TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ LUẬTBÀI THẢO LUẬN Học phần Quản lý Nhà nước về thương mại Đề tài Chính sách Quản lý nhà nước đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam hiện nay Nhóm 02 Mã lớp 2208TECO1011 GVHD Nguyễn Thị Hương Giang Hà Nội, tháng 3 năm 2022 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 QLNN Quản lý nhà nước 2 BĐS Bất động sản 3 DN Doanh nghiệp 4 NĐT Nhà đầu tư LỜI NÓI ĐẦU Trong xu thế hội nhập kinh.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ LUẬT BÀI THẢO LUẬN Học phần: Quản lý Nhà nước thương mại Đề tài: Chính sách Quản lý nhà nước việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam Nhóm: 02 Mã lớp: 2208TECO1011 GVHD: Nguyễn Thị Hương Giang Hà Nội, tháng năm 2022 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ QLNN Quản lý nhà nước BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư LỜI NÓI ĐẦU Trong xu hội nhập kinh tế quốc tế, sách quan trọng góp phần tăng khả thu hút đầu tư Chính sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước Việt Nam Mặc dù Luật Nhà năm 2014 có quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước mua bán, chuyển nhượng BĐS Việt Nam, thời gian qua, sách bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp, cần phải tiếp tục hồn thiện Vì vậy, nhóm lựa chọn đề tài: “Chính sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam nay” làm đề tài nghiên cứu cho thảo luận Việc nghiên cứu dựa sở lý luận phân tích, bình luận điểm tồn đọng, hạn chế thực tế khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà cịn có giá trị thực tiễn sâu sắc MỤC LỤC CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CÓ QUỐC TỊCH NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM 1.1: Khái niệm sách QLNN thương mại việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam 1.1.1: Khái niệm QLNN thương mại Quản lý nhà nước thương mại phận hợp thành quản lý nhà nước kinh tế, tác động có hướng đích, có tổ chức quan quản lý nhà nước thương mại đến đối tượng quản lý thương nhân chủ thể kinh tế khác với hoạt động trao đổi mua bán họ thông qua việc sử dụng cơng cụ, sách, ngun tắc phương pháp quản lý nhằm đạt mục tiêu đặt giai đoạn phát triển 1.1.2: Khái niệm sách QLNN thương mại Chính sách QLNN thương mại tổng thể nguyên tắc, quy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnh vực thương mại chủ thể hoạt động thương mại thị trường nhằm đạt mục tiêu xác định giai đoạn cụ thể chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 1.1.3: Khái niệm mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam Mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi hành vi pháp lý thực cá nhân tổ chức có quốc tịch nước ngồi dành cho cá nhân tổ chức khác Cụ thể trường hợp mua bán chuyển nhượng BĐS bên chuyển nhượng thụ hưởng tất quyền phần BĐS cách hợp pháp Luật Dân Việt Nam năm 2005 viết “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.4: Khái niệm sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam Chính sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam nguyên tác, quy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnh vực kinh doanh BĐS chủ thể có quốc tịch nước hoạt động thị trường nhằm tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, cạnh tranh công bằng, hướng tới phát triển tồn xã hội 1.2: Vai trị sách QLNN việc mua bán chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam Đất đai quyền sử dụng đất nơi tổ chức sống, sản xuất, kinh doanh, tài sản chiếm tỷ trọng lớn khối tài sản người sử dụng đất Bảo hộ giao dịch liên quan đến BĐS ln sách cơng quan tâm quốc gia Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Qua ta thấy vai trị sách QLNN mua bán chuyển nhượng BĐS chủ thể nước ngồi Chính sách Nhà nước góp phần định hướng, hướng dẫn DN nước định đầu tư vào lĩnh vực BĐS hoạt động liên quan tới mua bán, trao đổi, đầu tư áp dụng phương thức kinh doanh lĩnh vực Chính sách Nhà nước điều tiết hoạt động mua bán, chuyển nhượng chủ yếu sách, biện pháp kinh tế thuế, lãi suất, giá, tỷ giá, quản lý ngoại hối định mức kinh tế kỹ thuật Các ưu đãi thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế giai đoạn đầu sau đầu tư, điều kiện tín dụng lãi suất hợp lý, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thủ tục cấp phép đầu tư triển khai dự án, vào thực tiễn tạo động lực kích thích DN đầu tư phát triển hạ tầng thương mại, đặc biệt hạ tầng thương mại nông thôn xuất nhập Chính sách Nhà nước với sách kinh tế khác có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS tác động lên quan hệ cung cầu, giá cạnh tranh Nhờ có phối hợp chặt chẽ sách tài khố tiền tệ, sách thương mại đầu tư, sách tín dụng, tỷ giá quản lý ngoại hối, biện pháp, cơng cụ thích hợp sách mà góp phần bình ổn thị trường, giá cả, ổn định kinh tế vĩ mô giải vấn đề xã hội, an sinh theo mục tiêu mà nhà nước đặt Vai trò khác: thúc đẩy trình chuyển dịch cấu kinh tế, tái cấu thị trường, thúc đẩy q trình phân cơng hợp tác kinh tế, thương mại quốc tế, nâng cao sức cạnh tranh kinh tế, ngành chủ thể… 1.3: Đặc điểm sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi việt Nam Thứ nhất, mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước Việt Nam nhạy cảm, dễ biến động có biến động kinh tế, trị – xã hội Thứ hai, thị trường BĐS chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Thứ ba, tính phức tạp q trình giao dịch BĐS đặc thù chủng loại hàng hóa giá trị lớn Việc giao dịch BĐS cần nhiều thời gian, chi phí cho dịch vụ cung cấp thơng tin, tư vấn, kiểm định, tốn Thứ tư, Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo - thiếu tính hiệu Báo cáo Cục Cạnh tranh Bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, can thiệp nhà nước cần thiết, nhằm giảm thiểu ảnh hưởng bất lợi đến mục tiêu kinh tế vĩ mô Sự can thiệp nhà nước thể cách tập trung chỗ nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho BĐS, điều kiện quan trọng để BĐS giao dịch, mua bán cách cơng khai minh bạch hàng hóa thơng thường khác Khơng thế, việc tiến hành kiểm sốt giao dịch thị trường BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động cách lành mạnh, thúc đẩy thị trường khác phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho NĐT Sự can thiệp nhà nước thị trường BĐS công nghiệp nhiều trường hợp kiểm soát cách trực tiếp, cụ thể rõ ràng Do vậy, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi thẩm định viên thiết phải có am hiểu chế sách quản lý nhà nước BĐS có cập nhật cách thường xuyên chế độ quản lý nhà nước BĐS thời kỳ 1.4: Nội dung quy định sách QLNN thương mại việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước Việt Nam Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Cá nhân, tổ chức nước sinh sống hoạt động Việt Nam, cá nhân tổ chức nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam có đầy đủ quyền nghĩa vụ với đối tượng nước Tuy nhiên, tổ chức nước cá nhân nước khác có số hạn chế định: • Chỉ sở hữu không 30% số lượng hộ tịa nhà chung cư; khơng q 250 nhà nhà riêng lẻ khu vực có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường; • Cá nhân nước ngồi sở hữu nhà không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận; tổ chức nước sở hữu nhà không vượt thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư; • Cá nhân nước ngồi cho thuê nhà để sử dụng vào mục đích mà pháp luật khơng cấm phải nộp thuế theo quy định pháp luật; tổ chức nước sử dụng nhà cho nhân viên làm việc tổ chức ở, khơng dùng vào mục đích khác; • Việc tốn tiền mua, th mua nhà phải thơng qua tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam; • Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam có quyền nghĩa vụ công dân Việt Nam; • Trước hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu tặng, cho bán cho bên khác; thời hạn mà chủ sở hữu khơng bán, tặng cho nhà thuộc sở hữu Nhà nước Đối tượng kinh doanh BDS dịch vụ BDS Việt Nam Theo Luật, người Việt Nam định cư nước ngồi DN có vốn đầu tư nước phép kinh doanh BDS kinh doanh dịch vụ BDS, tổ chức nước khác cá nhân nước phép kinh doanh dịch vụ BDS Kinh doanh BDS Đối tượng nước ngồi kinh doanh BDS quy mơ lớn, có giao dịch thường xuyên phải thành lập DN có vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng phải phải có văn xác nhận ngân hàng thương mại phép hoạt động Việt Nam số tiền ký quỹ thành viên sáng lập Người Việt Nam định cư nước kinh doanh BDS hình thức sau: • Th nhà, cơng trình xây dựng th lại; • Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua đất thuê Nhà nước; • Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng th đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; • Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; • Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đất Nhà nước giao; • Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế DN có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh loại hình tương tự, trừ đầu tư đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất Nhà nước giao Chủ đầu tư dự án BDS trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết Kinh doanh dịch vụ BDS Các loại hình kinh doanh dịch vụ BDS bao gồm: mơi giới BDS, sàn giao dịch BDS, tư vấn BDS, quản lý BDS Điều kiện kinh doanh môi giới BDS quy định riêng cho cá nhân tổ chức, khơng phân biệt quốc tịch Việt Nam hay nước ngồi: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới BDS độc lập • phải có chứng hành nghề môi giới BDS nộp thuế theo quy định pháp luật Tổ chức/ DN phải có người có chứng hành nghề • mơi giới BDS; Các đối tượng không đồng thời vừa nhà mơi giới • vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BDS Để kinh doanh sàn giao dịch BDS, quản lý BDS, cá nhân tổ chức phải thành lập công ty có người có chứng hành nghề mơi giới BDS Trình tự thủ tục hồ sơ Bước Người mua ban đầu người nước lập văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Văn chuyển nhượng hợp đồng hai bên ký kết lập thành 07 (03 để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 nộp cho quan thuế, 01 anh lưu, 01 người nước lưu); 01 để lưu quan công chứng, chứng thực Bước Tiến hành thủ tục công chứng chứng thực Hồ sơ đề nghị công chứng chứng thực gồm giấy tờ sau: 07 văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại (và phụ lục có); 10 Hệ thống văn pháp luật BĐS thị trường BĐS ban hành tác động mạnh đến định hướng tính chất hoạt động thị trường BĐS: Những quy định nhà nước quan chức thực để đẩy mạnh hoạt động thị trường BĐS đồng thời dần đưa thị trường vào quỹ đạo để dễ dàng kiểm soát mốc đánh dấu đổi đắn luật đất đai pháp lệnh nhà ở, làm tiền đề cho xuất thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tiếp cận đất đai để phát triển nhà để kinh doanh Việc nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi để khắc phúc tiêu cực quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, giải phần khó khăn nhà cho dân cư khu đô thị lớn nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng sở hạ tầng đấu thầu quyền sử dụng đất, từ xây dựng chế đầu tư thích hợp kết đạt công việc thực chế đấu thầu quyến sử dụng đất giai đoạn từ năm 2000 đến có nhiều khả quan, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách phục vụ sở hạ tầng đặc biệt từ có định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18-2-2003 chế tài việc sử dụng quỹ vốn xây dựng sở hạ tầng mở chế thoáng cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, nguồn thu ngân sách từ đất đai tăng lên rõ rệt Để tăng cường lượng hàng hóa BĐS hợp pháp tham gia thị trường ngày nhiều, năm qua địa phương tích cực thực nghị định 64/CP nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nghị định 60/CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị quyền sở hữu nhà Từ sau luật đất đai năm 2003 nhà nước nghị định 188/CP ngày 16-11-2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất sở hàng năm địa phương xây dựng khung giá đất xác định giá đất loại cho địa phương cơng bố vào ngày tháng hàng năm Việc thực điều chỉnh khung giá đất hàng năm địa phương cải tiến đáng ghi nhận việc quản lý giá đất nhà nước 19 Và nhà nước ban hành luật kinh doanh BĐS năm 2006 tạo bứơc phát triển hệ thống văn pháp luật mở nhiều hội cho hoạt động buôn bán kinh doanh BĐS luật kinh doanh BĐS quy định DN kinh doanh BĐS phải thực giao dịch qua sàn Muốn tham gia giao dịch BĐS, quản lý sàn BĐS, thẩm định giá, mơi giới BĐS cần phải có chứng hành nghề Hiện nay, lực lượng "cò" nhà đất đơn vị, công ty tư vấn, môi giới nhà đất phát triển vũ bão, mạnh làm Do Luật Kinh doanh BĐS có quy định hành nghề dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS tất lực lượng "cò" nhà đất bắt buộc phải đăng ký kinh doanh nộp thuế Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, từ ngày 1-1-2009, tất cá nhân, pháp nhân tham gia lĩnh vực BĐS phải có chứng hành nghề Do thời gian tới, hoạt động mơi giới BĐS vào quy củ hơn, có quy định cụ thể từ nghị định Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 Chính phủ Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ: DN kinh doanh BĐS phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ dự án nhà xã hội theo Luật Nhà ở) Việc chuyên nghiệp hoá thị trường BĐS giúp cho thị trường hạn chế rủi ro, làm lành mạnh hố thị trường BĐS, giúp cho thơng tin rõ ràng Việc quản lý thị trường BĐS thời gian qua đạt thành tựu định, tạo thuận lợi cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta Từ cải cách việc hướng dẫn thi hành luật đất đai đến cải cách hành trình quản lý, dịch vụ, cho thị trường phát huy ưu điểm Kết mang lại tạo điều kiện cho loại BĐS đưa vào sử dụng có hiệu hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo sơi động số ngành lĩnh vực có liên quan ngành xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải … tác động đến tăng trưởng kinh tế thu hút lượng vốn đáng kể từ người dân từ bên vào, kể tổ chức cá nhân nước vào phát triển thị trường BĐS nước ta Do lượng cung BĐS nhà 20 tăng lên đáng kể, từ giải phần vấn đề nhà người dân 2.3.2: Hạn chế nguyên nhân 2.3.2.1: Hạn chế Bên cạnh thành tựu đạt sách quản lý nhà nước thương mại thị trường BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, Trong công văn số 2123/STNMT-CCQLĐ, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng cho biết pháp luật hành đất đai quy định: Cá nhân người nước ngồi khơng thuộc đối tượng giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam (Điều 186, Luật Đất đai 2013) DN có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất để thực dự án đầu tư không 50 năm (Điều 126, khoản 3, Luật Đất đai năm 2013) DN có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn giá trị quyền sử dụng đất phải thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Đối với trường hợp nêu trên, quan đăng ký đất đai kiểm sốt hoạt động đầu tư có yếu tố nước ngồi Cụ thể, Luật Nhà năm 2014 cho phép cá nhân nước sở hữu nhà thương mại Việt Nam, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định Chính phủ (tại Điều 159, điểm b, khoản Luật Nhà 2014) Bên cạnh đó, cơng văn Sở nêu: "Theo quy định Luật Đầu tư cho phép NĐT nước ngồi góp vốn với DN Việt Nam để đầu tư kinh doanh; đồng thời việc đăng ký góp vốn quan đăng ký đầu tư thực không yêu cầu NĐT nộp thêm giấy tờ khác giấy tờ hồ sơ đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư." Tại Điều 46 Nghị định 78/2015/NĐ-CP Đăng ký DN có quy định: Trường hợp chủ sở hữu cơng ty chuyển nhượng toàn vốn điều lệ cho cá nhân tổ chức người nhận chuyển nhượng phải đăng ký thay đổi chủ sở hữu công ty, hồ sơ phải có văn Sở Kế hoạch Đầu tư chấp thuận việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp NĐT nước ngồi 21 Nhưng Khoản 2, Điều 26, Luật Đầu tư 2014 quy định hồ sơ đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm có: "Văn đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm nội dung: Thông tin tổ chức kinh tế mà NĐT nước ngồi dự kiến góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp; tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ NĐT nước ngồi sau góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; Bản chứng minh nhân dân, thẻ cước hộ chiếu NĐT cá nhân; Giấy chứng nhận thành lập tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý NĐT tổ chức." Như quy định không nhắc đến giấy tờ trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất Tại khoản 3, Điều 44, Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký đầu tư hồ sơ đăng ký kinh doanh hợp lệ, quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ đăng ký đầu tư, hồ sơ đăng ký kinh doanh (đối với trường hợp thành lập tổ chức kinh tế gắn với dự án đầu tư) cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà không yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ khác Cụ thể, Sở Tài nguyên Mơi trường quản lý người Việt góp vốn đầu tư, kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất cho cơng ty Cịn Sở Kế hoạch Đầu tư lại quản lý NĐT nước ngồi góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp cơng ty, hồ sơ theo quy định lại khơng có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, "không yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ khác." “Khi người Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất, DN Việt Nam ghi nhận quyền sử dụng đất vào tài sản chủ sở hữu DN đó, cụ thể ghi nhận tài sản cố định (tài khoản 211- Thơng tư 200/2014/TT-BTC) Sau đó, DN Việt Nam bị mua bán, sáp nhập DN 100% vốn nước ngồi quyền sử dụng đất chuyển thành tài sản DN nước ngoài.” (Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt, 2021) Tại kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIV, đại biểu chất vấn việc Việt Nam có 162.000 người Trung Quốc sở hữu, có 63.000 đất biên giới, vùng biển Mặt khác có tình trạng nhiều người Việt Nam "núp bóng" mua BĐS cho người nước 22 Liên quan đến nội dung cá nhân, tổ chức nước ngồi đứng sau, “núp bóng” cá nhân, tổ chức nước thâu gom đất đai vị trí đắc địa nhạy cảm, từ năm 2020, Bộ Quốc phịng thơng tin việc cá nhân, DN Trung Quốc nắm giữ đất đai vị trí “đắc địa” có ý nghĩa quan trọng khu vực phòng thủ quân sự, Diễn đàn DN có loạt nội dung phản ánh, chuyển tải phân tích chuyên gia nội dung “Về mặt hình thức, người Việt mua phù hợp pháp luật, nội dung lại trái pháp luật giao dịch khơng thật Theo quy định pháp luật hành, việc cá nhân, tổ chức người nước đầu tư kinh doanh sở hữu hộ Việt Nam hoạt động kinh tế bình thường Tuy nhiên, việc người Trung Quốc có nhiều vị trí đắc địa, biên giới đất liền ven biển khơng bình thường Những rủi ro kinh tế, xã hội, quốc phòng, người dân hồn tồn có quyền đặt vì, câu chuyện Biển Đông làm cho người lo ngại kiểu hành xử Biển Đông diễn đất liền” (Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, 2021) 2.3.2.2 Nguyên nhân Sở Tài nguyên môi trường thành phố Đà Nẵng nhận định Luật Đất đai, Đầu tư, Xây dựng Nhà chưa có liên kết chặt chẽ việc quản lý, giải thủ tục NĐT nước Chia sẻ tượng cá nhân, tổ chức nước lợi dụng “kẽ hở” pháp luật, “núp bóng” thu gom đất có vị trí đắc địa, nhạy cảm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội cho nguyên nhân hình thức, việc người Việt đứng tên BĐS đắc địa DN (bao gồm liên doanh, FDI, cổ phần có yếu tố nước ngồi, cụ thể Trung Quốc) phép thuê có thời hạn BĐS phù hợp với quy định pháp luật Cụ thể, DN có dự án BĐS “đắc địa”, tổ chức Trung Quốc lúc đầu thường có tỷ trọng sở hữu thấp, sau họ dần mua lại, thâu tóm khiến tỷ lệ sở hữu người Việt Nam dần Việc thông qua DN Việt Nam sở hữu nhà ở, thuê dài hạn dự án không trái pháp luật Việt Nam "Thực tế đặt vấn đề bất cập Luật Đầu tư chưa điều tiết 23 Vì khơng sai nên khơng thể xử lý" - TS Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho biết Bên cạnh đó, theo nhận định thực tế, Việt Nam bảo hộ cho giao dịch "chưa trọn vẹn." Cụ thể, hai cá nhân mua bán nhà, đất không sang tên đổi chủ mà người bán đưa sổ đỏ cho người mua, cơng chứng Sau đó, người mua coi sử dụng cách hợp pháp mảnh đất Có thể thấy, việc không thực đến Luật Đất đai phải sang tên đổi chủ giao dịch không thừa nhận hợp pháp Đây việc không thống hệ thống pháp luật việc xác nhận quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền giao dịch dân dẫn đến đất đai mua bán trao tay, khơng thức Từ đó, tượng đầu đất, tham nhũng liên quan đến đất đai không kê khai tài sản… không xử lý triệt để CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH QLNN VỀ THƯƠNG MẠI ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CĨ QUỐC TỊCH NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM 3.1: Phương hướng Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký BĐS Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS; sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn quy định pháp luật Đối tượng hoạt động kinh doanh BĐS thân BĐS mà quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý hoạt động kinh doanh BĐS phải thực tốt công tác điều tra, quy hoạch, đo đạc xác định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng BĐS xác lập đầy đủ hồ sơ pháp lý BĐS Do đó, quy định hoạt động xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS phải thể chi tiết, rõ ràng, giúp công tác quản lý thực tế diễn hiệu Thành lập trung tâm liệu hàng hóa BĐS nhằm kiểm sốt lượng cung lượng cầu thị trường để có sách điều tiết hợp lí 24 Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS Tạo bình đẳng tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nước nước ngoài, đặc biệt vấn đề thời gian, chi phí điều kiện thu thập thông tin thị trường BĐS mà NĐT nước phải cân nhắc, xem xét trước họ có định đầu tư Mơi trường kinh doanh minh bạch công yếu tố quan trọng NĐT nước Cho phép DN có vốn đầu tư nước ngồi mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất khơng đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế DN có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS hình thức nhận chuyển nhượng Luật Kinh doanh BĐS hành có quy định hình thức kinh doanh BĐS thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngồi chưa có quy định Tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh BĐS NĐT nước ngoài, trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS DN có vốn đầu tư nước ngoài, tạo chuyển biến việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS DN có vốn đầu tư nước ngồi thực bình đẳng trước pháp luật DN nước 3.2: Giải pháp Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút vốn đầu tư nước ngồi tốc độ thị hóa cao, tỷ lệ thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình trị ổn định kinh tế tăng trưởng ổn định Đối với Việt Nam địa phương, cần kêu gọi đầu tư cá nhân tổ chức người nước đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế nhiệm vụ trọng tâm nước ta giai đoạn phát triển Nhằm thu hút phát triển nguồn đầu tư thời gian tới địa phương cần trọng thực số giải pháp sau đây: • Đánh giá tác động đổi nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam kinh tế vĩ mô, xã hội, cơng nghệ tình hình trị theo hướng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam So với thị trường 25 BĐS phát triển khu vực, thị trường BĐS Việt Nam đà tăng trưởng mạnh, thị trường đầu tư xu hướng lựa chọn nhiều NĐT nước ngồi • Tạo bình đẳng tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS nước nước ngoài, đặc biệt vấn đề thời gian, chi phí điều kiện thu thập thông tin thị trường BĐS mà NĐT nước phải cân nhắc, xem xét trước họ có định đầu tư Mơi trường kinh doanh minh bạch công yếu tố quan trọng NĐT nước • Cho phép DN có vốn đầu tư nước ngồi mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất khơng đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế DN có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS hình thức nhận chuyển nhượng Luật Kinh doanh BĐS hành có quy định hình thức kinh doanh BĐS thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi, DN có vốn đầu tư nước ngồi chưa có quy định • Cần đánh giá xác tiềm lực tài dự án đầu tư, nhiều NĐT nước muốn triển khai dự án vào thị trường BĐS Việt Nam, cần có giải pháp tháo gỡ rào cản pháp lý để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi NĐT nước hoạt động kinh doanh BĐS có hiệu thị trường Việt Nam Xây dựng quy định pháp luật kinh doanh BĐS người Việt Nam định cư nước DN có vốn đầu tư nước ngồi bảo đảm khơng ảnh hưởng đến vấn đề quyền sử dụng đất sở hữu nhà theo pháp luật đất đai pháp luật nhà Nhưng để thúc đẩy phát triển tạo đột phá phát triển thị trường BĐS nước cần thiết phải tạo không gian, phạm vi pháp lý thơng thống • Để quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS Nền kinh tế hội nhập quốc tế cung cấp bối cảnh mới, lớn để áp dụng định hình lại khn khổ pháp lý mà chịu tác động tới 26 Sự vận hành phát triển bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế cung cấp khía cạnh quan trọng nhất, giải thích làm để có phù hợp với pháp luật hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS • Tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh BĐS NĐT nước ngoài, trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS DN có vốn đầu tư nước ngồi, tạo chuyển biến việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS DN có vốn đầu tư nước ngồi thực bình đẳng trước pháp luật DN nước • Cần tổ chức hướng dẫn hệ thống quy định pháp lý kinh doanh BĐS Nắm vững quy định pháp lý giúp cá nhân, DN nước tháo gỡ rào cản tâm lý thực đầu tư kinh doanh Sự hiểu biết pháp lý tiếp cận thơng tin tạo tính chủ động tích cực cho NĐT nước ngồi tìm giải pháp đầu tư kinh doanh cách có hiệu Để khắc phục hạn chế, bất cập nêu quy định Luật Kinh doanh BĐS chuyển nhượng dự án BĐS, có đề xuất số kiến nghị sau đây: Thứ nhất, sửa đổi văn luật có liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng sử dụng thống thuật ngữ “chủ đầu tư” “NĐT” Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí phần dự án chuyển nhượng Việc quy định cụ thể tiêu chí để xác định phần dự án phép chuyển nhượng, phần dự án tách rời tổng thể dự án nhằm đảm bảo nội dung mục tiêu định cho phát triển toàn dự án, đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phần dự án đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Thứ ba, cần cụ thể hóa quy định bảo vệ khách hàng bên có liên quan đến dự án hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS nhằm đảm bảo cân lợi ích bên hoạt động này, tránh mục tiêu đẩy mạnh, thơng thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi bên yếu 27 ngược lại quy tắc cơng bằng, bình đẳng pháp luật Trong kinh tế hội nhập ứng dụng công nghệ đại, việc đồng thuận lấy ý kiến khách hàng bên liên quan có khả thực gần dễ dàng đảm bảo quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung thành tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án làm cho quy định pháp luật kinh doanh BĐS hoạt động chuyển nhượng dự án khơng cịn thực thi thực tế, chủ đầu tư phân bổ dự án cho cơng ty nắm giữ, qua chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chuyển nhượng dự án Do đó, cần thiết lập chế pháp lý nhằm kiểm soát giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định điều kiện pháp lý cụ thể cho DN sở hữu dự án BĐS thực chuyển nhượng vốn DN cần phải đáp ứng 28 KIẾN NGHỊ Một số kiến nghị hồn thiện sách quản lý nhà nước việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam: Một , bổ sung người nước ngồi vào nhóm “người sử dụng đất” Điều Luật Đất đai năm 2013, ghi nhận người nước ngồi có lực pháp luật đất đai Việt Nam để tạo quán quy định sở hữu nhà người nước Luật Nhà Luật Đất đai, làm để sửa đổi, bổ sung thông tư cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, thực đảm bảo quyền sở hữu nhà cho người nước Hai là, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung thẩm quyền UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nước Theo quy định khoản Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với đất Việt Nam Vì vậy, việc giao cho UBND cấp huyện thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nước hợp lý Ba là, nhằm bảo đảm tạo bình đẳng quy định quyền sở hữu nhà người nước ngồi hạn chế tình trạng lách luật liên quan đến cách tính thời hạn sở hữu nhà người nước ngoài, cần quy định thời hạn sở hữu 50 năm gia hạn không 50 năm cho lần xác lập quyền sở hữu nhà người nước ngồi, khơng phân biệt người mua nhà hay người thứ mua lại nhà Ngồi ra, cần bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà trưởng hợp người nước đứng tên mua sở hữu nhà chung với tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngoàilà ổn định, lâu dài, giống trường hợp thời hạn sở hữu nhà người nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam 29 Bốn là, xây dựng quy chế phối hợp bộ, ngành, quan có thẩm quyền vấn đề sở hữu nhà Việt Nam người nước ngồi Các quan có thẩm quyền Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng cần thống phối hợp với việc xác định giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, điều kiện vay tiền ngân hàng khu vực người nước ngồi mua, th mua, nhận tặng cho,nhận thừa kế, để việc thực pháp luậtvề sở hữu nhà có yếu tố nước ngồi triển khai minh bạch, thuận lợi 30 KẾT LUẬN Trong xu mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế, ngày có nhiều người nước ngồi đến Việt Nam thông qua đầu tư, kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác lĩnh vực khoa học, văn hóa, giáo dục Để đảm bảo q trình hội nhập đạt hiệu tốt, thúc đẩy kinh tế phát triển, vượt qua bẫy thu nhập trung bình bước trở thành nước cơng nghiệp đại địi hỏi phải xác lập hệ thống sách QLNN đồng bộ, đầy đủ, mang tính khả thi nhằm đáp ứng yêu cầu điều chỉnh kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa Việc xây dựng sách QLNN việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam sách tất yếu, thúc đẩy kinh tế phát triển đưa đất nước ta hội nhập với kinh tế khu vực giới Dẫu vậy, tồn số rào cản gây trở ngại cho Người nước ngồi cơng tác mua bán, chuyển nhượng BĐS Đảng Nhà nước cần quan tâm điều chỉnh vấn đề mua bán, chuyển nhượng BĐS người nước Việt Nam để đảm bảo chủ quyền quốc gia đồng thời thu hút nhân tài nước ngồi để góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Trong tương lai, để công tác thu hút quản lý hệ thống Chính sách việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam có kết quả, cần thiết phải xây dựng khơng ngừng hồn thiện sách QLNN nói chung việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước nhà cho người nước Việt Nam nói riêng Một chế sách quản lý đồng bộ, đội ngũ cán quản lý có lực trách nhiệm sở bảo đảm cho việc quản lý mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam hiệu Với bối cảnh nay, Việt Nam cần tranh thủ thời để thực nghiệp cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước thời kèm với thách thức Việt Nam cần tận dụng tốt hội khai thác, phát huy lợi để phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu mua bán, chuyển nhượng BĐS cho người nước Việt 31 Nam vượt qua thách thức để đưa đất nước vươn tới tầm cao 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Quản lý nhà nước thương mại Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 năm 2020 Luật Đầu tư năm 2014 33 ... người 12 Việt để mua hộ Do cần sách quản lý nhà nước vấn đề CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CĨ QUỐC TỊCH NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1:... Một chế sách quản lý đồng bộ, đội ngũ cán quản lý có lực trách nhiệm sở bảo đảm cho việc quản lý mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước Việt Nam hiệu Với bối cảnh nay, Việt Nam cần... việc mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi việt Nam Thứ nhất, mua bán, chuyển nhượng BĐS chủ thể có quốc tịch nước ngồi Việt Nam nhạy cảm, dễ biến động có biến động kinh tế,