Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

TẠP CHÍ CÚHt THtffNG QUYỀN TRỔ CỬA NHÌN SANG BẤT ĐỘNG SẢN LIEN KE THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN 2015 • NGUYỄN ĐẴNG KHOA TĨM TẮT: Bài viết phân tích bình luận quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân 2015 Thông qua tổng quan công trinh nghiên cứu Hên quan khoảng 20 năm gần đây, tác giả rằng, nhà khoa học tập trung nghiên cứu quyền hạn chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn thi hành, chưa nghiên cứu chuyên sâu quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản hền kề Dựa phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận phương pháp quy nạp tổng hợp, viết kết tổng quát thực trạng quy định quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản Hền kề theo Bộ luật Dân 2015, so sánh với quy định Bộ luật Dân trước Từ đó, nhận định bất cập đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Hên quan đến quyền trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề Bộ luật Dân hành Từ khóa: quyền trổ cửa sổ, bất động sản liền kề, Bộ luật Dân 2015 Đặt vấn đề Quyền trổ sổ nhìn sang bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển quyền đôi với bất động sản Do đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, việc sử dụng bất động sản nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề quy định pháp luật dân nước ta với đặc thù quyền sở hữu tư nhân Bên cạnh đó, theo quy định Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, việc thực quyền phải tuân theo quy định pháp luật đất đai Ngoài ra, vấn đề có Hên quan đến pháp luật xây dựng 56 SỐ 26-Tháng 11/2021 Tổng quan nghiên cứu Liên quan đến đề tài có số viết, tài liệu Hên quan tác giả, nhà nghiên cứu Ví dụ cơng trình Trương Thu Giang (2009) hướng đến mục đích hồn thiện quy định pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản Hền kề, tác giả tập trung vào làm rõ chất loại quyền này, so sánh với quy định số quốc gia giới làm rõ quy định luật thực định nước ta nay, nhằm thấy hành lang pháp lý quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Việt Nam chưa thực đầy đủ để giải vấn đề Hên quan Từ đó, đề xuât số định hướng chung giải pháp cụ thể Hên quan đến số vấn đề pháp lý thuộc quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề LUẬT Tác giả Đặng Thị Thúy Thành (2014) viết quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam Đây đề tài nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung, tức nghiên cứu tập hợp quyền cấu thành bên quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như: quyền lối đi, thoát nước mưa, đề tài chuyên nghiên cứu quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề Tác giả Phạm Công Lạc (2002, 2006) công bố cơng trình nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cung cấp thông tin sâu khái niệm: bất động sản, bất động sản liền kề, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Đồng thời, tác giả đưa kiến nghị, giải pháp mang tính thực tiễn cao, giúp cho sinh vên, nhà nghiên cứu luật học có thêm nguồn tài liệu phong phú, đa dạng học tập, nghiên cứu Nhìn chung, qua cơng trình nghiên cứu, nhà khoa học tập trung nghiên cứu quyền hạn chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn thi hành, chưa nghiên cứu chuyên sâu quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề Tuy vậy, nguồn nhận thức quan trọng để tác giả triển khai đề tài, rút vấn đề tiếp tục nghiên cứu, định hướng cho việc nghiên cứu đề tài Trong cơng trình này, tác giả có nhiệm vụ phải làm sáng tỏ vấn đề bối cảnh nay, mà sách pháp luật đất đai có thay đổi Nhiều văn luật đời địi hỏi phải có thơng quy định pháp luật Việt Nam quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề Ớ góc độ thực tiễn, đề tài có so sánh với pháp luật hành để đề xuất sơ' giải pháp hồn thiện pháp luật chế thi hành pháp luật dân Phương pháp nghiên cứu phương pháp luận nói chung, viết kết nghiên cứu dựa nguyên lý phép vật biện chứng phép vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê-Nin phương pháp cụ thể, phương pháp phân tích phương pháp so sánh để làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật ỵề quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề; phương pháp bình luận phương pháp phân tích luật viết để làm rõ thực trạng pháp luật liên quan; phương pháp quy nạp tổng hợp để rút giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề Kết thảo luận 4.1 Thực trạng quy định quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân 2015 Từ trước tới nay, khái niệm “quyền” mang nghĩa rộng, biểu thị khả người thực khơng thực điều mong muốh nhằm thỏa mãn nhu cầu thân Như Jean-Jacques Rousseau nói: “con người sinh tự bị xiềng xích”1, nghĩa khơng có khái niệm quyền tự q trớn, thỏa mãn nhu cầu thân việc thực quyền khơng trái với lợi ích hợp pháp người khác, nhà nước xã hội Quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề hiểu nhiều khía cạnh khác nhau, xét tổ hợp quyền bất động sản liền kề, quyền trổ cửa quyền hạn chế chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản bất động sản kế bên Hiện nay, khoa học pháp lý chưa đưa khái niệm quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề Theo tác giả, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề quyền xây dựng, mở cửa sang bất động sản có giáp ranh với chủ sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Theo quy định Điều 178 Bộ luật Dân (BLDS) 2015, chủ sở hữu nhà trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, đô'i diện đường chung theo quy định pháp luật xây dựng Đồng thời, mặt mái che cửa vào, mặt mái che cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên Đối với cơng trình xây dựng việc trổ cửa vào, trổ cửa sổ yêu cầu cần thiết để sử dụng cơng trình Tuy nhiên, qua quy định BLDS 2015, chủ sở hữu không tự ý xây dựng, mà phải tuân theo nguyên tắc sau: (1) Việc trổ cửa sang nhà bên cạnh, nhà đối diện phải đảm bảo tính lịch sự, khơng làm ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng chủ sở hữu bất động sản liền kề; (2) Việc trổ cửa quay đường chung phải đảm bảo an toàn cho việc lại người; SỐ 26-Tháng 11/2021 57 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG (3) Mái che cửa vào cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên, để đảm bảo an toàn cho việc lại, di chuyển mái che người tài sản2 4.2 So sánh quy định quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân 2015 với Bộ luật Dân trước Cả hai Bộ luật Dân 2005 2015 có nét giơng quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề Tuy nhiên, có khác biệt sau: Một là, vị trí quyền trổ cửa, BLDS 2005 đặt chương XVI - Những quy định khác quyền sở hữu Trong BLDS 2015 quy định quyền trổ cửa Mục - Giới hạn quyền sở hữu, quyền khác đốì với tài sản Theo quan điểm tác giả, quy định BLDS 2015 hợp lý xác định rõ loại quyền hạn chế chủ sở hữu bất động sản đôi với bất động sản liền kề, tránh cách quy định chung chung BLDS 2005 Hai là, tên gọi, BLDS 2005 BLDS 2015 sử dụng cách gọi khác đô'i với quyền trổ cửa Chẳng hạn, BLDS 2005 gọi quyền “Hạn chế quyền trổ cửa”, nghĩa cho phép chủ sở hữu bất động sản có quyền trổ cửa quyền loại quyền có giới hạn, nói khác đi, sử dụng thuật ngữ “quyền hạn” đốì với chủ thể hưởng quyền Ngay cách định danh quyền BLDS 2005 thể “tinh tế” cách dùng từ Tuy nhiên, BLDS 2015 lại dùng “Trổ cửa sang bất động sản liền kề ”, tác giả cho việc định danh chưa nhấn mạnh tính chất quyền Ba là, so với Điều 271 BLDS 2005, Điều 178 BLDS 2015 có sửa đổi nhỏ Khoản 2, quy định chiều cao tối thiểu mái che cửa vào, cửa sổ quay đường 2,5 mét tính từ mặt đất đến mặt mái che3 Cách quy định hợp lý, dự liệu tình tranh chấp thực tế Trong xây dựng, khoảng cách, độ dày mái che, vật liệu, ln tính tốn xác để bảo đảm tơt kết cấu, công sử dụng công trình Nhà làm luật quy định chi tiết quy chuẩn tính tốn chiều cao mái che hồn tồn phù hợp Trước đây, vấn đề bất động sản nói chung nhắc đến cách thức 58 SỐ 26-Tháng 11/2021 BLDS 1995 Điều 181: “Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định” Tiến so với văn pháp luật trước đó4, BLDS 1995 lần đề cập đến quyền trổ cửa Điều 276, theo đó, “Chủ sở hữu nhà trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đốì diện lối chung theo quy định pháp luật xây dựng.” “Mái che cửa vào, cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên Sau mười năm, BLDS 2005 đời khơng có thay đổi nội dung quyền trổ cửa Cụ thể Điều 271 quy định hạn chế quyền trổ cửa gồm: (1) Chủ sở hữu nhà trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đôi diện đường chung theo quy định pháp luật xây dựng; (2) Mái che cửa vào, cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên Mười năm tiếp theo, BLDS 2015 đời với nhiều sửa đổi, đó, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề có đổi thay phân tích Từ đó, thấy, vòng 20 năm kể từ thời điểm BLDS 1995 đời, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề mang tính dẫn chiếu đến pháp luật xây dựng Việc ghi nhận quyền BLDS mang tính chung chung, chưa cụ thể 4.3 Những bất cập liên quan đến quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề Bộ luật Dân 2015 Một là, bên cạnh mặt tích cực tạo điều kiện để ghi nhận thêm quyền mới, thuật ngữ “Quyền đơi với bất động sản liền kề ” theo quy định BLDS 2015 có hạn chế tính khơng rõ ràng “Quyền” quyền gì? Nếu khơng có giải thích mang tính giới hạn mặt ý nghĩa phải liệt kê quyền cụ thể phạm vi hiểu thuật ngữ rộng, khó xác định Từ BLDS năm 2005 sang BLDS năm 2015, quyền có chung đặc điểm BLDS 2005 “quyền sử dụng hạn chế” cịn BLDS 2015 lại loại LUẬT quyền “khơng có tên” (theo Nguyễn Văn Cừ Tran Thị Huệ, 2017) Hai là, xét cụ thể phạm vi, quyền trổ cửa theo quy định BLDS 2015 chung chung, chủ yếu mang tính dẫn chiếu pháp luật xây dựng Tác giả cho rằng, việc dẫn chiếu pháp luật Việt Nam tượng phổ biến, đặc biệt luật đồ sộ BLDS 2015, nơi mà tất vân đề liên quan đến giao dịch dân có thê ghi nhận Ý nghĩa việc ghi nhận đó, theo tác giả, nhằm mục đích liệt kê cho đầy đủ quyền hạn chế đôi với bất động sản liền kề không mang tính áp dụng cao Chẳng hạn, quy định Khoản Điều 178 BLDS 2015 có nhắc đến: “Mặt mái che cửa vào, mặt mái che cửa sổ quay đường chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên” Từ quy định này, hiểu BLDS 2015 giới hạn chiều cao mái che cách mặt đất với khoảng cách 2,5 mét trở lên tính từ mặt đất đến mặt mái che Nhưng mặt đất xác định dựa vào tiêu chí nào, mặt đường nhựa hay đường hẻm, nhà hay đường, chưa có cách hiểu thống Bên cạnh đó, BLDS 2015 khơng quy định khoảng cách mái che đốì với bất động sản liền kề, không quy định chiều dài, chiều rộng mái che mà quy định chiều cao Từ đó, ta thấy xây dựng, trổ cửa, áp dụng BLDS 2015 thơi chưa đủ dễ xảy tranh chấp bên Ba là, xét tính khả thi, quyền trổ cửa khó áp dụng có nhiều quy định pháp luật đan xen, chồng chéo so với BLDS2015 Để thực quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề dân chúng phải vất vả nghiên cứu “rừng” quy định Chỉ tính riêng quyền trổ cửa, theo thống kê tác giả, có đến 05 văn sau điều chỉnh: (i) Bộ luật Dân 2015; (ii) Luật Xây dựng 2014; (iii) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (Tập - 1997), ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD: Quyết định ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam; (iv) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008 ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng”; (v) Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN Bộ Khoa học Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012 “Quyết định việc công bô tiêu chuẩn quốc gia” Việc hiểu văn khó, việc áp dụng thực tế lại khó hơn, đến quan nhà nước áp dụng lúng túng Khuyến nghị Trên sở phân tích đơi với thực trạng pháp luật quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề nhận định bất cập nêu trên, tác giả kiến nghị cần sửa đổi quy định sau BLDS 2015: Thứ nhất, sửa đổi lại thuật ngữ “Quyền bất động sản liền kề ” thành “Quyền hạn chế bất động sản liền kề ” Điều 245 BLDS 2015 Theo quan điểm tác giả, sửa đổi phù hợp với chất quyền chủ sở hữu bất động sản đôi với bất động sản liền kề, khắc phục cách hiểu sai lầm quyền đôi với bất động sản liền kề loại quyền tuyệt đối Thứ hai, sửa đổi Điều 178 BLDS 2015 theo hướng: (i) Thêm cụm từ “hạn chế” vào tên Điều 178 BLDS 2015 thành: “Hạn chế quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề ” cho phù hợp với chất loại quyền phù hợp với ngữ nghĩa tiếng Việt, khắc phục việc quy định ngắn gọn dẫn đến khó hiểu ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẦN: 'Theo Jean-Jacques Rousseau (1712- 1778) Khế ước xã hội "Nguyễn Minh Tuâh, Bình luận khoa học Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, tr 355,356 3ĐỖ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức, tr 249 4Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr SỐ26-Tháng 11/2021 59 TẠP CHÍ CƠNG THIÍdNG TÀI LIỆU THAM KHẢO: Bộ luật Dân nước Việt Nam năm 1995; 2005; 2015 Đỗ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học điểm cửa Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Hồng Đức Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2015, Nxb Công an nhân dân Phạm Công Lạc (2001), Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 11/2001 Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ, Hà Nội Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chê'bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chê'bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Ngày nhận bài: 10/9/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 10/10/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 20/10/2021 Thông tin tác giả: ThS NGUYỄN ĐĂNG KHOA Khoa Kinh tế Luật, Trường Đại học Thái Bình Dương THE RIGHT TO OPEN DOORS LOOKING AT ADJACENT PROPERTIES UNDER THE 2015 CIVIL CODE • Master NGUYEN DANG KHOA Faculty of Economics and Law, University of the Pacific ABSTRACT: This paper analyzes and gives comments about the right to open doors looking at adjacent properties in the 2015 Civil Code of Vietnam By reviewing related researches over the last 20 years, this paper finds out that researchers have focused on theoretical and practical analyzing limited rights to adjacent properties instead of the right to open doors to adjacent properties Based on analytical methods, comparative methods, commenting methods, and general inductive research methods, this paper analyzes the right to open doors looking at adjacent properties under the 2015 Civil Code’s provisions and compares these provisions with previous Civil Code’s provisions Based on the papers findings, some solutions are proposed to improve the effectiveness of the 2015 Civil Code’s provisions for the right to open doors looking at adjacent properties under the 2015 Civil Code Keywords: right to open doors, adjacent properties, the 2015 Civil Code of Vietnam 60 So 26-Tháng 11/2021 ... động sản liền kề Theo tác giả, quy? ??n trổ cửa sang bất động sản liền kề quy? ??n xây dựng, mở cửa sang bất động sản có giáp ranh với chủ sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Theo quy định Điều... hợp quy? ??n bất động sản liền kề, quy? ??n trổ cửa quy? ??n hạn chế chủ sở hữu quy? ??n sử dụng bất động sản bất động sản kế bên Hiện nay, khoa học pháp lý chưa đưa khái niệm quy? ??n trổ cửa sang bất động sản. .. sản liền kề theo Bộ luật Dân 2015 với Bộ luật Dân trước Cả hai Bộ luật Dân 2005 2015 có nét giơng quy? ??n trổ cửa sang bất động sản liền kề Tuy nhiên, có khác biệt sau: Một là, vị trí quy? ??n trổ cửa,