Nh đã phân tích trên trong kinh doanh b t đ ng s n g p r t nhi u r i ro v tài chính đ nh y c m c a bi n đ ng giá c các hàng hĩa nguyên li u đ u vào, t giá, lãi su t…Do đĩ trong kinh doanh b t đ ng s n n u đ u t b ng ngo i t n u s d ng cơng c phái sinh, h s tránh đ c thi t h i khi cĩ r i ro v t giá. Ti p đĩ là các d án đ u t v i s v n l n. Các d án này đ u vay hay mua ch u m t l ng l n hàng hĩa n c ngồi b ng USD, n u s d ng hốn đ i lãi su t (Swaps) thì cĩ th tránh đ c thi t h i khơng nh v i nh ng bi n đ ng khĩ l ng c a th tr ng ti n t (giá USD t ng cao nh hi n nay)…
Ngồi ra n u nh ng thanh tốn trong t ng lai v giao d ch b t đ ng s n đã bi t tr c v s l ng USD hay vàng đ phịng ng a r i ro và đ m b o l i nhu n c a mình ngay th i đi m ký k t trong b i c nh l m phát, giá c t ng đ t bi n nh hi n nay thì n u các nhà đ u t s d ng h p đ ng k h n ho c h p đ ng t ng lai đ mua ho c bán s l ng USD hay vàng đĩ thì các nhà đ u t s tránh đ c r i ro l l n trong t ng lai. Ví d : Ngày 1/6/2006 ký h p đ ng mua 1 c n h chung c d án SaiGonPearl giá 150.000USD*15.580đ/USD= 2.337.000.000VND (t giá t i th i đi m
đĩ là 15.580đ/USD) ph i thanh tốn vào ngày 1/6/2008 150.000USD * 16.690đ/USD= 2.503.500.000VND(t giá t i th i đi m đĩ là 16.690đ/USD). N u nhà đ u t s d ng m t cơng c phái sinh đ phịng ng a r i ro ngay t i th i đi m ký h p đ ng thì đ n khi thanh tốn nhà đ u t đĩ khơng b m t m t kho n ti n là 166.500.000VND mà ch t n m t ít phí ngân hàng thơi.
M t ví d v i m t s ti n đ u t nh đã th y m t kho n l đáng k nh v y n u v i m t s ti n đ u t l n hàng tri u USD thì kho n l mà nhà đ u t gánh ch u s là m t con s l n bao nhiêu tu theo tác đ ng c a th tr ng, nh ng nh ng kho n l hay r i ro này nhà đ u t hồn tồn cĩ th tránh đ c b ng các cơng c phịng ng a r i ro nh : Quy n l a ch n, H p đ ng k h n, H p đ ng t ng lai, H p đ ng hốn đ i… tùy nghi p v kinh t phát sinh đ l a ch n. T l i ích th c t này cho th y th tr ng
b t đ ng s n là m t th tr ng thu hút v n đ u t r t l n do đĩ c n ph i đ c đ y m nh vi c phịng ng a r i ro b ng các s n ph m phái sinh.
3.3 Các chính sách c a nhà n c đ i v i l nh v c đ ng s n: 3.3.1 Các chính sách liên quan đến thuế
3.3.1.1 Thuế sử dụng đất
Về giá đất, TP.HCM cần phải xác định giá đất chính xác, hợp lý và theo sát giá thị trường theo tinh thần của Luật đất đai năm 2003.Về thuế suất thuế sử dụng đất, có hai quan điểm áp dụng :
Quan điểm một là áp dụng hai mức thuế suất, thuế suất cao đối với đất phi nông nghiệp, còn thuế suất thấp đối với đất nông nghiệp. Bởi vì trong điều kiện hiện nay giá đất ở, đất xây dựng công trình (đất phi nông nghiệp) luôn cao hơn gấp nhiều lần so với đất nông nghiệp, vì vậy mức nộp thuế sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình sẽ cao hơn so với đất nông nghiệp. Quan điểm thứ hai là áp dụng một mức thuế suất, áp dụng thống nhất một mức thuế suất cho các mục đích sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Sự khác biệt về mức nộp của hai mục đích sử dụng đất này là giá đất làm căn cứ tính thuế, giá đất cao đối với loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và giá đất thấp sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Giá đất này do UBND TP.HCM ban hành.
3.3.1.2 Thuế trước bạ
Lệ phí trước bạ được tính bằng 1% trên giá trị chuyển nhượng thực tế là quá cao, bơiû vì ngoài lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân còn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, đối với tổ chức còn phải nộp thêm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, đối với cá nhân còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nên tổng số thuế phải nộp sẽ rất cao, đây chính là một trong những nguyên nhân làm cho giao dịch bất động sản thông qua thị trường phi chính thức phát triển mạnh trong thời gian qua. Do đó nhà nước cần có mức thuế suất trước bạ hợp lý hơn sau khi đã cân đối các mức thu thuế khác trên một giao dịch bất động sản để vừa không thất thu ngân sách vừa tránh giao dịch phi chính thức.
3.3.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Theo cơng v n 3929/TCT-TNCN ngày 24/09/2009 T ng c c Thu h ng d n chi ti t kho n 4, i u 3 Thơng t s 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 c a B Tài chính h ng d n v thu thu nh p cá nhân (TNCN) đ i v i m t s tr ng h p chuy n nh ng, nh n th a k , nh n quà t ng là b t đ ng s n:
- i t ng áp d ng:
Ü Cá nhân cĩ h p đ ng gĩp v n v i t ch c, cá nhân xây d ng nhà đ đ c h ng quy n mua c n h , mua n n nhà th c hi n chuy n nh ng l i h p đ ng gĩp v n cho t ch c, cá nhân khác theo đúng quy đnh c a pháp lu t.
ÜCá nhân đã cĩ h p đ ng mua nhà, mua c n h v i t ch c, cá nhân xây d ng nhà th c hi n chuy n nh ng l i h p đ ng cho t ch c, cá nhân khác theo đúng quy đnh c a pháp lu t.
- Kê khai n p thu : các cá nhân nêu t i đi m 1 (nêu trên) th c hi n kê khai n p thu TNCN đ i v i thu nh p t chuy n nh ng b t đ ng s n theo m u s 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thơng t s 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 c a B Tài chính h ng d n s a đ i, b sung Thơng t s 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 c a B Tài chính h ng d n thi hành m t s đi u c a Lu t Thu thu nh p cá nhân và h ng d n thi hành Ngh đnh s 100/2008/N -CP ngày 08/9/2008 c a Chính ph quy đnh chi ti t m t s đi u c a Lu t Thu thu nh p cá nhân. Riêng ch tiêu [04] trong m u s 11/KK-TNCN ph n ánh các gi y t v quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà thì ph n ánh h p đ ng gĩp v n ho c mua nhà, c n h ký k t v i t ch c cá nhân xây d ng nhà. Cá nhân th c hi n kê khai, n p thu TNCN t i Chi c c Thu đa ph ng n i cĩ b t
đ ng s n chuy n nh ng.
- Áp d ng thu su t và tính thu TNCN:
Ü i v i các tr ng h p cĩ đ đi u ki n xác đnh đ c thu nh p ch u thu TNCN thì áp d ng thu su t 25% tính trên thu nh p ch u thu , vi c xác đnh thu nh p ch u thu th c hi n theo h ng d n t i đi m 3, M c II, Ph n B Thơng t s 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 c a B Tài chính. Thu TNCN đ c tính theo cơng th c sau:
Thu TNCN Giá Giá v n và các chi phí Thu su t ph i n p = chuy n nh ng - liên quan đ n h p đ ng x 25%
chuy n nh ng
Giá chuy n nh ng: là giá ghi trên h p đ ng chuy n nh ng cho ng i mua m i ph n v n và quy n mua n n, c n h .
Giá v n và các chi phí liên quan đ n h p đ ng chuy n nh ng: là giá ghi trên h p đ ng gĩp v n đ h ng quy n mua nhà, mua c n h đã ký v i T ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n, c ng v i các chi liên quan tr c ti p đ n vi c chuy n nh ng (n u cĩ phát sinh và cĩ hĩa đ n, ch ng t h p pháp). Giá v n và chi phí liên quan tr c ti p đ n vi c chuy n nh ng c th đ i v i m t s tr ng h p đ c xác đnh nh sau:
¬ i v i nh ng cá nhân cĩ h p đ ng vay v n c a các t ch c tín d ng đ
mua c n h , mua n n nhà, th c t dùng ti n vay đ gĩp v n ho c n p ti n mua nhà; cĩ ch ng t tr lãi ti n vay phù h p v i h p đ ng vay c a các t ch c tín d ng đ mua c n h , mua n n nhà thì khi xác đ nh thu nh p ch u thu , kho n tr lãi ti n vay t ng ng v i ph n v n th c t đã gĩp c ng đ c xác đnh là chi phí h p lý theo lãi vay th c t .
¬ i v i các tr ng h p m i ch gĩp m t ph n v n (ch a n p đ s ti n theo h p đ ng) thì giá v n c a h p đ ng chuy n nh ng đ c xác đnh nh sau:
Giá v n c a h p đ ng chuy n nh ng = T ng s v n ph i gĩp theo h p đ ng - Ph n v n gĩp cịn thi u (ch a n p)
Ü Các tr ng h p khơng đ đi u ki n đ áp d ng thu su t 25% nêu trên thì áp d ng thu su t 2% tính trên giá chuy n nh ng, c th :
Tr ng h p giá chuy n nh ng h p đ ng, v n gĩp, n n, chuy n nh ng
h p đ ng mua c n h khơng xác đnh đ c giá th c t ho c giá ghi trên h p đ ng chuy n nh ng th p h n giá th tr ng t i th i đi m chuy n nh ng, c quan thu ph i n đnh giá chuy n nh ng.
Tr ng h p h p đ ng g c đã đ c chuy n nh ng qua nhi u ch và đã làm th t c chuy n nh ng h p đ ng v i t ch c cá nhân xây d ng nhà tr c ngày 26/09/2009 nh ng khơng xác đnh đ c giá v n c a ng i n p thu đ ng tên trên h p
đ ng khi chuy n nh ng sau này, ho c cĩ xác đ nh đ c giá v n và chi phí liên quan nh ng giá chuy n nh ng ghi trên h p đ ng chuy n nh ng th p h n giá do U ban Nhân dân c p t nh quy đnh t i th i đi m chuy n nh ng, c quan thu ph i n đnh giá chuy n nh ng.
Vi c n đnh giá chuy n nh ng th c hi n theo h ng d n t i đi m 3 m c II ph n B Thơng t s 84/2008/TT-BTC c a B Tài chính
ÜTheo quy đnh c a Lu t Qu n lý thu thì t ch c cá nhân cĩ liên quan cĩ trách nhi m cung c p thơng tin liên quan đ n vi c xác đnh ngh a v thu cho c quan thu , ph i h p v i c quan thu th c hi n các quy t đnh x lý v thu.
C n c quy đnh c a Lu t Qu n lý thu , C c thu ch đ ng đ ngh t ch c, cá nhân cĩ liên quan th c hi n cung c p thơng tin liên quan đ n vi c chuy n nh ng c a các cá nhân nh cung c p danh sách, đa ch , ph n v n đã gĩp (hay giá tr h p
đ ng), giá chuy n nh ng th i đi m hi n t i... đ c quan thu cĩ thơng tin ph c v cho qu n lý thu
ÜThơng t s 161/2009/TT-BTC cĩ hi u l c thi hành sau 45 ngày k t ngày ký (cĩ hi u l c thi hành k t ngày 26/09/2009); do đĩ đ i v i nh ng h p đ ng chuy n nh ng và đã làm th t c chuy n tên v i các t ch c, cá nhân kinh doanh b t
đ ng s n tr c ngày 26/09/2009 thì khơng ph i n p thu TNCN theo h ng d n t i Thơng t s 161/2009/TT-BTC. Các t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n cĩ ký h p đ ng nh n gĩp v n c a cá nhân đ đ c h ng quy n mua n n, mua c n h ho c bán nhà cĩ trách nhi m l u gi danh sách các cá nhân đã chuy n nh ng h p đ ng gĩp v n tr c ngày 26/09/2009 và ch u trách nhi m v tính chính xác; n u cĩ hành vi h p th c hố cho các tr ng h p chuy n nh ng đ tr n thu thì b x lý vi ph m theo quy đnh c a Lu t Qu n lý thu .
i v i các tr ng h p làm th t c chuy n nh ng h p đ ng k t ngày 26/09/2009, các t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n tr c khi làm th t c chuy n tên trên h p đ ng ph i h p v i c quan thu đ đơn đ c các cá nhân cĩ h p đ ng chuy n nh ng th c hi n ngh a v kê khai n p thu TNCN theo quy đnh nêu trên.
3.3.2 Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản
Chính sách về giá đất tại TP.HCM cũng như nhiều địa phương khác là vấn đề được quan tâm và tranh luận nhiều nhất. Bởi vì giá đất liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức khi thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản. Quyền lợi của các nhân, tổ chức được thể hiện khi họ có đất bị thu hồi để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, còn nghĩa vụ được thể hiện khi cá nhân, tổ chức có thực hiện các hoạt động mua, bán cho thuê … bất động sản thì họ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất … Thực tiễn tại TP.HCM hiện nay, giá trị quyền sử dụng đất tồn tại theo hai cơ chế giá : giá trị quyền sử dụng đất do UBND TP.HCM quy định và giá trị quyền sử dụng đất được giao dịch thực tế trên thị trường. Hai mức giá này có sự lệch nhau theo hướng giá thị trường luôn luôn cao hơn giá do UBND TP.HCM quy định. Tuy nhiên theo tin thần của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì giá đất do UBND TP.HCM quy định phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Giá đất quy định thấp hơn giá thị trường như vậy sẽ có lợi cho các cá nhân, tổ chức khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nhưng bất lợi cho người có đất bị thu hồi, vì số tiền đền bù mà họ nhận được không đủ để tái tạo lại m nh đất tương đương như của họ trước kia. Trong thời gian tới, TP.HCM cần phải xây dựng lại bảng giá đất theo đúng tin thần Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, là giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các hoạt động sử dụng lãng phí đất đai, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Thành phố, ngày càng thu hẹp khoảng cách giữa giá thị trường và giá đất do UBND TP.HCM quy định, giảm các khiếu kiện của người dân liên quan đến tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
3.3.3 Các giải pháp khác
3.3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở của một hệ thống hàng hóa và các quan hệ giao dịch công khai, ổn định, lành mạnh và hợp pháp. Vì vậy việc tạo lập tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là vấn đề quan trọng, cấp bách hiện nay. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại TP.HCM vẫn chưa được quan tâm đúng mức, việc này TP.HCM dự kiến hoàn thành vào giữa năm 2006, nhưng đến nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở vẫn chưa được thực hiện xong, hiện tại còn tồn rất nhiều hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận. Theo Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất