www mbs com vn Giải pháp kinh doanh chuyên biệt BÁO CÁO NGẮN CTCP PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA VŨNG TÀU (HDC HSX) Báo cáo chi tiết 22/06/2017 Khuyến nghị Theo dõi Giá mục tiêu (VND) 12 800 Tiềm năng tăng giá[.]
BÁO CÁO NGẮN- CTCP PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA-VŨNG TÀU (HDC-HSX) TRIỂN VỌNG KINH DOANH LẠC QUAN Báo cáo chi tiết 22/06/2017 Khuyến nghị Theo dõi Giá mục tiêu (VND) 12.800 Tiềm tăng giá Cổ tức (VND) 1.000 Lợi suất cổ tức 7,46% Biến động giá cổ phiếu tháng Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC) cơng ty hàng đầu có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực Bất động sản Bà Rịa- Vũng Tàu HDC sở hữu nhiều quỹ đất vị trí đẹp thành phố Vũng Tàu Một số dự án tiêu biểu Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước; Dự án hộ du lịch số 02 Trương Công Định; Dự án khu dân cư Hải Đăng; Dự án đất Phú Mỹ; Dự án Hodeco SeaVillage, Nhiều vị trí đất HDC kỳ vọng đầu tư tạo doanh thu hàng năm hộ, khách sạn dịch vụ du lịch Chỉ tiêu tài Chỉ tiêu 2014 2015 2016 2017F DTT ( tỷ VNĐ) 392 423,55 478,86 530 % tăng trưởng 43,5% 8,0% 13,1% 10,7% LNG ( tỷ VNĐ) 66,22 100,39 106,42 121,9 % tăng trưởng -6,5% 51,6% 6,0% 14,5% LNR ( tỷ VNĐ) 22,69 47,74 58,09 64,13 % tăng trưởng -13,0% 110,4% 21,7% 10,4% Thông tin cổ phiếu, ngày 21/06/2017 Biên LNG (%) 16,9% 23,7% 22,2% 22,5% Giá (VND) Biên LNR (%) 5,8% 11,3% 12,1% 12,1% 557 941 1.332 1.423 13.400 Số lượng CP niêm yết 45.078.926 Vốn điều lệ (tỷ VND) 450,78 Vốn hóa TT(tỷ VND) 585 Khoảng giá 52 tuần (VND) 10.200-14.850 % Sở hữu nước 20,97% % Giới hạn sở hữu NN 49% Chỉ số tài chính: Chỉ tiêu 2014 2015 2016 839 1.184 1.442 21.629 500 15.431 15.313 1.000 ROA(%) 1,83 3,97 4,43 ROE(%) 3,93 7,89 9,16 EPS (vnd) BVPS (vnd) Cổ tức (vnd) Hoạt động kinh doanh HDC cơng ty hàng đầu có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực Bất động sản Bà RịaVũng Tàu HDC sở hữu nhiều quỹ đất vị trí đẹp thành phố Vũng Tàu Một số dự án tiêu biểu Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước; Dự án hộ du lịch số 02 Trương Công Định; Dự án khu dân cư Hải Đăng; Dự án đất Phú Mỹ; Dự án Hodeco SeaVillage, Nhiều vị trí đất HDC kỳ vọng đầu tư tạo doanh thu hàng năm hộ, khách sạn dịch vụ du lịch EPS (VNĐ) LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ Chúng khuyến nghị Theo dõi cổ phiếu HDC Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu với mức định giá thận trọng 12.800 đồng/cp, cở sở: ▪ Triển vọng khả quan ngành bất động sản trung hạn Sau giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi từ năm 2014, bùng nổ khối lượng giao dịch năm 2015-2016 Trong năm 2017, với bối cảnh kinh tế vĩ mô khơng có nhiều biến động, mơi trường lãi suất trì ổn định, thị trường bất động sản vào giai đoạn phát triển bền vững, bám sát nhu cầu thị trường Tốc độ thị hóa cao, thu nhập người dân cải thiện thay đổi cấu dân số yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu bất động sản tương lai Nhà phân khúc bình dân dự báo phân khúc tăng trưởng mạnh nhu cầu nhu giao dịch năm tới Bên cạnh bất động sản nhà ở, lĩnh vực bất động sản khu cơng nghiệp dự báo tiếp tục trì tăng trưởng ổn định nhờ triển vọng khả quan từ dịng vốn FDI sách hội nhập quốc tế, hỗ trợ doanh nghiệp Nhà nước Nhu cầu bất động sản giúp thị trường trì tăng trưởng ổn định trung hạn ▪ Ngành bất động sản du lịch khách sạn nghỉ dưỡng phát triển Tp.Vũng Tàu Bất động sản Vũng Tàu năm gần đánh giá cao việc di chuyển rút ngắn nhờ tuyến đường cao tốc Tp HCM - Long Thành – Dầu Giây Ngoài ra, đặc điểm khác khiến cho vùng đất ngày có giá trị chuyển hướng tích cực trọng tâm phát triển kinh tế Ngành dịch vụ du lịch nhận quan tâm nhiều hơn, đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu Các sách hỗ trợ phát triển hạ tầng quyền tỉnh tạo hiệu ứng tích cực, lượng khách du lịch ghi nhận tăng trưởng mạnh năm gần Điều tăng sức hút cho bất động sản du lịch khách sạn nghỉ dưỡng phát triển Nguồn: MBS tổng hợp www.mbs.com.vn Giải pháp kinh doanh chuyên biệt ▪ HDC sở hữu quỹ đất vị trí đẹp Thành phố Vũng Tàu HDC sở hữu nhiều quỹ đất vị trí đẹp thành phố Vũng Tàu Một số dự án bật Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước có diện tích 7,1 ha; Dự án Khu chung cư Đồi 2, phường 10, Tp.Vũng Tàu; Dự án Chung cư Bình Giã Resident; Dự án hộ du lịch nằm Số 02, Trương Công Định, có mặt tiền trung tâm thành phố Vũng Tàu, nhìn thẳng biển; Dự án khu dân cư Hải Đăng, 49 ha, giải phóng 21 đất sạch; Dự án đất Phú Mỹ 13ha; Dự án Hodeco SeaVillage 4,2 với 3ha đất nằm vùng sinh thái khu du lịch Cửa Lấp – Chí Linh,… Hiện nay, số dự án đem lại dịng tiền năm 2017 chung cư Bình An, chung cư Bình Giã Khu đô thị Phú Mỹ bàn giao xong cho UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu làm nhà xã hội Trong số có giá trị lớn khu đất 5,1ha ven sơng Gị Sao, Tp.HCM, theo thông tin doanh nghiệp chia sẻ việc chuyển nhượng hoàn thành, dự kiến việc chuyển nhượng giúp HDC thu hồi khoảng 120 tỷ đồng, tăng nguồn đầu tư năm 2017 ▪ Hoạt động tái cấu trúc có chuyển biến tích cực giúp kết kinh doanh HDC tăng trưởng trở lại Mặc dù sở hữu nhiều vị trí đất thành phố biển Vũng Tàu hiệu lợi nhuận HDC khơng với kỳ vọng Vì vậy, từ năm 2016, HDC thực tái cấu trúc việc chuyển nhượng dự án bất động sản Khu dân cư Phú Mỹ, Khu biệt thự Ngọc Tước 2, Chung cư Bình Giã Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Khu nhà dịch vụ công cộng (Hải Đăng) phường 12…Năm 2016, HDC đạt tổng giá trị sản lượng 590 tỷ đồng, vượt 7% so với kế hoạch, doanh thu đạt 479 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt 58 tỷ đồng tăng 13,1% 21,7% so với thực năm 2015 HDC sở hữu gần 950 tỷ đồng hàng tồn kho bất động sản đầu tư, chiếm khoảng 67% tài sản hữu Trong năm 2017, Công ty tiếp tục tập trung cấu lại danh mục dự án theo hướng nâng cao dòng tiền hiệu đầu tư Dự kiến, việc bán chuyển nhượng số dự án bất động sản giải phóng lượng hàng tồn kho lớn năm ▪ Kỳ vọng chuyển doanh nghiệp sau SICI thoái vốn Hiện nay, SCIC nắm giữ 5,27 triệu cổ phiếu HDC tương đương 12,09% Theo dự kiến, SCIC thối tồn vốn cổ phần nắm giữ doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Việc SCIC thối vốn tạo thay đổi giúp HDC linh động định đầu tư phát triển kinh doanh mình, từ gia tăng hiệu lợi nhuận Vì vậy, catalyst đáng ý năm 2017 Nếu SCIC thoái vốn xong, Lucerne Enterprise trở thành cổ đông lớn cấu cổ đông HDC với tỷ lệ sở hữu 9,3% Theo thông tin từ doanh nghiệp cho biết có tổ chức tài muốn đầu tư lớn vào cơng ty Tuy vậy, HDC mong muốn hợp tác với đối tác chiến lược nước để phát triển dự án, có HDC chuyển để nâng tầm giá trị tương lai ▪ Dự phóng định giá cổ phiếu Năm 2017, HDC đặt kế hoạch với doanh thu đạt 605 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế đạt 80 tỷ đồng tăng 26,3% 20% so với thực năm 2016 HDC dự kiến chia cổ tức tối thiểu 10% Chúng tơi dự phóng mức thận trọng với doanh thu năm 2017 HDC đạt 530 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt 64,13 tỷ đồng tăng 10,7% 10,4% so với thực năm 2016, EPS forward năm 2017 đạt 1.423 đồng/cp (Giả định năm 2017 Công ty giữ nguyên vốn điều lệ 450,79 tỷ đồng) Chúng cho P/E hợp lý cổ phiếu HDC mức lần Giá hợp lý cổ phiếu HDC khoảng 12.800 đồng/cp Chúng khuyến nghị theo dõi cổ phiếu vùng giá Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 A TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) công ty hàng đầu có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực bất động sản Bà Rịa- Vũng Tàu HDC sở hữu nhiều quỹ đất vị trí đẹp thành phố Vũng Tàu Một số dự án tiêu biểu Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước; Dự án hộ du lịch số 02 Trương Công Định; Dự án khu dân cư Hải Đăng; Dự án đất Phú Mỹ; Dự án Hodeco SeaVillage, Nhiều vị trí đất HDC kỳ vọng đầu tư tạo doanh thu hàng năm hộ, khách sạn dịch vụ du lịch Hiện nay, mảng bán hàng kinh doanh bất động sản hoạt động chủ lực Công ty chiếm 70% doanh thu 80% lợi nhuận gộp + Phát triển khu dân cư ( biệt thự, nhà phố, chung cư cao tầng) chủ yếu địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu - Kinh doanh thành phẩm ( nhà phố, hộ, ) - Đấu giá, đầu tư, chuyển nhượng bất động sản - Cho thuê dự án bất động sản công ty + Phát triển xây lắp cơng trình xây dựng hoạt động phụ công ty, chiếm khoảng 8% doanh thu 5% lợi nhuận gộp Hiện cơng ty có cơng ty cơng ty liên kết có khả thi cơng dự án cao tầng - Thi cơng cơng trình cơng ty - Nhận thi cơng cơng trình đường xá vốn ngân sách nhà nước, thi công cơng trình văn phịng hành chính, chung cư, khách sạn, Bảng 1: Danh sách công ty con, công ty liên kết CTCP Bê tông xây lắp Hodeco 20 Tỷ lệ nắm giữ 60% CTCP Xây dựng- Bất động sản Hodeco 15 51% + Xây dựng cơng trình kỹ thuật dân dụng ( Xây dựng nhà dân cư đô thị, khu công nghiệp, xây lắp công trình dân dụng, cơng nghiệp,… + Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng, CTCP Đầu tư xây dựng Hodeco 16 35% + Xây dựng cơng trình kỹ thuật dân dụng ( Xây dựng nhà dân cư đô thị, khu cơng nghiệp, xây lắp cơng trình dân dụng, công nghiệp,… + Sản xuất bê tông sản phẩm khác từ xi măng, vận tải hóa, cho th máy móc, thiết bị xây dựng,… Tên cơng ty VĐL ( tỷ) Ngành nghề kinh doanh + Xây dựng cơng trình kỹ thuật dân dụng ( xây nhà khu dân cư đô thị, khu công nghiệp, xây dựng cơng trình dân dụng, cơng nghiệp,…) + Sản xuất bê tông sản phẩm khác từ xi măng, vận tải hóa, cho th loại bơm bê tơng chuyển bê tông… sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, Nguồn: HDC Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 B PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH ▪ Hoạt động kinh doanh tăng trưởng trở lại năm gần Biểu đồ 1: Tình hình hoạt động kinh doanh từ năm 2012-2016 ( tỷ đồng) 600 120 500 100.39 100.07 70.86 287.52 100 478.86 392 400 300 106.42 423.55 80 66.22 58.09 60 273.12 47.74 41.18 200 40 26.09 100 22.69 20 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Lợi nhuận gộp Doanh thu Năm 2016 Lợi nhuận ròng Nguồn: HDC Trong giai đoạn từ năm 2012-2016, tốc độ tăng trưởng CAGR doanh thu lợi nhuận đạt 14,9%/năm 20,6%/năm Đây tốc độ tăng trưởng mức bình thường so với doanh nghiệp ngành Mặc dù sở hữu nhiều vị trí đất thành phố biển Vũng Tàu hiệu lợi nhuận HDC không với kỳ vọng Vì vậy, từ năm 2016, HDC thực tái cấu trúc việc chuyển nhượng dự án bất động sản Khu dân cư Phú Mỹ, Khu biệt thự Ngọc Tước 2, Chung cư Bình Giã Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Khu nhà dịch vụ công cộng phường 12 (Hải Đăng)…Năm 2016, HDC đạt tổng giá trị sản lượng 590 tỷ đồng, vượt 7% so với kế hoạch, doanh thu đạt 479 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt 58 tỷ đồng tăng 13,1% 21,7% so với thực năm 2015 Biển đồ 2: Biên lợi nhuận HDC 40.0% 35.0% 34.8% 30.0% 25.9% 25.0% 23.7% 22.2% 20.0% 15.0% 16.9% 14.3% 10.0% 11.3% 9.6% 12.1% 5.8% 5.0% 0.0% Năm 2012 Năm 2013 Biên lợi nuận gộp Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Biên lợi nhuận ròng Nguồn: HDC Năm 2012, biên lợi nhuận gộp biên lợi nhuận ròng HDC đạt 34,8% 14,3% Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận năm gần không cao dự án HDC chủ yếu thực dự án chung cư, nhà xã hội có giá bán thấp Năm 2016, biên lợi nhuận gộp biên lợi nhuận ròng đạt 22,2% 12,1% Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 Biểu đồ 3: Cơ cấu doanh thu lợi nhuận gộp năm 2016 6% 17% 5% 8% 70% 8% Doanh thu bán hàng 5% Lợi nhuận từ bán hàng Doanh thu cung cấp dịch vụ Lợi nhuận từ dịch vụ cung cấp Doanh thu hợp đồng xây dựng Lợi nhuận từ hợp đồng xây dựng Doanh thu từ kinh doanh Bất động sản 81% Lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản Nguồn: HDC Trong cấu doanh thu năm 2016 HDC, kinh doanh bất động sản tiếp tục chủ lực đóng góp 70% doanh thu tương đương 333,51 tỷ đồng Doanh thu từ bán hàng hóa thành phẩm chiếm 17% đạt 82,12 tỷ đồng; doanh thu từ hợp đồng xây dựng chiếm 8% đạt 38,13 tỷ đồng; doanh thu từ cung cấp dịch vụ đạt 25,1 tỷ đồng chiếm 5% tổng doanh thu Trong cấu lợi nhuận, mảng kinh doanh bất động sản chiếm 81% đạt 86,55 tỷ đồng; lợi nhuận từ mảng cung cấp dịch vụ chiếm 8% đạt 8,72 tỷ đồng; lợi nhuận từ bán hàng chiếm 6% đạt 6,23 tỷ đồng; lợi nhuận từ hợp đồng xây dựng đạt 4,94 tỷ đồng chiếm 5% ▪ HDC sở hữu quỹ đất vị trí đẹp Thành phố Vũng Tàu HDC sở hữu nhiều quỹ đất vị trí đẹp thành phố Vũng Tàu Một số dự án bật Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước có diện tích 7,1 ha; Dự án Khu chung cư Đồi 2, phường 10, Tp.Vũng Tàu; Dự án Chung cư Bình Giã Resident; Dự án hộ du lịch nằm Số 02, Trương Cơng Định, có mặt tiền trung tâm thành phố Vũng Tàu, nhìn thẳng biển; Dự án khu dân cư Hải Đăng, 49 ha, giải phóng 21 đất sạch; Dự án đất Phú Mỹ 13ha; Dự án Hodeco SeaVillage 4,2 với 3ha đất nằm vùng sinh thái khu du lịch Cửa Lấp – Chí Linh,… Hiện nay, số dự án đem lại dịng tiền năm 2017 chung cư Bình An, chung cư Bình Giã Khu đô thị Phú Mỹ bàn giao xong cho UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu làm nhà xã hội Trong số có giá trị lớn khu đất 5,1ha ven sơng Gị Sao, Tp.HCM, theo thông tin doanh nghiệp chia sẻ việc chuyển nhượng hoàn thành, dự kiến việc chuyển nhượng giúp HDC thu hồi khoảng 120 tỷ đồng, tăng nguồn đầu tư năm 2017 Chi tiết số dự án bất động sản triển khai: Khu nhà Ngọc Tước 2, phường 8, Tp.Vũng Tàu: Quy mơ dự án: - Diện tích dự án 14,3 ha, diện tích đất 74.456 m2 - Phát triển 159 đất biệt thự, nhà vườn với diện tích từ 300-1000 m2, diện tích đất dịch vụ, du lịch, giải trí 22.248 m2, diện tích xanh 12.283 m2, diện tích đất giao thơng 34.449 m2 - HDC đề nghị UBND Tp.Vũng Tàu khảo sát giá đất để thực cơng tác giải phóng mặt có sở để thỏa thuận với chủ sử dụng đất khu Ngọc Tước 2, Phường 8,T.p Vũng Tàu Công ty đẩy mạnh công tác thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 Hình ảnh dự án Ngọc Tước Nguồn: HDC Chung cư Bình An đồi 2, phường 10, Tp Vũng Tàu Nguồn: HDC Quy mô dự án: - Diện tích đất 4.218 m2, diện tích xây dựng 2.121 m2 - Dự án gồm 15 tầng ( tầng triệt sử dụng làm nhà để xe, tầng lửng khu dịch vụ sinh hoạt công cộng, 14 tầng cịn lại dung để ở), tổng diện tích sàn 38.238 m2, tổng số hộ đạt 378 căn, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 234,913 tỷ đồng Hiện nay, dự án hoàn thiện, bắt đầu bàn giao đưa vào sử dụng Chung cư Bình Giã Resident Quy mơ dự án: - Diện tích đất 3.560 m2 - Diện tích xây dựng 2.185 m2 - Dự án gồm 20 tầng ( có tầng hầm tầng chủ yếu dùng làm bãi để xe, tầng lại hộ để ở), tổng diện tích sàn 33.481 m2, tổng số hộ 317 căn, tổng mức đầu tư khoảng 253 tỷ đồng Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 Hình ảnh chung cư Bình Giã Resident Nguồn: HDC Khu nhà Hải Đăng, phường 12, T.p Vũng Tàu Quy mơ dự án: - Diện tích dự án 27,2 - Đất xây nhà chung cư 6.774 m2 ( khoảng 400 hộ), đất xây nhà liền kề 51.702 m2 (490 căn), đất xây nhà biệt thự 68.193 m2 (213 căn), lại phần diện tích xây dựng cơng trình cơng cộng, xanh, Tổng mức đầu tư khoảng 976 tỷ đồng - Dự án khu nhà Hải Đăng, năm 2016 Công ty nhận chuyển nhượng khoảng ha, nâng diện tích đất nhận chuyển nhượng lên khoảng 25 Khu cao ốc văn phịng Số 2, Trương Cơng Định Quy mơ dự án: - Diện tích đất 2.097 m2 - Dự án gồm hộ dịch vụ khách sạn - HDC vừa khởi công dự án Căn hộ & khách sạn nghỉ dưỡng Fusion Suites tiêu chuẩn Đây dự án có vị trí đắc địa trung tâm thành phố với mặt tiền: Trương Công Định, Phan Bội Châu, Nguyễn Công Trứ, kề sát đường Hạ Long – đường đẹp Việt Nam Được biết, Fusion Suites có diện tích 1.968,3 m2, mật độ xây dựng 55% Cơng trình cao 20 tầng chưa bao gồm tầng hầm, tầng lửng tầng kỹ thuật, tổng diện tích sàn dự án 25.746 m2, bao gồm 71 phòng khách sạn, 100 hộ nghỉ dưỡng nhiều khu dịch vụ, tiện ích đa dạng, cao cấp - Dự kiến, dự án hoàn thành sau 24 tháng xây dựng, đưa vào hoạt động quý III/2019 quản lý vận hành Serenity Holding (Hà Lan) Đóng góp vào tăng trưởng Hodeco năm tới Khu đô thị Phước Thắng, phường 12, T.p Vũng Tàu - HDC vừa công bố nhận Quyết định UBNN tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu việc chấp thuận dự án đầu tư Hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Phước Thắng, phường 12, Tp Vũng Tàu Dự án có vị trí phía Bắc giáp Sơng Cây Khế, phía Tây Giáp Sơng Dinh, phía Đơng Bắc giáp Quốc lộ 51, phía nam giáp Cụm tiểu thủ cơng nghiệp Phước Thắng đường 30/4 Diện tích dự án 753/551 m2, đất nhà chiếm 50,87%, tương đương diện tích 383.343 m2, ngồi đất cơng cộng, đất xanh đất giao thông Tổng mức đầu tư dự án 1.497 tỷ đồng Thời gian thực theo phân kỳ vịng 10 năm Cơng ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 ▪ Giá vốn hàng bán giảm, HDC lãi ròng Quý 1/2017 tăng 275,5% so với kỳ Quý năm 2017, doanh thu HDC đạt 70,7 tỷ đồng giảm 43,7% so với kỳ Doanh thu kỳ phần lớn đến từ dự án khu đô thị Phú Mỹ, dự án mà HDC tích lũy quỹ đất với giá vốn thấp nên biên lợi nhuận cao đưa vào kinh doanh Vì vậy, dù doanh thu bán hàng sụt giảm lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ tăng 275,5% so với kỳ, đạt 12 tỷ đồng Chỉ tiêu Quý 1/2017 Doanh thu Tăng/giảm Quý 1/2016 70,7 125,6 -43,7% 50 112 -55,4% 20,8 13,4 55,2% Doanh thu tài 1,6 1,1 45,5% Chi phí tài 1,4 1,8 -22,2% Chi phí bán hàng 0,7 -30,0% Chi phí quản lý doanh nghiệp 7,6 7,4 2,7% 12,8 4,2 204,8% 12 3,2 275,5% Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế Nguồn: HDC ▪ Triển vọng kinh doanh khả quan trung hạn Kế hoạch kinh doanh Doanh thu ( tỷ đồng) Lợi nhuận trước thuế ( tỷ đồng) Cổ tức (%) Năm 2017 605 80 10% Nguồn: HDC Năm 2017, HDC đặt kế hoạch doanh thu đạt 605 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế 80 tỷ đồng, tăng 26% 20% so với thực năm 2016 HDC dự kiến chia cổ tức tối thiểu 10%/mệnh giá Về kế hoạch cụ thể, năm 2017 việc tiếp tục khai thác dự án hữu, HDC đặt kế hoạch hồn thành cơng tác chuẩn bị đầu tư dự án hộ du lịch khách sạn 20 tầng mang thương hiệu Fusion Suites Số 2, Trương Công Định Công ty triển khai công tác chuẩn bị cho dự án hộ du lịch Thi Sách chung cư đường Thống nối dài Ngoài ra, HDC đẩy mạnh cơng tác giải phóng mặt để đầu tư xây dựng hạ tầng đợt 02 dự án khu biệt thự đồi Ngọc Tước II Tiếp tục triển khai việc công tác thu hồi đất đền bù để triển khai dự án khu nhà Hải Đăng 49 dự án khu đô thị Phước Thắng phường 12, Tp.Vũng Tàu Bên cạnh đó, HDC trọng việc tham gia đấu thầu, nhận thầu xây lắp cơng trình địa bàn Tham gia với số đối tác việc xin tỉnh cho phép đầu tư số công trình theo hình thức BT, trước mắt đường Thống Nhất nối dài ▪ Dự phóng định giá cổ phiếu Năm 2017, HDC đặt kế hoạch với doanh thu đạt 605 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế đạt 80 tỷ đồng tăng 26,3% 20% so với thực năm 2016 HDC dự kiến chia cổ tức tối thiểu 10% Chúng tơi dự phóng mức thận trọng với doanh thu năm 2017 HDC đạt 530 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt 64,13 tỷ đồng tăng 10,7% 10,4% so với thực năm 2016, EPS forward năm 2017 đạt 1.423 đồng/cp (Giả định năm 2017 Công ty giữ nguyên vốn điều lệ 450,79 tỷ đồng) Chúng cho P/E hợp lý cổ phiếu HDC mức lần Giá hợp lý cổ phiếu HDC khoảng 12.800 đồng/cp Chúng khuyến nghị theo dõi cổ phiếu vùng giá Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 ▪ Phân tích tình hình tài HDC Chỉ tiêu tài 2014 2015 2016 Khả toán hành 2,42 2,77 3,09 Khả toán nhanh 0,30 0,36 0,54 Khả toán tiền mặt 0,08 0,05 0,07 Lợi nhuận biên gộp (%) 16,89 23,70 22,22 Lợi nhuận biên ròng (%) 5,79 11,27 12,13 ROA (%) 1,83 3,97 4,43 ROE (%) 3,93 7,89 9,16 Nợ/ Tổng tài sản (%) 28,48 33,83 33,56 Nợ/ Vốn chủ sở hữu (%) 56,41 63,84 71,55 Vòng quay khoản phải thu 3,98 3,88 2,99 Vòng quay hàng tồn kho 0,36 0,37 0,42 Vòng quay tổng tài sản 0,32 0,35 0,37 Nguồn: MBS tổng hợp Khả khoản Khả sinh lời Cơ cấu vốn Khả hoạt động Các hệ số khả tốn Cơng ty bước cải thiện Khả toán nhanh khả toán tiền mặt thấp nhiều so với khả toán hành, đặc thù doanh nghiệp bất động sản phần lớn giá trị tài sản ngắn hạn nằm khoản mục hàng tồn kho khoản phải thu Tổng tài sản HDC tính đến 31/03/2017 đạt 1477 tỷ đồng, tăng 3,7% so với thời điểm đầu năm 2017 Hàng tồn kho mức 979 tỷ đồng, tăng 7,3% so với thời điểm đầu năm đầu tư thêm vào dự án Chung Cư Bình Giã, Phường 8, Tp Vũng Tàu nhà dịch vụ công cộng phường 12, Tp Vũng Tàu (Hải Đăng) Với kết kinh doanh tăng trưởng quý 1/2017, tiền mặt tương đương tiền HDC có cải thiện đáng kể, đạt mức 43 tỷ đồng, tăng 56% so với thời điểm năm Nợ vay HDC tăng thêm 48 tỷ đồng so với đầu năm 2017 Trong cấu nợ, vay nợ thuê tài dài hạn chiếm tỷ trọng lớn đạt 355 tỷ đồng; vay nợ thuê tài ngắn hạn đạt 171 tỷ đồng Có thể thấy, cấu nợ Cơng ty mức an tồn, tỷ lệ nợ tổng tài sản 33,56% tỷ lệ nợ vốn chủ sở hữu 71,55% Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 C TRIỂN VỌNG KHẢ QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ▪ Nhu cầu Bất động sản giúp thị trường trì tăng trưởng ổn định trung hạn Sau giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi từ năm 2014, bùng nổ khổi lượng giao dịch năm 2015-2016 Trong năm 2017, với bối cảnh kinh tế vĩ mô nhiều biến động, mơi trường lãi suất trì ổn định, chúng tơi kì vọng thị trường bất động sản vào giai đoạn phát triển bền vững, bám sát nhu cầu thị trường Tốc độ đô thị hóa cao, thu nhập người dân cải thiện thay đổi cấu dân số yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu bất động sản tương lai Nhà hợp túi tiền (affordable housing) dự báo phân khúc tăng trưởng mạnh nhu cầu nhu giao dịch năm tới Bên cạnh BĐS nhà ở, lĩnh vực BĐS khu cơng nghiệp dự báo tiếp tục trì tăng trưởng ổn định nhờ triển vọng khả quan từ dịng vốn FDI sách hội nhập quốc tế, hỗ trợ doanh nghiệp Nhà nước ▪ Diễn biến thị trường Bất động sản nửa đầu năm 2017 Nhìn chung, diễn biến thị trường BĐS nửa đầu 2017 trì khả quan Lượng giao dịch giá bán trì ổn định, rủi ro với thị trường mức thấp không đáng ngại Tồn kho bất động sản giảm 31% 12 tháng qua Biểu đồ 4: Tồn kho Bất động sản (nghìn tỷ đồng) 40 38 36 34 32 30 28 26 24 22 20 -8% -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% Tồn kho BĐS Tỷ lệ giảm hàng tháng Nguồn: Bộ xây dựng MBS tổng hợp ▪ Tín dụng vào thị trường bất động sản kiểm soát Dư nợ tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS tăng 13,3% yoy, đạt 464 nghìn tỷ năm 2016, chiếm khoảng 8,4% tổng mức tín dụng Tỷ trọng thấp 30% so với giai đoạn tạo đỉnh thị trường năm 2007-2010 Biểu đồ 5: Dư nợ BĐS tỷ trọng tổng dư nợ tín dụng 500,000 400,000 11.5% 9.5% 12.2% 11.9% 11.1% 9.4% 6.8% 300,000 5.4% 6.2% 2012 2013 7.6% 8.8% 8.4% 2015 2016 200,000 100,000 2003 2005 2007 2008 2009 2010 Dư nợ bất động sản 10 Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 2011 2014 Tỷ trọng 22.06.2017 Trong nửa đầu năm 2017, tín dụng vào BĐS nhìn chung trì ổn định mức an tồn Trong quý 1/2017, tín dụng vào BĐS Tp.HCM tăng trưởng 3,2% Dư nợ tín dụng BĐS chiếm 10.88% tổng dư nợ Bên cạnh đó, kênh vốn khác vào thị trường BĐS tăng trưởng khả quan Vốn FDI đăng kí vào lĩnh vực quý 1/2017 đạt 344 triệu USD, tăng 43% yoy Nhìn chung, với việc đa dạng hóa nguồn vốn, tránh phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, thị trường BĐS dự báo trì phát triển bền vững.1 ▪ Nhu cầu mua nhà dự báo trì khả quan dài hạn Diện tích nhà trung bình Việt Nam năm 2016 khoảng 22,8 m2/người, thấp 10% so với mức tiêu chuẩn giới Theo kế hoạch Bộ Xây dựng, số nâng lên khoảng 25 m2/người vào năm 2020 Biểu đồ 6: Diện tích nhà đầu người Việt Nam (m2) 27 25 23 21 19 17 15 25 22 16.7 17.5 18.3 19.1 19.6 22.8 23.4 20.6 Nguồn: Bộ Xây dựng, MBS tổng hợp Nhu cầu nhà người dân Việt Nam dự báo tiếp tục tăng cao năm tới, dựa dự báo thu nhập đầu người, cấu dân số tốc độ thị hóa Thu nhập đầu người Việt Nam dự báo cải thiện đáng kể 10 năm tới, với mức tăng dự báo khoảng 6-10%/năm Thu nhập yếu tố tiền đề quan trọng đảm bảo khả chi trả việc mua nhà Biểu đồ 7: Dự báo thu nhập đầu người Việt Nam 6,000 15% 4,000 10% 2,000 5% 0% GDP đầu người %yoy Nguồn: BMI Biểu đồ 8: Cơ cấu dân số độ tuổi 30-60 Việt Nam (%) 44 42 40 38 36 2010 2015 2020 2025 Nguồn: BMI 11 Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 Dân số thành thị gia tăng động lực khác cho nhu cầu bất động sản Q trình thị hóa nhanh chóng phát triển sở hạ tầng làm gia tăng dịng chảy cư dân từ nơng thơn thành thị Đến năm 2025, dân số thành thị Việt Nam dự kiến khoảng 40 triệu người, tăng 30% so với 2015, kéo theo nhu cầu nhà tăng theo ▪ Nhà bình dân phân khúc sôi động năm tới Doanh nghiệp đầu ngành bất động sản Vingroup tiến hành mở rộng hoạt động sang phân khúc trung cấp bình dân việc giới thiệu sản phẩm Vin City, khởi đầu dự án Vin City quận huyện Bình Chánh Động thái Vingroup dự báo khởi đầu cho xu hướng xây dựng sản phẩm bất động sản phù hợp với khả tài tầng lớp trung lưu vốn gia tăng nhanh cấu xã hội Cơ cấu sản phẩm trung cấp bình dân theo tăng mạnh nguồn cung bất động sản 2017 ▪ Triển vọng nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết Bảng: Tình hình tài Cơng ty bất động sản niêm yết có vốn hóa 200 tỷ đồng ITC 944 3483 Vốn chủ sở hữu 1533 TDC 1306 2912 1839 612 21.0% 33.3% 244 39.42 41.43 16.2% 17.0% 9.7 SZL 738 1536 540 0.3% 0.7% 69.19 24.58 19.63 35.5% 28.4% 6.72 NTL 596 1503 963 87 5.8% 9.0% 28.73 10.08 2.19 35.1% 7.6% 7.46 HDC 584 1477 680 526 35.6% 77.4% 70.73 20.79 12.02 29.4% 17.0% 8.89 LHG 512 1563 629 69.23 4.4% 11.0% 46.98 23.26 15.12 49.5% 32.2% 3.28 NDN 337 604 515 6.04 1.0% 1.2% 36.3 12.18 11.79 33.6% 32.5% 6.66 LGL 315 2046 453 830.56 40.6% 183.3% 47.52 9.37 5.88 19.7% 12.4% 20.49 C21 243 834 489 17.43 2.1% 3.6% 108.89 44.11 13.25 40.5% 12.2% 34.7 DAH 223 732 382 292 39.9% 76.4% 60.61 14.29 4.84 23.6% 8.0% 7.45 579.80 1669 802.30 340.43 18% 46% 79.04 21.40 13.55 30% 18% 12.96 Mã TB Vốn hóa Tổng tài sản Tổng nợ vay Nợ vay/TTS Nợ vay/VCSH 960 27.6% 62.6% 77.48 15.95 9.37 20.6% 12.1% 24.27 Doanh thu LNG LNR Biên LNG Biên LNR P/E Nguồn: MBS tổng hợp Nhìn chung, triển vọng lợi nhuận năm 2017 nhóm doanh nghiệp bất động sản khả quan Chúng tơi đánh giá nhóm có khả tiếp tục tăng giá nửa cuối năm 2017 dựa số catalyst sau: - 12 Các quý cuối năm, đặc biệt quý 4, thời điểm doanh nghiệp bất động sản hạch toán phần lớn doanh thu, lợi nhuận năm Năm 2017 trọng điểm bàn giao nhà nhiều công ty, sau giai đoạn mở bán khởi công trờ lại từ 2015, thị trường bất động sản hồi phục Các thương vụ chuyển nhượng dự án lên kế hoạch đàm phán từ đầu năm hồn thành thủ tục chuyển nhượng ghi nhận lợi nhuận Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 TÓM TẮT KQKD BÁO CÁO TÀI CHÍNH BÁO CÁO KẾT QUẢ KINH DOANH Đvt: Tỷ VNĐ Doanh thu bán hàng CCDV Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Trong đó: Chi phí lãi vay Chi phí bán hàng Chi phí quản lý doanh nghiệp Lợi nhuận từ HĐKD Thu nhập khác Chi phí khác Lợi nhuận khác Lãi (lỗ) cty liên doanh/liên kết Lợi nhuận trước thuế Chi phí thuế TNDN hành Chi phí thuế TNDN hỗn lại Lợi nhuận sau thuế Lợi ích cổ đơng thiểu số Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 2014 396 392 326 66 9 27 32 -1 30 24 23 2015 428 424 323 100 13 13 28 61 1 0 61 12 49 48 2016 479 479 372 106 27 69 -2 67 59 59 CÁC HỆ SỐ TÀI CHÍNH 2014 2015 2016 839 1184 1442 Hệ số đánh giá thu nhập EPS BVPS 21629 15431 15313 PE 18 12 PB 1.0 1.0 1.0 PS 1.0 1.0 1.0 Tỷ suất cổ tức 3.0 7.0 0.0 Tỷ suất lợi nhuận gộp biên 16.89 23.70 22.22 Tỷ lệ lãi EBIT 10.11 17.48 15.90 Tỷ lệ lãi EBITDA 10.37 18.44 16.96 Tỷ suất sinh lợi doanh thu 5.99 11.48 12.39 ROA 1,83 3,97 4,43 3,93 7,89 9,16 -12.45 3.97 4.53 Hệ số khả sinh lời ROE Tăng trưởng doanh thu Tăng trưởng lợi nhuận gộp 43.53 8.04 13.06 Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế -6.56 51.61 6.00 Tăng trưởng LNST CĐ công ty mẹ -8.71 99.83 10.61 Tỷ số toán tiền mặt 0.07 0.04 0.06 Tỷ số toán nhanh 0.41 0.60 0.94 Tỷ số toán nhanh 0.08 0.05 0.07 Tỷ số toán hành 2.42 2.77 3.09 Khả toán lãi vay 4.28 5.54 8.45 3.76 3.77 2.93 97.10 96.93 124.66 Hệ số khả toán TÀI SẢN NGẮN HẠN Tiền tương đương tiền Đầu tư tài ngắn hạn Các khoản phải thu Hàng tồn kho Tài sản ngắn hạn khác TÀI SẢN DÀI HẠN Phải thu dài hạn Tài sản cố định Bất động sản đầu tư Đầu tư tàu dài hạn Lợi thương mại Tài sản dài hạn khác TỔNG TÀI SẢN 2014 1051 31 132 872 13 157 43 37 76 1208 2015 1090 17 217 853 108 45 36 24 1197 2016 1314 28 368 913 111 47 35 25 1424 NỢ PHẢI TRẢ Nợ ngắn hạn Vay nợ ngắn hạn Phải trả người bán Người mua trả tiền trước Nợ dài hạn Vay nợ dài hạn VỐN CHỦ SỞ HỮU Vốn đầu tư CSH Thặng dư vốn cổ phần Cổ phiếu quỹ Lãi chưa phân phối Vốn quỹ khác Lợi ích cổ đơng thiểu số TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 598 434 181 41 137 164 163 593 411 88 37 17 1208 563 394 237 38 49 169 168 634 411 88 59 0 1197 756 425 148 45 169 332 330 668 451 88 -20 68 0 1424 Hệ số hiệu hoạt động Vòng quay phải thu khách hàng Thời gian thu tiền khách hàng bình qn Vịng quay hàng tồn kho Thời gian tồn kho bình quân Vòng quay phải trả nhà cung cấp 0.36 0.37 0.42 1,015.11 973.97 865.36 5.77 8.27 8.99 63.23 44.11 40.62 Vòng quay tài sản cố định 8.75 9.59 10.33 Vòng quay tổng tài sản 0.32 0.35 0.37 Vòng quay vốn chủ sở hữu 0.68 0.69 0.74 Tăng trưởng tổng tài sản -60.66 -100.00 18.96 Tăng trưởng nợ dài hạn -10.09 3.01 96.13 Tăng trưởng nợ phải trả -13.85 -5.87 34.36 Thời gian trả tiền khách hàng bình quân Hệ số cấu vốn Tăng trưởng vốn chủ sở hữu 5.53 7.01 5.29 Tăng trưởng vốn điều lệ 49.99 9.65 Giá vốn hàng bán/Doanh thu 83.11 76.30 77.78 Chi phí bán hàng/Doanh thu 0.06 0.53 1.12 Chi phí QLDN/Doanh thu 6.97 6.60 5.71 Nguồn: MBS Research 13 Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HDC-HSX) 22.06.2017 Liên hệ trung tâm nghiên cứu: Chuyên viên phân tích: Phạm Văn Quỳnh Email: Quynh.phamvan@mbs.com.vn Người kiểm sốt: Trần Hồng Sơn Email: Son.tranhoang@mbs.com.vn Hệ Thống Khuyến Nghị: Hệ thống khuyến nghị MBS xây dựng dựa mức chênh lệch giá mục tiêu 12 tháng giá cổ phiếu thị trường thời điểm đánh giá Xếp hạng Khi (giá mục tiêu – giá tại)/giá MUA >=20% KHẢ QUAN Từ 10% đến 20% PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Từ -10% đến +10% KÉM KHẢ QUAN Từ -10% đến - 20% BÁN