Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 Người hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Quân PGS TS Nguyễn Văn Trung HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận án trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cám ơn, thơng tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày… tháng… năm 2022 Tác giả luận án Phạm Thị Hà i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận án, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Văn Quân, Học viện Nông nghiệp Việt Nam PGS.TS Nguyễn Văn Trung, Đại học Mỏ địa chất tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên Môi trường (trước Khoa Quản lý đất đai), Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận án Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng tài ngun mơi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất; Ban địa phường Nghi Hương Nghi Tân, thị xã Cửa Lò; Trung tâm công nghệ thông tin - Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nghệ An giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Thị Hà ii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận án x Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp đề tài 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Quản lý giá đất 14 2.1.3 Cơ sở liệu đất đai 24 2.2 Cơ sở thực tiễn xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất giới Việt Nam 34 2.2.1 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất giới 34 2.2.2 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất Việt Nam 38 2.3 Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất 44 iii 2.3.1 Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất giới 44 2.3.2 Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất Việt Nam 46 2.4 Định hướng nghiên cứu 48 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 50 3.1 Nội dung nghiên cứu 50 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Cửa Lò 50 3.1.2 Thực trạng sở liệu đất đai quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 50 3.1.3 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ công tác quản lý giá đất thị xã Cửa Lò 50 3.1.4 Khai thác sử dụng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lò 50 3.1.5 Một số đề xuất xây dựng hệ thống thông tin đất đai hỗ trợ công tác quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu 50 3.2 Phương pháp nghiên cứu 51 3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 51 3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 52 3.2.3 Các phương pháp phân tích xử lý số liệu 55 3.2.4 Phương pháp GIS 58 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 60 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò 60 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 60 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 64 4.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng, đô thị, khu dân cư đất 67 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 70 4.2 Thực trạng sở liệu đất đai quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 72 4.2.1 Thực trạng sở liệu đất đai địa bàn thị xã Cửa Lò 72 4.2.2 Giá đất thực trạng quản lý giá đất địa bàn thị xã Cửa Lò 78 4.3 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất thị xã Cửa Lị 85 iv 4.3.1 Mơ hình cấu trúc sở liệu đất đai thị xã Cửa Lò phục vụ quản lý giá đất 85 4.3.2 Xây dựng sở liệu địa thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An 88 4.3.3 Xây dựng sở liệu giá đất thị xã Cửa Lò 95 4.4 Khai thác sử dụng sở liệu đất đai để phục vụ quản lý giá đất 120 4.4.1 Khai thác sử dụng CSDL phục vụ quản lý giá đất phần mềm ArcGIS 120 4.4.2 Thiết kế modul chức phần mềm hệ thống thông tin để khai thác sử dụng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất 126 4.5 Đánh giá kết đạt đề xuất số giải pháp tăng cường hiệu công tác xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất địa bàn nghiên cứu 140 4.5.1 Đánh giá kết đạt 140 4.5.2 Giải pháp sách để tăng độ xác liệu giá đất 141 4.5.3 Giải pháp tài nhân lực 142 4.5.4 Giải pháp thu thập, chuẩn hóa số liệu tài liệu để xây dựng sở liệu 142 4.5.5 Giải pháp công nghệ phương pháp xây dựng liệu 143 Phần Kết luận kiến nghị 145 5.1 Kết luận 145 5.2 Kiến nghị 147 Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án 149 Tài liệu tham khảo 150 Phụ lục 160 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt AVM Automatic Valuation Models BĐĐC Bản đồ địa BĐS Bất động sản CAMA Computer – Assisted Mass Appraisal CNTT Công nghệ thông tin CSDL Cơ sở liệu DLĐC Dữ liệu địa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HTSD Hiện trạng sử dụng HTTT Hệ thống thông tin QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông tin TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam đồng vi DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 3.1 Số lượng phiếu điều tra yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho phường 54 4.1 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa thị xã Cửa Lò 75 4.2 Khung giá đất đô thị 78 4.3 Biến động giá đất đô thị Thị xã Cửa Lò theo phường năm 20172020 79 4.4 Biến động giá đất đô thị số tuyến đường khu vực nghiên cứu năm 2017-2020 theo giá quy định bảng giá đất 81 4.5 Giá đất đô thị số tuyến đường thị xã Cửa Lò năm 2017-2020 theo giá thị trường 82 4.6 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất 98 4.7 Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha phường Nghi Tân 102 4.8 Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha phường Nghi Tân 103 4.9 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha phường Nghi Hương 104 4.10 Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha phường Nghi Hương 105 4.11 Kết chạy mơ hình hồi quy lần thứ phường Nghi Tân 112 4.12 Kết mơ hình hồi quy lần thứ hai phường Nghi Hương 113 4.13 Kết kiểm tra độ xác mơ hình giá đất phường Nghi Tân 115 4.14 Kết kiểm tra độ xác mơ hình giá đất phường Nghi Hương 116 vii DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang 2.1 Sơ đồ phân loại phương pháp định giá hàng loạt 23 2.2 Vị trí sở liệu đất đai GIS cấu trúc tổng quát sở liệu đất đai 25 2.3 Sơ đồ quy trình nghiên cứu 49 3.1 Phân bố điểm nghiên cứu đại diện thị xã Cửa Lò 52 3.2 Sơ đồ quy trình phân tích q trình chạy hồi quy 57 4.1 Vị trí thị xã Cửa Lò 60 4.2 Biểu đồ thể mức độ chênh lệch giá quy định bảng giá đất giá thị trường số tuyến đường khu vực nghiên cứu 83 4.3 Cấu trúc sở liệu thị xã Cửa Lò 85 4.4 Mơ hình hồn thiện sở liệu đất đai 86 4.5 Mơ hình liên kết liệu quản lý giá đất thị xã Cửa Lò 87 4.6 Sơ đồ Quy trình xây dựng sở liệu địa 88 4.7 Sơ đồ Quy trình chung chuẩn hóa đồ địa 89 4.8 Sơ đồ chuẩn hóa sở liệu đồ địa phần mềm Famis 90 4.9 Bản đồ địa chuẩn hóa 91 4.10 Sơ đồ quy trình chuyển đổi liệu từ định dạng phần mềm Microstaion (*.dgn) sang định dạng shapefile (*.shp) phần mềm ArcGIS 92 4.11 Kết chuyển từ định dạng (*.dgn) sang định dạng shapefile (*.shp) phần mềm ArcGIS 94 4.12 Sơ đồ lớp liệu địa 94 4.13 Kết xây dựng sở liệu địa thị xã Cửa Lò 95 4.14 Sơ đồ bước xây dựng sở liệu giá đất thị xã Cửa Lò 96 4.15 Sơ đồ lớp liệu thuộc tính giá đất thị xã Cửa Lò 97 4.16 Sơ đồ phân bố điểm khảo sát giá đất phường Nghi Tân 110 4.17 Sơ đồ phân bố điểm khảo sát giá đất phường Nghi Hương 111 4.18 Kết nhập thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tính giá đất thị trường thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 119 4.19 Ứng dụng ArcGIS xác định giá đất thị trường hàng loạt 120 viii VT5 30.434 22.606 -.133 652 VT6 30.185 18.628 441 667 VT7 27.826 20.449 207 607 VT8 30.381 19.073 385 678 VT9 29.646 16.728 507 640 VT10 30.506 21.314 130 616 VT11 30.080 19.753 234 602 VT12 30.204 18.734 440 668 VT13 28.246 18.884 204 614 Phụ lục 4.3 Kết độ tin cậy thang đo vị trí sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 753 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected ItemTotal Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted VT2 11.517 9.270 493 718 VT3 10.807 7.885 566 696 VT6 11.296 9.533 437 732 VT8 11.492 9.597 439 731 VT9 10.757 7.669 594 687 VT12 11.315 9.596 440 731 168 Phụ lục 4.4 Thống kê độ tin cậy thang đo kinh tế hệ số tương quan biến tổng mô hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 806 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted KT1 13.116 14.097 449 801 KT2 13.398 11.758 679 747 KT3 15.227 18.048 115 838 KT4 13.669 11.513 792 717 KT5 13.525 12.305 698 743 KT6 13.276 12.871 586 770 Phụ lục 4.5 Kết độ tin cậy thang đo kinh tế sau loại biến mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 838 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected ItemDeleted Item Deleted Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted KT1 11.901 13.586 449 853 KT2 12.182 11.296 679 794 KT4 12.453 11.068 790 762 KT5 12.309 11.793 705 788 KT6 12.061 12.351 592 818 169 Phụ lục 4.6 Thống kê độ tin cậy thang đo xã hội hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 729 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item- Cronbach's Alpha Total Correlation if Item Deleted XH1 22.843 10.327 230 750 XH2 22.387 9.257 591 666 XH3 22.572 9.459 476 690 XH4 22.602 8.534 616 652 XH5 22.845 8.547 596 656 XH6 22.732 8.934 561 668 XH7 22.390 11.712 052 771 Phụ lục 4.7 Kết độ tin cậy thang đo xã hội sau loại biến mô hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 805 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Alpha if Item Deleted Total Correlation if Item Deleted XH2 14.829 6.757 600 767 XH3 15.014 6.828 507 792 170 XH4 15.044 5.848 705 730 XH5 15.287 6.161 597 766 XH6 15.174 6.526 552 779 Phụ lục 4.8 Thống kê độ tin cậy thang đo môi trường hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 706 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance Deleted if Item Deleted Corrected ItemTotal Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted MT1 7.519 2.394 448 704 MT2 7.721 1.825 604 509 MT3 7.727 2.127 529 609 Phụ lục 4.9 Thống kê độ tin cậy thang đo sở hạ tầng hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 716 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted HT1 6.564 1.887 574 601 HT2 6.873 1.757 539 625 HT3 6.530 2.017 497 671 171 Corrected Item- Cronbach's Alpha Total Correlation if Item Deleted Phụ lục 4.10 Thống kê độ tin cậy thang đo cá biệt hệ số tương quan biến tổng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 935 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Total Correlation if Item Deleted CB1 9.196 12.103 915 892 CB2 9.575 12.356 870 908 CB3 9.544 13.711 847 915 CB4 9.541 15.113 776 938 Phụ lục 4.11 Thống kê độ tin cậy thang đo sách nhà nướcpháp lý hệ số tương quan biến tổng mô hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 715 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected ItemTotal Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted PL1 8.193 1.913 528 636 PL2 8.290 1.641 751 632 PL3 8.334 2.495 361 812 172 Phụ lục 4.12 Kết phân tích nhân tố mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nghi Tân Bảng Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .721 Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity 6046.964 df 406 Sig .000 Bảng Bảng tổng phương sai trích thang đo giá trị đất Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings % of Cumulative % of Cumulative % of Component Total Variance % Total Variance % Total Variance Cumulative % 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 5.447 22.695 2.859 11.913 2.757 11.486 1.948 8.118 1.643 6.846 1.445 6.020 1.148 4.782 0.924 3.876 0.818 3.683 0.812 3.516 771 2.658 690 2.379 642 2.214 542 1.868 454 1.566 443 1.526 406 1.401 370 1.275 347 1.196 22.695 30.999 40.567 49.117 61.296 65.984 76.102 76.860 77.058 79.716 82.095 84.309 86.178 87.744 89.270 90.671 91.946 92.985 93.142 20 21 22 333 317 277 94.290 95.384 96.340 1.148 1.094 956 5.447 2.859 2.757 1.948 1.643 1.445 1.148 22.695 11.913 11.486 8.118 6.846 6.020 4.782 173 22.695 30.999 40.567 49.117 61.296 65.984 76.102 3.807 3.088 2.132 1.961 1.957 1.953 1.945 13.126 10.648 7.350 6.761 6.747 6.734 6.705 13.126 23.774 31.124 37.885 51.367 58.072 76.102 23 24 25 26 27 28 29 240 219 197 153 103 091 058 828 755 679 529 356 313 200 97.168 97.923 98.602 99.131 99.487 99.800 100.000 Bảng Ma trân xoay nhân tố thang đo giá trị đất Rotated Component Matrixa Component CB1 CB4 CB2 CB3 KT5 KT4 KT6 KT2 KT1 XH3 XH2 XH5 XH6 XH4 MT2 MT3 MT1 HT1 HT2 HT3 PL2 PL3 PL1 911 866 842 816 858 821 908 877 879 863 839 740 871 856 813 772 725 825 782 763 848 789 808 VT8 VT2 916 902 174 VT12 VT6 VT3 VT9 932 914 888 882 Phụ lục 4.13 Kết phân tích nhân tố mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Nghi Hương Bảng Kiểm định tính thích hợp mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .814 Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity 3896.247 df 266 Sig .000 Bảng Bảng tổng phương sai trích thang đo giá trị đất Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Initial Eigenvalues Cumulative Component 10 11 12 13 14 15 16 17 Total % of Variance 4.885 3.131 2.942 2.843 2.565 2.222 1.92 0.912 0.866 0.548 0.509 0.452 0.423 0.382 0.35 0.331 0.313 18.093 11.596 10.896 10.530 9.500 8.230 7.111 3.378 3.207 2.030 1.885 1.674 1.567 1.415 1.296 1.226 1.159 % 18.093 29.689 40.585 51.115 60.615 68.844 75.956 79.333 82.541 84.570 86.456 88.130 89.696 91.111 92.407 93.633 94.793 Rotation Sums of Squared Loadings Cumulative Total % of Variance 4.885 3.131 2.942 2.843 2.565 2.222 1.920 18.093 11.596 10.896 10.530 9.500 8.230 7.111 175 % 18.093 29.689 40.585 51.115 60.615 68.844 75.956 Cumulative Total % of Variance 4.73 3.201 2.888 2.813 2.625 2.15 2.101 17.519 11.856 10.696 10.419 9.722 7.963 7.781 % 17.519 29.374 40.070 50.489 60.211 68.174 75.956 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 0.288 0.257 0.233 0.205 0.162 0.142 0.053 0.032 0.022 0.012 1.067 0.952 0.863 0.759 0.600 0.526 0.196 0.119 0.081 0.044 95.859 96.811 97.674 98.433 99.033 99.559 99.756 99.874 99.956 100.000 Bảng Ma trân xoay nhân tố thang đo giá trị đất Rotated Component Matrixa Component XH7 XH1 XH5 XH4 XH3 VT7 VT2 VT4 VT6 VT13 VT1 VT3 VT5 CB2 CB1 CB4 CS3 CS2 CS1 KT6 KT4 KT5 979 976 929 926 859 941 936 891 887 798 786 696 689 904 883 882 926 918 800 924 884 868 176 KT2 HT1 HT3 MT2 MT1 854 911 823 842 840 Phụ lục 4.14 Định dạng biến cho mơ hình hồi quy giá đất Stt Ký hiệu biến Mô tả A Biến phụ thuộc GIA_DAT Giá đất B Loại Định lượng Đơn vị tính Kỳ vọng dấu Triệu đồng/m2 Biến độc lập KC_TT Khoảng cách đến Định lượngm trung tâm Khoảng cách đến = Khoảng cách đất đến KCTI_1 tiện tích (Chợ, siêu Biến giả tiện ích nằm khoảng + thị, trường học, bệnh từ – 1000m viện,…) = Khoảng cách đất đến tiện ích cịn lại Khoảng cách đến = Khoảng cách đất đến KCTI_2 tiện tích (Chợ, siêu Biến giả tiện ích nằm khoảng + thị, trường học, bệnh từ >1000 – 2000m viện,…) = Khoảng cách đất đến tiện ích cịn lại D_TICH Diện tích Định lượngm2 + Định tính = vng vức + = không vuông vức CR_MT Chiều rộng mặt tiền Định lượngm + CR_DUONG Chiều rộng đường Định lượngm + CL_DUONG Chất lượng đường Định tính = Tốt + = Bình thường TT_LL Thơng tin liên lạc Định tính = Tốt + = Bình thường 10 DIEN_NUO Hệ thống điện, nước Định tính = Tốt + C = Bình thường 11 MTST_TOT Môi trường sinh thái Biến giả = Môi trường sinh thái tốt + tốt = Môi trường sinh thái bình H_THE Hình thể 177 cịn lại 12 MTST_BT Mơi trường sinh thái Biến giả bình thường 13 AN_TOT An ninh tốt 14 AN_BT An ninh bình thường Biến giả Biến giả 15 MTKD_TOT Mơi trường kinh doanh tốt Biến giả 16 MTKD_KH Môi trường kinh A doanh Biến giả Pháp lý đất Biến giả 17 P_LY 18 Q_HOACH Quy hoạch Biến giả = Mơi trường sinh thái bình + thường = Mơi trường sinh thái bình cịn lại = An ninh tốt + = An ninh lại = An ninh bình thường + = An ninh cịn lại = Mơi trường kinh doanh tốt + = Mơi trường kinh doanh cịn lại = Môi trường kinh doanh + = Môi trường kinh doanh lại = Đầy đủ giấy tờ pháp lý + = Không đầy đủ = Không bị quy hoạch treo + = Bị quy hoạch treo Phụ lục 4.15 Kết hồi quy giá đất lần thứ nhất, phường Nghi Tân Model Summaryb Model R R Square 899a 893 Adjusted R Square Std Error of the Estimate Durbin-Watson 881 679.746 1.865 Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Mơ hình Hệ số B (Constant) KCTT Sai số 3323,785 5312,333 Hệ số hồi Thống kê đa cộng quy Mức tuyến chuẩn hóa Kiểm ý định t nghĩa Độ phóng (Sig.) Chấp đại phương Beta nhận sai VIF 0,063 0,626 0,451 -1,461 2,437 -0,096 -0,599 0,000 0,039 1,449 KCTI_1 189,078 495,534 0,016 0,382 0,000 0,545 1,835 KCTI_2 81,953 741,053 0,006 0,111 0,915 0,305 3,276 178 CR_DUONG 354,889 76,916 0,811 4,614 0,002 0,033 1,722 CL_DUONG 212,414 554,215 0,020 0,383 0,000 0,363 2,758 TT_LL -352,214 555,956 -0,031 -0,634 0,547 0,433 2,310 DIEN_NUOC 389,288 588,962 0,015 0,661 0,509 0,768 1,303 D_TICH 4,490 7,762 0,080 0,578 0,581 0,053 1,905 H_THE 234,098 809,739 0,022 0,289 0,000 0,170 5,887 CR_MT 28,439 135,966 -0,027 -0,209 0,840 0,058 1,143 MTST_TOT 282,934 526,701 0,026 0,537 0,000 0,425 2,352 MTST_BT -314,289 1011,872 -0,030 -0,311 0,000 0,108 2,258 AN_TOT -901,241 1982,037 -0,085 -0,455 0,663 0,029 4,534 AN_BT -978,786 1096,689 -0,066 -1,356 0,063 0,089 1,097 MTKD_TOT 2304,939 1618,613 0,145 1,424 0,000 0,096 1,364 MTKD_KHA 341,710 1082,544 0,032 0,316 0,000 0,101 1,934 -2306,446 2493,133 -0,213 -0,925 0,006 0,019 2,689 0,038 0,520 0,000 0,185 1,409 P_LY Q_HOACH 608,095 1169,374 Phụ lục 4.16 Kết xác định R hồi quy lần R mơ hình hồi quy phụ biến độc lập (Nghi Tân) 2 Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Square 901a 896 883 Std Error of the Estimate Durbin-Watson 766.522 1.878 Stt Biến phụ thuộc Hệ số R2 Khoảng cách đến trung tâm (KCTT) 0,342 Khoảng cách đến tiện ích gần (KCTI_1) 0,164 Chiều rộng tuyến đường (CR_DUONG) 0,214 Chất lượng tuyến đường (CL_DUONG) 0,023 Hình thể đất (H_THE) 0,145 Mơi trường sinh thái tốt (MTST_ TOT) 0,499 Môi trường sinh thái bình thường (MTST_BT) 0,533 179 Mơi trường kinh doanh tốt (MTKD_TOT) 0,222 Môi trường kinh doanh (MTKD_KHA) 0,134 10 Quy hoạch (QH) 0,245 Phụ lục 4.17 Kết hồi quy giá đất lần thứ nhất, phường Nghi Hương Model Summaryb Model R R Square 944a 897 Adjusted R Square Std Error of the Estimate Durbin-Watson 887 2893.469 1.846 Hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa Mơ hình Hệ số B (Constant) 1917,864 KCTT -,725 KCTI_1 2201,828 KCTI_2 763,867 CR_DUONG 241,873 CL_DUONG 2401,187 TT_LL -165,813 DIEN_NUOC 389,288 D_TICH -11,219 H_THE 2117,450 CR_MT 241,896 MTST_TOT 7966,060 MTST_BT 2276,749 AN_TOT 388,813 AN_BT -984,817 MTKD_TOT 15076,707 MTKD_KHA 3968,087 P_LY -1702,722 Q_HOACH 1344,354 Sai số 1550,739 ,085 669,507 537,032 37,649 590,931 1196,882 588,962 7,647 509,722 247,026 762,546 625,489 1180,560 1021,522 1046,562 400,862 403,110 453,689 Hệ số hồi Thống kê đa cộng quy Mức tuyến chuẩn hóa Kiểm ý định t nghĩa Độ phóng (Sig.) Chấp đại phương Beta nhận sai VIF -,248 ,126 ,044 ,169 ,139 -,004 ,015 -,072 ,104 ,050 ,357 ,121 ,023 -,056 ,327 ,226 -,097 ,066 180 1,237 -8,518 3,289 1,422 6,424 4,063 -,139 ,661 -1,467 4,154 ,979 10,447 3,640 ,329 -,964 14,406 9,899 -4,224 2,963 ,217 ,000 ,001 ,156 ,000 ,000 ,890 ,509 ,144 ,000 ,328 ,000 ,000 ,742 ,336 ,000 ,000 ,000 ,003 ,491 ,285 ,428 ,598 ,356 ,403 ,768 ,170 ,667 ,159 ,355 ,377 ,088 ,121 ,803 ,794 ,785 ,832 2,038 3,514 2,338 1,672 2,808 2,482 1,303 5,873 1,499 6,270 2,813 2,651 11,419 8,286 1,246 1,260 1,274 1,202 Phụ lục 4.18 Kết xác định R2 hồi quy lần R2 mô hình hồi quy phụ biến độc lập (Nghi Hương) Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Square 926a 887 885 Std Error of the Estimate Durbin-Watson 1966.522 1.886 Stt Biến phụ thuộc Hệ số R2 Khoảng cách đến trung tâm (KCTT) 0,253 Khoảng cách đến tiện ích gần (KCTI_1) 0,567 Chiều rộng tuyến đường (CR_DUONG) 0,372 Chất lượng tuyến đường (CL_DUONG) 0,612 Hình thể đất (H_THE) 0,086 Mơi trường sinh thái tốt (MTST_TOT) 0,599 Môi trường sinh thái bình thường (MTST_BT) 0,572 Mơi trường kinh doanh tốt (MTKD_TOT) 0,152 Môi trường kinh doanh (MTKD_KHA) 0,058 10 Quy hoạch (QH) 0,090 181 Phụ lục 4.19 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2021-2030 182 ... Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất giới 34 2.2.2 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất Việt Nam 38 2.3 Một số nghiên cứu xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá. .. TIỄN XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 2.2.1 Xây dựng sở liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất giới 2.2.1.1 Cơ sở liệu đất đai quản lý giá đất. .. hình cấu trúc sở liệu đất đai thị xã Cửa Lò phục vụ quản lý giá đất 85 4.3.2 Xây dựng sở liệu địa thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 88 4.3.3 Xây dựng sở liệu giá đất thị xã Cửa Lò