Đặc điểm thị trường bất động sản ở những nước đang phát triển, liên hệ với việt nam

Đặc điểm thị trường bất động sản ở những nước đang phát triển, liên hệ với việt nam Đặc điểm thị trường bất động sản ở những nước đang phát triển, liên hệ với việt nam Đặc điểm thị trường bất động sản ở những nước đang phát triển, liên hệ với việt nam Đặc điểm thị trường bất động sản ở những nước đang phát triển, liên hệ với việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ BÀI THẢO LUẬN HỌC PHẦN KINH TẾ PHÁT TRIỂN Đề tài thảo luận: Đặc điểm thị trường BĐS nước phát triển, liên hệ với Việt Nam Nhóm thực : Mã học phần Nhóm : GEO2402 Giáo viên hướng dẫn: HOÀNG THỊ THU HƯƠNG I Đặc điểm thị trường bất động sản nước phát triển Tổng quan thị trường bất động sản a Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai b Khái niệm phân loại thị trường bất động sản Thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản c Những qui luật thị trường BĐS Quy luật chu kỳ thị trường bất động sản Do thuộc tính cố định không di chuyển bất động sản tính “trễ” đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh – suy thoái – tiêu điều – phục hưng Đây thuộc tính khách quan thị trường bất động sản hầu giới Chu kỳ thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng tốc độ phát triển kinh tế tốc độ thị hóa, đồng thời chu kỳ thay đổi theo giai đoạn Ở Việt Nam, chu kỳ thị trường bất động sản dao động khoảng – năm Ở Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường bất động sản khoảng năm… Quy luật cung cầu Khi nguồn cung BĐS nhỏ cầu dẫn đến giá thị trường BĐS tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân không thay đổi Khi cung lớn cầu, tức khối lượng hàng hoá cung ứng vượt cầu dẫn đến giá thị trường giảm xuống Quy luật giá Trong kinh tế thị trường, giá điều tiết quan hệ cung – cầu Mối quan hệ phụ thuộc vào độ co giãn cung hay cầu theo giá Do đặc điểm thị trường bất động sản thời gian ngắn hạn, độ co giãn cung nhỏ tăng lên cầu làm giá tăng nhanh Trong dài hạn, độ co giãn cung lớn nên tăng giá chậm Trong thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung – cầu, giá thị trường loại hàng hố tăng lên kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho “cầu” giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá thị trường giảm làm tăng “cầu” giảm “cung” Do đó, thơng qua giá thị trường ta nhận biết quan hệ cung – cầu tác động trở lại yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu phù hợp với sản xuất tiêu dùng xã hội Tuy nhiên, để nhận biết vận động cung – cầu thị trường BĐS, phải xem xét đầy đủ đặc tính yếu tố tác động đến lượng cung lượng cầu đề cập phần Hiểu quy luật thị trường giúp nhà đầu tư “làm chủ chơi”, chủ động có tầm nhìn bao quát định xuống tiền d Mối quan hệ thị trường BĐS với thị trường khác Thị trường bất động sản có mối liên hệ với thị trường khác kinh tế, thị trường vốn Xuất phát từ giá trị bất động sản mang tính giá trị lớn nên đầu tư vào xây dựng bất động sản cần có lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sản lưu thơng thị trường giải vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho bên tham gia giao dịch Có thể thấy, thị trường bất động sản đầu thị trường vốn Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thơng qua chấp giải ngân Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cịn có mối quan hệ với khác thị trường khác kinh tế như: Thị trường xây dựng, thị trường lao động… Đặc điểm thị trường bđs nước phát triển: a/ Thường xun xảy tình trạng bong bóng bđs - Bong bóng bất động sản gì? Bong bóng bất động sản tượng giá bất động sản tăng mức so với giá trị thực Khi giá trị bất động sản cao so với giá trị thực đến thời điểm định tính khoản bất động sản khơng cịn dẫn đến tình trạng bất động sản chững lại bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị Vỡ.Khi bong bóng bất động sản phình to nổ, giá miếng đất lên cao so với giá trị thực mà đến lúc khơng cịn muốn mua nữa, sau chững lại tụt thê thảm Đó phát triển bong bóng bất động sản - Nguyên nhân tạo bong bóng bất động sản ● Tăng trưởng GDP vượt ngưỡng Thu nhập bình quân đầu người cao tăng nhanh, dẫn đến nhiều cá nhân doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư Trong đó, bất động sản kênh đầu tư ưa chuộng, dùng làm tài sản để cất trữ, trao truyền, kinh doanh, kể đầu ● Chính sách vay tín dụng dần nới lỏng Một số ngân hàng thương mại mức tăng trưởng tín dụng cao cho vay với lãi suất chuẩn Trong đó, phần lớn nguồn vốn xã hội nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản Đồng thời, thay kiểm sốt vốn vay tín dụng, ngân hàng thương mại lại buông lỏng, tạo điều kiện để vốn vay sử dụng sai mục đích e ● Thị trường phát triển khơng cân đối Khi thị trường xảy tình trạng phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm bất động sản Dẫn đến tượng “bóng bóng” khan hàng, nhu cầu tải, chủ yếu phát triển nóng phân khúc bất động sản giá rẻ trung cấp ● Thị trường nhiễu động Sự xuất nhiều môi giới, nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, cò đất khiến giá BĐS vọt lên với tần số chóng mặt Đồng thời, giới đầu chuyên nghiệp lại người đứng làm giá, thổi giá tạo sóng Việc đẩy giá ảo cao so với giá trị thực bất động sản nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng Do do, “bóng bóng bất động sản” lợi dụng thị trường nhiễu động, mơ hồ để phát triển ● Pháp lý lỏng lẻo Các quan có thẩm quyền khơng sử dụng kịp thời cơng cụ thuế, quy hoạch, tín dụng, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị Việc điều tiết thị trường không hiệu dẫn đến xuất nhiều luồng “sóng ảo” – móng “bong bóng bất động sản” ● Gói kích cầu đầu tư bất động sản sử dụng không hiệu Nguồn vốn đầu tư nước nước sử dụng sai mục đích, khơng ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ - Hậu Bong bóng bất động sản Vì bong bóng bất động sản tăng cao, dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng Rất nhiều dự án bất động sản ma, nhiều dự án bị bỏ hoang hay đập nát bong bóng bất động sản Biết bao người điêu đứng phá sản tượng này.Là người hoạt động lĩnh vực bất động sản, chắn phải tìm hiểu kĩ tượng để nhận định, đề phòng tìm hướng b/ Vai trị quan trọng vốn đầu tư nước thị trường BĐS nước phát triển Vốn đầu tư nước ngồi ln đóng vai trị vơ quan trọng phát triển kinh tế quốc gia Ở nước phát triển vai trị rõ nét hết Trong lĩnh vực BĐS, vốn đầu tư nước ngồi góp phần gia tăng nguồn vốn, cải thiện sở hạ tầng ,thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh với công ty nước Ở nước phát triển, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ nhìn chung chưa có đồng Nhiều khu vực xảy tình trạng thiếu vốn,xây dựng giang dở, làm cảnh quan thị ,rối loạn trật tự Nhưng nhờ có vốn đầu tư nước ngồi, cơng trình xây dựng cách chỉnh chu c/Thị trường phát triển không đồng đều, chưa đồng quy mô, sở hạ tầng Trong kinh doanh bất động sản, chạy theo theo chế thị trường , nhà đầu tư quan tâm đến tạo lập bất động sản mà không liên kết với để kết nối hệ thống sở hạ tầng đồng Mặt khác , sư phát triển ạt dự án bđs ,các khu cơng nghiệp khơng tính tốn mốt cách đầy đù vấn đề xử lí mơi trường nước thải, rác thải gây tác động xấu , dẫn đến nhiễm mơi trường sinh thái Qúa trình thị hóa biến khu đất nơng nghiệp thành đô thị , san hệ thống ao hồ , đầm khu vực, gây úng ngập ảnh hưởng xấu tới cân tiểu sinh thái d/ Nạn đầu tích trữ phân hóa giàu nghèo thị trường bđs -liên tục biến động bđs có giá trị lớn , thị trường thường xuyên diễn cơn” sốt” nên nạn đầu tích trữ thi trường bđs tượng mang tính phổ biến nghiêm trọng Các nhà đầu tư , dự báo diễn biến cung cầu thị trường nên sẵn sàng gom hàng giá thấp, đầu tung hàng giá cao Cịn người dân có tiền, thay gửi ngân hàng hay đầu tư vào hoạt động khác, lại đầu tư vào bđs , gom hàng chờ giá lên sé bán hàng hưởng lợi.Đầu dẫn đến lãng phí nguồn lực, dẫn đến khu đô thị hoang, dẫn đến cầu ảo, giá ảo… hại đến lợi ích người có nhu cầu thực,trong có người có thu nhập thấp - nhà đầu tư , chạy theo lợi nhuận quan tâm đến thị trường bđs người giàu, người có thu nhập cao, quan tâm đến phân khúc bđs cho người có thu nhập thấp, cho người nghèo.Mặt khác, người giàu vốn nhiều, đầu tư vào bđs , ngày giáu hơn,còn người nghèo, người khơng có vơn đầu tư cộng với q trình cơng nghiệp hóa,đơ thị hóa bị đất ngày trở nên nghèo khó khó khăn hơn.Tình trạng dư cung, tồn kho chủ yếu diễn phân khúc cao cấp , nhà cho người thu nhập thấp nhiều , giá cao cà chưa doanh nghiệp chủ đầu tư thực quan tâm e/Thủ tục đăng ký,giao dịch phức tạp qua nhiều khâu trung gian bất động sản tài sản tuân thủ quy định quản lí trực tiếp Nhà nước từ việc xây dựng hinh thành , kiểu dáng , kiến trúc,kiểu dáng theo quy chuẩn quy hoạch muốn phá bỏ thay Sự hình thành hàng hóa bđs phụ thuộc vào sách,pháp luật, quốc gia, đặc biệt sách quy định quyền đất đai, quản lí khơng gian phát triển Mọi bđs thuộc quyền kiểm soát nhà nước chịu biện pháp quản lí cấp phép xây dựng , dăng kí , cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu , quyền sử dụng , đăng kí biến động chúng Mọi giao dịch bđs phải đăng kí với Nhà nước chịu trách nhiệm , nghĩa vụ người sở hữu bđs theo quy định pháp luật f/Thị trường cịn thiếu tính chun nghiệp, tính đặc thù; thơng tin qui hoạch chưa công khai minh bạch hệ thống thông tin thị trường , bao gồm thông tin từ nguồn tài liệu sơ cấp thứ cấp phục vụ cho nghiên cứu thị trường bđs trình hình thành , nhiều thơng tin có chưa tổ chức đứng tập hợp thành hệ thống Mặc dù thị trường bđs hoạt động nhiều năm, thông tin giao dịch bđs thị trường chưa có hệ thống thiếu công khai ,minh bạch Chưa có thơng tin cụ thể loại thơng tin cần công bố đưa thị trường , thông tin bđs niêm yết công khai phương tiện thơng tin đại chúng cịn hoàn toàn phụ thuộc cảm nhận cá nhân người cung bđs 2.1 Kinh nghiệm quản lý phát triển thị trường bất động sản số nước giới kinh nghiệm phát triển hệ thống tài nhà Hệ thống nhận tiền đặt cọc ( trường hợp Thái Lan Theo hệ thống này, sở tài nhận khoản tiền đặt cọc nhân dân tổ chức khác sử dụng khoản đặc cọc việc cung cấp vốn vay, bao gồm vốn vay nhà Hệ thống tín dụng nhà Thái Lan hệ thống nhận tiền đặt cọc Các sở tài cung cấp vốn vay nhà ngân hàng thương mại, cơng ty tài , cơng ty tín dụng , cơng ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm Nhà nước ngân hàng nhà Chính phủ Là sở tài nhà , ngân hàng nhà Chính phủ(GHB chiếm vị trí quan trọng thị trường.GHB phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết tỉnh thành Thái Lan , thành công việc huy động nguồn vốn việc nhận khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt phát triern trái phiếu GHB cso sư quản lí hiệu với chi phsi vận hành thấp cung cấp khoản vốn vay nhà với múc lãi suất thấp thị trường Kết đến cuối năm 2k, GHB cung cấp khoản vốm vay nhà với tỉ lệ 93,21%.Ngồi GHB cịn cung cấp khoản vay vốn cho người vay thuộc tầng lớp hạ lưu với múc lãi suất thấp lãi suất chi phí mà lí chéo với nhà cho vay thuộc tầng lớp cao hơn, tính với lãi suất cao Vì nhu cầu nhà ngày tăng cao, GHB mở rộng phát triển dự án cho người dân Kinh nghiệm vè vấn đề cung cấp nhà cung cấp đa dạng loại hình nhà phù hợp với khả kinh tế( trường hợp Trung Quốc Nhà thích hợp với kinh tế loại nhà gần thương phẩm gia đình thu nhập thấp vừa mua, Chính phủ khống chế giá , thực giá đạo Chính phủ Đồng thời quan tâm thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng nhà , nới rộng đối tượng cung ứng tiêu chuẩn mua nhà Chính sách đổi hình thức cung cấp nhà đa dạng Trung Quốc đãthực khơi phục thuộc tính hàng hóa nhà - mặt hàng tiêu dùng quan trọng, chấm dứt chế độ phân phối nhà vật bước tiền tệ hóa phân phối nhà , tác đọnđộng tích cực tới chế thành lập giá nhà hợp lí , phân bố lại thu nhập đemlại công cho người dân đô thị việc thuê nhà hay mua nhà , cuối la góp phần phát triển hệ thống tài nhà dài hạn -kinh nghiệm chế sách sách kiện toàn hệ thống thị trường nhà - phát triển thị trường cho thuê nhà ( trường hợp Trung Quốc Khi bắt đầu thực sách này, nhiều thành phố có thị trường cho thuê nhà ở, đa số thị trường không cơng khai , chưa quản lí hữu hiệu thị trường cho thuê nhà thuế cho th nhà cao Sau đó, phủ Trung Quốc tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng từ việc nâng cao giá cho thuê nhà đến việc tăng tốc độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước ,cho phép thị trường cấp nhà hoạt động , giảm thuế cho thuê nhà ở,ưu đãi thuế cho đơn vị thuê mua, khiến cho việc lưu thông nhà thị trường giao dịch thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà thực trở thành nơi thu hút vốn đầu tư dân cư nhà kinh doanh phát triển bđs tham gia xây dựng nhà , góp phần quan trọng việc hồn thiện cơng thị trường hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà phát triển kinh tế quốc dân kinh nghiệm quản lí đầu tư nước ngồi lĩnh vực bđs không chặt chẽ dẫn tới “ sốt nóng/ lạnh thị trường bđs “ tình trạng khủng hoảng kinh tế +Khủng hoảng kinh tế Thái Lan thị trường bđs Vậy, có sai lầm lượng vốn đầu tư nước tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định chun gai nước ngồi, hàng hóa lĩnh vực bđs trao đổi đápứng nhu cầu nước mà xuất mang lại nguồn thu nhập tệ để cân cán cân tốn Thêm vào đó,tình hình đầu tư vào bđs tràn lan việc vay vốn từ ngân hàng huy động thị trường chứng khoán dễ dàng Tỷ lệ đầu tư nước ngòa trực tiếp Thái Lan vào nhà xưởng ,tư liệu sản xuất, thấp so với nước khu vực theo thống kê,đến năm 1997,tỷ lệ không sử dụng bđs Thái Lan tăng mức 15% Gía bđs rớt xuống ,lĩnh vực đầu tư khơng cịn lĩnh vực sinh lợi cho chủ đầu tư trước đây.Không giải đầu cho bđs, chủ đầu tư không trả nợ vay ngân hàng Hậu lượng vốn ngân hàng dạng khơng có khả thu hồi vốn lớn Các ngân hàng theo khơng có khả tốn khoản vay nợ từ nước ngồi Hệ thống tài ngân hàng khủng hoảng Nền kinh tế vịng xốy mà chìm sâu vào lốc khủng hoảng Trung Quốc- hậu qảu việc cho phép nhà đầu tư nước đầu tư tràn lan vào thị trường bđs Khi Trung Quốc mở cửa , Chính Phủ cho phép nhà đầu tưu nước tham gia thực đầu tư kinh doanh nhà Trung Quốc Nhà đầu tư mua đất có thời hạn tối đa 99 năm để đầu tư kinh doanh nhà Tuy nhiên cấu đầu tư không hợp lệ vào công nghiệp bđs dẫn đến thiếu hụt cung đất nhà Trong nửa sau năm 1993 ,Chính phủ nắm việc kiểm sốt nhằm làm bớt cẳng thẳng nóng bỏng tịa nhà thương mại thị trường bđs Nhưng hậu viejc đầu tư khơng hợp lí giá đất nhà ngày tăng cao 2.2 Một số giải pháp quản lý phát triển thị trường BĐS nước phát triển giải pháp chấn chỉnh, khắc phục: - Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện hệ thống chế sách, văn quy phạm pháp luật nhà thị trường bất động sản; xây dựng hệ thống công cụ để quản lý, kiểm soát phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh đồng bộ, kết nối liên thông với thị trường khác kinh tế; chủ động xây dựng kịch giải pháp để điều tiết, kiểm sốt, bình ổn thị trường - Thứ hai, tiếp tục thực tái cấu thị trường bất động sản gắn với thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia, đặc biệt nhà xã hội; khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển đa dạng loại hàng hóa bất động sản nhà ở, bao gồm nhà để bán, nhà cho thuê, thuê mua, có giá phù hợp với khả toán đại đa số đối tượng xã hội; kiểm soát cấu phân khúc sản phẩm, đẩy mạnh phát triển phân khúc bất động sản cho thuê - Thứ ba, đề nghị cấp có thẩm quyền sớm xem xét bố trí đủ kế hoạch vốn trung hạn để cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội tổ chức tín dụng triển khai cho vay hỗ trợ nhà xã hội theo quy định - Thứ tư, đề nghị cấp có thẩm quyền phải kiểm sốt chặt chẽ định chấp thuận đầu tư dự án hộ trung cao cấp Khuyến khích dự án hộ diện tích nhỏ, giá trung bình để tránh xảy tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn cho thị trường Thứ năm: - Tiếp tục kiểm tra, rà soát dự án bất động sản, tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản Trước cho phép đầu tư dự án phải đánh giá nhu cầu trung dài hạn nhà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng - Tăng cường kiểm tra, rà soát dự án bất động sản chậm triển khai, để đất hoang hóa khơng phù hợp nhu cầu thị trường, chủ đầu tư yếu khơng cịn khả triển khai dự án để định việc cho dãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường thu hồi dự án II LIÊN HỆ VIỆT NAM Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước ta nay: Tính minh bạch thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th cịn nhiều hạn chế Tình trạng đầu diễn phổ biến địa phương, khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động thị trường BĐS thiếu tính bền vững ổn định - Tính cạnh tranh thị trường BĐS thấp, thị trường sơ cấp Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù quy định số văn quy phạm pháp luật việc áp dụng thực tiễn cịn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai - Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, khơng đăng ký với quan nhà nước cịn chiếm khoảng 70% Hầu hết người hỏi trả lời thủ tục hành đơn vị liên quan có nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí - Các hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành phát triển tự phát Song song với tổ chức có đăng ký ngành nghề mơi giới nhà đất, nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức chủ yếu trung tâm môi giới nhà đất chủ yếu kết nối người mua người bán mà chưa cung cấp phân tích thơng tin cần thiết BĐS Hệ thống thông tin thị trường BĐS cịn mỏng, việc cung cấp thơng tin chưa minh bạch, thiếu cụ thể, chưa công khai tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền - Cơng tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư dàn trải, tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết thường xuyên phải điều chỉnh Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo thị trường BĐS, hệ thống đăng ký BĐS bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán quản lý đất đai yếu kém, nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai - Giá BĐS, giá nhà cao so với mặt thu nhập người dân tốc độ phát triển kinh tế, điều gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà đại phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn - Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm tới dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà bán trả góp cho thuê dành cho đối tượng có thu nhập thấp chưa quan tâm mức Một số giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản việt nam : - Về phía nhà nước: - Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, đặc biệt cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; - Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Cơng khai, minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất) Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thơng tin thị trường BĐS; - Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai; - Tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường theo quan hệ cung - cầu đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS nguồn ngân sách nhà nước, vốn thành phần kinh tế, vốn đầu tư tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm dân thông qua chứng khốn BĐS; - Hồn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có cơng cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho th đất việc tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai - Về phía ngân hàng định chế tài thực khơi thông nguồn vốn cho thị Để thị trường BĐS phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài riêng Tuy nhiên, trước mắt cịn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, sách tài tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm khơng tạo bong bóng khơng thắt chặt gây đình trệ đóng băng thị trường Về lâu dài, cần hình thành hình thức tín dụng phát triển nhà quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường Cần thiết xây dựng chế sách để thu hút đa dạng hóa nguồn lực xã hội (từ doanh nghiệp, hộ gia đình) để khai thơng nguồn vốn dân, tạo kênh dẫn từ nguồn tiền nhàn rỗi vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ có nguồn tài dài hạn thay đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn ngân hàng -Tăng cường cơng cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi thơng qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam Không loại trừ việc giảm giá doanh nghiệp nước để thu hút nhà đầu tư chiến lược mua lại phần cổ phiếu công ty cổ phần hoá Đồng thời, tăng cường biện pháp thu hút đầu tư nước kiều hối việc tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ cơng -Đầu tư nước ngồi vào BĐS Việt Nam chiếm tỷ trọng lớn tổng vốn đăng ký Tuy nhiên, hầu hết dự án FDI vào BĐS nhà sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà nhà đầu tư nước làm Do vậy, cần có giải pháp để nhà đầu tư nước ngồi khơng đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án Điều giúp thị trường BĐS ngày chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS -Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng, phát kịp thời khoản nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm sốt tượng đầu tư nội ngân hàng,vào BĐS (dự án BĐS thường cổ đơng lớn ngân hàng) để dịng tiền đến nơi, sử dụng mục đích; -Về phía doanh nghiệp kinh doanh bds -Cần tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS - Doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình dân phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường sức cầu mạnh mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật thị trường Điều rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng ngơi nhà (bãi giữ xe, tiết kiệm lượng, an ninh, trật tự phòng chống cháy nổ, ); Thị trường cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh sách bán hàng có nhiều ưu đãi Cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà doanh nghiệp cần hướng tới Do vậy, doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng Để huy động nguồn vốn khác ngồi nguồn tín dụng từ ngân hàng, doanh nghiệp BĐS cần thực giải pháp: tăng cường liên doanh liên kết thực dự án BĐS; tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ hộ để bán, giải pháp giúp tăng hội cho người mua nhà; phát hành trái phiếu, cổ phiếu thuyết trình nhóm chúng em đến kết thúc, cám ơn cô bạn lắng nghe  ...I Đặc điểm thị trường bất động sản nước phát triển Tổng quan thị trường bất động sản a Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình... Việt Nam, chu kỳ thị trường bất động sản dao động khoảng – năm Ở Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường. .. BĐS với thị trường khác Thị trường bất động sản có mối liên hệ với thị trường khác kinh tế, thị trường vốn Xuất phát từ giá trị bất động sản mang tính giá trị lớn nên đầu tư vào xây dựng bất động