Tài liệu Đề tài "Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận của CBRE " doc

Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận CBRE Trình bày: Marc Townsend Lê Minh Dũng Tổng Giám đốc Giám đốc Thứ tư 25/11/2009 Nội dung Thị trường Đầu tư Việt Nam giới Thị trường Nhà ở: Động lực Xu hướng – Thị trường thứ cấp – Nhu cầu thực – Điều khoản toán - Thị trường mục tiêu Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất Thị trường nhà nghỉ dưỡng Second home Thị trường Bán lẻ WTO Thị trường Khách sạn - thị trường nội địa Giấy phép đầu tư – linh hoạt để giảm rủi ro Dịch vụ Tư vấn & Nhà thầu chuyên nghiệp CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Các số Giá vàng (USD/ounce) Tỷ giá VND/USD liên ngân hàng 19.500 19.000 18.500 18.000 17.500 17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 Jan Feb Mar Apr May Jun 2007 Jul Aug 2008 Sep Oct Nov Dec 2009 Tỷ giá bình quân liên ngân hàng tăng 5% (lên Giá vàng (Đồng/Lượng) 17.961 VND/USD), thu hẹp biên độ tỷ giá từ +/5% xuống +/-3% Giá vàng giới tăng 42% năm nay, tăng 15% tháng vừa qua – Giá vàng Việt Nam tăng 28% tháng vừa qua CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Các số Lãi suất từ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắt chặt tín dụng HOSE tăng 260% từ đáy (24/2-22/10) 33 ngày qua giảm 20% (22/10-25/11) trước lo ngại lạm phát, thắt chặt tín dụng, biến động khó lường thị trường Thị trường chứng khoán LÃI SUẤT - NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% Lãi suất CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM Lãi suất chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 11/09 09/09 07/09 05/09 03/09 01/09 12/08 11/08 09/08 07/08 05/08 03/08 01/08 11/07 09/07 07/07 05/07 0.00% Thị trường đầu tư giới Suy giảm lúc hồi phục không đồng thời – Thị trường Châu Á Mỹ Latin tiên phong trình hồi phục Các nhà đầu tư giới tích cực mua vào BĐS có khả giảm rủi ro danh mục đầu tư – Thị trường đầu tư qua thời điểm khó khăn bắt đầu phục hồi – Trong Quý 3, tổng giá trị đầu tư Châu Á tăng 25% so với quý trước, 20% số đầu tư nước ngồi (tăng từ mức 9% thời điểm đầu năm) Mặc dù có gia tăng hoạt động đầu tư, số giá th văn phịng tồn cầu CBRE giảm 2% so với quý trước – Điểm đáy dường xuất chưa rõ nét CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Các chủ đầu tư Việt Nam chiếm ưu Các công ty, quỹ, doanh nghiệp vừa nhỏ, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình Việt Nam xây dựng phát triển Việt Nam Chất lượng, suất hiệu hoạt động nhanh chóng cải thiện Năng lực tài nâng cao – mua lại dự án/đất dự án từ nhà đầu tư nước – Vincom phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế sàn giao dịch chứng khoán Singapore (lần doanh nghiệp Việt Nam phát hành trái phiếu thị trường vốn quốc tế) Các dự án lớn thuộc chủ đầu tư nước: PetroVietnam, Bitexco, Vincom, EVN, M+C, Vinaconex Lợi chủ đầu tư Việt Nam lớn: Hệ thống phân phối, Quy trình cấp phép, Hiểu biết thị trường Xây dựng Vai trị doanh nghiệp nước ngồi – Nguồn tài – Tư vấn – Vận hành CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Cơ sở hạ tầng – Các dự án cầu đường & giao thơng góp phần làm tăng giá trị BĐS vùng ven giảm áp lực quận trung tâm – Hà Đông hưởng nhiều lợi ích từ dự án đường Lê Văn Lương kéo dài tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đơng – Dự án đường Vành đai hồn thiện thay đổi diện mạo quận phía Nam quận Long Biên – Các đô thị vệ tinh góp phần làm giảm áp lực nội Hà Nội, đặc biệt áp lực di dân đô thị CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Đầu tư Quỹ đất Ở đâu? Định hướng dự án phát triển hạ tầng khu vực trung tâm (Từ Liêm, Quốc Oai, Hà Đông, v.v…) Lựa chọn thay thế: Khu vực phía đơng & đơng bắc sơng Hồng chưa thực sơi động do: – Giao thơng qua sơng cịn hạn chế – Số lượng dự án thương mại chưa nhiều, mật độ dân cư thấp – Quan niệm cũ việc sinh sống bên sông Hồng Điều thay đổi? Vì khu vực có nhiều triển vọng? – Cải thiện sở hạ tầng, làm tăng khả kết nối tới khu vực phát triển công nghiệp trọng tâm miền Bắc – cầu lớn hoàn thiện qua sông Hồng giúp cải thiện giao thông bờ sông tạo thuận lợi cho nhiều dự án Đường vành đai góp phần giảm thời gian lại tới khu vực Phạm Hùng – Quan niệm cũ cịn, người tiêu dùng ln quan tâm tới giá Các sản phẩm chất lượng cao với giá hợp lý so với dự án Hà Tây thu hút nhiều người mua CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Giá đất dự án CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường Nhà Giải phóng mặt quy trình phê duyệt cịn gây nhiều áp lực cho quỹ đất dành cho phát triển SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐƯỢC CHÀO BÁN Hạng 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTD Hạng sang 176 628 478 1.211 950 308 240 2.095 1.204 2.483 Trung cấp 3.375 1.699 3.796 2.208 1.158 2.427 Bình dân 1.280 650 516 5.524 438 2.359 Tổng 5.781 3.285 5.030 9.827 4.011 7.957 2009 tháng vừa qua Bangkok - 3.912 3.200 * Singapore - 18.000 6.520 * 43.000 6.200 3.504 36.000 8.000 2.273 688 Cao cấp năm vừa qua Thành phố HCMC Hanoi * : Số liệu Q3/2009 Nguồn: CB Richard Ellis Nghị định 69/2009/NĐ-CP làm tăng chi phí giải phóng mặt cho chủ đầu tư, thời gian giải phóng mặt rút ngắn Thơng tư số 03/2009/TT-BKH kỳ vọng giúp làm tăng tính minh bạch thông qua đấu giá đất cải thiện qui trình phát triển dự án ngồi khu vực trung tâm – Đấu giá đất TPHCM năm vừa qua khơng có nhiều thành cơng, điều tới có cải thiện? 10 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường Nhà sôi động Nhu cầu phục hồi mạnh mẽ Thị trường sôi động, cung bắt kịp cầu Các dự án có mức giá hợp lý người mua có nhu cầu thực mong đợi Chủ đầu tư Tổng số Chào bán Đã bán Giá bán (US$/m2) chưa bao gồm VAT 300 300 n/a 950-1.050 n/a Số lượng hộ Ngày Quận Tên dự án Đặt cọc 10/2009 Từ Liêm FLC Landmark Tower Cty CP Đầu tư Tài Ninh Bắc 11/10/2009 Hà Đơng Mulberry Lane CapitaLand-Hồng Thành 1.478 330 100% 1.350-1.500 50 triệu VND 03/11/2009 Hà Đơng Le Van Luong Residentials Tập đồn Nam Cường 2.704 300 100% 730-1.090 50 triệu VND 05/11/2009 Cầu Giấy Keangnam Hanoi Landmark Công ty TNHH Keangnam Enterprises 918 200 50% 2.450-2.820 $10,000 07/11/2009 Hà Đơng Mulberry Lane CapitaLand-Hồng Thành 1.478 200 100% 1.600-1.900 50 triệu VND 07/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 183 90% 2.500-2.700 $5,000 14/11/2009 Hà Đơng Le Van Luong Residentials Tập đồn Nam Cường 2.704 400 100% 730-1.090 50 triệu VND 18/11/2009 Ba Đình Hoa Binh Green Apartment Tập đồn Hịa Bình 153 153 70% 2.090-2.225 (bao gồm nội thất) n/a 21/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 207 n/a 2.550-2.800 $5,000 10.515 2.273 11 TỔNG SỐ CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường nhà Vẫn cịn thiếu tính minh bạch Thị trường thứ cấp phản ánh tốt nhu cầu thực Tiến độ toán & Thị trường mục tiêu (người mua thực & giới đầu cơ) Nhận định triển vọng – Giới đầu giữ vai trò định: dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn (VD khu thị) cần có cộng đồng dân cư giai đoạn (người ở, trường học, tiện ích cơng cộng) – Các cơng trình hồn thiện khơng có người gặp khó khăn việc chào bán giai đoạn – Các cơng trình có người tiếp tục chào bán giai đoạn sau thị trường xuống – Đa dạng hóa cấp độ sản phẩm cho nhiều đối tượng khách hàng – Khuyến khích nhà đầu tư thứ phát cam kết tiến độ & chất lượng hoàn thiện 12 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường nhà Làm để thành công thị trường cạnh tranh ngày khốc liệt? – Hiểu rõ thị trường mục tiêu, dự án cạnh tranh – Sử dụng tư vấn kết hợp với đối tác nhằm nâng cao chất lượng, hình ảnh hoạt động dự án – Ngồi yếu tố vị trí, thiết kế chất lượng yếu tố then chốt tạo nên khác biệt dự án 13 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường nhà Các kế hoạch marketing bán hàng khác tùy thị trường mục tiêu Cần có định vị thị trường rõ ràng thương hiệu hình ảnh dự án Dự án cao cấp Dự án bình dân Thành cơng dự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu danh tiếng chủ đầu tư 14 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Marketing điện tử – Hiệu Tiết kiệm Dành thời gian tài để tạo trang web chất lượng cao với tính tìm kiếm tối ưu (search engine optimized - SEO) – Internet cơng cụ tìm kiếm thơng tin bất động sản – Website mơi trường tương tác thụ động, cần có thêm nhiều tính – Nghiên cứu – Tin tức – Các tài liệu hỗ trợ Kênh tiếp cận tới khối lượng khách hàng mục tiêu lớn với chi phí trì thấp, tiết kiệm nhân lực Các vấn đề chính: – Giao diện cần liên tục làm – Thời gian chi phí đầu tư ban đầu cho việc xây dụng trang web - tư vấn công nghệ IT, thiết kế web, quản trị mạng – Thường mạnh chủ đầu tư 15 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường nhà nghỉ dưỡng (Second Home Market) Nhân tố thành công thị trường nhà nghỉ dưỡng? Hồ sơ khách hàng: – Thương hiệu cao cấp – Tên tuổi quốc tế – 30% từ TPHCM – Giá hợp lý nhờ giá đất chi phí đền bù thấp – 10% Việt kiều / người nước – Ý tưởng mới, kỳ vọng khả sinh lời từ BĐS (tăng giá bán / cho thuê) – Giao thông thuận tiện, hệ thống sở hạ tầng tốt, khu vực tiếng (VD bờ biển Đà Nẵng) – 60% người mua từ Hà Nội Khu vực hấp dẫn: Đà Nẵng, Nha Trang – Thị trường cho dự án nhà nghỉ dưỡng không nằm ven biển (Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hịa Bình, Đà Lạt) có nhiều tiềm HYATT REGENCY Giá biệt thự Ocean Villas: từ 862 USD / m² đất 16 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 WTO & Thị trường Bán lẻ Tác động trực tiếp WTO thị trường bán lẻ? Chưa nhiều! Động lực thị trường chủ yếu nhờ tăng trưởng tiêu dùng nội địa thông qua thay đổi thói quen tiêu dùng Thị trường tiếp tục tăng trưởng Các thương hiệu Việt nhanh chóng phát triển, trở thành khách thuê quan trọng vị trí mặt bán lẻ 17 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 WTO & Thị trường Bán lẻ Với dự án nằm khu vực trung tâm, việc xác định khách thuê lớn, thương hiệu mục tiêu chất lượng quản lý trở nên quan trọng – Tầm quan trọng khách thuê lớn – nhà bán lẻ nước tiếp tục mở rộng hệ thống bán lẻ – Các khách thuê chủ chốt thu hút thêm nhiều khách mua hàng tới dự án, giá thuê mặt khơng cao Trung tâm Ngồi trung tâm Tỉ lệ trống (%) 3,8 36,6 Giá chào thuê trung bình (/m²/tháng) 54,20 USD 37,40 USD MẶT BẰNG BÁN LẺ Big C 18 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường Khách sạn Doanh thu phòng (RevPAR) khách sạn Hà Nội cao khách sạn tương đương Thái Lan, Philippines hay Indonesia 19 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Thị trường Khách sạn Cơ hội đầu tư khách sạn Các khách sạn chưa cung cấp dịch vụ, chiến dịch tiếp thị quảng bá tương đồng Khách quốc tế (khách du lịch & thương gia) quan tâm đến giá Về dài hạn, khách sạn có chất lượng cao thu hút thêm nhiều khách thương gia du lịch người Việt – Lượng khách nước tới Hà Nội gấp lần lượng khách nước ngoài: 5% số khách sử dụng khách sạn từ trở lên, nhu cầu cho thị trường tăng thêm tối thiểu 300.000 lượt phịng năm Vị trí yếu tố quan trọng Phạm Hùng trở thành khu vực phát triển, tương lai Khách quốc tế thường chọn khu vực Hoàn Kiếm Tây Hồ Các khách sạn khu vực nhắm tới khách thương gia khách du lịch nước 20 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Giấy phép đầu tư Giấy phép đầu tư dự án nhiều công giúp giảm rủi ro đầu tư – Có thể điều chỉnh tỉ trọng hạng mục dự án điều kiện thị trường thay đổi – Phương án phát triển linh hoạt hấp dẫn chuyển nhượng dự án – Kinh nghiệm quốc tế: việc thay đổi giấy phép đầu tư dễ dàng nước khác khu vực Căn hộ dịch vụ cho thuê Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống % Q2 2009 25,24 10,49 Q3 2009 25,02 8,66 % thay đổi -0,87% Hạng A Văn Phòng Hạng B Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống % Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống % Q2 2009 47,61 3,35 29,00 20,44 Q3 2009 44,73 2,13 26,20 14,97 % thay đổi 21 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM -6,05% -9,66% ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệp Sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp quốc tế giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro tăng hiệu dự án Các lĩnh vực tư vấn – Tài – Tiếp thị & Tư vấn giá – Quy hoạch tổng thể – Thiết kế – Xây dựng – Kiểm soát chất lượng – Bán hàng – Vận hành Các chủ đầu tư nước sử dụng dịch vụ nhà tư vấn nước – Bitexco/Hyundai M & C/Dragages TP HCM 22 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Các dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệp CBRE Nghiên cứu thị trường – Thấu hiểu thị trường Tư vấn đầu tư – Tư vấn sử dụng cao tốt cho dự án, thị trường mục tiêu, nghiên cứu khả thi, phân kỳ tối ưu, nhiều tư vấn khác Tư vấn chiến dịch tiếp thị – Thiết lập kế hoạch tiếp thị chi tiết để quảng bá dự án Tiếp thị bán/cho thuê – Thực kế hoạch tiếp thị bán/cho thuê dự án thị trường Quản lý tòa nhà – Quản lý hiệu quả, chất lượng cao với mục tiêu chăm sóc khách thuê Thẩm định giá – Xác định giá trị thị trường BĐS giao dịch mua bán chuyển nhượng Mua bán BĐS – Đàm phán giao dịch mua bán dự án 23 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 BÁO CÁO QUÝ TP HỒ CHÍ MINH & HÀ NỘI Tổng quan kinh tế Bảng giá Thị trường văn phòng cho thuê Thị trường nhà bán Thị trường khu thương mại Thị trường hộ dịch vụ cho thuê Thị trường khách sạn Tình hình đầu tư Chi phí xây dựng quarterlyreports@cbrevietnam.com 24 Available in English or Vietnamese CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Điều khoản miễn trách © 2009 CB Richard Ellis, Inc Chúng thu thập thông tin từ nguồn thông tin mà cho đáng tin cậy Tuy nhiên, không kiểm chứng tính xác thơng tin không bảo đảm, đoan hay đại diện cho thông tin Các thông tin đưa với giả thuyết có khả có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê điều kiện khác trước bán, cho thuê hay tài trợ vốn, bị thu hồi mà khơng có thơng báo Chúng tơi đưa dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá để làm ví dụ dẫn chứng thơng tin khơng thể hoạt động thời tương lai tài sản Quý vị chuyên viên tư vấn thuế pháp lý quý vị cần tự tiến hành điều tra khảo sát tài sản giao dịch 25 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 ... Bảng giá Thị trường văn phòng cho thuê Thị trường nhà bán Thị trường khu thương mại Thị trường hộ dịch vụ cho thuê Thị trường khách sạn Tình hình đầu tư Chi phí xây dựng quarterlyreports@cbrevietnam.com...Nội dung Thị trường Đầu tư Việt Nam giới Thị trường Nhà ở: Động lực Xu hướng – Thị trường thứ cấp – Nhu cầu thực – Điều khoản toán - Thị trường mục tiêu Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất Thị trường. .. VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009 Các dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệp CBRE Nghiên cứu thị trường – Thấu hiểu thị trường Tư vấn đầu tư – Tư vấn sử dụng cao tốt cho dự án, thị trường mục tiêu,