Định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN HIẾU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN HIẾU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN  Tôi tên Nguyễn Văn Hiếu – Mã số học viên: 7701250518A, học viên lớp Cao học khóa 25, chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Nguyễn Văn Hiếu MỤC LỤC  Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Tóm tắt luận văn MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 1.1 Khái quát đất đai giá trị đất đai 10 1.1.1 Khái niệm đất đai 10 1.1.2 Đặc điểm giá trị tài sản đất đai 12 1.1.3 Phân loại đất đai 14 1.2 Thu hồi đất trường hợp thu hồi đất 16 1.2.1 Khái niệm thu hồi đất 16 1.2.2 Các trường hợp thu hồi đất 18 1.3 Khái quát giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài nhà nước 25 1.3.1 Giá trị đất 25 1.3.2 Thị giá đất (giá đất thị trường) 26 1.3.3 Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài nhà nước 27 1.4 Đặc trưng giá đất thị trường 30 1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất 32 1.5.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 34 1.5.2 Nhóm yếu tố kinh tế 34 1.5.3 Nhóm yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 36 1.5.4 Nhóm yếu tố xã hội 36 Tiểu kết luận Chương 39 Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 40 2.1 Định giá thẩm định giá đất 40 2.1.1 Khái niệm định giá đất 41 2.1.2 Chủ thể định giá đất 42 2.1.3 Mục đích nhà nước định giá đất 43 2.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất Nhà nước 44 2.2.1 Đặc thù chế độ sở hữu toàn dân 44 2.2.2 Sự khác biệt mục đích sử dụng đất 46 2.2.3 Tính khoản, điều kiện thực giao dịch loại đất đai tương ứng 46 2.2.4 Kỳ vọng thị trường bất động sản, đầu yếu tố gây “méo” thị trường đất đai 47 2.2.5 Thời hạn sử dụng đất 51 2.3 Kinh nghiệm định giá đất số nước giới 51 2.3.1 Định giá đất Úc 51 2.3.2 Định giá đất Singapore 52 Tiểu kết luận Chương 54 Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI56 3.1 Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất 56 3.2 Phương pháp xác định giá đất 57 3.3 Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường 59 3.4 Quy trình xác định giá đất tính bồi thường 60 3.5 Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường 61 3.6 Thực tiễn xác định giá đất bồi thường Đồng Nai 61 Tiểu kết luận Chương 67 Chương 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 68 4.1 Về chủ thể định giá đất bồi thường 68 4.2 Về nguyên tắc định giá đất bồi thường 70 4.3 Về phương pháp định giá đất bồi thường 73 4.4 Về quy trình định giá đất bồi thường 74 4.5 Về thời điểm áp giá đất bồi thường 76 4.6 Một số giải pháp từ phía quan Nhà nước 78 Tiểu kết luận Chương 82 Danh mục tài liệu tham khảo Danh mục văn quy phạm pháp luật DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT  § Điều BĐS Bất động sản BT Bồi thường CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân HT Hỗ trợ KCN Khu công nghiệp LĐĐ Luật Đất đai TĐC Tái định cư TĐG Thẩm định giá TNMT Tài nguyên Môi trường THĐ Thu hồi đất UBND Ủy ban nhân dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Ở nước ta, nay, có lẽ chưa có lĩnh vực xảy nhiều tranh chấp, xung đột, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng lĩnh vực đất đai Cũng chưa có đạo luật bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực thời gian tranh cãi Luật Đất đai Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ trường hợp nhà nước định thu hồi đất Khi thu hồi đất, điều mà người dân quan tâm trước tiên giá đất bồi thường đất đai loại tài sản vơ đặc biệt, điều có nghĩa giá trị đặc biệt Phải khẳng định điều Nhà nước ta quan niệm đất đai với tư cách “đại diện chủ sở hữu đất đai” có nghĩa giá đất nhà nước định Điều tạo khoản thu tài đất đai Hiện nay, vấn đề xác định giá đất để bồi thường, nước ta dần điều chỉnh bắt đầu sử dụng chế “ngang giá thị trường”, điều đáng nói để biết định giá ngang giá thị trường làm chưa có hướng dẫn cụ thể Do đó, vấn đề đặt cần quy trình, trình tự thủ tục, quy định cụ thể để xác định giá thị trường mà bên có thỏa mãn định Thời gian qua, trình thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương triển khai kế hoạch thực điều tra thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu thông thị trường Tuy nhiên, giá loại đất bảng giá đất tỉnh thấp so với giá khảo sát thị trường Nó nghiêng bảo vệ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai xác định giá đất phù hợp làm để giải hài hòa xung đột lợi ích kinh tế chủ thể quản lý đất đai Điều minh chứng quy trình thẩm định giá đất bồi thường Qua cho thấy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quan hành nhà nước, khơng có tổ chức định giá chun nghiệp, dẫn đến giá đưa chưa sát với giá thị trường điều tất yếu Quy trình thẩm định giá đất thực chế quản lý hành tuyệt đối, khơng có đóng góp ý kiến cách khách quan người có đất nằm dự án Từ việc hình thành giá đất không phù hợp với giá thị trường dễ dẫn đến nhiều hành vi tham nhũng như: cố tình lập phương án bồi thường khơng để tham ô tài sản, tạo hai phương án bồi thường, cho người có đất bị thu hồi để toán với nhà nước nhằm hưởng lợi; số cán công chức lập phương án bồi thường, xác nhận nguồn gốc đất, vị trí, thời điểm sử dụng, diện tích đất khơng với thực tế, mặt khác lợi dụng tình trạng để gây nhũng nhiễu với người dân Từ phân tích trên, Luận văn bất cập việc xác định giá đất, từ đề xuất giải pháp khả thi, thích hợp việc xác định giá đất tính bồi thường Tóm lại, vấn đề giá đất bồi thường nhận quan tâm tất thành phần xã hội, khơng ảnh hưởng đến chủ thể định mà ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan, kể nhà nước Làm tốt công tác định giá đất tiến đến dần xóa bỏ chế “xin – cho”, lợi ích nhóm Khi giá đất khơng nhận đồng thuận người dân nhiều dẫn đến tình trạng tham nhũng, gây hoang mang dư luận, tiến độ thực dự án đầu tư theo bị trì hỗn, thất thu cho kinh tế, khiếu kiện kéo dài, gây ổn định trật tự xã hội Từ khóa: Thu hồi đất, Giá đất, Định giá đất, Giá thị trường MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong điều kiện đổi nước ta nay, đất đai xem loại tài sản đặc biệt với vai trò quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia không định cho tăng trưởng kinh tế đất nước mà đảm bảo cho mục tiêu ổn định trị Khi kinh tế xã hội phát triển kéo theo việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng mục đích phát triển kinh tế ngày gia tăng Theo định hướng đó, nhiệm vụ phải thực tập trung xây dựng, hoàn thiện quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng nước Đẩy mạnh phát triển vùng kinh tế trọng điểm; đồng thời hồn thành hệ thống thị, phân bổ hợp lý vùng phát triển cho hài hịa thành thị nơng thơn Nhà nước muốn thực mục tiêu, nhiệm vụ trước hết phải quy hoạch thực dự án theo quy hoạch Khi thực dự án, thu hồi đất mắc xích quan trọng, giữ vai trò định thành hay bại dự án đồng thời việc thu hồi ảnh hưởng lớn đến đời sống người sử dụng đất, trước hết diện tích đất canh tác, đất người dân bị thu hẹp lại Bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế nội dung quan trọng theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Trên sở quy định khung công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư pháp luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trao thẩm quyền định cụ thể sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư định giá đất địa phương cho phù hợp với điều kiện thực tế Đây vấn đề phức tạp mang tính thời nóng bỏng, thu hút quan tâm tồn xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, tâm lý người dân tác động khơng nhỏ đến ổn định trị 75 áp đặt giá đất theo định hành chính, thiếu phù hợp với quy luật kinh tế chế thị trường Tại hầu hết dự án chưa đạt tính đồng thuận người bị nhà nước thu hồi đất giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thực tế ban hành giá đất quan có chức tỉnh phải thực công đoạn xác định lại giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường cách quan chức phải tiến hành thực địa nơi có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi điểm nóng để có banh hành bảng giá gần với giá thị trường, ngồi có trường hợp khó khăn tổ chức điều tra giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường nơi không thường xuyên diễn hoạt động chuyển nhượng phần gây trở ngại trình định giá Những trường hợp người vào giá trị việc chuyển nhượng cá biệt thị trường gây giá ảo người dân diện bị giải tỏa cứ vào giá mà đòi nhà nước bồi thường gây khó khăn khơng giải Một bất cập khác xảy tỉnh Đồng Nai thiếu công dự án địa bàn Những dự án xác định trọng điểm phải nhanh chóng triển khai giá đất tính tiền bồi thường dự án hợp lý so với dự án khác địa bàn Do đó, Việt Nam nên xây dựng quy trình dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam, đảm bảo nghiệp vụ thẩm định giá thực quy trình hợp lý khoa học Có thể tham khảo quy trình thẩm định giá Nhật Bản với chín bước sau: xác định nội dung thẩm định giá; xây dựng kế hoạch thực hiện; mô tả đối tượng thẩm định giá; thu thập tổ chức số liệu; tái xem xét số liệu, phân tích nhân tố ảnh hưởng giá trị; đưa phương pháp định giá phù hợp, xem xét lần cuối giá trị bất động sản, định mức giá bất động sản, báo cáo thẩm định giá bất động sản120 120 Nguyễn Duy Thiện (2011), Thẩm định giá bất động sản, Hà Nội, NXB Tài 76 4.5 Về thời điểm áp giá đất bồi thường Hiện nay, theo quy định thời điểm áp giá bồi thường áp dụng thời điểm định thu hồi đất121 Việc xác định thời điểm áp giá bồi thường thời điểm có định thu hồi chưa hợp lý chưa phù hợp với thực tế Bởi hai lý do: Thứ nhất, nhà nước lộ thông tin thu hồi đất khu vực định thường làm cho giá bất động sản khu vực liền kề tăng giá Bởi nhà nước thu hồi đất để làm giao thơng khả lưu thơng hàng hố, kinh doanh toàn khu vực tăng lên; nhà nước thu hồi đất để phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất tạo công ăn việc làm, ngành dịch vụ phụ trợ nhà trọ, ăn uống, nghỉ ngơi,… cho khu vực; nhà nước thu hồi đất cho cơng trình văn hố, cơng viên, khu dân cư, khu thị,… tạo hiệu ứng tương tự, ngoại trừ trường hợp nhà nước thu hồi đất để làm bãi rác, nghĩa trang Bất động sản khu vực tăng liên tục tăng nhanh giai đoạn từ lộ lọt thông tin việc thu hồi nhà nước triển khai xong việc đầu tư vào sở hạ tầng, giải phóng xong mặt Dịng tiền từ “đầu tư cơng” nhà nước rót vào khu vực làm cho lợi nhuận đầu tư bất động sản khu vực cao mặt chung thị trường, có mặt yếu tố làm “biến dạng thị trường”, hay nói cách khác khoản đầu tư không tuân theo quy luật thị trường, tạo siêu lợi nhuận cho chủ bất động sản khu vực Các chủ sở hữu hưởng “địa tô chênh lệch”, giá trị gia tăng từ khoản đầu tư cơng nhà nước mà khơng phải đóng thuế phí hay chi trả khoản tiền nào; người bị thu hồi quyền sử dụng đất khơng hưởng khoản “địa tơ chênh lệch” siêu lợi nhuận này, khiến cho họ có tâm lý so bì Một thực tế việc thu hồi đất nơng nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt xây dựng khu đô thị, xây dựng khu nhà thương mại); người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất nông nghiệp 121 Điều 74.2 Luật Đất đai năm 2013 77 (thông thường giá đất thấp vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2)122 Sau đó, diện tích đất giao cho chủ đầu tư phân lơ bán Lúc đất có giá trị lên đến vài triệu vài chục triệu đồng Người bị thu hồi đất có so sánh chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất bồi thường thấp giá đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp lại q cao Để giải tình trạng nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường thực tế Đối với trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp nơng dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ cho người dân Khoản hỗ trợ trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp Ví dụ: Người bị thu hồi đất nơng nghiệp bồi thường theo giá đất nông nghiệp 1.000.000 đồng/m2 Sau đó, đất giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư thương mại bán 10.000.000 đồng/m2 Như vậy, nên bổ sung chênh lệch hai loại giá đất triệu đồng/m cho người dân Có hy vọng tạo thêm nhiều đồng thuận giảm khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất Bên cạnh quy định hành giải vấn đề công ăn, việc làm bảo đảm đời sống người nơng dân bị đất sản xuất nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải việc làm cho người nông dân bị đất nơng nghiệp Một phần kinh phí để thành lập quỹ doanh nghiệp hưởng lợi từ việc thu hồi đất Do đó, nên bổ sung quy định điều tiết phần địa tô chênh lệch tạo từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang mục đích khác cho người bị thu hồi đất hưởng Thứ hai, từ thời điểm có định thu hồi thời điểm người dân thực tế nhận khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư thường dài Khi Xem thêm Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019 122 78 đó, giá đất thời điểm nhận tiền bồi thường khác xa so với giá đất thời điểm có định thu hồi đất Trong thời gian này, giá đất sách bồi thường đất đai thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, hội đầu tư kinh doanh hay có nhà người dân bị Và khoảng thời gian thời điểm bất động sản khu vực tăng giá nhiều nhất; người bị thu hồi thiệt nhiều Giả sử quan lập báo cáo định giá toán tiền lập tức, người bị thu hồi đất có tiền để mua bất động sản có giá trị tương đương; cần việc toán chậm chút họ hội Nhìn vào khoản chênh lệch tiền “bán đất” hàng xóm số tiền mà nhận thời điểm tốn, người bị thu hồi khó tránh khỏi tâm lý bất bình Chính điều gây bất ổn cho xã hội Ở phương diện khác, việc toán chi trả tiền từ ngân sách nhà nước cần phải trải qua quy trình phức tạp, khơng thể tiến hành tiền tư nhân Bởi vậy, để giảm bớt thiệt hại cho người dân, tạo áp lực thúc ép quan nhà nước có thẩm quyền phải tự thu xếp rút ngắn khoảng thời gian từ thời điểm định thu hồi đến thời điểm thực tốn; cần áp dụng cơng thức: 1) Áp dụng giá thu hồi thời điểm có định thu hồi để có sở lập dự tốn tài chính, ngân sách; 2) Coi người dân có quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thời điểm có định thu hồi; ngày người dân chậm nhận tiền toán chậm kể từ thời điểm có định thu hồi, nhà nước có trách nhiệm trả thêm tiền lãi tương ứng với thời gian chậm toán, với lãi suất tối thiểu gấp lần lãi suất ngân hàng; tối đa lần; 3) Trong Dự tốn tài chính, ngân sách, quan lập dự toán phải đưa vào chi phí nói nội dung thứ hai 4.6 Một số giải pháp từ phía quan Nhà nước Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá khơng nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển 79 thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu Hiện giá đất nhà nước quy định giá trị thị trường chênh lệch nhiều Nếu định giá đất bồi thường giải phóng mặt theo khung giá nhà nước gây thiệt thịi lớn cho người có đất bị thu hồi Khi lợi ích người dân thị ảnh hưởng ảnh hưởng tới khả tiến độ thu hồi đất Để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thời gian tới, nhà nước cần phải có biện pháp tích cực Thứ nhất, Việt Nam cần xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất, xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn; nên có chủ thể cơng bố giá thị trường theo thời điểm Các thông tin đất đai sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương Việc xây dựng sở liệu bước phát triển khác việc quản lý đất đai Cơ sở liệu tổng quát bất động sản phân vùng lưu trữ quan quản lý địa phương chịu giám sát Sở Tài nguyên Môi trường Cơ sở liệu tập trung vào việc lưu trữ thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch bất động sản, đặc biệt mức giá giao dịch thành công Việc tổ chức lữu trữ sở liệu giao dịch bất động sản có tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động phát triển toàn diện Việc xây dựng sở liệu bất động sản tác động tới hoạt động định giá khía cạnh như: tạo hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin bất động sản cần định giá, cầu nối nguời định giá với khách hàng thơng qua q trình lưu trữ lịch sử giao dịch bất động sản, tác động tích cực tới việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thông tin giao dịch cập nhật thường xuyên công khai tránh tình trạng giá ảo Thứ hai, quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị trường tới minh bạch Hiện vai trò quản lý thị trường bất động sản nhà nước mờ nhạt chưa thực hiệu Chính cần tăng cường vai trò nhà nước việc điều tiết quản lý thị trường Nhà nước cần đẩy mạnh 80 mở rộng điều kiện phát triển thị thường bất động sản, khai thông điều kiện pháp lý cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực cơng khai giao dịch đất đai chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên, doanh liên kết giá trị quyền sử dụng đất sử dụng hợp pháp cần có quy định quản lý để hạn chế, loại bỏ việc đầu đất đai Một thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực việc phát triển thơng tin thị trường minh bạch, giao dịch diễn thuận lợi Lúc thơng tin dùng để so sánh đầy đủ có độ xác cao Điều thúc đẩy hoạt động định giá, kết định giá sát với giá trị thị trường Thực minh bạch hóa thị trường đất đai thơng qua chế bắt buộc quan có thẩm quyền phải công bố công khai, rộng rãi thông tin hình thức thích hợp về: sách, pháp luật đất đai; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; số đánh giá thị trường; hoạt động kết giao dịch thị trường; kết đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng liệu giá đất thị trường; công khai việc xác định giá nhà nước, Một giải pháp nên cho phép thành lập trung tâm, sàn giao dịch bất động sản đất đai để tổ chức cá nhân thực giao dịch đất đai công khai, thuận lợi Cần phải đơn giải hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận chuyển đổi, đăng ký quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thực chuyển nhượng, thuê lại nhận góp vốn liên doanh liên kết quyền sử dụng đất thị trường Giải pháp giúp nhà nước vừa thực vai trò quản lý đất đai, vừa thu khoản nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất, vừa bảo đảm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng hiệu đất đai vào sản xuất kinh doanh Đặc biệt biện pháp tạo điều kiện làm cho giá chuyển nhượng đất phản ánh sát với giá trị thật quyền sử dụng đất, loại trừ giá ảo chuyển nhượng đất đai thị trường hỗ trợ trì việc bình ổn giá đất thị trường, góp phần bảo đảm phù hợp giá đất tính bồi thường với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường 81 Thứ ba, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm soát chặt chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhận cơng tác Do đó, kết định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều không cao Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài nên xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất lượng định giá đất bồi thường địa phương Thứ tư, thường xuyên kiểm tra công tác định giá đất địa phương gắn với hoạt động tra, kiểm tra tài đất đai Tổ chức tra chuyên đề giá đất địa phương cách thường xuyên chuyên nghiệp Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết hoạt động tra đột xuất trình thực định giá số dự án lớn, trọng điểm Những sai phạm giá đất phải tìm hiểu ngun nhân để có bước xử lý trình tham mưu, tư vấn định giá đất Tóm lại, vai trị Nhà nước thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá bất động sản nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản, can thiệp nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác Có giá trở thành công cụ thúc đẩy định việc phân bổ sử dụng có hiệu nguồn lực vô to lớn đất nước đất đai; biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng Từ khắc phục mâu thuẫn đối kháng lợi ích (thậm chí lợi ích nhóm) thực giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm khiếu kiện đất đai 82 Tiểu kết luận Chương Định giá bất động sản nói chung định giá đất cho mục đích bồi thường giải phóng mặt trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường Sự phát triển xu tồn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu phải phát triển sở hạ tầng, giao thông đô thị, mặt quốc gia cho phù hợp với mức độ gia tăng dân số phát triển kinh tế xã hội Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng thu hồi đất nhà nước ngày tăng, để đảm bảo lợi ích Nhà nước người dân mức giá đền bù hợp lý đóng vai trị quan trọng định tiến độ thành công dự án Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu việc thực sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước giá đất nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh mặt tích cực từ kết đạt cơng cụ vấn đề áp dụng giá đất nhà nước quy định tồn nhiều bất cập giá đất thị trường có biến động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường Nhà nước chưa hệ thống theo dõi giá đất thị trường, vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động thực sách Qua phân tích quy định thực tiễn áp dụng thấy giá đất tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất có nhiều bất ổn thiếu chặt chẽ quy định dẫn đến tình hình khiếu nại phức tạp lĩnh vực Việc quy định chặt chẽ, hợp lý minh bạch giá đất tính tiền bồi thường khơng thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt mà cịn đảm bảo ngun tắc cân lợi ích chủ thể trình thu hồi đất Giải tốt vấn đề giá đất chìa khóa dẫn đến thành cơng giải phóng mặt cơng tác giải khiếu nại lĩnh vực đất đai Bởi lẽ, quy định hành giá đất không giải xung đột lợi ích kinh tế chủ thể sử dụng, nhóm xã hội quản lý sử dụng đất đai 83 “Giá thị trường” cho phù hợp thị trường vấn đề bồi thường vấn đề nóng bỏng, nhức nhói dư luận lên tiếng nhiều gần có chênh lệch lớn Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế đất nước ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh,… có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai, từ làm cho giá đất tăng cao có chênh lệch ngày lớn Cần thiết phải chuyển giao chức xác định giá đất từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang cho tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực xây dựng quy định giá đất, nhà nước đóng vai trị người quản lý, giám sát việc xác định giá đất Tóm lại, dù giai đoạn trình phát triển đất nước, sách pháp luật nhà nước ta xác định giá đất bồi thường nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải bảo đảm hài hịa hai mục tiêu, đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước bảo vệ quyền hợp pháp cơng dân Điều có nghĩa lợi ích cần chia sẻ công ba nhà, cụ thể Nhà nước, Nhà đầu tư Nhà nơng123 Khi lợi ích ba chủ thể đồng cơng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế quốc dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, bảo đảm ổn định xã hội Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải tranh chấp thu hồi đất nơng nghiệp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14/2014, tr.41-47 123 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Nguyên Môi trường, 2012 Báo cáo tổng hợp: “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, tháng năm 2012 Bùi Ngọc Tuân, 2013 Hội thảo giá đất Tổng Cục Quản lý đất đai – Bộ Tài Nguyên Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013 Châu Hoàng Thân Phan Trung Hiền, 2017.Hoàn thiện quy định định giá đất Việt Nam Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 03, trang 65-75 Châu Hoàng Thân, 2016 Bất cập quy định pháp luật trình tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia cơng cộng Tạp chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số 44, trang 1-9 Đặng Anh Quân, 2006 Một số suy nghĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, trang 33 Hà Văn Dũng Phùng Thị Thu Hà, 2016 Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tạp chí Tài chính, kỳ 01, trang 54-57 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Đại học Nông nghiệp Hà Nội Ngô Văn Hiền, 2013 Hội thảo giá đất Tổng Cục Quản lý đất đai – Bộ Tài Nguyên Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013 Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: NXB Tài 10 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013 Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí phát triển kinh tế, số 269, trang 11-19 11 Phạm Duy Nghĩa, 2012 Hội thảo khoa học: Tổ chức máy nhà nước, chế định kinh tế, quyền nghĩa vụ công dân Hiến pháp năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức TP.HCM, ngày 23-24/7/2012 12 Phạm Duy Nghĩa, 2014 Giải tranh chấp thu hồi đất nơng nghiệp Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14, trang 41-47 13 Phạm Thanh Quế, 2011 Bài giảng Định giá đất bất động sản Trường Đại học Lâm nghiệp 14 Phạm Thu Thủy, 2014 Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, bảo vệ cấp Trường ngày 17 tháng 05 năm 2014 15 Phạm Văn Võ, 2013 Một số ý kiến chế thu hồi đất dự thảo luật đất đai sửa đổi Hội thảo khoa học:Góp ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trang 183-189 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2013 16 Phan Trung Hiền, 2008 Cơ sở hiến định thu hồi đất mục đích cơng cộng Việt Nam Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12, trang 1721 17 Phan Trung Hiền, 2009 Giáo trình Luật Hành đô thị, nông thôn Đại học Cần Thơ 18 Phan Trung Hiền, 2016 Hội nghị khoa học: Quản lý đất đai vùng Đồng sông Cửu Long Trường Đại học Cần Thơ, tổ chức ngày 24/11/2016 19 Phan Trung Hiền, 2013 Kiến nghị hoàn thiện sở hiến định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06, trang 45-50 20 Phan Trung Hiền, 2017 Xác định giá đất để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 01+02, trang 98-108 21 Võ Trí Hảo, 2012 Hội thảo khoa học: Tổ chức máy nhà nước, chế định kinh tế, quyền nghĩa vụ công dân Hiến pháp năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23-24/7/2012 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Bộ luật Dân năm 2015 Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013 Luật Đất đai năm 2013 Luật giá năm 2012 Luật Nhà năm 2014 Luật Tổ chức quyền địa phương năm 2015 Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10 Nghị định 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 11 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân 12 Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định Khung giá đất 13 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 14 Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 20/4/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định tổ chức hoạt động Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai 15 Quyết định 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường việc phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2015 16 Quyết định 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnhQuy hoạch chung đô thị Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2035 tầm nhìn đến năm 2050 17 Quyết định 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019 18 Quyết định 53/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai việc ban hành Quy định trình tự bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 19 Quyết định 54/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 20 Quyết định 55/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định giá bồi thường, hỗ trợ tài sản Nhà nước thu hồi đất áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai 21 Quyết định 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định giá loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019 22 Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 23 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 Bộ Tài nguyên Môi trường việc ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất 24 Thơng tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 25 Thông tư 36/2014/TT-BTNMTngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 26 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 27 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất ... đất Nhà nước thu hồi đất khái niệm thu hồi đất; trường hợp thu hồi đất tầm quan trọng giá đất việc xác định giá bồi thường Hai là, thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật xác định giá đất. .. đề thu hồi đất, người ta nghĩ đến việc bồi thường nào, giá bồi thường Chính dù vấn đề phát sinh sau quan nhà nước quan tâm trước định thu hồi đất Bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi. .. dụng công tác định giá bồi thường nhà nước thu hồi đất Việt Nam 10 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG