Hng ti hi phc TTCKVN

Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN Chứng khốn hóa: Cơng cụ tài trợ cho bất động sản Việt Nam PGS.TS Lê Thị Lanh Thạc sỹ Huỳnh Thị Cẩm Hà NCS Huỳnh Đức Trường Trường Đại học Kinh tế TP.HCM N ghiên cứu thực khảo sát đối tượng nhà đầu tư, nhân cơng ty chứng khốn, cơng ty kinh doanh BĐS nhằm điều tra nhận định đối tượng vấn đề liên quan đến thị trường BĐS, chứng khốn hóa BĐS Kết khảo sát cho thấy giới tính khơng ảnh hưởng đến nhận định vấn đề liên quan đến thị trường BĐS chứng khốn hóa BĐS định đầu tư, độ tuổi trình độ văn hóa có ảnh hưởng đến nhận thức sản phẩm chứng khốn hóa, thị trường BĐS.Ngồi ra, nghiên cứu cịn sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp nhằm đánh giá tình hình biến động tín dụng bất động sản thời gian qua VN, đồng thời tham khảo kinh nghiệm chứng khốn hóa BĐS số nước giới nhằm đề xuất mơ hình chứng khốn hóa BĐS cho VN điều kiện hướng phát triển tương lai Từ khóa: chứng khốn hóa, mơ hình chứng khốn hóa, bất động sản, tài trợ, vốn Giới thiệu Chứng khốn hóa có lịch sử phát triển lâu đời từ thời trung cổ (476 – 1453) Tuy nhiên, sản phẩm chứng khốn hóa BĐS xuất cuối năm 60 kỷ 20, Chính phủ Mỹ thành lập Hiệp hội chấp bất động sản Quốc gia GNMA (Government National Mortagage Association) GNMA Chính phủ Mỹ thành lập năm 1968 dạng công ty trực thuộc vụ phát triển nhà đô thị nhằm cam kết mua khoản nợ chấp bất động sản từ nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi để trợ giúp phát triển khu vực nhà Mỹ Do đó, chứng khốn hóa BĐS sản phẩm tài kết hợp thị trường BĐS thị trường tài chính, đặc biệt thị trường tín dụng Cơ sở lý thuyết phương pháp nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý thuyết Theo OECD (1995) – tổ chức hợp tác phát triển kinh tế chứng khốn hóa việc phát hành chứng khốn có tính khả mại bảo đảm khơng phải từ khả tốn chủ thể phát hành mà nguồn thu dự kiến có từ tài sản đặc biệt.Từ khái niệm cho thấy: khả sinh lời tài sản dùng làm đảm bảo định thu nhập mức độ rủi ro chứng khoán phát hành Như vậy,chứng khốn bảo đảm khơng phải khả toán chủ thể phát hành Ủy Ban chứng khốn Mỹ (SEC) cho rằng: Chứng khốn hóa việc tạo chứng khoán dựa dịng tiền cố định mang tính chất tuần hồn tập hợp cố định tách biệt khoản phải thu tài sản tài Các chứng khoán tùy theo cấu trúc thời hạn chúng chuyển đổi tiền khoản thời gian định kèm theo quyền hưởng lợi khác quyền tài sản sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ phân phối định kỳ khoản thu cho người sở hữu chứng khoán Stuart I Greenbaum và Anjan V.Thakor (2007), “Contemporary Financial Intermediation”, 2nd Edition, Elsevier, California, USA: Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 19 Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN Chứng khoán hóa bao gồm sự kết hợp khoản cho vay với các khoản cho vay khác có các tính chất tương tự (về kỳ hạn lãi, kỳ hạn toán, chênh lệch lãi suất theo khu vực ), tạo các quyền đòi nợ tín dụng nâng cao dựa vào các dòng tiền của danh mục đầu tư này, và rồi bán các quyền đòi nợ này cho các nhà đầu tư Nói cách khác, chứng khoán hóa là sự chuyển đổi các khoản cho vay của ngân hàng, các khoản phải thu hoặc các giao dịch tài chính phi thương mại thành các chứng khoán có thể bán (thường là các trái phiếu) Marc Breidenbach (2003), “Real Estate Securitisation as an Alternative Source of Financing for the Property Industry”: CKH xem chứng bảo hiểm khoản nợ, chứng bảo đảm từ dịng tiền tài sản Do đó, chứng khốn gọi ABS (Asset-Backed Securities )tạm dịch chứng khốn tài sản tài Bản chất hoạt động chuyển đổi khoản cần toán (các khoản phải trả) thành chứng khoán giao dịch thị trường thứ cấp dạng khoản phải thu tài sản khác có tính khoản Do đó, chứng khốn hóa thuật ngữ chung dùng cho tài sản hay khoản phải thu chứng khốn hóa, chí kể tài sản vơ hình tạo nguồn thu nhập ổn định hình thành chuyển đổi dạng chứng khốn giao dịch thị trường mua bán nợ Do chứng khốn hóa tài sản tài cấu trúc phức tạp dẫn đến phá sản nên cần tổ chức tài chuyên biệt (SPV - Special Purpose Vehicle) phân loại chứng khoán trường hợp nhà khởi phát phá sản hợp đồng điều kiện giao kèo dịng tiền khơng tơn trọng.Nhìn chung, có hai phương pháp để chứng khốn hóa: Covered Bonds ABS (Asset Backed Securities) (1) CB (Covered Bonds): ngân hàng phát hành trái phiếu nợ từ tổng hợp loạt chứng từ tài sản, đem rao bán thị trường chứng khoán Các chứng từ tài sản vẫn nằm bảng cân đối tài khoản ngân hàng dùng để bảo đảm cho việc phát hành trái phiếu (2) ABS (Asset Backed Securities): phức tạp tốn CB Tùy theo loại tài sản mà ABS có tên cụ thể: CDO (Collateralized Debt Obligation), MBS (Mortage Backed Securities)…với phương pháp ABS, ngân hàng chuyển nhượng chứng từ tài sản qua tổ chức tài chuyên nghiệp (SPV) SPV lập chứng khoán, rao bán lại để tài trợ cho việc mua chứng từ tài sản từ ngân hàng (ABS hoạt động tài nằm ngồi bảng cân đối kế tốn ngân hàng) Chứng khốn hóa bất động sản loại chứng khoán đặc biệt kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời từ giá bất động sản không thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp (một phần toàn bộ) bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Kỹ thuật chứng khốn hóa áp dụng phổ biến nước giới Bảng cho thấy nước ứng dụng chứng khoán hóa thành cơng đềuđã thành lập cơng ty SPV riêng Đến kỹ thuật CKH Bảng 1: Các quốc gia ứng dụng chứng khoán BĐS thành công Quốc gia Công ty CKH (SPV) Năm thành lập FNMA, GNMA, Fredie 1948, 1968, Mỹ Mac 1968 FCC (Fonds Commun de Pháp 1988 Créande) KMC (Korean Mortgage Hàn Quốc 1998 Corporation) Malaysia Cagamas Berhad 1986 KMC (Hong Kong Hongkong 1997 Mortgage Corporation) Nhật TMKs (Tokubatsu Mokukeiki Kaisha) Nguồn: Tác giả tổng hợp 20 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 1998 Ghi thành lập năm 1948 đến năm 1968 tư nhân hóa tương tự FNMA có 120 FFC Liên doanh NH nước IFC Gần 40 TMKs thành lập, 17 TMKs hoạt động lĩnh vực BĐS Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN lan tỏa rộng khắp Châu lục, bảng sau cho thấy nước ứng dụng CKH thành công thành lập công ty CKH (SPV) riêng 2.2 Phương pháp nghiên cứu 2.2.1 Điều tra khảo sát bảng câu hỏi Trước tiên viết sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát sử dụng bảng câu hỏi hỏi Thời gian lấy mẫu tháng từ tháng đến tháng 4/2013.Mẫu khảo sát tương ứng với số phiếu phát 300, số phiếu thu thỏa điều kiện 244, đạt tỷ lệ khoảng 81% Đối tượng khảo sát: nhà đầu tư, nhân cơng ty chứng khốn, cơng ty kinh doanh BĐS Bảng khảo sát gồm 36 câu định lượng câu định tính phân loại theo giới tính, độ tuổi (3 nhóm: 30 tuổi, từ 30 – 50 tuổi 50 tuổi), trình độ văn hóa (3 nhóm: đại học, đại học đại học) Thang điểm cho câu hỏi theo thang điểm từ đến 5, tương ứng với mức độ từ hồn tồn khơng đồng ý đến hồn tồn đồng ý Số liệu bảng câu hỏi sau thu thập xử lý SPSS Với mục tiêu khảo sát thu thập ý kiến nhận định vấn vấn đề liên quan đến chứng khốn hóa nhà đầu tư, nhân cơng ty chứng khốn, cơng ty kinh doanh BĐS nên mục tiêu nghiên cứu dừng góc độ: + Điều tra mức độ nhận định nhóm giới tính (một yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý hành vi người định) hỏi + Điều tra mức độ nhận định nhóm trình độ văn hóa hỏi + Điều tra mức độ nhận định nhóm độ tuổi hỏi Với mức ý nghĩa kiểm định 5% Trước hết viết kiểm định độ tin cậy bảng câu hỏi thông qua kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha Tiếp theo, để kiểm định đánh giá phân nhóm khác liên quan đến nhận định chứng khốn hóa, BĐS, viết sử dụng kiểm định nhóm trung bình tổng thể, cách sử dụng kiểm định cho mẫu độc lập (Independent – sample T-Test) với mức ý nghĩa 5%, tương ứng độ tin cậy 95% Trong đó, viết kiểm định giả thuyết phương sai (Levene’s Test for Equality of Variances) kiểm định giả thuyết giá trị trung bình (T-Test Equality of Means) Kiểm định giả thuyết phương sai (Levene’s Test for Equality of Variances) H0: phương sai vấn đề cần kiểm định nhóm H1: phương sai vấn đề cần kiểm định nhóm khác Kiểm định giả thuyết giá trị trung bình (T-test for Equality of Means) H0: Trung bình vấn đề cần kiểm định khơng có khác biệt nhóm H1: Trung bình vấn đề cần kiểm định có khác biệt nhóm 2.2.2 Thống kê mơ tả kết hợp so sánh số liệu tổng hợp Bài viết thu thập số liệu tình hình tín dụng BĐS, nợ xấu BĐS tình hình tồn kho BĐS thời gian qua với nguồn số liệu thị trường thành phố Hồ Chí Minh – nơi thị trường tài hoạt động lớn VN, để từ có cách nhìn tổng thể thực trạng chung vấn đề nghiên cứu Kết thảo luận 3.1 Kết nghiên cứu 3.1.1.Kết điều tra từ bảng khảo sát Bước 1: Kiểm tra độ tin cậy thang đo Bảng 1.Kết kiểm tra mẫu khảo sát Số liệu bảng cho Case Processing Summary Valid N % 244 100 0 244 100 Excluded(a) Total Listwise deletion based on all variables in the procedure Bảng 2.Kết kiểm tra độ tin cậy Reliability Statistics Cronbach’s Alpha 0.769 N of Items 36 thấy hệ thấy hệ số Cronbach’s Alpha 0.769 gần Vì thang đo chấp nhận với độ tin cậy tốt Các câu hỏi bảng khảo sát chấp nhận để sử dụng cho kiểm định Bước 2: Kiểm định nhận định nhóm giới tính câu hỏi bảng khảo sát Với mẫu khảo sát 244, số lượng nữ ngẫu nhiên 137, chiếm khoảng 56% số người hỏi.Khi hỏi nhận định DN BĐS phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, họ kỳ vọng vào động thái giảm lãi suất từ phía NH TCTD, kết cho thấy trung bình nhận định nhóm giới tính gần đồng ý với quan điểm (với số điểm trung bình > 4) hay nói cách khác giới tính khơng ảnh hưởng đến quan điểm nhận định vấn đề Kết tương tự đặt vấn đề đối Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 21 Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN với sách siết chặt tín dụng lĩnh vực phi sản xuất, có ngành BĐS làm cho nhiều DN lao đao nam nữ có nhận định Ngoài ra, viết đặt vấn đề am hiểu loại chứng khốn hóa ABS, MBS trung bình nam nữđều chưa hiểu kỹ với loại chứng khốn hóa Khi đề cập đến tổ chức tài chun biệt SPV/SPE có tác dụng chuyển giao rủi ro nhóm nam nữ khơng có ý kiến vấn đề (điểm trung bình nhóm gần 3) Kết tương tự mức độ tin tưởng quỹ đầu tư bất động sản VN phục hồi thị trường đời quỹ tín thác bất động sản (REIT), huy động vốn hình thức chứng khốn hóa giảm gánh nặng ngân sách cho nhà nước, giới tính khơng ảnh hưởng đến mức độ hiểu biết vấn đề trên, trung bình giới khơng có ý kiến vấn đề (điểm trung bình hai giới gần 3) Khi đặt vấn đề khung pháp lý cho sản phẩm chứng khoán hóa đời chưa hồn thiện nam nữ có đồng ý (điểm trung bình 3,36 – 3.76).Tương tự cho vấn đề cịn lại, kết cho thấy giới tính khơng ảnh hưởng đến khác trung bình đánh giá vấn đề, điểm trung bình giao động từ – Bước 3: Kiểm định ý kiến đánh giá nhóm độ tuổi bảng khảo sát Kết cho thấy có khác cách nhìn nhận vấn đề DN BĐS kỳ vọng vào động thái giảm lãi suất 22 NH TCTD nhóm tuổi 30 nhóm 30 – 50 tuổi Ngoài ra, vấn đề khác khảo sát kết cho thấy độ tuổi không ảnh hưởng đến việcnhận định vấn đề Bước 4: Kiểm định ý kiến đánh giá nhóm trình độ văn hóa khảo sát Kết ghi nhận phần đánh giá khung pháp lý quy trình CKH phức tạp, việc đánh giá nhóm trình độ văn hóa có khác phân khúc nhóm đại học đại học, đại học đại học, cụ thể mức điểm trung bình giảm dần từ nhóm đại học, đại học đại học Trong đó, nhóm đại học khơng đồng ý với quan điểm Khi đề cập đến vấn đề nên phát triển quỹ tín thác BĐS (REIT) – hình thức CKH BĐS thơng qua chứng quỹ cho thấy trình độ văn hóa có tác động đến mức độ đánh giá nhóm đại học đại học Các nhóm đại học, đại học, đại học có mức điểm trung bình giảm dần.Khi viết thực khảo sát lý khiến nhà đầu tư bị hấp dẫn thị trường BĐS kiếm lợi nhuận cao nhóm đại học đại học cho ý kiến khác đánh giá, nhóm đại học gần khơng đồng ý với quan điểm phần lớn khơng có ý kiến vấn đề Với nhận định cho BĐS chịu tác động cung – cầu BĐS nhóm đại học đại học, đại học – đại học có đánh giá khác nhau, cụ thể điểm trung bình cho nhận định giảm dần từ nhóm đại học đến đại học Điều cho thấy trình độ cao mức độ khơng đồng ý với vấn PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 đề tăng dần.Trình độ văn hóa có ảnh hưởng đến nhận định BĐS chịu tác động thuế đánh BĐScụ thể nhóm đại học đại học, mức độ khơng đồng ý nhóm đại học cao nhóm đại học.Ngoài vấn đề vừa đề cập trình kiểm định khác biệt trình độ văn hóa nhận định cịn lại cho thấy trình độ văn hóa khơng làm thay đổi nhận định người khảo sát 3.1.2 Thực trạng chứng khốn hóa VN thời gian qua 3.1.2.1 Thực trạng tồn kho BĐS nợ xấu BĐS Theo báo cáo 94 sàn giao dịch BĐS Hà Nội, có 1.833 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch 6.198,1 tỷ đồng Báo cáo 129 sàn TP.Hồ Chí Minh có 4.015 giao dịch thành cơng với tổng giá trị giao dịch 11.049 tỷ đồng Hà Nội tồn 2.392 hộ chung cư, 3.483 nhà thấp tầng; TP.Hồ Chí Minh tồn kho 10.108 hộ chung cư, 1.131 nhà thấp tầng, 34.282 đất Trong đó, tình hình nợ xấu Hà Nội đến cuối tháng 2/2013 6,29%, so với tỷ lệ nợ xấu đến cuối 2012 theo số liệu Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội, nợ xấu tăng 1,25% Tại TPHCM tình hình nợ xấu đến cuối tháng 2/2013 50.915 tỷ đồng, chiếm 5,98% tổng dư nợ Trong đó, nợ nhóm (nợ có khả vốn) chiếm 62,8% tổng nợ xấu Riêng tình hình cho vay lĩnh vực BĐS tổ chức tín dụng địa bàn TP HCM gia tăng qua năm Trong giai đoạn 2003 – 2007 (bảng 3), tỷ lệ Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN Bảng 3: Tình hình cho vay lĩnh vực BĐS TCTD TP.HCM ĐVT: Tỷ đồng CHỈ TIÊU 2003 2004 2005 2006 2007 Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TP HCM 15.038 24.807 26.794 25.549 34.643 Tỉ lệ tăng giảm so với năm trước 36,00% 64,96% 8,01% -4,65% 35,59% Nguồn: Báo cáo NHNN Chi nhánh TP HCM CHỈ TIÊU I Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TP HCM Phân theo thời hạn vay a Ngắn hạn b Dài hạn Phân theo nhu cầu vay (thống kê tồn chi phí liên quan đến nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai, Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà/cơng trình xây dựng đó; TS khác gắn liền với đất đai) a Xây dựng sở hạ tầng phục vụ SXKD b Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất c Xây dựng khu thị d Xây dựng văn phịng (cao ốc) cho thuê e Xây dựng kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng f Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để (trừ trường hợp khách hàng vay trả tiền lương) g Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán h Quyền sử dụng đất i Đầu tư, kinh doanh BĐS khác Mức cho vay tối đa với khách hàng Thời hạn cho vay tối đa (năm) Tổng dư nợ có bảo đảm tài sản Tổng dư nợ cho vay khơng có tài sản đảm bảo II Dư nợ xấu Nguồn: Báo cáo NHNN Chi nhánh TP HCM dư nợ BĐS tăng mạnh vào năm 2003, 2004 giảm mạnh vào năm 2005, 2006 đến 2007 lại gia tăng mạnh trở lại có liên thơng mạnh mẽ thị trường BĐS thị trường chứng khoán Thời hạn vay dài hạn chiếm chủ yếu, nhu cầu vay chủ yếu để đầu tư vào đất đai, nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà/cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai… Nợ xấu BĐS gia tăng tương ứng qua năm thể bảng Giai đoạn 2007 – 2012 dư nợ cho vay BĐS tổ chức tín dụng địa bàn TP HCM gia tăng, đặc biệt tăng mạnh 2003 15.308 15.308 2.036 13.272 2004 24.807 24.807 3.225 21.582 2005 26.794 26.794 4.280 22.514 ĐVT: 2006 25.549 25.549 4.422 21.127 15.038 24.807 26.794 25.549 34.643 3.461 6.000 4.921 5.854 5.870 1.685 2.956 1.606 2.848 3.242 5.548 7.450 12.036 9.263 14.768 1.300 2.654 2.969 3.688 3.595 3.044 5.747 5.262 3.896 7.168 315 538 959 442 779 vào năm 2008, tức hậu khủng hoảng tài Mỹ…Bài học từ hệ lụy cho vay chuẩn VN học đắc giá, tình hình nợ xấu năm 2012 gia tăng gấp lần so với trước (bảng 4.3), thời hạn cho vay tối đa lên đến 20 năm mức vay khách hàng tổ chức cao khách hàng cá nhân khoảng lần Tài sản chấp vay chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên không tránh khỏi trường hợp BĐS định giá cao nhằm thỏa mãn lợi ích nhóm gây hậu khó lường xử lý nợ xấu “hậu khủng hoảng” Bên cạnh đó, báo cáo tình hình nợ xấu thiếu đồng gây khó Tỷ đồng 2007 34.643 34.643 5.197 29.446 khăn xử lý nợ xấu Đơn cử năm 2012, theo báo cáo tình hình nợ xấu tổ chức tín dụng khoảng 135.000 tỷ VND, tương đượng 4,86% tổng dư nợ, theo báo cáo tra NHNN có khác biệt đáng kể, khoảng 8% (bảng 5) 3.1.2.1 Thực trạng chứng khốn hóa bất động sản Thị trường BĐS kênh thu hút vốn đầu tư lớn từ nguồn vốn nước Một nhu cầu đưa thị trường BĐS vào quản lý phát triển ổn định mơ hình chứng khốn hóa BĐS, hàng hóa nhà đất đưa lên giao dịch thị trường chứng khoán tập trung, Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 23 Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN Bảng 4: Tình hình cho vay lĩnh vực bất động sản TCDD TP.HCM ĐVT: Tỷ đồng CHỈ TIÊU 2007 2008 2009 2010 2011 2012 I Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TP HCM 34.643,00 65.160,07 78.290,42 98.256,28 89.530,41 83.830,78 Phân theo thời hạn vay 65.160,07 78.290,42 98.256,28 89.530,41 83.830,78 a Ngắn hạn 15.772,83 17.914,99 23.431,09 14.061,46 17.164,77 b Dài hạn 49.387,24 60.375,43 74.825,19 75.468,95 66.666,01 Phân theo nhu cầu vay (thống kê tồn chi phí liên quan đến nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai, Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với 65.160,07 78.290,42 98.256,28 89.530,41 83.830,78 nhà/cơng trình xây dựng đó; TS khác gắn liền với đất đai) a Xây dựng sở hạ tầng phục vụ SXKD b Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất c Xây dựng khu đô thị d Xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê e Xây dựng kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng f Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để (trừ trường hợp khách hàng vay trả tiền lương) g Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán h Quyền sử dụng đất i Đầu tư, kinh doanh BĐS khác Mức cho vay tối đa với khách hàng a Đối với khách hàng cá nhân b Đối với khách hàng tổ chức Thời hạn cho vay tối đa (năm) a Đối với khách hàng cá nhân b Đối với khách hàng tổ chức Tổng dư nợ có bảo đảm tài sản Trong đó: a Thế chấp giá trị QSD đất b Thế chấp giá trị QSD đất tài sản gắn liền c Thế chấp tài sản gắn liền đất d, Bảo đảm TS khác Tổng dư nợ cho vay khơng có tài sản đảm bảo II Dư nợ xấu Nguồn: Báo cáo NHNN Chi nhánh TP HCM 7.159,86 1.577,94 6.408,60 6.264,69 2.312,22 5.870,00 3.242,00 14.768,00 19.511,76 23.853,49 21.431,32 16.888,39 15.290,08 3.595,00 9.328,93 7.564,24 8.469,62 10.523,56 10.982,06 5.940,82 4.687,49 6.058,10 7.416,78 5.136,94 6.655,25 13.053,42 23.888,89 12.441,33 15.358,20 906,11 1.268,00 302,00 1.742,00 521,00 1.520,00 461,00 1.630,00 650,00 1.680,00 30,00 25,00 20,00 20,00 20,00 30,00 25,00 20,00 20,00 20,00 60.968,05 75.194,75 95.194,18 85.321,64 79.471,57 15.558,23 20.074,03 23.049,43 24.958,15 26.406,70 33.518,30 44.984,20 53.871,16 44.780,66 38.310,67 3.367,87 2.262,26 3.515,20 3.530,30 4.191,52 8.523,65 7.874,26 14.758,39 12.052,53 10.562,68 4.192,02 3.095,67 3.062,10 4.208,77 4.359,21 6.746,07 1.503,71 1.693,99 3.405,68 11.752,31 Chỉ tiêu 2012 2011 Số DN ±% DN BĐS đăng ký 16,028 14,190 1,838 12.95% mơ hình đưa từ năm 2005 mờ nhạt, chưa phát huy mặt tích cực mơ hình thực tế DN BĐS hoạt động 55,870 48,733 7,137 14.65% Kết luận gợi ý sách DN BĐS kinh doanh thua lỗ 17,000 14,998 2,002 13.35% DN BĐS ngừng hoạt động giả thể 2,637 2,411 226 9.37% Trong đó:     + DN xây dựng 2,110 1,987 123 6.20% + DN kinh doanh BĐS 527 425 102 24.10% 5.1 Kết luận Sản phẩm chứng khốn BĐS muốn phát triển thị trường VN cần kết hợp với phát triển thị trường chứng khoán thị trường BĐS.Thị trường chứng khoán phát triển hỗ trợ chứng khoán Bảng 5: Thực trạng DN bất động sản thị trường Nguồn: Tác giả tổng hợp 24 8.404,35 12.493,75 14.650,55 1.660,97 2.185,84 2.399,07 4.412,24 6.048,51 11.517,97 8.848,58 18.888,66 8.839,06 9.454,31 13.183,42 13.762,60 4.178,89 2.756,48 3.178,73 - PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 So sánh Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN phái sinh có sản phẩm chứng khốn hóa BĐS.Nhưng nhân tố không nhỏ định phát triển sản phẩm niềm tin, lạc quan nhà đầu tư triển vọng thị trường Mặc dù thời gian quan, thị trường BĐS, thị trường chứng khốn trở nên trầm lắng khó khăn, điều này, khơng có hội cho sản phẩm chứng khốn hóa BĐS phát triển thời gian qua, kể từ khung pháp lý chứng khốn hóa ban hành theo nghị định 144/2005/NĐ-CP thơng tư hướng dẫn 5.2 Gợi ý sách 5.2.1 Nhận định giải pháp giải cứu BĐS Vấn đề giải cứu BĐS cịn gây nhiều tranh luận, có ý kiến cho nên “để thị trường tự giải cứu mình” Tuy nhiên, viết đồng với quan điểm nên để Chính phủ giải cứu thị trường BĐS, can thiệp Chính phủ lớn khơi phục thị trường nhanh Theo ý kiến chuyên gia John Sheehan, thành viên Tổ chức giám định bất động sản Hồng gia (FRICS) Anh thời gian trung bình để khơi phục thị trường bất động sản sau có biện pháp điều chỉnh trung bình khoảng năm Đến khơi phục giá trị BĐS 60% Thời gian khôi phục BĐS chia thành giai đoạn: - Giai đoạn phủ nhận: giai đoạn đầu tiên, thường kéo dài khoảng năm, phủ phải có giải pháp vượt qua giai đoạn cách chấp nhận bỏ chi phí thực tế để xử lý nợ xấu sau xác định giai đoạn phục hồi - Giai đoạn điều chỉnh: thường kéo dài trung bình khoảng năm, giai đoạn xử lý nợ xấu, gia đoạn vơ khó khăn có tính định phục hồi giá trị BĐS cịn giá trị, trung bình BĐS bị giảm 60% giá trị - Giai đoạn phục hồi: giai đoạn đưa giá trị BĐS dần vào ổn định quay giá trị thật Giai đoạn thường kéo dài trung bình khoảng năm Khi giá trị BĐS quay giá trị thật việc thực CKH BĐS hiệu thị trường phát huy hết tính Từ nhận định cho thấy tính đến nay, sau năm khủng hoảng, VN phải “giai đoạn phục hồi” vấn đề nợ xấu chưa xử lý xong Mặc dù vấn đề nợ xấu vấn đề hiển nhiên biết cần phải cấp bách xử lý thực tế cho thấy nợ xấu xử lý chậm liên quan đến “lợi ích nhóm” Qua kết tra NHNN 27 tổ chức tín dụng tồn quốc vừa cơng bố, cho thấy có nhiều tổ chức tín dụng bị chi phối nhóm cổ đông, giữ chức danh lãnh đạo tổ chức tín dụng Dư nợ cho vay nhóm cổ đơng chiếm tỷ lệ lớn tổng dư nợ, có lúc lên tới 90% (?!), vi phạm nghiêm trọng quy định Chính phủ Ngân hàng Nhà nước Trong hồn cảnh bất động sản cịn đóng băng, “lợi ích nhóm” làm tỷ lệ nợ xấu tăng lên xử lý khơng phải sớm, chiều Từ đó, việc chứng khốn hóa khoản nợ xấu phức tạp, thời gian hiệu quả, chí làm rối rắm thêm thị trường BĐS 5.2.2 Khuyến nghị mơ hình chứng khốn hóa BĐS Bài viết đề xuất mơ hình chứng khốn hóa bất động sản nói riêng chứng khốn hóa cho VN giai đoạn đầu theo Bảng 7.Từ mô hình tổng qt có lộ trình triển khai cụ thể mở rộng chứng khốn hóa BĐS mức độ cao thị trường chứng khoán phát triển Người khởi phát cho vay (Originator- chủ thể tạo lập tài sản, là ngân hàng,cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, cơng ty phi tài chính).Ví dụ, ngân hàng muốn gia tăng tiền bằng cách bán đứt các khoản cho vay thế chấp bất động sản SPV (SPV gần không có vốn sở hữu, thường là vốn tượng trưng, chỉ có tài sản là danh mục tín dụng (cho vay), đối ứng với nguồn vốn chính là nợ từ việc phát hành trái phiếu (MBS)) được thành lập để mua các khoản cho vay này.Một giao dịch chứng khoán hóa theo các bước sau: Bước 1: Người khởi phát phân chia các tài sản tài chính đã được tập hợp Ví dụ ngân hàng quyết định bán các khoản cho vay theo nhóm cho vay thương mại, cho vay dân cư Bước 2: Các tổ chức tài chuyên biệt SPV: Ngân hàng bán các khoản cho vay đã tập hợp và phân chia cho SPV, SPV thiết lập để thực giao dịch thực bán nhằm chuyển dịch sở hữu và rủi ro với chức chuyển hóa tài sản có tính khoản thành chứng khốn mua bán ttrên thị trường chứng khốn Chính nhờ nghiệp vụ tách bạch tài sản tái cấu trúc dòng tiền nên SPV phát hành nhiều loại chứng khốn chuyển hóa khác đáp ứng vị rủi ro nhà đầu tư tỷ suất sinh lời, mức độ rủi ro, thời gian đáo hạn Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 25 Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN Các thành viên phép hỗ trợ giao dịch Kiểm toán Nhà tư vấn Bên Thu xếp Pháp lý Tổ chức Giao dịch bán thực (3) Phát hành MBS Người mắc nợ (Obligors) A D F (O B G C (2) Bán TS E Tổ chức tài chuyên biệt(SPV) H Tăng cường tín dụng (Originator ) C Xếp hạng TP Siêu cao câp TP Cao câp loại TP Cao câp loại K Các nhà đầu tư ………… Cổ phiếu (4) Đưa MBS vào Thị trường vốn (1) Phân chia TS chọn lọc B MBS MBS MBS MBS MBS TP Cấp thấp loại Thẩm định chi tiết A Cty bảo lãnh/Nhà ĐT trực tiếp TP Cấp thấp loại Định giá Người khởi phát Công ty định mức tín nhiệm Lãi Lãi Vốn gốc Vốn gốc Tiền mặt (5) Thanh toán nhờ thu Cty DV Thu nợ Cty QL Ủy thác Tiền mặt Nguồn: Stefano Caselli & Stefani Gatti (2005), Structured Finance: Techniques, Products and Market, Springer Berlin – Heidelberg, Germany, tr13 tác giả tổng hợp đề xuất SPV thành lập dạng quỹ ủy thác công ty cổ phần, phận quản lý quỹ Hội đồng quản trị công ty cổ phần chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư Như vậy, điều kiện VN nay, không thiết phải thành lập riêng tổ chức mà cơng ty chứng khốn cơng ty quản lý nợ(VAMC) thực Về chế hoạt động, bước đầu nên áp dụng theo mơ hình truyền thống theo chế chuyển giao 26 Với chế hoạt động kiểu truyền thống lúc ban đầu công ty chứng khoán nhận chuyển giao quyền sở hữu khoản vay từ ngân hàng để thực phát hành thị trường loại chứng khốn – trái phiếu có hạng để giảm bớt cơng việc xếp hạng tín nhiệm làm phân hạng chứng khoán phát hành Khi mức độ phát triển trình độ cao thực theo bước (trình bày sau đây) Tuy nhiên, để phát hành trái PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 phiếu dựa khoản vay, việc ràng buộc điều kiện trì mức vốn tự có cơng ty phát hành phải thực ký quỹ đầy đủ tổ chức bảo lãnh, không nên áp dụng loại chứng khốn hóa khơng ký quỹnhằm bảo đảm điều kiện thị trường cách nghiêm ngặt để mang lại an toàn cho nhà đầu tư cho kinh tế nói chung Bước 3: Sau định giá chi tiết tài sản và thực hiện thủ tục nâng cao tín dụng, SPV sẽ phát hành chứng khoán được đảm bảo Hướng Tới Hồi Phục TTCKVN thế chấp bằng tài sản sở (MBS) (MBS là một loại của ABS mà nó được đảm bảo bằng tập hợp các khoản cho vay thế chấp bất động sản) Việc xếp hạng tín dụng đối với chứng khoán thế chấp bằng tài sản được thực hiện để tăng thêm tính hấp dẫn của chứng khoán Bước 4: đưa chứng khốn vào thị trường vớn Công ty bảo lãnh và nhà đầu tư trực tiếp sẽ hỗ trợ cho SPV bán các chứng khoán thị trường Các nhà đầu tư cuối cùng thường là các Quỹ hỗ tương, các Ngân hàng, các công ty bảo hiểm và các Quỹ hưu bổng Bước 5: Công ty dịch vụ thu nợ (thường đại diện cho người khởi phát) tiến hành tập hợp các khoản toán hàng tháng (theo lãi và gốc) tương ứng với tài sản được yêu cầu tiến hành thu nợ và rồi chuyển các khoản tiền mặt cho các Công ty quản lý Ủy thác (thu nợ) Sau cùng, các Công ty quản lý Ủy thác chuyển các khoản toán đã nhận cho các nhà đầu tư ći cùng Mơ hình viết đề xuất dựa sở lý luận thực tiễn sau: Cơ sở lý luận: Muốn tiến hành chứng khốn hóa tài sản tài phải dựa hai tiền đề: điều kiện kinh tế học chứng khốn hóa; điều kiện tâm lý hành vi niềm tin chứng khốn hóa (1) Điều kiện kinh tế học chứng khốn hóa u cầu chứng khốn hóa khả thi tài sản tài chứng khốn hóa tạo khoản thu nhập kỳ vọng đủ để trả cho nhà đầu tư, cộng khoản chi phí để thực chứng khốn hóa chi phí pháp lý, chi phí thẩm định, chi phí phát hành, chi phí kiểm tốn, thù lao cho công ty ủy thác, rủi ro sụt giá chứng khốn ngồi kỳ vọng, cộng với chi phí SPV (2) Điều kiện tâm lý hành vi niềm tin chứng khốn hóa u cầu q trình chứng khốn hóa phải tạo niềm tin cho nhà đầu tư khả chi trả tổ chức tài chuyên biệt (SPV) khoản gốc lãi chứng khoán phát hành Để thực hai điều kiện viết cho chứng khoán hóa phải thực theo nguyên tắc thị trường Đó hiệu quả, minh bạch giám sát Muốn thực điều ngồi ba chủ thể tham gia q trình chứng khốn hóa người khởi phát (chủ thể tạo lập tài sản), tổ chức tài chun biệt (SPV) nhà đầu tư cịn có tham gia chủ thể khác như: tổ chức thu xếp, kiểm tốn, nhà tư vấn, cơng ty định mức tín nhiệm Có vậy, việc đánh giá hiệu quả, minh bạch giám sát lẫn đáp ứng điều kiện kinh tế, làm sở tạo lập niềm tin Vai trò nhà nước thị trường kiến trúc sư trưởng, tạo lập khuôn khổ pháp lý người trọng tài.Các chủ thể tham gia thị trường tự định chơi họ • Cơ sở thực tiễn: Mơ hình chứng khốn hóa bảng sở lý luận nêu trên, dựa sở thực tiễn kế thừa mơ hình chứng khốn hóa Stefano Caselli & Stefani Gatti (2005) kết hợp với sử dụng có chọn lọc mơ hình chứng khốn hóa bất động sản số quốc gia Trung Quốc, Hàn Quốc, Malaysia, quốc gia có điều kiện gần giống VN l TÀI LIỆU THAM KHẢO Breidenbach Marc (2003),“Real Estate Securitisation as an Alternative Source of Financing for the Property Industry”, Annual Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, 19-22 January 2003, Brisbane, Australia, 9: 2-3 Foo Sing Tien (2000),“Securitizing Real Estate – A Prime on the New Financial Instrument”,National University of Singapore, October 2000 Frank J Fabozzi – Henry A Davis and Moorad Choudhry (2006), Introduction to Structured Finance, John Wiley & Son, New Jersey, USA, 65 Stuart I Greenbaum và Anjan V Thakor (2007),“Contemporary Financial Intermediation”, 2nd Edition, Elsevier, California, USA Stefano Caselli & Stefano Gatti (2005),“Structured Finance: Techniques, Products and Market”, Springer Berlin – Heidelberg, Germany, 13 Đào Ngọc Chuyền& Phạm Thị Nhát (2010), “Một số khó khăn xử lý nợ xấu ngân hàng thương mại”, Tạp chí Ngân hàng nhà nước VN Số18(tháng9/2010, tr 49 – 51) Lê Vinh Triển & Nguyễn Huỳnh Nhụy (2012).“Mơ hình chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS” Nguyễn Thanh Tú &Nguyễn Hồng Nhung (2013), “Thực trạng nợ xấu TCTD VN – Nguyên nhân số giải pháp từ sách pháp luật”, Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Kim Đức (2012), “Hoạt động thẩm định giá việc quản lý nợ xấu hệ thống ngân hàng thương mại VN nay”, Tạp chí Phát triển hội nhập số 7(17) Tháng 11-12/2012 Trần Quốc Tuấn (2007),“Chứng khốn hóa khoản đầu tư bất động sản để tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán VN”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Ủy Ban Số 16 (26) - Tháng 05-06/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 27