Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Trang 1

Chương 3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản

1 Khái niệm

2 Chủ thể kinh doanh

3 Hợp đồng trong KD4 Các hình thức KD

Trang 2

1 Khái niệm

Dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ cho các chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản

Sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch BĐSTư vấn bất động sản Tư vấn bất động sảnQuản lý bất động sản Quản lý bất động sảnĐịnh giá bất động sản

Quảng cáo BĐS

Trang 3

2 Chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS

Tổ chức, cá nhân trong nước

Người VN định cư ở nước ngoài

Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Trang 4

3 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS

- HĐ phải bằng văn bản- Việc công chứng, chứng thực theo nhu cầu

- Thời điểm có hiệu lực của HĐ:+ có CC,CT: thời điểm CC, CT+ Không CC,CT: ký hợp đồng

Trang 5

3 Hợp đồng trong kinh doanh dịch vụ bđs

NỘI DUNG

Tên, địa chỉ

Thanh toán

Thời hạn thực hiệnQuyền,

NV các bênGiải

quyết TC

Thời điểm

Phí, thù lao, hoa

Đ tượng, ND dịch

Yêu cầu, KQ dvụ

Trang 7

4.1 Môi giới bất động sản

4.1.1 Khái niệm

4.1.2 Điều kiện kinh doanh4.1.3 Nội dung môi giới 4.1.4 Thù lao và hoa hồng

4.1.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể môi giới

Trang 8

4.1.1 Khái niệm

môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong các giao dịch về bất động sản: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K2 Đ 3 LKDBĐS 2014)

Trang 9

4.1.2 ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

Phải thành lập DN

Cá nhân độc lập

Có ít nhất 02 người có chứng

chỉ hành nghề môi giới BĐS

Có chứng chỉ hành nghề môi

giới BĐS, đăng ký nộp thuế

Trang 10

Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

(Chương 2 TT 11/2015/TT-BXD được sửa đổi, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD)

- Sở XD có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch: Đ 3

+ Trực tiếp: giao cho đơn vị chức năng thuộc Sở XD+ Ủy quyền: Hiệp hội BĐS VN

Hiệp hội BĐS các tỉnh, TpHội môi giới BĐS

Các cơ sở đào tạo được BXD công nhận có chức năng đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS

Trang 11

- Sở XD có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch: Đ 3Mỗi năm tổ chức ít nhất 1 kỳ thi, mỗi kỳ thi tối thiểu 10 thí sinh

- Thí sinh đăng ký dự thi trên phạm vi toàn quốc (Đ 11)

Trang 12

- Đối tượng dự thi sát hạch: Điều 8

Công dân VN, người VN định cư ở NN, cá nhân NN- Điều kiện dự thi sát hạch: Điều 9

Có NLHVDS đầy đủ, không đang bị truy cứu TNHS, chấp hành án phạt tùTốt nghiệp THPT trở lên

Trang 13

- Người dự thi sát hạch đạt điểm (70/100) và có đủ HS theo quy định thì được cấp chứng chỉ hành nghề (Đ 15)

- chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS do nước ngoài cấp không có giá trị tại VN, chủ thể phải dự thi sát hạch tại VN (Đ 10)

Chỉ thi phần kiến thức cơ sở (K2 Đ 6)

Trang 14

- Chứng chỉ hành nghề có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước, thời hạn là 5 năm kể từ ngày được cấp (Đ 15)

- Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước ngày 1/7/2015 có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày 1/7/2015; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật

Trang 15

Cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 16 TT 11/2015/TT-BXD)

- Người được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại chứng chỉ

- Chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ Chứng chỉ cấp lại có thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp của chứng chỉ cũ

Trang 16

chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hết hạn

+ Thi tại địa phương đã cấp chứng chỉ: được cấp chứng chỉ, số

chứng chỉ theo số cũ, chứng chỉ ghi rõ trên trang 01 là cấp lần thứ hai, lần thứ ba

+ Thi tại địa phương khác: cấp chứng chỉ mới

Trang 17

Thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

(Điều 18 TT 11/2015/TT-BXD)

- Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:

a) Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;

b) Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;

c) Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;

d) Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;

đ) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;

e) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật.

- Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:

a) Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;

b) Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;

c) Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;

d) Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;

đ) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;

e) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật.

Trang 18

Thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

(Điều 18 TT 11/2015/TT-BXD)

- Chứng chỉ do Sở Xây dựng địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải

thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết - Chứng chỉ do Sở Xây dựng địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải

thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết

- Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong

thời hạn 05 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ.

Trang 19

Phụ lục 4a Thông tư 11/2015/TT-BXD

Trang 21

Khóa học bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS

- Học tại các cơ sở có chức năng đào tạo

- Nội dung theo chương trình khung do BXD ban hành (PL 6 TT 15/2015/BXD)

Kiến thức cơ sở

Kiến thức chuyên môn

Thực hành và kiểm tra

cuối khóa

Trang 22

Tên cơ sở đào tạo

Ảnh 4x6 của người được

cấp Giấy chứng nhận Số:…………

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc

GIẤY CHỨNG NHẬN

-ĐÃ HOÀN THÀNH KHÓA ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN(Tên cơ sở đào tạo)

Cấp cho ông/bà: ……… Sinh ngày:… tháng… năm…

PHỤ LỤC 10a

MẪU GIẤY CHỨNG NHẬN ĐÃ HOÀN THÀNH KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Trang 24

4.1.3.Nội dung môi giới bất động sản

Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của

khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp

Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan

Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng

Điều 63 LKDBĐS 2014

Trang 25

4.1.4 Thù lao và hoa hồng trong môi giới bđs

Hoa hồng môi giới bất động sản là

khoản tiền mà người môi giới bất động sản được hưởng khi khách hàng ký

được hợp đồng giao dịch bất động sản

Thù lao là khoản tiền mà người môi giới được nhận từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa hai bên

Trang 26

Được thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

Trang 27

4.2 KINH DOANH DV SÀN GIAO DỊCH BĐS

4.2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản

4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản4.2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản

4.2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản

4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản4.2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản

4.2.1 Khái niệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản

Trang 28

4.2.1 Khái niệm, vai trò SGDBĐS

Sàn giao dịch bất động sản là nơi

diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K6 Đ 3 LKDBDS 2014)

Sàn giao dịch bất động sản là nơi

diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K6 Đ 3 LKDBDS 2014)

Trang 29

Cung cấp DV

Ngân hàng, tư vấn, môi giới…

Cung cấp thông tin:+ NN

+ nhà đầu tư+ khách hàng

Vai trò

4.2.1 Khái niệm, vai trò SGDBĐS

Trang 30

4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn GDBĐS

Điều kiệnkinh doanh

Là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt

động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp.

Ít nhất có 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

Người quản lý, điều hành phải cóChứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

Đ 69 LKDBĐS, Đ 24 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD

Trang 31

- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản:

phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, điều kiện kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Diện tích tối thiểu

50 m2

Là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực

thuộc doanh nghiệp

phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch

ổn định trên 12 tháng.

4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn GDBĐS

Đ 69 LKDBĐS, Đ 24 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD

Trang 32

Thực hiện việc

giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

4.2.3 Nội dung hoạt động của SGDBĐS

Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất

động sản; kiểm tra giấy tờ về bất động sản; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng.

Đ 70 LKDBĐS 2014

Trang 33

4.2.3 Nội dung hoạt động của SGDBĐS

Đ 26 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXDSàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ

điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng

Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng

Trang 34

4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh sàn GDBĐS

4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn GDBĐS

Đ 71 - 72 LKDBĐS 2014

Đ 73 LKDBĐS 2014

Trang 35

Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản

theo yêu cầu của các bên (K8 Đ3 LKDBDS 2014)

- Khái niệm

- Phải thành lập doanh nghiệp.

4.3 Kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS

Trang 36

Nội dung kinh

doanh tư vấn BĐS

Đầu tư, tạo lập

Tài chính

Hợp đồng

Pháp luật

Đ 74 LKDBĐS 2014

Trang 37

4.4 Kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS

Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất (K5 Đ 3 LKDBDS 2014)

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Trang 38

vấn đề quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản lý nhà chung cư

Trang 39

Hội nghị nhà chung cư Thành phần tham dự

Đ16 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019

Quyền biểu quyết được tính theo diện tích sở hữu riêng theo nguyên tắc 1 m2 tương đương với 01 phiếu biểu quyết

có một chủ

sở hữu đại diện CSH, người sử dụng, đại diện UBND cấp xã

đại diện CSH đã nhận bàn giao,

CĐT(nếu còn sở hữu), đơn vị quản lý vận hành (nếu có) và đại diện UBND cấp xã.

đại diện CĐT, CSH đã nhận bàn giao, đơn vị quản lý vận hành (nếu có) và đại diện của UBND cấp xã

HNNCC bất thường và thường niêncó

nhiều chủ sở hữu

hội nghị nhà chung cư lần đầu

Trang 40

Ban quản trị nhà chung cư

nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ

hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị

hoặc không thành lập Ban quản trịnhà chung cư có

nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên

phải thành lập Ban quản trị

Điều 17, 18 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019

Trang 41

nhà chung cư có một chủ sở hữu

Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu; được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công

thực hiện các quyền và trách nhiệmnhà chung cư

có nhiều chủ sở hữu

Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu; Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần

Điều 17, 18 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019

Trang 42

1 tòa nhà chung cư

+ chỉ có một khối nhà (block) độc lập: tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị

+ nhiều khối nhà: mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị

một cụm nhà chung cư

số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị

Điều 20 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019

Số lượng, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà

chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc

Trang 43

BQT tòa nhà chung cư

+01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các TV khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

+ chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện CĐT có thể được bầu làm Trưởng ban; nếu không được bầu làm Trưởng ban thì làm Phó ban

một cụm nhà chung cư

+ 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định

+CĐT còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện CĐT có thể bầu làm Trưởng BQT Mỗi tòa

nhà mà CĐT còn sở hữu diện tích thì đại diện tham gia làm Phó Ban, trừ trường hợp đại diện CĐT của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng BQT.

Điều 20 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT

Thành phần Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu