THƠNG TƯ LIÊN BỘ TÀI CHÍNH - XÂY DỰNG - TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH BAN VẬT GIÁ CHÍNH PHỦ SỐ 94/TT/LB NGÀY 14 THÁNG 11 NĂM 1994 HƯỚNG DẪN THI HÀNH NGHỊ ĐỊNH SỐ 87/CP NGÀY 17/8/1994 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Căn Điều Nghị định số 87/CP ngày 17-8-1994 Chính phủ; Liên tài xây dựng - Tổng cục Địa - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn sau: I PHÂN HẠNG ĐẤT, LOẠI ĐÔ THỊ, LOẠI ĐƯỜNG PHỐ, VỊ TRÍ ĐẤT ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp địa phương cấp có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Đất khu dân cư nông thôn: bao gồm đất chuyên dùng nằm xen kẽ với khu dân cư nông thôn: Đất khu dân cư nông thôn xác định theo địa giới hành Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư nông thôn xác định vào yếu tố: khả sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí giá đất thực tế địa phương sau: Hạng 1: Đất có vị trí thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ, có vị trí ven trục đường giao thơng xã, huyện tiếp giáp với khu dân cư vùng:v en đô thị, đầu mối giao thông trục đường giao thơng chính: khu thương mại chợ, khu du lịch, khu cơng nghiệp, có giá đất thực tế cao Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 4: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ hạng 3, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 5: Đất miền núi tương đối thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, có vị trí xa trục đường giao thơng, đất vùng sâu, vùng xa xã trung du đồng có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 6: Đất vùng miền núi cao, vùng biên giới, hải đảo vùng sâu, vùng xa xã trung du đồng không thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, dân cư thưa thớt, có giá đất thực tế trung bình thấp hạng đất thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Đất khu dân cư vùng ven đô thị, đầu mối giao thông trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp không nằm đô thị xác định sau: a Phạm vi đất: - Đất khu dân cư vùng ven đô thị bao gồm xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị loại thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, nội thị xã, thị trấn thị cịn lại - Đất khu dân cư ven đầu mối giao thông trục đường giao thơng bao gồm: đất ven ngã ba, ngã tư trục đường giao thông, bến phà, bến cảng, sân bay Trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung UBND cấp tỉnh) quy định tiêu chuẩn cụ thể vùng đất ven - Đất khu thương mại, khu du lịch toàn diện tích nằm khu thương mại, khu du lịch bao gồm đất khu dân cư khu thương mại, khu du lịch theo định quan Nhà nước có thẩm quyền - Đất khu cơng nghiệp đất có nhà máy xí nghiệp khu dân cư gắn với khu công nghiệp theo định quan Nhà nước có thẩm quyền b Loại đất Loại 1: Các xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị loại 1, đầu mối giao thơng trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp tiếp giáp với đô thị loại Loại 2: Các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, nội thị xã, thị trấn đô thị loại 2, 3, 4, đầu mối giao thông trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp tiếp giáp với đô thị loại 2, 3, Loại 3: Các vùng lại c Xác định hạng đất: Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư vùng ven đô thị, đầu mối giao thơng trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp xác định vào yếu tố khả sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí giá đất thực tế địa phương sau: Hạng 1: Đất có điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt, du lịch dịch vụ có giá đất thực tế cao Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt du lịch dịch vụ hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt du lịch dịch vụ đất hạng 2, có giá trị thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 4: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt du lịch dịch vụ đất hạng 3, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 5: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt du lịch dịch vụ đất hạng 4, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng 6: Đất cịn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đất hạng Hạng đất vùng không thiết phải xác định đủ hạng, mà phải căncứ tiêu chuẩn để xác định hạng đất tình tình đất đai địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạng đất cụ thể cho vùng Đất đô thị: Giá đất xác định cho loại đô thị theo quy định hành Nhà nước Trong loại đô thị chia đến loại đường phố chia vị trí đất khác Cụ thể sau: a Phân loại đô thị: Đô thị phân thành loại theo quy định hành Nhà nước Những thị trấn thị xã chưa phân loại thị đưa vào đô thị loại để xác định giá đất b Phân loại đường phố đô thị: Loại đường phố đô thị để xác định giá đất xác định chủ yếu vào vị trí, khả sinh loại, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt tham khảo giá đất thực tế Cụ thể sau: - Đường phố loại I: Là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao - Đường phố loại II: Là nơi có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đát thực tế trung bình đường phố loại I - Đường phố loại III: Là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước nước, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại II - Đường phố loại IV: Là đường phố cịn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại III Một đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả sinh lợi, giá đất sở hạ tầng có tiêu chuẩn khác đoạn đường xếp vào loại đường phố tương ứng UBND cấp tỉnh quy định Đối với thị có tiểu vùng khác điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng có hệ thống loại đường phố theo cách phân loại c Vị trí đất Việc xác định vị trí đất đường vào điều kiện sinh lợi giá đất thực tế vị trí đất đường phố cụ thể sau: - Vị trí 1: áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền): - Vị trí 2: áp dụng đất ngõ, hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô xe ba bánh vào tận nơi): - Vị trí 3: áp dụng đất ngõ, hẻm đường phố có điều kiện sinh hoạt vị trí (xe ơtơ xe ba bánh khơng vào ): - Vị trí 4: áp dụng đất ngõ, hẻm ngõ, hẻm thuộc vị trí 2, vị trí nêu vị trí cịn lại khác mà điều kiện sinh hoạt Trong loại đường phố, không thiết phải xếp đủ vị trí đất, mà phải cụ thể vào đường phố để xếp xếp vị trí hơn, phải xếp từ vị trí tương ứng với mức giá cao trở xuống Căn vào tiêu chuẩn hạng đất, tiêu chuẩn loại vùng đất, tiêu chuẩn phân loại đường phố thị, tiêu chuẩn vị trí đất đường phố UBND cấp tỉnh đạo hướng dẫn việc thực phân hạng đất định vị trí đất, loại đường phố để làm sở xác định giá đất II ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT Căn xác định giá đất Khi xác định giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh phải vào: - Khung giá loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ: - Giá đất thực tế địa phương, hình thành qua chuyển nhượngquyền sử dụng đất: - Hạng đất, loại thị, loại đường phố,vị trí đất xác định đường phố Quyết định giá đất UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể cho loại đất - Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, giá đất xác định cho hạng đất đất trồng hàng năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng đất đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp theo loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi - Đối với đất khu dân cư vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông trục đường giao thơng chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp giá đất xác định cho hạng đất theo loại - Đối với đất đô thị giá đất xác định cho vị trí đất thuộc đường phố gắn với vị trí đất đô thị - Đối với đất làm muối,giá đất áp dụng bảng giá đất nông nghiệp trồng hàng năm đất có mạt nước ni trồng thủy sản liền cạnh - Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp xen kẽ đô thị qui hoạch xen khu dân cư nông thôn, giá đất xác định theo bảng giá đất mục đích sử dụng giá đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, thay đổi mục đích sử dụng vùng đó,vị trí thời điểm thay đổi UBND cấp tỉnh không uỷ quyền cho ngành UBND cấp định giá đất Giá loại đất địa phương quy định không thấp giá tối thiểu không cao giá tối đa khung giá Chính phủ quy định Đối với đất đô thị, khung giá bao gồm hệ số điều chỉnh K Hệ số điều chỉnh K áp dụng sau: - Đối với đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội vùng địa phương (có nhiều thị), đô thị đồng thời trung tâm du lịch, thương mại mức giá loại đất xác định tối đa 1,2 lần bảng khung giá loại đất đô thị loại - Đối với thị khơng thuộc loại đất mức giá loại đất xác định khung giá đấu giá quyền sử dụng cho trường hợp cụ thể không thấp mức giá đất hành loại đất, hạng đất, vị trí đường phố UBND cấp tỉnh quy định nơi có đầu tư kể nơi có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ làm giá đất tănglên so với giá đất vùng UBND cấp tỉnh vào giá đất thực tế để xác định lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí sở điều chỉnh giá đất cho phù hợp khung giá Chính phủ quy định Trường hợp quan có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng giá đất xác định theo bảng giá có mục đích sử dụng kể từ ngày chuyển mục đích sử dụng, có tính đến điều kiện cụ thể đất để xác định giá cho thích hợp III PHẠM VI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT: Giá đất UBND cấp tỉnh quy định áp dụng: Tính thuế chuyển quyền sử đất theo quy định Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế khác đất theo quy định Pháp luật Thu tiền sử dụng đất giao đất cho tổ chức, cá nhân nước theo quy định Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ Thu tiền cho thuê đất: a Khi xác định giá cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước phải vào: - Giá đất địa phương quy định; - Giá đất thực tế thị trường; - Mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất b.Giá cho thuê đất tổ chức, cá nhân người nước ngồi xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quy định riêng Chính phủ Tính giá trị tài sản Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng theo quy định Nhà nước Đền bù thiệt hại đất Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng theo quy định Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ;đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích khác theo định riêng Chính phủ Giá đất áp dụng cho trường hợp: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất Nhà nước thu hồi phát sinh từ sau ngày 15/10/1993 trở chưa giải quyết, áp dụng theo giá loại đất UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất Chính phủ quy định Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 theo hướng dẫn thông tư IV TỔ CHỨC THỰC HIỆN Căn vào Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ theo hướng dẫn thông tư này: UBND cấp tỉnh đạo ngành Tài chính, Vật giá, Xây dựng, Địa tổ chức thực việc phân hạng đất, loại đường phố, vị trí đất, xác định giá loại đất kiểm tra việc thực giá loại đất địa phương Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng tư vấn gồm ngành có liên quan để giúp UBND cấp xác định giá đất địa phương Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Tổng cục Địa chính, Ban Vật giá Chính phủ phạm vi quyền hạn mình,có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra thực Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ Thơng tư Thơng tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 17/8/1994 thay Thông tư Liên số 32 TT/LB ngày 1/4/1993 Q trình thực có khó khăn vướng mắc đề nghị tỉnh, thành phố ban ngành báo cáo Liên để giải kịp thời ... Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1 994 theo hướng dẫn thông tư IV TỔ CHỨC THỰC HIỆN Căn vào Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1 994 Chính phủ theo hướng dẫn thông tư này: UBND cấp tỉnh đạo ngành Tài chính,... mình,có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra thực Nghị định số 87/ CP ngày 17/8/1 994 Chính phủ Thơng tư Thơng tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 17/8/1 994 thay Thông tư Liên số 32 TT/LB ngày 1/4/1993 Quá... thường thi? ??t hại đất Nhà nước thu hồi phát sinh từ sau ngày 15/10/1993 trở chưa giải quyết, áp dụng theo giá loại đất UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất Chính phủ quy định Nghị định số 87/ CP