Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bđs liền kề

Luận văn Vấn đề pháp lý đặt phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI NĨI ĐẦU Do đặc tính đất đai không di rời được, việc sử dụng bất động sản người nhu cầu thực tiễn địi hỏi có điều chỉnh pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động sản Đây chế định “dẫn xuất” chế định quyền sở hữu, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xuất pháp luật dân nước ta với đặc thù không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai Trong Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Việc thực quyền phải theo quy định BLDS pháp luật đất đai Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền dân sự, quan hệ pháp luật dân sự, phát sinh, thay đổi, chấm dứt có kiện pháp lý Và xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận quy đinh pháp luật vào tìm hiểu sâu, ta cịn thấy làm phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cịn có đặc thù riêng biệt Bài làm em cịn nhiều thiếu xót, mong thầy tổ mơn góp ý thêm Em xin chân thành cảm ơn ! LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cấu trúc làm: I/ Các khái niệm chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề Khái niệm BĐS Khái niệm BĐS liền kề Vấn đề ranh giới BĐS liền kề Khái niệm quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề II/ Các phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 1.1 Xác lập theo thoả thuận 1.2 Xác lập theo quy định pháp luật: 1.2.1 Sự chuyển giao BĐS 1.2.2 Việc xác lập theo thời hiệu 1.2.3 Xác lập phân chia BĐS Căn chấm dứt 2.1 Các BĐS liền kề nhập làm 2.2 Chủ sở hữu khơng cịn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề: 2.2.1 Do từ bỏ quyền 2.2.2 Do không tiếp tục sử dụng 2.2.3 Do thoả thuận chấm dứt III/ Vấn đề pháp lý đặt phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vấn đề đặt Tình quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com I/ Các khái niệm chung quyền SD hạn chế BĐS liền kề Khái niệm BĐS Theo điều 174 khoản 1_ BLDS 2005 có khái niệm BĐS sau: BĐS tài sản bao gồm: a, đất đai; b, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c, tài sản khác gắn liền với đất đai; d, tài snả khác pháp luật quy định Phân loại tài sản thành BĐS động sản cách phân loại tài sản luật La Mã cổ đại, xem cách phân loại tài sản mang tình truyền thống, tồn luật dân hầu giới Chứng tỏ cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn pháp lý sâu sắc Tài sản coi BĐS hệ thống pháp luật nước ta chuyển hoá từ cách liệt kê tuý tài sản coi BĐS đến việc phân định thơng qua việc mơ tả tính chất tài sản coi BĐS kết hợp với việc liệt kê mơ tả tính chất chung BĐS 2, Khái niệm BĐS liền kề Một BĐS phân lập với BĐS khác qua ranh giới BĐS Tuy nhiên tất BĐS tồn ranh giới, mà có BĐS thuộc chất khơng di rời tồn ranh giới, tồn ranh giới có khái niệm BĐS liền kề Như BĐS coi liền kề với BĐS khác phải chịu hạn chế quyền với BĐS chúng thuộc BĐS không di rời được, loại chúng có ranh giới địa lý pháp lý BĐS liền kề BĐS có tiếp giáp ranh giới BĐS Và hai BĐS liền kề lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chúng có chủ sở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hữu khác Từ việc xác định BĐS liền kề xác định hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS khác Sự hạn chế BĐS dạng quyền người khác BĐS không thuộc sở hữu Vấn đề ranh giới BĐS liền kề Ranh giới BĐS liền kề để phân lập BĐS với BĐS khác, để xác định quyền sử dụng chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới vấn đề quan trọng để giải tranh chấp quyền sử dụng BĐS Việc xác định ranh giới có sở chung diện tích, hình dáng, kích thước BĐS Việc quan nhà nước có thẩm quyền xác định Việc xác định ranh giới thoả thuận chủ sở hữu với Điều 265 khoản 1_ BLDS 2005 rõ: “Ranh giới BĐS liền kề xác định theo thoả thuận chủ sở hữu theo định quan nhà nước có thẩm quyền; Ranh giới xác định theo tập quán theo ranh giới tồn từ ba mươi năm trở lên mà khơng có tranh chấp” Điều 265 266 _ BLDS 2005 có quy định cụ thể quyền sở hữu mốc giới ngăn cách BĐS nghĩa vụ tôn trọng ranh giới BĐS Như ta hiểu cách chung BĐS liền kề BĐS có chung ranh giới 4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Điều 273 _ BLDS 2005 quy định quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thoả thuận khác” Theo truyền thống thông lệ, quyền quan trọng có ý nghĩa chủ sở hữu Nhờ quy định mà thực tế BĐS bị vây bọc BĐS chủ sở hữu khác có lối Mục đích để tạo sở pháp lý điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu khai thác cách có hiệu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com công dụng tài sản Tuy nhiên, quyền hạn chế quyền gồm: Quyền lối qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước, Quyền tưới tiêu; … Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 cụ thể hoá quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Là quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền (chủ thể thực quyền hành vi, ý chí mình) lại có dấu ấn quan hệ trái quyền (chủ thể thực quyền phải thông qua hành vi người khác phụ thuộc ý chí người khác), pháp luật quy định, nên quyền quyền dân đặc biệt II/ Các phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề quyền, quyền khách quan dạng quyền thuộc lực pháp luật chủ thể mà quyền dân chủ quan Để quyền khách quan thành quyền dân cụ thể phải có điều kiện định Bởi ứng với quyền dân chủ thể tồn nghĩa vụ với chủ thể khác, điều thấy rõ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Nếu chủ sở hữu bị vây bọc muốn mở lối BĐS chủ sở hữu liền kề, mà điều hợp lý, chắn chủ sở hữu BĐS phải có nghĩa vụ việc thoả mãn quyền chủ sở hữu liền kề Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề sau: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Theo quy định ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn liền kề BĐS , mà phải dựa sở định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com với điều kiện định Pháp luật quy định sở làm phát sinh quyền chủ thể điều kiện mặt khách quan Để tạo quyền mặt chủ quan cần có hành vi cụ thể với điều kiện định Và hành vi điều kiện phải phù hợp với yêu cầu của pháp luật tuỳ tiện 1.1 Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xác lập theo thoả thuận Trong quan hệ dân tự do, tự nguyện cam kết nguyên tắc mang tính chất Nguyên tắc quy định cho chủ thể quan hệ tuỳ theo ý chí nguyện vọng để tạo lập quyền nghĩa vụ dân cho Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác ” khơng có nghĩa chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất yêu cầu chủ sở hữu BĐS xung quanh đáp ứng u cầu Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu quyền sử dụng hạn chế BDS họ, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền cho Việc thoả thuận phải tn thủ nguyên tắc chung giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Nghĩa bên tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội Chẳng hạn chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở lối bí mật thuận lợi để vận chuyển loại hàng hoá bị pháp luật cấm Mặc dù thoả thận hai bên có thoả mãn theo pháp luật khơng có hiệu lực Chỉ đạt thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tiến hành hành vi cần thiết việc thực quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu việc khai thác sử dụng BĐS thuộc sở hữu Trong trường hợp BĐS bị vây bọc BĐS khác thuộc chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS bị vây bọc lựa chọn số chủ sở hữu BĐS liền kề để xác lập thoả thuận Và cịn thoả thuận với chủ sở hữu BĐS để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích cho thuận lợi Ví dụ nhờ BĐS liền kề phía trước cho mở lối đi, nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại Tuy nhiên thoả thuận đem lại kết Trong trường hợp bên không đạt thoả thuận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải để phù hợp quyền lợi đáng Căn vào u cầu chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, điều kiện thực tế bên, án định cuối bên phải chấp nhận với cách giải án Quyết định tồ án bác bỏ chấp nhận yêu cầu án Trong trường hợp án chấp nhận yêu cầu bên có quyền tồ án đưa định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có quyền đó, đồng thời tồ án xác định giới hạn quyền đó, cách thức tạo lập phương thức xác định giới hạn quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề Các thủ tục giải tuân theo quy định pháp luật tố tụng dân 1.2 Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định pháp luật Nếu hiểu theo nghĩa rộng thực tế quyền dân nói chung quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, xác lập theo quy định pháp luật Bởi mặt lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội quan hệ trở thnàh quan hệ pháp luật, quyền nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ trở thành quyền dân sự, nghĩa vụ dân pháp luật bảo vệ Với ý nghĩa việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề coi pháp luật quy định Vậy pháp luật quy định đề cập không bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ quy định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com pháp luật thoả thuận không thành Tuy nhiên, pháp luật nước ta quy định làm phát sinh quyền chủ thể, để phát sinh quyền chủ quan cần có điều kiện định Theo pháp luật quy định bao gồm: 1.2.1 Sự chuyển giao BĐS xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Khoản điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đă xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó.” Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, việc chuyển giao nhà quyền sử dụng đất đương nhiên chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần thêm thoả thuận đặc biệt Nghĩa người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, chủ sở hữu BĐS liền kề khơng có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thực quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu họ Người chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề với nội dung phương thức người chuyển giao cho họ thực trước đó, họ người kế quyền người dã chuyển giao Tuy nhiên, trường hợp pháp luật khơng cấm bên có thoả thuận khác để phù hợp với nhu cầu lợi ích họ, tự thoả thuận nguyên tắc quan hệ dân Và với quy định ấy, trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế mà chuyển giao BĐS cho người khác chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS chuyển giao Nhưng chuyển giao BĐS mà phải chịu hạn chế họ phải báo cho người chủ sở hữu biết tình trạng cụ thể BĐS, có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS phải chịu.(Đây quy định quyền người thứ ba tài sản chuyển giao) Như việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng BĐS không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế người khác BĐS Chính mà có quan niệm cho quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề quan hệ BĐS với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu BĐS Và quan điểm việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, BĐS hưởng quyền thừa nhận pháp luật nước giới 1.2.2 Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu Khoản điều 247 _ BLDS 2005 có quy định việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu sau: “Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu” Và “ trừ truờng hợp tài sản thuộc sở hữu nhà nước quy định khoản điều 247 luật này” Như biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề coi quyền BĐS, nên người sử dụng BĐS liền kề cách cơng khai, liên tục, tình ba mươi năm pháp luật đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu người khác Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ sử dụng suốt thời gian trước đó, quyền tồn có làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vì nghĩa nữa, công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu phải cơng nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, suy cho quyền sử dụng với BĐS hình thức đặc biệt 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tuy nhiên khái niệm “chiếm hữu tình” nên việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không đơn giản Xem xét kỹ ta thấy: Trong BĐS thuộc sở hữu chủ thể, chủ sở hữu thực quyền sở hữu tài sản họ chủ sở hữu thưc với đầy đủ quyền chủ sở hữu không quyền chiếm hữu Đồng thời lại có người khơng phải chủ sở hữu mà chiếm hữu tình, liên tục, cơng khai Như có mâu thuẫn lý luận, khơng thể tồn thời điểm hai chủ thể chiếm hữu tài sản tài sản thuộc sở hữu chung, chủ sở hữu chiếm hữu tài sản tư cách chủ sở hữu người khác chiếm hữu tài sản đó, lại xem tình Cho nên việc sử dụng BĐS người khác cách tình, liên tục, cơng khai mà khơng có phản đối chủ sở hữu tức chủ sở hữu đồng ý, dồng ý coi cho phép sử dụng Nếu có phản đối chủ sở hữu BĐS liền kề, với hình thức phản đối coi chủ sở hữu BĐS liền kề bày tỏ ý chí phản đối, việc sử dụng chủ sở hữu với BĐS liền kề xem khơng tình Thực tế pháp luật thừa nhận quy tắc để áp dụng tương tự pháp luật để giải tranh chấp nhà giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị số 58/ NQ-UBTVQH10) có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 Toà án nhân dân tối cao giải tranh chấp nhà ở) Theo tinh thần quy định điểm c khoản điều 11 nghị số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên nhờ làm thêm diện tích xây dựng nhà khn viên nhà thuê, mượn, nhờ trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho nhờ đồng ý văn bản, đến trước ngày 01/07/1996 khơng có khiếu kiện đến quan nhà nước có thẩm quyền việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà sử dụng để cách riêng biệt diện tích làm thêm thuộc quyền sở hữu bên thuê, bên mượn, bên nhờ 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Với quy định thấy, pháp luật công nhận thời hiệu phát sinh quyền sở hữu BĐS, BĐS bị vây bọc quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề phải công nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa quyền sử dụng xác định theo thời hiệu 1.2.3 Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề phân chia BĐS Bình thường BĐS khai thác, sử dụng phải có lối đường cơng cộng Và khơng có lối BĐS bị vây bọc họ có quyền u cầu lối chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập lối quy định khoản điều 275 _BLDS 2005 ( quyền lối qua BĐS ) Bên cạnh khoản điều 275_BLDS 2005 có quy định: “Trong trường hợp BĐS chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản điều mà khơng có đền bù” Quy định nói lối mà khơng quy định quyền khác với BĐS bị phân chia, nhiên quyền sử dụng BĐS liền kề khác thực thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân Theo quy định trên, BĐS bị phân chia thành nhiều phần chủ sở hữu khác có tình trạng hay nhiều BĐS tạo sau chia lối đường cơng cộng Để đảm bảo nhu cầu có lối sau phân chia để khai thác, sử dụng bình thường họ phải: “dành lối cần thiết cho người trong” Việc tạo lập lối trường hợp phải thiết lập BĐS bị phân chia mà khơng phải thông qua việc yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối BĐS họ Thực tế cho thấy, phân chia tài sản nói chung BĐS nói riêng, thoả thuận chủ sở hữu tài sản (bất động sản) việc phân chia tài sản phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt quyền lợi bên việc thực thi dễ dàng, trường hợp chia BĐS thuộc sở hữu chung nhiều người li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS chủ sở hữu phải thoả thuận lối đi, không thoả thuận suy đốn việc người bên qua BĐS người bên (áp dụng theo tập qn) Nếu có tranh chấp giải theo nguyên tắc chung xác lập lối Bên cạnh cịn bất cập mà pháp luật chưa nói đến có quy định dành lối cần thiết cho người phía bên lại khơng có vấn đề lối cần thiết cho người phía trên, trường hợp phân chia nhà nhiều tầng Nếu nhà cao tầng phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác chủ sở hữu sau phân chia phải có lối thích hợp Vì BĐS bị vây bọc theo chiều ngang việc xác định lối áp dụng theo quy tắc: Lối phải thiết lập BĐS bị phân chia Nếu áp dụng tương tự trường hợp chia nhà nhiều tầng chủ sở hữu hộ tầng phải cho chủ sở hữu hộ tầng sử dụng chung hành lang cầu thang để xuống tầng dưới, cịn đường cơng cộng Tuy nhiên phân chia BĐS nhà nhiều tầng có nhiều tài sản gắn liền với nhà coi tài sản chung hợp khơng phân chia hệ thống cấp nước, đường dây tải điện… Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo với điều kiện định theo pháp luật quyền dân khác Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề sau: Bất động sản liền kề với BĐS chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một; Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm khoản thông thường 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com điều luật khác “các khác pháp luật quy định” khơng có nghĩa khơng cịn khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật” Nói tóm lại cách chung nhất, điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khơng cịn làm chấm dứt quền 2.1 Bất động sản liền kề với BĐS chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm Theo điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, BĐS phải tồn ranh giới để phân lập chúng Ranh giới có ý nghĩa mặt pháp lý hai BĐS thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu khác tài sản chung hợp Nếu BĐS thuộc sở hữu chung hai hay nhiều chủ thể độc lập khác chủ sở hữu có quyền ngang tài sản chung BĐS thuộc sở hữu chung chưa phân chia khối thống mặt pháp lý chủ sở hữu có quyền trên tồn phần chung chịu chung chế định pháp luật BĐS Vì BĐS liền kề BĐS chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một, tức thuộc chủ sở hữu thành thể thống mặt pháp lý, khơng cịn tồn ranh giới BĐS trước Ví dụ có hai mảnh đất hai chủ sở hữu khác cạnh nhau, có ranh giới giữu chúng tường rào Khi chủ sở hữu mua lại mảnh đất người chủ thực tế rào cịn khơng cịn ranh giới BĐS liền kề Chính xác khơng cịn ranh giới mặt pháp lý Như với việc sáp nhập BĐS liền kề lại làm khơng cịn ranh giới, nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề bị chấm dứt Vì hiển nhiên, người ta khơng thể sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS lại họ 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việc nhập làm BĐS liền kề áp dụng tài sản thuộc sở hữu riêng sau đưa vào làm sở hữu chung Ví dụ vợ chồng nhập tài sản riêng lại với Khi có giới hạn phần quyền tồn khối tài sản Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách để thuộc hai chủ sở hữu khác nhau, sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch bên, quyền nghĩa vụ láng giềng phát sinh trở lại.” Như theo ông quyền nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trường hợp khơng dứt khốt Tiến sỹ Phạm Cơng Lạc_ trường đại học luật Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, BĐS sáp nhập bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế ban đầu, mà phải coi BĐS tạo thành sau phân chia BĐS hoàn chỉnh, phân chia phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề phải xác lập lại phân chia BĐS ” Vì sau BĐS sáp nhập, chủ sở hữu hoàn tồn thay đối mục đích sử dụng họ cải tạo, hồn thiện lại BĐS mình, quyền cũ khơng cịn hoăc thay đổi cách thức sử dụng hạn chế BĐS liền kề đương nhiên bị thay đổi 2.2 Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề Khơng cịn nhu cầu sử dụng hiểu chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, đến mà không cần thiết khơng tiếp tục sử dụng quyền để khai thác sử dụng BĐS Việc khơng cịn nhu cầu sử dụng phải thông qua hành vi pháp lý đơn phương Hành vi thể hình thức định đây: 2.2.1 Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Đây việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí khơng tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề nữa, thơng qua lời nói văn Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí phải đảm bảo nhu cầu có hiệu lực 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giao dịch dân sự, cụ thể người thực quyền phải có lực hành vi dân sự; Phải có tự nguyện; Mục đích nội dung phải phù hợp pháp luật đạo đức xã hội Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cịn thực thông qua hành vi loại bỏ chủ sở hữu liên quan Những hành vi nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ như: Xây tường chắn lối đi; Lấp đường thoát nước; Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây hành vi làm chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chủ sở hữu BĐS coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ BĐS thực hiện, chủ sở hữu BĐS sử dụng hệ thống phục vụ không phản đối coi từ chối chủ sở hữu BĐS hay không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện thì: “Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn với BĐS BĐS, ta thừa nhận chủ sở hữu BĐS phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ Thời hiệu bị gián đoạn hoãn nguyên nhân dự liệu luật chung thời hiệu.” Nhận xét ý kiến ta thấy: Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn liền với BĐS BĐS hoàn toàn hợp lý Và ba mươi năm thời hiệu pháp luật quy định, chủ sở hữu có tận ba mươi năm để bày tỏ ý chí việc có hay khơng tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ chủ sở hữu BĐS BĐS liền kề, họ biết việc chủ sở hữu BĐS liền kề có hành vi nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ lại khơng đồng Vì có hành vi loại bỏ BĐS khơng thể sử dụng theo với cơng dụng Có nhiều trường hợp khơng thể khai thác nữa, ví dụ như: Lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện, Khi làm hệ thống ngừng hoạt động Như vậy, có lẽ ơng đồng việc quyền có lối với tất loại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Tuy nhiên với quyền có lối khó được, bị chủ sở hữu 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BĐS liền kề loại bỏ lối mà người sử dụng lại không phản đối việc trái thực tế Việc khơng phản đối xem họ từ bỏ quyền mình, lý giải điều chủ sở hữu BĐS không cần thiết sử dụng lối qua BĐS liền kề, khai thác BĐS họ cách bình thường Tuy nhiên, chủ sở hữu BĐS khơng thường xun sử dụng BĐS vào việc thực hành vi chủ sở hữu BĐS liền kề không tức thời, làm ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng BĐS phải chịu hạn chế, vấn đề thời hạn mà chủ sở hữu BĐS không phản đối đặt Nhưng để lấy thời hạn ba mươi năm theo thời hiệu để người chiếm hữu tình, cơng khai, liên tục BĐS để trở thành chủ sở hữu BĐS lại khơng có sở kể mặt pháp lý thực tế Về mặt pháp lý đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân với thời hiệu từ chối quyền dân sự, pháp luật Việt Nam không tồn quy định Thời hiệu xác lập quyền dân có ý nghĩa quyền chưa thừa nhận thời hiệu để pháp luật thừa nhận ưu quyền dân Như người có quyền mà quyền bị vi phạm mà người khơng có phản ứng với việc vi phạm như: Tự ngăn cản hành vi vi phạm, phản đối, yêu cầu quan có thẩm quyền can thiệp… Thì xem họ chấp nhận thiệt thịi Trường hợp này, chủ sở hữu người sử dụng BĐS người khác để thoả mãn quyền khơng phải tài sản họ Nếu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thiết lập sở thoả thuận, thời hiệu áp dụng theo thời hiệu khởi kiện chung hợp đồng mà áp dụng thời hiệu ba mươi năm thời hiệu xác lập quyền sở hữu với BĐS Trong trường hợp thiết lập theo định quan nhà nước có thẩm quyền, áp dụng hình thức kiện địi chấm dứt hành vi cản trở thực hện quyền sở hữu 2.2.2 Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề Đây trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề, chủ sở hữu tạo quyền BĐS liền kề khác mà không quan tâm 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đến đối tượng thiết lập trước Tức khơng tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đă thiết lập Tuy nhiên việc không quan tâm đến đối tượng ban đầu không suy đoán chủ sở hữu từ bỏ đối tượng ấy, điều cịn phụ thuộc vào thân đối tượng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Cụ thể như: Nếu đối tượng quyền lối đi, quyền cấp thoát nước mà chủ sở hữu có hệ thống khác thay chủ sở hữu BĐS liền kề phải thông báo cho chủ sở hữu BĐS việc chấm dứt quyền họ Nếu chủ sở hữu BĐS không phản đối tức chủ sở hữu BĐS từ chối quyền họ Nếu đối tượng quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc tức chủ sở hữu từ bỏ quyền sử dụng hệ thống này, tính chất Các đối tượng khơng bền vững mặt kỹ thuật cần thường xuyên tu dưỡng, bảo vệ, nên ngừng việc khai thác tự dẫn đến việc loại bỏ đối tượng Hơn nữa, tự đối tượng thay hệ thống tương ứng khác để đáp ứng nhu cầu chủ sở hữu BĐS Trường hợp chủ sở hữu không sử đụng đối tượng quyền có hệ thống khác thay thế, đồng thời chủ sở hữu BĐS liền kề có hành vi nhằm loại bỏ đối tượng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề áp dụng trường hợp chủ sở hữu BĐS không phản đối coi có Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề địa tự nhiên bị vây bọc, mà vây bọc khơng cịn cho phép chủ sở hữu BĐS liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS Ví dụ xuất đường quy hoạch qua nhà bị vây bọc dẫn đến nhà khơng cịn bị vây bọc nữa, nhà phải tự làm lối riêng phần đất nhà mà khơng có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề người khác Vì họ tự đáp ứng nhu cầu mà khơng phải phiền luỵ đến BĐS liền kề Trường hợp để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khơng cịn tồn nữa, nên coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Cơ sở để coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế pháp lý Dưới góc độ kinh tế quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chủ thể quyền hạn chế chủ thể khác…Tức pháp luật quy định quyền không để bảo vệ quyền chủ sỏ hữu BĐS bị vây bọc mà cịn bảo vệ lợi ích xã hội nói chung Trong BĐS chủ sở hữu bị vây bọc khơng cịn vây bọc nữa, sử dụng BĐS mà khơng cần đến phiền luỵ vào BĐS người khác quyền lợi họ đảm bảo, khơng cần hạn chế quyền người khác Dưới góc độ pháp lý để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khơng cịn quyền khơng thể tồn Và ấy, quyền yêu cầu chấm dứt thuộc chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế 2.2.3 Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Các chủ thể có quyền thoả thuận việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân không trái pháp luật đạo đức xã hội Vì nguyên tắc chung pháp luật dân Dù quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề có thiết lập theo thoả thuận hay theo quy định pháp luật bên quan hệ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thoả thuận để chấm dứt quan hệ Và kèm với việc thoả thuận chấm dứt bên phải giải hậu pháp lý việc chấm dứt gây nên Theo tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện trường hợp coi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là: BĐS phục vụ nhà nước mua lại trở thành tài sản cơng, nhằm phục vụ cho lợi ích cơng cộng lợi ích khơng dung hồ với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu BĐS thụ hưởng cách hợp lý, hệ thống phục vụ phải huỷ bỏ Vấn đề lại: Liệu chủ sở hưũ BĐS đựơc phục vụ có đền bù trường hợp ? Ta xét thấy, nhà nước mua lại BĐS trở thành tài sản phục vụ lợi ích công cộng, trường hợp tài sản chủ thể quan hệ dân có mâu thuẫn khơng thể dung hồ quyền lợi nhà nước xã hội 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phảỉ đặt lên đầu ưu tiên bảo vệ Khi tài sản cá nhân, tổ chức có ý nghĩa quan trọng việc phục vụ lợi ích chung nhà nước xã hội quyền lợi ưu tiên Các cách thức bảo vệ quyền lợi nhà nước thời kì khác thưc khác : Quốc hữu hố; Trưng mua, trưng dụng bồi hồn toàn bộ; Trưng mua, trưng dụng bồi hoàn phần… Như vậy, trường hợp nhà nước mua lại BĐS có hệ thống phục vụ phải bồi thường cho chủ sở hữu BĐS Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề dạng tài sản, nhiều trường hợp khơng có quyền BĐS bị giảm đáng kể giá trị Để đảm bảo quyền lợi cá nhân tổ chức trường hợp nhà nước trưng mua, trưng dụng để giải pháp mặt bằng, xây dựng cơng trình giao thơng thuỷ lợi…thì nhà nuớc phải đền theo giá thị trường Theo điều 23 Hiến pháp 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hố Trong trường hợp lý quốc phịng, an ninh lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường” Tuy nhiên thực tế bồi thường nhà nước phần hoàn toàn giá trị BĐS bị trưng mua, trưng dụng Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề pháp luật quy định nhăm đảm bảo cho tất chủ sở hữu BĐS sử dụng cách có hiệu BĐS thuộc sở hữu Tuy nhiên dạng quyền tài qản người khác, nên quyền gây bất lợi cho chủ sở hữu bị chịu hạn chế Nên theo nguyên tắc để đảm bảo cơng bằng, chủ sở hữu BĐS có đủ yếu tố để tự thoả mãn yêu cầu để khai thác BĐS quyền chấm dứt Đây quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu BĐS III/ Vấn đề pháp lý đặt phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vấn đề pháp lý đặt 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tính đặc thù việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thể điều 274 khoản _ BLDS 2005: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền đó” Như quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chuyển giao Nguyên tắc tự do, tự nguyện thoả thuận nguyên tắc luật dân sự, việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không giống thoả thuận để tạo lập quyền dân khác Nó quyền chủ sở hữu BĐS lại nghĩa vụ chủ sở hữu BĐS liền kề Nên này, pháp luật cần có quy định thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật giải vụ việc cụ thể Bên cạnh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề điều 279 _ BLDS 2005 chưa thể tính đặc thù quyền sử dụng Nếu BĐS nhiều người chủ sở hữu nhập lại chủ sở hữu thành khối thống mặt pháp lý, quyền khơng đặt Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng BĐS người khác quyền sử dụng chấm dứt, thực tế việc từ chối quyền không đơn giản việc từ chối quyền dân khác Nếu chủ sở hữu BĐS tuyên bố từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề quyền chấm dứt Nếu BĐS sử dụng chủ sở hữu BĐS khơng sử dụng, có quyền BĐS khác, quyền sử dụng đương nhiên chấm dứt Trong trường hợp BĐS không khai thác sử dụng, quyền phải chấm dứt theo thời hiệu quy định tồn Hơn nữa, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thừa nhận theo điều kiện định đặc biệt, nên điều kiện không cịn chủ sở hữu BĐS liền kề có quyền yêu cầu chấm dứt quyền chủ sở hữu khác Vì pháp luật cần quy định thêm chủ sở hữu từ chối quyền sử dụng khơng cịn nhu cầu Một ví dụ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nguyên đơn bà L, 60 tuổi, trú 64 đường X; Bị đơn bà Tr, 76 tuổi, trú 66 đường X Bà L trình bày: Gia đình bà Tr gửi đơn đến UBND yêu cầu giải tranh chấp với gia đình bà lối đường X UBND mời hai gia đình đến giải khơng thành nên bà L khởi kiện đến TAND quận yêu cầu buộc bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối gia đình bà Tr có lối phía bắc đường Y Bị đơn trình bày: Bà chấp nhận ngõ có diện tích 28 m2 thuộc quyền sở hữu bà L gia đình bà có quyền đ qua hai lí do: Thứ đất nhà bà bị bao bọc, lối qua nhà bà L nên nhà bà L phải dành cho nhà bà lối hợp lý; Thứ hai lối nhà bà mang tính lịch sử gia đình bà sử dụng liên tục từ năm 1975 đến Tại án số 02/DSST ngày 17/03/1999, TAND quận G chấp nhận yêu cầu buộc gia đình bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối qua nhà bà L Bản án bị gia đình bà Tr kháng cáo Bản phúc thẩm số 117/PTDS ngày 18/06/1999, TAND quận nhận định: Gia đình bà Tr giáp ngõ đIi phía bắc đường, mở cổng đường sau có tang, lý mê tín đă bịt cổng lại Trước nhà bà Tr hay nhờ đất nhà bà L đường X cho thuận tiện với việc buôn bán Khi bà L đồng ý, bà thấy có nhiều bất tiện nên khơng đồng ý Nhà bà Tr mở xây cổng đường Y từ năm 1996, sau cổng lại bịt kín nên lối qua nhà bà L Hiện bà Tr dùng lối qua nhà bà L với lý nhà bà bị vây bọc Qua xác minh tồ án, bà Tr có lối phía bắc đường Y, bà mở lối (dù lối qua nhà bà L thuận tiện hơn) nên bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối qua nhà bà L Như quyền có lối quyền đáng, mà pháp luật công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khơng cịn lối khác Trường hợp bà Tr phải chấm dứt việc sử dụng lối hồn tồn hợp lý, kể nhà bà Tr có lịch sử sử dụng lối 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kết luận Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề dẫn xuất chế định quyền sở hữu BĐS quyền sử dụng đất đai Trong điều kiện sở hữu tư nhân đất đai, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thể dạng quyền “ địa dịch” Cùng với phát triển xã hội xu pháp luật đại ngày hạn chế quyền chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở hữu với BĐS nhằm phục vụ lợi ích chung nhà nước xã hội Như quan niệm quyền “địa dịch” pháp luật nước biến đổi từ vật quyền ( BLDS truyền thống) mang yếu tố trái quyền BLDS ngày Cụ thể BLDS năm 1995 2005 Qua phân tích nghiên cứu ta thấy, việc thoả thuận chủ sở hữu hình thức pháp lý hợp pháp nhất, hiệu để tạo lập chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Nếu việc thoả thuận không đem lại kết phải nhờ can thiệp quan chức có thẩm quyền ****** ******* ****** HẾT ******* ******* ****** 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tài liệu tham khảo ***Giáo trình luật dân Việt Nam _ Đại học luật Hà Nội NXB công an nhân dân _ 2006 ***Bộ luật dân 2005 NXB trị Quốc gia ***Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề _ TS Phạm công Lạc NXB tư pháp _ 2006 ***Luật dân Việt Nam lược khảo _ Nguyễn Mạnh Bách NXB trị quốc gia_ 2004 ***Căn phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tạp chí nhà nước pháp luật _ 12/2003 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... nên quyền quyền dân đặc biệt II/ Các phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề quyền, quyền khách... chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề Khái niệm BĐS Khái niệm BĐS liền kề Vấn đề ranh giới BĐS liền kề Khái niệm quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề II/ Các phát sinh, chấm dứt quyền. .. 2.2.3 Do thoả thuận chấm dứt III/ Vấn đề pháp lý đặt phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Vấn đề đặt Tình quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề LUAN VAN CHAT LUONG download : add