Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Bài nghiên cứu tập trung tìm hiểu tín dụng bất động sản đóng vai trò như thế nào trong chiến lược phát triển tín dụng cũng như chiến lược phát triển của ngân hàng Việt Nam nói chung và cung cấp thông tin về một số sản phẩm tín dụng bất động sản điển hình của các NHTM Việt Nam.

THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Tạ Thanh Huyền*- Trần Thị Thu Hường** TÓM TẮT: Sự phát triển thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng có ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển ổn định kinh tế, đặc biệt quốc gia phát triển, Việt Nam ví dụ điển hình Nhận thức vai trị quan trọng này, Chính Phủ ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam dành quan tâm đặc biệt cho phát triển bền vững thị trường Thưc tế, năm gần cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớn tổng dư nợ tín dụng NHTM Mặc dù tổng giá trị khoản cho vay bất động sản mà ngân hàng nắm giữ ngày lớn, khơng hồn tồn phản ánh đầy đủ hiệu hoạt động cho vay bất động sản NHTM Việt Nam Hiệu cho vay bất động sản chưa đạt kết mong đợi nhiều ngân hàng đa dạng hoá loại hình sản phẩm lĩnh vực cịn hạn chế, sản phẩm có chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu đối tượng khách hàng nguồn cung nhà đất dồi đặc biệt giá bất động sản có xu hướng trở giá trị Bài nghiên cứu tập trung tìm hiểu tín dụng bất động sản đóng vai trị chiến lược phát triển tín dụng chiến lược phát triển ngân hàng Việt Nam nói chung cung cấp thơng tin số sản phẩm tín dụng bất động sản điển hình NHTM Việt Nam Từ khóa: Bất động sản, tín dụng, chất lượng, ngân hàng thương mại I GIỚI THIỆU Thị trường BĐS phận quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn kể quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Theo Michael J.Lea (2006) tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội không đồng quốc gia khác thường chiếm 40% tổng lượng cải vật chất Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo báo cáo Bộ xây dựng Việt Nam (2008), nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Michael J.Lea (2006) nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - USD Điều giải thích thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động thị trường khác Điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo nên chuyển dịch quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn vốn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Một kênh cung cấp vốn, ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển thị trường BĐS tín dụng ngân hàng Thơng qua việc cấp tín dụng, ngân hàng đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu Học viện ngân hàng, 12 Chùa Bộc, Việt Nam *, ** INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 833 thông vốn thị trường BĐS, giúp nhà đầu tư có nguồn vốn tiền mặt để tái đầu tư, thúc đẩy kinh tế phát triển Theo Lê Ngọc Điền (2012) có tới 89% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường BĐS lấy từ tín dụng NHTM Tín dụng BĐS nguồn lực thiếu giúp cho nhà đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án BĐS góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hóa q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Hoạt động tín dụng bất động sản giúp doanh nghiệp tăng quy mô lợi cạnh tranh Với khách hàng cá nhân: tín dụng BĐS giúp cải thiện đời sống người dân nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người dân có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống Theo David Zetland (2008), với NHTM giới, tín dụng bất động sản chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay chiếm 1/5 tài sản ngân hàng thương mại, góp phần lớn vào nguồn thu hoạt động kinh doanh ngân hàng II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm gần không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Mặc dù mức độ rủi ro cao tín dụng bất động sản có nhiều vai trị quan trọng cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan Thực tế Việt Nam, tổ chức tín dụng có cách tiếp cận khác lĩnh vực cho vay bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả canh tranh sự sáng tạo khuôn khổ luật định nghiệp vụ cho vay bất động sản Mặc dù vậy, hoạt động tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam nhìn chung có đặc điểm sau: Thứ nhất, tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS Việt Nam GDP thuộc nhóm thấp so với quốc gia Châu Á, tốc độ tăng trưởng lại cao nhóm n ước so sánh: Nguồn: Theo nghiên cứu Mizuho (2015) Biểu đồ 1: Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP nước Châu Á năm 2010 So với quốc gia khu vực châu Á, dư nợ cho vay BĐS Việt Nam tỷ lệ GDP thuộc nhóm thấp Cụ thể dư nợ tín dụng tuyệt đối lĩnh vực bất động sản Trung quốc, Hàn Quốc 834 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Đài Loan quốc gia dẫn đầu, xét tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP Singapo có tỷ lệ cao với 49,3%, tiếp Hồng Kong Đài loan với tỷ lệ tương ứng 42,1% 38,5% Nghiên cứu NHTM Mizuho (2015) quốc gia có kết cấu dân số trẻ, thu nhập bình quân đầu người cao tài tương đối phát triển so với nước Đông Nam Á Các yếu tố thuận lợi phía cung cầu bất động sản tín dụng khiến cho tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP quốc gia vượt trội so với quốc gia khác khu vực Việt Nam nước có kết cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà dân cư lớn nhiên nước ta lại nước có dư nợ tín dụng BĐS thấp khu vực, lớn Phillipines, tỷ lệ dự dợ BĐS/GDP Việt Nam tương đối khiêm tốn mức 2,2% Điều thể thị trường tín dụng BĐS Việt Nam thị trường tiềm năng, chưa khai thác Tuy nhiên, ngược lại với tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP, Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS thị trường Việt Nam giai đoạn 2010-2015 cao nhóm nước so sánh: Nguồn: Theo nghiên cứu Mizuho (2016) Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà nước chấu Á giai đoạn 2010-2016 Tỷ lệ tăng trưởng bình quân dự nợ cho vay mua nhà Việt Nam giai đoạn 2005-2010 tương đối thấp so với nước khu vực, nhiên giai đoạn 2010-2015 Việt Nam lại nước dẫn đầu tăng trưởng cho vay mua nhà với số tăng trưởng ấn tượng 25% nước khu vực tỷ lệ vào khoảng 2% đến 13% Điều cho thấy thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam sau giai đoạn tăng trưởng chậm phục hồi năm gần đây, nới lỏng qui định pháp luật cho vay bất động sản phủ, với nhu cầu nguồn vốn tài trợ bất động sản lớn khiến mức tăng trưởng tín dụng bất động sản NHTM Việt Nam giai đoạn cao so với nước khu vực Một yếu tố nghiên cứu Stefan Gerlac Wensheng Peng (2015), niềm tin vào phát triển kinh tế tương lai thị trường Việt Nam giai đoạn yếu tố làm thay đổi định đầu tư vào bất động sản, thúc đẩy tăng trưởng dư nợ BĐS Thứ hai, dịng vốn tín dụng chảy vào BĐS năm gần tăng mạnh tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này cao tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 835 Đơn vị: Nghìn tỷ đồng Nguồn: Ủy ban giám sát tài quốc gia Biểu đồ 3: Tăng trưởng dư nợ BĐS NHTM Việt Nam giai đoạn 2004-2017 Theo bảng số liệu ủy ban giám sát tài quốc gia tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản từ năm 2004 đến tháng 12 năm 2017 nhận thấy giai đoạn 2010 trở trước, tín dụng ngân hàng tăng trưởng mạnh theo thăng hoa thị trường chứng khốn bất động sản Năm 2010, tín dụng tăng trưởng 27,6% dư nợ cho vay riêng bất động sản tăng trưởng đến 23,5% Sau giai đoạn bong bóng bất động sản, ngân hàng siết hoạt động cho vay phi sản xuất có bất động sản Năm 2011, tỷ lệ cho vay lĩnh vực bị siết mức 16% tổng dư nợ, khoản vay bất động sản bị áp mức rủi ro 250% khiến cho dư nợ ngành giảm mạnh Nhưng kể từ đầu năm 2012, NHNN đã thực hiện quyết liệt các giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế- xã hội Các chính sách của NHNN đã và hướng đến tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất – kinh doanh, đó các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản Đặc biệt, riêng với thị trường bất động sản, NHNN đã triển khai nhiều chính sách thiết thực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, hỗ trợ cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp, trung bình được cải thiện về nhà ở Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS theo báo cáo NHNN Việt Nam, tính đến 31/12/2017 đạt 471.022 tỷ đồng (tăng 12.2% so với thời điểm 31/12/2016) Trong đó, ba lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn cho vay đầu tư, kinh doanh dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà đạt 102.413 tỷ, cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, nhà để kết hợp với cho thuê Thứ ba, dòng vốn tín dụng chảy vào phía tạo cung BĐS thường cao dịng vốn tín dụng chạy vào phía tạo cầu BĐS Vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam phân chia theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường bất động sản công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư; nhóm thứ hai vay để tạo nên cầu bất động sản, đại diện hộ gia đình Báo cáo thống kê Ủy ban Giám sát Tài quốc gia (UBGSTCQG) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy tổng vốn tín dụng bất động sản 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), có 60,63% (142.650 tỷ đồng) dịng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung bất động sản, lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu bất động sản Một tỷ lệ tương tự thống kê vào tháng 1/2012 với 68% chảy vào nhóm tạo cung 32% chảy vào 836 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA nhóm tạo cầu Tính đến ngày 31/12/2013 có 179.172 tỷ đồng (68,36%) chảy vào nguồn tạo cung 82.935 tỷ đồng (31,64%) chảy vào nhóm tạo cầu Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS theo xu hướng tạo cung nhiều tạo cầu thời gian dài nguyên nhân quan trọng tạo cân đối cung cầu (Lê Hà Diễm Chi, 2014) Điều cho thấy, tác động sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS Sau thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy công ty BĐS phải gánh chịu lượng tồn kho lớn năm gần Tình trạng tồn kho BĐS chơn vùi lượng vốn lớn vào dự án BĐS nguyên nhân tăng tỷ lệ nợ xấu ngân hàng Nửa đầu năm 2013, Chính phủ chủ động việc đề giải pháp hỗ trợ kinh tế Việt Nam, biểu rõ giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS Chính phủ cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà hưởng lợi từ khoản vay ưu đãi để phép sở hữu nhà cách dễ dàng Hiện thực hóa giải pháp Chính phủ, NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu theo Thơng tư 07/2013/TT-BXD Mặc dù nhiều bất cập rào cản với gói tín dụng tính đến tháng 10/2013, có khoảng doanh nghiệp 939 cá nhân ký cam kết hỗ trợ vay mua nhà Tác động tích cực gói vay ưu đãi tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp thị trường BĐS ngành công nghiệp vật liệu xây dựng phục hồi Đặc biệt, theo tinh thần Nghị 02/NQ-CP, NHNN cung cấp khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, chuyển đổi sản phẩm tương đối cao cấp sang sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm) Tiếp tục thực Nghị 02/NQ- CP, Quốc hội thông qua việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% xuống 22% từ ngày 1/1/2014 tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 hoạt động chuyển nhượng dự án chuyển nhượng BĐS, trừ thu nhập từ nhà xã hội Nguồn: Ủy ban giám sát tài quốc gia Biểu đồ 4: Cơ cấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS NHTM Việt Nam 2016-2017 Trong vòng năm từ 2015 đến 2017, NHNN ban hành nhiều sách kích cầu tín dụng gói hỗ trợ cho vay mua nhà với đối tượng người có thu nhập thấp, làm cho dư nợ BĐS hộ gia 837 INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION đình tăng lên, tỷ trọng cho vay sửa chữa mua nhà để tăng từ 28,2% năm 2016 lên 34,6% năm 2017 Ngược lại, năm 2017 tỷ trọng tín dụng lĩnh vực sửa nhà, mua nhà để bán cho thuê 9% giảm 0,4% so với năm 2016; cho vay xây dựng khu công nghiệp giảm từ 19,7% xuống 18,1 % cho vay xây dựng văn phòng cao tầng giảm từ 10% xuống 8,3% Mặc dù xu hướng tín dụng bất động sản cho phía tạo cung cầu bất động sản có đảo chiều, nhiên theo thống kê ủy ban giám sát tài quốc gia năm 2017 tỷ trọng cho vay mua nhà để (34,6%) thấp nhiều so với tổng tỷ trọng cho xây nhà để bán, cho thuê xây dựng trung tâm thương mại, khu đô thị khu cơng nghiệp (65,4%) III THỰC TRẠNG SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Trong năm gần đây, ngân hàng thương mại cổ phần nước nước có nhiều nỗ lực nhằm gia tăng loại sản phẩm, dịch vụ đưa thị trường Cùng với ấm lên thị trường BĐS, ngân hàng đầu tư nguồn lực đáng kể để nghiên cứu thị trường tiềm năng, khách hàng tiềm năng, phát triển sản phẩm để nâng cao hiệu hoạt động cho vay bất động sản Nhóm sản phẩm tín dụng nhu cầu vay mua nhà để Mặc dù NHTM đưa sản phẩm tín dụng BĐS phục vụ cho phía tạo cung tạo cầu cho thị trường BĐS, nhiên sản phẩm cụ thể chiến lược phát triển sản phẩm ngân hàng có đặc điểm riêng So sánh đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà khách hàng cá nhân NHTM cổ phần nước ngoài: Bảng 1: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà nhóm NHTM Nước Định giá TSBĐ Lãi suất hạn HSBC ANZ Standard Chartered 25 năm 20 năm 20 năm 70% 60% 60% Sổ đỏ chủ (HN/ Sổ đỏ chủ (HN/ Sổ đỏ chủ (HN/ HCM) HCM) HCM) Công ty liên kết Công ty liên kết Cơng ty liên kết 150% 150% 150% Phí trả nợ trước hạn 1% 1% Phê duyệt tín dụng Thời gian phê duyệt Lãi suất Trả nợ gốc &lãi Tập trung 7-10 ngày 10.19% Hàng tháng/hàng quý Tập trung 7-10 ngày 12% Hàng tháng/hàng quý Thời hạn vay Giá trị cho vay Tài sản bảo đảm 2% năm đầu 1% năm Tập trung 7-10 ngày 13.99% Hàng tháng/hàng quý Nguồn: Tổng hợp nhóm nghiên cứu Tại thời điểm nhận thấy 100% NHTM nước Việt Nam thực phê duyệt tập trung cho khoản cho vay mua nhà khách hàng cá nhân, tất NHTM nước sử dụng cơng ty định giá bên ngồi, cho vay với BĐS chủ thời gian phê duyệt tương đối nhanh Tong ba ngân hàng nước ngồi Việt Nam, nhận thấy sản phẩm cho vay mua nhà HSBC sản phẩm có ưu cạnh tranh thời hạn cho vay tối đa lên đến 25 năm, Tỷ lệ cho vay giá trị BĐS lớn (70%), Lãi suất thấp ANZ Standard Chartered khoảng 2% 838 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA So sánh đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà khách hàng cá nhân NHTM cổ phần nhà nước: Bảng 2: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà nhóm NHTM nhà nước Thời hạn vay Giá trị cho vay VietinBank 20 năm 70% BIDV 20 năm 100% Agribank 15 năm 85% Tài sản bảo đảm Sổ đỏ chủ/bên thứ Sổ đỏ chủ/bên thứ Sổ đỏ chủ/bên thứ Định giá TSBĐ Lãi suất hạn Bộ phận thẩm định 150% Công ty liên kết 150% Phí trả nợ trước hạn 1% 1% Phê duyệt tín dụng Thời gian phê duyệt Lãi suất Trả nợ gốc &lãi Phân quyền 7-10 ngày 14% Hàng tháng/ hàng quý Phân quyền 7-10 ngày 12% Hàng tháng/ hàng quý Bộ phận thẩm định 150% 2% năm đầu 1% năm Phân quyền 7-10 ngày 11.5% Hàng tháng/ hàng quý Nguồn: Tổng hợp nhóm nghiên cứu Khác với NHTM cổ phần nước ngồi, nhóm NHTM cổ phần nhà nước thực phê duyệt khoản vay mua nhà theo thẩm quyền Điểm khác NHTM cổ phần nhà nước khơng chấp nhận TSBĐ chủ mà cịn chấp nhận cho vay TSBĐ bên thứ Thời gian phê duyệt khoản vay tương đối nhanh chóng khoảng từ đến 10 ngày Lãi suất cho vay dao động từ 11,5% đến 14%, Agribank có ưu lãi suất cho vay so với NHTM nhóm So sánh đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà khách hàng cá nhân NHTM cổ phần tư nhân: Bảng 3: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà nhóm NHTM tư nhân Thời hạn vay Giá trị cho vay Tài sản bảo đảm Định giá TSBĐ Lãi suất hạn Phí trả nợ trước hạn Phê duyệt tín dụng Thời gian phê duyệt Lãi suất Trả nợ gốc &lãi Techcombank 20 năm 70% Sổ đỏ chủ/bên thứ Cơng ty liên kết 150% 1% Tập trung 7-15 ngày 12% Hàng tháng/ hàng quý ACB 20 năm 70% Sổ đỏ chủ/ bên thứ Công ty liên kết 150% 0,25% Tập trung 7-14 ngày 13.5% Hàng tháng/ hàng quý Sacombank 15 năm 100% Sổ đỏ chủ/bên thứ Cơng ty liên kết 150% Từ 0,5% Tập trung 7-14 ngày 14.5% Hàng tháng/ hàng quý/ theo kỳ MB 80% Sổ đỏ chủ/bên thứ Bộ phận thẩm định 1% Phân quyền 7-14 ngày 12% Hàng tháng/ hàng quý/ theo kỳ Nguồn: Tổng hợp nhóm nghiên cứu So với nhóm ngân hàng khác, thời hạn cho vay mua nhà NHTM cổ phần tư nhân hầu hết dài hơn, dao động từ 20 đến 30 năm, nhiên ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) có sách cho vay ngắn với thời hạn với hầu hết sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân khoảng 10 năm Các NHTM cổ phần tư nhân thực phê duyệt tín dụng kết hợp hình thức tập trung phân quyền Về định giá INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 839 TSBĐ, hầu hết NHTM tư nhân có cơng ty phận thẩm định giá chuyên trách Thời gian phê duyệt khoản vay trung bình từ 7-15 ngày lãi suất cạnh tranh so với nhóm NHTM khác mức trung bình từ 12% đến 14,5% NHĨM SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI NHU CẦU VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản thị trường có nhiều hội kinh doanh đem lại lợi nhuận cao không thị trường Việt Nam mà cịn nhiều nước giới Chính nhằm hỗ trợ nhà đầu tư nắm bắt hội vàng kinh doanh, tất NHTM Việt Nam cung cấp sản phẩm cho vay đầu tư dự án bất động sản nhằm cung cấp kịp thời nguồn vốn phục vụ cho việc đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thời gian vay loại tiền cho vay đa dạng. Đối tượng tài trợ loại hình sản phẩm bao gồm: dự án, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn Khác với loại sản phẩm tín dụng BĐS cho cá nhân vay mua nhà để ở, sản phẩm BĐS doanh nghiệp vay để đầu tư dự án thường không thiết kế thành sản phẩm có sẵn với đặc điểm cố định mức cho vay tối đa, mức lãi suất, thời hạn vay tối đa hay phương thức giải ngân, thường NHTM dựa vào nhu cầu thực tế chủ đầu tư đặc điểm dự án BĐS để thiết kế sản phẩm phù hợp Tuy nhiên, đặc điểm chung loại sản phẩm là: • Thời hạn vay trung dài hạn phù hợp với thời gian hoàn vốn dự án đầu tư • Được chấp tài sản hình thành từ vốn vay • Được ân hạn thời gian triển khai dự án để giảm áp lực trả nợ • Tỷ lệ tài trợ cao • Lãi suất hợp lý • Loại tiền vay: VND ngoại tệ • Thời gian vay: Căn vào thời hạn thu hồi vốn dự án đầu tư • Giải ngân: Theo tiến độ thực dự án • Lãi suất vay: Theo quy định thời kỳ • Tài sản bảo đảm: bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay… Điều kiện vay vốn thường áp dụng sau tất NHTM Việt Nam: • Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp • Khách hàng phải có khả tài bảo đảm khả trả nợ thời hạn cam kết • Có dự án đầu tư khả thi, có hiệu MỘT SỐ CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS ĐẶC THÙ CỦA CÁC NHTM CỔ PHẦN VIỆT NAM Ngoài đặc điểm khác biệt thời hạn vay, mức cho vay tối đa, sách TSBĐ, lãi suất nhóm khách hàng thơng thường Hiện nay, nhóm nghiên cứu nhận thấy số NHTM cổ phần Việt Nam có xây dựng phát triển thêm sản phẩm tín dụng BĐS cho nhóm khách hàng đặc biệt cho vay cán nhân viên ngân hàng, cho vay liên kết theo chuỗi bên, bên dự án xây dựng sở hạ tầng trung tâm thương mại nhà thương mại, nhà xã hội Cụ thể, Ngân hàng TMCP Vietcombank có sản phẩm cho vay mua nhà, bù đắp tiền mua nhà đất để xây dành riêng cho cán nhân viên ngân hàng với thời hạn cho vay tối đa 20 năm, giá trị 840 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA khoản vay lên đến 100% tài sản bảo đảm giấy tờ có giá Tương tự NHTM cổ phần BIDV, Viettin bank, ACB có sản phẩm dành riêng cho cán nhân viên ngân hàng có thời gian công tác liên tục từ năm trở lên với lãi suất thời hạn ưu đãi Ngày 11/6/2014, NHNN phát thơng báo việc triển khai gói tín dụng liên kết nhà Theo đó, NHNN giao BIDV ngân hàng (Agribank, Vietinbank, VCB, VNCB, SHB, LVPB MHB) triển khai sản phẩm tín dụng liên kết nhà nhằm kiểm sốt dịng vốn tín dụng hiệu quả, mục đích, khơi phục niềm tin thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng bất động sản Trong thời gian qua, số NHTM nghiên cứu triển khai sản phẩm tín dụng liên kết nhà Đây mơ hình mới, ngân hàng cho vay ký hợp đồng liên kết bên: ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng để thực nghiệp vụ quản lý dịng vốn tín dụng sử dụng mục đích Tuy nhiên, mơ hình liên kết nhà thực tất chủ thể, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu nhà cung cấp vật liệu xây dựng quan hệ tổ chức tín dụng Trong đó, thực tế việc chủ thể có quan hệ tín dụng nhiều tổ chức tín dụng khác phổ biến NHNN nhận thấy, để thúc đẩy việc triển khai rộng rãi sản phẩm liên kết nhà cần có hợp tác ngân hàng tham gia tài trợ chuỗi liên kết, bao gồm ngân hàng phục vụ chủ đầu tư, ngân hàng phục vụ nhà thầu, ngân hàng phục vụ nhà cung cấp vật liệu xây dựng Vì vậy, NHNN giao BIDV ngân hàng triển khai sản phẩm tín dụng liên kết nhà nhằm kiểm sốt dịng vốn tín dụng hiệu quả, mục đích, khơi phục niềm tin thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng bất động sản Để triển khai sản phẩm liên kết nhà, NHNN thực vai trò khuyến khích, định hướng theo dõi việc tuân thủ cam kết, đảm bảo nguyên tắc ngân hàng tham gia chuỗi liên kết bình đẳng vai trị, tự nguyện tham gia thống quyền lợi, nghĩa vụ Đồng thời, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng doanh nghiệp theo chế đấu thầu hành nhằm hạ giá thành, nâng cao hiệu hoạt động xây dựng Theo Vụ Tín dụng ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước, sản phẩm mang tính chất thí điểm, nên q trình triển khai chắn có nhiều khó khăn phát sinh NHNN ln sát cánh ngân hàng tháo gỡ kịp thời vướng mắc, khó khăn phát sinh nhằm hồn thiện sản phẩm góp phần thực thắng lợi mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo Nghị Chính phủ Quốc hội IV KẾT LUẬN Thị trường tín dụng BĐS Việt Nam năm qua có nhiều biến động mạnh có tác động lớn đến hiệu hoạt động NHTM phát triển kinh tế xã hội nước ta Bài nghiên cứu tổng kết đặc điểm hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến nay, đồng thời nghiên cứu thực trạng nhóm sản phẩm tín dụng BĐS NHTM Việt Nam Về nhóm sản phẩm tín dụng BĐS, NHTM Việt Nam chủ yếu cung cấp thông tin sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể với cá nhân hộ gia đình có nhu cầu vay mua nhà để vay sửa chữa nhà, nhu cầu vay để đầu tư dự án BĐS doanh nghiệp xếp vào đối tượng vay tài trợ dự án, thiết kế riêng nhu cầu khách hàng doanh nghiệp INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 841 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo ủy ban giám sát tài quốc gia tình hình tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS 2010-2015, NXB Thống kê 2015 Báo cáo dư nợ tín dụng BĐS vụ tín dụng, Ngân hàng nhà nước 2010-2015, NXB Thống kê 2015 Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt nam 10 năm 2001-2010, NXB Thống kê 2011; Bộ xây dựng (20016), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường BĐS, NXB Xây dựng, Hà Nội; Hoàng Văn Cường, 2014, Quy luật giá đầu tư dự báo thị trường BĐS, Bài đăng kỷ yếu hội thảo “Kinh doanh BĐS - Cơ hội thách thức bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Đại học Kinh tế quốc dân - 2014; Lê Hà Diễm Chi (2014), Vốn tín dụng ngân hàng thị trường BĐS Tạp chí Thị trường - Tài - Tiền tệ số 9/5/2014; Nghiên cứu Mizuho (2013), Nghiên cứu thị trường tín dụng BĐS Việt Nam, Tài liệu nội Nguyên Hà (2014), Gần 1.000 dự án BĐS “bất động”, Báo điện tử Thời báo Kinh tế Việt Nam, 15/10/2014; Nguyễn Thị Hải Yến, Ngô Thị Phương Thảo, Nguyễn Thị Tùng Phương, Nguyễn Thanh Lân (2014), Thị trường BĐS 2013 Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở trọng điểm 2013- Trường Đại học Kinh tế quốc dân Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2016), Thị trường bất động sản Việt Nam – thực trạng giải pháp Michael J.Lea (2006), Secondary mortgage markets: International perpective, page 34-37 David Zetland (2008), “ the real estate market index” , Real Estate Finance Journal, pp 77-91, Fall 2010 ... giới, tín dụng bất động sản chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay chiếm 1/5 tài sản ngân hàng thương mại, góp phần lớn vào nguồn thu hoạt động kinh doanh ngân hàng II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG... TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có... thuê xây dựng trung tâm thương mại, khu đô thị khu công nghiệp (65,4%) III THỰC TRẠNG SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Trong năm gần đây, ngân hàng thương mại cổ phần nước ngồi nước