Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố cần thơ TT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã ngành: 62850103 PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG – TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Cần Thơ, 2021 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ Người hướng dẫn chính: PGS.TS Phan Trung Hiền Luận án bảo vệ trước hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp trường Họp tại: ………………… , Trường Đại học Cần Thơ Vào lúc … … ngày … tháng … năm … Phản biện 1: Phản biện 2: Có thể tìm hiểu luận án thư viện: Trung tâm Học liệu, Trường Đại học Cần Thơ Thư viện Quốc gia Việt Nam DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ Phạm Thanh Thảo, Phan Trung Hiền, 2020 Đánh giá tác động công tác định giá đất thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học đất Việt nam số 61/2020 ISSN 2525-2216 Trang 148-152 Phạm Thanh Thảo, Phan Trung Hiền, 2021 Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học trường Đại học Cần Thơ, tập 57, số 1/2021 Trang 8-3 Phạm Thanh Thảo, Phan Trung Hiền, 2021 Ứng dụng phân tích đa tiêu chí đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học đất Việt Nam số 64/2021 ISSN 2525-2216 Trang 165-170 Chương Giới thiệu 1.1 Đặt vấn đề Đất đai hàng hóa có đặc điểm mang tính cá biệt: đất có vị trí đặc điểm mang tính nhất, riêng biệt khơng thể so sánh tương đương với đất khác hàng hóa thơng thường Vì giá đất đai thị trường mang tính cá biệt cao, phụ thuộc vào giá trị thị trường đất yếu tố chủ quan tâm lý người giao dịch, khó có mức giá chung phổ biến cho tất đất mức giá chung cho loại hàng hố thơng thường (Hồng Văn Cường, 2019) Để tính giá đất điều kiện kinh tế thị trường điều quan trọng cần làm xác định giá trị thị trường đất Tuy nhiên giá trị thị trường đất đai xác định dựa yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai (như khả sinh lợi, vị trí, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu sách Nhà nước) Trong định giá đất nước ta cịn mang tính hành chính, thiếu tính độc lập nên khó tránh khỏi sai lầm chủ quan không minh bạch Vấn đề đặt làm để công tác định giá đất trở nên khoa học, phù hợp phản ánh thực tế thị trường tốt hơn, giảm thiểu chênh lệch giá nhà nước quy định giá thị trường Từ sở đó, đề tài: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ” thực nhằm mục đích xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường làm sở đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu công tác định giá đất thành phố Cần Thơ 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: đánh giá thực trạng công tác định giá đất, xác định yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá đất, đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ Mục tiêu cụ thể: - Đánh giá thực trạng giá đất công tác định giá đất Việt Nam thành phố Cần Thơ - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cần Thơ - Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất điều kiện kinh tế thị trường 1.3 Phạm vi nghiên cứu Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường ba vùng đặc trưng vùng đô thị (quận Ninh Kiều), vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) vùng ven đô (quận Cái Răng) thành phố Cần Thơ, phục vụ mục đích quản lý nhà nước đất đai công tác định giá đất Số liệu thu thập từ tháng năm 2019 đến tháng 12 năm 2019 1.4 Đóng góp nghiên cứu Sự khác biệt yếu tố ảnh hưởng định giá đất với yểu tố ảnh hưởng định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Nghiên cứu vận dụng kết hợp hai phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) phương pháp đánh giá đa tiêu chuẩn (MCA), phân tích thứ bậc (AHP) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định trọng số phân theo ba vùng rõ ràng vùng đô thị, ven đô (hoặc vùng chuyển tiếp) vùng nông thôn, thành phố Cần Thơ Chương Tổng quan tài liệu 2.1 Sự vận hành thị trường bất động sản theo chế thị trường Bộ Luật Dân năm 2015 ghi nhận bất động sản tài sản tham gia vào thị trường thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn Theo việc giao dịch bất động sản thực hợp đồng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thị trường bất động sản phận hệ thống loại thị trường kinh tế Sự vận động thị trường bất động sản phải tuân thủ theo chế thị trường, chịu tác động quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá Sự vận động thị trường bất động sản theo chế thị trường biểu hai mặt: - Mặt tích cực: (i) thị trường bất động sản tự động điều tiết chức sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ lao động, vật tư, vốn vào khu vực cần thiết Qua thấy khan hay dồi hàng hóa bất động sản; (ii) Cơ chế thị trường có vai trị địn bẩy kích thích phát triển khoa học công nghệ, sản xuất kinh doanh, tăng suất lao động, tăng cường trình độ chun mơn hóa sản xuất kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Mặt tiêu cực: (i) Trong chế thị trường quan tâm đến lợi nhuận, coi lợi nhuận mục tiêu hàng đầu dẫn đến tình trạng hủy hoại tài ngun thiên nhiên, mơi trường, bất chấp hành vi vi phạm pháp luật; (ii) Bản chất chế thị trường cạnh tranh nên tạo phân cực xã hội, phân hóa giàu nghèo khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng xã hội (Lê Hồng Châu, 2019) 2.2 Những nghiên cứu có liên quan đến xác định yếu tố ảnhhưởng đến giá đất Trên giới từ nhiều thập kỷ qua có nhiều nghiên cứu vận dụng phương pháp mơ hình Hedonic để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nghiên cứu Maddison, D., 2000, Gaoa, X and Asami, Y., 2007, Choumert, J and Phélinas, P., 2015, Jin Han Park, et al., 2017, Sheng, Y., Jackson, T and Lawson, K., 2018, Inagaki, K and Sadohara, S., 2019 Đa số kết nghiên cứu cho kết yếu tố vị trí diện tích 02 yếu tố có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất Một số cơng trình nghiên cứu Việt Nam Phan Thị Thanh Huyền, Lò Thị Hồng Hồ Thị Lam Trà, 2017 có nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất thị: nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố khu vực nhóm yếu tố riêng biệt Bùi Ngọc Tuân (2019) yếu tố ảnh hưởng đến giá đất kinh tế thị trường chia theo nhóm sau: thứ nhất: yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý, thứ hai: yếu tố liên quan đến thị trường cung, cầu, tác động quan hệ cung - cầu đất đai thị trường; thứ ba: yếu tố liên quan đến sách, pháp luật Nhà nước Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu thường tập trung vào việc xây dựng phương trình giá đất, chưa có nghiên cứu tìm hiểu khác biệt yếu tố ảnh hưởng định giá đất yếu tố theo chế thị trường Đồng thời việc xác định mơ hình, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nghiên cứu trước thường thực dựa mô hình hồi quy tuyến tính Tuy nhiên, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nghiên cứu thường đưa trực tiếp vào mô hình hồi quy chưa có đánh giá phù hợp biến quan sát với đối tượng nghiên cứu Do nghiên cứu vận dụng kết hợp hai phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) phương pháp đánh giá đa tiêu chuẩn (MCA), phân tích thứ bậc (AHP) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định trọng số phân theo ba vùng rõ ràng vùng đô thị, ven đô (hoặc vùng chuyển tiếp) vùng nông thôn, so sánh khác biệt yếu tố ảnh hưởng định giá đất yếu tố theo chế thị trường nhằm hỗ trợ công tác định giá đất thuận lợi Chương 3: Phương pháp nghiên cứu 3.1 Thời gian, địa điểm nghiên cứu Luận án thực từ tháng 6/2017 – 12/2020 địa bàn thành phố Cần Thơ 3.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 3.2.1 Nội dung Nội dung 1: Đánh giá, phân tích số liệu thứ cấp thu thập nhằm làm rõ thực trạng biến động giá đất theo thời kỳ Luật Đất đai thực trạng công tác định giá đất Việt Nam nói chung thành phố Cần Thơ nói riêng Nội dung 2: Xây dựng, kiểm định thang đo dựa sở tổng thuật tài liệu kết tham vấn chuyên gia, phân tích nhân tố khám phá số liệu sơ cấp thu thập nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cần Thơ Nội dung 3: Tiến hành phân tích thứ bậc nhằm xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố Nội dung 4: Trên sở kết nghiên cứu đạt nội dung trên, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 3.2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu - Số liệu thứ cấp gồm đồ, trạng sử dụng đất, báo cáo, thống kê giá đất,… thu thập từ quan Nhà nước có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu - Số liệu sơ cấp thu thập thông qua vấn trực tiếp chuyên gia người sử dụng đất 3.2.2.2 Phương pháp xử lý số liệu (i) Phân tích nhân tố khám phá EFA - Kiểm định chất lượng thang đo (nhân tố): Thang đo đánh giá chất lượng tốt hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể ≥ 0,6 (Nunnally and Bernstein, 1994) biến đo lường có hệ số tương quan biến tổng ≥ 0,3 Ở bước giúp loại bỏ biến không phù hợp khỏi mơ hình - Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis, EFA) Để mơ hình EFA đảm bảo khả tin cậy cần quan tâm: + Trị số KMO thỏa mãn điều kiện 0,5 < KMO < + Mức ý nghĩa kiểm định Bartlett < 0,05 + Trị số phương sai trích thiết phải lớn 50% + Hệ số tải nhân tố > 0,5 xem có ý nghĩa thực tiễn (Hair et al., 1998) (ii) Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation MCE) Xác định thứ tự ưu tiên mức độ quan trọng tiêu chí dựa vào việc tham khảo ý kiến chuyên gia, quyền địa phương phụ trách lĩnh vực định giá đất nghiên cứu trước để xếp tiêu chí chọn Theo Saaty (1980) phân loại tầm quan trọng tiêu chí: Bảng 3.1 Các yếu tố tác động đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường ba vùng nghiên cứu Yếu tố cấp 1 Tự nhiên Kinh tế Cở sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Pháp lý sách điều tiết Nhà nước Yếu tố cấp Vùng thị 1.1 Kích thước mặt tiền 1.2 Hình dạng 1.3 Khoảng cách đến trung tâm 1.4 Vị trí (1, 2, 3, 4) 1.5 Diện tích 1.6 Khoảng cách đến trục đường lớn 1.7 Chiều dài 1.8 Khả sinh lợi 1.9 Khả thu hút đầu tư 1.10 Biến động thị trường (thị trường nước quốc tế) 1.11 Nhu cầu thị trường 1.12 Đầu /Mơi giới 1.13 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ) 1.14 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) 1.15 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) 1.16 Chất lượng môi trường, cảnh quan cơng cộng 1.17 Phong thủy 1.18 Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) 1.19 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 1.20 Chính sách loại mục đích sử dụng đất Vùng ven 2.1 Kích thước mặt tiền 2.2 Hình dạng 2.3 Khoảng cách đến trung tâm 2.4 Vị trí (1, 2, 3, 4) 2.5 Diện tích 2.6 Khoảng cách đến trục đường lớn 2.7 Chiều dài 2.8 Khả sinh lợi 2.9 Khả thu hút đầu tư 2.10 Biến động thị trường (thị trường nước quốc tế) 2.11 Đầu /Mơi giới 2.12 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ) 2.13 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) 2.14 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) 2.15 Chất lượng môi trường, cảnh quan cơng cộng 2.16 Phong thủy 2.17 Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) 2.18 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 2.19 Chính sách loại mục đích sử dụng đất Vùng nơng thơn 3.1 Kích thước mặt tiền 3.2 Khoảng cách đến trung tâm 3.3 Vị trí (1, 2, 3, 4) 3.4 Diện tích 3.5 Khoảng cách đến trục đường lớn 3.6 Chiều dài 3.7 Khả sinh lợi 3.8 Khả thu hút đầu tư 3.9 Biến động thị trường (thị trường nước quốc tế) 3.10 Nhu cầu thị trường 3.11 Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ) 3.12 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) 3.13 Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) 3.14 Chất lượng môi trường, cảnh quan cơng cộng 3.15 Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 3.16 Chính sách loại mục đích sử dụng đất Yếu tố cấp Yếu tố cấp Vùng đô thị 1.21 Giấy tờ, pháp lý đất 1.22 Chính sách tiền vay/lãi xuất Vùng ven đô 2.20 Giấy tờ, pháp lý đất 2.21 Chính sách tiền vay/lãi xuất Vùng nông thôn 3.17 Giấy tờ, pháp lý đất 3.18 Chính sách tiền vay/lãi xuất Hình 3.1 Tiến trình thực nội dung luận án Bảng 4.1 Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước giá đất giao dịch thị trường địa bàn thành phố Cần Thơ ĐVT: đồng/m2 STT Tên đường Quận Ninh Kiều Huỳnh Cương Mạc Thiên Tích Nam Kỳ Khởi Nghĩa Đường cặp bờ kè Hồ Bún Xáng Quận Cái Răng Lý Thái Tổ Mai Chí Thọ Lộ Đình Nước Vận Vũ Đình Liệu Huyện Cờ Đỏ Khu tái định ấp Thới Hòa B Nguyễn Văn Nhung (CLN) Đất ONT lại Chợ Cờ Đỏ Giá đất thị trường 2018 Giá đất thị trường 2019-2020 Quyết định 19/2019/QĐUBND 45.000.000 50.000.000 85.000.000 55.000.000 60.000.000 87.000.000 17.600.000 9.000.000 35.500.000 3,13 6,67 2,45 40.000.000 85.000.000 10.000.000 8,50 40.000.000 25.000.000 5.000.000 20.000.000 58.000.000 49.000.000 8.000.000 30.000.000 5.000.000 5.000.000 2.200.000 5.000.000 11,6 9,8 3,6 6,0 4.000.000 8.000.000 1.900.000 4,2 300.000 900.000 138.600 6,5 400.000 15.000.000 900.000 20.000.000 300.000 2.450.000 3,0 8,16 Tỷ lệ (%) (Nguồn: Số liệu điều tra, 2020) Bảng 4.1 cho thấy giá đất bình quân cao từ đến lần so với giá đất Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định Quyết định 19/2019/QĐ-UBND Những khu vực có dự án hạ tầng, giá đất tăng gấp -9 lần so với giá trị thực tế đất Bảng 4.2 Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường dự án Khu thị An Bình Giá đất Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư 2.200.000 Giá đất quy định theo Bảng giá đất 4.500.000 ĐVT: đồng/m2 Giá đất chủ Giá đất đầu tư chào người mua F1 bán chào bán 30.000.000 35.000.000 (Nguồn: số liệu điều tra, 2019) Qua Bảng 4.2 phản ánh rõ nét hệ thống hai giá đất, rõ ràng theo chế định giá đất nay, Nhà nước thất thu khoảng lớn cho ngân sách lợi ích thuộc chủ đầu tư đầu tư F1, người bị ảnh hưởng dự án Nhà nước không thu nguồn lợi 10 từ dự án khu đô thị thực theo chế định giá đất 4.1.3 Những hạn chế cịn tồn cơng tác định giá đất - Nguyên tắc xác định giá đất Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường ” cho không khả thi gây nhiều khó khăn cho việc thực định giá đất bởi: điều kiện Việt Nam chưa xây dựng sở liệu giá đất thị trường để quản lý thông tin Các số liệu giá đất hợp đồng chuyển nhượng sử dụng người sử dụng đất có xu hướng khai giá đất Nhà nước quy định để giảm mức thuế thu nhập cá nhân - Quy định thẩm quyền định giá đất: Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền định giá đất (Khoản Điều 13 Luật đất đai năm 2013) việc tư vấn xác định giá đất Việt Nam khó bảo đảm “nguyên tắc độc lập, trung thực, khách quan” có quan hành đơn vị trực thuộc quan chủ thể yêu cầu định giá” (Phan Trung Hiền, 2016) - Giá đất bảng giá đất không tuân theo thay đổi giá đất thị trường: Khung giá đất điều chỉnh giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất (khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP) Tuy nhiên so với tình hình thực tế, quy định điều chỉnh không ý nghĩa, Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nói chung thành phố Cần Thơ nói riêng phụ thuộc Khung giá đất địa phương thành phố Cần Thơ tăng giá đất phù hợp theo giá thị trường dù giá đất thị trường vượt mức 20% - Bất cập phương pháp định giá đất hành: + Phương pháp so sánh trực tiếp: Do chế hai giá thị trường đất đai Việt Nam sở liệu giá đất thị trường khơng cập nhật thường xun Khó có hai đất có đặc điểm hồn tồn giống để 11 so sánh, người định giá dùng kinh nghiệm để hiệu chỉnh sai khác, khó tránh khỏi chủ quan áp đặt, dẫn đến việc mảnh đất người định giá đưa mức giá khác (Phan Trung Hiền, 2018) + Phương pháp thu nhập: Để áp dụng phương pháp thu nhập, cần xác định xác thu nhập tạo từ đất, chi phí đầu tư sản xuất hộ gia đình, tỉ lệ vốn hóa phù hợp Việc xác định thu nhập chi phí thực tế khó khăn có nhiều loại sản phẩm sản xuất đất, thời vụ sản xuất khác nhau, chi phí sản xuất lại bao gồm nhân cơng th ngồi lao động hộ gia đình nên khó xác định (Trần Thị Minh Thư, 2019) + Phương pháp chiết trừ: Cơ chế phương pháp dùng nguyên tắc so sánh, nên khó khăn vướng mắc tương tự phương pháp so sánh trực tiếp + Phương pháp thặng dư: Độ xác phương pháp tuỳ thuộc vào việc ước tính giá trị tài sản tương lai Do mức giá đưa khả có độ xác không cao lớn (Phan Trung Hiền, 2018) + Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp khơng có sở khoa học khơng thể định giá đất cụ thể dựa vào kết định giá đất hàng loạt; khơng có quy chuẩn kỹ thuật định giá giới, khu vực Việt Nam (Đặng Hùng Võ, 2019) Nhìn chung đại đa số nước giới thừa nhận quyền tư hữu quyền Xét chế độ sở hữu đất đai, nước phát triển thực mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó vừa thừa nhận sở hữu đất đai tư nhân vừa thừa nhận đất đai sở hữu nhà nước, sử dụng giá đất thị trường định giá đất theo thị trường cơng tác định giá đất thường dựa thông tin thị trường thu thập, lưu trữ phân tích, áp dụng phương pháp định giá tương đương, so sánh trường hợp tương tự Riêng Việt Nam chế độ sở hữu đất đai sở hữu toàn dân, chủ thể đại diện cho quyền sở hữu đất đai Nhà nước, sử dụng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định, công tác định giá đất chủ yếu chịu ảnh hưởng từ yếu tố pháp lý, 12 chế quản lý công tác định giá đất theo quy định hành định giá đất theo chế kinh tế thị trường phải dựa yếu tố tự nhiên, quy luật thị trường, cung cầu, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng; yếu tố đầu vào chi phí phát triển bất động sản; giá bất động sản thị trường; sách nhà nước Như theo chế rõ ràng định giá đất Việt Nam chịu ảnh hưởng từ yếu tố kinh tế thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố quản lý Nhà nước 4.2 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường thành phố Cần Thơ 4.2.1 Chọn lọc yếu tố phù hợp với mô hình Bảng 4.3 Kết kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập Ký hiệu TN KT XH HT PLCS K Các tiêu chí đánh giá Tự nhiên Kinh tế Xã hội Hạ tầng Pháp lý, sách Nhà nước Yếu tố cá biệt Hệ số Cronbach’s Alpha 0,863 0,856 0,838 0,746 0,879 0,792 (Nguồn: số liệu điều tra, 2019) Kết kiểm định có nhóm yếu tố 28 biến quan sát thỏa điều kiện, phù hợp với hệ số Cronbach’s Alpha nằm khoảng [0,6-0,95] có hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation) lớn 0,3 Điều chứng tỏ tất liệu đảm bảo độ tin cậy Kết phân tích Cronbach's Alpha nhóm biến phụ thuộc: hệ số Cronbach's Alpha giá đất (GĐ) 0,899 phù hợp với hệ số Cronbach’s Alpha khoảng [0,6-0,95] hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Rest Correlation) lớn 0,3 Kết chứng tỏ biến phù hợp mơ hình nghiên cứu, tiến hành phân tích yếu tố khám phá 4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập Bảng 4.4 Kết phân tích yếu tố khám phá biến độc lập Thông số KMO, 13 Giá trị 0,791 Thông số Approx, Chi-Square Kiểm định Bartlett's df Sig, Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Yếu tố Tổng Hệ số Eigenvalue Tổng phương sai giải thích Giá trị 3,837,73 351 0,000 4,872 3,257 3,043 2,401 2,096 1,667 14,788 12,614 11,382 8,701 8,554 8,171 64,21 Kết thông số thỏa mãn điều kiện phân tích yếu tố khám phá với: - KMO nằm đoạn 0,5 < 0,791 < 1,0 - Bartlett’s Sig = 0,000 < 0,05 - Hệ số Eigenvalue nhóm yếu tố có giá trị > - Tổng phương sai giải thích nhóm yếu tố 64,21% > 50% nghĩa nhân tố giải thích 64,21% biến thiên liệu nghiên cứu Các hệ số tải nhân tố > 0,5 Như tổng hợp kết nghiên cứu có nhóm yếu tố biến độc lập với 27 thành phần quan sát phù hợp phân tích Tương tự kết phân tích yếu tố khám phá biến phụ thuộc với thông số thỏa mãn điều kiện phân tích yếu tố khám phá (EFA) sau: - KMO nằm đoạn 0,5 < 0,841 < 1,0 - Bartlett’s Sig,= 0,000 < 0,05 - Hệ số Eigenvalue = 3,077 > - Tổng phương sai giải thích = 76,916% > 50% - Hệ số tải yếu tố lớn 0,5 14 Như hệ số tương quan tất biến đạt yêu cầu, nhân tố tạo thành giải thích 76,916 % biến thiên liệu Tóm lại, qua kiểm định chất lượng thang đo phân tích nhân tố khám phá mơ hình EFA, kết xác định 27 yếu tố có tác động đến giá đất địa bàn thành phố Cần Thơ điều kiện kinh tế thị trường Giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, pháp luật sách điều tiết Nhà nước, kinh tế, sở hạ tầng kỹ thuật xã hội 4.2.3 Xác định trọng số yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố Cần Thơ 4.2.3.1 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng đô thị (quận Ninh Kiều), thành phố Cần Thơ Kết phân tích thứ bậc Hình 4.3 cho thấy trọng số yếu tố theo thứ tự từ cao đến thấp sau: WPLCS = 0,340 > WKT = 0,229 > WTN = 0,227 > WCSHT = 0,204 Hình 4.3 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng thị Hình 4.3 cho thấy biểu đồ nghiêng nhiều yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước có trọng số lớn nhất, yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường vùng thị 15 Hình 4.4 Biểu đồ thể mức độ tác động yếu tố đến giá đất vùng đô thị Xét đến yếu tố cấp 2, kết Hình 4.4 cho biết giá đất vùng đô thị chịu tác động mạnh gồm yếu tố sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), khả sinh lợi, vị trí thị hóa (mật độ dân cư…) 4.2.3.2 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng ven đô (quận Cái Răng), thành phố Cần Thơ Vùng ven đô yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước yếu tố quan trọng có mức tác động nhiều đến giá đất Mức độ chênh lệch trọng số yếu tố có khác biệt rõ rệt so với vùng đô thị Độ chênh lệch trọng số yếu tố có khác biệt rõ rệt so với vùng đô thị, biểu đồ tập trung yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước (WPLCS = 0,420), lơi dần yếu tố tự nhiên (WTN = 0,072) chứng tỏ yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước có mức tác động nhiều đến giá đất, yếu tố tự nhiên có mức tác động đến giá đất vùng ven Điều nhìn chung phù hợp vùng ven 16 Hình 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng ven Xét yếu tố cấp 2, biểu đồ Hình 4.6 bên cho thấy vùng ven đô giá đất chịu tác động mạnh từ yếu tố sách tiền vay/lãi xuất, khả sinh lợi, thị hóa (mật độ dân cư…) yếu tố khoảng cách đến trung tâm Hình 4.6 Biểu đồ thể mức độ tác động yếu tố đến giá đất vùng ven đô 17 4.2.3.3 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ), thành phố Cần Thơ Tương tự vùng đô thị ven đô yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước yếu tố tác động mạnh đến giá đất vùng nông thôn Tuy nhiên khoảng cách chênh lệch trọng số yếu tố lớn, biểu đồ nghiêng nhiều yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước Pháp lý sách điều tiết Nhà nước Tự nhiên 0.155 0.600 0.500 0.400 0.300 0.200 0.100 Kinh tế 0.000 0.222 0.551 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) 0.072 Hình 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất vùng nơng thơn Kết phân tích Hình 4.7 cho thấy mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất theo thứ tự từ cao đến thấp sau: WPLCS = 0,551 > WKT = 0,222 > WTN = 0,155 > WCSHT = 0,072 Thực tế Nhà nước có nhiều sách giúp vùng nơng thơn chuyển đổi phát triển kinh tế, sở hạ tầng, thu hút đầu tư Ngày người có tiềm lực mạnh kinh tế lại có xu hướng chọn vị trí đất vùng nơng thơn, phần để dùng vào mục đích xây dựng nhà vườn, nghỉ dưỡng cuối tuần, phần phục vụ nhu cầu đầu tư lâu dài, đón đầu dự án giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất tương đối cao, lợi ích nhiều, việc nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp vùng dự án ưa chuộng Bên cạnh mơ hình canh tác đất nơng nghiệp, trồng ăn trái, đào ao nuôi cá dạng trang trại lớn nhiều người quan tâm, mà giá trị đất nông nghiệp nông thôn tăng lên 18 Hình 4.8 Biểu đồ thể mức độ tác độ ng yếu tố cấp đến giá đất vùng nông thôn Xét yếu tố cấp 2, vùng nông thôn, giá đất chịu tác động mạnh từ yếu tố sách quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất), vị trí sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) 4.2.4 Đánh giá toàn cục mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố Cần Thơ Thơng qua kết phân tích thứ bậc AHP tính trọng số tồn cục tích trọng số cấp trọng số cấp 19 Hình 4.9 Biểu đồ thể trọng số toàn cục yếu tố đến giá đất vùng nghiên cứu Kết so sánh biểu đồ Hình 4.9 cho thấy vùng đô thị giá đất tăng chủ yếu dựa vào sách quy hoạch phát triển thành phố, từ nhiều đất từ vị trí ngõ hẻm trở thành mặt tiền tiếp giáp trục đường lớn dự án hạ tầng mang lại, có khả sinh lợi cao thu hút nhiều người đầu tư, lợi dụng điều nhiều đầu môi giới đất đai đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực đất để chuộc lợi làm cho thị trường đất đai bị xáo trộn, người bị thu hồi đất không lợi từ dự án, cung không gặp cầu, Nhà nước phải đối mặt với việc khiếu nại, khiếu kiện Đối với vùng ven đô giá đất tăng chủ yếu khu dân cư có vị trí gần trung tâm, lợi dụng sách giảm lãi suất hỗ trợ mua nhà từ ngân hàng, người dân đổ xô mua đất dự án khu dân cư để đầu tư, sau nhiều lần chuyển 20 nhượng, giá đất vượt xa so với giá trị thực nhiên tình trạng đất trống, khơng sử dụng cịn nhiều nhà đầu tư mua với mục đích đầu tư, để vùng ven vùng diễn q trình thị hóa mạnh, nhu cầu người dân cao Thời gian gần đây, đất đai vùng nông thôn xem thị trường nhà đầu tư, lợi đất đai tập trung chủ yếu đất nông nghiệp nên giá đất cịn thấp so với mặt chung, tình trạng khan đất khu đô thị cộng với sách quy hoạch thu hút đầu tư để phát triển vùng nơng thơn, nhà đầu tư có xu hướng vùng nơng thơn để tìm kiếm hội Tuy nhiên để chọn lựa nhà đầu tư có lực tài nghiêm túc đầu tư áp lực lớn vùng nơng thơn tình trạng chủ đầu tư chậm thực dự án, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai để lại nhiều hệ lụy cho người dân vùng dự án diễn khu vực nông thôn 4.3 Giải pháp định giá đất thành phố Cần Thơ điều kiện kinh tế thị trường 4.3.1 Hoàn thiện quy định định giá đất - Cơ cấu chuyên gia định giá đất khu vực Nhà nước, nhà khoa học vào Hội đồng thẩm định giá đất nhằm giảm thiểu rủi ro tham nhũng tạo công khai minh bạch việc Nhà nước quy định định giá đất - Xây dựng sở liệu giá đất thị trường nhằm hướng tới xây dựng hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp cách quy định cho người dân tự đăng ký giá đất hàng năm, Nhà nước có sách khuyến khích khơng dùng tiền mặt giao dịch bất động sản, hướng đến bắt buộc toán qua ngân hàng giao dịch bất động sản - Quy định chế tài xử lý mạnh địa phương cấp tỉnh quy định giá đất Bảng giá đất thấp giá đất trung bình thị trường, đồng thời quy định địa phương phải kịp thời thông báo cho Chính phủ Khung giá đất thấp giá đất trung bình thị trường để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp 21 4.3.2 Cải cách sách thuế phí liên quan đến đất đai - Quy định áp dụng mức thuế suất cao trường hợp có đất khơng sử dụng bỏ trống - Quy định mức thuế lũy tiến cao trường hợp nhận chuyển nhượng tiếp tục chuyển nhượng thời gian ngắn 4.3.3 Chính sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai - Chính sách quy hoạch làm tăng giá trị đất đai nhà quản lý cần cần quan tâm để tạo dựng chế thu hữu hiệu nhằm nâng cao nguồn thu từ đất đai vùng đô thị việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu phần giá trị đất đai tăng thêm hạ tầng mang lại tái định cư cho người bị thu hồi - Việc lập quy hoạch đô thị quy hoạch sử dụng đất phải đưa kịch phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên nhằm tạo tính hấp dẫn thu hút nhà đầu tư thay cho mục đích giảm giá đất để thu hút đầu tư cụ thể: + Đối với vùng ven đô đề xuất xây dựng vùng ven đô trở thành thành phố ngoại ô với tiêu chí: (i) nâng số lượng lao động địa phương, (ii) nơi tập trung nhiều tập đoàn, công ty đầu não thu hút lao động tri thức, (iii) nâng quy mô không gian thương mại bán lẻ, quy mô đất sản xuất công nghiệp lớn quy mô đất ở, (iv) trang bị đủ dịch vụ giải trí, tiêu dùng thành phố đặc biệt cung cấp nhà tiện nghi giá rẻ có quyền sở hữu riêng + Đối với vùng nơng thôn đề xuất phát triển nông nghiệp nông thôn nhằm trì khơng gian sinh thái nơng nghiệp xung quanh đô thị cung cấp thực phẩm tươi sống, rau, cho vùng đô thị Đặc biệt cần đẩy mạnh việc xây dựng trục sở hạ tầng đảm bảo kết nối kinh tế xã hội vùng sinh thái - Bổ sung chế đóng góp tài từ nhà đầu tư người dân để thực quy hoạch hưởng lợi từ quy hoạch giảm áp lực bồi thường, hỗ trợ tái định cư tăng đồng thuận 22 4.3.4 Một số giải pháp nâng cao trình độ chun mơn Tổ chức thường xun lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống Tăng cường, đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đổi công nghệ phục vụ công tác xây dựng liệu giá đất thị trường Tổ chức Hội thảo để học hỏi kinh nghiệm, lực từ tổ chức phát triển quốc tế nước phát triển Chương 5: Kết luận kiến nghị 5.1 Kết luận - Công tác định giá đất nước thành phố nhiều bất cập, vai trò quản lý, điều tiết Nhà nước yếu tố làm nên khác biệt định giá đất theo chế kinh tế thị trường sách định giá đất - Xác định 06 nhóm yếu tố với 27 biến thành phần ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cần Thơ gồm nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố pháp luật sách điều tiết Nhà nước, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật, nhóm yếu tố xã hội nhóm yếu tố cá biệt - Yếu tố pháp lý sách điều tiết Nhà nước yếu tố có mức ảnh hưởng mạnh đến giá đất vùng nghiên cứu Ngồi vùng thị (quận Ninh Kiều) chịu ảnh hưởng từ yếu tố vị trí, khả sinh lợi, thị hóa yếu tố sách quy hoạch; vùng ven (quận Cái Răng) chịu ảnh hưởng yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khả sinh lợi, thị hóa yếu tố sách tiền tệ; vùng nơng thơn (huyện Cờ Đỏ) chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí, khả sinh lợi, nhu cầu thị trường, sở hạ tầng kỹ thuật, sách quy hoạch - Nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định định giá đất, cải cách sách thuế phí liên quan đến đất đai, xây dựng sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai nâng cao trình 23 độ chuyên mơn đội ngũ nhân định giá đất góp phần hỗ trợ nâng cao hiệu công tác định giá đất 5.2 Kiến nghị - Đổi tư quản lý nhà nước đất đai, bước xây dựng hoàn thiện thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) vận hành theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Áp dụng phương pháp khoa học để hỗ trợ công tác định giá đất Tăng tỷ lệ nhà khoa học, chuyên gia độc lập cấu vào thành viên Hội đồng thẩm định giá đất - Xây dựng, quản lý khai thác hiệu sở liệu đất đai Hồn chỉnh hệ thống khung pháp lý đơi với tăng cường kiểm tra, giám sát 24 ... pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ? ?? thực nhằm mục đích xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường làm sở đề xuất. .. thành phố Cần Thơ - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cần Thơ - Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá. .. hưởng đến giá đất, đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ Mục tiêu cụ thể: - Đánh giá thực trạng giá đất công tác định giá đất Việt