CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP TÍN NGHĨA (TIP) BÁO CÁO NGẮN CƠ HỘI ĐẦU TƯ 2021

Cơng ty cổ phần phát triển khu cơng nghiệp Tín Nghĩa (TIP) BÁO CÁO NGẮN CƠ HỘI ĐẦU TƯ Mua Chuyên viên phân tích Phạm Nhật Anh (+84) 33-2780-140 anhpn@kbsec.com.vn KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ 23/11/2021 Giá mục tiêu VND 81,550 Tăng/giảm (%) Giá (23/11/2021) Vốn hóa thị trường (tỷ VNĐ) Dữ liệu giao dịch 68.1% Tỷ lệ CP tự chuyển nhượng (%) 48,000 GTGD TB tháng (tỷ VNĐ) 1,261 Sở hữu nước ngồi (%) Cổ đơng lớn 22.5% 11.6 20.78% CTCP Tổng Cơng ty Tín Nghĩa 56.74% Dự phóng KQKD & định giá FY-End 2019 Doanh thu (Tỷ VND) Tốc độ tăng trưởng(%) 2020 2021F 2022F 217 261 245 273 10.1% 20.3% -6.3% 11.4% Lợi nhuận gộp(tỷ VND) 132 184 151 147 Biên lợi nhuận gộp (%) 60.5% 70.5% 61.6% 53.8% Lợi nhuận ròng (tỷ VND) Tốc độ tăng trưởng(%) 90 138 89 171 -5.9% 55.7% -34.8% 92.5% EPS (VND) 3,336 5,196 1,354 2,607 Tăng trưởng EPS -5.9% 55.7% -73.9% 92.5% 6.02 9.24 36.5 18.9 P/E Biểu đồ 1: Diễn biến giá cổ phiếu (%) 90.0% Tương quan Index TIP 60,000 70.0% 50,000 50.0% 40,000 30.0% 30,000 10.0% -10.0% 20,000 -30.0% 10,000 -50.0% Chúng khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 81,550 VND/cp CTCP Phát triển Khu Cơng nghiệp Tín Nghĩa với kỳ vọng tới từ kế hoạch gia tăng quỹ đất KCN từ 323 lên 826 năm tới, dự án KDC Phước Tân 156 bắt đầu mở bán từ 2022 cuối hưởng lợi từ xu hướng đầu tư công Long Thành ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ TIP có kế hoạch tham vọng mở rộng quỹ đất KCN quản lý Đồng Nai từ 323 lên 826 năm tới Ngồi KCN Tam Phước với diện tích 323 quản lý đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, TIP nghiên cứu đầu tư vào dự án KCN KCN xã lộ 25 với diện tích 250 KCN Long Đức với diện tích 253 Hiện dự án KCN xã lộ 25 trình xin phê duyệt chủ trương đầu tư từ thủ tướng kì vọng có thể mở bán 2023, dự án KCN Long Đức được công ty huy động vốn thông qua đợt phát hành thêm tới để đấu thầu Dự án khu dân cư Phước Tân có diện tích 156 kì vọng mở bán từ 2022 Hiện TIP sở hữu 40% cổ phần công ty Phước Tân, chủ đầu tư dự án KDC Phước Tân với diện tích lên tới 156 ha, có 60 diện tích thương phẩm Chúng tơi kì vọng dự án tiến hành mở bán GĐ1 với diện tích 35 vào năm 2022 với giá bán bình qn 16tr/m2 đất nền, cơng ty hoàn thành đền bù 141/156 xây dựng sở hạ tầng cho GĐ1 Các dự án trọng điểm TIP cách sân bay Long Thành 20 km, hưởng lợi lớn từ đầu tư công khu vực Với lợi cách sân bay Long Thành 20 km, khu đất TIP tăng giá đáng kể vài năm gần đây: KDC Phước Tân có giá bán tăng gấp đơi lên 16 triệu/m2 đất kể từ mở bán vào 2018, KCN xã lộ 25 có giá bán ước tính 130 USD/m2 so với kế hoạch 2019 90 USD/m2 Không vậy, nguồn cung đất KCN mạn Long Thành khan KCN đạt tỷ lệ lấp đầy 100% RỦI RO Nguồn: Bloomberg, KB Securities Vietnam Rủi ro chậm phê duyệt KCN xã lộ 25, không trúng thầu Long Đức Rủi ro pha loãng từ đợt phát hành thêm tỷ lệ 2:3 tới KB SECURITIES VIETNAM HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Tổng quan doanh nghiệp Công ty cổ phần phát triển KCN Tín Nghĩa được thành lập vào năm 2002 với mục đích xây dựng quản lý KCN Tam Phước có diện tích 323 tọa lạc xã Tam Phước, huyện Long Thành, tình Đồng Nai thức vào hoạt động từ tháng 1/2003 với thời hạn thuê 50 năm Công ty bắt đầu niêm yết 26 triệu cổ phiếu sàn HOSE vào 2016 với mã TIP Các dự án triển khai Hiện nguồn doanh thu TIP tới từ mảng: bán BĐS nhà ở, thu phí CSHT KCN Tam Phước cho thuê đất dịch vụ Về BĐS nhà ở, dự án mà TIP thực gồm có: (1) Dự án KDC 18 Tam Phước, tọa lạc Tam Phước, Biên Hòa, Đồng Nai; (2) Dự án KDC Thạnh Phú – Tín Khải tọa lạc Thạnh Phú, Tín Khải, Đồng Nai; (3) Dự án kios chợ Thơng Nhất huyện Thống Nhất, Đồng Nai Diện tích thương phẩm lại dự án 11.1 ha, diện tích đất cịn diện tích đất tmdv/ cho thuê Về BĐS KCN, KCN Tam Phước đạt tỷ lệ lấp đầy 100% đem lại cho công ty nguồn doanh thu lợi nhuận gộp năm 100 tỷ 50 tỷ Công ty thu 20 tỷ/ năm doanh thu từ mảng cho thuê kios/ đất dịch vụ Lũy kế 9M/2021, doanh thu lợi nhuận ròng tăng trưởng 27.9% 10.3% Lũy kế tháng 2021, doanh nghiệp ghi nhận mức doanh thu lợi nhuận ròng đạt 185 tỷ (27.9% yoy) 67 tỷ (+10.7% yoy) Doanh thu chủ yếu tới từ mảng: (1) Bán đất khu dân cư đạt 98 tỷ đồng (+55.2% yoy) Trong đó, doanh thu tới từ KDC 18 Tam Phước 5.2 tỷ, KDC Thạnh Phú – Tín Khải 86.3 tỷ khu chợ kios Thống Nhất 6.6 tỷ; (2) doanh thu từ thu phí dịch vụ CSHT KCN Tam Phước đạt 60 tỷ VNĐ (+9.7% yoy); (3) doanh thu từ thuê kios, văn phòng CCDV 25.4 tỷ VNĐ (+1.7% yoy) Q3/2021, TIP ghi nhận mức doanh thu LNST lần lượt 29.5 tỷ (-22.9% yoy) 6.8% (-37.8% yoy) dịch bùng phát khiến khoản thu từ bán đất KDC hơm quý trước – ghi nhận 2.6 tỷ từ bán đất KDC so với lũy kế quý trước 93 tỷ KB SECURITIES VIETNAM Biểu đồ Kết kinh doanh TIP giai đoạn 2016-9M2021 Doanh thu LNST Biểu đồ Cơ cấu doanh thu 2016-9M2021 Biên lợi nhuận gộp 300 80.0% 60.0% 200 50.0% 150 100 50 2016 Nguồn: TIP 2017 2018 2019 2020 Thu phí dịch vụ KCN Cho thuê đất KCN Cho thuê kios, văn phòng, ccdv Bán & cho thuê nhà kho 70.0% 250 Bán đất nhà 120 100 40.0% 80 30.0% 60 20.0% 40 10.0% 20 0.0% 9M/2021 2016 2017 2018 2019 2020 9M/2021 Nguồn: TIP KB SECURITIES VIETNAM ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ TIP có kế hoạch tham vọng mở rộng quỹ đất KCN quản lý Đồng Nai từ 323 lên 826 năm tới Ngoài KCN Tam Phước quản lý đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, cơng ty cịn có kế hoạch mở rộng diện tích đất KCN lên 826 với dự án KCN xã lộ 25 KCN Long Đức — KCN xã lộ 25 xin cấp chủ trương đầu tư từ phủ mở bán từ 2023 Dự án KCN xã lộ 25 có diện tích 250 ha, trước trực thuộc Dofico từ 2007 được UBND tỉnh Đồng Nai bàn giao lại cho TIP sau Dofico chậm triển khai Hiện UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản trình lên phủ xin cấp chủ trương đầu tư cho dự án từ chuyển đổi chức sang khu công nghiệp Với kì vọng tới từ chu kỳ xây dựng KCN nhanh, 6-12 tháng mối quan hệ với UBND tỉnh Đồng Nai thông qua công ty mẹ tổng cơng ty Tín Nghĩa - TID (UBND tỉnh Đồng Nai nắm 48% TID), cho sau được cấp chủ trương đầu tư từ phủ, TIP có thể nhanh chóng hồn thiện thủ tục lại với UBND tỉnh bắt đầu mở bán từ 2023 — KCN Long Đức công ty đấu thầu có khả trúng thầu cao KCN Long Đức với diện tích 253 được công ty đấu thầu sau huy động vốn thành công 860 tỷ từ đợt phát hành thêm tới quý Chúng đánh giá dự án tiềm cho TIP vì: (1) Dự án có vị trí đắc địa trung tâm Long Đức, Long Thành (Long Thành không cịn đất khu cơng nghiệp cho th giá thuê lại mức 170-200 USD/m2); (2) TIP có kinh nghiệm đầu tư KCN với diện tích lớn – KCN Tam Phước có diện tích 323 ha; (3) TIP doanh nghiệp sở hữu tài lành mạnh cơng ty khơng có nợ vay tới huy động 860 tỷ để đấu thầu cho dự án KB SECURITIES VIETNAM Bảng Tổng hợp KCN TIP Dự án Khu công nghiệp Tam Phước Khu công nghiệp xã lộ 25 Khu công nghiệp Long Đức DT (ha) 323 250 253 DT thương phẩm (ha) 232 155 161 Giá thuê (USD/m2) 120 160 Mở bán 2003 2023 2024 Tỷ lệ lấp đầy 100% 0% 0% Pháp lý dự án Đã hoàn thiện Đang xin cấp chủ trương đầu tư từ phủ Đang đấu thầu Nguồn: TIP, KBSV Dự án khu dân cư Phước Tân có diện tích 156 kì vọng mở bán từ 2022 Công ty nắm giữ 40% vốn CTCP xây dựng thương mại Phước Tân – chủ đầu tư dự án KDC Phước Tân Vốn góp TIP Phước Tân tính tới 280 tỷ (công ty Phước Tân được tăng VĐL từ 400 tỷ lên 700 tỷ vào 2021 để triển khai dự án) — Dự án KDC Phước Tân có diện tích thương phẩm 60 với giá bán 16 tr/m2 Dự án KDC Phước Tân có diện tích 156 ha, diện tích thương phẩm cịn lại 60 (7 dự án được chuyển nhượng cho địa ốc Kim Oanh vào 2018) Dự án tọa lạc Núi Dòng Dài, Phước Tân, Biên Hòa có vị trí cách dự án Waterfront City Nam Long Aqua City Novaland km Hiện dự án có giá bán đất thị trường thứ cấp khoảng 16 tr/m2 Chúng cho mức giá bán rẻ nhiều tiềm tăng trưởng dự án cầu Nhơn Trạch bắc qua sông Đồng Nai được khởi công dự kiến hồn thành vào 2024, qua kết nối dự án thẳng tới Quận — Kì vọng giai đoạn với diện tích 35.5 mở bán vào 2022 Hiện cơng ty hồn thành cơng tác GPMB cho giai đoạn đền bù được 90% tổng diện tích dự án Với giả định thương phẩm dự án được bán dạng đất vào 2022, chúng tơi kì vọng dự án KDC Phước Tân đem lại mức lợi nhuận tới từ công ty liên kết cho TIP 102 tỷ KB SECURITIES VIETNAM Bảng Vị trí dự án khu dân cư Phước Tân – Paradise Riverside Nguồn: Địa ốc Kim Oanh KB SECURITIES VIETNAM Các dự án trọng điểm TIP cách sân bay Long Thành 20 km, hưởng lợi lớn từ đầu tư công khu vực dự án trọng điểm TIP KDC Phước Tân, KCN Long Đức KCN xã lộ 25 nằm bán kính 20 km sân bay Long Thanh — Giá bán dự án TIP hưởng lợi đáng kể từ xu hướng đầu tư công Long Thành Tại KCN xã lộ 25, giá bán ước tính tăng từ 90 USD/m2 theo kế hoạch BLĐ 2019 lên 130 USD/m2 KDC Phước Tân tăng giá đáng kể từ 10 tr/m2 lúc mở bán vào 2018 lên 16 tr/m2 Còn dự án KCN Long Đức mà TIP đấu thầu giá bán ước tính khoảng 170-200 USD/m2 Chúng tơi kì vọng dự án tăng giá Long Thành bước hoàn thiện xây dựng vào 2025 dự án hạ tầng theo xây dựng hoàn chỉnh như: Đường Vành Đai 3, cầu kết nối Đồng Nai với tỉnh,… — Quỹ đất KCN Long Thành khan hiếm, đạt tỷ lệ lấp đầy 100% Mạn Long Thành, Đồng Nai khu vực đắc địa cho khu công nghiệp sở hạ tầng xung quanh được hưởng lợi từ xây dựng sân bay Long Thành vị trí gần với cảng Cát Lái, Hồ Chí Minh Các KCN khu vực đạt tỷ lệ lấp đầy 100% khơng có KCN thị trường Do đó, chúng tơi lạc quan KCN TIP bắt đầu mở bán có giá bán cao so với mặt (Xã Lộ 25 kì vọng giá bán 130 USD/m2 Long Đức 170 USD/m2 so với mặt Đồng Nai 100 USD/m2) thời gian lấp đầy nhanh chóng (