(LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản tại TPHCM , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM -    PHẠM THỊ PHƯƠNG LOAN ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - PHẠM THỊ PHƯƠNG LOAN ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập Số liệu nêu luận văn trung thực có trích nguồn Các kết nghiên cứu luận văn chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác TP Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 04 năm 2011 TÁC GIẢ PHẠM THỊ PHƯƠNG LOAN TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI CÁM ƠN Tôi xin chân thành cám ơn Quý Thầy Cô Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM tận tâm giảng dạy, truyền đạt kiến thức quí báu cho suốt thời gian học tập trường Đặc biệt, xin chân thành cám ơn PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt tận tình hướng dẫn cho tơi hồn thành luận văn Sau cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến người bạn, đồng nghiệp người thân tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tập nghiên cứu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Sự cần thiết đề tài…………………………………………………………… Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………… Ý nghĩa việc nghiên cứu ………………………………………………… Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu…………………………… Kết cấu luận văn………………………………………………………………… 3 CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ ĐẦU TƯ BĐS 1.1 Tổng quan Bất động sản (BĐS) 1.1.1 Khái niệm BĐS…………………………………………………… 1.1.2 Đặc điểm BĐS………………………………………………… 1.1.3 Hàng hóa BĐS……………………………………………………… 1.1.4 Phân loại BĐS……………………………………………………… 1.1.5 Các yếu tố tác động đến giá BĐS… ……………………………… 1.1.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS……… ………………… 1.1.5.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS…………………………… 1.1.5.3 Các yếu tố chung kinh tế xã hội…………………………… 4 5 6 1.2 Tổng quan thị trường BĐS 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS…………………………………………… 1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS………………………………………… … 1.2.3 Vai trò thị trường BĐS…………………………………………… 10 1.3 Tỷ suất sinh lợi rủi ro đầu tư kinh doanh BĐS 1.3.1 Tỷ suất sinh lợi đầu tư BĐS…… ……………………………… 11 1.3.2 Những rủi ro đầu tư BĐS……… ………………………….…… 12 1.4 Cuộc khủng hoảng thị trường BĐS Mỹ năm 2005-2008…………………… 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐỀN ĐẦU TƯ BĐS TRONG THỜI GIAN QUA 2.1 Thực trạng thị trường BĐS Tp.HCM thời gian qua… ……………… 23 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.2 Thực trạng tình hình đầu tư BĐS Tp.HCM… ………………………… 30 2.2.1 Thị trường nhà ở……………………………………………………… 30 2.2.2 Thị trường văn phòng cho thuê……….……………………………… 34 2.2.3 Thị trường hộ dịch vụ ……………… ………………………………… 35 2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại……………………………………………… 35 2.2.5 Thị trường BĐS khu công nghiệp……………………………………………… 37 2.2.6 Thị trường khách sạn ,du lịch………………………………………… 39 2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM giai đoạn nay… 40 2.3.1 Nhóm yếu tố kinh tế vĩ mô……………………………… 40 2.3.1.1 Mức độ tăng trưởng GDP năm…………………………………… 40 2.3.1.2 Lạm phát……………………………………………………………… 41 2.3.1.3 Cơ cấu phát triển kinh tế 43 2.3.1.4 Thu nhập bình quân đầu người 44 2.3.1.5 Sức mua người tiêu dùng 45 2.3.2 Các yếu tố sách pháp luật………………………………… ……… 46 2.3.2.1 Hệ thống luật sách quản lý đất đai, nhà ở……… ……… 47 2.3.2.2 Các sách thuế liên quan đến đầu tư kinh doanh BĐS… 50 2.3.3.3 Chính sách tiền tệ……………………………………………………… 51 2.3.2.4 Chính sách quy hoạch phát triển hạ tầng – Nguồn vốn hỗ trợ ODA… 55 2.3.3 Ảnh hưởng từ tính minh bạch thị trường giá hàng hóa BĐS… 56 2.3.4 Tác động từ thị trường liên quan…………………………………………… 58 2.3.4.1 Sự biến động thị trường vàng ngoại tệ (USD) 58 2.3.4.2 Ảnh hưởng từ thị trường tài …………………………… 61 a Ảnh hưởng mạnh từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI)………61 b Ảnh hưởng từ dịng vốn thị trường chứng khoán …………… … 64 c Ảnh hưởng từ nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân – kiều hối………… 65 d Quỹ đầu tư tín thác BĐS…………………………………… 66 2.3.4.3 Ảnh hưởng từ thị trường nguyên vật liệu thị trường lao động……… 67 2.3.5 Nhóm yếu tố dân số, văn hóa xã hội………………………………………… 68 2.3.5.1 Mức độ tăng dân số…………………………………………………… 68 2.3.5.2 Môi trường văn hóa xã hội………………………………………………69 2.3.6 Yếu tố hội nhập kinh tế………………………………………………… 69 2.3.6.1 Gia tăng nhu cầu BĐS……………………………………… …………69 2.3.6.2 Sự phát triển công nghệ chất lượng dự án……………………….69 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2.3.6.3 Du lịch .70 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ BĐS BẰNG SPSS 3.1 Phương pháp thực …………………………………………………………… 72 3.1.1 Phương pháp định tính…………………………………………………… 72 3.1.2 Phương pháp định lượng:……………………………………………… 72 3.2 Mơ hình nghiên cứu ……………………………………………………………… 72 3.2.1 Mơ hình lý thuyết - Mơ hình PEST ……………………………………… 72 3.2.2 Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS…………… 73 3.2.3 Các giả thiết nghiên cứu………………………………………………… 74 3.3 Tiến trình khảo sát kiểm định mơ hình cơng cụ SPSS16………………… 74 3.3.1 Q trình định tính ……………………………………………………… 74 3.3.2 Q trình định lượng xử lý số liệu SPSS 16……………………… 75 3.3.2.1 Bước 1: Thống kê sơ biến khảo sát 06 thành phần nhân tố 76 3.3.2.2 Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha……………………… 78 3.3.2.3 Bước 3: Phân tích EFA………………………………………………….81 3.3.2.4 Bước 4: Kiểm định mơ hình giả thuyết nghiên cứu………………….83 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ BĐS TẠI TP.HCM 4.1 Những yếu tố hội hạn chế đầu tư BĐS TP.HCM………………… 87 4.2 Gợi ý giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư BĐS 88 4.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện hệ thống sách pháp luật 88 4.2.2 Nhóm giải pháp cho nhà đầu tư thị trường 91 4.2.2.1 Thị trường sơ cấp 91 4.2.2.2 Thị trường thứ cấp .93 4.2.3 Nhóm giải pháp nhân tố hỗ trợ 94 4.2.3.1 Kìm chế lạm phát, tăng trưởng ổn định GDP 95 4.2.3.2 Ổn định thị trường ngoại hối, thị trường vàng, lãi suất .96 Phần kết luận 98 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản FDI Đầu tư trực tiếp nước FII Đầu tư gián tiếp nước TTCK Thị trường chứng khốn Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh USD Dollar Mỹ FED Cục dự trữ liên bang Mỹ CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng thu nhập quốc nội 10 NHNN Ngân hàng nhà nước 11 NHTM Ngân hàng thương mại 12 NVL Nguyên vật liệu 13 SXKD Sản xuất kinh doanh 14 VLXD Vật liệu xây dựng 15 WTO Tổ chức thương mại giới 16 REIT Quỹ đầu tư tín thác BĐS 17 KCN Khu công nghiệp 18 KCX Khu chế xuất 19 ODA Hỗ trợ phát triển thức TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1.1 Bảng giá đất dự án vào tháng 12/2010 Bảng 2.1.2 Nguồn cung tương lai dự kiến thị trường đất theo quận Bảng 2.1.3 Số lượng hộ chào bán Bảng 2.1.4 Nguồn cung VP cho thuê đến 12/2010 – nguồn Savills Bảng 2.1.5 Tình hình cho thuê bảng giá đất khu công nghiệp Bảng 2.1.6 Tình hình hoạt động thị trường khách sạn (3 - sao) Tp.HCM quý 4/2010 Bảng 2.2.1 Tốc độ tăng trưởng GDP nước GDP Tp.HCM 10 năm qua Bảng 2.2.2 Diễn biến CPI qua năm Bảng 2.2.3 Tỉ trọng cấu kinh tế Tp.HCM qua năm Bảng 2.2.4 Tổng doanh thu hành hóa dịch vụ năm Tp.HCM Bảng 2.2.5 Diễn biến lãi suất từ 2005 đến Bảng 2.2.6 Dư nợ cho vay BĐS TP.HCM từ năm 2005 đến tháng 9/2010 Bảng 2.2.7 Biến động tỉ giá từ năm 2001 đến 2010 theo giá niêm yết NHNN Bảng 2.2.8 Diễn biến giá vàng qua năm Bảng 2.2.9 Diễn biến số giá vàng, giá nhà VLXD, tỷ giá USD Bảng 2.2.10 Vốn FDI tăng trưởng qua năm Bảng 2.2.11 Tăng trưởng Vốn FDI TP.HCM qua năm Bảng 2.2.12 Biểu đồ VN-index qua năm Bảng 2.2.13 Tốc độ tăng dân số TP.HCM Bảng 2.2.14 Tăng trưởng khách du lịch TP.HCM TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Trong tháp phân cấp nhu cầu Maslow, nhu cầu sinh lý (ăn, mặc, ở, lại) nhu cầu bản, trước tiên người Nó cần thỏa mãn trước nghĩ đến nhu cầu cao Điều cho thấy tầm quan trọng nhà ở, văn phòng, trụ sở làm việc, sản xuất kinh doanh cá nhân hay tổ chức trình tồn phát triển Theo nhu cầu đất đai, nhà ở, văn phịng – bất động sản (BĐS) – nhu cầu tất yếu, tỷ lệ thuận với tốc độ gia tăng dân số số lượng quy mô đơn vị sản xuất, kinh doanh Cùng với phát triển nhiều loại hình dịch vụ, kinh doanh bùng nổ dân số giới Con người ngày cần thêm mặt bằng, cao ốc để sinh sống sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, diện tích đất đai lại đại lượng bất biến Vì vậy, diện tích đất chưa dùng ngày bị thu hẹp lại Tháp phân cấp nhu cầu A Maslow Thể Tơn trọng Giao tiếp xã hội An tồn, bảo vệ Ăn uống, nhà ở, nghỉ ngơi Việt Nam quốc gia đất chật người đông với dân số khoảng 85 triệu người, diện tích đất bình qn đầu người vào khoảng 71m2/người, diện tích đất thị bình qn đầu người khoảng 12m2/người Dân số ngày đơng nhu cầu nhà đất, mặt sản xuất kinh doanh ngày lớn Việt Nam kinh tế nổi, điểm đến hấp dẫn du khách quốc tế môi trường đầu tư hấp dẫn hàng đầu giới Hơn tốc độ phát triển cơng nghiệp, tốc độ thị hóa ngày gia tăng Điều hứa hẹn sức hấp dẫn đến với ngành kinh TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com   Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha Items N of Items 597 596 Inter-Item Correlation Matrix Ncau mo rong Quy Su phat trien Gia tang du khach mo SXKD Cnghe, quan ly nuoc ngoai Ncau mo rong Quy mo SXKD 1.000 403 273 Su phat trien Cnghe, quan ly 403 1.000 313 Gia tang du khach nuoc ngoai 273 313 1.000 Inter-Item Covariance Matrix Ncau mo rong Quy Su phat trien Gia tang du khach mo SXKD Cnghe, quan ly nuoc ngoai Ncau mo rong Quy mo SXKD 1.262 488 321 Su phat trien Cnghe, quan ly 488 1.157 352 Gia tang du khach nuoc ngoai 321 352 1.096 Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Cases Valid % 215 95.1 11 4.9 226 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha 629 Items N of Items 633 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Inter-Item Correlation Matrix Dan so Dan so Moi truong van Che chinh tri on hoa xa hoi dinh 1.000 391 353 Moi truong van hoa xa hoi 391 1.000 352 Che chinh tri on dinh 353 352 1.000 Inter-Item Covariance Matrix Dan so Moi truong van Che chinh tri on hoa xa hoi dinh Dan so 864 390 363 Moi truong van hoa xa hoi 390 1.149 417 Che chinh tri on dinh 363 417 1.222 Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Cases Valid % 215 95.1 11 4.9 226 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha 964 Items N of Items 964 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com   Inter-Item Correlation Matrix Thi truong lao Thi truong vang Thi truong vang Thi truong NVLieu dong 1.000 885 878 Thi truong NVLieu 885 1.000 934 Thi truong lao dong 878 934 1.000 Inter-Item Covariance Matrix Thi truong lao Thi truong vang Thi truong vang Thi truong NVLieu dong 1.164 979 977 Thi truong NVLieu 979 1.050 987 Thi truong lao dong 977 987 1.063 Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Cases Valid % 215 95.1 11 4.9 226 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha 944 Items N of Items 947 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com   Inter-Item Correlation Matrix Lai suat Lai Von suat Ti gia FDI Thi Truong chung Von lien doanh khoan lien ket Quy dau tu, tin Hieu qua thac BDS von vay 1.000 768 806 765 652 914 705 Ti gia 768 1.000 625 619 880 706 896 Von FDI 806 625 1.000 559 622 839 650 765 619 559 1.000 548 666 469 652 880 622 548 1.000 714 911 914 706 839 666 714 1.000 799 705 896 650 469 911 799 1.000 Thi Truong chung khoan Von lien doanh lien ket Quy dau tu, tin thac BDS Hieu qua von vay Inter-Item Covariance Matrix Lai suat Lai Ti Von suat gia FDI Thi Truong chung Von lien doanh khoan lien ket Quy dau tu, tin Hieu qua thac BDS von vay 1.028 772 834 990 659 939 715 Ti gia 772 985 633 784 871 710 889 Von FDI 834 633 1.041 728 633 868 664 990 784 728 1.629 698 862 599 659 871 633 698 994 722 909 939 710 868 862 722 1.027 810 715 889 664 599 909 810 1.001 Thi Truong chung khoan Von lien doanh lien ket Quy dau tu, tin thac BDS Hieu qua von vay Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Cases Valid Excludeda Total % 215 95.1 11 4.9 226 100.0 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Case Processing Summary N Cases Valid % 215 95.1 11 4.9 226 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha 970 Items N of Items 970 Inter-Item Correlation Matrix Csach quanly dat dai Csach quanly Csach Csach tin Csach quy hoach va Thi truong minh dat dai Thue dung ptrien tang bach 1.000 870 832 891 914 Csach Thue 870 1.000 882 821 888 Csach tin dung 832 882 1.000 883 852 891 821 883 1.000 829 914 888 852 829 1.000 Csach quy hoach va ptrien tang Thi truong minh bach Inter-Item Covariance Matrix Csach quanly Csach Csach tin Csach quy hoach va Thi truong minh dat dai Thue dung ptrien tang bach Csach quanly dat dai 1.238 1.079 1.014 1.063 1.135 Csach Thue 1.079 1.243 1.077 981 1.105 Csach tin dung 1.014 1.077 1.200 1.038 1.041 1.063 981 1.038 1.151 993 1.135 1.105 1.041 993 1.245 Csach quy hoach va ptrien tang Thi truong minh bach TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N Cases % Valid 215 95.1 11 4.9 226 100.0 Excludeda Total a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha Based on Standardized Cronbach's Alpha Items 868 N of Items 864 Inter-Item Correlation Matrix Tang truong Co cau kinh Thu nhap bquan dau Suc mua nguoi tieu Lam GDP te nguoi dung Phat Tang truong GDP Co cau kinh te Thu nhap bquan dau nguoi Suc mua nguoi tieu dung Lam Phat 1.000 471 431 338 436 471 1.000 594 799 599 431 594 1.000 472 996 338 799 472 1.000 464 436 599 996 464 1.000 Inter-Item Covariance Matrix Tang truong GDP Thu nhap bquan Suc mua nguoi Co cau kinh te dau nguoi tieu dung Lam Phat Tang truong GDP 754 395 419 281 426 Co cau kinh te 395 932 642 738 649 Thu nhap bquan dau nguoi 419 642 1.255 506 1.254 Suc mua nguoi tieu dung 281 738 506 916 499 Lam Phat 426 649 1.254 499 1.262 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phân tích EFE KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 613 71.617 df Sig .000 Component Matrixa Component Hieu qua dau tu BDS 679 Gia ca BDS 752 Hthong ksoat t.truong BDS 809 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 652 7.249E3 df 325 Sig .000 Rotated Component Matrixa       Tang truong GDP Co cau kinh te Thu nhap bquan dau nguoi Suc mua nguoi tieu dung Lam Phat Csach quanly dat dai Csach Thue Csach tin dung Csach quy hoach va ptrien tang Thi truong minh bach Component 0.63 0.855 0.886 0.753 0.887 -0.015 -0.085 -0.076 0.056 0.004 -0.017 0.082 -0.017 0.163 0.176 0.154 -0.239 0.008 0.084 -0.011 0.087 0.141 0.021 0.153 0.162 -0.035 -0.029 -0.048 -0.04 0.092 0.066 0.092 0.008 -0.047 -0.049 -0.054 -0.054 0.927 0.929 0.906 -0.016 0.014 0.02 0.02 0.023 -0.022 -0.018 -0.012 0.001 -0.07 0.095 0.201 0.24 0.032 0.017 0.093 0.908 0.926 0.048 0.048 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Lai suat Ti gia Von FDI Thi Truong chung khoan Von lien doanh lien ket Quy dau tu, tin thac BDS Hieu qua von vay Thi truong vang Thi truong NVLieu Thi truong lao dong Dan so Moi truong van hoa xa hoi Che chinh tri on dinh Ncau mo rong Quy mo SXKD Su phat trien Cnghe, quan ly Gia tang du khach nuoc ngoai 0.028 0.906 -0.029 0.851 0.055 0.808 0.013 0.791 -0.002 0.806 0.065 0.887 0.028 0.808 -0.008 0.199 0.009 0.198 -0.018 0.155 0.025 0.363 -0.013 0.182 -0.036 0.189 0.077 0.018 0.035 0.095 -0.057 -0.053 Extraction Method: Principal Component Analysis 0.007 0.246 0.182 -0.184 0.374 0.128 0.383 0.002 0.111 0.15 0.633 0.626 0.675 0.071 -0.049 0.1 0.196 0.073 0.068 0.099 0.028 0.208 0.103 0.914 0.939 0.942 0.04 0.056 0.154 0.069 0.026 0.094 0.153 0.154 0.081 0.155 0.134 0.137 0.145 0.124 0.102 0.078 0.171 0.311 0.093 -0.05 0.076 0.002 0.049 0.02 0.063 0.076 -0.037 -0.022 -0.067 0.176 0.041 0.056 0.045 0.23 -0.014 0.748 0.779 0.675                   Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations   Phân tích hồi Quy Model Summaryb Change Statistics R Model R 855a Adjusted R Std Error of Square Square 732 the Estimate 724 52549362 R Square F Change Change 732 Sig F df1 94.493 df2 Change 208 000 a Predictors: (Constant), Yeu to hoi nhap kinh te tgioi., Cac nhan to thuoc ve chinh sach phap luat, Thi truong vang/NVL/Lao dong, Moi truong van hoa xa hoi, Cac yeu to thi truong tai chinh tien te, Cac yeu to chung nen kinh te b Dependent Variable: Hieu qua dau tu BDS ANOVAb Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square 156.562 26.094 57.438 208 276 214.000 214 F 94.493 Sig .000a a Predictors: (Constant), Yeu to hoi nhap kinh te tgioi., Cac nhan to thuoc ve chinh sach phap luat, Thi truong vang/NVL/Lao dong, Moi truong van hoa xa hoi, Cac yeu to thi truong tai chinh tien te, Cac yeu to chung nen kinh te b Dependent Variable: Hieu qua dau tu BDS TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Coefficientsa 95% Confidence Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Interval for B Std Model B Error (Constant) Beta t Collinearity Statistics Correlations Lower Upper ZeroSig Bound Bound order Partial Part Tolerance VIF 3.898E- 036 000 1.000 -.071 071 17 Cac yeu to chung nen 199 036 199 5.534 000 128 270 199 358 199 1.000 1.000 353 036 353 9.833 000 282 424 353 563 353 1.000 1.000 -.010 036 150 036 150 4.188 000 080 221 150 279 150 1.000 1.000 729 036 729 20.284 000 658 799 729 815 729 1.000 1.000 117 036 117 3.251 001 046 188 117 220 117 1.000 1.000 kinh te Cac yeu to thi truong tai chinh tien te Moi truong van hoa xa -.010 -.280 780 -.081 061 -.010 -.019 hoi 010 1.000 1.000 Thi truong vang/NVL/Lao dong Cac nhan to thuoc ve chinh sach phap luat Yeu to hoi nhap kinh te tgioi a Dependent Variable: Hieu qua dau tu BDS TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Xin chào Anh/Chị Tôi tên Phạm Thị Phương Loan, học viên cao học ngành Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TPHCM Hiện tại, tơi tiến hành thực đề tài “Phân tích nhân tố tác động đến đầu tư Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” Đề tài kỳ vọng sở giúp nhà đầu tư vạch chiến lược đầu tư hiệu giai đoạn kinh tế Rất mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời số câu hỏi sau Trong bảng câu hỏi này, tất ý kiến thơng tin hữu ích cho nghiên cứu Thông tin liên hệ: Email: phuongloanh8@yahoo.com.vn Mobile: 0908808984 Phần chính: thơng tin mức độ đồng ý với phát biểu Anh/ Chị vui lòng cho biết mức độ đồng ý phát biểu theo thang đo điểm từ đến 5, với quy ước: = Hồn tồn khơng đồng ý với phát biểu = Hoàn toàn đồng ý với phát biểu 2,3,4 = Đồng ý với cá mức độ khác (mức độ tăng dần) (Xin anh chị đánh dấu x vào thang đo lựa chọn cho phát biểu) STT I Sự tác động yếu tố kinh tế vĩ mô đến đầu tư BĐS Thang đo mức độ đồng Nội dung phát biểu Ký hiệu ý 1 Sự tăng trưởng GDP Sự chuyển dịch cấu phát triển kinh tế Thu nhập bình quân đầu người Sức mua người tiêu dung Lạm phát E1 E2 E3 E4 E5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com II Sự tác động hệ thống sách pháp luật Nội dung phát biểu Ký hiệu Hệ thống luật sách quản lý đất đai ,nhà P1 Các sách thuế P2 Chính sách tiếp cận tín dụng BĐS P3 Chính sách quy hoạch phát triển hạ tầng Mức độ minh bạch thông tin thị trường BĐS P4 STT Thang đo mức độ đồng ý 10 P5 III Tác động từ thị trường liên quan Thị Trường Tài (T.T Tiền tệ T.T vốn ) Nội dung phát biểu STT Ký hiệu 11 Lãi suất M1 12 T.T ngoại tệ (biến động tỉ giá) Dòng vốn FDI M2 13 14 15 Thang đo mức độ đồng ý M3 Thị trường chứng khoán Vốn nhân dân thộng qua hợp đồng góp vốn liên doanh liên kết 16 Các quỹ đầu tư, Quỹ tín thác BĐS 17 A.Chị cho biết hiệu việc dùng vốn vay đầu tư BĐS giai đoạn M4 M5 M6 M7 Thị Trường hàng hóa khác STT 18 Nội dung phát biểu Thị trường vàng Ký hiệu Thang đo mức độ đồng ý G1 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 19 20 Thị trường nguyên vật liệu Thị Trường lao động G2 G3 IV Các yếu tố dân cư , văn hóa trị xã hội Nội dung phát biểu STT 21 22 23 Dân số Ký hiệu Thang đo mức độ đồng ý C1 Mơi trường văn hóa xã hội Chế độ trị ổn định C2 C3 V Yếu tố hội nhập kinh tế STT Nội dung phát biểu Ký hiệu Thang đo mức độ đồng ý Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD, dịch vụ 24 25 26 W1 Sự phát triển cơng nghệ trình độ quản lý lĩnh vực BĐS W2 Gia tăng du khách nước W3 Hiệu đầu tư BĐS Anh chị cho biết mức độ đồng tình cho : STT Nội dung phát biểu Ký hiệu Thang đo mức độ đồng ý Đầu tư BĐS kênh đtư có hiệu 27 28 29 I1 Ngày nay, giá BĐS không phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên nội tại, mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh tế xã hội Sự cần thiết thiết lập hệ thống kiểm soát thị trường BĐS I2 I3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phần thông tin cá nhân Xin vui lịng cho biết trình độ học vấn Anh/Chị: Cao đẳng, trung cấp: Đại học: Sau đại học: Xin vui lòng cho biết nghề nghiệp Anh/Chị: Nhân viên doanh nghiệp: Trưởng/phó phịng : Cơng chức nhà nước : Khác: Khác: Giám đốc/phó giám đốc: Nếu Anh/Chị quan tâm đến kết khảo sát, vui lòng ghi lại thông tin Tôi gởi kết đến Anh/Chị Email Anh/Chị: ………………………………………………………………… Trân trọng cảm ơn hợp tác Anh/Chị TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các tài liệu giáo khoa, văn pháp luật 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Nguyễn Tân Bình – Giáo trình tổng quan BĐS thị trường BĐS GS.TS Trần Ngọc Thơ - Tài doanh nghiệp đại Báo cáo thị trường TP.HCM quý 4/2010 công ty CBRE Báo cáo thị trường TP.HCM quý 4/2010 công ty SAVILLS Việt Nam Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26.11.2003 Luật dân số 33/2005/QH11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 bồi thường, hổ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Luật nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008, thông tư 161/TT-BTC thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/1/2010 hướng dẫn thực số điều luật thuế thu nhập cá nhân Luật số 34/2009/QH12 – Luật sửa đồi bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật đất đai Quốc hội khóa XII thơng qua kỳ họp thứ ngày 18/6/2009, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Luật số 30/2009/QH12 để sửa đổi nghị 51 quy hoạch đô thị Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng ngày 19/6/2009 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 chi tiết hướng dẫn Luật nhà Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 hướng dẫn thực nghị định 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 13/TT-NHNN quy định tỷ lệ bảo đảm an tồn tổ chức tín dụng Nghị 11/NQ-CP ngày 24/02/2011, tập trung kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com B Các trang web: http://www.sanbatdongsan.net.vn http://www.tailieu.vn http://www.saga.vn http://www.infotv.vn http://www.doanhnhan360.com http://www.luatvietnam.com http://www.vneconomy.vn http://www.vietrees.com http://www.diaoconline.vn 10 http://www.savills.com.vn 11 http://cafef.net TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM ” tập trung vào việc trả lời hai câu hỏi sau : Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM ? Mức độ tác động nhân tố ? Và đâu nhân tố có tác động định đến. .. ích rủi ro đầu tư BĐS Chương : Thực trạng thị trường BĐS đầu tư BĐS Tp.HCM từ năm 2005 phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Trong chương này, tác giả phân tích tác động nhân tố với thực... sánh, phương pháp phân tích tổng hợp để phân tích, so sánh tác động nhân tố Ngoài ra, cịn dùng phương pháp chun gia, phương pháp phân tích nhân tố (EFE) để đánh giá mức độ tác động nhân tố Kết