02_PhamThiMinhAnh_57.16.1.LT1_1973402011671

Tên tiểu luận: “Hãy phân tích chế “đóng băng” thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, từ rõ nguyên nhân đề xuất giải pháp” Mục lụ Phần I Mở đầu 3 Phần II Nội dung Chương Lý luận chung chế “đóng băng” thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản a, Khái niệm .3 b, Đặc điểm 1.3 Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản 1.4 Cơ chế “đóng băng” thị trường bất động sản a, Khái niệm .5 b, Cơ chế gây “đóng băng” c, Nguyên nhân Chương Thực trạng chế “đóng băng” thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua 2.1 Khái quát chung thị trường .6 2.2 Thực trạng “đóng băng” thị trường bất động sản nguyên nhân a, Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 1999 b, Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2006 c, Giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013 d, Giai đoạn từ năm 2019 đến .8 Chương Một số giải pháp khắc phục tượng “đóng băng” thị trường BĐS Việt Nam thời gian quan .10 3.1 Giải pháp chung 10 a, Điều tiết lượng cung BĐS 10 b, Kích cầu bất động sản 10 c, Giải pháp chống “đầu cơ” 11 3.2 Các giải pháp cấp thiết để sớm phục hồi thị trường sau dịch bệnh 11 Phần III Phần kết luận 12 Phần IV Danh mục tài liệu tham khảo 13 Phần I Mở đầu Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động… Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn bền vững Một đặc trưng quan trọng thị trường tính chu kỳ với giai đoạn: khủng hoảng, tiêu điều, hồi phục, phồn vinh Giao động theo chu kỳ “sốt”, “đóng băng” luân phiên xuất gây nhiều biến động tiêu cực cho thị trường Vì vậy, tiểu tiểu luận tập trung: Phân tích chế “đóng băng” thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, từ rõ nguyên nhân đề xuất giải pháp Phần II Nội dung Chương Lý luận chung chế “đóng băng” thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản a, Khái niệm Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn không gian thời gian định b, Đặc điểm Thứ nhất, có tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch: Do bất động sản cố định vị trí nên chủ thể thị trường khơng thể đem hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch Thêm vào đó, tài sản có giá trị lớn nên quan hệ giao dịch BĐS thường khơng có khả kết thúc địa điểm giao dịch mà phải trải qua khâu chủ yếu: đàm phán tai địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý cần có tổ chức đứng làm cầu nối Thứ hai, thị trường mang tính khu vực: BĐS có vị trí cố định thị trường BĐS mang tính chất địa phương Bên cạnh đó, khu vực lại có điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội khác Do vậy, quan hệ cung cầu, giá BĐS thường chịu ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định Thứ ba, thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: Do không đồng thông tin yếu tố cấu thành nên thị trường dạng thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Đặc điểm dẫn đến: Thứ nhất, giá BĐS khơng hồn tồn cạnh tranh mà có yếu tố độc quyền Thứ hai, việc thâm nhập hay rút lui khỏi thị trường không dễ Thứ tư, cung bất động sản chậm co giãn giá thay đổi: Khi cầu biến đổi cung BĐS khơng thể phản ứng cách nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Việc tăng cung hàng hóa BĐS địi hỏi khoảng thời gian dài cho thủ tục pháp lý xây dựng dẫn đến cung BĐS ln có độ trễ lớn so với mặt hàng khác Thứ năm, hoạt động thị trường BĐS chịu kiểm soát chặt chẽ nhà nước: Sự tham gia Nhà nước thị trường chủ yếu với vai trò người quản lý thống hoạt động thị trường Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS giao dịch, đảm bảo thị trường vận hành cách hiệu Đồng thời, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thuế, lệ phí việc đăng ký, giao dịch BĐS Thứ sáu, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn: Thị trường vốn kênh quan trọng cung ứng nguồn tài cần thiết cho giao dịch thị trường BĐS Do đó, thị trường BĐS phát triển nơi có thị trường vốn lành mạnh Ngược lại, thị trường BĐS suy thoái gia tăng khoản nợ khó địi, từ kéo theo suy giảm hay bất ổn thị trường vốn 1.3 Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản Giá BĐS hình thành thơng qua tác động qua lại cung cầu BĐS thị trường Cầu thị trường BĐS nhạy bén, cung lại phản ứng chậm chạp có “độ trễ” (muốn tăng lượng cung lớn điều BĐS, cịn phải lập dự án, phê duyệt, làm hạ tầng, xây dựng…; ngược lại, muốn giảm lượng cung đột ngột khó chót đầu tư từ giai đoạn trước đó, khơng cung thị trường khơng thể thu hồi vốn, lượng vốn lớn giá trị BĐS lớn), cầu thay đổi chưa cung thay đổi theo 6 Cầu cho mục đích đầu thị trường lớn, tính khoản BĐS lại kém, BĐS có giá trị lớn khó chuyển đổi nhanh thành tiền Cung, cầu BĐS co giãn theo giá nhìn đường cung, cầu thấy hai đường có độ dốc lớn so với hàng hóa thơng thường 1.4 Cơ chế “đóng băng” thị trường bất động sản a, Khái niệm Thuật ngữ “đóng băng” dùng mô tả thị trường BĐS nhằm để tượng số lượng giao dịch BĐS giảm sút gần khơng có giao dịch, giá BĐS có xu hướng giảm xuống b, Cơ chế gây “đóng băng” Khi thị trường trạng thái cân bằng, mức giá khối lượng giao dịch thiết lập P0 Q0 Dấu hiệu “đóng băng” thường nhìn nhận nhân tố tác động làm giảm lượng cầu đột ngột, khơng có thay đổi cung mức giá sản lượng giảm xuống P’ Q’ Đối với thị trường hàng hóa thơng thường, nhận thấy giá giảm, lợi nhuận giảm, nhiều người cung ứng có xu hướng thu hẹp hoạt động sản xuất rút lui khỏi thị trường, đồng nghĩa lượng cung thị trường sụt giảm Điểm cân lúc E1 Thị trường BĐS lại đặc biệt Hiện tượng “đóng băng” thường diễn sau “sốt” Khi thị trường “sốt” nghĩa cầu tăng đột ngột giá BĐS tăng mạnh, tỷ suất lợi nhuận cao, nhà đầu tư ạt tham gia thị trường nói trên, cung hàng hóa BĐS có “độ trễ” lớn nên tung thị trường thời điểm “sốt” mà nhiều dự án đến giai đoạn “đóng băng” hồn thành Vì vậy, lượng cung ứng thị trường lúc tăng lên Ngoài ra, nhận thấy thị trường có dấu hiệu suy giảm, nhiều nhà đầu vội vàng bán tháo Do đó, tổng lượng cung thị trường tăng mạnh Đặc điểm bật thị trường bất động sản đường cung cầu dốc, nên cầu giảm đột ngột, cung tăng nhanh chóng, hai đường dịch chuyển trái chiều tách nhanh Biểu đồ thị đường S D1 không cắt nhau, khơng có giao dịch thị trường c, Ngun nhân Thứ nhất, xuất phát từ giảm nhu cầu đột ngột số nhân tố thu nhập người tiêu dùng, sách quy định Chính phủ, kỳ vọng giá cả, thị hiếu… Thứ hai, cung BĐS có “độ trễ” khơng phán ứng kịp thời với thay đổi cầu thị trường “đóng băng” mà lượng cung tăng nhanh chóng Thứ ba, hệ số co giãn cung cầu BĐS theo giá thấp, nên hai đường có độ dốc cao, dễ tách đồ thị Thứ tư, có nhiều nhà đầu tham gia thị trường, có dấu hiệu “đóng băng”, ạt “xả hàng” làm lượng cung tăng Chương Thực trạng chế “đóng băng” thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua 2.1 Khái quát chung thị trường Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi từ năm 1986 thị trường BĐS manh nha hình thành từ năm 1987 Tuy nhiên, thị trường thức hình thành kể từ năm 1993, sau Quốc hội thông qua Luật Đất đai Pháp lệnh nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa Căn vào biến động kinh tế, văn hóa, xã hội, mà sách pháp luật chia trường BĐS Việt Nam thành giai đoạn bật sau: giai đoạn tự phát trước năm 1993; giai đoạn bùng phát sơ khai từ 19931994; giai đoạn khủng hoảng từ 1995-1999; giai đoạn thị trường sôi động trở lại từ 2000-2002; giai đoạn trầm lắng từ 2003-2006; giai đoạn phục hồi phát triển từ 2007-2008; giai đoạn từ năm 2008-2013 rơi vào khủng hoảng; giai đoạn 2014-2018 thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực; giai đoạn từ 2019 đến bị chững lại Các giai đoạn diễn theo tính chu kỳ rõ ràng, khoản 6-7 năm thị trường lại xảy tượng “sốt”, “đóng băng” lần Trong tiểu luận này, tập trung tìm hiểu giai đoạn thị trường bị “đóng băng”, ảnh hưởng nguyên nhân dẫn đến tượng giai đoạn 2.2 Thực trạng “đóng băng” thị trường bất động sản nguyên nhân a, Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 1999 Đây giai đoạn đóng băng lần thứ kể từ năm 1993 Sau sốt mạnh thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài năm Thị trường rơi vào trạng thái ảm đạm Giá lao dốc, lúc giảm trung bình 20% so với thời kỳ sơi động trước Khối lượng giao dịch BĐS giảm mạnh, chí dừng giao dịch Thị trường BĐS hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ Ngân hàng ngừng cho nhà đầu tư cá nhân vay tiền, nhiều doanh nghiệp phá sản Nguyên nhân chủ yếu lần “đóng băng” này, sau: Thứ nhất, Nhà nước ban hành nghị định 18/1995/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành pháp luật Quyền Nghĩa vụ tổ chức nước nhà nước giao đất Cụ thể, người sử dụng đất phải trả tiền lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất) làm cho giới đầu chùn tay Nhiều nhà đầu bán tháo đất trả nợ ngân hàng Thứ hai, ảnh hưởng khủng hoảng tiền tệ Châu Kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạng mẽ khủng hoảng Tốc độ tăng trưởng GDP chậm dần từ năm 1996 đạt mức thấp 4,8% năm 1999; lạm phát bùng nổ trở lại từ năm 1995 tăng tới 16,9%; sách tiền tệ bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh Các yếu tố vĩ mô kể góp phần làm cho thị trường BĐS suy thối b, Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2006 Thị trường rơi vào “đóng băng” lần hai Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Giao dịch qua số Trung tâm tài nguyên môi trường đăng ký nhà đất tháng đầu năm 2005 giảm đến 51% so với kỳ năm trước Tại sàn giao dịch BĐS lượng hồ sơ giao dịch nửa đầu năm giảm đến 50%, cá biệt có sàn giao dịch giảm đến 80% lượng hồ sơ giao dịch Những nguyên nhân làm cho thị trường trầm lắng: Thứ nhất, năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Nội dung quy định “dự án phải xây dựng nhà xong bán” chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền”, tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS Thị trường đất gần tê liệt, tượng đầu lắng dần 9 Thứ hai, cung BĐS tăng nhanh, dù cầu giảm có hàng loạt dự án đời Lợi nhuận từ thị trường BĐS giảm mạnh giá vàng liên tục tăng cao Điều góp phần làm cho thị trường thêm ảm đạm Thứ ba, thủ tục hành chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chậm, thủ tục phiền hà gây khó khăn cho người mua người bán c, Giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013 Thị trường “đóng băng” lần thứ ba Đầu năm 2008, lạm phát bùng nổ khiến ngân hàng nhà nước phải thắt chặt lại sách tiền tệ tạo sóng “tháo chạy” thị trường bất động sản Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, giá đất nhiều khu vực giảm mạnh từ 30% - 40% thời gian ngắn Sau tháng đầu liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất thị trường bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm sốt Năm 2010 -2011, thị trường số khu vực có đợt “sốt cục bộ” nhờ gói kích cầu Chính phủ giúp thị trường ấm trở lại Từ tháng 7/2011, Ngân hàng nhà nước thực siết chặt tín dụng thị trường BĐS khiến cho thị trường rơi vào vịng xốy khủng hoảng trầm trọng Ngun nhân khủng hoảng lần do: Thứ nhất, nguồn tiền đầu tư vào BĐS bị hạn chế khó khăn kinh tế vĩ mô Thứ hai, thiếu thông tin thị trường, minh bạch tất khâu: thị trường trở nên méo mó; tình trạng đầu tư theo phong trào khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao không phù hợp với mặt thu nhập người dân Niềm tin vào thị trường bị giảm sút Công tác quản lý thị trường yếu Thứ ba, hàng hóa BĐS thị trường có tăng chưa cân đối phân khúc khu vực, không đáp ứng nhu cầu xã hội, chênh lệch cung cầu ngày tăng d, Giai đoạn từ năm 2019 đến Các năm 2019 – 2020, thị trường có dấu hiệu chững lại giảm tốc mạnh sau đợt nóng sốt kéo dài từ cuối 2014 đến đầu năm 2019 Năm 2019, thị trường chu kỳ phục hồi tăng trưởng không mạnh mẽ ảnh hưởng yếu tố cung Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội TP Hồ Chí Minh có sụt giảm lượng cung lượng giao dịch Tại TP Hồ Chí 10 Minh, lượng mở bán hộ đạt 4000 – mức thấp kỷ lục kể từ thị trường hồi phục vào năm 2014 Năm 2020, đại dịch Covid 19 tác động mạnh mẽ tới kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng Đây coi năm “khai tử” nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS, dịch khiến cho nhiều doanh nghiệp khó khăn dịng tiền việc tổ chức mở bán dự án bị hoãn liên tục nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh Nhiều phân khúc gần “đóng băng” Theo thống kế, quý I/2020 tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm phân khúc nhà thương mại đạt khoảng 14% - thấp vòng năm qua 40% so với kỳ năm trước Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 14% năm 2019 Sang đến đầu năm 2021, thị trường BĐS xu hướng tăng nhẹ Biểu phân khúc đất nền, tình hình giao dịch đất dự án tháng đầu năm 2021 có xu hướng tăng so với thời điểm cuối năm 2020 Giá giao rao bán số địa phương Đông Anh, Đan Phượng (Hà Nội); TP Thủ Đức, Cần Giờ (TP Hồ Chí Minh)…tăng mạnh từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020 Tuy nhiên, tháng 5, dịch bệnh bùng phát trở lại, số phân khúc bị chững lại Ví dụ, mảng thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng lại tiếp tực gặp khó khăn nhu cầu th cơng suất th phịng sụt giảm mạnh Giá cho th bình qn phịng khách sạn BĐS nghỉ dưỡng giảm khoảng 20-25% so với q trước, có nơi giảm 50-70% để tìm nguồn thu trì hoạt động khơng có khách Tính đến nay, ảnh hưởng dịch bệnh có tới 28% sàn giao dịch BĐS có nguy bị giải thể, phá sản, 32% đơn vị phải nỗ lực chống đỡ để trì Hiện có tới 80% sàn giao dịch khơng có doanh thu doanh thu thấp Thị trường BĐS rơi vào cảnh lao dốc nhiều phân khúc, nguyên nhân chủ yếu phải kể đến: Thứ nhất, “nút thắt” liên quan đến quy định pháp luật khiến nhiều dự án vướng phải vấn đề pháp lý, làm nguồn cung BĐS giảm mạnh từ năm 2019 Thứ hai, đại dịch toàn cầu Covid 19 xuất hiện, nhiều tỉnh thành nước phải thực giãn cách xã hội, đặc biệt thị lớn Nhiều cơng trình xây dựng phải dừng giãn tiến độ xây dựng Các nhà đầu tư 11 khơng cịn hào hứng với việc triển khai dự án mới, dự án hồn thành khó tiếp cận với người mua Nền kinh tế bị ảnh hưởng gây khó khăn cho sống người dân, người dân giảm thu nhập có tâm lý chờ đợi dẫn đến cầu bất động sản từ giảm mạnh Thị trường “lặng sóng” Chương Một số giải pháp khắc phục tượng “đóng băng” thị trường BĐS Việt Nam thời gian quan 3.1 Giải pháp chung a, Điều tiết lượng cung BĐS Một nguyên nhân gây chế “đóng băng” lượng hàng hóa BĐS cung ứng ạt thị trường giai đoạn Giảm tồn kho BĐS giải pháp tính tới Tốc độ giảm tồn kho chậm phần lớn dự án tồn kho nằm xa trung tâm, hạ tầng chưa có nên tất khó bán Do địi hỏi Nhà nước phải có sách để bước phát triển sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng bước số lượng chất lượng nhà cho người dân Trên thực tế nguồn cung nhà cao cấp dư thừa nguồn cung nhà xã hội, nhà thương mại giá thấp thiếu nhiều so với yêu cầu Vì vậy, cần tiếp tục thực tái cấu thị trường BĐS; phát triển đa dạng loại hàng hóa BĐS để đáp ứng nhu cầu cho nhiều đối tượng khác nhau, tránh dư thừa, cân đối cung – cầu phân khúc b, Kích cầu bất động sản Giải pháp để “phá băng” hay ngăn ngừa tình trạng “đóng băng” thị trường cần phải giải yếu tố cầu Lượng cầu thấp phần người mua chưa tiếp cần phân khúc nhà đất phù hợp với khả chi trả họ Vì vậy, cần tạo điều kiện để biến nhu cầu thực xã hội thành lượng cầu thị trường Một vài đề xuất đưa ra, sau: Tập trung đạo triển khai dự án nhà xã hội, quan tâm bố trí quỹ đất có chế hỗ trợ để thúc phát triển dự án nhà giá rẻ Gỡ rối quy định điều kiện thủ tục cho vay, mua nhà theo hướng thông thống đảm bảo tính minh bạch để người mua dễ dàng tiếp cận nguồn vốn Yếu tố giá ảnh hưởng lớn tới tâm lý người mua Do vậy, Nhà nước cần có biện pháp điều chỉnh giá BĐS hợp lý Ví dụ tác động đến doanh nghiệp để họ giảm giá BĐS xuống mức cung gặp cầu khơng làm ảnh hưởng tới lợi nhuận doanh nghiệp 12 c, Giải pháp chống “đầu cơ” Kiểm sốt hiệu dịng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu việc ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS tổ chức tín dụng Việc cho vay tín dụng chấp cho cá nhân mà tổ chức tín dụng thực dẫn đến việc người có tài sản chấp vay vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu Vì cần phải có tiêu chí cho vay ưu tiên cho vay dự án có tính khoản cao Xử lý nghiêm trường hợp giao đất không sử dụng mục tiêu quy hoạch ban đầu Các doanh nghiệp BĐS bắt buộc phải tiến hành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật đồng thời hạn đề án phê duyệt; xây dựng xong theo quy hoạch duyệt tiến hành xây dựng nhà ở, chuyển quyền sử dụng cho cá nhâ, tổ chức khác 3.2 Các giải pháp cấp thiết để sớm phục hồi thị trường sau dịch bệnh Đối với thị trường BĐS, Chính phủ đưa nhóm giải pháp gồm giải pháp cấp bách trước mắt giải pháp lâu dài nhằm thúc đẩy phát triển nhà xã hội: Cân đối thêm 1000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội bổ sung 2000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước định thực hỗ trợ cho vay nhà xã hội Đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Một số giải pháp gỡ khó Hội mơi giới Bất động sản Việt Nam để xuất sau: Thứ nhất, bổ sung nhóm ngành BĐS vào nhóm ngành hưởng đầy đủ sách hỗ trợ từ Nhà nước Thứ hai, hoãn, giãn thời hạn nộp khoản thuế, khoản BHXH, nghĩa vụ khác Nhà nước để doanh nghiệp có nguồn tiền trì hoạt động giai đoạn khó khăn Thứ ba, có sách để ngân hàng giảm tiến độ trả nợ, điều chỉnh lãi suất hợp lý, giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực chi phí đống đỡ khó khăn thời gian bị ảnh hưởng Covid 19 Phần III Phần kết luận Thông qua việc nghiên cứu : “Cơ chế “đóng băng” thị trường bất động sản? Liên hệ thực tế thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, từ rõ nguyên nhân đề xuất giải pháp” cho có nhìn tổng quan thị trường BĐS trải qua giai đoạn “đóng băng” từ năm 1993 đến nay, ảnh hưởng tiêu cực nguyên nhân giai đoạn Bài tiểu luận 13 đưa số giải pháp để ngăn ngừa, gỡ rối khó khăn thị trường rơi vào trạng thái cịn chưa đầy đủ góp phần khắc phục phần Việc nghiên cứu chế gây “đóng băng” thị trường cần thiết để đảm bảo thị trường vận động cách hiệu lành mạnh Phần IV Danh mục tài liệu tham khảo (1) TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2015), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Tài Chính (2) Bài báo: “4 giai đoạn bất động sản thăng trầm 25 năm qua” https://vnexpress.net/4-giai-doan-bat-dong-san-thang-tram-qua-25-nam4149573.html (3) Bài báo: “Bất động sản 30 năm qua: giai đoạn thăng trầm, giai đoạn suy thoái” https://www.bsc.com.vn/BSCNews/2017/9/7/579732.aspx 14 (4) Bài báo: “Đề xuất tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng Covid 19” https://dangcongsan.vn/kinh-te/de-xuat-thao-go-kho-khan-cho-cac-doanhnghiep-bat-dong-san-bi-anh-huong-boi-covid-19-590311.html