Hướng dẫnchitiếtvềthuếTNCNđốivới
chuyển nhượng, nhậnthừakếvànhậnquà
tặng là BĐS
Ngày 12/08/2009, Bộ Tài Chính đã ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC hướngdẫn
về thuế thu nhập cá nhânđốivới trường hợp chuyểnnhượng,nhậnthừa kế, nhậnquàtặng
là bấtđộngsản (“Thông Tư 161”). Thông tư 161 bãi bỏ hai Công văn số 1618/BTC-TCT
ngày 31/12/2008 và 762/BTC-TCT ngày 16/01/2009 vềthuế thu nhập cá nhân (“TNCN”)
đối với hoạt độngchuyển nhượng bấtđộng sản.
Đối tượng nộp thuế
Theo Thông tư 161 thì đối tượng phải nộp thuếTNCN bao gồm:
(i) cá nhânchuyển nhượng đốivới hoạt độngchuyển nhượng bấtđộngsảnvà
(ii) cá nhân được nhậnthừa kế, quàtặngđốivới trường hợp nhậnthừakếquàtặnglàbất
động sản.
Trong trường hợp bấtđộngsảnchuyểnnhượng,nhậnthừa kế, quàtặng thuộc sở hữu của
nhiều người thì từng cá nhânđồng sở hữu bấtđộngsản đó sẽ phải nộp thuế TNCN. Ngoài
ra, đối tượng nộp thuếđốivớichuyển nhượng bất độngsản còn được xác định theo tên cá
nhân ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”), quyền sở hữu nhà; cá
nhân đại diện đứng tên và từng cá nhân có văn bản thỏa thuận cho người đại diện đứng
tên, v.v…
Miễn thuếvà tạm thời chưa thu thuế
Theo Thông tư 161, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp
vốn bằng bấtđộngsản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp, và thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất tạm thời chưa
thu thuế TNCN. Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bấtđộng sản, nếu được chia lợi nhuận
phải nộp thuếTNCNđốivới hoạt động đầu tư vốn, nếu chuyển nhượng phần vốn góp
phải nộp thuế TNCNđốivới thu nhập từ chuyển nhượng vốn và phải truy nộp thuế
TNCN đốivới hoạt độngchuyển nhượng bấtđộngsản khi góp vốn vào doanh nghiệp.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở vàtàisản gắn liền với đất ở của
cá nhân trong trường hợp người nhậnchuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền
sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế TNCN.
Thu nhập từ chuyển nhượng bấtđộngsản phát sinh trước 01/01/2009 nhưng chưa thực
hiện các nghĩa vụ tài chính
Trường hợp cá nhân có hợp đồngchuyển nhượng bấtđộngsảnvà đã nộp hồ sơ hợp lệ
cho cơ quan có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 thì (i) số thuế phải nộp là số thuế
TNCN hoặc số thuếchuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào số thuế nào thấp
hơn, và (ii) cá nhânchuyển nhượng nhà chung cư không chịu thuếTNCNđốivới phần
giá trị nhà, phần giá trị đất (nếu có) thì sẽ nộp thuếTNCN hoặc thuếchuyển quyền sử
dụng đất theo quy định tại điểm (i);
Nếu cá nhân đã được cấp GCNQSDĐ nhưng được ghi nợ nghĩa vụ thuế thì áp dụng theo
chính sách thuế có hiệu lực tại thời điểm cấp GCNQSDĐ đó.
Trường hợp đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50.1 Luật
Đất Đai (quy định về các loại giấy tờ hợp lệ và coi như hợp lệ) về quyền sử dụng đất mà
trên các loại giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng chưa thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01/01/2009 thì sẽ xử lý như
sau: (i) nộp thuếchuyển quyền sử dụng đất nếu đã được cấp GCNQSDĐ trước ngày
01/01/2009 và ghi nợ thuếchuyển quyền sử dụng đất; và (ii) nộp thuếchuyển quyền sử
dụng đất hoặc thuế TNCN, tùy thuộc vào số thuế nào thấp hơn nếu đã nộp hồ sơ trước
ngày 01/01/2009 nhưng cơ quan thuế chưa tính và thông báo số thuế.
Căn cứ tính thuếvàthuế suất
Giá theo hợp đồngchuyển nhượng sẽ là căn cứ tính thuế trừ trường hợp giá trên hợp
đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì sẽ áp dụng giá đất của
UBND tỉnh.
Giá trị của bấtđộngsảntại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ là căn cứ tính thuế trong trường
hợp nhậnthừa kế, quàtặng trừ trường hợp đốivới quyền sử dụng đất, giá trị căn cứ vào
giá đất của UBND tỉnh, và giá trị căn cứ giá tính lệ phí trước bạ đốivới nhà ở, công trình
xây dựng trên đất.
Thuế TNCNđốivớichuyển nhượng bất độngsản áp dụng là (i) 25% tính trên thu nhập
chịu thuế, hoặc (ii) 2% tính trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và
các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế. Thuế suất 25% nêu trên chỉ
áp dụng đối với cá nhânchuyển nhượng bấtđộngsản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ
làm căn cứ xác định được giá chuyểnnhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến
hoạt độngchuyển nhượng. Các trường hợp còn lại áp dụng thuế suất 2% và mức thuế
suất này cũng áp dụng trong trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do
UBND tỉnh quy định.
. thừa kế, quà tặng đối với trường hợp nhận thừa kế quà tặng là bất
động sản.
Trong trường hợp bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở. Hướng dẫn chi tiết về thuế TNCN đối với
chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà
tặng là BĐS
Ngày 12/08/2009, Bộ Tài Chính đã ban hành