II. Liên hệ Việt Nam
a. Giải pháp về phía chính phủ:
− Tăng tính độc lập cho ngân hàng Nhà nước:
NHNN Việt Nam đang ở mức độc lập thấp nhất theo phân loại của IMF về tính độc lập của NHTW. Tức là một CSTT của NHNN không xuất phát từ chính NHNN mà lại xuất phát từ Chính phủ và Quốc hội. Vì vậy, chúng tôi cho rằng đã đến lúc NHNN phải được trao quyền tự điều hành CSTT, và vấn đề là độc lập ở mức độ nào?
Và chúng ta có thể thấy rằng, khi mà NHNN được độc lập sẽ có nhiều cái lợi cho nền kinh tế như:
NHNN sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm một cách chính thức và vô điều kiện về CSTT, để đạt được mục tiêu lạm phát do NHNN đề ra. Từ đó, sẽ gia tăng tính minh bạch, rõ ràng của CSTT tức là phải chuyển tải đến công chúng mục tiêu ổn định giá của CSTT, và phải giải thích rõ những lý do thay đổi trong chính sách từ đó sẽ làm giảm độ trễ trong chính sách.
NHNN độc lập với Chính phủ sẽ là tiền đề cơ bản cho việc thiết lập mục tiêu lạm phát của NHNN trong việc điều hành CSTT. Quan điểm cho rằng sự bền vững trong giá tài sản sẽ là điều kiện lý tưởng cho việc bền vững của nền tài chính. Tất là, chúng ta nên thiết lập một mục tiêu về giá tài sản. Điều này làm nổi bật lên vai trò của giá tài sản trong
việc điều hành CSTT và các nhà làm luật nên đưa giá tài sản vào trong chỉ số giá tiêu dùng để xác định mục tiêu chính sách
Việc NHNN độc lập, tức là mục tiêu lạm phát sẽ do NHNN xác lập chứ không phải xuất phát từ Chính phủ. Vì vậy, mục tiêu lạm phát sẽ xác lập sẽ dựa trên cơ sở cấu trúc chứ không phải là từ áp lực chính trị.
Giúp NHNN lấy lại sức mạnh của lãi suất cơ bản. Vì một công cụ mà được nhiều NHTW trên thế giới áp dụng để kiềm hãm bong bóng là việc sử dụng lãi suất, nhằm định hướng cho lãi suất của các NHTM. Nhưng tại Việt Nam, từ khi mở cửa thị trường, chúng ta quá coi nhẹ lãi suất của NHNN để làm chuẩn cho lãi suất của các NHTM. Mà từ đó, làm cho lãi suất của NHNN không có bất kỳ vai trò nào trong đời sống kinh tế. Hay đúng hơn, chúng ta đang thiếu một mức lãi suất chủ đạo để các NHTM “nhìn theo”. Do đó, khi đối đầu với bong bóng nếu có thì NHNN đã tự triệt tiêu đi một công cụ đầy sức mạnh trong việc định hướng thị trường, một công cụ có thể phát ra tín hiệu cho các nhà đầu tư về một CSTT thắt chặt hay thả nổi
Nếu chúng ta tin rằng, giá tài sản có thể phát sinh từ các nhân tố không dựa trên các yếu tố nền tảng, và những sự biến động này – hoặc thông qua bảng cân đối kế toán hoặc thông qua các kênh khác – có thể làm mất ổn định nền kinh tế thực, sau đó, mối liên hệ nào đối với CSTT? Các NHTW có thể và nên hành xử đối với sự bền vững giá và bền vững nền tài chính một các nhất quán và có mối quan hệ lẫn nhau để củng cố cho nhau. Trong thực tế, để hoàn thành tốt nhất bằng việc thông qua chiến lược về mục tiêu lạm phát linh động.
Thuận lợi của một chính sách lạm phát mục tiêu linh hoạt là nó cung cấp một khuôn khổ thống nhất để thiết kế một CSTT trong những lúc thông thường, và để ngăn cản và cải thiện ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính. Một thuận lợi quan trọng của cơ chế lạm phát mục tiêu là nó giúp các nhà làm chính sách điều chỉnh lãi suất một các tự động theo các chỉ tiêu làm bền vững hóa trong việc đối mặt với sự không bền vững trong giá tài sản hoặc sự bất ổn tài chính khác. Bởi vì, giá tài sản gia tăng sẽ kích thích nhu cầu, và giá tài
sản sụt giảm sẽ làm giảm nhu cầu về tài sản này, sự tập trung mạnh mẽ vào mục tiêu lạm phát dựa trên sự bền vững của sức cầu sẽ là kết quả như là “đi ngược chiều gió”, gia tăng lãi suất khi giá tài sản tăng và giảm khi giá tài sản giảm. Sự đáp ứng tự động này không chỉ làm bền vững hóa nền kinh tế mà còn chắc chắn là sẽ bền vững hóa thị trường tài chính vì một vài lý do. Một là, sự bền vững của các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là sự vắng mặt của lạm phát và giảm phát, tự bản thân điều này cũng làm bình lặng thị trường tài chính. Hai là, sự dễ dàng của NHTW trong việc đối mặt với sự sụt giảm trong giá tài sản nên giúp đỡ để bảo vệ bảng cân đối kế toán, làm sụt giảm tính tổn thương của nền kinh tế trước những cú sốc. Và cuối cùng, nếu những nhà tham gia thị trường kỳ vọng NHTW sẽ hành xử như cơ chế ngược chu kỳ, gia tăng lãi suất khi sự gia tăng trong giá tài sản đe dọa việc hâm nóng nền kinh tế và ngược lại, nó có thể làm phản ứng qúa mức trong việc gia tăng giá tài sản từ tâm lý thị trường và các áp lực khác sẽ không quá khích.
− Cân đối lại cung cầu
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
− Hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
Các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ và ổn định. Bởi thị trường này liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều lọai thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau. Đặc biệt là chính sách quy họach đất đai phải được công khai và minh bạch.
− Hoàn thiện hệ thống thuế
Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào lọai đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân có càng nhiều diện tích đất đánh thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình.Có như vậy Nhà nước không những tăng thu Ngân sách mà
chúng ta sẽ hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.
Qui định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản
− Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất, định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường. Kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, Bộ Tài chính đang gấp rút xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý Quỹ đầu tư BĐS - một loại quỹ đầu tư chứng khoán được hình thành từ vốn góp của tổ chức và cá nhân đầu tư thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ, có mục tiêu đầu tư chủ yếu vào các loại BĐS và các tài sản khác.
− Nâng cao năng lực quản lý của nhà nước.
Phân cấp quản lý hợp lý giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản. Đồng thời nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý, tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chánh. Song song là xây dựng một lộ trình phát triển thị trường bất động sản.
− Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản.
Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, bên cạnh đó phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và tạo “sân chơi’ lành mạnh cho các chủ thể tham gia.
Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai: Nhà nước nên là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Còn trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường.
Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà Nước.