Kính gửi Thủ tướng Chính phủ Bộ Xây dựng Thường trực Thành ủy TP Hồ Chí Minh Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh I Tổng[.]
ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập - Tự - Hạnh phúc HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Số: 120/CV-HoREA "V/v Kiến nghị giải pháp phát triển nhà xã hội khu vực thị" Tp Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 11 năm 2019 Kính gửi: - Thủ tướng Chính phủ - Bộ Xây dựng - Thường trực Thành ủy TP Hồ Chí Minh - Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố - Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố - Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh I Tổng quan tình hình thực sách nhà xã hội: 1/- Tổng quan tình hình: Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy hầu giới, kể nhiều nước cơng nghiệp phát triển, điển hình Singapore, Hàn quốc, Pháp có sách nhà xã hội chương trình phát triển nhà xã hội để giải nhu cầu nhà ở mức tối thiểu cho đối tượng người có thu nhập thấp thị, người nhập cư Trong đó, Nhà nước giữ vai trị chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt sách tạo quỹ đất, thuế tín dụng ưu đãi để thực dự án nhà xã hội hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác Ở nước giới, phổ biến thuê nhà xã hội, phần lại nhà xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20-30 năm), khơng có loại nhà xã hội bán thu tiền nước ta Ví dụ: Hàn quốc có 05 loại hình "căn hộ cơng" cho th với nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền chân khác nhau, thời gian thuê khác (50 năm; 30 năm; 20 năm; 05-10 năm) Trong cấu dân cư thị, người có thu nhập trung bình người có thu nhập thấp thị chiếm tỷ lệ lớn có nhu cầu nhà lớn, loại nhà thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền nhà xã hội 2/- Chính sách phát triển nhà cơng lập, nhà xã hội: Trong 60 năm qua, Nhà nước coi trọng sách đảm bảo an sinh xã hội nhà Từ năm 1960 đến năm 1991 (là năm ban hành Pháp lệnh Nhà ở), Nhà nước ban hành sách nhà cơng lập (tiền thân sách nhà xã hội nay), xây dựng khu “nhà công” cán công chức, viên chức nhà nước, cán lực lượng vũ trang, công nhân lao động thuê Ở phía nam, từ khoảng năm 1960 có loại nhà xã hội bán trả góp 12 năm Những năm đầu thập niên 1990, thành phố Hồ Chí Minh địa phương xây dựng 1.000 nhà xã hội bán trả góp thời hạn 10 năm đạt hiệu xã hội tốt Luật Nhà năm 2005 hệ thống hóa sách nhà xã hội sách hồn thiện tương đối tồn diện Luật Nhà 2014 với "Chương IV Chính sách nhà xã hội" Thực Chương IV Luật Nhà 2014 sách nhà xã hội, Chính phủ ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội; Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng Ngân hàng Nhà nước định; Thủ tướng Chính phủ có Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 đẩy mạnh phát triển nhà xã hội; Thủ tướng Chính phủ có Quyết định 18/2018/QĐ-TTg ngày 02/04/2018 hướng dẫn cấp bù chênh lệch lãi suất thực sách cho vay nhà xã hội; Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có văn số 3102/UBND-ĐT ngày 22/05/2017 đẩy mạnh phát triển nhà xã hội; Ngân hàng Nhà nước có Thơng tư 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội; Bộ Xây dựng có Thơng tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực số nội dung phát triển quản lý nhà xã hội; Ngân hàng Chính sách xã hội có Văn 2510/NHCSTDSV ngày 26/07/2016 Văn 2526/NHCS-TDSV ngày 27/07/2016 hướng dẫn cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà xã hội; xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Ngày 01/04/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 355/QĐ-TTg quy định lãi suất vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội 4,8%/năm; Ngân hàng Nhà nước có Quyết định 2570/QĐ-NHNN ngày 25/12/2018 quy định lãi suất vay ưu đãi nhà xã hội 04 ngân hàng thương mại Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank lãi suất ưu đãi gói 30.000 tỷ đồng 5%/năm 3/- Tình hình dân số nhu cầu nhà xã hội: - Theo kết điều tra dân số nhà ngày 01/04/2019, nước có 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 01 triệu người năm Thành phố Hồ Chí Minh có 8,9 triệu người (bao gồm người có đăng ký tạm trú từ 06 tháng trở lên), dân số thực tế lên đến khoảng 13 triệu người, có gần 03 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn khách vãng lai Tốc độ tăng dân số cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% nước) Bình quân 05 năm tăng thêm khoảng 01 triệu người, gần 200.000 người/năm, đó, tăng học khoảng 140.000 người, tăng tự nhiên với khoảng 60.000 cháu chào đời Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh có 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009, đó, quy mơ hộ gia đình hai hệ (cha mẹ cái) có từ 2-4 người chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 66,4% Bên cạnh đó, hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết có nhu cầu tạo lập nhà riêng - Theo số liệu tổng hợp Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà xã hội toàn quốc giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 hộ Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 - Theo báo cáo Sở Xây dựng năm 2016, tỷ lệ nhà bán kiên cố chiếm đến 60,1% tỷ lệ nhà đơn sơ 0,7% tổng số nhà Cũng theo thống kê Sở Xây dựng năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngồi cịn có nhiều hộ gia đình đơng người nhà nhỏ có diện tích bình quân thấp 10m2/người Theo mẫu khảo sát Giáo sư Tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Xoan (Đại học Khoa học xã hội nhân văn) số lượng nhà có diện tích 60m2/căn chiếm tỷ lệ đến 82% tổng số nhà địa bàn thành phố, sau: (i) Nhà 5-10m2 chiếm 4,6%; (ii) Nhà 10-20m2 chiếm 17,8%; (iii) Nhà 21-30m2 chiếm 19,6%; (iv) Nhà 31-60m2 chiếm 40%; (v) Nhà có diện tích lớn 90m2 chiếm tỷ lệ gần 12% - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh thực khảo sát mẫu (với đối tượng địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà xã hội giai đoạn 2016-2020 Trong đó, cán công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động khu công nghiệp: 17.000 Hầu hết nhóm đối tượng có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94% 4/- Kết thực sách nhà xã hội: - Theo kết thực địa phương, đến nước thực khoảng 33% kế hoạch phát triển nhà xã hội đề có 80.000 hộ gia đình tạo lập nhà xã hội - Thành phố Hồ Chí Minh triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà xã hội với tổng số 44.701 hộ, đến năm 2020, hồn thành 20.000 Nhưng thực tế, nguồn lực ngân sách có hạn, kể thực phương thức xã hội hóa nên thiếu nguồn cung nhà xã hội chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà lớn xã hội, Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh tỉnh cơng nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch giải pháp thực đồng - Quỹ Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh, 14 năm qua (2004-2019) hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho khoảng 4.600 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán lực lượng vũ trang vay ưu đãi để mua nhà ở, giải ngân khoảng 1.960 tỷ đồng (Giai đoạn đầu, suất vay 400 triệu đồng, suất vay 900 triệu đồng với lãi suất vay 4,7%/năm 15 năm) - Tại thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều doanh nghiệp tư nhân cá nhân tích cực tham gia phát triển dự án nhà xã hội nguồn vốn doanh nghiệp, điển cơng ty Nam Long, Lê Thành, Đầu tư Thủ Thiêm, Thuận Kiều, Thiên Phát, Sài Gịn Res, Hồng Qn 5/- Đánh giá tác động gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (phần nhà xã hội): Khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng giai đoạn 2011-2013, để giải hàng tồn kho, nợ xấu hỗ trợ người có thu nhập thấp thị tạo lập nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng áp dụng từ 2013-2016, 70% tương đương 21.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua nhà xã hội, nhà thương mại có giá bán khơng q 1,05 tỷ đồng; 30% gói tín dụng ưu đãi tương đương với 9.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội Áp dụng lãi suất vay ưu đãi 6%/năm 2013; 5%/năm từ năm 2014 đến năm 2019 Sau 03 năm thực gói 30.000 tỷ đồng, đến hết năm 2016, giải ngân 32.000 tỷ đồng, tạo điều kiện cho 56.186 người mua nhà ở, có khoảng 1/3 nhà xã hội Riêng thành phố Hồ Chí Minh, có 10.316 đối tượng vay gói 30.000 tỷ đồng với tổng số tiền vay 7.032 tỷ đồng, đó, có 10.308 cá nhân (chiếm tỷ lệ 18,3% đối tượng vay ưu đãi nước), vay 5.575 tỷ đồng chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay 1.456 tỷ đồng, tổng cộng giải ngân địa bàn thành phố 8.488 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 26,5% gói tín dụng ưu đãi nước) Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với giải pháp hỗ trợ khác Nhà nước giúp cho thị trường bất động sản phục hồi tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (ngày 30/06/2016 chủ đầu tư dự án nhà xã hội; ngày 31/12/2016 cá nhân), có tác động tiêu cực, gây khó khăn lớn 02 đối tượng: (i) Các chủ đầu tư dự án nhà xã hội ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi, chưa giải ngân hết, khơng tiếp tục giải ngân phần lại kể từ ngày 01/07/2016; (ii) Nhiều người có thu nhập thấp thị ký hợp đồng, giải ngân dở dang, chưa nhận nhà năm 2016, khơng tiếp tục giải ngân vay tín dụng ưu đãi nhà xã hội kể từ ngày 01/01/2017, mà phải chuyển sang vay theo phương thức thương mại với lãi suất cao gấp đôi lãi suất vay ưu đãi 6/- Mặt tích cực sách nhà xã hội: (1) Chính sách nhà xã hội quy định tương đối toàn diện Luật Nhà 2014 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (2) Chính sách nhà xã hội phận hữu sách an sinh xã hội Nhà nước, góp phần thực quyền có chỗ cơng dân Hiến pháp quy định Luật Nhà 2014 quy định 10 đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, đó, có đối tượng người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực thị (3) Chính sách nhà xã hội phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển đô thị; Nhà xã hội phải phát triển thông qua dự án nhà xã hội theo quy hoạch kế hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt; Phát triển nhà xã hội thị phải loại hình hộ chung cư cao tầng có diện tích từ 25 - 77m2, có giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2 (4) Chính sách nhà xã hội nhằm phát triển loại hình nhà xã hội cho thuê; nhà xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn); nhà xã hội bán trả tiền lần (gần tương đồng với loại hình nhà thương mại giá thấp) Trong đó, nguồn vốn ngân sách nhà nước tập trung chủ yếu để phát triển nhà xã hội cho thuê nhà xã hội thuê mua; Khuyến khích nguồn vốn xã hội hóa để phát triển loại hình nhà xã hội, loại hình nhà xã hội thuê mua nhà xã hội bán trả tiền lần (5) Chính sách nhà xã hội nhằm tạo nguồn vốn bền vững để thực chương trình, dự án nhà xã hội giai đoạn (6) Chính sách nhà xã hội nhằm tạo điều kiện hỗ trợ tài thơng qua sách tín dụng nhà xã hội để hỗ trợ cho người mua, thuê, thuê mua nhà xã hội chủ đầu tư dự án nhà xã hội Lãi suất vay ưu đãi mua, thuê mua nhà xã hội 4,8%/năm áp dụng đối tượng vay Ngân hàng Chính sách xã hội; Lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng đối tượng vay gói 30.000 tỷ đồng (trước đây) đối tượng vay 04 ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) Ngân hàng nhà nước định tham gia thực sách tín dụng nhà xã hội 7/- Mặt hạn chế, bất cập số quy định pháp luật nhà xã hội: 7.1)- Điểm nghẽn lớn Nhà nước gần chưa bố trí nguồn ngân sách (làm vốn mồi) để thực sách nhà xã hội: Nghị số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 chưa có "danh mục chi thực sách nhà xã hội" Do vậy, Luật Nhà quy định sách nhà xã hội, lại bị “ách tắc” khâu thực thi pháp luật, làm cho sách chưa triển khai thực đầy đủ hiệu thực tế 7.2)- Bất cập việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê: Khoản Điều 15 Luật Nhà yêu cầu sở chương trình phát triển nhà địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà hàng năm 05 năm địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà xã hội; Khoản Điều 54 Luật Nhà quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê” Nhưng thực tế, địa phương chưa có “quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê” Chính sách nhà xã hội chưa thật tập trung để phát triển loại nhà xã hội cho thuê trở thành hướng phát triển chủ đạo 7.3)- Luật Nhà Luật Đất đai quy định chế tạo lập quỹ đất phát triển nhà xã hội, thực tế, chế chưa thực thi hiệu quả: (1) Bất cập sử dụng quỹ đất công để làm nhà xã hội: a Quỹ đất công bao gồm đất nhà xưởng khu vực nội thành thuộc diện phải di dời; đất trụ sở quan nhà nước khơng cịn nhu cầu sử dụng; đất nơng trường; đất dự trữ… Các quỹ đất sử dụng để lập dự án nhà xã hội phù hợp quy hoạch, bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển nhà xã hội Đối với khu đất vị trí đắc địa phương thức tốt đấu giá để có nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để tạo lập quỹ đất lớn làm dự án nhà xã hội b Một yêu cầu phải đảm bảo công đối tượng thụ hưởng nhà xã hội Nhà xã hội miễn tiền sử dụng đất, nên loại hộ nhà xã hội khu vực nội thành ngoại thành có Nhưng sau 05 năm, người mua quyền bán lại hai hộ có chênh lệch giá hồn tồn khác Ví dụ: Người mua nhà Dự án nhà xã hội 157/R8 Tơ Hiến Thành, quận 10 (có 107 hộ) chắn lợi nhiều so với người mua nhà dự án nhà xã hội huyện ngoại thành Nếu trước thực đấu giá quỹ đất cơng tạo quỹ đất lớn để xây nhiều nhà xã hội cho nhiều người thụ hưởng (2) Bất cập sử dụng “quỹ đất 20%” dự án nhà thương mại dành để làm nhà xã hội theo quy định Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CT: a Bất cập quy định cách tính giá trị “quỹ đất 20%”: Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CT quy định “1 (…) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà xã hội nguồn vốn ngân sách trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội chuyển giao quỹ đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án); Trường hợp dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển thị có quy mơ sử dụng đất 10 chủ đầu tư dự án lựa chọn hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà xã hội quy định Khoản Điều này, chuyển giao quỹ nhà tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực nghĩa vụ với Nhà nước thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà xã hội, nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà xã hội phạm vi địa bàn” b Bất cập trường hợp dự án nhà thương mại từ 10 trở lên: Trên thực tế, có nhiều dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10 trở lên, không thấy dành “quỹ đất 20%” để xây dựng nhà xã hội khu vực dự án theo quy định Luật Nhà c Bất cập trường hợp dự án nhà thương mại 10 ha: Đối với dự án nhà thương mại có quy mơ 10 chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho toàn dự án, Bộ Xây dựng xác nhận chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ dành 20% quỹ đất kinh doanh làm nhà xã hội chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà thương mại phần đất 20% để kinh doanh (?!), ví dụ: Bộ Xây dựng có Văn số 73/BXD-QLN ngày 31/03/2017 trả lời Công ty TNHH TM-XD Thiên Đức sau: “Căn quy định nêu hồ sơ gửi kèm Công ty Thiên Đức, trường hợp Dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ lô Y1, có quy mơ sử dụng đất 2,63 (nhỏ 10 ha) chủ đầu tư dự án hồn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho toàn Dự án (bao gồm quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà xã hội), hoàn thành nghĩa vụ nhà xã hội theo quy định Dự án này” Sở dĩ có tình trạng “trái khuấy” Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CT quy định trường hợp chủ đầu tư “chuyển giao quỹ nhà ở” “nộp tiền” tương đương giá trị quỹ đất 20% “tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực nghĩa vụ với Nhà nước”, có nghĩa với giá đất tính tiền sử dụng đất dự án mà chủ đầu tư nộp Thực quy định này, Nhà nước khơng người dân khơng có thêm nhà xã hội để mua, thuê, thuê mua Bởi lẽ trước đây, chưa có quy định dành “quỹ đất 20%” để làm nhà xã hội, chủ đầu tư dự án nhà thương mại phải nộp tiền sử dụng đất toàn đất dự án kinh doanh tồn sản phẩm nhà Nay, Bộ Xây dựng lại xác nhận “chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho tồn Dự án (bao gồm quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà xã hội), hoàn thành nghĩa vụ nhà xã hội theo quy định Dự án này” (?!) Trước đây, Khoản Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2005 quy định “Đối với địa phương có nhu cầu nhà xã hội vào điều kiện cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, khu đô thị địa bàn có quy mơ sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án để xây dựng nhà xã hội Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định khoản cho quyền địa phương để xây dựng nhà xã hội hồn trả trừ vào nghĩa vụ tài mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật diện tích đất dành để xây dựng nhà xã hội” Hiệp hội nhận thấy quy định cách tính giá trị “quỹ đất 20%” theo Khoản Điều 32 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hợp lý (3) Quỹ đất doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà xã hội: - Quỹ đất doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà xã hội đất - Quỹ đất doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà xã hội đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường khu vực dự án), phù hợp với quy hoạch phát triển nhà Hiện bị vướng mắc chưa có quy trình, thủ tục hành để giải trường hợp Cơ quan chuyên môn Nhà nước yêu cầu phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, mà muốn công nhận đất phải nộp tiền sử dụng đất, lúc dự án nhà xã hội thuộc diện miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định Luật Nhà 7.4)- Bất cập chủ đầu tư dự án nhà xã hội người mua nhà xã hội chưa tiếp cận thuận lợi với nguồn vốn tín dụng ưu đãi: (1) Khoản Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội giai đoạn 2015-2020 Về mặt chấp hành pháp luật, Khoản Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP không tuân thủ trái với Khoản (1.c) Điều 58 Luật Nhà (2) Bốn ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) Ngân hàng nhà nước định “chưa bố trí nguồn ngân sách giai đoạn 20162020 cấp bù chênh lệch lãi suất vay nhà xã hội” (trích Văn 3696/NHNN-TD ngày 22/05/2018 Ngân hàng Nhà nước) 7.5)- Hệ thống sách nhà xã hội chưa phân biệt rõ hai nhóm đối tượng: (i) Nhóm sách người thuê mua nhà xã hội trả góp thời hạn 15 năm; (ii) Nhóm sách người mua nhà xã hội trả tiền mua nhà lần 7.6)- Về sách tiết kiệm nhà xã hội: Khoản Điều 74 Luật Nhà quy định "Ngân hàng Chính sách xã hội thực huy động tiền gửi tiết kiệm hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội đối tượng vay với lãi suất ưu đãi thời hạn vay dài hạn sau thời gian gửi tiết kiệm định" Đồng thời, Luật Nhà quy định chủ đầu tư đối tượng hưởng sách nhà xã hội vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng sách xã hội tổ chức tín dụng Nhà nước định Nhưng ngân hàng Nhà nước định lại không thực huy động tiền gửi tiết kiệm nhà xã hội chưa hợp lý Nghị định 100/2015/NĐ-CP Chính phủ văn Ngân hàng Nhà nước chưa có quy định cụ thể sách tiết kiệm nhà xã hội (8) Bất cập quy trình, thủ tục hành dự án nhà xã hội: Hiện nay, chưa quy định thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội theo hướng rút gọn, đơn giản hóa giảm thời gian thực thủ tục đầu tư xây dựng, có thiết kế mẫu nhà xã hội nhà chung cư cao tầng chủ đầu tư có quỹ đất (9) Bất cập thực phương thức đối tác công-tư (PPP) để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội: Cần phải hoàn thiện phương thức đối tác công-tư (PPP) thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư có lực thực dự án nhà xã hội, tránh lặp lại trường hợp tương tự Dự án nhà xã hội 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân Đồng thời, có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia chương trình nhà xã hội (10) Đã xuất dấu hiệu trục lợi thực sách nhà xã hội II Kiến nghị giải pháp phát triển nhà xã hội khu vực đô thị: 1/- Về bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực sách nhà xã hội: 1.1)- Nhận diện điểm nghẽn nguồn tái cấp vốn từ ngân sách nhà nước: (1) Nghị số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 20162020 chưa có "danh mục chi thực sách nhà xã hội" (theo quy định Luật Nhà 2014) để Chính phủ có nguồn vốn ngân sách bố trí cho Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank thực sách tín dụng ưu đãi nhà xã hội Qua thực tế triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với đồng từ nguồn tái cấp vốn ngân sách nhà nước, ngân hàng thương mại huy động thêm 33 đồng từ nguồn vốn xã hội, gấp 33 lần nên hiệu Trên thực tế, nay, ngân hàng số ngân hàng thương mại khác có cho vay dự án nhà xã hội, chủ đầu tư người mua nhà xã hội phải vay với lãi suất thương mại, thấp Vietcombank với lãi suất 9%/năm, nên người mua nhà xã hội phải chịu lãi suất cao, khơng cịn vay ưu đãi Để giải phần khó khăn này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Văn số 102/UBTVQH14-TCNS ngày 26/04/2017 gửi Chính phủ phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 phần vốn lại, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội, dành phần khoảng 1.260 tỷ đồng để thực sách nhà xã hội Nhưng nguồn vốn nhỏ nên thực tế, đa số đối tượng thụ hưởng nhà xã hội chưa tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi nhu cầu lớn Tháng 10/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội phân bổ cho thành phố Hồ Chí Minh 10 tỷ đồng tín dụng ưu đãi nhà xã hội Nhà xã hội có giá bán khoảng 01 tỷ đồng/căn, cá nhân vay 70% giá trị hợp đồng mua nhà, với mức vay 700 triệu đồng, với nguồn vốn 10 tỷ đồng, có 14 hộ gia đình vay mà (2) Văn số 1248/BXD-QLN ngày 28/05/2018 Bộ Xây dựng "V/v Bổ sung vốn tín dụng cho lĩnh vực nhà xã hội" nhận định nguyên nhân dẫn đến "việc phát triển nhà xã hội tiến triển chậm, nhiều khó khăn, ách tắc" “(i) Nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho tổ chức tín dụng vay thực sách nhà xã hội đến chưa bố trí; (ii) Khơng có nguồn vốn để tiếp tục cho vay sau gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ giải ngân hết vào cuối tháng 12/2016 Báo cáo địa phương cho thấy, có 206 dự án nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2 bị chậm tiến độ tạm dừng thi công ( ) Trong ngun nhân trên, việc khơng bố trí vốn ngân sách để thực sách hỗ trợ nhà xã hội theo quy định Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 22/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội nguyên nhân chủ yếu” 1.2)- Kiến nghị: Hiệp hội kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung "Danh mục chi thực sách nhà xã hội" vào Nghị số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội để có nguồn ngân sách hỗ trợ thực sách nhà xã hội Trên sở đó, đề nghị Chính phủ tùy theo điều kiện ngân sách nhà nước để bố trí khoảng 1.000 - 2.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước để thực sách nhà xã hội 2/- Về vị trí Ngân hàng Chính sách xã hội thực sách nhà xã hội: 2.1)- Vị trí Ngân hàng Chính sách xã hội: - Khoản (1.c) Điều 65 Luật Nhà quy định chủ đầu tư dự án nhà xã hội “Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng” - Khoản 1, Khoản Điều 74 Luật Nhà quy định “1 Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp thời hạn cho vay dài hạn thông qua việc cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng sách xã hội để thực chương trình mục tiêu nhà xây dựng nhà xã hội Ngân hàng sách xã hội thực huy động tiền gửi tiết kiệm hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội đối tượng vay với lãi suất ưu đãi thời hạn vay dài hạn sau thời gian gửi tiết kiệm định” - Khoản Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “Trong giai đoạn 20152020, Ngân hàng sách xã hội chưa thực cho vay đối tượng quy định Khoản Điều 15 Nghị định này” Do vậy, chủ đầu tư dự án nhà xã hội chưa vay tín dụng ưu đãi Ngân hàng sách xã hội giai đoạn 2015-2020 Trên sở nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp 50% với số tiền khoảng 1.162 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội tự huy động thêm 50% Đến tháng 10/2019, Ngân hàng Chính sách xã hội đạt dư nợ cho vay nhà xã hội 1.174 tỷ đồng với 5.452 khách hàng 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Luật Nhà xác định vị trí quan trọng Ngân hàng Chính sách xã hội thực sách nhà xã hội nước 2.2)- Một số hạn chế, bất cập: (1) Các chủ đầu tư dự án nhà xã hội chưa vay tín dụng ưu đãi Ngân hàng sách xã hội giai đoạn 2015-2020 Trong lúc 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank lại chưa tái cấp vốn ngân sách vay ưu đãi nhà xã hội, nên doanh nghiệp phải vay với lãi suất thương mại, nên gặp khó khăn nguồn vốn (2) Đối với đối tượng thụ hưởng nhà xã hội, mua hộ nhà xã hội dự án bị chủ đầu tư chấp ngân hàng thương mại, khơng thể vay ưu đãi Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà, Ngân hàng Chính sách xã hội yêu cầu hộ không bị chấp Trong lúc Ngân hàng Chính sách xã hội lại chưa phép cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay 2.3)- Kiến nghị: (1) Hiệp hội đề nghị bãi bỏ quy định Khoản Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐCP, để Ngân hàng Chính sách xã hội cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay ưu đãi, theo quy định Luật Nhà 2014 Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (2) Hiệp hội đề nghị Ngân hàng nhà nước hướng dẫn chế xử lý trường hợp hộ nhà xã hội dự án bị chủ đầu tư chấp ngân hàng thương mại khác, đối tượng thụ hưởng nhà xã hội muốn vay ưu đãi để mua hộ nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội 3/- Về điều kiện phải gửi tiết kiệm để vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà xã hội; Lãi suất tiết kiệm nhà xã hội: 3.1)- Quy định pháp luật hướng dẫn Ngân hàng sách xã hội: - Khoản điều 74 Luật Nhà 2014 quy định: "Ngân hàng Chính sách xã hội thực huy động tiền gửi tiết kiệm hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội đối tượng vay với lãi suất ưu đãi thời hạn vay dài hạn sau thời gian gửi tiết kiệm định", hiểu sau thời gian tối thiểu 12 tháng gửi tiết kiệm hộ gia đình, cá nhân đạt điều kiện để vay vốn ưu đãi (gửi tiết kiệm trước) - Khoản Điều 13 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định: "Khách hàng hộ gia đình, cá nhân vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực việc gửi tiết kiệm Ngân hàng Chính sách xã hội hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng mức gửi theo quy định bên cho vay", lại hiểu hộ gia đình, cá nhân phải gửi tiết kiệm kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng (gửi tiết kiệm sau) - Mục (3.a) Văn 2526/NHCS-TDSV ngày 27/07/2016 Ngân hàng Chính sách xã hội quy định người vay vốn phải đáp ứng đủ điều kiện, có điều kiện "phải thực gửi tiền tiết kiệm hàng tháng Ngân hàng Chính sách xã hội với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội" (gửi tiết kiệm sau) - Văn số 2510/NHCS-TDSV ngày 26/07/2016 Ngân hàng Chính sách xã hội quy định mức lãi suất tiết kiệm nhà xã hội với mức lãi suất cho vay mua nhà xã hội (Năm 2019, mức lãi suất 4,8%/năm) Trong lúc mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại cao, khoảng 8-9%/năm, nên khó thu hút người gửi tiết kiệm nhà xã hội 3.2)- Kiến nghị: (1) Đề nghị người có nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội chọn thực việc gửi tiết kiệm hàng tháng (tối thiểu đủ 12 tháng gửi tiết kiệm) kể từ thời điểm nay, chọn gửi tiết kiệm hàng tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng để mua, thuê mua nhà xã hội Khi cho đăng ký mua nhà xã hội người đăng ký trước giải mua nhà trước nên phải đồng thời gửi tiết kiệm nhà xã hội ký hợp đồng mua nhà Sau này, số lượng người đăng ký mua nhà xã hội nhiều phải xếp hàng chờ đợi giải người muốn mua nhà xã hội phải gửi tiết kiệm nhà xã hội trước mua nhà sau (2) Đề nghị Chính phủ thống sách tiết kiệm nhà xã hội lãi suất vay mua nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước định Đề nghị người gửi tiết kiệm Ngân hàng Chính sách xã hội hưởng lãi suất tiết kiệm mức lãi suất tiết kiệm thông thường ngân hàng thương mại khoản tiền gửi 12 tháng, để khuyến khích đối tượng thụ hưởng nhà xã hội tham gia, tạo thêm nguồn lực thực sách nhà xã hội (3) Đề nghị xác định thời hạn gửi tiết kiệm 12 tháng đủ điều kiện để mua, thuê mua nhà xã hội 4/- Về mức gửi tiết kiệm nhà xã hội: Tại văn số 2510/NHCS-TDSV ngày 26/07/2016, Ngân hàng Chính sách xã hội quy định khách hàng hộ gia đình, cá nhân vay vốn ưu đãi phải thực gửi tiết kiệm với "Mức gửi hàng tháng tối thiểu mức trả nợ hàng tháng người vay vốn" Quy định dẫn đến mức gửi tiết kiệm khác giá hộ nhà xã hội khác (có hộ phòng ngủ, phòng ngủ tòa nhà chung cư, dự án NƠXH khác nhau) Hơn nữa, trường hợp người gửi tiết kiệm chưa đến lượt mua nhà xã hội (do nguồn cung khơng đáp ứng kịp nhu cầu) khơng xác định "mức trả nợ hàng tháng" để gửi tiền tiết kiệm 10 Quy định cịn có điểm bất hợp lý người mua nhà xã hội vừa phải gửi tiết kiệm hàng tháng, vừa phải trả lãi vay hàng tháng năm đầu chưa phải trả nợ gốc, trước phải trả 20% giá trị hợp đồng mua nhà xã hội, tồn chi phí tài hàng tháng gánh nặng cho người mua nhà xã hội, ví dụ: Vay 600 triệu đồng, lãi suất 5%/năm 15 năm Nếu "mức trả nợ hàng tháng" ân hạn năm đầu chưa trả nợ gốc phải trả lãi khoảng 2,5 triệu đồng, mức gửi tiết kiệm khoảng 2,5 triệu đồng, tổng cộng khoảng triệu đồng/tháng; Nếu "mức trả nợ hàng tháng" tính bao gồm trả lãi nợ gốc khoảng 5,8 triệu đồng (trả lãi khoảng 2,5 triệu đồng, trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng), nên mức gửi tiết kiệm lên đến khoảng 5,8 triệu đồng, tổng cộng tổng cộng khoảng 8,3 triệu đồng/tháng, bao gồm trả lãi 2,5 triệu đồng gửi tiết kiệm 5,8 triệu đồng, nặng cho người vay ưu đãi) Hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội xem xét nên ấn định mức gửi tiết kiệm nhà xã hội cố định hàng tháng, mức khơng 01 triệu đồng để dễ thực phù hợp với khả tài người có thu nhập thấp đô thị 5/- Về lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội: - Năm 2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định khung lãi suất cho vay mua nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội: "Lãi suất vay khơng thấp lãi suất cho vay hỗ trợ hộ nghèo nhà theo Quyết định 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/08/2015 Thủ tướng Chính phủ, đồng thời khơng vượt q lãi suất cho vay ưu đãi tổ chức tín dụng Nhà nước định để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP"; Lãi suất cho vay mua nhà xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng 5%/năm; - Căn quy định Luật Nhà 2014, Ngân hàng Nhà nước định 04 tổ chức tín dụng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV tham gia cấp tín dụng nhà xã hội Theo quy định khoản (5.b) điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 "Lãi suất cho vay ưu đãi tổ chức tín dụng Thủ tướng Chính phủ định theo đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thời kỳ" Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội thống loại lãi suất thực chế gửi tiết kiệm nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành định lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội thống lãi suất người mua nhà xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để đảm bảo tính thống pháp luật Về lâu dài, kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị thực mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi cho người có thu nhập thấp đô thị 6/- Về thời hạn cho vay mua, thuê mua nhà xã hội định kỳ hạn trả nợ: 11 Theo quy định khoản điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ khoản điều Thông tư 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước khách hàng vay tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà xã hội quy định: "Thời hạn cho vay tối thiểu 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên" Ngày 27/07/2016, Ngân hàng Chính sách xã hội ban hành hướng dẫn số 2526/NHCS-TDSV, mục quy định "Thời hạn cho vay tối thiểu 15 năm tối đa không 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên"; mục (11.b) quy định: "Người vay vốn chưa phải trả nợ gốc thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên" Các quy định tốt, có lợi cho đối tượng thụ hưởng nhà xã hội, vượt thẩm quyền Ngân hàng Chính sách xã hội; chưa chặt chẽ, lẽ: (i) Thời hạn cho vay có liên quan đến chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất Ngân hàng Nhà nước cho Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng định; (ii) Đối tượng vay 15 năm, đối tượng vay 20 năm, đối tượng vay 25 năm dẫn tới chế "xin - cho", vận dụng tùy tiện; (iii) Việc quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc thuộc thẩm quyền Ngân hàng Nhà nước Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quy định thời hạn cho vay nhà xã hội thời kỳ, tối thiểu 20 năm kiến nghị quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc (hoặc lãi vay), để thực thống Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng Ngân hàng Nhà nước định 7/- Về đặt cọc tiền thuê nhà xã hội: Theo quy định khoản điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP "Người thuê nhà xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận hai bên, tối đa không vượt 12 tháng, tối thiểu không thấp 03 tháng tiền thuê nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ người thuê nhà" Khoản tiền đặt cọc nặng, cao gấp nhiều lần thực tế đặt cọc tiền thuê nhà thương mại phổ biến từ 01 - 03 tháng mà Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ quy định khoản tiền đặt cọc 01 đến 03 tháng tiền th nhà thơng lệ ngồi xã hội để giảm bớt gánh nặng cho người thuê nhà xã hội 8/- Về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà xã hội: Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2000 Theo quy định Luật Nhà phát triển nhà xã hội phải theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị theo dự án Hiệp hội kiến nghị Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài ngun Mơi trường trình Thành phố phê duyệt quy hoạch phát triển nhà xã hội, nhà thương mại vừa nhỏ (trong có khoảng 30% loại hộ nhỏ có diện tích 45m2 số quận ven huyện ngoại thành), giá thấp, để hình thành khu đô thị vệ tinh theo quy chuẩn xây dựng Bộ Xây dựng (dự kiến ban hành) dành cho người có thu nhập thấp đối tượng thụ hưởng nhà xã hội địa bàn quận, huyện cụm nhà xã hội theo khu vực có tính liên quận, huyện có quỹ đất nông trường, tất hướng thành phố Các khu nhà xã hội phải đảm bảo chất lượng xây dựng, có nhiều tiện ích, dịch vụ, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, gần 12 bệnh viện, trường học, có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý kết nối giao thông thuận tiện, để thu hút người dân cư ngụ 9/- Chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà xã hội, trước hết sử dụng hiệu quỹ đất công; sử dụng hiệu quỹ đất 20% dự án nhà thương mại doanh nghiệp tư nhân để làm nhà xã hội; gắn liền với khu cơng nghiệp; phối hợp với Tổng Liên đồn Lao động Việt Nam thực thiết chế nhà công đồn để giải nhà cho cơng nhân, lao động trước hết khu công nghiệp: Luật Nhà quy định chủ đầu tư tất dự án nhà thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh dự án để tham gia chương trình phát triển nhà xã hội Đây nguồn lực lớn để phát triển nhà xã hội, cần sử dụng hiệu Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10 trở lên phải xây nhà xã hội dự án; dự án có quy mơ 10 lựa chọn xây dựng nhà xã hội dự án, hoán đổi nhà xã hội dự án khác, thực nghĩa vụ tiền Quy định dự án có quy mơ từ 10 trở lên phải xây nhà xã hội dự án chưa phù hợp với tất dự án lớn Hiệp hội kiến nghị cho phép tất doanh nghiệp lựa chọn 01 03 phương thức để thực nghĩa vụ: (i) Xây dựng nhà xã hội dự án; (ii) Hoán đổi quỹ đất quỹ nhà xã hội có giá trị tương đương vị trí khác; (iii) Hoặc toán tiền, tùy theo điều kiện dự án cụ thể Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét định Nguồn tiền thu đầu tư vào dự án phát triển nhà xã hội theo quy hoạch địa phương Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài hướng dẫn việc quản lý, sử dụng nguồn vốn ngân sách thu từ quỹ đất 20% dành cho nhà xã hội dự án nhà thương mại, để phát triển nhà xã hội mà Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị sử dụng hiệu quỹ đất công để tạo quỹ đất phát triển nhà xã hội; phối hợp chặt chẽ với tổ chức cơng đồn để thực thành công thiết chế nhà cho công nhân, lao động trước hết khu công nghiệp 10/- Về chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm duyệt thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy, thỏa thuận chiều cao tối đa dự án nhà xã hội: - Theo quy định khoản điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP dự án nhà có quy mơ từ 2.500 trở lên, kể dự án nhà xã hội, phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; - Theo quy định khoản điều 1, Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 cơng trình cấp (trên 24 tầng, 74m), kể dự án nhà xã hội, phải Cục Quản lý hoạt động xây dựng Bộ Xây dựng thẩm duyệt thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật thi công; - Theo quy định khoản (5.a) điều Thông tư 66/2014/TT-BCA ngày 16/12/2014 Bộ Cơng an Cục Cảnh sát Phịng cháy, chữa cháy thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy cơng trình nhóm A; dự án cơng trình có chiều cao từ 100m trở lên; - Theo quy định dự án nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên) phải Cục Tác chiến Bộ Quốc phòng thỏa thuận cao độ tĩnh khơng; - Hiện nay, quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà xã hội có quỹ đất phải thực thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thực thủ tục giao đất làm dự án nhà xã hội 13 Hiệp hội nhận thấy quy định chưa hợp lý, dự án nhà xã hội cao tầng Để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm bớt thủ tục hành khơng cần thiết, Hiệp hội kiến nghị: 10.1)- Kiến nghị giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư tất dự án nhà xã hội, kể dự án từ 2.500 trở lên; Kiến nghị giao cho Sở Xây dựng thẩm duyệt thiết kế sở, thiết kế kỹ thuật cơng trình cấp (trên 24 tầng, 74m); Kiến nghị giao cho Phòng Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thẩm duyệt thiết kế phịng cháy chữa cháy cơng trình nhóm A; dự án cơng trình có chiều cao từ 100m trở lên; Kiến nghị giao cho Sở Xây dựng Sở Quy hoạch Kiến trúc thỏa thuận chiều cao tối đa cơng trình (trên sở Cục Tác chiến thống với Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Bộ Tư lệnh thành phố đồ phễu bay, cao độ tĩnh không) 10.2)- Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho thực thủ tục hành rút gọn để giải nhanh dự án đầu tư phát triển nhà xã hội; Cho miễn thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà xã hội sử dụng thiết kế mẫu nhà xã hội chung cư cao tầng giải thưởng thi Sở Xây dựng tổ chức Hiện nay, dự án nhà xã hội có quỹ đất hỗn hợp bị vướng mắc thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà thương mại có quỹ đất hỗn hợp Nhưng, dự án nhà xã hội có đặc thù miễn tiền sử dụng đất, nên cần có quy trình giải thủ tục đầu tư xây dựng riêng, theo hướng rút ngắn quy trình thủ tục cịn 04 bước (giảm 01 bước so với dự án nhà thương mại) Hiệp hội đề xuất thực bước sau: Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định Luật Đầu tư: Để chặt chẽ tính pháp lý đất đai, chức quy hoạch sử dụng đất, … đủ sở để thực bước quy trình, đề nghị giao Sở Kế hoạch Đầu tư thành lập Tổ chuyên gia (gồm sở ngành, quận huyện có liên quan), để Tổ chuyên gia xem xét, thẩm định hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định Luật Quy hoạch thị: Sau có Quyết định chủ trương đầu tư, nhà đầu tư (theo Luật Đầu tư) lập quy hoạch trình Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình Ủy ban nhân dân quận huyện (theo thẩm quyền) xem xét phê duyệt quy hoạch theo quy định, để có sở phục vụ bước quy trình Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho chủ đầu tư miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài tổ chức thực theo quy định Bước 4: Lập thủ tục công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực theo quy định 10.3)- Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Sở Tài ngun Mơi trường thực chấp thuận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội theo quy định Khoản (2.c) Điều 57 Luật Nhà 2014: "Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng nhà xã hội doanh nghiệp, hợp tác xã giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội" 14 11/- Về sách chuyển nhượng nhà xã hội sau mua: 11.1)- Các quy định hành chuyển nhượng nhà xã hội sau mua: - Khoản 4, Khoản Điều 62 Luật Nhà 2014 quy định: "4 Bên thuê mua, bên mua nhà xã hội không bán lại nhà thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua toán hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán nhà bán lại cho đơn vị quản lý nhà xã hội bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội đơn vị không mua với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân; Bên mua, bên thuê mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Chính phủ nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội quy định Luật bán với giá tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà thuê mua, mua nhà xã hội bán lại nhà theo chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu sau toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định Chính phủ phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế" - Khoản 4, Khoản Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: "4 Người mua, thuê mua nhà xã hội không phép chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua, th mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua; phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà xã hội đư ợc phép bán nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu ngồi khoản phải nộp thực bán nhà theo quy định pháp luật, bên bán hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ đó; trường hợp bán nhà xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thời điểm bán nhà ở; Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà xã hội, bên mua thuê mua có nhu cầu bán lại nhà xã hội bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư) bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách) bán lại cho đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội theo quy định Điều 49 Luật Nhà ở, với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân" 11.2)- Những bất cập quy định hành chuyển nhượng nhà xã hội sau mua: - Đối tượng thụ hưởng nhà xã hội, kể phần lớn người tái định cư thuộc nhóm người yếu thế, dễ bị tổn thương xã hội nên cần có chế để bảo vệ; - Quy định "thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở" phù hợp với trường hợp bên mua nhà xã hội (trả tiền lần), không phù hợp với trường hợp bên thuê mua nhà xã hội (trả tiền thời hạn 15 năm); 15 - Nội hàm Khoản Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát sinh mâu thuẫn phần đầu quy định " Người mua, thuê mua nhà xã hội không phép chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua", có nghĩa sau 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà chấp, chuyển nhượng; Nhưng phần sau lại quy định "chỉ phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai", có nghĩa sau trả hết tiền mua, thuê mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) quyền chấp, cho thuê, chuyển nhượng nhà; - Quy định phép bán nhà xã hội "bên bán hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ đó; trường hợp bán nhà xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất" Quy định khơng hợp lý gần Nhà nước lấy lại phần ưu đãi người mua nhà xã hội người khơng cịn quyền mua nhà xã hội nữa, đối tượng thụ hưởng nhà xã hội hưởng sách 01 lần đời, không nên thu lại tiền sử dụng đất chuyển nhượng nhà xã hội 11.3)- Đề xuất sửa đổi, bổ sung sách chuyển nhượng nhà xã hội sau mua: (1) Đối với người mua nhà xã hội trả tiền lần: a Được chấp nhà sau có sổ đỏ (sổ đỏ cấp sau trả đủ tiền); b Được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà sau sử dụng nhà tối thiểu 05 năm kể từ ngày giao nhà (2) Đối với người thuê mua nhà xã hội trả tiền thời hạn 15 năm chấp, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà sau có sổ đỏ (3) Đề nghị bãi bỏ quy định "bên bán hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ đó; trường hợp bán nhà xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thời điểm bán nhà ở", bên bán nhà hưởng đầy đủ sách phúc lợi nhà xã hội lần đời Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo an sinh xã hội, tránh việc trục lợi sách, Hiệp hội đề nghị áp dụng sách không thu tiền sử dụng đất bán nhà xã hội trường hợp sử dụng nhà xã hội tối thiểu 10 năm kể từ ngày giao nhà có sổ đỏ 12/- Khuyến khích phát triển dự án nhà xã hội, nhà thương mại cho thuê giá rẻ: 12.1)- Hiện thành phố Hồ Chí Minh, có nhiều doanh nghiệp làm dự án nhà thương mại quy mô vừa nhỏ, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất, khơng có ưu đãi vay vốn tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp dự án nhà xã hội, nhiều doanh nghiệp tư nhân thực dự án nhà xã hội nguồn vốn ngân sách nhà nước dự án nhà thương mại giá thấp, vừa túi tiền để bán, thuê mua, cho thuê, với giá cho thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng, đặt cọc 01 tháng tiền thuê nhà, đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội cho thuê trả tiền thuê hàng tháng Hiệp hội kiến nghị Nhà nước có sách khuyến khích doanh nghiệp thực dự án nhà xã hội Riêng dự án nhà thương mại cho thuê giá thấp 16 (giá thuê khoảng từ 1,5 triệu - triệu đồng/tháng) tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vòng đời dự án (do Luật Đất đai 2013 quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà thương mại) , giảm thuế VAT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp cịn 10%, có sách tín dụng ưu đãi cịn giảm thêm giá cho thuê loại nhà này, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị thuê nhà giá rẻ 12.2)- Kiến nghị Chính phủ thí điểm cho doanh nghiệp đầu tư phát triển phòng cho thuê có diện tích 25m2/phịng: Điều Thơng tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ Xây dựng cho phép xây dựng phòng nhà xã hội gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho th, cho th mua có diện tích sử dụng khơng nhỏ 10m (kể khu vệ sinh), diện tích sử dụng bình qn khơng nhỏ 5m2/người Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh, hộ gia đình cá nhân cung cấp cho thị trường khu nhà trọ, phòng trọ, giải đến khoảng 80% nhu cầu thuê phòng trọ sinh viên, công nhân lao động, người thu nhập thấp người nhập cư Nhưng phòng trọ thường khơng đảm bảo chất lượng, an tồn an ninh Nếu doanh nghiệp tham gia đầu tư khu nhà trọ đảm bảo chất lượng xây dựng, đủ tiện ích đảm bảo an tồn, an ninh Về vấn đề này, Cục Quản lý nhà Thị trường Bất động sản có văn trả lời Hiệp hội, không đồng ý cho phép doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án phòng trọ cho thuê có diện tích 25m Một lần nữa, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép thí điểm cho doanh nghiệp đầu tư phát triển phòng trọ cho th có diện tích 25m 2/phịng, để đáp ứng nhu cầu tạo cạnh tranh để cá nhân, hộ gia đình nâng cấp chất lượng dịch vụ phòng trọ, nhà trọ Nhất nay, Nhà nước có chủ trương khuyến khích hộ kinh doanh chuyển thành doanh nghiệp, dẫn đến có nhiều chủ nhà trọ, phịng trọ đủ điều kiện chuyển thành doanh nghiệp, khơng có lý mà khơng cho doanh nghiệp bất động sản đầu tư loại phòng trọ, nhà trọ 12.3)- Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cho phép hạch tốn chi phí thực tế để giải phóng mặt dự án nhà xã hội, chiếm khoảng 20% giá thành, để góp phần làm giảm giá thành nhà xã hội, doanh nghiệp tính chi phí giải phóng mặt thấp, khoảng 20-30% chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ 12.4)- Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố đạo Sở, Ngành quận, huyện tháo gỡ nút thắt "chỉ tiêu dân số" quận, huyện, phường, xã, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia "Chương trình chỉnh trang phát triển thị", Chương trình di dời nhà ven kênh rạch, Chương trình xây dựng lại chung cư cũ, Chương trình phát triển nhà xã hội, nhà thương mại giá thấp Bởi cơng tác chỉnh trang đô thị khu dân cư cũ lụp xụp, thấp tầng địi hỏi phải chỉnh trang theo phố, khu phố, phát triển lên cao tầng để làm tăng độ thơng thống, xanh, đường giao thơng mặt đất Với quy mô dân số thành phố Hồ Chí Minh lên đến gần 13 triệu người, có gần triệu người nhập cư, lúc theo số liệu thống kê thức dân số thành phố có 8,9 triệu người, dẫn tới việc lập kế hoạch tiêu phát triển kinh tế, xã hội khơng phù hợp với tình hình thực tế 12.5)- Về phát triển nhà xã hội cho thuê dạng phòng trọ, nhà trọ: Thực khoản Điều 53 Luật Nhà 2014 "hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội diện tích đất hợp pháp mình", khoản (1.c) Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 giao cho "Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể tiêu chuẩn thiết kế ban hành quy định điều kiện tối thiểu xây dựng nhà 17 xã hội riêng lẻ"; Tại Điều Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ Xây dựng quy định tiêu chuẩn tối thiểu phịng hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, sau: "(i) Diện tích sử dụng phịng khơng nhỏ 10m2; (ii) Diện tích sử dụng bình qn không nhỏ 5m2 cho người" Tuy nhiên, thực tế phần lớn khu nhà trọ, phòng trọ hộ gia đình, cá nhân nhà lụp xụp, khơng có tiện ích bản, thiếu an tồn, an ninh, lúc doanh nghiệp không đầu tư phát triển nhà xã hội cho thuê dạng phòng trọ, nhà trọ Nếu doanh nghiệp đầu tư nhà trọ, phịng trọ góp phần tăng nguồn cung loại phịng trọ có chất lượng tốt hơn, có nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ cơng nhân, lao động người nhập cư, tạo cạnh tranh, tạo áp lực để hộ gia đình, cá nhân phải cải tạo, nâng cấp chất lượng phòng trọ, nhà trọ tốt Đồng thời, phù hợp với định hướng khuyến khích hộ kinh doanh chuyển thành doanh nghiệp Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản Điều 53 Luật Nhà 2014 theo hướng cho phép doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà xã hội dạng phòng trọ, nhà trọ thuê, sau: "3 Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội diện tích đất hợp pháp mình; Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội diện tích đất hợp pháp thuê" Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Thông tư 20/2016/TT-BXD theo hướng cho phép doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà xã hội dạng phòng trọ, nhà trọ th Trân trọng kính trình! Nơi nhận: - Như trên; - Sở Xây dựng; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch Đầu tư; Sở Tư pháp; Sở Quy hoạch Kiến trúc; Sở Tài nguyên Môi trường; Sở Giao thông Vận tải; Viện nghiên cứu phát triển TPHCM; Ngân hàng Nhà nước CN TPHCM; - Ban Chấp hành HH; - Quý vị Hội viên; - Lưu VP TM BAN CHẤP HÀNH HIỆP HỘI CHỦ TỊCH Lê Hoàng Châu ĐTDĐ: 0903 811 069 Email: lehoangchau68@gmail.com 18