II. Liên hệ Việt Nam
2.Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến nay được khoảng 17 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước. Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia thị trường BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn: Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997- 1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của thị trường BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc thị trường BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn trị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của thị trường. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào thị trường BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho thị trường BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.
Đối với Việt Nam, thực tế cho thấy thị trường BĐS nước ta qua ba “cơn sốt” năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 vừa qua đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn, đặc biệt là các BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 – 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, quốc gia có thu nhập bình quân đầu người gấp 10 lần Việt Nam. Theo đó giá thuê văn phòng cũng cao không kém, theo kết quả từ cuộc điều tra thị trường giá thuê văn phòng toàn cầu tại 176 thành phố trên toàn thế giới hoàn thành năm 2007 của Tập đoàn kinh doanh BĐS CB Richard Ellis (CBRE) cho thấy, TP.Hồ Chí Minh xếp thứ 14/50 thị trường có giá thuê văn phòng tăng nhanh nhất trên toàn thế giới và đứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất. Trong 5 tháng đầu năm 2010, giá bất động sản ở Hà Nội tăng 30 -40 % so với năm 2009, trên thị trường xuất hiện những thông tin nhiễu và động thái “làm giá”, tiến hành giao dịch ảo để đẩy giá lên cao.
Thị trường BĐS cuối năm 2010, đầu năm 2011 sẽ ảm đạm, trầm lắng là nhận định chung của nhiều nhà đầu tư, trong bối cảnh các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất huy động tiền gửi kéo theo lãi suất cho vay tăng cao. Với lãi suất phổ biến ở mức 17-18%/năm, thậm chí các khoản vay tiêu dùng, BĐS lên tới 20%, làm cho nhiều nhà đầu tư hụt hơi, quay lưng với BĐS. Mức giá BĐS rao bán ở thị trường thứ cấp vẫn khá cao, thậm chí tăng đều đặn từng tháng, song ghi nhận chung là rất ít giao dịch. Thực tế, sự ấm lạnh của thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách tài chính, tiền tệ. Thống kê cho thấy, quý I và đầu quý II-2009, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá BĐS ngắn đã diễn ra tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Quý III- 2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trường gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Đến quý III-2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009.
Thực tế, thị trường BĐS trong thời gian qua đã bị giới đầu cơ làm giá quá nhiều. Vì vậy, khi Chính phủ thực hiện siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay hay điều chỉnh một số loại thuế hạn chế đầu cơ thì nguy cơ bị "đóng băng" BĐS là rất khó tránh khỏi.
Thị trường BĐS Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là “sân chơi” của những đại gia và nhà các đầu tư lớn, thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân. Trong khi đó, thị trường nhà đất Việt Nam, điển hình là các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua được một căn hộ cho chính mình mà đa số phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu Ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
Theo Bộ Xây dựng, khi hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường phụ thuộc rất lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng, cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát ở mức cao, thị trường BĐS cũng khó có thể phát triển bền vững.
Hiện nay chúng ta đã có những biện pháp tạm thời cắt cơn “sốt” đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, thu hút nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh, đồng thời rút kinh nghiệm từ các nước, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai và BĐS.
Chúng ta cần xem xét về các ảnh hưởng từ các yếu tố: giá vàng, tỷ giá đồng Việt Nam và USD, lãi suất và thị trường chứng khoán tác động như thế nào về thị trường bất động sản của Việt Nam.
Thứ nhất: Giá vàng tăng cao ảnh hưởng rất lớn đến thị phần BĐS bởi thói quen giao
dịch mua bán nhà đất bằng vàng. Việc giá vàng tăng liên tục đã làm thị trường chung bị nhiễu thông tin và khó định hướng. Người ta phải tạm dừng các giao dịch BĐS và chờ
đợi. Sự thay đổi đột ngột tỷ giá vàng và đồng Đô la sẽ tác động tới các ngân hàng tín dụng, cụ thể là quy trình vay - nợ. Trên thế giới, những nước có thị trường BĐS quan hệ chặt chẽ với các thị trường tiền tệ, thị trường vốn thì tác động này rất mạnh và trực tiếp. Đối với Việt Nam, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ, dù quan hệ thị trường này với các thị trường khác vẫn ở dạng đơn lẻ và chưa thành hệ thống. “Cơn bão” giá vàng đã gây ra cú sốc làm đảo lộn việc mua, bán đầu tư, tích trữ. Đó cũng là nguyên nhân khiến người ta ít nghĩ đến việc đầu tư dài hơi trên thị trường BĐS, bởi đầu tư BĐS trong lúc này thì không thể nóng vội .
Tại Hà Nội, phần lớn việc mua bán nhà đất, giao dịch BĐS không còn gắn chặt với giá vàng như trước đây. Nhưng tại TP Hồ Chí Minh thì ngược lại, việc giao dịch mua bán nhà đất, BĐS được thanh toán bằng vàng còn khá phổ biến. Sự lo lắng của các nhà đầu tư trước tình trạng giá vàng tăng đột biến là điều tất nhiên. Bởi, khi mỗi mét vuông đất ở những khu đất “vàng” hay những vùng “nhạy cảm” tại TP Hồ Chí Minh có giá hàng cả chục “cây” vàng sẽ là một lượng tiền mặt được quy đổi lớn thế nào để thanh toán các giao dịch về nhà đất. Khi giá vàng tăng đột biến, nhất là khi đồng tiền Việt Nam chưa đủ độ tin cậy và bảo đảm an toàn thì buộc cá nhân hay các nhà đầu tư phải tìm đến phương thức giao dịch mua bán BĐS bằng vàng hay Đôla - Đó là điều hiển nhiên! Theo ước tính, các giao dịch BĐS bằng vàng hiện nay vẫn chiếm từ 60 đến 70%. Trong khi chúng ta vẫn phải nhập khẩu vàng tới 60 tấn/năm thì việc sử dụng vàng vào giao dịch BĐS quả thật quá lãng phí nguồn lực đầu tư cho phát triển đất nước.
Trước tình trạng giá vàng tăng mạnh và bất ổn định như hiện nay, các giao dịch về nhà đất, BĐS là rất thấp. Không ít những giao dịch đã đặt cọc vàng để mua nhà nhưng do biến động giá vàng nên các giao dịch này đã bị phá vỡ hoặc đổ bể. Người mua nhà hoặc nhà đầu tư tìm cơ hội giao dịch BĐS hiện rất ngại khi đối tác rao bán, yêu cầu thanh toán bằng vàng, do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Trong khi người bán hoặc các giao dịch BĐS nhỏ, lẻ lại muốn thanh toán bằng vàng để hưởng chênh lệch khi giá vàng thay đổi, tăng cao v..v... thật khó có cơ sở để đánh giá chính xác về vấn đề này. Bởi, chưa có văn bản nào mang tính pháp quy Nhà nước nhằm thay đổi phương thức giao dịch vốn đã trở thành
“thói quen” trong các giao dịch BĐS theo những cách trên. Giá vàng hiện đang tăng đột biến, thị trường chứng khoán lên xuống thất thường, các kênh đầu tư khác như kênh đầu tư ngoại tệ cũng thất thường, chỉ có kênh BĐS là nhiều người vẫn cho rằng, sẽ an toàn hơn trong thời điểm hiện tại.
Thứ hai: Tỷ giá.
Trong thời gian qua, giá USD bỗng dưng tăng mạnh khiến cho nhiều nhà đầu tư bất động sản vào loại hình căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung, cao cấp gặp nhiều “chật vật”. Nhiều sàn bất động sản khu vực quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Từ Liêm cho biết trong vòng hơn 1 tháng trở lại đây, họ đã không có được một giao dịch nào, trong khi số lượng người gửi bán rất nhiều. Với mức giá phổ biến khoảng 3.000 USD/m2, căn hộ thuộc dự án Indochina Plaza (quận Cầu Giấy) được liệt vào hàng ít khách hỏi đến nhất. Còn với mức 2.000-2.500 USD/m2, dự án Royal City (Thanh Xuân) hiện chỉ bán được những căn hướng Đông, Nam - quay mặt về thành phố, những căn hướng Tây, Bắc thì gần như không có khách hỏi mua. Mặc dù hợp đồng bán căn hộ quy ra tiền Việt nhưng cái gốc là vẫn tính theo giá đô la. Vì thế, việc thanh toán giao dịch bất động sản bằng đô la đã gây nhiều trở ngại không chỉ với nhà đầu tư mà ngay cả người mua, làm giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư căn hộ. Lý do chính là khi định giá bán sản phẩm bằng USD, chủ đầu tư rất yên tâm vì không lo mất giá. Dự án bất động sản từ khi khởi công đến lúc hoàn thiện bàn giao cho khách hàng thường mất vài năm. Nếu định giá bán bằng VND thì chủ đầu tư thiệt vì quá trình thanh toán kéo dài, trong khi tỷ giá có xu hướng tăng qua các năm. Mặc dù văn bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ghi rõ: “Hành vi này không những vi phạm quy định pháp luật về quản lý ngoại hối, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân”
Thứ ba: Chính sách của NHNN
Nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra. Theo đó, các khoản vay đối với công ty con, công ty liên doanh, công ty
liên kết sẽ có hệ số rủi ro điều chỉnh tăng từ 100% lên 150%. Các khoản vay kinh doanh bất động sản và các khoản vay đối với Công ty chứng khoán (CTCK) có hệ số rủi ro lên 250%. Hệ số rủi ro của khoản cho vay đầu tư chứng khoán vẫn giữ nguyên ở mức 250% theo như Quyết định số 03/2008/QĐ-NHNN.
Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng. Nguồn cung tín dụng cũng bị thu hẹp do ngân hàng bị hạn chế tỷ lệ cho vay. Các ngân hàng sẽ buộc phải cân nhắc để hạn chế bớt các khoản cho vay bất động sản và để vốn cho vay các lĩnh vực sản xuất. Trong dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản, đầu tư chứng khoán và cho vay đối với các CTCK có thể sẽ giúp hệ thống ngân hàng đảm bảo được mức độ an toàn vốn, và ổn định vững chắc hơn trước những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô. Điều này có thể nhận thấy rất rõ qua cuộc khủng hoảng trên thị trường địa ốc và tài chính của Mỹ trong năm 2008 - 2009.
Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23-6 -2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS, cụ thể là sẽ tăng tính minh bạch, gây sức ép lên những chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính, giảm nguy cơ "bong bóng’’ giá và hiệu ứng đầu cơ cũng có thể giảm. Những quy định siết chặt vốn vay hiện nay của các ngân hàng cùng vấn đề suy thoái và lạm phát chính là nguyên nhân buộc các nhà đầu tư phải thận trọng hơn, do đó đã làm cho thị trường BĐS trầm lắng. Tuy nhiên, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,…(Điều 9 Nghị định 71) Trái lại, các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân,…lại đang gặp rất nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của Nghị định này. Vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây nữa, và chính điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn,…
Theo nhận định của các nhà kinh doanh bất động sản, dưới tác động của Nghị định 71, Thông tư 13 thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đó, khi Thông tư 13 có hiệu lực dòng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng. Dưới tác động kép như trên,