th_ke_qdinh_bds_tvy24.doc

1 BẢN THỐNG KÊ MỘT SỐ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TT Tiêu đề nội dung Văn pháp lý tham chiếu Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 I Nội dung văn pháp lý Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; c) Khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Không có tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 3.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê: 3.1 Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm cơng trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán thực khu vực không nằm địa bàn quận nội thành thị loại đặc biệt; khu vực có u cầu cao kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm xung quanh cơng trình điểm nhấn kiến trúc đô thị; mặt tiền tuyến đường cấp khu vực trở lên tuyến đường cảnh quan thị Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà phải thực việc xây dựng nhà theo giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị phê duyệt 2 3.2 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh a) Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sàn b) Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà phải bảo đảm điều kiện sau đây: 4.1.Có đủ điều kiện theo quy định Khoản Điều 188 Luật Đất đai, quy định sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 b) Đất khơng có tranh chấp c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐCP d) Trong thời hạn sử dụng đất 4.2 Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); 4.3 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 58 Luật Đất đai, Điều 13 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản 5.1 Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có điều kiện sau đây: a) Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch Điều 49 Luật chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; kinh doanh b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải bất động sản phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết năm 2014 cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; c) Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt 5.2 Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng 5.3 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Điều 3, Điều Nghị định số 76/2015/NĐCP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Các yêu cầu Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng (nếu doanh nghiệp KDBĐS hoạt động mà chưa đáp ứng mức vốn pháp định theo quy định phải bổ sung kể từ ngày 01/7/2016 muốn tiếp tục hoạt động (Điều 16, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP), trừ trường hợp sau: a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho th mua bất động sản có quy mơ nhỏ, không thường xuyên:, bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) - Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách - Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ II Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà - Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản công - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản Nếu giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản: Chủ đầu tư cần cung cấp hồ sơ lực (tại thời điểm có giao dịch bất động sản dự án) sàn giao dịch BĐS hợp đồng để đối chiếu với số điều kiện phải đáp ứng sàn giao dịch BDBDS theo quy định Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản, bao gồm: - Sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản - Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động Điều Nghị 3 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng định số 76/2015/NĐ- có sẵn CP - Bên th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn theo quy định Mục Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền III Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà -.Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận - Việc chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng phải chuyển nhượng tồn hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng ký với bên cho thuê mua Đối với trường hợp nhà thực chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng toàn số nhà hộ hợp đồng Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai - Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền - Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận - Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo nhà riêng lẻ hộ; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhượng tồn số nhà hộ hợp đồng 5 Quy định bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội: Điều 63 a) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội lựa chọn hình thức bán, cho thuê Luật Nhà mua nhà hình thành tương lai bán nhà có sẵn năm 2014 b) Việc bán, cho thuê mua nhà xã hội hình thành tương lai phải tuân thủ điều kiện sau đây: - Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt có Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; - Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng nhà theo quy định pháp luật xây dựng hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng cơng cộng khu vực nhà bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; giải chấp trường hợp chủ đầu tư chấp nhà này, trừ trường hợp người mua, thuê mua bên nhận chấp đồng ý; - Đã có văn thơng báo quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, trừ nhà xã hội Nhà nước đầu tư nguồn vốn quy định khoản Điều 53 Luật Nhà năm 2014 c) Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà xã hội có sẵn phải tuân thủ điều kiện sau đây: - Khu vực nhà thuê, cho thuê mua, để bán hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơng trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu tư chấp nhà phải giải chấp trước bán, cho thuê mua nhà này, trừ trường hợp người mua, thuê mua bên nhận chấp đồng ý; - Đã có văn thông báo quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà xã hội nhà nước đầu tư nguồn vốn quy định khoản Điều 53 Luật Nhà năm 2014 d) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội không ký hợp đồng thuê nhà xã hội hình thành tương lai; trường hợp nhà có đủ điều kiện quy định điểm a điểm b khoản Điều 63 Luật Nhà năm 2014 chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc thu tiền đặt cọc thuê nhà tối đa 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà phải bảo đảm đối tượng điều kiện thuê nhà xã hội quy định Luật Sau nhà có đủ điều kiện theo quy định khoản Điều 63 Luật Nhà năm 2014 chủ đầu tư ký hợp đồng thuê nhà với người ký hợp đồng đặt cọc đ) Việc ứng tiền trước người mua nhà xã hội quy định Điều 63 Luật Nhà năm 2014 thực theo thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hồn thành xây dựng cơng trình nhà tiến độ thực dự án phê duyệt tổng số tiền ứng trước người mua không vượt 70% giá trị nhà mua bán đến trước bàn giao nhà cho người mua không vượt 95% giá trị nhà mua bán đến trước người mua nhà cấp Giấy chứng nhận nhà e) Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà thương mại để làm nhà xã hội, loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội, việc giảm thuế ưu đãi vốn tín dụng trường hợp xây dựng nhà xã hội thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán quản lý, sử dụng nhà xã hội Việc công khai thông tin BĐS Điều Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin Luật KDBĐS bất động sản, theo hình thức sau đây: năm 2014 a) Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; c) Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản; thông tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; IV e) Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; h) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản V Báo cáo tình hình triển khai đầu tư xây dựng kinh doanh dự án bất động sản Điểm b khoản Điều 13 Nghị định số 117/2015/NĐ -CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản; - Thông tin lượng giao dịch bất động sản kỳ - Thông tin lượng giao dịch bất động sản cho thuê kỳ - Thông tin giá giao dịch bất động Điều 4, Nghị định số 76/2015/NĐCP Điểm d, khoản Điều 12, Nghị định số 76/2015/NĐCP VI Vốn kinh doanh bất động sản Điểm a khoản Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐCP Xác định vốn pháp định (vốn điều lệ): Xác định vào số vốn điều lệ doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hợp tác xã Doanh nghiệp, hợp tác xã làm thủ tục đăng ký xác nhận mức vốn pháp định Xác định vốn Chủ sở hữu Chủ đầu tư Thể văn chứng minh có vốn thuộc sở hữu theo quy định pháp luật đầu tư, đất đai Trường hợp chưa có văn chứng minh có vốn thuộc sở hữu theo quy định pháp luật đầu tư, đất đai phải có văn xác nhận tổ chức kiểm toán độc lập báo cáo tài kiểm tốn mức vốn chủ sở hữu doanh nghiệp thời điểm gần (năm nhận chuyển nhượng năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) doanh nghiệp hoạt động; doanh nghiệp thành lập số vốn tiền Việt Nam ngoại tệ phải ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp mở tài khoản xác nhận số dư tiền gửi doanh nghiệp, số vốn tài sản phải có chứng thư tổ chức có chức định giá thẩm định giá hoạt động Việt Nam kết định giá, thẩm định giá tài sản doanh nghiệp Điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; Được quy định sau: a) Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Điểm a Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐCP Huy động vốn, góp vốn: a) Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại phải tuân thủ quy định sau đây: - Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải đáp ứng hình thức, điều kiện theo quy định Luật Nhà quy định Khoản Điều 19 Nghị định số 19/NĐ-CP - Sản phẩm huy động vốn: bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Điểm b Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐCP - Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chủ đầu tư phải có văn gửi Sở Xây dựng nơi có nhà kèm theo giấy t chứng minh nhà có đủ điều kiện bán, cho thuê mua theo quy định Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp chấp dự án đầu tư xây dựng chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh giải chấp biên thống bên mua, bên thuê mua nhà bên nhận chấp việc giải chấp mua bán, thuê mua nhà đó; trường hợp khơng chấp dự án chấp nhà bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm văn gửi Sở Xây dựng Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định điểm Sở Xây dựng phải có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thông báo khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Trường hợp sau Sở Xây dựng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực chấp nhà việc bán, cho thuê mua nhà sau chấp thực có đủ điều kiện có văn thơng báo Sở Xây dựng theo quy định điểm b khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Điểm c Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐCP - Trường hợp vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài phát hành trái phiếu để huy động số vốn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà phải đáp ứng điều kiện theo thỏa thuận hợp đồng vay vốn theo quy định phát hành trái phiếu Khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐCP b) Điều kiện huy động vốn: Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà theo quy định Điểm a Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐ-CP phải thơng qua hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư ký kết hợp đồng sau có đủ điều kiện sau đây: - Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt theo quy định pháp luật; - Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án phê duyệt; - Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; - Đã có thơng báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Chủ đầu tư phải có văn kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐ-CP gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn thơng báo đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định Điểm Sở Xây dựng phải có văn thông báo nhà đủ điều kiện huy động vốn gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn phải có văn nêu rõ lý Trường hợp đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản Khoản Điều 19 nghị định số 99/2015/NĐ-CP chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị thời hạn quy định Điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo chủ đầu tư quyền ký hợp đồng huy động vốn phải chịu trách nhiệm việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng báo khơng có văn thơng báo việc đủ điều kiện huy động vốn sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐCP VI I Xử lý vi phạm hành Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ -CP ngày 27/11/2017 Chính phủ xử lý vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở - Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định Khoản Khoản Điều phải sử dụng nguồn vốn huy động vào mục đích xây dựng nhà dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt số tiền mua, thuê mua nhà ứng trước khách hàng theo quy định pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động chiếm dụng vốn huy động huy động vượt số tiền mua, thuê mua nhà ứng trước khách hàng phải hồn lại số tiền huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) bị xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật ( Khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) A.Vi phạm quy định kinh doanh bất động sản Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy định; b) Không công khai, công khai không đầy đủ không nội dung dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy định; c) Không lập hợp đồng lập hợp đồng kinh doanh bất động sản khơng đầy đủ nội dung theo quy định; không công chứng chứng thực hợp đồng theo quy định; d) Không cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng việc sử dụng tiền ứng trước có u cầu; khơng cho phép bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tiến độ thi cơng cơng trình; đ) Thu loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không quy định Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng chủ đầu tư chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng có hành vi sau đây: a) Ký kết hợp đồng mua bán th mua nhà, cơng trình xây dựng mà khơng gắn quyền sử dụng đất với nhà, cơng trình xây dựng đó; b) Khơng thơng báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có); c) Thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai không tiến độ thực dự án thu vượt tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng hành vi sau đây: a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định không phép đưa vào kinh doanh theo quy định; b) Kinh doanh bất động sản không phạm vi kinh doanh theo quy định; c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà chậm tiến độ quan có thẩm quyền phê duyệt; d) Bán cho thuê mua nhà thương mại hình thành tương lai mà chưa ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài theo quy định; đ) Ủy quyền giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua bất động sản; e) Từ chối xác nhận mà khơng có lý đáng xác nhận không vào văn 10 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ -CP chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai; g) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai khơng quy định; i) Không tuân thủ quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trường hợp có quy định Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi sau đây: a) Chuyển nhượng toàn phần dự án không thủ tục quy định; b) Chuyển nhượng toàn phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ yêu cầu điều kiện theo quy định; c) Trường hợp chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có tranh chấp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án; bên nhận chuyển nhượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ lực tài theo quy định xử phạt theo quy định Nghị định Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; d) Bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực, chưa hoàn thiện toàn phần mặt (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ) chưa hồn thành nghiệm thu đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định; đ) Huy động chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Hình thức xử phạt bổ sung: Đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng hành vi quy định điểm a, điểm b điểm e khoản Điều 57 Nghị định số139/2017/NĐ-CP B Vi phạm quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng hành vi sau đây: a) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khơng có chứng hành nghề chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; b) Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê thuê, mượn chứng hành nghề môi giới bất động sản để thực hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng hành vi sau đây: a) Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, khơng đủ số người có chứng hành nghề môi giới bất động sản theo quy định chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; b) Không lập hợp đồng hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ nội dung theo quy định; c) Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực chế độ báo cáo theo quy định; d) Sàn giao dịch bất động sản quy chế hoạt động, tên, địa theo quy định hoạt động sai quy chế quan có thẩm quyền chấp thuận; đ) Thu loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng hành vi sau đây: a) Đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; b) Không cung cấp, cung cấp khơng đầy đủ cung cấp khơng xác hồ sơ, thông tin bất động sản mà mơi giới Hình thức xử phạt bổ sung: Đình hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 12 tháng hành vi quy định điểm a khoản Điều 11 Điều 59 Nghị định 139/2017/NĐ -CP Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐCP ngày 19/11/2019 Chính phủ xử lý vi phạm hành hoạt động C Vi phạm quy định quản lý, sử dụng thông tin nhà thị trường bất động sản a) Khơng cung cấp, cung cấp khơng xác, không đầy đủ không thời hạn thông tin thị trường bất động sản cho quan quản lý sở liệu nhà thị trường bất động sản theo quy định; b) Cung cấp cho bên thứ ba liệu nhà thị trường bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp cho mà khơng cho phép quan quản lý sở liệu nhà thị trường bất động sản theo quy định; c) Khơng giải trình theo quy định nội dung thông tin thị trường bất động sản cung cấp theo yêu cầu quan quản lý sở liệu nhà thị trường bất động sản; d) Làm sai lệch, hư hỏng thất thơng tin, liệu nhà ở; đ) Chiếm giữ, tiêu hủy trái phép làm hư hại thông tin, liệu nhà thị trường bất động sản; e) Cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin nhà thị trường bất động sản theo quy định Tổ chức thực dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định khoản Điều 26 Luật Nhà năm 2014 khoản Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Lưu ý: Một số điều khoản cấm: A Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Cấm Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ủy quyền giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết hợp tác kinh doanh, góp vốn tổ chức, cá nhân khác thực ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch nhà kinh doanh quyền sử dụng đất dự án B Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản Gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Không thực thực khơng đầy đủ nghĩa vụ tài với Nhà nước Cấp sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản không quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật