V. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HỆ THỐNG HSĐC CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚ
1. Hệ thống hồ sơ địa chính của ôxtrâylia
Trong suốt quá trình lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đến khi là một Quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về pháp luật nói chung, cũng như về quản lý đất đai nói riêng của Ôxtrâylia đều mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự chuyển tiếp hay gián đoạn do sự thay đổi của các chế độ chính trị khác nhau. Đây cũng là một điều kiện khách quan thuận lợi khiến cho luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của đất nước này có tính nhất quán, kế thừa lịch sử và ngày càng hoàn thiện. Đồng thời ý thức tôn trọng pháp luật của người dân, các tổ chức cũng được nâng cao.
Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu BĐS trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp của Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, không bắt buộc phải SDĐ. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào, có quyền tích luỹ đất.
Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường.
Từ năm 1958 trên toàn liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens. Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống HSĐC dạng bằng khoán trong đăng ký và quản lý đất đai.
Theo phân tích của J.L.G. Henssen và I.P.Williamson, hệ thống Torrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991):
- Đăng ký đất là một quá trình xác định chính thức về quyền đối với thửa đất thông qua các chứng thư pháp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, di chúc,…), có nghĩa là tạo ra một bản ghi nhận chính thức về quyền đối với thửa đất của một pháp nhân trên cơ sở các chứng thư pháp lý có liên quan tới việc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất;
- Thiết lập HSĐC là một công việc kiểm kê công khai, có hệ thống trong một đơn vị hành chính để thiết lập các số liệu có liên quan đến BĐS như hình
dạng, kích thước, vị trí, loại đất, điều kiện tự nhiên, mục đích sử dụng, giá trị và các quyền khác được pháp luật thừa nhận.
Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trên, chủ đất (hoặc chủ SDĐ) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất. Vì vậy, người ta gọi chung quá trình này là quá trình cấp Giấy chứng nhận về đất.
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai. Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa. Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng. Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô. Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước.
Với mô hình quản lí đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Ví dụ tại bang Tây úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang – WALIS. WALIS không chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duy nhất mà đang được phát triển thành một mạng các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai. Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sở hữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng đất,…