Bất cập trong pháp luật đất đai về quy trình xác định giá đất nhìn từ góc độ quản lý

TẠP CHÍ ci NG MUG BẤT CẬP TRONG PHÁP LUẬT ĐÂT ĐAI VỀ QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐÂT NHÌN TỪ GĨC ĐỘ QUẢN LÝ • TRẦN THÚY PHƯỢNG TĨM TẮT: Giá đất phận quan trọng sách tài âất đai, cơng cụ kinh tế điều tiết hài hịa lợi ích Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu người sử dụng đất Tuy nhiên, quy trình xác định giá đất theo hướng dẫn Thông tư, Nghị định thực nhiều vướng mắc, chưa phù hợp với tình hình thực tế Bài viết trình bày bất cập, hạn chế quy trình xác định giá đất pháp luật đất đai hành Cụ thể, tác giả nghiên cứu, vấn cán quản lý đất đai, so sánh quy định với thực tế thực quy ttình xác định giá đất Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu thực quỵ trình xác định giá đất, nhằm phát huy hiệu quản lý, sử dụng đất đai Việt Nam Từ khóa: bất cập, quy trình xác định giá đất, pháp luật đất đai, giải pháp Đặt vấn đề Hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Một nội dung Nhà nước quản lý việc xác định giá đất Định giá đất xác giúp ngăn chặn tình trạng đầu nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản đảm bảo cơng bằng, bình đẳng cho chủ thể tham gia vào thị trường Theo hệ thông pháp luật đất đai, việc định giá đất thực theo quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, Úy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân câp thông qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây 18 SỐ22-Tháng 9/2021 dựng định kỳ 05 năm lần” Để hướng dẫn cụ thể xác định giá đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư so 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy đmh chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vân xác định giá đất Tuy nhiên, triển khai tiến hành thực việc xác định giá đất vướng mắc áp dụng, phương pháp xác định giá đất gây khó khăn q trình thực không phù hợp quy định thực tế Do vậy, việc nghiên cứu, rà sốt bất cập đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung để hồn thiện quy trình xác định giá đất cần thiết góp phần hồn thiện pháp luật đất đai điều kiện chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai LUẬT hành vào năm 2022 theo chương trình làm việc Quốc hội khóa XV Nội dung 2.1 Một sơ' bất cập thực quy trình xác định giá đất theo quy định pháp luật đất đai hành - nguyên tắc xác định giá đất Theo quy định điểm c khoản Điều 112 Luật Đất đai 2013 “Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng” Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến thị trường mức giá có tần suất xuất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường Tuy nhiên, số loại đất, khu vực thơng tin giá đất chuyển nhượng thị trường nơi có thị trường thơng tin giá đất thị trường độ tin cậy khơng cao gây khó khăn việc định giá đất Bởi lẽ, thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân cung cấp cịn hạn chế; nhiều khu vực khơng xảy giao dịch, phải khảo sát khu vực lân cận để so sánh, xác định giá đất Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường, người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp giá thực tế để giảm thuế Điểm d khoản Điều 112 luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương, cách đường nhỏ, giá đất hai bên đường khác xa, đặc biệt đất liền kề nơi giáp ranh địa giới hành cấp tỉnh - quy trình xây dựng khung giá đất Tồn quy trình định giá đất quy định Điều 15, Luật Đất đai 2013 từ điều tra, phân tích, tổng hợp thơng tin, xây dựng phương án, thẩm định định giá đất quan hành nhà nước thực hiện, cịn đơi tượng chịu ảnh hưởng từ giá đất người sử dụng đất lại đứng quy trình Mặc dù Điều 115 Điều 116 Luật Đất đai 2013 có quy định việc tư vấn giá đất chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực có vị trí độc lập Theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung, quan nhà nước định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt chủ thể quản lý, gây ảnh hưỏng định tính cơng xác giá đất định - phương pháp xác định giá đất Phương pháp xác định giá đất hạn chế, chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan lực chủ thể thẩm định giá đất ảnh hưỏng đến kết trình xác định giá đất Theo quy định Điều Nghị định sô' 44/2014/NĐ-CP phương pháp định giá đất gồm phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết từ, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập, phương pháp điều chỉnh hệ sô' giá đất Dựa vào thông tin thu thập được, chủ thể thẩm định giá đất lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp xây dựng phương án giá đất Điều có nghĩa việc áp dụng phương pháp ý chí chủ quan chủ thể định Hơn nữa, q trình thu thập thơng tin việc xác định yếu tô' ảnh hưởng đến giá đất, xác định % tỷ lệ để điều chỉnh mức giá yếu tơ' khác biệt cịn phụ thuộc vào kinh nghiệm người làm cơng tác thu thập thơng tin, chưa có pháp lý Cụ thể, thực phương pháp so sánh trực tiếp điểm b Khoản Điều Thông tư sô' 36/2014/TT-BTNMT quy định “Khảo sát, thu thập thơng tin tối thiểu 03 đất có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất khoảng thời gian không 02 năm tính đến thời điểm định giá đất” Việc tìm kiếm đất so sánh có diện tích lớn tương đồng với đất định giá kích thước, hình thể, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, đất giáo dục, y tê', để so sánh khó khăn, chí khơng có Tương tự, khoản Điều Thơng tư sô' 36/2014/TTBTNMT quy định: “Trường hợp Sở Tài nguyên Mơi trường chưa cơng bơ' sơ' biến động giá TẠP CHÍ CƠNG THƯONG đất thị trường loại đất tính tốn sở thơng tin giá đất phổ biến thị trường thu thập theo thời gian số liệu thông kê quan thống kê (nếu có)” Khi mà thị trường diễn biến khơng ổn định, có lúc sơi động, sốt đất, sốt giá có thời gian trầm lắng, đóng băng Trong đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng ngầm quyền sử dụng đất diễn phổ biến Thực trạng gây nhiều khó khăn cho cơng tác thu thập, phân tích, xử lý sử dụng thông tin thẩm định giá Trong áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất việc xác định khoản chi phí theo quy định điểm b Khoản Điều 5, khoản Điều Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí tu, bảo dưỡng cơng trình xây dựng gắn liền với đâ't, chi phí sản xuất tổng chi phí phát triển giả định bất động sản, khơng có định mức, khơng có đơn giá quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khó điều tra, thu thập từ đất tương tự chủ đầu tư khơng cung câp khơng có để cung cấp nên khơng thể áp dụng Do đó, mức áp dụng mang tính giả định ước tính phù hợp phụ thuộc vào ý kiến chủ quan người làm công tác định giá đất, ảnh hưởng lớn đến kết định giá đất - định giá đất khu quy hoạch bổ sung Theo khoản Điều Thông tư số 36/2014/TTBTNMT thực bổ sung giá đất vào bảng giá đât sẽì vào giá đất bảng giá đất hành đê bổ sung, khu quy hoạch bảng giá đất hành có đường giao thông đầy đủ Như vậy, hiểu bổ sung giá đất khu quy hoạch giá đất có đầy đủ đường giao thơng, hệ thơng hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, thực tế giá đất khu quy hoạch bổ sung chưa có đường, sở hạ tầng lại xác định tương đương với giá đất bảng giá đâ't hành, dẫn đến xác định giá đắt theo phương pháp thặng dư Nhà nước tính thu tiền sử dụng đất giao đâ't cho nhà đầu tư thực dự án khu quy hoạch nêu giá đất thấp giá đâ't quy hoạch bảng giá đất - trình tự thực điều chỉnh giá đất Theo quy định khoản Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có trường hợp điều chỉnh giá đất là: khung giá đất Chính phủ ban 20 SỐ22-Tháng 9/2021 hành tăng giảm 20%, giá phổ biến thị trường tăng giảm 20% so với bảng giá đất câp tỉnh ban hành Trình tự thực điều chỉnh bảng giá đất thuộc trường hợp quy định mục Thông tư sô 36/2014/TTBTNMT Bên cạnh đó, khoản Điều Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT có quy định thêm trường hợp điều chỉnh giá đất bổ sung đường, phó' chưa có tên bảng giá đất hành Tuy nhiên, Thơng tư số 36/2014/TTBTNMT khơng quy định trình tự thực thuộc trường hợp Do đó, gặp khó khăn trình tự, thủ tục thực bổ sung giá tuyến đường, phơ' chưa có tên vào bảng giá đâ't theo quy định Mục 2, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT - hồ sơ trình Hội đồng thẩm định Điều 31 Thông tư sô' 36/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ trình Hội đồng thẩm định “dự thảo phương án giá đâ't, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đâ't" Tuy nhiên, Khoản Điều 30 Thông tư sô' 36/2014/TTBTNMT quy định nội dung dự thảo phương án giá đâ't dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đâ't gồm có “Mục đích định giá đâ't thơng tin đâ't cần định giá; Đánh giá tình hình kết điều tra, tổng hợp thông tin giá đât thị trường; Việc áp dụng phương pháp định giá đất; Kết xác định giá đâ't đề xuâ't phương án giá đất; Đánh giá tác động kinh tê' - xã hội phương án giá đất” Căn theo quy định này, dự thảo phương án giá đâ't bao gồm nội dung gì, dự thảo báo cáo thuyết minh bao gồm nội dung chưa quy định cụ thể dẫn đến khơng đồng nhâ't q trình thực địa phương Ngoài ra, quy định thời hạn hoàn thiện dự thảo phương án giá đất theo thông báo kết thẩm định Hội đồng thẩm định chưa thống nhâ't Cụ thể, khoản Điều 32 Thông tư sô' 36/2014/TT-BTNMT quy định thời gian không 05 ngày làm việc; đó, khoản Điều 14 Thông tư liên tịch sô' 87/2016/TTLT-BTCBTNMT ngày 22/6/2016 Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường thời gian hồn thiện khơng q 03 ngày làm việc - lập Kế hoạch định giá đất cụ thể Tại Điều 28 Thông tư sô' 36/2014/TT-BTNMT quy định “Sở Tài nguyên môi trường lập kê' LUẬT hoạch định giá đất cụ thể hàng năm trình ủy ban Nhân dân tỉnh phê duyệt” Các dự án dự kiến định giá đất năm đưa vào Kế hoạch định giá đất phụ thuộc vào nguồn vốn để triển khai dự án Tuy nhiên, thực tế có số dự án đưa vào kế hoạch không thực năm chưa bố trí vốn có số dự án phát sinh ngồi kế hoạch Trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí chi trả cho việc xác định giá đất nằm tỷ lệ phần trăm kinh phí tổ chức thực cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đâì, tốn chi phí định giá đất cụ thể đơn vị tư vân phải lập dự toán cụ thể cơng việc thực tế quan tài kiểm tra, thẩm định trước tốn Do đó, kế hoạch định giá đất cụ thể hàng năm không đáp ứng thực tế nhiều thời gian để thực công việc xây dựng kế hoạch 2.2 Giải pháp góp phần hồn thiện quy trình xác định giá đất Thứ nhất, sỏ để thực xây dựng bảng giá đất khung giá Chính phủ ban hành Tuy nhiên thực tế cho thấy, khung giá đất thâp giá đất phổ biến thị trường nhiều, dễ thây nhát thành phố tồn đất ỏ đô thị đặc biệt Hà Nội TP Hồ Chí Minh Do vậy, để bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường, khung giá đất cần phải cập nhật thường xuyên thay năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định chung giá đất Thứ hai, bên cạnh việc hoàn thiện phương )háp định giá đất truyền thống ban hành, cần Ighiên cứu sử dụng phương pháp định giá liên đại sử dụng mơ hình, máy tính cách mạng công nghiệp 4.0 xu vào công tác định giá đất mà sô' quốc gia ứng dụng Đây công cụ giúp ( quan định giá đất nhanh, kịp thời xác Thứ ba, tăng cường tham gia tổ chức tiẩm định giá vào trình xác định giá đất Để đảm bảo giá quan thẩm định đưa khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá Khi đó, giá đất đưa quan định giá không phù hợp với giá thị trường gây thiệt hại cho người có đất cho ngân sách phải chịu chế tài pháp luật Thứ tư, xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin liệu định giá đất để phục vụ việc xác định giá đất Điều 114 Luật Đất đai 2013 có quy định việc xác định giá đất cụ thể dựa vào “thông tin giá đất sở liệu đất đai” Tuy nhiên, nay, sở liệu thông tin giá đất địa phương chưa hình thành Thứ năm, thị trường đất đai phức tạp, có nhiều biến động thường xuyên, liên tục Vì vậy, cần thường xuyên nâng cao kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường cho người làm công tác xác định giá đất thông qua tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá đất Bên cạnh việc nâng cao trình độ chun mơn cần thực tốt cơng tác giáo dục trị, tư tưởng cho cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân khâu cơng việc tránh làm thất lớn nguồn thu ngân sách, gây bất ổn an ninh trật tự tham nhũng quản lý đất đai Thứ sáu, thường xuyên tra, kiểm tra công tác định giá đất địa phương gắn với hoạt động tra, kiểm tra tài đất đai Tổ chức tra chuyên đề giá đất địa phương cách thường xuyên chuyên nghiệp Bên cạnh đó, gắn kết hoạt động tra thường xuyên vào hoạt động tra đột xuất trình thực định giá số dự án lớn, trọng điểm Kết luận Trên nội dung phân tích, đánh giá vướng mắc, bất cập thực công tác xác định giá đất thực tiễn Do đó, việc tháo gỡ vướng mắc, khắc phục bất cập cần quan nhà nước có thẩm quyền thực nhanh chóng, để đảm bảo giá đất xác định đúng, đầy đủ, chi tiết bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, người sử dụng đất bên có liên quan; đảm bảo phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập thực giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung hình thành phát triển Việt Nam ■ SỐ 22-Tháng 9/2021 21 TẠP CHÍ CƠNG ĩMG TÀI LIỆU THAM KHẢO: Bộ Tài nguyên Môi trường, (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên môi trường, (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định sô'01/2017/NĐ-CPngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bể sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung sô điều cửa thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014), Nghị định sơ'44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ, (2017), Nghị định sô'01/2017/ NĐ-CP ngày 06/01/2017sửa đổi, bổ sung sốnghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Chính phủ, (2019), Nghị định sơ 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định khung giá đất Chính phủ, (2020), Nghị định sơ' 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung sô'nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Quốc hội, (2013), Luật Đất đai năm 2013 Ngày nhận bài: 7/7/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 7/8/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 17/8/2021 Thông tin tác giả: ThS TRẦN THÚY PHƯỢNG Giảng viên Trường Chính trị thành phố cần Thử SHORTCOMINGS IN REGULATIONS ON LAND PRICE DETEMINATION PROCESS FROM LAND MANAGEMENT PERSPECTIVES • Master TRAN THUY PHUONG Can Tho Political School ABSTRACT: Land price plays an important role in land financial policies and it serves as an economic tool that harmonizes the interests between the State as the representative of the people exercising the ownership rights of the people and the land users However, the land price detemination process under the current circulars and decrees reveals many shortcomings This paper points out the shortcomings in the current land price detemination process Land management officials were interviewed and current regulations on land price detemination were compared to the land valuation process in practice Based on the paper’s findings, some solutions are proposed to complete regulations on land valuation and improve the land management effectiveness in Vietnam Keywords: problem, land price determination process, the Law on Land, solution 22 SỐ 22 - Tháng 9/2Q21 ... vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt chủ thể quản lý, gây ảnh hưỏng định tính cơng xác giá đất định - phương pháp xác định giá đất. .. nhỏ, giá đất hai bên đường khác xa, đặc biệt đất liền kề nơi giáp ranh địa giới hành cấp tỉnh - quy trình xây dựng khung giá đất Tồn quy trình định giá đất quy định Điều 15, Luật Đất đai 2013 từ. ..LUẬT hành vào năm 2022 theo chương trình làm việc Quốc hội khóa XV Nội dung 2.1 Một sơ' bất cập thực quy trình xác định giá đất theo quy định pháp luật đất đai hành - nguyên tắc xác định giá