ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH ISO 9001:2015 LƯU MINH TRUNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TRÀ VINH, NĂM 2020 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH LƯU MINH TRUNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP Ngành: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS TRẦN LÊ ĐĂNG PHƯƠNG TRÀ VINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân tơi Tồn nội dung luận văn kết trình tổng hợp, nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Trần Lê Đăng Phương Các thông tin nêu luận văn trung thực xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan kết nghiên cứu luận văn Trà Vinh, ngày……tháng……năm 2020 Học viên Lưu Minh Trung i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Trà Vinh tạo điều kiện trình học tập nghiên cứu Xin cảm ơn Q Thầy, Cơ nhiệt tình giảng dạy cung cấp kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho tất học viên khóa đợt I năm 2017 nói chung cho thân tơi nói riêng chuyên ngành Luật Kinh tế Cảm ơn hội đồng xét duyệt đề cương xét đề cương, tư vấn, hướng dẫn Cảm ơn quý quan, tổ chức cá nhân hỗ trợ cung cấp thông tin cho thực đề tài Đặc biệt Thầy Trần Lê Đăng Phương – Giảng viên Trường Đại học An Giang dành nhiều thời gian hướng dẫn tận tình giúp tơi hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học theo thời gian Nhà trường đề Xin chân thành cảm ơn! ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v TÓM TẮT vi PHẦN MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 7 KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 1.1.1 Khái niệm công chứng 1.1.2 Đặc điểm hoạt động công chứng 12 1.1.3 Phân biệt công chứng chứng thực 15 1.1.4 Văn công chứng 18 1.2 CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20 1.2.1 Khái niệm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Nguyên tắc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 1.2.3 Đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.2.4 Phân biệt công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hoạt động công chứng khác 31 iii 1.3 HÌNH THỨC VÀ THỜI ĐIỂM CĨ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 35 1.3.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 1.3.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 46 2.1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 46 2.2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53 2.2.1 Vướng mắc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.2.2 Vướng mắc việc xác định số lượng tư cách tham gia ý kiến thành viên hộ gia đình sử dụng đất 59 2.2.3 Vướng mắc việc xác định đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng 63 2.2.4 Vướng mắc xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không 66 2.2.5 Vướng mắc việc xác định tư cách người ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất 67 2.2.6 Công chứng tự nguyện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 2.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72 2.3.1 Kiến nghị cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 72 2.3.2 Kiến nghị trường hợp thành viên lại hộ gia đình ủy quyền ký hợp đồng 75 2.3.3 Kiến nghị xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân CP Chính phủ LĐĐ Luật Đất đai LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TANDTC Tòa án nhân dân tối cao UBND Ủy ban nhân dân v TÓM TẮT Đất đai, vai trò đất đai lớn chúng ta, “sự sống” “tài sản” người, gia đoạn Đảng Nhà nước ta quan tâm xây dựng pháp luật đất đai luật liên quan đến đất đai nhằm điều chỉnh mối quan hệ quản lý nhà nước đất đai, mặt khác điều chỉnh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 12 thơng qua Nghị số 19-NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, khẳng định quan điểm đạo Đảng là: “Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Từ quan điểm đạo đảng nên Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hóa quy định Điều 167 quy định “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” Đây sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình, để thực quyền phải thơng qua hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thơng qua hình thức người sử dụng đất đạt lợi ích kinh tế mong muốn, từ tạo điều kiện cho người sử dụng đất có điều kiện làm ăn, sản xuất, kinh doanh thơng qua tài sản quyền sử dụng đất, không ngừng khai thác tiềm kinh tế cho cá nhân sử dụng đất, mặt khác nguồn thu quan trọng cho Nhà nước giao dịch thực (các loại phí, thu thuế, phát triển doanh nghiệp…) Nhà nước ta quan tâm vấn đề xây dựng pháp luật không ngừng xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng Luật liên quan khác Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự,… nhằm thực tốt quyền người sử dụng đất Kết cấu luận văn phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 02 chương: Chương Cơ sở lý luận pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi Chương Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải pháp hoàn thiện vii ... tắc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 1.2.3 Đặc điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.2.4 Phân biệt công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. quyền sử dụng đất 35 1.3.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI... Chương Cơ sở lý luận pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi Chương Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải pháp hoàn thiện vii