2 BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh viên Lớp Hà Nội, Tháng 52022 I LÝ LUẬN CHUNG 1 Khái niệm a Hợp đồng “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” (Điều 385 BLDS năm 2015) Có thể hiểu Hợp đồng là Sự gặp gỡ, trao đổi, thống nhất ý chí giữa các.
BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Hà Nội, Tháng 5/2022 I LÝ LUẬN CHUNG Khái niệm a Hợp đồng ❖ “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự” (Điều 385 BLDS năm 2015) ❖ Có thể hiểu Hợp đồng ➢ Sự gặp gỡ, trao đổi, thống ý chí bên chủ thể ➢ Tạo lập nên hậu pháp lý (phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ) b Hợp đồng theo mẫu ❖ Từ điển Luật học Deluxe Black’s Law: “hợp đồng gia nhập mẫu hợp đồng tiêu chuẩn hóa cung cấp cho người tiêu dùng hàng hóa dịch vụ sở chấp nhận từ bỏ mà khơng có khả hay hội thực tế để thương lượng người tiêu dùng đạt sản phẩm dịch vụ mong muốn ngoại trừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng” ❖ “Hợp đồng theo mẫu hợp đồng gồm điều khoản bên đưa theo mẫu để bên trả lời thời gian hợp lý; bên đề nghị trả lời chấp nhận coi chấp nhận tồn nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đưa ra” (Khoản Điều 405 BLDS năm 2015) � Như hiểu: Hợp đồng theo mẫu dựa nguyên tắc “ take it or leave it” (chấp nhận từ bỏ nó) có nghĩa bên nhận đề nghị chấp nhận khơng chấp nhận tồn nội dung hợp đồng ❖ Ngoài hợp đồng theo mẫu bên soạn thảo (bên đề nghị) sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác (ít khơng có chỉnh sửa, dựa theo hợp đồng gốc) người tiêu dùng bên gia nhập (chấp nhận đề nghị) không soạn thảo nội dung hợp đồng Bên cung cấp hàng hóa, dịch vụ bên đưa đề nghị Bên soạn thảo hợp đồng Hợp đồng theo mẫu ❖ Đặc trưng: ➢ Đặc trưng thỏa thuận: thỏa thuận hợp đồng theo mẫu bị triệt tiêu trình đàm phán, thương lượng ■ Tự ý chí: bên có quyền tự thể ý chí mình, song q trình tương tác ý chí để hai bên đồng ý đến ràng buộc không tồn ■ Sự ưng thuận: hợp đồng mẫu trình đàm phán thương lượng không diễn hợp đồng bên soạn thảo trước có số điều khoản cứng bên cịn lại chấp nhận khơng chấp nhận hợp đồng, khơng có quyền đưa điều khoản yêu cầu khác hợp đồng → Sự ưng thuận khơng hồn chỉnh “Q trình ưng thuận mang tính thời điểm” (TS Dỗn Hồng Nhung: Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng mẫu”) ➢ Đặc trưng bất cân xứng bên ■ Về vị ● giao dịch dân phải đảm bảo nguyên tắc cơng bằng, bình đẳng bên chủ thể ● Trên thực tế với hợp đồng mẫu nguyên tắc khó đảm bảo Các nhà kinh doanh dựa vào vị khả dễ áp đặt có điều khoản có lợi cho mình, hạn chế tùy nghi điều khoản phân chia lợi ích khơng cơng bằng, ràng buộc người tiêu dùng vào trách nhiệm mà họ không mong muốn ■ Về thông tin: Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng thường người bị thiếu thông tin so với người kinh doanh, thơng tin hàng hóa, dịch vụ Dẫn đến ảnh hưởng đến định lựa chọn, giảm khả thương lượng hợp đồng, dễ bị bên có đầy đủ thơng tin áp đặt tiềm ẩn nhiều hậu rủi ro tương lai ➢ Sự tiêu chuẩn hóa điều khoản hợp đồng theo mẫu: hợp đồng mẫu chất tiêu chuẩn hóa điều khoản hợp đồng từ trước bên với mục đích sử dụng để giao kết với nhiều đối tượng điều nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên cung cấp hàng hóa, dịch vụ việc soạn thảo hợp đồng c Hợp đồng theo mẫu mua bán chung cư hộ chung cư *Khái niệm ❖ Khoản Điều Luật nhà năm 2014: “3 Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.” ❖ Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: “Phần diện tích bên hộ bao gồm diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ đó; Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.” Khoản Điều 100 Luật Nhà năm 2014 → Tóm lại, nhà chung cư tập hợp hộ chung cư xây dựng khối thống gọi khu chung cư Quyền chủ sở hữu nhà chung cư có hạn chế định nhà chung cư quyền sở hữu riêng hộ cịn có phần sở hữu chung tất dân cư � Khái niệm hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam: Hợp đồng mà điều khoản chủ đầu tư dự án nhà thương mại soạn thảo từ trước, người mua hộ chấp nhận khơng chấp nhận tồn nội dung hợp đồng hợp đồng chủ đầu tư dự án nhà thương mại sử dụng để giao kết với nhiều đối tượng khách hàng có nhu cầu mua hộ chung cư Việt Nam *Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư - Hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng hợp đồng mua bán nhà - Có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận hai bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu hộ cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật.” - Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà ở: - Phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định BLDS năm 2015 - Đối tượng loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn → Phải đăng ký quyền sở hữu thông qua việc cấp quyền sở hữu đất nhà ở, tài sản sản gắn liền với đất - Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thời điểm hồn tất việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng *Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư: Căn vào: ❖ Hiện trạng vật chất: ➢ Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: Căn hộ chung cư dự án chung cư chưa hình thành thực tế, hình thành hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Căn hộ chung cư chưa hình thành thực tế tồn dự án xây dựng nhà chung cư chủ đầu tư phê duyệt, thể vẽ triển khai xây dựng chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng ➢ Hợp đồng mua bán hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Là loại hợp đồng dành cho chung cư xây xong, đưa vào mục đích để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu ❖ Căn vào chủ thể ➢ Hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ đầu tư cá nhân ➢ Hợp đồng mua bán hộ chung cư cá nhân, tổ chức với nha *Về tiêu chuẩn hóa điều khoản hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ đầu tư dự án nhà thương mại, nhà chung cư cá nhân, tổ chức Chủ đầu tư dự án nhà thương mại phải thỏa mãn điều kiện theo quy định pháp luật: Doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng có vốn ký quỹ dự án theo quy định pháp luật đầu tư; có chức kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán hộ chung cư thường chủ đầu tư dự án nhà thương mại, nhà chung cư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua nhà nhiều lần Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả mình, chủ đầu tư dự án nhà thương mại, nhà chung cư soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có đội ngũ chuyên gia tư vấn pháp luật hùng hậu luật sư hay phòng, ban pháp chế để soạn thảo điều khoản hợp đồng có độ dài lên đến hàng chục trang kèm theo vài phụ lục Chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng thêm định, điều kiện có lợi cho tiến độ tốn, phạt quy hợp đồng, quy định thời hạn bàn giao, nghĩa vụ chủ đầu tư bàn giao hộ Nếu người mua hộ khơng tìm hiểu kỹ, khơng tư vấn kỹ từ người có trình độ, chun mơn, am hiểu pháp luật dễ gặp rủi ro, chịu thiệt thòi phát sinh tranh chấp Vai trị - Về phía nhà kinh doanh: giảm thiểu thời gian, chi phí cho việc thương lượng với hàng trăm, hàng ngàn giao dịch mà thu việc ký kết thành công hợp đồng - Đối với người tiêu dùng, họ cho không cần thiết sức am hiểu pháp luật, hợp đồng nhà kinh doanh soạn sẵn lựa chọn, người tiêu dùng việc đọc, ký sử dụng sản phẩm Ngoài ra, giao kết thực hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng ký kết hợp đồng nhanh gọn, thuận tiện mau chóng sử dụng hàng hóa, dịch vụ hay mua hộ chung cư - Việc tiêu chuẩn hóa điều khoản hợp đồng làm tăng cạnh tranh doanh nghiệp nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hợp đồng tiêu chuẩn hóa làm cho việc so sánh sản phẩm doanh nghiệp dễ dàng II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Căn pháp lý: Hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư chịu điều chỉnh văn quy phạm pháp luật nhiều lĩnh vực khác nhau: - Bộ luật dân năm 2015 - Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 - Luật đất đai năm 2013 - Luật đầu tư năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017 - Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2014 - Luật Nhà năm 2014 - Nghị định số 02/2022/NĐ-CP Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Các quy định chung hợp đồng mua bán hộ chung cư a Về chủ thể: ● Bên bán hộ chung cư: - hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án, bên bán chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư - Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại (theo điều 21 Luật Nhà năm 2014): - Doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập hoạt động theo quy định pháp luật việt Nam - Có vốn pháp định theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản có vốn ký quỹ để thực dự án theo quy định pháp luật đầu tư - có chức kinh doanh bđs theo quy định pháp luật - Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS (Theo Điều Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản): “1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có điều kiện sau đây: 10 a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp); b) Phải công khai trang thông tin điện tử doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) thông tin doanh nghiệp (bao gồm tên, địa trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin việc chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thơng tin số lượng, loại sản phẩm bất động sản kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê mua số lượng, loại sản phẩm lại tiếp tục kinh doanh Đối với thông tin công khai quy định điểm mà sau có thay đổi phải cập nhật kịp thời sau có thay đổi; c) Chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản Đối với trường hợp nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 ha, không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên Khi thực kinh 34 tật; Chỉ thị số 90/314/EEC ngày 13-6-1990 dịch vụ du lịch trọn gói Chỉ thị số 1999/44/EEC ngày 25-5-1999 việc bán hàng hóa tiêu dùng, quan trọng phải kể đến | Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05-4-1993 Ủy ban châu Âu Về điều khoản không công hợp đồng tiêu dùng, coi đạo luật quan trọng kiểm soát tính cơng điều khoản mẫu Chỉ thị số 93/13/EEC gồm 11 điều khoản phụ lục kèm theo Theo đó, chế đánh giá tính không công điều khoản mẫu quy định Điều Điều Chỉ thị "Một điều khoản hợp đồng không trực tiếp thương lượng coi bất công nếu, trái với u cầu thiện chí, gây cân đáng kể quyền nghĩa vụ bên phát sinh theo hợp đồng, gây thiệt hại cho người tiêu dùng Một điều khoản coi khơng trực tiếp thương lượng soạn thảo từ trước người tiêu dùng ảnh hưởng đến chất thuật ngữ, đặc biệt hợp đồng tiêu chuẩn dựng sẵn từ trước” Như vậy, quy định kiểm sốt tính khơng cơng giới hạn điều khoản không trực tiếp thương lượng (not individually negotiated) hợp đồng tiêu dùng Theo Điều Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05-4 tố bất cân xứng đáng kể quyền nghĩa vụ quy bên; ngược lại với yêu cầu thiện chí gây bất hoạt giúp thích nghi với đời sống xã hội, nhiên định pháp luật phải bảo đảm tính xác định, khơng chung chung, Phụ lục danh mục điều khoản coi bất công ban hành kèm theo góp phần làm rõ Đáng ý, Điều Chỉ thị quy định danh mục điều khoản dẫn không đầy đủ điều khoản coi bất cơng Điều có nghĩa điều khoản hợp đồng trùng với danh mục không coi không công c) Kinh nghiệm giao kết thực hợp đồng theo mẫu Hàn Quốc Hàn Quốc ban hành đạo luật riêng hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập (adhesion contract), ban hành ngày 31-12-1986, sau nhiều lần sửa đổi, lần gần vào 35 ngày 28-5-2013, gọi tên Đạo luật quy định điều khoản điều kiện (Act on the Regulation of Terms and Conditions) Điều Đạo luật quy định: “Mục đích Đạo luật thiết lập trật tự hợp lý giao dịch kinh doanh, để bảo vệ người tiêu dùng thúc đẩy cải thiện cân sống người dân cách ngăn cản thương nhân chuẩn bị điều khoản điều kiện không công sử dụng chúng giao dịch kinh doanh cách lợi dụng bất cân xứng vị thứ thương lượng để quy định điều khoản điều kiện bất công" Đạo luật Hàn Quốc quy định nghĩa vụ nhà kinh doanh phải cung cấp điều khoản điều kiện hợp đồng tiếng Hàn, sử dụng điều khoản chuẩn hóa có hệ thống để khách hàng dễ dàng hiểu điều khoản điều kiện, nêu rõ chi tiết quan trọng dấu hiệu, màu sắc in đậm, chữ lớn để khách hàng dễ dàng nhận chúng (khoản Điều 3) Bên cạnh đó, quy định quan trọng tương tự quy định Luật Bảo vệ người tiêu dùng Québec năm 1971 là: “khi ký kết hợp đồng, nhà kinh doanh thông báo rõ cho khách hàng chi tiết điều khoản điều kiện liên quan theo cách thức thông thường loại hợp đồng đề cập, theo yêu cầu khách hàng giao điều khoản điều kiện cho khách hàng để giúp khách hàng hiểu chúng” Các điều khoản điều kiện hợp đồng xây dựng theo nguyên tắc thiện chí tin cậy, không hiểu khác với người tiêu dùng khác ý nghĩa điều khoản điều kiện khơng rõ ràng hiểu theo hướng có lợi cho người tiêu dùng Các điều khoản miễn trừ đưa điều khoản điều kiện liên quan đến trách nhiệm bên ký kết thuộc trường hợp sau bị vô hiệu: Một là, điều khoản miễn trừ trách nhiệm nhà kinh doanh hành vi cố ý vi phạm sơ suất doanh nghiệp đại lý, nhân viên doanh nghiệp đó; 36 Hai là, điều khoản hạn chế cách vô lý mức độ bồi thường thiệt hại doanh nghiệp chuyển rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu cho người tiêu dùng; Ba là, điều khoản loại trừ hạn chế cách vô lý nghĩa vụ bảo hành doanh nghiệp, thắt chặt yêu mà người tiêu dùng phải đáp ứng để thực quyền bảo hành họ, doanh nghiệp liệt kê kiện phát sinh hợp đồng trình bày đặc tính, diễn biến kiện, ngoại trừ hạn chế nghĩa vụ bảo hành kiện Các điều khoản bắt buộc khách hàng phải bồi thường thiệt hại lớn vô lý vô hiệu Theo Điều Đạo luật quy định điều khoản điều kiện hợp đồng Hàn Quốc hủy bỏ chấm dứt hợp đồng, theo điều khoản loại trừ hạn chế quyền hủy bỏ chấm dứt hợp đồng người tiêu dùng cho phép bên soạn thảo quyền hủy chấm dứt hợp đồng khiến khách hàng chịu bất lợi mà không cần có lý đáng; để giảm bớt yêu cầu bên soạn thảo thực quyền hủy bỏ chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật khiến khách hàng gặp bất lợi mà khơng cần có lý đáng; buộc khách hàng phải bồi thường nhiều họ hủy bỏ chấm dứt hợp đồng, đưa lý bất hợp lý để khách hàng từ bỏ yêu cầu đòi bồi thường; giảm bớt nghĩa vụ bồi thường trách nhiệm bên soạn thảo xảy kiện hủy bỏ chấm dứt hợp đồng mà khơng có lý đáng; cho phép gia hạn thời hạn thực hợp đồng cách bất hợp lý khiến khách hàng phải gặp bất lợi không hợp lý quan hệ vay nợ liên tục điều khoản khơng có hiệu lực Ngồi ra, Đạo luật dự liệu thêm nhiều điều khoản hợp đồng vô hiệu khác điều khoản định việc biểu lộ ý định người tiêu dùng (Điều 12 Đạo luật quy định điều khoản điều kiện hợp đồng Hàn Quốc) 37 Đạo luật quy định điều khoản điều kiện hợp đồng Hàn Quốc quy định cụ thể chế tài hình thức áp dụng chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật hợp đồng gia nhập => Có thể thấy Hàn Quốc có khung pháp lý tồn diện hợp đồng mẫu nói riêng bảo vệ người tiêu dùng nói chung Trên sở đó, người tiêu dùng tránh nhiều rủi ro giao dịch với nhà kinh doanh d) Cộng hoà Liên bang Đức Đức quốc gia quan tâm đến sách pháp luật bảo vệ người tiêu dùng, có vấn đề điều kiện thương mại chung (hay hợp đồng mẫu) Năm 1976, Đức ban hành Luật điều kiện thương mại chung (sửa đổi sau vào năm 2000), đưa định nghĩa, điều kiện có hiệu lực, để xác định hiệu lực nguyên tắc áp dụng điều kiện thương mại chung Tại Điều 305 Chương 2- Các nghĩa vụ hợp đồng hình thành từ điều kiện chung, Bộ luật dân CHLB Đức đưa định nghĩa điều kiện thương mại chung sau:” Các điều kiện thương mại chung tất điều khoản hợp đồng soạn thảo sẵn để áp dụng cho hàng loạt hợp đồng mà bên (Bên soạn thảo) đưa cho bên lại ( Bên giao kết) để ký kết hợp đồng.” Các điều kiện thương mại chung đưa vào hợp đồng đáp ứng tiêu chuẩn:”(i) suốt trình giao kết hợp đồng, bên soạn thảo hợp đồng thực kêu gọi ý bên giao kết với nội dung hợp đồng theo cách mà hợp đồng ký kết ; (ii) bên soạn thảo cung cấp phương thức thích hợp cho bên giao két xem xét bất lợi, rủi ro giao kết hợp đồng mà bên soạn thảo nhận thức ; (iii)các bên phải chấp thuận điều kiện chung cụ thể áp dụng loại giao dịch pháp lý định” Đối với điều khoản mập mờ, tối nghĩa dễ gây hiêu nhầm cho bên giao kết theo khoản c Điều 305 Bộ luật Dân CHLB Đức, điều khoản giải thích chống lại doanh nghiệp hướng có lợi cho người tiêu dùng và/hoặc bên thứ ba có liên quan Bộ luật Dân CHLB Đức đưa vấn 38 đề cần phải xem xét để coi điều kiện thương mại chung vô hiệu Tại Điều 307, Bộ luật quy định điều kiện thương mại chung khơng có giá trị hiệu lực ngược lại với nguyên tắc thiện chí giao kết hợp đồng chúng đưa cho bên giao kết bất lợi khơng hợp lí Bộ luật đưa sở để xác định điều kiện thương mại chung bất lợi khơng hợp lí bên giao kết điều kiện không phù hợp với nguyên tắc pháp luật, điều kiện hạn chế quyền nghĩa vụ phát sinh từ chất hợp đồng dẫn đến khơng đạt mục đích hợp đồng Bộ luật Dân CHLB Đức đưa loại điều khoản bị vơ hiệu tịa xem xét kết luận (theo Điều 308) 13 loại điều khoản mà pháp luật quy định đương nhiên vô hiệu ( theo Điều 309) Thông qua chế định điều khoản thương mại chung ( hợp đồng mẫu) pháp luật CHLB Đức, Việt Nam xem xét việc đưa điều khoản, điều kiện bị xem xét vơ hiệu đương nhiên vơ hiệu quy định trở thành sở, tảng vững vàng cho hoạt động thương mại nói chung mua bán hộ chung cư nói riêng Việc đưa điều khoản đồng thời nâng cao vị trí, vai trị quan có thẩm quyền việc quản lsi xử lý loại hợp đồng theo mẫu doanh nghiệp Thêm đó, có quy định người tiêu dùng dễ dàng việc bảo vệ quyền lợi so sánh, đối chiếu điều khoản, điều kiện mà doanh nghiệp ban hành với quy định cấm pháp luật e) Gợi mở cho Việt Nam Từ kinh nghiệm số quốc gia tổ chức giới, Việt Nam cần phải học hỏi để rút học từ thực tiễn giao kết thực hợp đồng theo mẫu Việt Nam cần quan tâm, rút kinh nghiệm để hạn chế rủi ro bảo vệ quyền lợi đáng người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng theo mẫu Trên phương diện quản lý, hợp đồng theo mẫu cần phải quản lý quan nhà nước có thẩm quyền Thực theo quy trình giao kết thực hợp đồng cần huấn luyện cho cán bộ, chuyên gia người thực thi, giao kết Người trực tiếp tham gia 39 ký kết hợp đồng phải đào tạo cách chuyên nghiệp, nắm nội dung dự án, kế hoạch, chương trình để thực thi cho phù hợp với việc kiểm soát hợp đồng trình giao kết thực Trên phương diện thực thi pháp luật, chủ thể giao kết hợp đồng phải nắm vững mục đích, vị trí, hình thức, giá trị hợp đồng, phương thức, tiến độ tốn, hạn chế, rủi ro có khả kiểm soát hiệu hợp đồng theo mẫu giao kết Trên phương diện áp dụng pháp luật để giao kết thực hợp đồng, khách hàng, chủ thể khai thác lợi ích từ hợp đồng theo mẫu cần phải nghiên cứu, nắm bắt tình hình, hình dung chủ thể tham gia giao kết (sự thiện chí, hợp tác, thành ý tham gia giao kết thực hợp đồng) Trên phương diện tài chính, chủ thể tham gia cần phải nắm bắt đầy đủ, xác tiến độ tốn tài chính, phương thức tốn tài chính, quyền nghĩa vụ có liên quan để cập nhật thực thi pháp luật cách đáng kịp thời Định hướng giải pháp hoàn thiện Định hướng hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư 2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Thứ nhất, yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật xuất phát từ thực tế đời sống Hiện phân khúc giá hộ chung cư trải rộng, có nhiều loại hộ chung cư hộ tái định cư, chung cư mini, hay hộ cao cấp shophouse, duplex, penthouse có giá trị lớn Nhận thức người hộ chung cư có thay đổi, hộ chung cư khơng cịn đơn giản nơi để mà nơi nghỉ ngơi, tích lũy tài sản Đời sống kinh tế cải thiện, thị hiếu phong phú, nhu cầu nhà người 40 ngày tăng cao đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Có thể thấy nhu cầu nhà ngày tăng cao qua số liệu tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt mục tiêu đến năm 2020 đạt 90%; đô thị loại I, II, III đạt 60%, 40% 30% tổng quỹ nhà (theo Điều 1, Mục III Quyết định số 2127) Bên cạnh đó, nhu cầu người dân nhà tăng lên hội để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đời phát triển Theo số liệu thống kê Cục quản lý đăng ký kinh doanh, tháng đầu năm 2021, có đến 5400 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đời Quan hệ cung cầu hộ chung cư ngày phát triển mạnh mẽ, điều địi hỏi cần phải có hồn thiện pháp lý, tạo sở chi hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia giao dịch Thứ hai, yêu cầu hội nhập quốc tế Việt Nam ngày mở rộng mối quan hệ hợp tác quốc tế, ký kết nhiều hiệp định thương mại nhằm dỡ bỏ hàng rào thuế quan, thúc đẩy việc lưu thơng hàng hóa, dịch vụ quốc gia tạo điều kiện mở rộng thị trường cho doanh nghiệp, phát triển kinh tế quốc dân Điều ảnh hưởng định đến thị trường bất động sản nhu cầu nhà Việt Nam Việc ký kết hiệp ước thương mại tự thu hút vốn đầu tư từ nước vào Việt Nam Chính nhu cầu th đất từ nhà đầu tư nước tăng nhằm xây dựng khu công nghiệp, nhà xưởng Điều tác động tích cực đến tăng trưởng phát triển bất động sản khu công nghiệp Tuy nhiên việc mở cửa thị trường cho nhà đầu tư nước lại gây áp lực mạnh cho nhà đầu tư nước Ngồi có chuyển dịch lao động chất lượng cao từ quốc gia nước đầu tư vào Việt Nam Điều thúc đẩy nhu cầu nhà tăng cao, thị trường nhà cao cấp có hội 41 phát triển Thêm vào đó, từ năm 2009, Nhà nước Việt Nam cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam, có sóng đầu tư nhà người Việt Nam định cư nước ngồi người nước ngồi có nhu cầu nhà Việt Nam [12, tr.118] Việc xây dựng hành lang pháp lý an toàn, hiệu giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư thực cần thiết cho phát triển bền vững thị trường bất động sản Mơi trường pháp lý cần có thay đổi cho phù hợp với thay đổi thị trường đời sống kinh tế, xã hội Thứ ba, nhu cầu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh hướng Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân Đây thị trường lơn tài sản quy mơ, có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, thị trường tiền tệ,thị trường lao động, thị trường xây dựng vật liệu Khi thị trường bất động sản yếu ảnh hưởng xấu đến thị trường khác ảnh hưởng lớn đến kinh tế nói chung Bên cạnh đó, thị trường nhà phận chiếm tỉ trọng lớn sôi động thị trường bất động sản Do việc quản lý có hiệu thị trường nhà ở, bình ổn giá nhà phù hợp với thu nhập người dân nhiệm vụ quan trọng nhà làm luật xây dựng sách pháp luật nhà Một giải pháp hữu hiệu để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu có sở pháp lý vững chắc, rõ ràng, minh bạch, có chế bảo vệ quyền lợi ích đáng cho người dân, bên tham gia quan hệ kinh tế, hạn chế rủi ro, phát triển thị trường lành mạnh bền vững 2.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Một là, pháp luật hoàn thiện theo hướng bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp cho người tiêu dùng bên yếu giao kết thực hợp đồng theo mẫu 42 mua bán hộ chung cư Pháp luật cần tạo hành lang pháp lý bảo đảm bình đẳng doanh nghiệp người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng theo mẫu Hai là, cần phải hoàn thiện, điều chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật cho việc áp dụng pháp luật vào giao dịch mua bán xác, dễ dàng nhanh chóng Hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiều, có quy định trùng lặp chí mâu thuẫn gây khó khăn cho bên áp dụng pháp luật vào hoạt động giao kết thực hợp đồng Ba là, pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư cần hoàn thiện theo hướng đảm bảo thuận lợi cho việc giao kết hợp đồng Các chế sách xây dựng cần đảm bảo ưu điểm nhanh chóng, tiện lợi, có tính chuẩn hóa cao, đơn giản hóa thủ tục hành Bốn là, hồn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư cần gắn với hoàn thiện giải pháp tổ chức thực nâng cao lực, hiểu biết pháp luật người tiêu dùng, nâng cao ý thức trách nhiệm doanh nghiệp, nâng cao lực quản lý quan nhà nước 2.3 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư a) Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Thứ nhất, hồn thiện nghĩa vụ cơng khai thơng tin Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án đầu tư xây dựng nhà trang thông tin điện tử chủ đầu tư, trụ sở Ban Quản lý dự án Tuy nhiên, để phát triển dự án đầu tư cách hiệu quả, tăng thêm độ tin cậy dự án, chủ đầu tư nên lựa chọn sàn giao dịch có uy tín thị trường ví dụ Đất Xanh, Vinaconex, HUD, Phục Hưng 43 Holdings, Bắc Hà, Vinaland, Vinhomes Các nhà đầu tư lựa chọn phương pháp quảng cáo theo khả để tạo nên dáng cấp thương hiệu thị trường bất động sản Vấn đề địi hỏi trung thực, xác đầy đủ tiện ích khách hàng để hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng Những sản phẩm mẫu hàng ban đầu cần phải kiểm chứng kiểm tra cẩn thận trước xuất bán Thứ hai, điều khoản lạm dụng hợp đồng theo mẫu Nhìn định điều khoản lạm dụng hay bất công hợp đồng theo mẫu vô hiệu pháp luật Việt Nam phù hợp với pháp luật nhiều nước giới, nhiên tồn số bất cập cần sửa đổi Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 quy định điều khoản loại trừ trách nhiệm (miễn trách nhiệm bên đưa hợp đồng, tăng trách nhiệm loại bỏ quyền lợi bên kia) hợp đồng theo mẫu vô hiệu, vô hiệu bị loại bỏ có thỏa thuận khác Do đó, bản, điều khoản bất hợp lý không bị coi vô hiệu thực tế người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo hợp đồng chấp nhận buộc phải chấp nhận vô điều kiện toàn nội dung hợp đồng, kể điều khoản hạn chế quyền lợi tăng trách nhiệm họ Hơn nữa, trình bày, họ khơng có thời gian khơng muốn đọc, khơng đủ trình độ để hiểu tất điều khoản Hệ điều khoản bất hợp lý cho người tiêu dùng có hiệu lực người tiêu dùng tự ký kết vào hợp đồng, tự ràng buộc với quy định hợp đồng Nói cách khác cụm từ “trừ có thỏa thuận khác” tự vơ hiệu hóa bảo vệ người tiêu dùng, đó, cần phải bỏ cụm từ Tuy nhiên, muốn giữ lại nhằm bảo đảm tơn trọng tự ý chí giao kết hợp đồng sửa lại “trừ bên soạn thảo chứng minh bên biết chấp nhận điều khoản trước giao kết” Nghĩa phải chứng minh sau phát có điều khoản bất cơng hợp đồng mà người tiêu dùng chấp nhận chịu rủi ro phát sinh từ điều khoản Thứ ba, hồn thiện chế đăng ký, kiểm sốt hợp đồng theo mẫu 44 Nhờ kiểm soát quy định hợp đồng theo mẫu, quan nhà nước hạn chế phần điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng, bảo đảm tính hợp pháp, hợp lý lành mạnh nội dung hợp đồng theo mẫu Người tiêu dùng có điều kiện dễ dàng tham khảo thông tin để cân nhắc định giao kết hợp đồng Kiểm soát hợp đồng theo mẫu đòi hỏi việc thẩm định, xét duyệt, kiểm tra hợp đồng mẫu phải thực cách nghiêm túc đội ngũ có lực Việc khuyến khích doanh nghiệp chủ động, tự nguyện đăng ký hợp đồng theo mẫu, vận động doanh nghiệp thuộc tập đoàn kinh tế lớn Bên cạnh cần phải đẩy mạnh cơng tác tra, kiểm tra, nhanh chóng xử phạt hành doanh nghiệp không thực quy định pháp luật b) Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Thứ nhất, tăng cường hiệu công tác tuyên truyền pháp luật Vấn đề tuyên truyền pháp luật quan trọng để người tiêu dùng biết quyền lợi nghĩa vụ mình, có phát hiện, khiếu nại đến quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại hợp đồng theo mẫu u cầu Tịa án tun vơ hiệu điều khoản lạm dụng Phổ biến pháp luật thơng qua phương tiện thơng tin đại chúng, báo chí, đài phát truyền hình; cổng thông tin điện tử tỉnh, huyện, website sở, ban, ngành, lựa chọn chuyên đề để tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến người tiêu dùng tổ chức, cá nhân kinh doanh, sản xuất hàng hóa, dịch vụ Có thể sử dụng băng - rôn, biểu ngữ clip ngắn truyền hình hay buổi mít tinh ngồi trời nhằm tuyên truyền, phổ biến pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Đối với doanh nghiệp, phổ biến tuyên truyền pháp luật hợp đồng theo mẫu giúp họ nắm vấn đề bảo vệ người tiêu dùng, bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật soạn thảo công khai điều khoản hợp đồng theo mẫu áp dụng với 45 số đông người tiêu dùng, đồng thời nâng cao nhận thức doanh nghiệp ý nghĩa vấn đề bảo vệ người tiêu dùng cơng việc kinh doanh họ, để họ thấy lợi ích từ nâng cao uy tín, thu hút người tiêu dùng chấp nhận tham gia giao dịch Thứ hai, nâng cao trình độ, khả chuyên môn đội ngũ cán làm công tác bảo vệ người tiêu dùng Nâng cao lực chuyên môn đội ngũ cán nhà nước nói chung, bảo vệ người tiêu dùng nói riêng, phải làm cho họ nhận biết rõ ý nghĩa, tầm quan trọng cơng việc mình, đủ tâm huyết nhiệt tình để thực công tác, không để doanh nghiệp “xấu” lơi kéo, lợi dụng Bên cạnh đó, tổ chức lớp bồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cao hiểu biết pháp luật, tập huấn kỹ tư vấn, trợ giúp người tiêu dùng; bổ sung nguồn nhân lực có chuyên môn cao, nhiều sáng kiến, sáng tạo; biểu dương, khen thưởng cán bộ, nhân viên có thành tích xuất sắc công tác bảo vệ người tiêu dùng KẾT LUẬN Hợp đồng theo mẫu tồn đời sống kinh tế - xã hội Cũng giống hợp đồng khác, nguyên tắc, hợp đồng theo mẫu phải thiết lập dựa sở thỏa thuận, cơng bằng, thiện chí trung thực Khi ký kết chủ thể có trách nhiệm thực nội dung hợp đồng tinh thần tận tâm, thiện chí Tuy nhiên, hợp đồng theo mẫu hay điều kiện giao dịch chung lại sử dụng chủ yếu lĩnh vực tiêu dùng, lĩnh vực mà người tiêu dùng cần hiểu sơ qua sản phẩm hàng hóa, dịch vụ chấp thuận ký kết vào hợp đồng theo mẫu phía nhà kinh doanh soạn sẵn Mua bán hộ chung cư lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu giao kết thực chủ yếu Với nhu cầu nhà ngày cao tranh chấp phát sinh từ hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư nhiều Tình trạng chủ đầu tư lạm dụng vị để vi phạm quy định pháp luật, gây bất lợi cho khách hàng, người tiêu dùng, người mua hộ diễn Mặc dù pháp luật quy định giao kết thực 46 hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư, phía chủ đầu tư thường khơng áp dụng đầy đủ theo hướng có lợi cho Sự thiệt thịi rủi ro ln thường trực, có nguy thuộc phía người mua hộ, bên yếu Việc pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư nằm rải rác luật văn khác nên việc áp dụng trở lên khó khăn hơn, người tiêu dùng, người mua hộ Vì vậy, hồn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư nói riêng hệ thống pháp luật nói chung yêu cầu thiết nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, tạo sở pháp lý vững để giao dịch mua bán hộ chung cư giao dịch dân đạt hiệu Danh mục tài liệu tham khảo Ban Bạn đọc (2022), "Lưu Ý Gì Khi Ký Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ Chung Cư?", Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, https://dangcongsan.vn/ban-doc/hoi-dap/luu-y-gi-khi-ky-hop-dong-mua-ban-can-hochung-cu-601505.html, truy cập ngày 2/5/2022 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Cục cạnh tranh bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công thương (2020), Báo cáo thường niên năm 2020 Khương Duy (2021), “5400 doanh nghiệp bất động sản đời tháng dù dịch bệnh kéo dài”, Báo Lao động, https://laodong.vn/bat-dong-san/5400-doanh-nghiepbat-dong-san-ra-doi-trong-9-thang-du-dich-da-keo-dai-963572.ldo truy cập ngày 10/05/2022 47 Linh Khang (2022), “Từ ngày 1-3 hợp đồng mua bán hộ chung cư phải theo mẫu quy định”, Báo Markettimes, https://markettimes.vn/tu-1-3-hop-dong-mua-ban-canho-chung-cu-phai-theo-mau-quy-dinh-1296.html, truy cập ngày 02/05/2022 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 10.Nghị định số 185/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 11.Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều khoản luật nhà 12 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Hướng Dẫn Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 13.PGS.TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia thật, 2018, Hà Nội 14.Quyết Định 02/2012/QĐ-Ttg Danh Mục Hàng Hóa, Dịch Vụ Thiết Yếu Phải Đăng Ký 15.Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 16.Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng 17.Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng 48 ... Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư a) Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư Thứ nhất, hoàn thiện... chung hợp đồng mua bán hộ chung cư - Hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng hợp đồng mua bán nhà - Có thể hiểu: ? ?Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận hai bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu hộ. .. pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư thị trường bất động sản Việt Nam 28 Bên cạnh kết đạt được, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng theo mẫu mua