Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ o0o PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ o0o PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 62 85 01 03 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGs.Ts PHAN TRUNG HIỀN 2021 LỜI CẢM TẠ Tôi xin trân trọng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Trung Hiền toàn thể quý thầy cô Bộ môn Quản lý Tài nguyên Đất đai, Khoa Môi trường Tài nguyên thiên nhiên trường Đại học Cần Thơ tận tâm giúp đỡ hướng dẫn khoa học tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận án Tơi xin gửi lời cám ơn đến anh/ chị công tác Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Cần Thơ, Sở Tài thành phố Cần Thơ, anh/ chị công tác Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ, Ban quản lý dự án Phát triển quỹ đất, phịng Tài ngun Mơi trường quận Ninh Kiều, Cái Răng huyện Cờ Đỏ, Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định Giá Tây Nam Bộ - SIAC quý đồng nghiệp nhiệt tình hỗ trợ, cung cấp liệu cần thiết cho tơi hồn thành luận án tạo điều kiện cho tơi tham dự hồn thành khóa học Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn đến ba, mẹ, anh Nguyễn Minh Thông tất người thân gia đình ln ln động viên, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận án i TÓM TẮT Trong kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trị quan trọng hầu hết lĩnh vực, áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác chuyển nhượng, chấp, cho thuê, tính thuế, đấu giá hay giao đất Kết thẩm định giá đất sử dụng để làm sở cho việc định nhiều tình khác xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá, giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu Tuy nhiên việc định giá đất mang tính hành chính, chưa độc lập xen nhiều cảm tính nên khó tránh khỏi tượng sai lầm chủ quan không minh bạch đồng thời nguyên nhân làm cho giá đất thị trường giá đất Nhà nước ban hành ln có chênh lệch lớn Nghiên cứu “Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ” thực với mục đích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng làm sở đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Nghiên cứu thực dựa ứng dụng mơ hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) mô hình hồi quy tuyến tính đa biến Điều tra với 328 người sử dụng đất địa bàn thành phố Cần Thơ thời gian từ tháng – 12/2019 Kết phân tích thứ bậc AHP xác định bốn yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất ba vùng đô thị, ven đô nông thơn thành phố Cần Thơ pháp lý sách điều tiết Nhà nước, yếu tố kinh tế, yếu tố tự nhiên sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), pháp lý sách điều tiết Nhà nước có mức độ ảnh hưởng đến giá đất mạnh so với yếu tố lại Đồng thời nghiên cứu xác định yếu tố cấp có mức ảnh hưởng đến vùng nghiên cứu cụ thể vùng đô thị (quận Ninh Kiều) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng từ yếu tố vị trí, yếu tố khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) Đối với vùng ven đô (quận Cái Răng) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố Khoảng cách đến trung tâm, Khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ), Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…) Đối với vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí, khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất) nhu cầu thị trường, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), Giấy tờ pháp lý đất Trên sở luận án ii đề xuất nên áp dụng mơ hình phân tích nhân tố (EFA) phân tích thứ bậc AHP, luận án đưa quan điểm định giá đất đai đề xuất giải pháp để hoàn thiện khắc phục vấn đề tồn nêu quy định cụ thể kinh tế đất đai vận hành theo chế thị trường quản lý Nhà nước, thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, cải cách hệ thống thuế đất đồng thời tiến tới xây dựng hệ thống sở liệu giá đất để phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá địa bàn khác nhau, hồn thiện cơng tác tổ chức định giá, quy trình định giá xây dựng đội ngũ nhân định giá đất Từ khóa: giá đất, định giá đất, xác định yếu tố, yếu tố ảnh hưởng, quản lý đất đai iii ABSTRACT Land has always been considered a particularly important resource for all countries in the world and in Vietnam as well Therefore, State managing on land economy is one of the essential contents of State management on land according to the market mechanism so that land resources become the driving force for the socio-economic development Land revenue plays an important role in balancing the budget, especially taxes The industrialized countries that have become financial powers today due to the resources of land through land taxes and the value of public land during the initial capital accumulation period Vietnam is a country which has a transition economy from subsidies to markets The extremely large public land resources and public assets together create favorable opportunities for increasing investment and development capital The main challenge is to regulate land finance including managing land prices, generating financial resources from land tax and fee collection; The collection of public land values and the collection of land values that are not brought about by landowners' investment play a key role in land operations in the market mechanism We now estimate land prices based on traditional methods On the other hand, land pricing is still administrative, not independent, so it is difficult to avoid the phenomenon of mistakes due to subjectivity or non-transparency Can Tho city is oriented to be the central urban area in Mekong Delta and is a place with favorable conditions for socio-economic development In recent years, due to the impact of urban development, the city's land prices have changed significantly The study “Determining the influencing factors and proposing solutions for land pricing in the market economy conditions - case study in Can Tho city” was conducted with the aims of identifying the influencing factors which affect land prices in market economy conditions and determining the weights of the influencing factors as a basis for proposing solutions for land pricing in market economy conditions The research was performed based on the application of Exploratory Factor Analysis (EFA) model and multivariate linear regression model Investigation with 328 land users in Can Tho city from June to December 2019 The results of Exploratory Factor Analysis and Analytic Hierarchy Process identified four four main factors that affect land prices in three urban, peri-urban and rural areas of Can Tho city, which are legal and regulatory policies of the State, economic factors, natural and infrastructural (technical/social), in which the State's legal and regulatory policies have the strongest influence on land prices compared to the remaining factors At the same time, the study also identified iv secondary factors that affect each research area, namely urban areas (Ninh Kieu district), land prices on the market are mainly influenced by location, weak factors of profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (population density ), Planning Policy (land use planning, construction planning) For peri-urban areas (Cai Rang district), the market price of land is influenced by factors such as Distance to the center, Profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (Secret) population level ), Monetary policy (borrowing/interest rate ) For rural areas (Co Do district), the market price of land is influenced by location, profitability (earning income or profitability of the land plot) and market demand technical floor (traffic conditions, road width), Planning Policy (land use planning, construction planning), Legal documents of the land plot On that basis, the thesis also proposed to apply the exploratory factor analysis (EFA) model and Analytic Hierarchy Process, building a regression function to regulate land prices when performing the valuation In addition, there are some regulations in the Land Law such as the abolition of the Land Price Framework, more specific regulations on the land economy operating under the market mechanism under the management of the State, and the establishment of a Council for appraising land prices, reforming the land tax system, proceeding to build land price database systems in different areas to provide information on land prices in the market as well as improving the valuation organization, valuation process and building a team of land valuation personnel Keywords: determining factors, factors affecting, land management, land prices, land valuation v THÔNG TIN TỔNG QUÁT Họ tên Nghiên cứu sinh: PHẠM THANH THẢO Giới tính: Nữ Ngày tháng năm sinh: 17/02/1988 Nơi sinh: Cần Thơ Điện thoại: 0365.350.727 Đơn vị công tác: Ủy ban nhân dân phường An Bình Địa nay: 156B, Mậu Thân, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Tốt nghiệp đại học ngành: Quản lý Đất đai Năm: 2011, trường Đại học Cần Thơ Tốt nghiệp thạc sỹ ngành: Quản lý Đất đai Năm: 2014, trường Đại học Cần Thơ Hình thức đào tạo tiến sỹ: Chính quy Thời gian đào tạo: năm Tên luận án tiến sỹ: Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã ngành: 62850103 Người hướng dẫn chính: PGS TS Phan Trung Hiền Địa chỉ: trường Đại học Cần Thơ vi vii MỤC LỤC LỜI CẢM TẠ TÓM TẮT ABSTRACT THÔNG TIN TỔNG QUÁT LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH SÁCH BẢNG DANH SÁCH HÌNH DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT Chương 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Nội dung nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa luận án 1.5.1 Ý nghĩa khoa học 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn 1.6 Những điểm luận án KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất định giá đất 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Đất đai 2.1.3 Giá đất 2.1.4 Định giá đất 2.1.5 Mục đích định giá đất 2.1.6 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất 2.1.7 Vai trò định giá đất kinh tế thị trường 2.2 Tổng quan kinh tế thị trường thị trường bất động sản 2.2.1 Nền kinh tế thị trường kinh tế thị trường định nghĩa 2.2.2 Sự vận hành thị trường bất động sản theo chế t 2.2.3 Quá trình hình thành thẩm định giá Việt Nam 2.2.4 Quá trình đổi sách tài đất đai Việt N viii ... lớn Nghiên cứu ? ?Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ? ?? thực với mục đích xác định yếu tố ảnh hưởng. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ o0o PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN... phương pháp định giá đất mang tính khoa học, đáng tin cậy Từ vấn đề đặt ra, đề tài: ? ?Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu