Đề tài điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

1 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: ngày Đề tài: Điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Họ tên: Phạm Thị Thùy Trang Mã Sinh viên: 19CL73402010198 Khóa/Lớp: (tín chỉ): CQ57/11CL3LT1 (Niên chế): CQ57/11.05CL STT: 22 ID phịng thi: 581-058 -2506 Ngày thi: 24/9/2021 Ca thi: 7h30 download by : skknchat@gmail.com HT thi: 506-ĐT Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ký ghi rõ họ tên Trang Phạm Thị Thùy Trang download by : skknchat@gmail.com Mục lục Cơ sở lý luận điều kiện áp dụng định giá bất động sản theo phương I pháp thặng dư Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản Phương pháp thặng dư 2.1 Khái niệm phương pháp thặng dư 2.2 Khái quát nội dung bước định giá phương pháp thặng dư 2.2.1 Cơ sở lý luận 2.2.2 Các bước thực 2.2.3 Ưu điểm 2.2.4 Nhược điểm Điều kiện áp dụng định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư II Thực trạng điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tình cụ thể xử lý tình Phân tích điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư III Tài liệu tham khảo download by : skknchat@gmail.com I Cơ sở lý luận điều kiện áp dụng định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời khả di dời hạn chế, bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng ; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản - Bất động sản có tính cố định vị trí Khi nói đến tính cố định vị trí bất động sản thường xem xét khoảng cách từ vị trí đến trung tâm Khoảng cách ngắn giá trị bất động sản cao ngược lại, thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét gắn liền với vị trí cụ thể để ước tính giá trị khả sinh lời bất động sản… Ngoài giá trị khả sinh lời bất động sản thường chịu tác động yếu tố mơi trường: trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Vì giá trị tài sản bị chịu tác động yếu tố thỏa mãn giá trị bất động sản cao nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế hạ tầng xã hội) - Bất động sản có tính bền vững  Được thể hai yếu tố: tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà bất động sản tồn mang lại hiệu kinh tế Theo lý thuyết tuổi thọ cơng trình xây dựng chia thành loại: loại có tuổi thọ >= 100 năm, loại >= 75 năm, loại >= 40 năm, loại >= 20 năm  Trong đầu tư tuổi thọ ngắn định tới tồn giá trị đầu tư tính tốn dựa giá trị lợi ích hay hiệu kinh tế mà tài sản download by : skknchat@gmail.com mang lại Vì thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp - Tính khác biệt: Tính khác biệt thể tính cố định vị trí bất động sản , vị trí có điểm thuận lợi bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng chủ thể để lựa chọn Vì thẩm định giá thiết không so sánh rập khuôn bất động sản với để ước tính giá trị tài sản Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải ý khai thác đặc điểm khác biệt bất động sản (hay cịn gọi tính dị biệt) để tạo khác biệt giá vận động bất động sản bất động sản với - Tính khan hiếm: Tính khan tổng quỹ đất quốc gia không đổi bên cạnh số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa, nhu cầu có khả tốn, động Thái thị trường,… ln thay đổi làm cho bất động sản khan trở nên khan đẩy giá bất động sản lên cao Trong thẩm định giá hàng hóa mang tính khan bất động sản đặc biệt phải giải mối quan hệ cung cầu, giá tài sản cần thẩm định Bên cạnh nhà nước cần có sách chống đầu thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản hướng - Tính có giá trị lớn: Bất động sản đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản có giá trị lớn chi phí để tạo giá trị tài sản lớn Việc đầu tư vào tài sản có giá trị lớn địi hỏi nhà đầu tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả đầu tư Trong đầu tư tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro kèm nhiều Vì phải tính đến rủi ro trình đầu tư xác định tham số trình đầu tư thay đổi thị trường tham số q download by : skknchat@gmail.com trình tính tốn tài sản có giá trị lớn kéo theo số tuyệt đối tiền lớn - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn bất động sản bị chịu ảnh hưởng đời bất động sản khác Ảnh hưởng tích cực tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất ảnh hưởng kinh tế Bên cạnh bất động sản thường tồn khoảng thời gian dài, Vì tính ảnh hưởng ảnh hưởng thời gian dài Vì định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình, bất động sản khác đời tránh lãng phí trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu cơng trình xây dựng khoảng thời gian ngắn Phương pháp thặng dư 2.1 Khái niệm phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu 2.2 Khái quát nội dung bước định giá phương pháp thặng dư 2.2.1 Cơ sở lý luận: - Là dạng đặc biệt phương pháp đầu tư, phương pháp đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ nguyên tắc định giá - Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc giá trị bất động sản xác định dựa vào diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Giá trị bất động sản ( Giá trị thặng dư) = Doanh thu phát triển - Chi phi phát triển ( bao gồm lãi nhà đầu tư) - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 2.2.2 Các bước tiến hành: download by : skknchat@gmail.com Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt hiệu Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng Bước 4: Xác định giá đất (GT thặng dư cho đất) = Doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển 2.2.3 Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá bất động sản có tiềm phát triển - Là phương pháp thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Phương pháp mô lại cách thức phân tích, đánh giá hội đầu tư vào bất động sản Vì vậy, có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản 2.2.4 Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định phương án sử dụng tốt hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư - Phù hợp định giá b ất động sản có yêu cầu phát tri ển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát tri ển mở rộng đất đai để xác định hội sử dụng tốt hi ệu qu ả download by : skknchat@gmail.com - Để nâng cao kh ả ứng dụng cần sử dụng k ỹ thu ật đánh giá rủ i ro, phân tích xác su ất với trợ giúp phương tiện tính tốn hi ện đại đánh giá phương án phát triển bất động sản - Là phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào bất động sản… người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm ti ền để cải thiện hi ện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá trị cao chi phí bỏ Tóm lại, chương xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu điều kiện áp dụng việc định giá bất độ ng sản theo phương pháp thặng dư Trong ta sâu vào tìm hiểu định nghĩa bất động sản đặc điểm chủ yếu với khái niệm, số nội dung liên quan điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư II Thực trạng điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tình cụ thể xử lý tình Cần thẩm định giá khu đất có diện tích 20 000m2, Quận X thành phố thuộc đô thị loại II, trước dùng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp, Chính quyền quận X cho phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 10.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tơn, láng xi măng); chu yên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 12.000 m2; 60% diện tích đất (7.200 m2) để xây dựng chung cư cao 20 tầng; 40% diện tích đất lại (4.8 00 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 48 lơ, lơ có diện tích 100 m2) Giả định dự án hồn thành vòng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho download by : skknchat@gmail.com doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn 4.000.000đ/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 2.000 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng, phế liệu thu hồi 25% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1,5% doanh thu - Chi phí quản lý dự án 7% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân triệu đồng/m2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 25 triệu đồng/m2 Giá chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Yêu cầu: Xác định giá trị khu đất  Xử lí tình huống: - Mục tiêu: Ước tính giá trị thị trường mảnh đất có diện tích 20.000m2 - Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường - Phương pháp dùng để thẩm định giá: Phương pháp thặng dư - Cơ sở phương pháp: Là dạng đặc biệt phương pháp đầu tư - Ngun tắc giữ vai trị chủ đạo: Ngun tắc đóng góp (Ngồi cịn có ngun tắc sử dụng tốt hiệu nhất)  Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất sau: download by : skknchat@gmail.com 10 Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất dùng cho mục đích đất ở; cấu hợp lý dành khoảng 60% diện tích đất có khả xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng khoảng 40% diện tích đất cịn lại để phân lơ bán Chính quyền quận X cho phép mảnh đất đáp ứng yêu cầu: pháp lý, tài hiệu kinh tế Bước 2: Ước tính tổng doanh thu - Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: ((7.200m2 × 20 tầng) × 80%) × triệu đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng - Doanh thu từ diện tích đất phân lơ bán nền: 4.800 m2 × 25 triệu đồng/m2 = 120.000 triệu đồng => Tổng doanh thu dự kiến: 1.036.800 triệu đồng + 120.000 triệu đồng = 1.156.800 triệu đồng Bước 3: Ước tính tổng chi phí - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000m2 × triệu đồng/m2 = 20.000 triệu đồng - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 000 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư: (7.200m2/tầng × 20 tầng) × triệu đồng/m2 = 576.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 2.000 triệu đồng - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 200 triệu đồng - Chi phí bồi thường nhà xưởng (10.000 m2 × triệu đồng /m2) × 30% = 3.000 triệu đồng - Trừ giá trị phế liệu thu hồi 3.000 tr.đ × 25% = - 750 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán hàng: 1,5% × 1.156.800 triệu đồng = 17.352 triệu đồng download by : skknchat@gmail.com 11 => Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 620.802 triệu đồng - Trả lãi tiền vay ngân hàng: (55% x 20.802 triệu đồng ) × 17% = 58.045 triệu đồng - Chi phí quản lý : 7% x 20.802 triệu đồng = 43.456,1 triệu đồng - Lợi nhuận nhà đầu tư: 1.156.800 triệu đồng × 20% = 231.360 triệu đồng Tổng chi phí lợi nhuận 953.663,1 triệu đồng Bước 4: Xác định giá đất - Giá trị ước tính khu đất: 1.156.800 triệu đồng – 953.663,1 triệu đồng = 203.136,9 triệu đồng => Làm tròn 203.000 triệu đồng 16,917 triệu đồng /m2 (203.000 triệu đồng/12.000 m2), làm tròn 17 triệu đồng/m2 diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà - Kết luận: giá trị khu đất nêu khoảng 203 tỷ đồng 17 triệu đồng /m2 Phân tích điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội sử dụng tốt hiệu Việc sử dụng phương pháp thặng dư liên quan đến nhiều đến kỹ trước hết cần định hình thức tốt việc đầu tư phù hợp cho mảnh đất bất động sản, sau dự đoán giá trị việc đầu tư sau hoàn thành Ngoài kỹ liên quan việc lựa chọn cách sử dụng tốt cho mảnh đất, người định giá phải ước tính giá trị việc xây dựng mà chưa tồn Bên cạnh đó, phải nghĩ đến vài thời điểm tương lai tưởng tượng tịa nhà tình trạng hữu mảnh đất trước bắt đầu ước tính giá trị đầu tư gộp Thậm chí điều làm với tính cẩn thận kỹ cao, chi phí cải thiện đầu tư phải ước tính Điều bao gồm hạng mục chi phí giải toả, phí thiết kế, phí xây dựng,… tất chi phí nghề nghiệp ph át download by : skknchat@gmail.com 12 sinh đầu tư xây dựng Một bất động sản hồn thiện, phải cho thuê bán người định giá phải tính đến chi phí phát sinh cho thuê bán bất động sản ngày xảy Những chi phí bao gồm phí cho nhân viên mơi giới bất động sản, chi phí quảng cáo, phí tư vấn luật khoản chi pháp luật Để mua địa điểm sau kiến thiết tái kiến thiết thường cần khoản tiền đáng kể, chi phí để đạt điều phải tính chi phí kiến thiết Không muốn nhận lấy tất rủi ro liên quan dự án mà không bù đắp, lợi nhuận người kiến thiết phải có Có thể có khoản mục chi phí khác cần xem xét, nhiều biến số việc trì mức độ xác chấp nhận tính tốn khó nhiêu Tuy nhiên, người định giá lành nghề với hiểu biết chuyên sâu loại hình kiến thiết tiến hành định giá, với kinh nghiệm thị trường quen thuộc với chi phí việc kiến thiết, sử dụng phương pháp với mức độ xác đáng kể Tình hồn tồn phù h ợp định giá b ất động sản có yêu cầu phát tri ển không ph ức tạp Đối tượng tình hu ống khu đất n ằm quận X thành phố thu ộc thị loại II có phát tri ển có ti ềm để phát triển Bất động sản đất có k ết cấu xây dựng lỗi th ời (Nhà xưởng sản xuất 10.000m2) tồn cần phải thay th ế hay cải tạo Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao Trong vi ệc tính tốn nhà th ầu xem xét số tiền 203.137 triệu để trang trải giá mua đất, tất chi phí ph ải gánh chịu mua đất, chi phí lãi tiên vay từ ngày mua vi ệc xây dựng đượ c hoàn thành bán Theo tình nhà đầu tư xây dựng hộ chung cư phân lô đất bán Nhưng ngồi phương án này, cịn nh ững phương án khác có th ể tạo lợi nhu ận cao Để nâng cao kh ả ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính download by : skknchat@gmail.com 13 toán đại đánh giá phương án phát triển bất động sản Tất chi phí sử dụng việc định giá đánh giá cẩn thận người định giá n ỗ lực tính tốn giá trị đất cách th ực tế Tuy nhiên, chúng số dự đốn , xác việc định giá phụ thuộc vào kỹ phán đoán người định giá Giá bán nhà dựa vào hi ểu biết thị trường, khoản mục chi phí xây dựng, chi phí qu ản lý dựa vào ki ến th ức chi phí có lẽ chí dựa vào nh ững ước tính sơ nhà xây dựng tư vấn chuyên nghi ệp Cho đến vi ệc xây dựng k ết thúc bán, nhà th ầu gánh chịu chi phí lãi tiền vay để hồn thành vi ệc xây dựng, cách khác ph ải từ bỏ thu nh ập lãi suất n ếu sử dụng ti ền Từ ví dụ trên, số 203.137 triệu đồng tính trang tr ải giá đất, chi phí phát sinh mua (chi phí tư vấn luật, phí định giá, khoản thu ế phải trả mua ), chi phí lãi phát sinh số tiền có liên quan ch ặt chẽ đến kho ản mục thời gian xây dựng Từ điều kiện áp dụng trên, phương pháp thặng dư nhà th ầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào bất động sản … người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm ti ền để cải thiện đại hóa làm cho ngơi nhà có giá tr ị cao chi phí bỏ Tóm lại, chương sâu vào điều kiện áp dụng việc định giá tài sản theo phương pháp thặng dư thơng qua tình tính tốn cụ thể download by : skknchat@gmail.com 14 III Tài liệu tham khảo Nguyễn Minh Hồng TS., 2018, Giáo trình định giá tài sản A.F.Millington, 2000, Nhập môn định giá tài sản: Tài liệu dịch Lê Anh Dũng, Ví dụ phương pháp thặng dư (https://123docz.net/document/3094710-vi-du-phuong-phap-thang-du.htm) download by : skknchat@gmail.com ... luận điều kiện áp dụng định giá bất động sản theo phương I pháp thặng dư Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản Phương pháp thặng dư 2.1 Khái niệm phương pháp thặng. .. thặng dư II Thực trạng điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Tình cụ thể xử lý tình Phân tích điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư. .. III Tài liệu tham khảo download by : skknchat@gmail.com I Cơ sở lý luận điều kiện áp dụng định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài