Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2022 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Quân PGS TS Nguyễn Văn Trung Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS Lê Văn Thơ - Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên PGS.TS Trần Trọng Phản biện 3: TS Nguyễn Đắc Nhẫn - Tổng cục Quản lý đất đai Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Vào hồi ngày tháng Có thể tìm hiểu Luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam năm 2022 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Ở Việt Nam công tác quản lý giá đất thực tiễn gặp nhiều khó khăn chưa xây dựng sở liệu đất đai đầy đủ thiếu sở liệu giá đất, dẫn đến thiếu thông tin đầu vào cho việc xác định giá đất phục vụ quản lý giá đất phù hợp với giá thị trường Mặt khác bảng giá đất quy định chưa cụ thể, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không rõ địa phương định giá đất phải dựa vào giá đất quy định Phương pháp xác định giá đất có độ xác thấp chưa có sở liệu đầu vào để xác định giá minh bạch rõ ràng, kết xác định giá chênh lệch lớn so với giá đất thực tế thị trường Nhiều địa phương có Bắc Ninh, Hồ Chí Minh, Nghệ An…giá đất quy định bảng giá đất thấp nhiều giá đất thực tế thị trường làm cho thị trường bất động sản thiếu rõ ràng, minh bạch Như cần thiết xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất phù hợp với chế thị trường Ở nhiều nước giới Thụy Điển, Hàn Quốc, Úc… để quản lý giá đất dựa sở liệu đất đai Những nước có sở liệu đất đai xây dựng đồng đầy đủ, mang lại hiệu sử dụng cao, việc triển khai sở liệu giá đất công khai Hàn Quốc mang lại minh bạch cho thị trường đất đai, phục vụ hiệu cho công tác quản lý giá đất nói riêng quản lý đất đai nói chung (United Nations, 1996; Tom, 2009; KOIKA, 2019) Tại địa bàn nghiên cứu, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An sở liệu đất đai chưa xây dựng đầy đủ, liệu địa dạng đồ địa số, sở liệu giá đất chưa xây dựng, thiếu liệu giá đất thị trường gây khó khăn quản lý giá đất Giá đất quy định thị xã chênh lệch lớn so với giá đất thị trường Mặt khác năm gần thị xã Cửa Lị có tốc độ phát triển chóng mặt, dự thảo phát triển đô thị Nghệ An đặt mục tiêu Cửa Lị lên thị loại vào năm 2030 làm cho thị trường BĐS sôi động, giá đất thị trường thay đổi nhanh, giá đất thị trường cao gấp đến lần so với giá đất quy định bảng giá đất, vị trí đất có khả sinh lợi Vì vậy, câu hỏi đặt trước tình trạng thị xã Cửa Lị có giá đất thị trường khác xa so với giá đất quy định cần làm để quản lý giá đất hiệu quả? Làm để xây dựng liệu giá đất theo giá thị trường nhanh chóng xác thay cho việc nhập giá đất thị trường thủ công từ phiếu thu thập thông tin giá đất? Xây dựng khai thác sử dụng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất nào? Để trả lời câu hỏi nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai bao gồm sở liệu địa giá đất phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An cần thiết có ý nghĩa thực tiễn 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xây dựng sở liệu đất đai, tập trung vào xây dựng sở liệu địa liệu giá đất phục vụ công tác quản lý giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An - Khai thác sử dụng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An - Đề xuất giải pháp tăng cường hiệu công tác xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu: Giá đất CSDL đất đai - Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung: Luận án nghiên cứu xây dựng CSDL đất đai thị xã Cửa Lị tập trung vào xây dựng CSDL địa CSDL giá đất nhằm mục đích phục vụ quản lý giá đất Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu tiến hành tồn địa bàn thị xã Cửa Lị tập trung nghiên cứu sâu phường: Nghi Hương Nghi Tân Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu luận án từ năm 2017 đến năm 2021 Thời gian khai thác sở liệu đồ từ 2006 đến 2020, số liệu giá đất từ năm 2018-2019, thu thập bổ sung năm 2020 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng mơ hình xác định giá đất thị xã Cửa Lị Mơ hình xác định phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến tiện ích, chiều rộng đường, chất liệu đường, hình thể đất, mơi trường sinh thái, môi trường kinh doanh, quy hoạch - Xây dựng sở liệu đất đai bao gồm sở liệu địa sở liệu giá đất phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lị Trong sở liệu giá đất xây dựng dựa vào yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mơ hình giá đất - Đề xuất giải pháp tăng cường hiệu công tác xây dựng sở liệu đất đai khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò 1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Kết nghiên cứu góp phần hồn thiện sở khoa học xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: Khai thác sử dụng CSDL đất đai quản lý giá đất ở: Sử dụng ArcGIS để tích hợp CSDL giá đất để khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất ở; Hoặc thiết kế mơ hình phần mềm hệ thống thông tin ArcGIS để khai thác CSDL đất đai quản lý giá đất thị xã Cửa Lị CSDL đất đai mơ hình phần mềm hệ thống thông tin thiết kế công cụ hỗ trợ công tác quản lý giá đất, quản lý đất đai Mơ hình hệ thống thơng tin phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An áp dụng cho địa phương có điều kiện tương tự Kết nghiên cứu luận án dùng làm tài liệu tham khảo cho nhà khoa học, nhà quản lý, người học người khác quan tâm đến xây dựng CSDL đất đai phục vụ công tác quản lý giá đất PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở Các vấn đề giá đất quản lý giá đất ở, số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu, sở liệu đất đai, vai trò sở liệu đất đai quản lý đất đai quản lý giá đất 2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM Khái quát tình hình xây dựng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất số nước giới: Thụy Điển, Hàn Quốc, Úc Khái quát tình hình xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất Việt Nam: Tình hình xây dựng CSDL đất đai nước ta nay; Khai thác sở liệu đất đai nước ta quản lý đất đai quản lý giá đất ở; Cơ sở liệu đất đai quản lý giá đất số địa phương; Những tồn hạn chế nước ta xây dựng sở liệu đất đai quản lý giá đất 2.3 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU VỀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai giới như: Nghiên cứu Peter J Wyatt (2010) xây dựng sở liệu đất đai để định giá bất động sản dựa GIS Horsham, nước Anh, tích hợp liệu khơng gian với liệu thuộc tính liên quan đến BĐS; Nghiên cứu Ling P (2010) nghiên cứu xây dựng sở liệu tài nguyên đất, nhóm CSDL CSDL đất đai góp vai trị lĩnh vực quản lý đất đai; Nghiên cứu Abraham & Firaol (2019) xây dựng CSDL không gian phi không gian cho hệ thống quản lý liệu đất đai đô thị nhằm tăng hiệu công tác đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu đất đô thị Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai Việt Nam như: Nghiên cứu Hồ Thị Lam Trà (2008) xây dựng sở liệu đất đai phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; Nghiên cứu Thái Văn Nơng (2015) đề xuất mơ hình sở liệu địa đại góp phần vào việc sử dụng thống nhất, đa mục tiêu chia se liệu; Nghiên cứu Lê Thị Giang Nguyễn Thị Hoa (2017) xây dựng CSDL phục vụ công tác quản lý tài đất đai xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội; Nghiên cứu Phan Văn Khuê (2017) Đoan Hùng, Phú Thọ; Nghiên cứu Nguyễn Thế Công & cs (2020) huyện Tân Hồng thị xã Hồng Ngự tỉnh Đồng Tháp xây dựng CSDL thống kê kiểm kê đất đai 2.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU Các tác giả kể tập trung nghiên cứu xây dựng CSDL đất đai chủ yếu để phục vụ số nội dung quản lý đất đai quy hoạch sử dụng đất, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất, tài đất đai, quản lý sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai địa bàn cụ thể Có nghiên cứu tập trung xây dựng sở liệu phục vụ quy hoạch sử dụng đất Cũng có số nghiên cứu xây dựng thêm CSDL giá đất song phương pháp xây dựng CSDL giá đất cịn mang tính thủ cơng, liệu giá đất thị trường xây dựng cách nhập vào CSDL giá đất theo phiếu thu thập thông tin đất Chưa có nghiên cứu tập trung vào xây dựng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất Chính đề tài luận án nhằm giải khoảng trống kể Cụ thể đề tài tập trung xây dựng sở liệu đất đai gồm liệu địa liệu giá đất phục vụ cho công tác quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An Đặc biệt luận án sử dụng phương pháp xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xây dựng mơ hình hồi quy giá đất thị trường từ định giá đất hàng loạt phục vụ cho xây dựng cở liệu giá đất Đồng thời khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Cửa Lò - Thực trạng sở liệu đất đai quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò - Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò - Khai thác sử dụng sở liệu đất đai để phục vụ quản lý giá đất - Một số giải pháp tăng cường hiệu công tác xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Căn vào đặc trưng không gian, khác biệt vị trí địa lý phát triển kinh tế địa bàn nghiên cứu; Dựa vào sở hạ tầng hệ thống thông tin cho xây dựng sở liệu đất đai quản lý giá đất ở, liệu đồ địa có mức độ từ đáp ứng đến đầy đủ để cập nhật sử dụng sở liệu đất đai đáp ứng mục tiêu quản lý giá Từ đề tài lựa chọn điểm nghiên cứu đại diện phường Nghi Tân Nghi Hương 3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu (1) Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu, liệu liên quan đến nội dung đề tài, bao gồm: điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội; Tình hình quản lý sử dụng đất đai; Các định giá đất; Bản đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch (2) Phương pháp điều tra vấn thu thập số liệu sơ cấp - Điều tra vấn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Điều tra vấn giá đất giao dịch thị trường Nội dung điều tra xây dựng phiếu điều tra thông qua bảng câu hỏi in sẵn 3.2.3 Các phương pháp phân tích xử lý số liệu (1) Phương pháp phân tích thống kê xử lý số liệu thơng tin, tổng hợp, so sánh - Thống kê, tổng hợp xử lý tài liệu, số liệu điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tổng hợp, phân tích số liệu giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các kết đánh giá tổng hợp thực trạng sở liệu đất đai, thông tin tư liệu, liệu để xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu - Tổng hợp số liệu, liệu sau xử lý, tổng hợp kết đánh giá chi tiết vấn đề theo tiêu chí khác để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, mơ hình định giá đất ở, xây dựng CSDL địa giá đất ở… (2) Phương pháp phân tích nhân tố Phương pháp rút gọn yếu tố ảnh hưởng cách tìm mối liên quan biến liên tục, gom lại thành nhóm tách khỏi biến khác liên quan (3) Phương pháp phân tích hồi quy đa biến Phương pháp tìm mối quan hệ biến độc lập với biến phụ thuộc giá đất thơng qua phương trình hồi quy đa biến, từ rút yếu tố tác động nhiều yếu tố tác động đến giá đất, từ xác định mơ hình giá đất 3.2.4 Phương pháp GIS (1) Xây dựng sở liệu công nghệ GIS Sử dụng công nghệ GIS việc biên tập loại đồ chuyên đề để làm liệu không gian CSDL giá đất việc phân tích khơng gian chuẩn hóa liệu, xây dựng đồ giá đất ở, chồng xếp lớp xác định giá trị đất theo vùng giá trị đất Cơ sở liệu đất đai thị xã Cửa Lò xây dựng phần mềm GIS (2) Thiết kế mơ hình hệ thống thơng tin GIS Xác định tất thành phần hệ thống thơng tin Mơ hình hệ thống bao hàm thông tin mà hệ thống sản sinh (nội dung Outputs), nội dung sở liệu (các tệp, quan hệ tệp), xử lý hợp thức hoá phải thực (các xử lý) liệu nhập vào (các Inputs) Thiết kế bao gồm: Thiết kế sở liệu; Thiết kế xử lý; Thiết kế modul chức phục vụ cho nội dung đề tài nghiên cứu Đối với đề tài nghiên cứu hệ thống thơng tin thiết kế gồm chức nhằm mục đích phục vụ cho cơng tác quản lý giá đất, hệ thống tích hợp với sở liệu giá đất mơ hình giá đất để khai thác sử dụng sở liệu đất đai quản lý giá đất PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ CỬA LÒ 4.1.1 Điều kiện tự nhiên Thị xã Cửa Lị 01 21 đơn vị hành cấp huyện tỉnh Nghệ An, nằm phía Đơng Nam tỉnh Nghệ An, có diện tích là: 2.912,04 ha, cách trung tâm thành phố Vinh khoảng 17 km phía Đơng, cách sân bay Vinh 10 km phía Tây có đường biển dài gần 10 km Đây lợi to lớn Thị xã Cửa Lị giao thơng du lịch ven biển, góp phần phát triển kinh tế, thúc đẩy thương mại - du lịch - dịch vụ, giao lưu thuận lợi văn hóa - xã hội với huyện, thị ngồi tỉnh Thị xã Cửa Lị có khí hậu nhiệt đới gió mùa chịu ảnh hưởng đặc điểm khí hậu miền Trung, đồng thời Thị xã ven biển nên phải trực tiếp chịu ảnh hưởng yếu tố gió bão từ biển Có lợi nguyên cảnh quan, tài nguyên du lịch nhân văn tài nguyên du lịch tự nhiên 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Nền kinh tế thị xã Cửa Lị có bước chuyển biến tích cực, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) trung bình năm giai đoạn 2011-2020 mức khá, đạt 10,7% Cơ cấu kinh tế có chuyển dịch hướng chậm chưa vững chắc, dịch vụ ngành chủ đạo Cửa Lò chuyển dịch không ổn định; Cụ thể so với năm 2011 ngành dịch vụ chiếm 56,8% đến năm 2020 chiếm 59%, công nghiệp - xây dựng năm 2011 chiếm 36,4% năm 2011 đến năm 2020 chiếm 35,5%, ngành nông lâm ngư nghiệp năm 2011 chiếm 6.8% đến năm 2020 Trong năm gần đây, thị xã Cửa Lị có phát triển nhanh chóng q trình thị hóa, phân bổ khu đô thị chủ yếu tập trung khu vực trung tâm thị xã phường Thu Thủy, Nghi Thu, Nghi Hương Trên địa bàn hình thành số khu đô thị: Khu đô thị Nguyễn Sinh Cung, khu hộ cao cấp Bảo Khánh Habico, tỉnh quy hoạch khu vực hai bên Đại lộ Vinh - Cửa Lò, quy hoạch dọc hai bên đường ven biển 4.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng, đô thị, khu dân cư đất Giao thông địa bàn thị xã đáp ứng nhu cầu lại người dân thời điểm tại; xây dựng tuyến kênh cung cấp đủ nước cho diện tích nơng nghiệp địa bàn phục vụ tiêu, thoát nước mùa mưa ngăn mặn xâm nhập Hệ thống dịch vụ, thương mại ngày củng cố phát triển Thị xã Cửa Lị có phát triển nhanh chóng q trình thị hóa Dân số thị xã phân bổ tương đối đồng phường địa bàn Phân bổ khu đô thị chủ yếu tập trung khu vực trung tâm thị xã 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Cửa Lị với vị trí địa lí quan trọng, thuận lợi có điều kiện giao lưu, phát triển, trao đổi hàng hóa, mở rộng thị trường tiếp thu khoa học, kỹ thuật công nghệ huyện, thị có nhiều lợi cho phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Nghệ An Việc phát huy lợi tài nguyên đất, nước, khí hậu, rừng cho phép thị xã phát triển kinh tế bền vững tạo tiềm lực kinh tế cho việc xây dựng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất Khó khăn lớn thị xã Cửa Lị khí hậu khắc nghiệt, nắng mưa nhiều, bão lụt ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sản xuất dân cư 4.2 THỰC TRẠNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ 4.2.1 Thực trạng sở liệu đất đai địa bàn thị xã Cửa Lò 4.2.1.1 Thực trạng nguồn tài liệu thu thập thị xã Cửa Lò sử dụng để xây dựng sở liệu đất đai Nguồn liệu không gian thu thập khu vực nghiên cứu chủ yếu đồ địa chính quy đo đạc năm 2006 chỉnh lý năm 2017 dạng số với tỷ lệ 1/1000, sử dụng để quản lý, theo dõi cấp GCN địa phương (tồn thị xã có 163 tờ đồ địa chính, phường Nghi Hải 20 tờ, phường Nghi Hịa 28 tờ, phường Nghi Hương 54 tờ, phường Nghi Tân 11 tờ, phường Nghi Thu 27 tờ, phường Nghi Thủy 13 tờ, phường Thu Thủy 10 tờ) Bản đồ địa đo vẽ hệ tọa độ VN2000, kinh tuyến trục 104ᵒ45’ múi chiếu 3ᵒ, phép chiếu UTM, Elipsoid tham chiếu WGS – 84 định vị theo lãnh thổ Việt Nam Dữ liệu thuộc tính: Các thơng tin liên quan đến đất đai thu thập, điều tra thực địa, loại sổ sách tài liệu, hồ sơ, số liệu điều tra 4.2.1.2 Cơ sở liệu địa Hiện địa bàn thị xã sử dụng hệ thống đồ địa lập từ 2006 dạng số với tỷ lệ 1/1000, sử dụng để quản lý, theo dõi cấp GCN địa phương (tồn thị xã có 163 tờ đồ địa chính) Hệ thống sổ sách hồ sơ địa tất dạng giấy, chưa số hóa Từ thực trạng hồ sơ địa địa bàn thị xã Cửa Lò so với quy định hành việc lập quản lý hồ sơ địa theo Thông tư 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường rút số đánh bảng 4.1 Bảng 4.1 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa thị xã Cửa Lị u cầu hồ sơ địa Bản đồ địa phải đo đạc theo quy phạm hành Thực trạng hệ thống hồ sơ địa Hệ thống đồ phục vụ đăng ký kê khai, cấp GCN thống quy phạm, tỷ lệ, phương pháp đo vẽ Hệ thống HSĐC phải cập Chưa cập nhật biến động thường xuyên nhật biến động thường xuyên cho phù hợp với trạng Hệ thống tư liệu địa chính, đặc Chưa phổ biến rộng rãi để phục vụ mục biệt BĐĐC sử dụng tiêu khác cho ngành, tránh phải đo đạc nhiều lần gây tốn 4.2.1.3 Cơ sở liệu trạng quy hoạch sử dụng đất Bản đồ trạng sử dụng đất cấp năm 2019 lập từ nguồn BĐĐC, lưu trữ dạng số (định dạng file dgn); Bản đồ trạng sử dụng đất năm 2020 thành lập từ kết chỉnh đồ trạng sử dụng đất năm 2019 Trên địa bàn thị xã thành lập đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 toàn thị xã (UBND thị xã Cửa Lò, 2021) 4.2.1.4 Đánh giá chung sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu Một phần CSDL đất đai lưu trữ dạng số để phục vụ cho công tác quản lý khai thác thông tin đất đai, đất Tuy nhiên, với thực trạng sở vật chất, trang thiết bị đầu tư cho lĩnh vực quản lý hành Tài ngun mơi trường huyện cịn hạn chế Việc kết nối CSDL đất đai với hệ thống Internet để cung cấp thông tin rộng rãi chưa thực được, thông tin CSDL đất đai chưa tổ chức thành hệ thống nên việc khai thác sử dụng hạn chế 4.2.2 Giá đất thực trạng quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò Giá đất khu vực thị xã Cửa Lò thể loại giá: giá đất theo bảng giá đất UBND tỉnh ban hành (giá quy định) giá đất giao dịch thực tế thị trường (giá thị trường) Nhìn chung theo năm giá đất quy định theo bảng giá đất nhiều tuyến đường thay đổi đáng kể, gần giữ nguyên Giá đất thị trường thị xã Cửa Lị có chênh lệch lớn so với giá quy định Khu vực trung tâm; mặt đường chính; mơi trường kinh doanh thuận lợi có mức giá cao từ 35 đến 65 triệu đồng/m2 (2) Chuyển đổi liệu Dữ liệu lưu trữ Microstation liệu dạng đồ họa, khơng có liệu thuộc tính phần mềm GIS khác Điểm hạn chế phần mềm không hỗ trợ liên kết liệu khơng gian liệu thuộc tính Để sử dụng nguồn liệu từ phần mềm này, cần phải biên dịch liệu thông tin đối tượng Microstation dạng file (*.dgn) chuyển liệu sang định dạng shapefile (*.shp) phầm mềm khác để xử lý liên kết liệu phi hình học liệu hình học Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phần mềm ArcGIS để thực quy trình chuyển đổi định dạng liệu đồ địa thị xã Cửa Lị từ phần mềm Microstation (*.dgn) sang (*.shp) định dạng phần mềm ArcGIS Kết đạt hình 4.6 DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT Ở DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH OBJECTID SHAPE MaXa DiẹnTich soHieuToBanDo soThuTuThua TEN_CHU MDSD TEN_DUONG MA_DUONG viTriDat GiaDatBangGia HeSoDieuChinh GiaDatDieuChinh KC_TT KCTI_1 CR_DUONG CL_DUONG H_THE MTST_TOT MTST_BT MTKD_TOT MTKD_KHA Q_HOACH GiaDatThiTruong ChenhLechGia OBJECTID SHAPE MaXa DiẹnTich soHieuToBanDo soThuTuThua TEN_CHU MDSD D_TICHPLY SO_CMND SO_Vaoso SoPhatHanh Hình 4.4 Mơ hình liên kết liệu quản lý giá đất thị xã Cửa Lị 11 Hình 4.5 Bản đồ địa chuẩn hóa Hình 4.6 Kết chuyển từ định dạng(*.dgn) sang định dạng shapefile (*.shp) phần mềm ArcGIS (3) Xây dựng sở liệu địa Kết liệu địa sau xây dựng hình 4.7 4.3.3 Xây dựng sở liệu giá đất thị xã Cửa Lị 4.3.3.1 Quy trình xây dựng sở liệu giá đất Dữ liệu giá đất luận án xây dựng phương pháp xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy trình thực theo sơ đồ hình 4.8 12 Hình 4.7 Kết xây dựng sở liệu địa thị xã Cửa Lị Hình 4.8 Sơ đồ bước xây dựng sở liệu giá đất thị xã Cửa Lò 13 4.3.3.2 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò Bảng 4.2 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Stt Mơ tả Thang đo 1: Vị trí - Khoảng cách đến trung tâm - Khoảng cách đến Chợ - Khoảng cách đến trường học - Khoảng cách đến bến xe - Khoảng cách đến bệnh viện - Khoảng cách đến bãi biển - Loại đường tiếp giáp với đất - Khoảng cách đến UBND - Khoảng cách đến đồn công an 10 - Khoảng cách đến bưu điện 11 - Khoảng cách đến trạm xe buýt 12 - Khoảng cách đến TTTM 13 - Khoảng cách đến bãi rác thải Thang đo 2: Kinh tế 14 - Tốc độ tăng trưởng kinh tế 15 - Cung - cầu đất thị trường 16 - Thu nhập tiêu dùng dân cư 17 - Biến động vật giá 18 - Mức lãi suất 19 - Môi trường kinh doanh Thang đo 3: Xã hội 20 - Đơ thị hóa 21 - Đầu nhà đất 22 - Mật độ dân số 23 - Vấn đề y tế, giáo dục 24 - Trình độ văn hóa dân cư 25 - Vấn đề phong thủy 26 - An ninh xã hội Thang đo 4: Môi trường 27 - Chất lượng mơi trường khơng khí 28 - Chất lượng môi trường nước 29 - Môi trường âm Thang đo 5: Cơ sở hạ tầng 30 - Hệ thống điện, nước 31 - Hệ thống thông tin, liên lạc 32 - Hệ thống giao thông Thang đo 6: Các yếu tố cá biệt 33 - Hình dáng 34 - Diện tích 35 - Chiều sâu 36 - Chiều rộng Thang đo 7: Chính sách Nhà nước pháp lý 37 - Tình trạng pháp lý đất 38 - Chính sách sử dụng đất 39 - Hạn chế quy hoạch 14 Biến VT1 VT2 VT3 VT4 VT5 VT6 VT7 VT8 VT9 VT10 VT11 VT12 VT13 KT1 KT2 KT3 KT4 KT5 KT6 XH1 XH2 XH3 XH4 XH5 XH6 XH7 MT1 MT2 MT3 HT1 HT2 HT3 CB1 CB2 CB3 CB4 PL1 PL2 PL3 Dựa theo nghiên cứu phần tổng quan yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, kết hợp yếu tố đặc điểm riêng đất đô thị Thị xã Cửa Lị, nghiên cứu đưa mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm có thang đo đại diện cho yếu tố đặc điểm tác động đến giá đất, với tổng số 39 biến quan sát Bảng 4.2 Xác định yếu tố đặc điểm vị trí đất cấu thành giá đất bước đầu quan trọng trước xây dựng mơ hình hồi quy giá đất Bởi cách nghiên cứu phân tích nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất khu vực giúp tìm kiếm liệu thích hợp dùng để thiết lập mơ hình Từ kết hợp với kỹ thuật phân tích hồi quy ta thiết lập mối quan hệ giá đất biến độc lập có liên quan, mơ hình hồi quy phục vụ cho việc tính giá đất thị trường hàng loạt (định giá hàng loạt) +Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất phường Nghi Tân Bảng 4.3: Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha phường Nghi Tân Biến thỏa mãn độ tin cậy Thang đo Stt Cronbach’s Alpha Số Tên biến lượng Nhóm yếu tố Vị trí Biến bị loại Số lượng VT2, VT3, VT6, VT8, VT9, VT12, VT1, VT4, VT5, VT7, VT10, VT11, VT13 Nhóm yếu tố Kinh tế KT1; KT2; KT4; KT5; Nhóm yếu tố Xã hội Tên biến Nhóm yếu tố Mơi KT3 KT6 XH2; XH3; XH4; XH5;XH6 MT1; MT2; MT3 HT1; HT2; HT3 XH1; XH7 trường Nhóm yếu tố Cơ sở hạ tầng Nhóm yếu tố Cá biệt CB1; CB2; CB3; CB4 Nhóm yếu tố pháp lý PL1; PL2; PL3 + Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất phường Nghi Hương Theo phân tích kiểm định thang đo, trị số Cronbach’s Alpha tổng thể thang đo: Vị trí, Kinh tế, Xã hội, Mơi trường, Hạ tầng, Cá biệt, Pháp lý có hệ số 15 Cronbach Alpha tổng thể lớn 0,6 Tuy nhiên, hệ số tương quan biến tổng Corrected Item – Total Correlation 12 biến ban sát không đủ tiêu chuẩn có trị số < 0,3 là: VT8, VT9, VT10, VT11, VT12, KT1, KT3, XH2, XH6, MT3, HT2, CB3 Cịn lại 27 biến, tất có hệ số tương quan biến tổng > 0,3 đạt tiêu chuẩn Như vậy, thang đo hình thành theo kết phân tích đảm bảo chất lượng tốt cho việc nghiên cứu, kết tổng hợp thang yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau phân tích Cronbach’s alpha Bảng 4.4: Bảng 4.4: Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha phường Nghi Hương Biến thỏa mãn độ tin cậy Thang đo Stt Cronbach’s Alpha Số Tên biến lượng Nhóm yếu tố Vị trí Biến bị loại Số Tên biến lượng VT1; VT2; VT3; VT4; VT5; VT6; VT7; VT13 VT8; VT9; VT10; VT11; VT12 Nhóm yếu tố Kinh tế KT2; KT4; KT5; KT6 KT1; KT3 Nhóm yếu tố Xã hội XH1; XH3; XH4; XH5; XH2; XH6 XH7 Nhóm yếu tố Mơi MT1; MT2; MT3 HT1; HT3; HT2 Nhóm yếu tố Cá biệt CB1; CB2; CB4 CB3 Nhóm yếu tố pháp lý CS1; CS2; CS3 trường Nhóm yếu tố Cơ sở hạ tầng 4.3.3.3 Xây dựng mơ hình hồi quy giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò + Xây dựng mơ hình hồi quy giá đất phường Nghi Tân GIA_DAT = 812,952 – 0,426 * [KCTT] + 282,434 * [KCTI_1] + 389,834 * [CR_DUONG] + 433,166 * [CL_DUONG] + 183,337 * [H_THE] + 418,175 *[MTST_TOT] + 173,978 * [MTST_BT] + 2863,779* [MTKD_TOT] + 600,677* [MTKD_KHA]+ 685,871 * [Q_HOACH] + Xây dựng mơ hình hồi quy giá đất phường Nghi Hương 16 GIA_DAT = 316,512 – 1,801 * [KCTT] + 1977,231 * [KCTI_1] + 9161,950* [CR_DUONG] + 2831,718 * [CL_DUONG] + 2310,413 * [H_THE] + 2800,101 * [MTST_TOT] + 270,401 * [MTST_BT] + 16261,316 * [MTKD_TOT] + 4510,126 * [MTKD_KHA] + 1123,103* [QH] Sau xây dựng mơ hình giá đất tiến hành kiểm định mơ hình, kết mơ hình đạt yêu cầu, độ xác giá đất thực tế so với giá đất tình từ mơ hình sai số