Bàn chất pháp lý của hợp đồng thuê mua nhà ờ xã hội

số 07/2021 - Năm thứ mười sáu 9ỉftljc Vuột BÀN CHẤT PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐồNG thuê mua nhả xà hội Phạm Yen Nhi1 Tóm tắt: Thuê mua nhà xã hội đóng vai trị quan trọng thị trường nhà thông qua việc cung cảp nhà cho người mong muốn sở hữu khả nàng mua nhà Hình thức th mua nhà xã hội phổ biến từ nhiều thập kỷ trước sơ quốc gia, bước cỊua giại đoạn phát triển rực rờ Tuy nhiên, hình thức cịn tương đổi mẻ Việt Nam Eải viêt nảy đê cập đền sô nội dung liên quan đến chát pháp lý hợp đông thuê mua nhà xã hội sở phản tích quy định pháp luật Việt Nam so sánh với quy định sổ quốc gia giới từ đó, đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện quy đinh pháp luật th mua nhà xà hội Việt Nam Từ khóa: Hợp đồng thuê mua, chất pháp lý, nhà xà hội Nhận bài: 21/6/2021; Hoàn thành biên tập: 09/7/2021; Duyệt đăng: 21/7/2021 Abstract: The lease purchase of social housing plays an important role in the housing market, by providing accommondation to those cannot afford to This ownership has been popularfor many decades in different countries and has already been over its most mature stage of development in many However, the lease purchase ofsocial housing is still relatively new in Vietnam This article mentions some content related to the legal nature ofsocial housing lease purchase contracts based on the analysis of Vietnamese laws and regulations and the comparison to those from other countries As a result, it is expected to contribute to the improvement of Vietnamese legal regulations on lease purchase pricing of social housing Keywords: Lease purchase, social housing, legal nature Date of receipt: 21/6/2021; Date of revision: 09/7/2021; Date ofApproval:21/7/2021 Khái niệm thuê mua nhà xã hội Không phổ biến lâu đời giống hình thức cho thuê mua bán nhà ở, thuê mua nhà Việt Nam đời muộn hom, sở kết hợp giừa thuê mua Đặc thù thường tạo nhầm lẫn dẫn đến không thống cách hiểu thuê mua nhà Xuất phát từ đời thuê mua nhà ở, người thuê nhà mong muốn có quyền mua nhà th Tuy nhiên, nhừng khái niệm thuê mua nhà quy định văn pháp luật qua giai đoạn dần tới kết cuối phải mua nhà kết thúc hợp đồng thuê mua Việc khơng mua cho vi phạm hợp đồng việc phải oán số tiền đe mua nhà khơng sở ìữu nhà coi chế tài cho vi phạm Trước Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 ban hành, Việt Nam, nhà làm luật có quan niệm khác thuê mua nhà xã hội qua thời kỳ thể qua văn pháp luật khác Đầu tiên, phải kể đến Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC Đây coi văn pháp luật đưa quy định hợp đồng thuê mua Theo đó, hợp đồng thuê mua ghi nhận “Hợp đồng thuê tài sản bao gồm quy định cho phép bên thuê mua tài sản thực đầy đủ điều kiện thỏa thuận hợp đồng gọi hợp đồng thuê mua”1 Tiếp đến, thuê mua nhà xã hội đề cập đến Luật nhà năm 2005 Theo đó, thuê mua nhà xã hội định nghĩa “Thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà th sau hồn thành nghía vụ người thuê thời gian quy định” (Khoản Điều 105 Luật nhà năm 2005) Đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng : Thạc sỹ, Giàng viên Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định sổ 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 cùa Bộ Tài việc ban hành cơng bố sáu (06) chuẩn mực kế tốn Việt Nam (đợt 2) © HỌC VIỆN Tư PHÁP năm 2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, thuê mua nhà xà hội định nghĩa lại “Thuê mua nhà xă hội việc người thuê nhà xà hội sau thời gian quy định thi công nhận sờ hừu nhà đó’’ (Khốn Điều 3) Song song đó, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đưa khái niệm th mua nhà, cơng trình xây dựng nói chung “Th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thuê mua sau trà hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”3 Sau Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ hướng dần thi hành Luật nhà đưa định nghĩa sau: “Thuê mua nhà xà hội việc người thuê mua nhà toán trước khoản tiền định theo thỏa thuận hợp đồng, số tiền cịn lại tính thành tiền th nhà người thuê mua phài trả hàng tháng trà theo định kỳ Sau hết hạn thuê mua người thuê mua đà trả hết tiền thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”4 Cuối cùng, Luật nhà năm 2014 ban hành đà thay bỏ tất văn nêu Tuy nhiên, Luật nhà năm 2014 không đưa khái niệm thuê mua nhà xã hội mà chì đưa khái niệm thuê mua nhà Theo đó, “thuê mua nhà việc người thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà thuê mua, trừ trường hợp người th mua có điều kiện tốn trước tốn khơng q 50% giá trị nhà th mua; số tiền cịn lại tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua thời hạn định; sau hết hạn thuê mua nhà trả hết số tiền cịn lại người th mua có quyền sờ hữu nhà đó”5 Song song đó, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đưa khái niệm th mua nhà, cơng trình xây dựng “Th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên thuê mua tốn trước cho bên Khồn Khoản Khoản Khoàn cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại tính thành tiền th; sau đà tốn đù số tiền th mua bên th mua trở thành chủ sở hừu nhà, công trình xây dựng đó”6 Dựa vào hai khái niệm nêu trên, để xác định hợp đồng thuê mua nhà ở, giao dịch phải chứa đựng nhừng cam kết cùa bên thuê mua Thứ nhất, đê giao kết hợp đồng, bên th mua phải có khoản tiền tốn trước (20-50% giá trị hợp đồng nhà xà hội) Thứ hai, đê thực hợp đồng, bên thuê mua phải tốn số tiền cịn lại tiền thuê (hàng tháng nhà xà hội) Thứ ba, để chấm dứt hợp đồng, bên thuê mua sở hữu nhà thực đầy đủ hai nghía vụ Có thể thấy rằng, định nghĩa mà Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa tập trung vào nghĩa vụ cách thức toán bên th mua, khơng thề tính chất đặc thù hợp đông số nước đà quy định Hai khái niệm không đề cập đến quyền mà liệt kê nghĩa vụ mà bên thuê mua phải thực Ngoài ra, hai vấn đề cần lưu ý khái niệm việc quy định nghĩa vụ toán bên thuê mua: Thử nhất, tiền thuê mà bên thuê mua phải toán hàng tháng khoản tiền chia nhị từ tơng giá trị nhà có nệhĩa sơ tiền khoản tiền tích lùy trả dan cho đủ tồn giá trị nhà, giống trả góp hợp đồng mua trả góp; thứ hai, kết thúc hợp đồng, bên th mua khơng có lựa chọn khác ngồi việc phải tốn tồn giá trị cãn nhà mua Neu khơng thực đầy đủ nghĩa vụ đê mua nhà thực không hợp đồng, vi phạm hợp đồng chịu chế tài định Theo luật thực định thực tế áp dụng pháp luật, hoạt động thuê mua nhà xà hội thực chất mua bán trả dần Bên thuê mua sờ hữu nhà kết quà trình thực đủ nghĩa vụ hợp đồng thuê mua nhà Bên thuê mua bắt buộc phải mua nhà kết thúc họp đồng thuê mua bàng cách trả đày đù tiền thuê mua thời hạn 12 Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Điều Nghị định sổ 71/2010/NĐ-CP hướng dần thi hành Luật nhà năm 2005 17 Điều Luật nhà năm 2014 Điều Luật kinh doanh bất động sàn năm 2014 số 07/2021 - Năm thứ mười sáu 9ỈỊ|Í|C Viiật thuê mua Vì vậy, khái niệm thuê mua nhà áp dụng cho nhà xà hội không phù hợp với nguyên lý thuê mua nhà cách thức thực hợp đồng hậu pháp lý chấm dứt hợp đồng Quy định cho thấy chác biệt sở để xác định giao dịch thuê mua nhà sách nhà Việt Nam số nước giới Ở Mỳ, có hai loại hình thuê mua: thuê kèm theo quyền chọn mua (lease option purchase) thuê để mua (rent to own) So với loại thứ nhất, loại thứ hai hể mức độ quan tâm người thuê mua định mua nhiều kết thúc hợp đồng, người th mua sè mua khơng có oiến cố lớn làm thay đôi ý định mua họ Trong chi loại hình thứ nhất, người th mua lường lự định mua Tuy nhiên, hai loại hình cho người th mua quyền lựa chọn có mua hay khơng kết thúc hợp đồng, khác biệt điểm chi phí cho quyền chọn khác Ờ Thái Lan, hợp đồng cho thuê “Seng” dài hạn mang chất hợp đồng thuê mua Theo hình thức này, người thuê trả lần tiền lớn gọi Pae Jia vào đầu kỳ cho thuê sau tốn tiền th hàng tháng danh nghĩa thời gian lại kỳ cho thuê Trong hợp đồng này, hai bên có thê thỏa thuận bên thuê gia hạn lựa chọn mua nhà vào cuối kỳ cho thuê7 Hình thức áp dụng phổ biến cho nhà cho thuê dành cho đối tượng thu nhập thấp, chí khu dân cư chuột Hình thức gần giống hình thức thuê mua nhà xà hội Việt Nam (trả trước 20% - 50% giá trị nhà, phần cịn lại tính vào giá th, thời gian th 05 năm, thời gian hồn vốn tối thiểu 05 năm) Tuy nhiên, có hai điểm khác biệt giừa hợp đồng Seng hợp đồng thuê mua nhà Việt Nam Thứ nhất, tiền thuê hàng tháng mà người thuê phải trả tiền thuê danh nghĩa (rât thâp so với giá thị trường) Thứ hai, việc mua nhà cuôi kỳ thuê nhà lựa chọn mà bẳt buộc quy định thuê mua nhà Việt Nam Hàn Quốc, thuê mua nhà thuê 10 năm, sau định giá lại để bán cho người thuê8 Hàn Quốc đà trải qua nhiều năm xây dựng đà thực sách nhà xà hội thành cơng Trong bối cành dân số có khát vọng lớn việc sở hừu nhà khu vực nhà cho thuê coi phần lại cùa thị trường nhà Hàn Quốc nhừng người khơng có khả mua nhà Tuy nhiên thời gian Ẹần đây, có khả mua nhà số hộ gia đình lựa chọn thuê nhà ngày nhiều Hợp đồng thuê nhà chủ yếu hợp đồng Jeonse Trong hợp đông này, người thuê nhà đặt cọc trước cho chủ nhà ký hợp đồng không trả tiền thuê hàng tháng suốt thời gian thuê Chủ nhà sau đầu tư khoản tiền gửi để tạo lợi nhuận tương đương với tiền thuê nhà Khoản tiền đặt cọc hoàn trà đầy đủ chấm dứt hợp đồng Jeonse nôi lên tự nhiên thời gian thiếu nhà ở, lài suất cao, giá nhà tăng tài chấp khơng đầy đủ Đối với người thuê nhà, Jeonse coi bước tiên sở hữu nhà, tiền gửi tích lũy sau sừ dụng tiền vốn ban đầu để mua nhà Dựa vào lịch sử thuê nhà, người thuê có thê mua nhà sau 10 năm9 Từ nghiên cứu hoàn cảnh đời thay đổi khái niệm thuê mua nhà xã hội, nhừng hạn chế quy định pháp luật khái niệm thuê mua nhà xà hội thấy rằng, khái niệm thuê mua nhà chưa phản ánh chất ưu giao dịch so với thuê mua mà cho thấy giới hạn ràng buộc nghĩa vụ đổi với bên thuê mua Muốn phản ánh chất hình thức này, cần phải định nghĩa lại thuê mua nhà xà hội Luật nhà năm 2014 không cần đưa quy định thuê mua nhà quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Cho nên, khái niệm thuê mua nhà xà hội quy định Luật nhà năm 2014 cần thiết Tóm lại, thuê mua nhà xã hội phương thức giao dịch dành cho nhừng đổi tượng Nhà cho người nghèo thành phố Châu Á, tập 7: Nhà cho thuê - giải pháp nhà cho người nghèo quan tâm, ƯN-HABITAT, tr 15 Dự thào Luật nhà năm 2014, Báo cáo kinh nghiệm sô nước thê giới vê phát triên quản lý nhà Kyung-Hwan Kim and Miseon Park (2016), Housing Policy in the Republic ofKorea, ADBI Working Paper Series o HỌC VIỆN Tư PHÁP hưởng sách nhà xà hội, theo bên cho thuê mua giao tài sàn cam kết bán nhà cho bên thuê mua thời hạn định, bên thuê mua phải trà trước 20% giá trị nhà toán tiền thuê nhà theo định kỳ Bên thuê mua có quyền mua nhà kết thúc thời hạn thuê mua Bản chất hợp đồng thuê mua nhà xã hội 2.7 Hợp đồng thuê mua nhà xã hội có chất hợp đồng thuê nhà Xuất phát cùa hợp đồng thuê mua nhà xã hội hợp đồng thuê Hợp đồng đem lại cho bên thuê quyền khai thác sử dụng tài sản thời gian định Ngoài quyền khai thác sừ dụng tài sàn thuê, bên thuê thỏa thuận thêm quyền hợp đồng thuê đê phục vụ tốt cho nhu cầu Cho nên, thời gian thuê, hợp đồng thuê mua nhà xã hội mang đầy đù đặc điểm hợp đồng thuê Thứ nhất, hợp đồng thuê mua nhà xà hội hợp đồng song vụ Hợp đồng xác lập làm phát sinh quyền nghĩa vụ hai bên đối ứng nhau, bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê mua sử dụng bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê mua suốt thời gian thuê mua; bên thuê mua có nghĩa vụ tốn 20% giá trị nhà trà tiền thuê theo định kỳ Bất kỳ bên khơng thực nghĩa vụ bên cịn lại cỏ quyền buộc thực nghĩa vụ áp dụng chế tài vi phạm hợp đồng Thứ hai, hợp đồng thuê mua nhà xà hội hợp đồng có đền bù Khi bên hợp đồng thực cho bên lợi ích bên cịn lại lợi ích sè nhận từ phía bên lợi ích tương ứng Mặc dù khơng mang tính đền bù ngang giao dịch nhà thương mại bên thuê mua vần phải thực nghĩa vụ định với bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có nghĩa vụ mang lại lợi ích định cho bên thuê mua giao quyền sừ dụng nhà bảo đảm giá trị sừ dụng thời gian thuê mua Đồng thời, bên cho thuê mua nhận nhừng lợi ích từ tiền tốn nhẩt 20% giá trị nhà khoản tiền thuê theo định kỳ để bù đẳp lợi ích mà bên cho thuê mua đà bỏ đầu tư nhà cho thuê mua Thứ ba, hợp đồng thuê mua nhà xà hội hợp đồng chuyển giao quyền sừ dụng tài sản Trong thời gian thuê mua, bên thuê mua quyền sử dụng nhà vào mục đích để mà khơng có quyền định đoạt nhà thuê mua (mua bán, cho thuê lại, tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ) Nhà chưa chuyển giao thuộc quyền sở hừu cùa bên cho thuê mua Tóm lại, với chất hợp đồng thuê, nhùng nội dung chưa quy định dành riêng cho hợp đồng thuê mua nhà xà hội quy định hợp đồng thuê nhà lựa chọn áp dụng 2.2 Hợp đồng thuê kèm theo quyền mua nhà bên thuê mua Đối với hợp đồng thuê truyền thống, bên thuê ưu tiên mua nhà thuê bên cho thuê bán nhà Tuy nhiên, quyền mua nhà khơng mang tính đối ứng bắt buộc chù sở hừu phải bán nhà cho bên thuê Điều 446 Bộ luật dân năm 1995 quy định, ưu tiên cho người thuê mua nhà người cho thuê muổn bán nhà cho thuê10 Như vậy, người thuê nhà ưu tiên mua nhà thuê mà không cần phải quy định hợp đồng thuê Bộ luật dân năm 2005 không kê thừa quy định lại quy định Điều 97 Luật nhà năm 2005, theo bên thuê nhà quyền ưu tiên mua khơng có chồ khác đà thực đầy đủ nghĩa vụ bên thuê nhà bên cho thuê bán nhà Ke thừa Luật nhà năm 2005, Luật nhà năm 2014 tiếp tục quy định, bên thuê nhà quyền ưu tiên mua đà toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời diêm bên cho th có thơng báo việc bán nhà cho thuê Quyền ưu tiên mua phụ thuộc 10Điều 446 Bán nhà cho thuê (Bộ luật dân năm 2005) Trong trường hợp bán nhà cho thuê, bên thuê ưu tiên mua, nêu chưa có chỗ khác thực đù nghĩa vụ cua người thuê nhà Chủ sờ hữu nhà cho thuê thông báo vê đicu kiện bán cho bên thuê biêt trước nhât ba tháng, kể từ thời diêm bên thuê nhận thông báo thời đièm bán Chú sờ hữu có quyên bán nhà cho người khác, nêu bên thuê khước từ mua đà hêt hạn thông báo mua mà bên thuê không trà lời số 07/2021 - Năm thứ mười sáu 9ỉ(Vlề Vitộí vào bên cho thuê (tức chủ sở hừu) có bán nhà hay chơng Bên thuê không thê chủ động mua nhà thuê bên cho thuê không bán nhà Điểm khác biệt lớn để phân biệt hợp đồng thuê mua nhà xà hội so với hợp đồng thuê nhà hợp đồng mua bán nhà ở chồ quyền mua nhà Trong hợp đồng thuê nhà, bên thuê chi ưu tiên mua nhà bên cho thuê bán nhà Trong đó, hợp đồng mua bán nhà bắt buộc bên mua phải mua nhà thực đầy đủ nghía vụ tốn Việc khơng mua nhà trờ thành hành vi vi phạm hợp đồng phải gánh chịu nhừng chế tài khắc nghiệt phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại từ người bán Đối với hợp đồng thuê mua nhà xã hội, việc mua nhà lựa chọn bên thuê mua Quyên mua nhà tạo nên nghĩa vụ đối ứng bắt buộc bên cho thuê mua phải bán nhà chuyên quyền sở hừu Quyền thực vào thời điểm hai bên thỏa thuận, tức họ thực hợp đồng thuê việc mua bán chưa xác lập Khi giao kết hợp đồng này, mục đích mua bán khơng chắn có khả khơng diễn Điều hồn tồn phụ thuộc vào ý chí bên thuê mua Do tương lai bất định, bên thuê mua không chắn vấn đề sở hữu khơng kiểm sốt biến cố xảy thời gian thuê mua điều kiện sống không phù hợp, không thuận tiện cho học tập, việc làm lại Quyền mua nhà bên thuê mua buộc bên cho thuê mua tư thể sằn sàng bán nhà bên thuê định mua Trong thời gian thực hợp đồng thuê mua, bên cho thuê mua xem đà đưa lời đề nghị bán nhà đề nghị có hiệu lực suốt thời gian thuê mua, bên thuê mua lúc với vai trị người đề nghị Chính vậy, thời gian thuê mua, người cho thuê mua có nghĩa vụ người cho thuê vừa có nghĩa vụ người đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà cho thuê chịu ràng buộc lời đề nghị Bên thuê mua có nghĩa vụ người thuê nhà có quyên người đề nghị mua nhà Đơng thời, bên th mua có hai tư cách, tùy thuộc vào thời diêm: (i) thời hạn thuê mua, bên thuê mua có địa vị pháp lý bên thuê Với vai trò này, họ quyền sừ dụng nhà với tư cách bên thuê 11 Tiêu chuẩn kế toán quốc tế sổ 17 năm 1997 chịu trách nhiệm bên thuê nhà; (ii) kết thúc thời hạn thuê mua, bên thuê mua có tư cách bên mua lựa chọn mua nhà Tuy nhiên, địa vị bên thuê mua lúc hoàn toàn khác so với địa vị người mua họp đồng mua bán thông thường, quyền nghĩa vụ bên thuê, bên thuê mua có thêm quyền mua nhà Quyền đóng vai trò bước đệm chắn trước nhừng tác động mạnh mè thị trường, tạo sở vừng để bảo đảm việc tiến đến sở hữu nhà thuê mua ủy ban tiêu chuẩn kế toán quốc tế (IASC) khẳng định “thuê mua loại cho thuê có khả chuyển dịch tất rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản Quyền sở hữu cuối chuyển giao khơng chuyển giao”11 Trên thực tế, hợp đồng thuê mua nhà xà hội thực hợp đồng mua trả chậm, trà dần Trong đó, sau trừ khoản tốn 20% giá trị nhà ờ, phần lại bên thuê trả dần cho đen hết kết thúc thời hạn thuê mua mà mà khơng có lựa chọn khác Neu bên th mua khơng tốn đủ giá trị nhà để sở hữu coi vi phạm họp đồng Như vậy, việc mua nhà coi nghĩa vụ bắt buộc tiến trình thực hợp đồng thuê mua nhà xà hội thực tế Điều đà ngược lại với chất hợp đồng thuê mua, đong thời ngược lại với xu hướng chung mà quốc ẹia ưên giới áp dụng./ TAI LIỆU THAM KHAO Nhà cho người nghèo thành phố Châu Á, tập 7: Nhà cho thuê - giải pháp nhà cho người nghèo quan tâm, UN­ HABITAT, tr 15 Dự thảo Luật Nhà 2014, Báo cáo kinh nghiệm số nước giới phát triển quản lý nhà Kyung-Hwan Kim and Miseon Park (2016), Housing Policy in the Republic ofKorea, ADBI Working Paper Series JRH Hamill, J Sternberg & CG White (2006), “Valuation of the embedded option in a non-cancelable lease: Theory and application”, Journal of Applied Business Research, Vol 22, No.3, pp 43-52  ... Bên thuê mua có quyền mua nhà kết thúc thời hạn thuê mua Bản chất hợp đồng thuê mua nhà xã hội 2.7 Hợp đồng thuê mua nhà xã hội có chất hợp đồng thuê nhà Xuất phát cùa hợp đồng thuê mua nhà xã hội. .. thuê mua nhà xà hội so với hợp đồng thuê nhà hợp đồng mua bán nhà ở chồ quyền mua nhà Trong hợp đồng thuê nhà, bên thuê chi ưu tiên mua nhà bên cho thuê bán nhà Trong đó, hợp đồng mua bán nhà bắt... thuê mua nhà xà hội quy định hợp đồng thuê nhà lựa chọn áp dụng 2.2 Hợp đồng thuê kèm theo quyền mua nhà bên thuê mua Đối với hợp đồng thuê truyền thống, bên thuê ưu tiên mua nhà thuê bên cho thuê