác có liên quan ủ y ban nhân dân cấp có ưách nhiệm đạo, hướng dẫn, kiểm fra tổ chức thực thủ tục hành địa phương; quy định việc phối họp quan có liên quan địa phương để giải thủ tục hành đất đai thủ tục hành khác có liên quan Cơ quan có thẩm quyền giải thủ tục hành đất đai phải thực ừình tự, thủ tục theo quy định Người sử dụng đất người khác có liên quan có trách nhiệm thục dầy dũ trình tự, thủ tục hành đất đai nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Chương XIII GIÁM SÁT, THANH TRA, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIÉU NẠI, TÓ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VẺ ĐẤT ĐAI àjụel Cĩ4ì\fSÁT, TírtiỒỈ VÁ Ỗ Á m o ỉÁ VĨỆCỌỪẢNIÝ, SỨÙỢAỉCũ A TÒ Ạ Ỉ Điều 198 Giám sát Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức thành viên Mặt trận việc quản lý sử dụng đất đai Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp thực quyền giám sát quản lý sử dụng đất đai theo quy định Hiến pháp Luật Hoạt động giám sát Quốc hội, Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân ủy ban nhân dân Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức thành viên Mặt trận thực quyền giám sát quản lý sử dụng đất đai theo quy định Hiến pháp, Luật Mặt trận Tổ quốc Việt Nam quy định khác pháp luật có liên quan Điều 199 Giám sát cơng dân đối vói việc quản lý, sử dụng đất đai Cơng dân có quyền tự thơng qua tổ chức đại diện thực quyền giám sát phản ánh sai phạm quản lý sử dụng đất đai Việc giám sát phản ánh phải bảo đảm khách quan, trung thực, pháp luật; không đươc lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không quy định pháp luật, làm trật tự xã hội; chịu trách nhiệm trước pháp luật vê tính xác thơng tin phản ánh Nội dung giám sát công dân quản lý sử dụng đất đai: a) Việc lập, điều chỉnh, công bố, thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b) Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sir dụng đất; 389 c) Việc thu hôi đât, bôi thường, hỗ trợ tái định cư' X d)uỴiẹC ^ f at ^a*’ ta* S3p ê ap liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất* đ) Việc thu, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai; đinh giá đat; ^ Viẹc thực hiẹn cac thu tục hanh liên quan đến quyền nghĩa vụ người sử Hình thức giám sát công dân quản lý sử dụng đất đai: a) Trực tiếp thực quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đén quan, người có thấm quyền giải quyết* k) nsh| dên tô chức đại diện pháp luật công nhận để tổ chức thực việc giám sát ■ Trach nhiẹm cua quan nhà nước có thâm quyền nhận ý kiến công dân tô chức đại diện cho người dân: a) Kiem tra, xử lý, trả lời băng văn theo thẳm quyền* k) Chuỵen đơn đên quan nhà nước có thẩm quyền để giải ừong trường hơp không thuộc thẩm quyền; e F c) Thong báo kêt cho tổ chức, cá nhân phản ánh Điều 200 Hệ thống theo dõi đánh giá quản lý sử dụng đất đai } r' ^ thọng theo dõi đánh giá quản lý sử dụng đất đai sử dụng để ,, , ^lanh pháp luật vê đât đai, hiệu quản lý sử dụng đất đai, tác động c in ^sac , p ap luạt ve đât đai đên kinh tê - xã hội môi ữường ừên phạm vi nước , , „\ ^ thong theo dõi đánh giá quản lý sử dụng đất đai xây dựng dựa ẹ t 0njf thông tin đât đai việc thu thập thơng tin khác tư q trình thi hành pháp luật vê đât đai phạm vi nước bao gồm: AAẦ^ Thong tm vê quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thống kê, kiểm kê đất đai; giá đất ue a ’ ?iao at’ ch° thuê đât, thu hôi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy , sư dụng đât, quyên sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; việc thực niẹn cac ự an âu tư có sử dụng đất; việc chấp hành pháp luật đất đai; kiểm tra, tlỉanli tra xử lý vi phạm đất đai quan hành chính; b) Thơng tin giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai; | in qua trình giám sát việc thực thi pháp luật đất đai Quốc hội Hội x°n^ , , 311 c^c caP’ Mặt trận Tô quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận; to chức khác có liên quan người dân* - AA Tlhưng thong tin cân thiêt phải thu nhận giải pháp cơng nghê gồm chụp ảnh ™ f ! t,u tul ’ may kay va cac phương tiện bay khác; điều tra thưc đia phương tiện kỹ thuật khác; X 390 đ) Những thông tin cần thiết từ liệu điều ưa xã hội học quản lý dụng đât đai thực từ hoạt động nghiên cứu, điều tra, khảo sát khác thực điêu tra xã hội học bổ sung cần thiết Cơ quan tài nguyên mơi trường có trách nhiệm quản lý hệ thống theo dổi đánh gia; to chức thực đánh giá việc thực thi pháp luật, hiệu quản lý sử dụng đất đai, tác động sách, pháp luật đất đai đến kinh tế - xã hội môi trường phạm vi nước địa phương; kết đánh giá gửi định kỳ đến Chính phủ, Quốc hội Cơ quan nhà nước lưu giữ thông tin quy định khoản Điều có trách nhiệm cung câp đủ, xác, kịp thời thông tin cho quan quản lý hệ thông theo dõi đánh giá Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm cập nhật thông tin hệ thống theo dõi, đánh giá vào hệ thống thông tin đất đai Hệ thống theo dõi đánh giá quản lý sử dụng đất đai công khai đê tổ chức, cá nhân tìm hiểu thơng tin theo quy định pháp luật Chính phủ quy định chi tiết việc xây dựng vận hành hệ thống theo dõi vò đánh giá quản lý sử dụng đất đai Mục THANH TNẠ, GỉAỉ ỌỪYTT THẠNHCHÁT, HHĨÉỪNẠỈ, Tô CÁO M NỪI Ỷ v/ t h m t h t t ặ t vT ù a t õ a / Điều 201 Thanh tra chuyên ngành đất đai Thanh tra chuyên ngành đất đai hoạt động ưa cùa quan nhà nước có thâm quyền đoi với quan, tổ chưc, cá nhân ưong việc chấp hành pháp luật ve đất đai, quy định chuyên môn, kỹ thuật, quản lý thuộc lĩnh vực đât đai Bộ Tài nguyên Môi trường chịu ưách nhiệm đạo, tô chức thực fra chuyên ngành đất đai nước Cơ quan quản lý đắt dai địa phương chịu trách nhiệm tô chức thực tra chuyên ngành đất đai địa phương Nôi dung tra chuyên ngành đât đai bao gôm: a) Thánh tra việc cháp hành pháp hiệt đất đai cú ủy ban nhá" dí" cấp b Thanh tra việc cháp hành pháp luật dát đai cùa ngư« sứ dụng dât cùa tổ chức, cá „hân khác“ dìấp Mnh quy định chuyên mòn, nghiệp vụ lĩnh vực đất 391 Nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hòa giải giải tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải sở Tranh chấp đất đai mà bên hanh chấp không hịa giải gửi đơn đện ủ y ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hịa giải tranh châp đât đai địa phương mình; trình tổ chức thực phải phối hợp với Uy ban Mặt trận Tô quốc Việt Nam cấp xã tổ chức thành viên Mặt hận, tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ủ y ban nhân dân cấp xã thực thời hạn không 45 ngày, kể từ ngày nhận đơn yêu cầu giải tranh châp đât đai Việc hòa giải phải lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hịạ giải thành hịa giải không thành ủ y ban nhân dân cấp xã Biên hòa giải gưi đến bên tranh chấp, lưu ủ y ban nhân dân cấp xã nơi có đât tranh châp Đối với trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, người sử dụng đất ủ y ban nhân dân cấp xã gửi biên hòa giải đến Phịng Tài ngun Mơi trường đổi với trường hợp tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đông dân cư với nhau; gưi đến Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp khác Phịng Tài ngun Mơi trường, Sở Tài ngun Mơi trường trình ủ y ban nhân dân cấp định cơng nhận việc thay đổi ranh giói đất câp Giây chứng nhạn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 203 Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai hòa giải ủ y ban nhân dân cấp xã mà khơng thành giải qut sau: Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giây tờ quy định Điều 100 Luật va tranh chấp tài sản gắn liền với đât Tịa an nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyên theo quy định khoản Điều b) Khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật vê tô tụng dân sự; Trường hợp đương lựa chọn giải tranh chấp ủ y ban nhân dân cấp có thâm quyền việc giải tranh chấp đất đai thực sau: a) Trường hợp tranh chấp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư vợi Chu tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; không đồng ý với định giải quyêt thiICO quyền khiếu nại đến Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp tỉnh khởi kiện Tòa án nhân dan theo quy định pháp luật tố tụng hành chính; b) Trường hợp tranh chấp mà bên tranh chấp tổ chức, sở tôn giáo, người Viẹt Nam định cư nươc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chủ tịch Ưỵ ban an dân cấp tỉnh giải quyết; không đồng ý với định giải có qun khiêu nại en 392 BẲ ^ ê F ộxTàÌ ngun Mơi tr1« khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành chính; 4; Nê^ời có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai khoản Điều phải định giải tranh chấp Quyết định giải tranh chấp có hiệu lực thi hành phải bên tranh châp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp bên không chấp hành bị cưỡng chế thi hành Đieu 204 Giải khiếu nại, khiếu kiện đất đai Người sử dụng đất, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiêu nại, khỏi kiện định hành hành vi hành quản lý đất đai Trình tự, thủ tục giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành đất đai thực hiẹn theo quy định pháp luật vê khiêu nại Trình tự, thủ tục giải khiếu kiện quyêt định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật tố tụng hành Điều 205 Giải tố cáo đ ấ t đíì! Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật quản lý sử dụng dất đai Việc giải tó cáo vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đài thực theo quy định pháp luật tó cáo Điều 206 Xử lý đối vói ngirịi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Người có hành vi vi phạm pháp luật đát đai thi tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật Người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, việc bị xử lý theo quy định pháp luật phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước cho người bị thiệt hại Điều 207 Xử lý đối vói ngi có hành vi phạm pháp luật đất đai thi hành công vụ lĩnh vực đắt đai Người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thi hành cơng vụ tùy theo tnili chất mức đọ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật bị trụy cứu trách nhiệm hỉnh theo quy định cùa pháp luật đói với hành vi vi phạm sau đây: , a) Lơi dung chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định pháp luật giao đât, cho diuê đất, chuyên mục đích sư dụng đắt, thu hồi đát, bồi thường hỗ trợ tái định cư, chuyên quyên sT d r» đấMhực m quy hoạch ki ỉo Ị h sử dụng dát, x c # * nghra V,, tài vê đá t e ly h U ơđiach m định hành quân lý đât đai; b) TTiiếu trach nhiệm quán lý dể xày vi phạm pháp luịìt dật^da/hoặc Cli Mln khác gây tMệt hại đến tài nguyên dát đai, quyền nghĩa vu cùa ngu« sứ dung đâlt ,f v i I m « * va lảy ỹk/áacảng bố cơng khai thị^ vi phun, quy định trlnh w >tha£E S ^Chùth phú quy dịnh chi tiết Điều 39 * ẩl Điều 208 Trách nhiệm Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp việc phát hiện» ngăn chặn xử lý vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai địa phương Chủ tịch ủ y ban nhân dân cấp xã có bách nhiệm phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất bái phép, chuyển mục đích sử dụng đất bái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn xử lý kịp thời việc xây dựng công trinh đất lấn, chiếm, đât sử dụng khơng mục đích địa phương buộc người có hành vi vi phạm khơi phục lại tình bạng đất trước vi phạm Điều 209 Tiếp nhận xử lý trách nhiệm thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc quan quản lý đất đai cấp cơng chức địa cấp xã việc vi phạm trình tự thực thủ tục hành Tổ chức, cá nhân phát công chức, viên chức thuộc quan quản lý đất đai câp, cơng chức địa xã, phường, thị bấn vi phạm quy định bình tự, thủ tục, thời hạn đôi với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực quyên người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận có quyền gửi đơn kiến nghị đên người có thẩm quyền theo quy định sau đây: a) Đối với vi phạm cơng chức địa xã, phường, thị trấn gửi kiến nghị đến Chủ tịch Uy ban nhân dân cấp xã; b) Đôi với vi phạm công chức, viên chức thuộc quan quản lý đất đai cấp gửi kiên nghị đến thủ trường quan quản lý đất đai cấp đó; , c) Đơi với vi phạm thủ trưởng quan quản lý đất đai gửi kiến nghị đến Chủ tịch Uy ban nhân dân cấp Trong thời hạn không 30 ngày, kể từ ngày nhận đơn kiến nghị, Chủ tịch ủy ban nhân dân thủ trưởng quan quản lý đất đai quy định khoản Điều có trách nhiẹm xem xét, giải thơng báo cho người có kiến nghị biết Chương XIV ĐIÈU KHOẢN THI HÀNH[1] Đieu 210 Điều khoản chuyển tiếp 1• Người Nhà nước cho thuê đất bước ngày 01 tháng năm 2004 bả tiền thuê at cho thời gian thuê bả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất bả tien lại nhât 05 năm tổ chức kinh tế có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 uạt này; hộ gia đình, cá nhân có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 179 Luật Trường hợp nhà đầu tư Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất năm để đầu tư xay dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà cho thuê lại đât có kết cấu hạ tầng theo hình thức bả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trươc Luật có hiệu lực thi hành phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định ° !nh phủ; người thuê lại đất có quyền nghĩa vụ Nhà nước cho thuê đất trả tiền lân cho thời gian thuê sau chủ đầu tư nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước 394 - - “ u u u ụ u g u a i U1CU U1U1 I i n q u y định khoản Điêu 126 Luật Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày 15 thang 10 nam 20ỉ i đƠÌ với trường hợp hết,hạn và0 ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định Luật đât đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013 • Trương hợp họ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa cấp Giấy chứng nhận thời hạn sử dụng đất cap Giay chứng nhận tính từ ngày Luật có hiệu lực thi hành 5; Đối với đất Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế để tạo vốn xây dựng co sở hạ tầng theo dự án, đat có ngn gơc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trươc ngày 01 tháng năm 2004 tô chức kinh tê sử dụng mà không xác định thời hạn sử dụng đít thời hạn sử dụng đất thực theo quy định Chính phủ /■ -rvA• 1~ r • đất thuf,x Đối với trường họp giao đất, thuê r h , n ,z , quyền sử dụng đất trước ngày Luật co hiêu lưc Ả' đ ch sử dụng đat>cônê nhận thành nghĩa vu tài thời điểm tính ’c r ! arai ma ns ười sử dụng đât cha hon Chớnh ph "ô'ôãự tiờn s dng dỏt, tin thuê đấttheo quy đ ị^ Hộ gia đình, cá nhân Sử dụng diện tích đát * trước ngày Luật có hiệu lực thi hành thi nhả' u i non§ nêhiệp giao vượt hạn mức chuyến sang thuê đất tlieo quy định Luật Chính phủ quy định việc xử lý mơt «' x rầ A â t rtaì r n ■ Luật Đất đai số 13/2003/QHl Nghị au , trương hợp cụ thể sử dụng đất vi Ẳ ỉ ỉ 1,3ỉ Q”.ốc hội ; ề ;ké° f í * L í * " 21 năm đât làm muối hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kê tư y nãm’ rátnúòi thủy san Bãi bỏ Điều 57 Luật Hàng khơng dân d ngay,ỉfu^t có hiệu lực Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 ụng Việt Nani số 66/2006/Q1Ỉ11; Điều đai; Điều cùa Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bo sun*13 ^uạt^ f Ưvà Điều 121 cùa Luật Đất đầu tư xây dựng bản; Điều 264 Luật Tố tung hànhh '1 SÔđi^u ỉuậl hên quan đến trưng dụng đất Luật Trưng mua, trưng duz t i c “lh SƠ64/2010/ỌH12; quy đinh , _ , «yugtai sán sô 15/2008/OH1? Điều 212 Quy định chi tiết ^ hăjl,g 395 Chính phủ quy định chi tiết điều, khoản giao Luật./ XÁ C TH Ự C V Ă N BẢN HỢ P N H Ấ T C H Ủ N H IỆ M Nguyễn H ạn h Phúc I Ỉ I Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung sổ điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch có ban hành sau: “Căn Hiên pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Quôc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung sổ điều cỏ liên quan đến quy hoạch Luật Giao thông đường sổ 23/2008/QH12, Bộ luật Hàng hải Việt Nam sổ 95/2015/QH13, Luật Đường sắt ' S ổ 06/2017/QH14, Luật Giao thông đường thủy nội địa sổ 23/2004/QH11 sửa đổi, bổ sung sổ điều theo Luật số 48/2014/QH 13 Luật sổ 97/2015/QH 13, Luật Tài nguyên nước sô 17/2012/QHỈ sửa đổi, bổ sung số điều theo Luật sổ 08/2017/QH14, Luật Đất đai sổ 45/2013/QH13, Luật Bảo vệ môi trường sổ 55/2014/QHỈ3, Luật Khoảng sản sô 60/2010/QH12,Luật Khỉ tượng thủy văn số 90/2015/QH13, Luật Đa dạng sinh học sô 20/2008/QHỈ2, Luật Tài nguyên, môi trường biển hải đảo sổ 82/2015/QH 13, Luật Bảo vệ kiểm dịch thực vật số 41/2013/QH13, Luật Đê điều sổ 79/2006/QH11, Luật Thủyr lợi sô 08/2017/QH14, Luật Năng lượng nguyên tử sẻ 18/2008/QH12, Luật Đo lường sô 04/2011/QH13, Luật Tiêu chuẩn quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11, Luật Chất lượng sản phầm, hàng hóa sơ 05/2007/QH12, Luật An tồn thông tin mạng sổ 86/2015/QH 13, Luật Xuât sổ 19/2012/QH13, Luật Báo sổ 103/20Ỉ6/QH13, Luật Giảo dục quốc an ninh sô 30/2013/QH 13, Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kỉnh doanh doanh nghiệp sô 69/2014/QH13, Luật Thực hành tiết kiệm, chổng lãng phí sổ 44/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung sổ điều theo Luật sẻ 21/2017/QHỈ4, Luật Hải quan sổ 54/2014/QH13 sửa đôi, bô sung sổ điều theo Luật sổ 71/2014/QH13, Luật Chứng khoan sô 70/2006/QH1 ỉ sửa đổi, bổ sung sổ điêu theo Luật sô 62/201Ọ/QH12, Luật Điện ảnh sổ 62/2006/QH11 sửa đổi, bổ sung sổ điều theo Luật sô 31/2009/QH12, Luật Quảng cảo sổ 16/2012/QH13, Luật Xây dựng Hố 50/2014/QH13 sửa đôi, bô sung sổ điều theo Luật sổ 03/2016/QH 14, Luật Quy hoạch đô thị so 30/2009/QHỈ2 sửa đôi, bô sung sổ điều theo Luật sổ 77/2015/QH13, Luật Dâu năm 1993 sửa đôi, bô sung sổ điều theo Luật sổ 19/2000/QH10 Luật sô 10/2008/QH12, Bộ luật Lao động sổ 10/20Ỉ2/QH13 sửa đổi, bổ sung sổ điều theo Luật số 92/2015/QH13, Luật Bảo hiểm xã hội sổ 58/2014/QH13, Luật Bảo hiểm y tế' sô 25/2008/QH12 sửa đổi, bổ sung sổ điều theo Luật sổ 32/2013/QH13, Luật sô 46/2014/QH13 Luật sổ 97/2015/QH13, Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm số 03/2007/QH12, Luật Giám định tư pháp sổ Ỉ3/2012/QH13 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng sổ 59/2010/QH12.” 121 Cụm từ “cấp quốc gia” thay từ “quốc gia” theo quy định khoản Điều Luật sổ 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung sổ điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 396 T31 Khoản sửa đổi, bổ sung theo quy định khoản Điều Luật số 35/2018/QH14 sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 397 MỤC LỤC Phần thứ n h ất NHỮNG VÁN ĐÈ c BẢN VÈ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG S Ả N / TỒNG ỌỪAN VÉHĨNỈfỉ)OANĨfB4TĨ>ỘNGS4N .4 ĐIỀU KIỆN CẢN ĐỂ KINH DOANH BẮT ĐỘNG SẢN YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢ N CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN PHỔ BIẾN Ở VIỆT NAM 12 / / HĨNH NGffĩỆAfù4 TƯ&4TÙỘNG SẢN- JS NHẬN DIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢ N 15 BÍ QUYẾT KIẾM TIỀN KHI ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN 18 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN CHO NHÀ ĐẦU T 21 KIẾM TRA TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ TRƯỚC KHI ĐẦU T 23 VAI TRỊ CỦA ĐẠI LÝ MƠI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢ N 24 NHỮNG ĐIỀU CẦN L u Ý ĐẾ ĐẦU T BÁT ĐỘNG SẢN THÀNH CỒNG .25 m m ỌỪVTr đà ỪTƯ&4 T ÙỘNG SẢN TỪNĩĩữNG CHƠVẼNGĨA 33 KINH NGHIỆM ĐÀU T CỦA CÁC CHUYÊN GIA BÁT ĐỘNG SẢN 33 KINH NGHIỆM ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN TỪ DONALD TRUMP 37 TRIẾT LÝ ĐÀU T CỦA NHŨNG CHUYÊN GIA BẤT ĐỘNG SẢN 43 BÀI HỌC TỪ NHŨNG TRIÊU PHÚ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỂ GIỚI 45 HữtHo THONGù4ừ TỪ-MTÙỘNG S4N 47 NHŨNG LẦM TƯỞNG KHI ĐẦU T BẮT ĐỘNG SẨN 47 MỘT SỐ RỦI RO THƯỜNG GẶP KHI ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢ N 49 ĐẺ TRÁNH RỦI RO KHI MUA N H À 51 ĐỂ TRÁNH RỦI RO KHI MUA CHUNG c 53 ĐÊ TRÁNH RỦI RO KHI MUA BÁN ĐẤT 56 V HỶ N4NG Ĩ>4H PH4N Tl/ƯONG l (JONG THONG GMO DỊCH SẤT ỖỘNGS4N KỸ NÄNG ĐÀM PHÁN THƯƠNG LƯỢNG TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 61 61 NHŨNG MẸO HỮU ÍCH TRONG ĐÀM PHÁN 63 NHŨNG QUY TẮC “ĐỘT PHÁ” GIÚP NGƯỜI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NÂNG CAO KỸ NĂNG ĐÀM PHÁN .66 398 THỦ THỰẬT ĐÀM PHÁN VÀ TRIẾT LÝ CỦA NHŨNG ÔNG TRÙM BẢT ĐỘNG SẢN 69 Phần thứ hai THỦ TỤC TRONG GIAO DỊCH BÁT ĐỘNG SẢN 78 THỦ TỤC CUNG CẤP THÔNG TIN ĐÁT ĐAI 78 THỬ TỤC ĐÃNG KÝ QUYỀN s DỤNG ĐẤT 80 THỬ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN s DỤNG ĐẤT 83 THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH s DỤNG ĐẤT 88 THỦ TỤC LÀM SỐ Đ Ỏ 98 THỦ TỤC TẶNG CHO ĐẨT ĐAI 105 THỦ TỤC CÔNG CHÚNG HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT 111 MỘT VÀI LƯU Ý KHI ỦY QUYỀN MUA BÁN NHÀ ĐẤT 116 NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỬA NGƯỜI MUA BÁN NHÀ ! 17 Phần thứ ba LUẬT KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 118 LUẬT KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN s ố 66/2014/QH13 NGÀY 2511-2014 CỦA QUỐC HỘI 118 Phần thứ tư LUẬT NHÀ Ở VÀ NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI HÀNH 147 LUẬT NHÀ Ở SỐ 65/2014/QH13 NGÀY 25-11 -2014 CỦA QUỐC HỘI 147 NGHỊ ĐINH s ố 99/2015/NĐ-CP NGÀY - - C Ủ A C H Í N H P H Ủ QUY ĐINH CHI TLẾT VÀ HƯỚNG DÂN THI HÀNH MỘT s ó ĐIỀU CỦA LUẬT NHÀ Ở ; ; - 222 NGHỊ ĐỊNH SỐ 30/2019/NĐ-CP NGÀY 28-03-2019 CỬA CHÍNH PHỦ SỬÀ ĐỔI, BỔ SUNG MÔT SỐ ĐIỂU CỬA NGHỊ ĐỊNH SO 99/2015/NĐ-CP NGÀY 20-10-2015 CỬA C H Ỉ N H P H U Q U Y Đ Ị N H CHI TEẾT VÀ HƯỚNG DẪN THI HÀNH MỌT s o ĐIEƯ CƯA ^ LUẬT NHÀ Ở 293 Phần thứ năm LUẬT ĐẤT Đ A I IMTAV VẨN BAN h ợ p NHẤT LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 1/VBHN- Q G A 10-12-2018 CỬA VĂN PHÒNG Qưoc H Ụ I 399 SỖ TAY PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ, ĐẤT NGUYỄN PHƯƠNG (Hệ thống) NHÀ XUẤT BẢN LAO ĐỘNG 175 Giảng Võ, Hà Nội ĐT: 024.38551380 - Fax: 024.38515381 Email: info@nxblaodong.com.vn Website: www.nxblaodong.com.vn CHI NHÁNH PHÍA NAM 85 Cách Mạng Tháng Tám, Q.l, TP.HCM ĐT: 028.38390970- Fax: 028.39257205 Email: cn-nxbld@vnn.vn Chịu trách nhiệm xuất Giám đốc - Tổng biên tập MAI THỊ THANH HẰNG HỒ THỊ PHƯƠNG LAN Biên tập: LINH TRẦN Trình bày: NGUYỄN PHƯƠNG Bìa: VIỆT TRINH Sửa in: Liên kết xuất bản: TRUNG TÂM PHÁP LUẬT SÀI GÒN HÀ NỘI Địa chỉ: 141/20 Tổ 19, KP 3B, p Thạnh Lộc, Q.12, TP.HCM ĐT: 08.69217009 In 1.000 cuốn, khổ 20x28cm Tại Công ty TNHH MTV in Song Nguyên ĐC: 930/10 Hương Lộ 2, p Bình Trị Đơng A, Q Bình Tân, TP.HCM Số xác nhận ĐKKHXB: 2690-2019/CXBIPH/01-123/LD Số định xuất 1/QĐ-NXBLĐ cấp ngày 25/07/2019 Mã số ISBN: 978-604-93-2802-2 In xong nộp lưu chiểu năm 2019 ... thống) sể Tay Pháp Luật Bất Động sản Và Các Thủ Tục Pháp Lý Có Liên Quan Đến Nhà, Đất TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUY NHƠN THƯ VtỆN WP NHÀ XUẤT BẢN LAO ĐỘNG LỜI NÓI ĐẦU Nhằm góp phần phổ biến kiến thức pháp luật. .. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Hoạt động kinh doanh bất động sản điều kiện cần để kinh doanh bất động sản Hoạt động kỉnh doanh bất động sản Tại Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoạt động kinh... dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bất động sản kinh doanh Kinh doanh bất động sân việc