(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố hải dương

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM NGỌC HỒNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG Ngành: Mã số: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60 85 01 03 PGS.TS Nguyễn Khắc Thời download by : skknchat@gmail.com NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu Luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc./ Ngày 26 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Ngọc Hoàng download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân để tơi hồn thành Luận văn Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Nguyễn Khắc Thời - thầy giáo trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND thành phố Hải Dương, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê thành phố Hải Dương, UBND xã, phường tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để hoàn thành Luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ tơi q trình học tập, thực luận văn này./ Ngày 26 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Ngọc Hoàng viii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan vii Lời cảm ơn viii Mục lục ix Danh mục chữ viết tắt xii Danh mục bảng, biểu xiii Danh mục hình xiv Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất 2.1.1 Quyền sở hữu đất đai 2.1.2 Một số khái niệm tài sản giao dịch bảo đảm 2.1.3 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2 Cơ sở thực tiễn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất 2.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất số nước giới 2.2.2 Quá trình thực số quyền sử dụng đất hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác găn liền với đất việt nam 11 2.2.3 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố hải dương 27 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 29 3.1 Địa điểm nghiên cứu 29 ix download by : skknchat@gmail.com Đối tượng nghiên cứu 29 Thời gian nghiên cứu 29 Nội dung nghiên cứu 29 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 Thực trạng công tác cấp gcn qsd đất thành phố hải dương 29 Thực trạng hoạt động giao dịch bảo đảm qsd đất tài sản đất thành phố hải dương 30 3.4.4 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất thành phố hải dương 30 3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất thành phố hải dương 30 3.5 Phương pháp nghiên cứu 30 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 30 3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 31 3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 31 3.5.4 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 31 3.5.5 Phương pháp phân tích so sánh 32 Phần Kết thảo luận 33 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiện, kinh tế - xã hội thành phố hải dương 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43 4.2 Tình hình quản lý, trạng sử dụng công tác đăng ký biến động đất đai 45 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 45 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố hải dương 47 4.2.3 Công tác đăng ký biến động đất đai thành phố hải dương 49 4.2.4 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng công tác đăng ký biến động đất đai 51 4.3 Thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố hải dương 52 4.3.1 Tình hình thực đăng ký chấp qsd đất ở, qsh nhà tài sản khác gắn liền với đất 52 4.3.2 Tình hình thực đăng ký xóa chấp qsd đất ở, qsh nhà tài sản khác gắn liền với đất 56 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 x download by : skknchat@gmail.com 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.5.6 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất xã, phường nghiên cứu 59 Đặc điểm chung xã, phường nghiên cứu 59 Tình hình thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 59 Tình hình thực giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản gắn liền với đất 67 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng qsd đất, qsh nhà tài sản khác gắn liền với đất 73 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường nghiên cứu 78 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố hải dương, tỉnh hải dương 80 Giải pháp chế sách 80 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan 81 Giải pháp tuyên truyền 81 Giải pháp nguồn lực 82 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 82 Giải pháp tổ chức thực 83 Phần Kết luận kiến nghị 84 5.1 Kết luận 84 5.2 Kiến nghị 85 Tài liệu tham khảo 86 Phụ lục 89 xi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BLDS Bộ Luật dân GDBĐ Giao dịch bảo đảm QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất VPCC Văn phịng cơng chứng xii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 4.1 Tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2011-2015 40 Bảng 4.2 Sản lượng số sản phẩm công nghiệp chủ yếu 41 Bảng 4.3 Hoạt động cụm công nghiệp địa bàn thành phố 42 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương 48 Bảng 4.5 Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2012 – 2016 thành phố Hải Dương 50 Bảng 4.6 Tình hình thực đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 53 Bảng 4.7 Tình hình thực đăng ký xóa chấp, QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 56 Bảng 4.8 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 60 Bảng 4.9 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu 61 Bảng 4.10 Kết điều tra cán ngân hàng cho vay chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương 65 Bảng 4.11 Tình hình thực cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 69 Bảng 4.12 Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 70 Bảng 4.13 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 74 Bảng 4.14 Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 75 xiii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành thành phố Hải Dương 34 Hình 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương 47 Hình 4.3 Biểu đồ tình hình đăng ký chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 55 Hình 4.4 Biểu đồ tình hình đăng ký xóa chấp, QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương giai đoạn 2012 – 2016 58 xiv download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.14 Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 Tổng số STT Nội dung đánh giá 0,0 0,0 0,0 0,0 150 100 50 100 50 100 50 100 12 8,0 12,0 8,0 4,0 138 92,0 44 88,0 46 92,0 48 96,0 136 90,7 43 86,0 46 92,0 47 94,0 14 9,3 14,0 8,0 6,0 128 85,3 47 94,0 42 84,0 39 78,0 22 14,7 6,0 16,0 11 22,0 128 85,3 47 94,0 42 84,0 39 78,0 - Không nên 22 14,7 6,0 16,0 11 22,0 Tổng cộng 150 100 50 100 50 100 50 100 - Không làm Hợp đồng đặt cọc thực đâu? - Tại phịng cơng chứng, văn phịng cơng chứng - Tại nhà Lý giao dịch đặt cọc thực nhà - Thuận tiện - Không thuận tiện Có nên thực hợp đồng đặt cọc phịng cơng chứng hay khơng? - Có nên - Không nên Phiếu Tỷ lệ Phạm Ngũ Lão Ngọc Châu Tân Hưng điều (%) Phiếu Tỷ lệ Phiếu Tỷ lệ Phiếu Tỷ lệ tra điều tra (%) điều tra (%) điều tra (%) Các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất có thực đăng ký VP ĐKQSDĐ hay khơng? - Có làm Các xã, phường nghiên cứu Có nên thực đăng ký giao dịch đặt cọc VPĐKQSD đất hay không? - Có nên Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra 75 download by : skknchat@gmail.com Từ bảng 4.14 cho thấy: 100% hộ gia đình, cá nhân cho khơng làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Các hộ gia đình, cá nhân cho hình thức đặt cọc làm tin nên thường viết giấy tờ tay cho thông qua người mô giới đất làm chứng Trong 150 hộ gia đình, cá nhân hỏi có 138 hộ gia đình, cá nhân cho thực giao dịch đặt cọc nhà Họ cho thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà cho thuận tiện, phịng cơng chứng phức tạp thủ tục phải nộp tiền phí Chỉ có 12 hộ gia đình, cá nhân cho nên thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất phịng cơng chứng So sánh ý kiến hộ dân xã, phường nghiên cứu cho thấy: Tại phường Phạm Ngũ Lão, số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà chiếm 88,0% tổng số hộ gia đình, cá nhân nghiên cứu; giá trị QSD đất, QSH nhà lớn, người dân sợ rủi họ có nhận thức cao quy định pháp luật Trong đó, xã Tân Hưng có số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch đặt cọc nhà cao nhất, chiếm 96% tổng số hộ nghiên cứu, giá trị QSD đất, QSH nhà thấp so với phường Phạm Ngũ Lão, người dân chưa có nhận thức cao quy định pháp luật Tại thành phố Hải Dương số hộ dân có ý kiến mong muốn thực giao dịch đặt cọc Văn phịng cơng chứng phịng cơng chứng 85,30%, phường Phạm Ngũ Lão số hộ dân có ý kiến mong muốn thực giao dịch đặt cọc Văn phịng cơng chứng phịng công chứng cao 94,0% xã Tân Hưng thấp 78,0% Trên thực tế hộ dân chưa thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phịng cơng chứng phịng cơng chứng nhiều ngun nhân khác Cũng qua điều tra hỏi ý kiến hộ gia đình, cá nhân có nên thực việc đăng ký giao dịch đặt cọc để hạn chế rủi ro hay khơng có tới 85,3% ý kiến cho nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Cịn lại, có 14,7% ý kiến cho không nên làm thủ tục đăng ký giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất họ cho 76 download by : skknchat@gmail.com hình thức để làm tin cịn bên thức làm hợp đồng chuyển nhượng phải thực quan công chứng đến quan nhà nước để làm thủ tục đăng ký sang tên Một số hộ gia đình, cá nhân ngại lại, sợ đến làm thủ tục quan nhà nước phức tạp, phiền hà Trên thực tế, thành phố Hải Dương quy hoạch thành phố mở rộng thị hóa nhanh Tuy nhiên, việc thực giao dịch đặt cọc hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực đơn giản là: người có nhu cầu nhà, đất tìm đến người có nhu cầu bán nhà, đất thơng qua người mơ giới nhà đất qua báo, đài… Sau tìm hiểu thông tin nhà, đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống giá chuyển nhượng, phương thức tốn…và đến thống hai bên thường lập hợp đồng đặt cọc giấy đặt cọc cho (không qua công chứng chứng thực) Bên mua đặt cọc cho bên bán lượng tiền để làm tin, đổi lại bên mua nhận giấy tờ đặt cọc có chữ ký bên bán Việc thực giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thường thỏa thuận hai bên, hình thức hợp đồng chưa đảm bảo Bởi vậy, phát sinh tranh chấp, phát có dấu hiệu lừa đảo, khởi kiện tịa hợp đồng đặt cọc thường bị vô hiệu Bên cạnh đó, giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn khác liền với đất gặp phải khơng rủi ro người sử dụng đất khơng khai báo thật tình trạng đất cho người mua, tính pháp lý giấy tờ quyền sử dụng đất có đảm bảo khơng, việc cầm cố, đặt cọc đất thực giao dịch thực trước hay chưa… Tất thơng tin người mua (người đặt cọc để mua) đất khơng có đầy đủ thơng tin đất khơng thực đăng ký quan đăng ký Mặc dù, theo quy định Bộ luật dân 2005 văn pháp quy Nhà nước giao dịch đặt cọc giao dịch dân sự, không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Tuy nhiên, để có đầy đủ thơng tin đất hạn chế rủi ro pháp lý cho người tham gia giao dịch việc đăng ký giao dịch đặt cọc quan Nhà nước biện pháp hữu hiệu để bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch Ngoài ra, quan đăng ký quản lý, cập nhật, theo dõi thơng tin biến động đất 77 download by : skknchat@gmail.com 4.4.5 Đánh giá chung tình hình thực giao dịch bảo đảm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phường nghiên cứu 4.4.5.1 Thuận lợi Luật Đất đai năm 2013 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách công khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện Đặc biệt từ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp ngày có chiều hướng tăng Từ năm 2012 đến 2016, 3, xã, phường nghiên cứu có 6071 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch đảm bảo tất thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Điều chứng tỏ hiểu công tác quản lý Nhà nước đất đai ngày rõ rệt 4.4.5.2 Tồn nguyên nhân - Thứ nhất, Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký GDBĐ phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng như: quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định BLDS năm 2005 khó thực - Thứ hai, Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật quy định công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần công chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2005 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý 78 download by : skknchat@gmail.com việc thông báo hậu trường hợp không thông báo Nguyên nhân tình trạng thiếu thống chưa có đạo luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ ba, Các thủ tục hành đăng ký giao dịch bảo đảm cịn rườm rà, phức tạp, cán tiếp nhận Bộ phận tiến nhận trả kết hồ sơ hành thành phố chưa có trình độ chun mơn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiếp nhận hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, cặn kẽ Điều gây khơng cho người dân thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ tư, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn q chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có q nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả toán nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường không vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Do Vậy, có hộ gia đình cần vài trăm triệu để làm vốn vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đem toàn tài sản nhà đất thông qua Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gia đình cầm cố làm thủ tục bảo lãnh cho cơng ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Số tiền doanh nghiệp vay từ ngân hàng, quỹ tín dụng thường cao số tiền doanh nghiệp cho hộ dân vay lại thấp nhiều so với tài sản họ đem chấp Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận người dân để vay vốn kinh doanh hình thức ủy quyền bảo lãnh Khi doanh nghiệp không trả nợ, hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia đình, cá nhân hết tồn tài sản - Thứ năm, Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi thành phố Hải Dương số địa phương khác địa bàn tỉnh Hải Dương sôi Nhưng việc đăng ký giao dịch bảo đảm dừng lại việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch khó Điều dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thứ sáu, Hệ thống hồ sơ địa chưa hồn thiện, chưa cập nhật 79 download by : skknchat@gmail.com đầy đủ thông tin đất trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng giao dịch bảo đảm Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa cịn chưa đầy đủ - Thứ bẩy, Bên cạnh đó, nhận thức pháp luật người dân việc đăng ký giao dịch bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký Hơn nữa, Bộ Luật dân không quy định tất giao dịch bảo đảm phải đăng ký Nhưng phát sinh tranh chấp hợp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký -Thứ tám, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Hải Dương cịn hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG 4.5.1 Giải pháp chế sách - Thành phố Hải Dương cần rà soát để loại bỏ quy định pháp luật hành với thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý cản trở phát triển hệ thống đăng ký, gây phiền hà cho người dân - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà cần phô tô mang theo gốc để cán tiếp nhận trả kết hồ sơ hành thành phố kiểm tra đối chiếu - Cần rà soát thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn thành phố Hải Dương - Thành phố Hải Dương cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông 80 download by : skknchat@gmail.com tin, tài liệu chun mơn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa sở 4.5.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố quan có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hồn thiện phát huy vai trị đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Thành phố Hải Dương cần đầu tư, xây dựng phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phịng ban thành phố cơng khai cổng thông tin điện tử thành phố để người dân vào tra cứu thơng tin đất thực giao dịch 4.5.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (không tổ chức tín dụng, mà cịn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành Số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua website đăng ký giao dịch bảo đảm ) - Trong thời gian tới Thành phố Hải Dương cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trị ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thông tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 81 download by : skknchat@gmail.com 4.5.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước ln trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm - Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hải Dương huyện, thị xã tỉnh Hải Dương nói chung thành phố Hải Dương nói riêng, tỉnh Hải Dương cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chuyên môn, nghiệp vụ cao - Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký, quan có chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 4.5.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký 82 download by : skknchat@gmail.com - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 4.5.6 Giải pháp tổ chức thực - Đối với Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hải Dương cần thực rà sốt, cải cách thủ tục hành chính, bố trí cán tiếp nhận trả kết có chun mơn nghiệp vụ, có thái độ ứng xử phục vụ, có trách nhiệm cơng việc hướng dẫn trả kết để tạo điều kiện tốt cho người dân đến đăng ký giao dịch bảo đảm thuận lợi, rễ ràng - Đối với Ngân hàng, Tổ chức tín dụng, UBND xã, Văn phịng cơng chứng địa bàn thành phố cần rà soát mẫu, đơn theo quy định tránh để người dân lại nhiều lần - Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Hiện nay, chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng đăng ký QSD đất quan có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trò đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết 83 download by : skknchat@gmail.com PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Hải Dương trung tâm kinh tế, trị tỉnh Hải Dương, có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm đạt 9,6% năm Tính đến 31/12/2016 tồn thành phố có tổng diện tích 71,76 km2; dân số thành phố có 214 055 người, mật độ dân số 2.996 người/km2 Công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Hải Dương quan tâm; đặc biệt từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thay Luật Đất đai năm 2013, việc quản lý sử dụng đất thành phố Hải Dương có nhiều chuyển biến tích cực, vào nề nếp đạt kết định, cụ thể: tính đến hết năm 2015 tồn thành phố cấp 106228 GCNQSD đất nông thôn 38688 GCNQSD đất đô thị; tiếp nhận xử lý giải 65133 hồ sơ đăng ký thực thủ tục hành đất đai; cơng tác lập quy hoạch kế hoạch triển khai theo tiến độ yêu cầu Trong giai đoạn 2012- 2016, Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Hải Dương thực đăng ký 21.539 hồ sơ đăng ký chấp, QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất 18.342 hồ sơ đăng ký xóa chấp, QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tăng dần Các giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo quy định pháp luật Qua điều tra nghiên cứu tình hình thực giao dịch bảo đảm xã, phường: xã Tân Hưng, phường Phạm Ngũ Lão, phường Ngọc Châu có lượng hố sơ giao dịch bảo đảm thực đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất từ năm 2012 đến hết năm 2016 6071 hồ sơ Trong đăng ký chấp 3278 hồ sơ, đăng ký xóa chấp 2793 hồ sơ Nhìn chung, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước Trong 150 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 146 trường hợp trả lời nên thực đăng ký chấp Văn phòng Đăng ký QSD đất, chiếm 97,3% Trong cao phường Phạm Ngũ Lão có 50 trường hợp, chiếm 100% ý kiến trả lời nên thực đăng ký 84 download by : skknchat@gmail.com chấp Văn phòng Đăng ký QSD đất; phường Ngọc Châu có 49 trường hợp, chiếm 98,0% xã Tân Hưng thấp có 47 trường hợp, chiếm 94,0% Để nâng cao hiệu công tác giao dịch đảm bảo QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất cần phải giải đồng số nhóm giải pháp là: Hồn thiện chế sách; xây dựng chế trao đổi thông tin; tuyên truyền, giáo dục pháp luật; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật; tổ chức thực 5.2 KIẾN NGHỊ Do thời gian nghiên cứu có hạn, nên đề tài tập trung nghiên cứu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất số xã, phường địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương Để đánh giá xác đề xuất giải pháp tốt nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất, thời gian tới, cần mở rộng phạm vi nghiên cứu số huyện, thị xã, đặc trưng khác địa bàn tỉnh Hải Dương Để nâng cấp đề tài nghiên cứu lên mức cao góp phần hồn thiện sách, pháp luật đăng ký bất động sản đăng ký giao dịch bảo đảm (đặc biệt sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản) thời gian cần mở rộng phạm vi nghiên cứu địa bàn nước 85 download by : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Nội vụ Bộ tài Chính (2010) Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ Bộ Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế chế tài Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên & Môi trường (2005) Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006) Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp (2007) Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Bộ Tư pháp (2007) Thông tư 04/2007/TT-BTP ngày 17/05/2007 việc hướng dẫn thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thơng tin hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ Bộ Tư pháp (2007) Thông tư 07/2007/TT-BTP ngày 09/10/2007 hướng dẫn thông báo việc kê biên tài sản thi hành án cung cấp thông tin tài sản kê biên Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp Bộ tư pháp ban hành Bộ Tư pháp (2011) Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2011) Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 86 download by : skknchat@gmail.com Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016) Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 10 Chính phủ (1990) Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990 Hội đồng trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế 11 Chính phủ (2000) Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch bảo đảm 12 Chính phủ (2006) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Chính phủ (2006) Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm 14 Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Chính phủ (2010) Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 16 Chính phủ (2012) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 17 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 18 Hoàng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 19 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 20 Nguyễn Đình Bồng Nguyễn Thị Thu Hồng (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 21 Nguyễn Thị Dung (2010) Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản- Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học (08) tr 123 87 download by : skknchat@gmail.com 22 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 23 Nguyễn Văn Khánh (2013) Quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí khoa học ĐHQG Hà Nội Khoa học Xã hội Nhân văn 29 (1) tr 1- 16 24 Nguyễn Thị Mai (2002), Hướng dẫn hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 25 Nguyễn Quang Hương Trà (2010) Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, truy cập ngày 08/8/2016 http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu- trao-doi.aspx?ItemID=1338 26 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 27 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học (3) tr.106 28 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập 19 (9) tr 73-79 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992) Hiến pháp 30 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật Đất đai 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005) Bộ luật Dân 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Hiến pháp 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật Đất đai 34 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015) Bộ luật Dân 35 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Dương (2011) Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội thành phố Hải Dương đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 36 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học (01) tr.104 37 Vũ Văn Phúc, Lý Việt Quang Trần Thị Minh Châu (2013) Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai giai đoạn 88 download by : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC 89 download by : skknchat@gmail.com ... bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, . .. tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất thành phố Hải Dương 3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, . .. sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch